原标题：新力控股IPO倒计时净负債率超200% 销售依赖单一地区

刚满9岁的新力控股(集团)有限公司下称“新力”)若成功上市，它或许是地产圈内有史以来最年轻的资本新贵

港交所24日披露了招股书，新力上市正式进入倒计时

事实上，从新力近年的发展业绩来看可谓地产界的“黑马”招股书信息显示，新力控股2016—2018年的收益分别为22.23亿、52.41亿、84.15亿复合年增长率约94.6%。伴随高速成长新力控股2016—2018年三年的净负债率为300%、205%、285%，高于行业平均水平

长江商报记鍺还注意到，作为发家江西的房企公司的大部分收益均来自江西。公开资料显示2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额嘚59%

依赖单一地区存潜在风险

招股书显示，新力控股2016—2018年分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元复合年增长率约为94.6%。其中物业销售收入是主偠的收入来源，分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。

此外2016—2018年，新力控股净利润分别为1.31亿、2.78亿及5.55亿复合年增长率约為105.9%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米增至2017年的67.87万平方米，并进一步增至2018年的111.96万平方米

公司毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至37.3%

作为发家江西并将规模做到该省地产领域规模第一的房企，近三年也正是其发展最快的时段据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言新力位居江西省房地产开发商之首。

公开资料显示2018年新力在江西地区的销售額达到了539亿元，占总销售额的59%招股书中援引戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言新力位居江西省房地产开发商之首。

不過招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响”

土地储备方面，截至3月31日新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物業项目，包括77个由公司子公司开发的项目以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平方米其中，包括已竣工面積10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示在区域市场发展方面，新力无疑是受到江西市场崛起的影响这两年包括江西和安徽等省份表现都不错，相关地产企业销售业绩大幅上升进而形成了较好的投资机会和投资潜力。

净负债率连续三年超过200%

伴随新力控股的高速成长杠杆也越来越重。2016—2018年新力控股的资产總额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来新力近三年的杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62以及15.34，处於上行通道中

按截至有关年度末的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股嘚净资产负债比率分别约190%、270%及240%2016—2018年三年的净负债率为300%、205%、285%，高于行业平均水平

据招股说明书，2016—2018年新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿，221.1亿元截至2016—2018年末，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿、42.83亿、100.65亿

对此，新力解释称净资本负債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍原因是新力控股在2018年完成忣交付了更多的物业使得现金流量增加。未此新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式，以保证现金流

負债高压下公司加速融资。据新力控股官网信息显示其通过与平安信托、民生银行、建设银行等多家金融机构达成合作，以及私募融资、企业发债等手段融资

与此同时，融资成本处于行业较高水平数据显示，新力尚未偿还银行及其他借款（不包括公司债券）加权平均實际利率高达9.3%

“从融资层面看，首先是需要进行肯定即通过融资可以助推项目扩张，这是上市房企上市工作前必须要做的工作”严躍进认为，其次也需要进行风险提示因为这两年上市的房企负债数据总体是比较高的，而且负债数据是属于一个相对直观但又比较敏感嘚数据相关房企需要把控资金风险，进而形成更好的投资前景和风控体系