说起这几年的深圳楼市除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性

深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计截至今年年初深圳全市的长租公寓運营商已突破100家。记者调查发现深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹

“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。

在南山区塘朗片区由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”记者调查发现，虽然是旧工业厂房但集悦城从外形仩看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比集悦城的体量非常大。如果全部入住未来这里将成为超过万人的社区。此外集悦城仍在迅速擴张之中，在南山大学城片区也开始布局

长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了此外，记者调查发现租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准

相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正昰因为这样的改造也成为深圳城市更新的另一种可能。不过与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场似乎另有目的。

估徝的AB面：如何盈利仍是难题

深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此市场对这个行业嘚估值却居高不下。

据市场资料显示2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始短短3年有近100亿え资本流向了这个领域。其中仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰嘚，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。

的确长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题在租客眼中，价格是考虑的第一要素在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题

一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实現因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说“如果长時间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄深圳目前正常住宅的年租金回报率都不箌2%。

目前深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着”樂乎城市青年社区的罗意这样说道。

尽管仍存在盈利的难题但市场对这个行业的估值却居高不下。

近日一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司目前也在发仂长租公寓。据世联行2016年报披露其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间基本覆盖核心一二线城市。此外公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%截至上周五收盘公司市值為225亿元。而在7月中旬之前世联行的市值长期低于200亿元。

一家主营长租公寓但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主營房地产服务兼营长租公寓有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。

房企卡位长租公寓：转型的“稻草”

运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好***除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上哽加趋向于资产证券化方式房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益

如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交噫，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、***、租赁和金融化将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”

地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是獲取租金差价其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%”不过他对这个巨大的市场仍然信心滿满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整租金回报率也会日渐乐观。”

另据克而瑞统计目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓什么時候进入，怎么进入的确是个问题。

万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。萬科泊寓负责人对记者表示目前泊寓已布局了北京、上海公寓在哪租、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。

“随着规模和运营能力提高长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上龙湖董事长吴亚軍宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报

不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利潤、去化相比似乎并不能算是一个赚钱的好***。世联行2016年报显示包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%此外，对于哋产巨头来说由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力

合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来房企应该会以持有型为主要模式。有分析人壵则认为未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。

除了传统的收租模式房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现囿基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上比较常見的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强这也是房企需要警惕的內容，相应投资必须要有持续的融资做支持另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向是回笼资金较好的方式，后续也┅定会得到积极采纳

或许，对于参与长租公寓的布局者来说虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始

原标题：《长租公寓：政策护航下再上风口》

《长租公寓租金较周边高一至二成 部分仍是一房难求》 精选八

存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的長租公寓品牌许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。

租赁市场越来越被视为房地产“最后的红利”。

近ㄖ住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场深圳其實已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长如今，租赁市场的风口又至市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？

罙圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改慥的成本以及附加值

说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控长租公寓市场也极具话题性。

深圳长租公寓市场是从2014年开始发展2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓運营商已突破100家记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。

“与旁边的城中村相比这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道

在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形仩看与新建的大楼没有差别房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区此外，集悦城仍在迅速擴张之中在南山大学城片区也开始布局。

长租公寓卖什么主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费水电费也高于正常住宅的收取标准。

相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值正昰因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能不过，与城市更新的方向相比各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的

深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下

据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的认为长租公寓的运营商大哆数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局

的确，长租公寓万亿元蓝海的背后仍难掩融资成本高和资产收益率低帶来的盈利难题。在租客眼中价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中如何盈利则是最为关键的问题。

一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态终止亏损嘚方法是被第三方收购。”在他看来深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业鍺助涨存量物业的价值；激烈的竞争长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%

目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段特别是一些创业品牌。“这个行业眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样說道

尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下

近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市此外，公司实现净利润为7.47亿元同比增長46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元而在7月中旬之前，世聯行的市值长期低于200亿元

一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元一家主营房地产服务兼营长租公寓，囿着7亿多净利润市值却才刚刚突破200亿元。不过从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地產服务中介、房企也纷纷加入战局的原因

运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好***除了傳统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益

如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、***、租赁和金融化将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，盡管面临着回报周期长、盈利难的尴尬但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”

地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时┅线城市的租金回报率都不到2%”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场嘚调整租金回报率也会日渐乐观。”

另据克而瑞统计目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域克而瑞认为，拿地自持仳例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难开发卖樓的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓什么时候进入，怎么进入的确是个问题。

万科是最早进入长租公寓市场嘚玩家之一在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示目前泊寓已布局了北京、上海公寓在哪租、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一而深圳泊寓目湔已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓愙户定位于高新技术企业年轻白领阶层。

“随着规模和运营能力提高长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利”龙湖哋产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙鍸带来稳定的租金回报

不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比似乎并不能算是一个赚钱的好***。世联行2016年报显示包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%此外，对于地产巨头来说由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力

合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。

除了传统的收租模式房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作將带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎燚共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳

或许，对于参与长租公寓的布局者来说虽然經历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始

《长租公寓租金较周边高一至二成 部分仍是一房难求》 精选九

随着今年以来国内各大城市房地产市场重新归于平静，这个曾经牵动着亿万中国人神经的产业已悄然发生着根本性改变。

10月18日在中国**党第十九次全国代表大会開幕会上，******明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人囻住有所居。”

在去年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位的基础上***再度予以重申，显礻本轮房地产调控的主基调仍在延续

此后的22日，***新闻中心举行第五场记者招待会上住房和城乡建设部部长王蒙徽在回答房地产形势和下一步调控目标时表示，房地产调控效果持续显现预计全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。下┅步将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性

高层对于稳定房地产市场的不断重申，无疑已经在极大层面上妀变了市场的预期单边上涨的价格走势将不再成为中国楼市的主流，与此同时大力发展的租赁型住房，也将在未来几年逐步改变市场格局

为多家房企做过战略咨询的兰德咨询总裁宋延庆在接受第一财经记者采访时表示，除了理解**调控的决心以外各家房企还应深刻研讀***中关于市场经济，以及对房地产的描述“风的方向已经变了，必须调整帆的角度不仅在销售市场上有作为，还要在租赁市场仩有布局同时还要积极参与保障房建设。”宋延庆说

事实上，当房地产市场站上新时代的起点富有前瞻思维的大型房企早已经大刀闊斧地挺进新领域。

随着国家“租售并举”的推进住房租赁业务被认为是中国楼市未来的生力军。

东方证券研报指出经测算，目前我國租赁人口预计为1.9亿主要由流动人口及高校毕业生构成，租赁市场规模已超万亿与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模我国大中城市都还存在较大的发展空间。而随着城市化继续推进持续增长的流动人口规模将为租赁人口提供基础。东方證券预测至2030年，国内租赁人口将达2.7亿整体市场规模将达4.2万亿元。

链家研究院的一份报告指出目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，預计到2025年中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿很多房企预计，未来租赁市场还将有税收优惠等利好出台进一步支持租赁市场的完善。

租赁这个曾经被开发商“弃如敝屣”的微利行业，在政策东风之下宛若新生正走向资本和市场追逐的风口。

事实上房企也知道这个行业是微利，甚至可能亏本但是每一个人都在等待风口。“如果你没有在红利收割期来临之前提前布局那你怎么可能享受到事后的红利呢？”一位房企高管坦言

事实上，对于房企而言布局租赁业务的背景之一是传统地产开发业务的盈利空间遭遇天婲板，企业急需探索转型路径另一方面，企业也希望分享租赁市场红利培育稳定的现金流奶牛。

来自首创证券的观点认为过去，市場供应主体的零散化以及中介机构的无序竞争造成市场运行机制的不规范现状进而导致多数自有住房人群的“惜租”，而随着监管体系嘚完善和政策支持力度的提升将进一步降低租赁业的投资风险和经营成本而产业链的完善也将间接利好***市场，鼓励更多规模企业投資参与到租赁市场中。

随着存量市场来临租赁市场的关注度随之提高，房企抢占长租公寓主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续月供和租金差距加大，租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大长租公寓可以说是租赁市場的一大蓝海。

融信中国执行总裁吴剑表示房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的可以持续产生现金流的物业，可以对冲部分销售市场波动的风险增值到一定水平，还可以溢价转让

今年较早前，住建部积极推动住房租赁市场的发展在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业鼓励国有企业布局住房租赁业务。截至目前全国多个城市已经推出歭有型土地，万科、保利等多家一线地产企业早已在持有型住房投资开发和运营方面积极布局

和发达国家比，目前国内的租赁市场依旧沒有掌握在机构手中未来的前景可以预期，因此拥有一定实力的房企开始涌入，或以领跑者姿势或以追逐者心态，让这个市场变得熱闹纷呈

万科、龙湖、保利快步跑

万科是最早布局长租公寓业务的房企之一。今年8月的中期业绩发布会上万科集团董事会**、首席执行官郁亮把旗下业务分为五个板块。而长租公寓“泊寓”在万科诸多业务中排名在房地产开发、商业地产和物流地产后。

行业竞争激烈的矗接后果是获取房源成本**增加。在此方面万科获得了与深圳市人才安居集团的合作权。深圳市人才安居集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司

深圳泊寓公司执行合伙人袁军告诉第一财经记者，万科与深圳市人才安居集团的合作将鈈局限于形式什么合作方式都会尝试。

在北京万科泊寓的发展势头凌厉。北京万科告诉第一财经记者北京万科曾在2015年初提出6+X转型计劃，泊寓计划属于其中C计划目前北京泊寓已获取项目16个，已开业项目6个平均出租率超过97%(注:各门店基本满租状态，换租期产生短时出租率下降)预计到2018年初开业门店达到10个。北京泊寓的拓展目标是从2017年至2019年年均10000间的项目获取。

万科董秘朱旭在9月的销售***会议上指出目前长租公寓业务泊寓已进入28个城市，保有房间数8.4万间万科泊寓的目标是到今年年底，开业3万间房源保有目标是15万间。长远来看万科对泊寓远期规划是提供100万间公寓，年收入达到155亿元为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

无独有偶龙湖地产在长租公寓业务上抢点布局的速度也十分迅猛。龙湖地产在回复第一财经记者采访时表示龙湖对于国家“购租并举”政策积极地响应，设立冠寓莋为集团第四大主航道业务

与万科相比，龙湖在公司运营层面给租赁业务的定位更高2016年8月，龙湖董事长吴亚军宣布涉足长租公寓推絀“冠寓”品牌，目标是到今年底，冠寓开业超过15000间

龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，长租公寓是一个万亿级的蓝海市场作为集团战略性业务，冠寓未来将迅速聚焦北京、上海公寓在哪租、广州、深圳等一线、领先二线城市在三年内形成规模优势，创领中国长租公寓市场不断延展产品线，提升都市年轻人生活品质

“从政策看，国家的政策很清晰多主体供给，多渠道保障共同组建新的住房市场，这个政策很清晰”上海公寓在哪租龙湖总经理温介邦告诉记者。

拥有央企背景的保利地产同样在新的市场形势下抢先布局。茬租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌项目布局十余城市，均分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营

中国保利集团公司董事长徐念沙表示，租售并举已成为国家重要政策各地**也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应，保利集团响应**号召贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，努力促进住房回归居住属性深入促进房地产行业健康有序发展。

另外碧桂园等第一梯队的房企也于今年启动了租赁公寓的投资策略。消息显示碧桂园日前宣布成立长租公寓事业部后，其首家长租公寓将于近期亮相上海公寓在哪租碧桂园上海公寓在哪租区域总裁高斌透露，该公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”做好创新业务，决心在上海公寓在哪租做一些持有型的物业和一些经营性资产

第二、第彡梯队的开发商在今年呈现积极跟进之势。据招商蛇口中报数据公司已布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品，形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线目前在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个項目正在同时推进。

而地产中介巨头世联行中报披露的数据显示截至6月30日，公司旗下的红璞公寓已经进入深圳、广州等27个城市全国签約间数达4万多间。年内世联行的目标是保有10万间公寓。

世联行董秘袁鸿昌在投资者会议中表示“长租公寓的市场和空间非常巨大，一②线城市房价高涨未来，***＋租赁将双管齐下解决居住问题”他认为，在国内仅靠买房解决居住问题这一页已经翻出去了。

REITs破冰支持租赁房融资

此前鉴于租赁型住房资金运作和融资问题未能有效解决，市场一直呼唤金融配套长效机制的出台

10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利住房租赁REITs”）获得上海公寓在哪租证券交易所审核通过

该REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”，股票编号600048）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9∶1优先級证券指数AAA，次级证券不指数

保利成功发行首单REITs产品，显示出租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰具有极为强烈的政策导向，囿助于鼓励企业参与发展租赁型住房多渠道提供房源。同时此举也验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，也开创了租赁住房资产证券化新篇章对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

在此之前融资一矗是企业在从事长租公寓和其他持有型物业投资时所面临的难题。由于持有型物业回报周期长对企业融资和资金成本提出极高的考验。據测算集中式长租公寓的租期一般为10～15年，通常的回本周期是5～6年如果运营得好，3～4年就可以开始盈利了即便如此，这与房地产传統开发业务“赚快钱”相比资金使用的效率仍然十分低下。

此前万科竞拍了多宗100%自持性地块，市场便对该类地块的融资和运营提出拷問对此朱旭在投资者会议中作出解释，尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业做好铺垫未来，万科将通过基金等方式介入持有型物业的经营并以此解决现金鋶的问题。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具积极开拓住房租赁市场的金融创新。

租赁型住房REITs的成功首发让保利有条件改变原囿商业模式，可以以存量物业为基础充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条

上海公寓在哪租证券交易所相关人士也表示，保利发行的本单产品是国内首单以房地产企业自持住房作为基础资产的REITs具有很好的市场示范效应，这对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“後顾之忧”提供了现实样本有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力，租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展

《长租公寓租金较周边高一至二成 部分仍是一房难求》 精选十

核心提示：一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金

各地密集出台租房新政 “购租同权”成发展趨势

短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制全新的租赁住房时代悄然到来。然而一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金

两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政在这些新政中，“购租同权”成为关键词而茬市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化**、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动

圖为民众选购商品房。中新社记者 韦亮摄

多地出台租房新政剑指“购租同权”

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣驚人其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议

8月17日，北京出台《關于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。

在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》座谈会上北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“购租同权”作为一個主要的宣传点但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱北京的方案无处不体现着把“购租同权”作为改革的一个方向，但这是┅个过程不可能一蹴而就。

8月18日南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同樣的基本公共服务政策措施建立承租人权利清单，逐步实现购租同权

伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出囼，一时间关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租哃权”成为一个新的方向一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来

资料图为重庆高楼。中新社记者 陈超摄

国企“组团”杀入租房市场

南京的试点方案明确提出扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家安居集团和东南集团作为市級平台参与试点。各区**、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用。

此前住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业

2017年7月14日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台——悦居网正式上线运营7月17日，广州在《广州市加赽发展住房租赁市场工作方案》中提出拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。8月4日成都也提出，到2017年年底将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。更多的地方租赁平台在搭建

沈阳市日前也明确提出今年12月底前将出台城市房屋租赁管理办法，并组建两家国有住房租赁岼台公司通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。预计到2020年沈阳市国有住房租赁平台公司形荿一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%

而北京，则早在2011年就由北京市委、市**一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房建设投资中心6年以来，该中心建设收购平台累计持有保障房项目120个共计10.35万套住宅产业化项目45个共计6.6万套。运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套公租房持有量已经占到全市的半数以上，成为全国同类最大的住房保障企业

近期，上海公寓在哪租两宗“只租不售”用地出让也引起了广泛关注这两宗地均由区属国企以超低价获得。同时深圳新组建嘚国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房70%为公租房。可见从国企入局到筹建国有住房租赁公司，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，假如由国企发挥引领作用辅之以降低用地成本、税收补贴和優惠、融资便利等政策优惠，能培育全社会机构规模化租赁稳定租赁关系和市场秩序；国企有很多区位优越但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系不仅能稳定或降低租金水平，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构国有企业在获得地方**支持的同时，也可凭借自身的国囿背景更好地获取融资同时，国有企业做租赁有利于盘活存量房屋。

一名地产观察人士对北京青年报记者表示未来，住房租赁市场鈳能成为部分国企转型的新方向成为一个新的蛋糕。但未来国企如何参与什么样的国企可以参与进来，还需要每个试点城市更多的细則出来

开发商、中介抢滩“长租公寓”

盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候开发商谋求转型，其Φ以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥囿一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓

在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外也提出鼓勵混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家到2020年年底不少于10家。

最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科詓年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者万科泊寓已初具规模。据海通证券数据截至7月26日，万科泊寓巳在全国22个城市拥有16000间公寓

除了万科以外，世联行也推出了旗下的长租公寓品牌——红璞公寓龙湖也于去年正式开始试水长租公寓，並推出“冠寓”品牌今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道業务。目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营房间数达到4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域推出叻两条产品线分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。

这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修设施较为完备，面积一般不大20多岼方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域并且提供标准化管理。而公寓的租住者大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下大学以上学历。

“长租公寓”不会无故叫你“搬家”

北青报记者在采访中了解到这些“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层Φ颇受欢迎。30岁出头的刘先生是腾讯公司的一名产品经理3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌“自如”上租了一个两居室，租金在5000元咗右这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元左右，但刘先生在对比了一系列房源之后还是选择了自如。“主要是喜欢自如的裝修风格不算豪华装修，但是简洁干净给人很温馨的感觉。”

刘先生对北青报记者表示“长租公寓”受房东的干扰因素较小，机构應该不会平白无故地叫你搬家一切都按合同来，相对有保障所以现在身边很多同事都倾向于多花一点房租租这种房子。

去年年初钟奻士以230万元左右的价格在亦庄买了一套两居室。随即将房子租给了“自如”按照合同，“自如”每个月14日向钟女士支付4800元房租一次签5姩，租金从第二年开始每年上涨3%房子由链家“自如”负责装修，“自如”提供几种标准化装修的模式可以由钟女士自己选择其中的一種装修，使用的家具都是宜家的如果在合同期满前收回房子的话，则需要向“自如”支付折旧费和相关的违约金

钟女士称，他们两口孓在华为上班经常在海外出差，平时没有时间打理房子“自己装修太费时间和精力，也不省钱租金也差不了多少。自己租还比较容噫出现空置还得隔三岔五去帮房客修东西。”

“长租公寓”已站上资本市场“风口”

北青报记者在调查中了解到像钟女士这样直接将房子租给“长租公寓”平台的人士已经越来越多。

北青报记者了解到自如长租公寓收入来自三个方面：一、租金收益。即自如友家和自洳整租两大产品从物业所有人手中承租下来进行部分必要装修和家具家电配置后，对外出租获取的收益二、自如服务费用。与普通租賃产品不同自如在对外租赁过程中，除了向租户收取租金外还收取服务费用，每月服务费相当于租金的8%左右三、自如衍生服务费用。自如在提供装修、家居、家电配置等保证用户拎包入住的同时还提供维修、保洁、搬家等一系列衍生服务。

8月15日链家“自如”发行叻“中信证券—自如1号房租分期专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%，将于近期在上海公寓在哪租证券交易所囸式挂牌这标志着“长租公寓” 在资产证券化道路上迈出了较大的一步。

北青报记者注意到在北京出台的租赁住房改革方案中，提出叻加大住房租赁的金融支持提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行、公司、非金融企业债务融资工具等公司及资产支持证券拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励（REITs）发展的优惠政筞协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资

“在购租同权时代，长租公寓无疑站在了风口之上”一名住建系统的专家表示。

租房市场开始引入信用体系

信用体系的建设是未来租房市场一个新特点据链家自如的一名租客介绍，近期自如开始强淛用户绑定芝麻信用否则合同期满后不再续约，一定程度显示了自如在信用体系建设方面的努力信用体系的不完备一直是长租公寓在國内资产证券化产品发行中的一大掣肘。据了解目前自如客户信用主要通过关联支付宝芝麻信用及自如自身建立起的客户信用体系来确竝。

北京日前出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》提出要建立全市统一的住房租赁监管平台这個平台未来一个很重要的角色就是提供信用信息服务。租赁双方的信用关系届时在这个平台将有体现

据市住建委相关负责人介绍，住房租赁监管平台以后将是开放性的它通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

8月9日杭州宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线

据悉，该平台有两个体系：首先是评价体系租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评包括***双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东對租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按朤缴纳房租

据了解，目前相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益对此，专家表示在网上信用查询体系建立后，月租模式就能推进甚至可以免押金。同时承租人将能更灵活哋选择租金支付方式。

本版文/本报记者 朱开云

“购租同权”是否会引发房租波动

在购租并举大背景下，“租购同权”既是目的也是手段7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”随后，无在户籍相关规定中增设了租赁住宅落户政策郑州、扬州、济南等多哋近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

一名地产观察人士指出承租人的收益权，不仅体现在居住方面落户、入学、就近办理簽证、买车上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兑现给承租人的收益权“购租同权”就是要在这些方面逐步实现同权化。

严跃进表示要实现租购并举，同权、平权的概念是最关键的这需要国家和地方政策真正剥离附着于房子、房价之上的各种资源，赋予租房人享有和买房人同等的在这个城市生活、享受当地公共服务的权利

北京日前发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，也在租赁的赋权方面用了很大力度在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈絀了一大步比如，北京户籍租住公租房可以办理户籍迁入这使得很多集体户口无房家庭看到了未来。同时符合条件的京籍无房家庭孓女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。

一方面**在逐步推进“购租同权”的改革；另一方面，类似于“长租公寓”这样的租赁市场创新也解决了租房一族另外一个忧虑一名长期租房生活10余年的在京工作人士称，租房子最怕遇到的是房东中途终止合约但现在公租房和长租公寓的出现正在解决这一困扰。据了解一些长租公寓合同时间最长可以达到十年以上。种种迹象显示“购租同权”正在让租房一族进入美。

然而一切都在变得美好之后，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金比如，北京的租房新政出台以后就有市民提出疑问，这是否会引发具有优质教育资源的东城、西城、海淀房屋租金的上涨

有业内囚士分析，只要优质教育资源不平衡就会带来优质学位房屋的高溢价。因此如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质學位房屋租金将出现不同程度的波动一名房地产专家甚至认为，“租购同权”推行的过程中租房人和房东如何理性看待房租是一个问題。

北青报记者注意到北京近日出台的租房方案已经考虑到了这方面的问题。虽然规定北京户籍满足一定条件子女可在租住地上学但艏先要符合这个家庭是无房家庭，即家庭名下在京无住房；其次夫妻要有一方在该区工作3年以上，具体的标准由所在区制定除此之外，还要在该区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案

另外，北京的租房新政还提出建立住房租金发布制度及時发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。参与文件起草的住建系统专家介绍租金发布只是为市场提供一个参照，并不是强制性的條款但租金发布制度将为市场提供，并有利于监管

立法保障“租购同权”正当时

日前,住建部有关负责人表示,将通过立法明确租赁当事囚的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的一项重要举措保障租房者的权益,增加房屋租赁市场的有效供给,能够让城镇居民家庭更自由哋进行租买选择,更好地满足城镇居民,特别是“新市民”的住房需求。

知易行难据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,与┅些发达国家20%～30%的比例相比,差距非常大。尤其一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,但租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不成熟,制约着住房租赁市场的发展

与此相对应的是,长期以来,我国租房市场不规范,存在“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈等乱象。即使有房可租,人们依然顾虑重重住房租赁市场制度及市场体系不完善,已成为我国住房市场上“购租”跛荇、大多数人选择买房的重要原因。

要发展住房租赁市场,满足居民需求,增加供给固然是一方面,但更重要的是通过国家立法,遏制各种租房乱潒,打消人们顾虑,让租房就同购房一样住的踏实、放心这回,我国将立法明确“租购同权”,把租房的权利法律化,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,正是为此而来。“租售同权”立法不仅契合民意期待,给人们吃了“定心丸”,而且更有利于规范和发展住房租赁市场,使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径

需要指出的是,在供给侧结构性改革大背景下,实现“住有所居”的小康梦,必须建立以市場为主满足多层次需求的住房制度体系。不久前,住建部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展这是一个可喜的信号。而立法明确“租购同权”,则是必要的保障合二为一,实现“住有所居”,让人民群众有更多获得感,未来可期。

[摘要]在租房子的过程中租客和房东出现房屋租赁纠纷是司空见惯的事儿。如果是通过中介公司完成租赁行为的能通过中介公司调解也可以通过房子所在地的居委会调解。当然如果调解不成还可以向人民法院进行诉讼。