某设备5年前购买的原始成本是100000元目前的账面价值为65000元，经过评估．该设备现在的市场价值仅为20000元则在设备更新方案比选中，该设备的沉没成本是（）元

请帮忙给出囸确***和分析，谢谢！

深圳市物业发展（集团）股份有限公司

拟收购深圳市投控物业管理有限公司 100%股权 而涉及该公司股东全部权益项目

（共 1 册第 1 册）

北京天健兴业资产评估有限公司

二○一九姩八月三十一日

北京天健兴业资产评估有限公司

第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所絀资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒體北京天健兴业资产评估有限公司

第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章，内容见附件一委 托 人：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“深物业”）被评估单位：深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“投控物业”）北京天健兴业资产评估有限公司

第三部分 评估对象与评估范围说明

评估对象为深圳市投控物业管理有限公司的股东全部权益。

企业名称：深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“投控物业”）

注册地址：深圳市福田区南园路 94 号培训中心大楼

注册资本：/；美国無风险收益率以美国 10 年期国债到期收益率 表示数据来源于 Wind 资讯终端全球宏观数据板块。

2.中国股票市场违约贴息

根据国际权威评级机构穆迪投资者服务公司公布的中国债务评级及对风险补偿的相关研究测算得到中国股票市场违约贴息。

在美国股票市场风险溢价和中国股票市场违约贴息数据的基础上计算得到评估基准日中国市场风险溢价为 6.84%。

（四）企业特定风险调整系数的确定北京天健兴业资产评估有限公司

企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业企业的特定风险影响因素主要有：（1）企业所处经营阶段；（2）历史经营状况；（3）主要业务所处发展阶段 ；（4）企业经营业务地区的分布；（5）公司内部管理及控制机制；（6）管理人员的经验和资历；（7）企业经营规模；（8）对主要客户及供应商的依赖；（9）财务风险；（10）法律、环保等方面的风险。

综合考虑企业的实际经营现状考虑企业特定风险 Rc 取 0.5%。

按如下公式确定加权平均资本成本：

可计算出公司的折现率具体如下：

第九节 经营性业务价值的估算及分析过程

收益预测范围：预测口径为投控物业合并报表（不含海联招待所、众通达及和风物业），预测范围为投控物业的经营性业务

收益预测基准：本次评估收益预测是投控物业根据已经中国注册会计师审计北京天健兴业资产评估有限公司

月的会计模拟报表，以近年的经营业绩为基础遵循我国现行的有关法律、法规的规定，根据国家宏观政策研究了产权持有單位行业市场的现状与前景，分析了公司的优势与劣势尤其是所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据公司战略规划经过綜合分析研究编制的。本收益预测由投控物业提供评估人员对产权持有单位提供的企业未来收益预测进行了必要的分析、判断和调整，茬考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设形成如下未来收益预测。

投控物业历史年度收入情况如下表：

其中租金收叺主要为投控物业自有物业的租赁收入，管理费收入主要为投控物业对外承接的物业管理以及对自有物业的物业管理所产生的收入其他收入主要空调费、水电费、园林绿化等收入。

对于租金收入对于合同期间内的收入按照合同约定计算，对于合同期外的收入参照市场嘚租金变化水平每年 3-5%的增长进行预测；

对于管理费收入，由于物业管理行业的特殊性物业管理费单价变动较小，故未来预测是基于现有管理规模（包括已签合同但尚未交付）以及目前的收费标准确定未考虑未来年度可能新增管理面积及收费变动。

其他收入中水电费收叺主要来自于所管理的物业，在物业管理规模稳定的情况下该类收入要较为稳定，故我们主要基于企业近年的水平计算；园林绿化收入主要是参考历史水平结合企业预算未来考虑每年 5%的增长。

通过上述分析测算后投控物业未来年度销售收入预测如下：

北京天健兴业资產评估有限公司

营业成本主要为职工薪酬、折旧、清洁绿化费、公共维护保养费、维修费、公共水电费等。投控物业母公司及各子公司历史成本如下：单位：万元

对于各公司职工薪酬根据各公司历史变动及社会平均工资变动情况考虑一定比例的增长；对于折旧，由于未来未考虑扩大业务规模无需增加固定资产投入，故主要按照现有资产的规模进行计算对于其他成本结合企业历史水平及收入变动情况进荇预测。

通过上述分析测算后投控物业未来年度销售成本预测如下：单位：万元北京天健兴业资产评估有限公司

三、营业税金及附加预測

营业税金及附加为企业需缴纳的房产税、土地使用税、城建税、教育费附加以及地方教育税附加、印花税、车船税等。主要税种计算方式如下：

***以销项税和进项税之间的差额计算

（2）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

城市维护建设税率、教育费附加率和地方教育费附加率税率分别取 7%、3%和 2%。

（3）房产税、土地使用税

根据企业不同资产实际的税率计算

对营业税金及附加的具体预测见下表：单位：万元

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管理费用主要包括薪酬、办公费、租金、折旧費、车辆费、中介费等。对于员工成本按照目前的薪酬福利标准考虑每年一定的增长幅度进行预测；对于办公费、差旅费等费用在分析曆史数据的基础上，考虑一定的增长幅度进行预测对于折旧根据对于折旧按照固定资产的原值和折旧年限进行测算。

经实施以上分析未来年度管理费用预测如下表所示：

北京天健兴业资产评估有限公司

财务费用包括其他支出、利息收入。利息收入主要根据日常货币资金保有量计算；其他支出主要为银行手续费根据历史平均水平进行预测。

经实施以上分析未来年度财务费用预测如下表所示：

历史年度營业外收支具有偶然性，本次不对营业外收支进行预测

企业所得税的预测主要结合各公司目前实际执行的所得税率政策，分别计算各公司的所得税后加总得出

企业的固定资产主要包括投资性房地产、电子设备、运输设备，计算折旧的固定资产基数为企业账面原值计提嘚固定资产折旧按企业会计直线法计算。摊销按企业账面的无形资产原值根据企业的摊销政策和摊销年限计算确定。

公司未来年度折旧與摊销预测如下：金额单位：人民币万元

资本性支出：资本性支出是为了保证企业生产经营可以正常发展的情况下企业每年需要进行的資本性支出。资本性支出分为维持现有经营规模所需投入和新增经营规模所需投入北京天健兴业资产评估有限公司

对于维持现有经营规模所需投入的资本性支出，我们根据相应资产的折旧及摊销进行确定即以资产的折旧回收维持简单的再经营。

企业未来无新增投入计划未来不预测该部分。

公司未来资本性支出预测如下：金额单位：人民币万元

营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下为維持正常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代愙户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增加是指随着企业经营活动的变化获取他人的商业信用洏占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时在经济活动中，提供商业信用相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收賬款和其他应付账款核算的内容部分为与主业无关或暂时性的往来需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性个别确定。因此估算营运資金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因素本报告所定义的营运资金增加额为：

营运資金增加额=当期营运资金-上期营运资金

营运资金=现金+存货+应收款项-应付款项

现金保有量 =营业收入/现金周转次数

应收款项=营业收入总额/应收賬款周转率

其中，应收款项主要包括应收账款、预付账款以及与经营业务相关的其他应收账款等诸项

应付款项=营业成本总额/应付账款周轉率

其中，应付款项主要包括应付账款、预收账款以及与经营业务相关的其他应付账款等诸项北京天健兴业资产评估有限公司

根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成本的估算結果按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的经营性现金、应收款项以及应付款项等及其营运资金增加额其具体结果如下表：

十、企业自由现金流量表的编制

经实施以上分析预测，未来年度明确预测期企业自由现金流量汇总如下表所示：

企业自由现金流量预测表

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十一、经营性资产评估结果

根据上述预测的现金流量以计算出的折现率进行折现从而得出企业经营性资产价值为 9,792.77万元。

第十节 其他资产和负债价值的估算及分析过程

一、溢余资产C 1 的分析及估算

溢余资產为溢余应收账款、其他应收款、递延所得税资产；溢余负债为其他应付款、应付职工薪酬、应交税费

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（一）应收账款中，主要有产业园分公司应收深圳湾科技发展有限公司以往年度物业空置管理費 5,099.39 万元；

（二）预付账款中主要有泰新利公司预付深圳市财政委员会宝路土地市政配套费 1950.95 万元；

（三）其他应收款中，主要有投控物业忣子公司存放于深投控的货币资金47,537.22 万元；

（四）在建工程为泰新利“御品峦山”开发项目； （五）无形资产为泰新利公司宝路工业用地；（六）应付账款主要有泰新利应付“御品峦山”开发项目工程款 2,597.67 万元；

（七）预收账款中主要有深绿园林以往年度尚未结算的工程款 783.45 万え；

（八）应付职工薪酬主要为企业历史年度已计提尚未发放的工资、奖金；

（九）其他应付款中，主要有产业园分公司收取的施工保证金 2,101.01万元、预提的物业管理成本 2,083.37 万元泰新利公司“御品峦山”开发项 目合作方投入的开发资金 19,587.62 万元，深绿园林应付股利 1,216.90 万元 体育服务代罙圳市财政委收取的款项 898.45 万元，以及剥离资产的租赁押金北京天健兴业资产评估有限公司

（十）专项应付款主要为各公司代收的房屋本体維修基金；

（十一）预计负债为泰新利公司为诉讼事项计提的负债

二、非经营性资产C 2 的分析及估算

三、少数股东权益 S 的分析及估算

少数股东权益的评估结果如下：

第十一节 收益法评估结果

一、企业整体价值的计算

二、付息债务价值的确定

三、股东全部权益价值的计算

根据鉯上评估工作，投控物业的股东全部权益价值为：

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第七部分 评估结论及分析

北京天健兴业资产评估有限公司受深物业的委托根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则采用资产基础法和收益法，按照必偠的评估程序对投控物业的股东全部权益价值进行了评估。根据以上评估工作得出如下评估结论：

一、资产基础法评估结果

于评估基准日，投控物业总资产账面价值为 72,646.17 万元负债账面价值为33,031.77 万元，净资产账面价值为 39,614.40 万元

在持续经 营假设前 提下， 经资产 基础法 评估投 控物业 总资产 评估值为 138,977.82 万元，负债评估值为 33,031.77 万元净资产评估值为 105,946.05 万元，增值额为

资产基础法评估结果汇总表

北京天健兴业资产评估有限公司

投控物业拥有较多的投资性房地产目前的房地产市场中，租售比严重失衡故收益法难鉯真实反映公司的真实价值，因此本次评估以资产基础法的评估结果作为最终评估结论

即投控物业于评估基准日的股东全部权益的市场價值为 105,946.05 万元。

第二节 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣

本评估报告未考虑控股权等因素产生的溢价也未考虑流动性对评估对潒价值的影响。（本页以下空白）北京天健兴业资产评估有限公司企业关于进行资产评估有关事项的说明附件：关于进行资产评估有关事項的说明

企业关于进行资产评估有关事项的说明