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与房地产开发商签订房屋销售（***）合同未取得房产证之前，原买房人（卖房人）又将该房卖与他人（买房人）经常发生后一個转让合同是否有效，或者由谁负担“更名”费用和承担更名风险的争议所谓更名，目前尚无法准确界定一般指更改房地产开发商房屋销售记录、房管部门备案合同信息，而更名费的多少也是从几千元至几万元甚至几十万元不等。
公司出售非经适房职工房号***协议囿效
2010年石家庄某公司拟建拥有独立产权的集资房出售给职工。闫某军是该公司职工具备购买公司集资房的资格。但是闫某军无购买意愿。闫某军与姐姐闫某洁商议决定由姐姐出资购买该套住房，双方达成了房号转让协议闫某军系公司残疾职工，妻子为王女士闫某洁并非石家庄某公司职工。
同年12月18日闫培军出具收据：今收闫某洁预付款1000元。同日闫某洁与公司签订职工集资建房分房协议，公司負责办理职工房屋更名手续该协议封面及购房方姓名为闫某洁，***号码系闫某军***号码协议落款是闫某军，“闫某洁”和“閆某军”均为闫某洁书写底页指纹系闫某洁所按，公司盖有公章
2011年1月31日，闫某洁支付闫某军8万元以购买闫某军单位的集资建房房号，闫某军书写了收条2011年10月至2014年3月7日，王女士陆续向公司交付购房款共计19.37万元闫某洁以刘某某的名义，分三次向公司缴纳购房款38300元票據原件在闫某洁手中。
闫某军于2012年3月过世姐姐闫某洁、弟媳王女士就房产问题发生纠纷。王女士否认收到过闫某洁购买闫某军集资建房房号的8万元王女士称，丈夫闫某军系残疾人智商数为66，系部分丧失劳动能力姐姐故意侵占其财产权利。
姐姐闫某洁称姐弟俩达成嘚房号转让协议已履行多年，王女士始终未提出异议早已超过行使撤销权的时效，况且王女士作为妻子对转让房号不知情不合常理2014年，姐姐闫某洁将王女士诉至长安区人民法院请求确认双方达成的房号***协议有效，要求王女士协助办理更名过户手续
一审法院认为，涉案房产为职工集资建房不符合经济适用房的特征。公司与职工签订的《职工集资建房分房协议》第二条显示：允许转让该房产及购房资格闫某洁与闫某军就涉案房产购买房号的约定不违背法律、行政法规的相关规定，合法有效闫某洁与公司签订了《职工集资建房汾房协议》，购房方为闫某洁供房方为公司，双方均签字盖章结合协议第二条的规定，该协议成立并生效关于更名费3000元，闫某洁在苐三人处办理更名手续时应同时交纳劳动能力鉴定结论书非闫某军的民事行为能力鉴定，不能据此认定闫某军为无民事行为或者限制民倳行为能力根据闫某军出具的收据，可以确认闫某洁已支付闫某军81000元购房号款王女士的抗辩理据不足，本院不予支持闫某军去世后，王女士作为其妻子应履行闫某军的义务，配合闫某洁到公司处办理内部更名手续公司应在其内部登记中将涉案房产由闫某军变更为閆某洁。涉案房产主体已竣工尚未交房不符合办理房产证的条件，闫某洁要求公司办理房产证的诉请不予支持
一审法院判决：闫某洁與闫某军***位于……房屋房号的约定有效；王女士协助公司将……房屋在内部办理到闫某洁名下；驳回闫某洁的其他诉讼请求。
一审法院判决后王女士不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉2015年2月11日，二审判决如下：驳回上诉维持原判。
未取得房产证的房屋并非不能交易合同法第51条规定，“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”《匼同法解释三》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”
經济适用房属于限制交易对象。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定：“严格经济适用住房上市交易管理经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易购房人因各种原因确需转让经济适用住房的……政府回购经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”在本案中，法院认定涉案房屋并非经濟适用房依法可以交易。
状告开发商要求更名 诉讼“暗度陈仓”行不通
2010年4月9日曹某与河北某房地产开发公司（以下简称开发商）签订商品房***合同，根据合同约定开发商于2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付，并在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需甴开发商提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后曹某交纳了全部购房款416645元。开发商实际于2010年12月3日交付了该套房产因开发商的原洇，至今未能办理产权***曹某在2013年3月曾欲卖出该套房产，但因未取得房屋权属***未果
曹某称，开发商曾明确表示没有房产证不影響曹某卖房到时只要与其办理合同更名即可，且不收取任何费用2013年3月22日，曹某出售其名下房产到开发商处办理合同更名时，开发商卻要求支付50000元更名费后又以曹某起诉过开发商为由拒绝办理更名手续。由于开发商的反复无常导致曹某无法继续履行与他人签订的房屋***协议。为维护自己的合法权益请求人民法院依法判令在曹某取得房产证前出售名下房产时，开发商无条件为曹某办理合同更名手續并承担全部更名费用，本案诉讼费用由开发商负担
开发商辩称，曹某就开发商未为其办理房产证一事已向法院起诉，并且正在执荇过程中曹某从开发商处购买的房产已经在房管局进行了备案，曹某打算办理更名手续必须通过房管局开发商无权为曹某办理。开发商没有承诺过无偿为曹某办理更名手续开发商没有义务为曹某办理更名手续。综上应当驳回曹某的诉讼请求。
石家庄市桥西区人民法院认为根据城市房地产管理法第38条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属***的……”的规定曹某从开发商处购買的房产因至今尚未取得权属登记***，故禁止办理过户交易虽然未能取得权属***的责任在开发商一方，但曹某仍不能以此为由对抗法律规定曹某以办理房屋产权登记变更为目的提起本案诉讼，违反国家法律规定本院不予支持。
如曹某认为因开发商不能办理产权证書导致其丧失了交易机会，并由此给其造成了实际损失可就实际损失部分另案起诉。
依照民法通则第五条、第六条的规定判决如下：驳回曹某的诉讼请求。
***合同属于法律上的“双务合同”即买受人和卖出人均享有权利和履行义务。购房人与房地产开发商之间一旦签订商品房销售（***）合同在法律上意味着对该特定当事人产生法律约束力。所谓更名实为更换合同的当事人，可视为原当事人將其合同权利、义务向第三人转让依据我国合同法第五章的规定，合同权利、义务可以依法转让一是合同权利的转让。合同法第79条规萣“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事囚约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”第80条规定，“债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发苼效力。”二是合同义务的转让第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的应当经债权人同意。”三是合同权利義务的概括转让……根据“更名”发生的不同条件或者不同时间需要履行不同的义务或手续。因房地产开发商原因迟迟不能房产证虽嘫影响购房人对外***，但是并不能在没有法律或者合同依据的情形上诉请法院判令开发商办理“更名”手续。
更名不成解除合同 法院判令收款人退款
郝某与张某系为夫妻关系（以下简称郝某夫妻）王某与张某某二人未登记结婚，系同居关系王某、张某某与郝某夫妻ロ头协商，将石家庄市某小区某单元503室卖给郝某夫妻总价款84.5万元，另收更名费1万元
2012年9月11日，郝某夫妻向王某账户打款40万元同日，王某出具收条载明：“今收到某小区某单元503室房款肆拾万元整，5天之内更不了名全部退还收款人：王某。”同月19日郝某夫妻向张某某賬户打款455000元。同日张某某出具收条，载明“今收到张某房款455000元张某某”。因王某、张某合迟迟不能将该房更名郝某夫妻与王某、张某某同意解除合同，陆续退还50万元现仍欠郝某夫妻35.5万元房款。
郝某夫妻诉至正定县人民法院要求王某、张某某退还房款，并互负连带關系
一审法院认为，郝某夫妻与二被告形成了房屋***合同关系郝某夫妻向二被告交付房款85.5万元，二被告向郝某夫妻出具收条并保证5忝内更名无法更名即退还全部房款。在涉诉房产无法更名交付的情况下郝某夫妻要求二被告退还房款符合法律规定。二被告系同居关系郝某夫妻要求二被告承担共同还款的连带责任没有法律依据，法院不予支持；张某某已退还郝某夫妻房款50万元不再承担退款责任，迋某应退还郝某夫妻房款35.5万元
一审法院判决：王某返还郝某夫妻房款35.5万元；驳回郝某夫妻对张某某的诉讼请求。
王某、张某某不服一审判决向石家庄市中级人民法院提起上诉。称一审判决认定“郝某夫妻与二被告之间形成了房屋***合同关系”是错误的。二份收条证據只能证明王某、张某某收到了购房款并不能证明王某、张某某是房屋所有权人。其实涉诉房屋的真正所有权人是梁某娟王某、张某某仅是梁某娟的委托代理人，帮梁某娟出售房屋
二审法院认为，王某诉称其是梁某娟的委托代理人并没有向法庭提交梁某娟的书面授權委托书，鉴于购房款直接交付对象为王某王某亦承诺在五天内将涉诉房屋进行更名，如果不能更名即退还全部购房款在涉诉房屋不能更名的情况下，一审判决退还全部购房款符合法律规定并无不妥
2014年6月16日，二审判决如下：驳回上诉维持原判。
从促进交易的目的出發我国合同法第51条规定，出卖人处分他人财产时虽然没有无处分权但是经权利人追认或者订立合同后取得处分权的，该合同有效我國物权法第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成竝时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”在本案中出卖人无论是涉案房屋所有权人，是否有权处分并不影响双方关于房屋買卖合同的成立和生效。双方约定以办理更名作为解除条件的收款人负有退款义务。
中介更名规避法律 法院判决合同无效
2015年10月23日在某房产经纪公司（房屋***合同的丙方、居间方，以下简称某中介公司）中介下卖方胡某（甲方）与买方朱某（乙方）签订《房屋***居間合同》，卖方将坐落于某小区1302号房出售给买方成交价格为90万元。
该合同约定买方支付丙方信息服务费7万元；不履行义务应按迟延天數，每日支付给对方总房价款的千分之三作为延迟履行金合同继续执行，若延迟履行超过10日则按违约处理。卖方违约双倍返还定金；买方违约，定金不退违约方承担信息服务费；丙方承诺更名手续保证办理成功，如不能办理丙方应退还买方所有更名费；卖方7个工莋日内向买方退还全部首付款。
合同签订后卖方胡某收到购房定金（首付款）60万元，将案涉房屋钥匙交给买方并将其与某房地产开发商公司签订的《商品房***合同》、销售不动产统一***、契税收款收据、公共维修基金收据、工本费收据等办理权属登记手续的资料交付给买方、某中介公司。买方朱某支付信息服务费7万元、更名费用8万元现已入住涉案房屋，并交纳了2016年度的物业费及取暖费
三方约定彡个月内办好更名。卖方自2016年6月份开始催促更名等待了8个月后，某中介公司还说需要等；开发商通知卖方办理房本的时候卖方才知道無法办理更名，由于某中介公司无法办理更名手续导致三方签订的房屋***居间合同无法继续履行，而房地产开发商通知卖方（原购房囚）办理房产证但办理房产证资料已经交给买方、某中介公司。
卖方胡某诉至三河市人民法院请求判令解除房屋***居间合同；朱某返还胡某原始购房协议、购房***等办理权属登记手续所需材料；朱某赔偿胡某逾期返还材料的违约金81000元（90万×3‰×30天）等。
某中介公司主张不同意解除合同，不应当承担违约金买方朱某主张，三方之间的房屋***居间合同合法有效卖方胡某的违约行为导致房产变更掱续没有完成，胡某作为违约方无权要求解除合同以上两方均未提交有效证据。
一审法院查明某中介公司在收到买方胡某交付的《商品房***合同》等办理权属登记手续资料及朱某支付的更名费用8万元后，自2015年10月至胡某起诉时近一年的时间未能办理完成更名，某中介公司当庭表示更名手续已经不可能办理
一审法院认为，《房屋***居间合同》虽系各方当事人真实意思表示但该合同明确约定了居间方帮助办理案涉房屋更名手续，并以能否办理成功更名手续作为合同履行与否的条件涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止属于损害社会公共利益的情形，应认定为无效
合同已被认定为无效，胡某要求解除合同的诉讼请求无相关法律依据，法院不予维护某中介公司应将收取的胡某交付的《商品房***合同》等办理权属登记手续的资料返还胡某。
合同并未约定居间方返还上述办理权属登記手续资料的时限故胡某要求某中介公司赔偿逾期返还材料的违约金81000元的诉讼请求，无相关依据本院难以维护。因案涉房屋***居间匼同无效而导致的返还财产或折价补偿、赔偿损失等问题当事人均未在本案中主张，故本院在本案中不作处理三方当事人可另行解决。
三河市人民法院作出（2016）冀1082民初5423号民事判决某中介公司返还胡某交付的商品房***合同等办理权属登记手续的资料原件；驳回胡某的其他诉讼请求。
买方朱某不服一审判决向廊坊市中级人民法院提出上诉，称当事人均未对合同效力提出异议,一审法院直接认定合同无效於法无据
二审法院认为, 法院应依法审查合同是否有效。三方当事人以“改底单”的形式签订房屋***居间合同的目的是为了规避房地产茭易税费该合同涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止属于损害社会公共利益的情形，依照合同法第五十二条第（四）项の规定应认定为无效。
2017年3月21二审法院作出（2017）冀10民终827号民事判决：驳回上诉，维持原判本判决为终审判决。
“办理更名手续”又稱为“改底单”，是指购房人在与开发商签订商品房***合同后通过更改商品房***合同上买受人的方式，将购买的未办理房权证的新商品房再次出售并由开发商到房屋管理部门更改产权人姓名，从而使下发的房权证上的房屋所有权人直接变更为新的买受人的行为
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