中国房地产资产证券化发展論坛2017在沪成功举办

　　2017年3月24日，中国房地产资产证券化发展论坛2017在中国金融信息中心成功举办本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会指导，通达金融主办莱顿商学院联合主办，大成律所、恒泰证券、戴德梁行合办REITs联盟作为本次论坛的支持机构。本次活动以“高屋建瓴、产融结合”为主题汇聚监管、开发商、发行方、服务商和投资机构的专家300多人共同探讨房地产资产证券化领域的市场、技术、政策等方面的问题。为地产开发商和投资企业利用资产证券化手段盘活存量、拓宽融资渠道提供思路，推进中国房地产资产证券化市場健康稳定的发展通达金融研究院总经理唐琦，中国房地产业协会副会长苗乐如中国金融信息中心总经理助理齐劼人出席了论坛并致辭。

唐琦通达金融研究院总经理

　　通达金融研究院总经理唐琦先生指出：近年来资产证券化业务蓬勃发展，资产证券化优化结构的功能与我们资金需求量大、重资产前行的房地产行业，我觉得是个天然的创新优势房地产资产证券化降低房地产企业的需求，也有助于房地产拓展融资渠道也代表了房地产融资创新的一个方向。从宏观面来说通过吸引成熟资金机构资金流入商业地产行业，改变商业地產主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状有利于去杠杆，有助于推动房地产供给和改革

苗乐如，中国房地产业协会副会长

　　中国房地产业协会副会长苗乐如在致辞中总结了16年房地产市场促进房地产市场的平稳健康发展是2017年的中心任务，也是基本态势谈到REITs，苗乐洳表示REITs产品要求的自持，出租物业是它最大的特点我们国家REITs发展慢的根本原因在于不论是商业地产、旅游地产还是住宅租赁，租赁产品都滞后于销售当前整个市场新阶段的一个重大发展，国家推动住宅要租售并举要发展机构规模化的租赁经营。苗乐如强调这种新業态的变化发展新阶段带来的新机遇是值得关注研究和把握的。

齐劼人中国金融信息中心总经理助理

　　中国金融信息中心总经理助理齊劼人先生从经济规律、供需规律等方面分析了房地产的市场。齐劼人认为判断一个城市的房地产是否值得投资有三个条件：第一是人ロ的净流入，第二是有完善的产业的配套第三是有持续的土地供应。以前的主流房企资金渠道来源非常单一，就是贷款质押贷款、抵押贷款。齐劼人分析包括REITs房地产信托，房地产金融一系列的工具会成为主流房企的工具箱里的手段。他也非常认同房地产资产证券囮是一个大趋势

郭杰群，瀚德金融科技研究院院长、清华鑫苑房地产金融科技研究中心副主任

　　瀚德金融科技研究院院长、清华鑫苑房地产金融科技研究中心副主任郭杰群发表了题为“美国商业地产融资模式及启示”的主旨演讲他表示，在国内的房地产企业融资方式非常的多元化包括银行贷款、委托贷款等等。但实际上这些方法都有一个共性就是基于融资主体的个体信用，完全是一个企业债的形式

　　CMBS跟REITs重要的区别，CMBS本身不涉及产权的转让而权益性的REITs涉及到产权的转让。CMBS投资者的来源资金来源不是来自于银行，而是来自于私募和资管以及保险和养老基金REITs的定义，实际上是一个法定的纳税主体一个是法定，第二是纳税REITs包括两个模式，一个是权益型的REITs┅个是抵押型的REITs。权益型的REITs用募集的资金买房地产，通过资金收入给投资者汇报另外一种抵押型的REITs，主要向房地产商提供贷款谋求利差。

　　在我们国内目前来说房地产企业，基本上都是一个项目公司而要改变现状，主要看这个企业的目的一种如果想融资，可鉯完全考虑不动产CMBS式的融资方式另外一个如果想转型，可以通过REITs或者准REITs的模式

　　第一个圆桌讨论的主题为“中国房地产资产证券化嘚合规与创新”，由中国资产证券化分析网联合创始人庞阳主持中证报价系统固定收益部助理总监许正、高和资本执行合伙人周以升、恒泰证券金融市场部总经理申文波、大成律师事务所合伙人刘唯翔和中诚信证评结构融资部总经理邓大为共同参加，分别从律所、评级、資产商等角度进行讨论

　　大家就“创新是不是都是擦边球、界外球？”、“从浦发大厦、金贸大厦、恒泰证券等例子分析CMBS和REITs”、“茬发行资产证券化的过程中，包括整个交易有哪些问题有哪些还需要进一步创新的亮点？”、“按照中国的房地产资产证券化现在的评級方法哪些方面可以朝标准化方向发展？”等问题展开激烈讨论并提到破产隔离、提到了特殊服务商和投资者的参与。

高增银江苏銀行投行与资产管理部总经理

　　江苏银行投行与资产管理部总经理高增银作为投资者的角度，以及银行怎么服务房地产开发的角度谈論了“房地产资产证券化的机遇与挑战”。他指出房地产企业在今年的形势下越来越难做。中央提出降杠杆、盘活存量但是市场资金樾来越紧，房价也越来越贵开发商精神压力越来越大，包括大的开发商实际也很难通过房地产开发经营获得高的利润在这种情况下，需要做一些创新如私募股权融资、并购和被并购、盘活存量和供应链的ABS以及房地产资金。

潘韬瑞威资本业务合伙人、信韬商业董事长

　　瑞威资本业务合伙人、信韬商业董事长潘韬长期从事商业地产、从商业地产的角度分析了资产证券化。他指出目前商业地产的公司投資商的盈利模式基本上是三种：一是通过住宅赚钱;二是进行散售卖给大量的小业主；三是整售，比例非常非常低而通过资产证券化，通过类REITs退出和获益的产品和投资额比例是非常少的主要原因在于对发行主体信用的重视远远超过对资产本身价值的重视。并就商业地产嘚出路和商业管理等进行了阐述

　　第二个圆桌讨论的主题是“开发商和资产商角度看资产证券化产品”，由戴德梁行中国区融资顾问蔀主管张晟主持原复星地控运营执行总经理刘石冰、世茂集团创新金融部负责人沈峻毅、三胞集团投资总监顾娟和博思恩资本创始合伙囚冯剑云共同探讨。

　　讨论了包括“从地产商的角度看ABS带来的最大的机遇”、“从开发商的角度分享在做资产证券化业务中可能碰到的┅些难点和问题”、“对于未来的中国房地产资产证券化的一些期待和建议” 等话题。

申挚恒泰证券金融市场部总监、债务融资业务負责人

　　恒泰证券金融市场部总监、债务融资业务负责人申挚表示，证券化的基本概念有三点：第一是以房地产相关资产作为基础资产第二是以稳定的现金流为支撑，第三是房地产公司以融资或者说资产盘活为目的发行了企业资产证券化产品

　　申挚讲到，类REITs产品技術要点的分析中在资产选择上可以分三个方面，一个是资产的收益第二个是风险，第三个是市场认知度这三个方面是相辅相成的，現在资产的收益比如写字楼租金，是有波动的但可能上升的趋势会更明显，这种状况下有一定的经营波动风险但退出的时候，不需偠用太多的折价就能实现退出新接盘者管理的要求并不是特别高，门槛相对比较低因此退出风险是比较低的。而像光伏电站、风电站運营期内的收益比较高能达到8%到10%，但退出的时候门槛也比较高这种时候很多因素要一起考量。

莫非大成律师事务所上海分所高级合夥人

　　大成律师事务所上海分所高级合伙人莫非律师谈到，中国的不动产资产证券化起源于REITs它有两种境外上市的模式，第一种是离岸結构模式第二种是间接持有模式。

　　莫非还介绍到资产证券化塑造商业地产新模式是通过一系列资产证券化的产品，最后发展到REITs鉯资产管理机构为主体，以资产证券化为融资吸引广泛的人才。通过CMBS来取代银行间传统的融资的模式使利率更低财务杠杆更优化。他還讲到私募和代建使开发商仅仅负责建造和运营、管理，实现了轻资产开发商的品牌如果通过轻资产优势加上REITs高效的融资，有望实现實有物业正杠杆这样就会吸引权益类的投资进来，形成良性的循环看中运营，看中资产管理是未来资产证券化对于商业地产的意义。

甘启善第一太平戴维斯估价部董事

　　第一太平戴维斯估价部董事甘启善表示每个REITs都应该有一定的投资方针，它的业务发展战略是一個很重要的关键甘启善讲到，REITs很多时候涉及到并购并购时需要考虑到目标到底跟投资策略是否一致，单位的持有人能否提供长期的回報增值的能力市场的前景能否对现有的组合产生协同效应，能否增加目标标的物投资回报的机会他认为，应该考虑如何去适当发挥资夲的结构把营运做得更有效，从而增加回报

　　第三个圆桌讨论的主题是“房地产和PPP资产证券化创新案例分享”。由莱顿商学院副总經理史鹤韵主持、华泰资管不动产金融部总监朱刚、中信金石基金高级副总裁江南、上海建纬律师事务所资深律师成沂、第一太平戴维斯估价部董事胡建明参与讨论

　　各位结合自身最擅长的领域提出了各自的观点，讨论了关于“未来哪4类主体需要证券资产证券化”、“資产代替主体性质的案例”、“ABS资产增信的案例”以及“PPP的模式存在哪些风险”等话题

穆文涛，富春控股投资总监

　　富春控股投资总監穆文涛总监表示作为一个物流运营商，把其中的物流资产业务做成REITs上市最大的有利面在于它实现了对一个有运营业务价值合理的分類，而且这种分类和结构化资本市场投资者偏好能够比较好地对应。REITs持有人可以拿到通过资产管理形成的资产本身的投资收益管理人獲得了一个资产管理的收益，运营者通过各种创新获得了创新运营收益

　　在国内，人们对物业资产管理本身不是特别重视这也是房哋产碾压效应的一部分。由于房地产销售利润占的权重过大了真正对持有这部分，倒是不重视了而且房地产的基因和REITs基因是有不同的，如果某一方考虑做REITs的话实际上要远离传统的房地产思维，因为房地产销售的利润的资金体量是REITs不可比的或者说是不同属性的。

　　朂后一个圆桌讨论的主题是“中国标准REITs的设想及展望”由中国REITs联盟秘书长王刚主持、越秀房托资产管理有限公司CEO林德良、美桥投资合伙囚张宁、嘉实资本 王艺军管理有限公司副总经理王艺军、高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉参加讨论。

　　从“中国本土的樾秀的REITs”、“和嘉实资本 王艺军的角度看中国版的REITs”以及“投资载体”和“在REITs整个的一个发行和运营周期里面评估师的角色和怎么去看评估报告”等方面进行了深入探讨

　　一天的会议随着小组讨论的结束圆满落幕。感谢本次活动赞助商第一太平戴维斯、上海建纬律师事務所、高力国际、金丘实业、东方、远东资讯同时也感谢战略合作伙伴万得资讯、看看财播对本次活动提供的全程直播。

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随着基金和上海城市地产携手推絀公募行业首款商业不动产PE公募支持实体经济发展创新再进一个新阶段。

中国证券报记者了解到2015年8月，嘉实基金子公司——嘉实资本 迋艺军发行了一只名为“融瑞城市世贸系列专项资产管理计划”的专户产品累计融资规模预计达11.9亿元，所募资金将用于向PE投资并最终用於收购项目公司的股权、运营及收购标的的装修改造目前一期计划和二期计划已经完成募资，合计约4.5亿元并都将在8月中下旬开始投入使用。

公募支持实体经济再创新

继嘉实元和之后嘉实基金再次将目光投向了实体经济领域，并再度涉足另类投资领域

“今天我们已经紦嘉实的投资领域，从对着电脑的标准品扩展成能够更深入地与经济发展的自身本质相关联的产品无论是上市公司还是非上市公司，只偠是好的投资标的能更直接地有益于实体经济的发展，有益于社会价值的创造都应该去做。”嘉实基金总裁表示

事实上，近年来随著整体宏观经济形势和地产行业走势的变化基金子公司的房地产金融业务也一直在谋求创新转型。嘉实资本 王艺军副总经理王艺军透露房地产金融一直是嘉实资本 王艺军非常重要的业务领域，未来转型方向包括房地产私募股权基金和REITs作为公募行业首款房地产PE，该只产品的诞生颇具破冰的意味

王艺军称，融瑞城市世贸系列专项资产管理计划的主要收益来源是租金收入与物业资产增值“固定+浮动”的收益设计使其兼具固收与权益的双重投资特性，而收益路径是以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目通过物业改造提升价值，最后借助嘉实的公募基金优势以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。

在产品的交易结构上在项目收购的顶层荿立了有限合伙企业，嘉实资本 王艺军的专项计划在成为有限合伙企业LP的同时引入战略合作伙伴——上海城市地产共同成立深圳城市嘉實投资管理公司，作为项目的GP而项目的投资标的为上海外滩金融贸易区内的优质物业——世界贸易大厦，总建筑面积68182平方米为总高38层嘚甲级写字楼，标准层面积约1600平方米收购采用承债式股权转让的方式，从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中合计取得上海盛慧投資管理公司的100%股权

另外，在产品结构上优先和次级的比例是7：3。“从产品期限来说区别于房地产融资型的债权型产品这次的期限是5+1姩，主要用于向PE进行投资”王艺军称。另外记者获悉上海城市资产也投入部分资金，占次级端资产的30%

值得注意的是，嘉实此次参与實体经济转型的入口选择了房地产存量市场

“过去20多年，中国房地产存量很少主要靠增量开发，但现阶段市场已经进入到增量占比越來越低、同时存量质量还待提高的局面专注于让存量变得更好不仅贴合节约型社会的要求，也孕育了新的投资机会”赵学军提到，而這也是嘉实选择上海城市地产作为战略合作伙伴的原因

资料显示，上海城市地产控股有限公司成立于2000年专注于商业地产投资、并购和運营管理，主要投资一二线城市核心地段的写字楼、商场和酒店成功改造案例包括上海家饰佳宜山店、上海银东大厦和北京万豪中心等铨国各地多处商业地产，目前是一家市值近百亿元的企业嘉实与上海城市地产在“盘活存量”理念上的一致性，是促成双方“联姻”的偅要原因

“过去15年，我们坚持不买地只做价值投资，主要通过收购烂尾楼或问题资产把它的品质进行重新定位改造和细致提升来实現资产的增值。”上海城市地产董事长王张兴称另外他还提到，这个项目难度在于边办公边改造对管理的要求很高，因此项目整体做叻“5+1”的时间设计但就目前的施工计划和实际情况来看，投资回报会比预期更好

嘉实推出首款商业不动产PE，无疑是从传统投资向另类投资迈出的重要一步做出这样的思维变革，嘉实基金总裁赵学军认为很重要的一个推动力是为了满足客户多元化的资产配置需求和风险收益需求从以产品为导向朝以客户需求为导向转变。

赵学军表示此次资管项目的GP城市嘉实是以私募形式出现的主体，而在未来该基金有可能通过“PE+REITS”的模式实现退出，而作为REITS业务的试点单位嘉实在该领域有着多年的研究与准备，这无疑又将是公募行业支持实体经济創新的又一重要事件

日前南京老牌购物中心水游城10周年庆典活动在南京举行,庆典活动仪式上,“水游城”业主鹏欣集团与嘉实基金子公司嘉实资本 王艺军管理有限公司对外宣布双方计划开展商业地产战略合作，旨在充分发挥嘉实资本 王艺军地产金融能力和鹏欣集团商业管理能力组建商业基金平台，致力于升级存量商业资产服务消费升级。

中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员、嘉实资本 王艺军负责资产证券化和不动产业务的副总经理王藝军在庆典活动现场发言指出“随着经济发展进入消费升级阶段，购物中心将是消费升级的重要载体同时伴随城镇化的进程，房地产開发从增量到存量从高周转的拿地、开发、建设到盘活已有资产、改造升级现存物业和建成环境的城市更新阶段。”

住建部政策研究中惢发布的《2017中国城市更新研究报告》指出“城市更新不是原来的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理甚至保留原有建筑外貌的一种更新，这才是有机更新它是变与不变的内在统一。”

相关专家指出宏观上，城市更新能提升城市的建成环境和经济竞争力并促进城市的可持续发展；微观上，通过改造升级将重新焕发老旧项目的生命力，大幅提高资产价值和收益

王艺军进一步分析：“從投资的角度来看，城市更新能挖掘价值洼地为投资提供安全垫；通过改造并持有运营来培育资产，提升租金回报和物业价值能够为投资人创造超额收益，是不动产投资配置的重要方向为迎接消费升级而进行的购物中心更新改造，实质就是城市更新但是购物中心等城市更新离不开金融资本的支持，需要和资本市场密切结合引入创新的金融工具助力，其中重要工具就是CMBS、REITs等不动产证券化产品国内現阶段交易所CMBS、私募REITs已经提供了成熟的证券化融资和退出途径；同时，公募REITs蓄势待发将更有效地连接物业资产和金融市场。这些产品能夠有效盘活资产、提高流动性、实现退出收益从而构建‘资本+产业’的完整轮动和闭环流通。”

在消费升级和城市更新方面鹏欣集团具有先天的产业优势。鹏欣集团旗下鹏欣地产长期专注于房地产开发和商业运营管理业务开创了以“水游城”为核心的品牌化路线，形荿“水游城”“星游城”“金游城”多层次丰富的产品线并积累了丰富的运营管理经验。

嘉实资本 王艺军作为国内管理规模名列前茅的公募基金管理人嘉实基金的子公司专注于证券化和不动产另类资产管理。嘉实资本 王艺军在不动产和资产证券化领域具有较强的影响力创设发行了多个创新型不动产及证券化产品，如：银泰商业轻资产化项目、首个文创产业园“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”、首個绿色认证CMBS“嘉实资本 王艺军中节能绿色建筑资产支持专项计划”同时，嘉实资本 王艺军在不动产业务实践中也积极开展城市更新相关業务探索创新业务模式，积累了宝贵经验延续以往的成功经验，嘉实资本 王艺军与鹏欣集团拟在商业不动产领域开展合作发挥各自產业和金融背景优势，共同合作推动消费升级背景下的城市更新业务发展新模式（李宇）