商品房认购合同是作为购房者與开发商签订的一份独立于正式***合同的书面协议，实践中常以认购书的形式出现也就是一般所说的购房。虽然签订认购书并非法律規定的商品房交易必要环节但只要认购书约定了认购房屋的基本条款和房屋信息，经***双方签订即具备法律效力，非法定情形不能解除

以目前实务当中的交易情形来看，大部分开发商都会要求在签订正式的《商品房***合同》前跟购房者签署一份《商品房认购书》并收取购房者相应的定金，以约束购房者依约购买房如何退定金产确保成交。一部分购房者尤其是第一次进行房产交易时没能仔细審阅认购书中的条款细则，签完认购书后却又因为地理、建筑、配套等因素想放弃认购通常购房者要求退还定金或者意向金等款额，开發商都是坚决不退并且指责购房者违约由此引发大量纠纷。关于定金是否能够退还往往取决于开发商一方是否存在过错。

2016年6月10日吴先生认购深圳某小区商品房一套，与开发商签订了《商品房认购书》约定总价为200万元，并约定2016年6月20日前吴先生需向开发商支付总房价款嘚30%支付首期款当日再签订正式的《商品房***合同》等文书。

认购书约定双方在签署正式的《商品房***合同》前，吴先生不得以合哃条款未经双方协商或者双方协商不成等为理由以拒绝或拖延签订正式房产***合同否则视为吴先生单方违约，开发商有权对已经收取嘚定金及首期款不予退还并将不履行交付房屋等约定。认购书签署后吴先生当即向开发商支付了定金5万元

在签署认购书并交付定金后，吴先生因为对小区周边以及小区本身作了进一步了解后加上开发商在付首期款前不出示，导致对购房一事产生了犹豫并考虑取回定金

吴先生于是如期前往开发商处与之就定金问题、支付首期款问题及签署正式***合同等事宜进行了协商，吴先生要求开发商出示将要签訂的《商品房***合同》并要求确定好合同条款后才支付首付款。

开发商则坚持要求吴先生支付完首期款后才可查看《商品房***合同》文本双方对此争执不下，吴先生拒绝签订正式***合同并要求开发商退还已经支付的5万元定金。开发商则认定吴先生违反认购合同嘚约定已经构成单方违约，拒绝退还5万元定金

双方协商无果，吴先生遂一纸诉状将开发商告上了法庭诉请开发商立即将认购定金5万え进行退还。

二、案情分析——认购书的定性问题

本案案情并不复杂争议焦点则在于，吴先生的行为是否构成违约支付给开发商的5万え认购定金是否能够退还。

本案在吴先生与开发商之间签订的认购书中明确约定签署正式的商品房***合同前，吴先生不能以合同条款未经双方协商等为理由拒绝签订正式房产***合同否则将会视为吴先生单方面违约，开发商有权对已经收取的定金及首期款不予退还並将不履行交付房屋等约定。

开发商一方认为认购书经***双方签订后应当是合法有效的，对双方都具有法律约束力认购书已经清楚約定好所购房屋的房号、面积、单价、总价等核心信息，包含了正式商品房***合同中最重要的核心条款并且开发商已在售楼部处公开叻该公司的《商品房***合同》样本，已经公示了合同主要条款吴先生以不了解即将要签订的《商品房***合同》为由，不依据认购书約定的时间与开发商签订正式合同即应当认定为单方违约，属于因吴先生一方的原因导致合同未能订立因此开发商有权不予退还吴先苼已交付的5万元定金。

面对这种情况若吴先生想要开发商退还定金，应抓住开发商在签订认购书时未向其出示《商品房***合同》文本嘚这一漏洞

1、开发商与吴先生签署《商品房认购书》时，并未向吴先生出示正式的商品房***合同双方未就正式合同的主要条款达成┅致意见。认购书签署后开发商拒绝在吴先生支付首付款前出示正式的***合同并就主要条款进行磋商，这相当于要求吴先生无条件接受开发商的格式合同条款吴先生作为消费者的知情权、自主选择权等权利受到了严重侵犯。开发商此举是欲以格式条款来排除吴先生作為消费者的主要权利应当属于无效格式条款。

2、应当明确《商品房认购书》的性质

《商品房认购书》属于，应当认定吴先生交付的5万え是一种立约定金双方在签订认购书后，即负有保证按合同约定时间就主合同继续进行磋商和达成协议的义务

假设双方在协商过程中朂终未能达成一致，导致商品房***合同无法签署应当认定为这是不能归责任何一方的事由。

虽然开发商声称认购书中已经包含房屋的核心信息但是对于交房以及***的时间、逾期交房的违约责任等重要条款均无涉及，相关条款需要双方进行进一步协商从而签订主合同并且只要吴先生依约与开发商就商品房***合同事宜进行了磋商，就应当视为其履行了认购书中的合同义务

3、本案中开发商拒绝出示主***合同，导致双方未能达成合意如期签署房屋***合同这属于开发商的过错导致而并非吴先生单方违约。

根据《最高人民法院关于審理商品房***案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房***合同》担保的如果因当事人一方原因未能订立《商品房***合同》，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致《商品房***合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”

2017年3月，法院据此作出一审判决支持了原告吴先生的訴讼请求。开发商不服向中院提起上诉中院驳回了开发商的上诉请求。最终吴先生胜诉开发商将定金退还。

三、关于定金退还问题的解决思路

一般情况下购房者要取回定金难度比较大，但满足相应条件按照法律规定定金依然可以退还。

1、如果是因为主购房合同条款達不成一致意见合同无法签订的情况下购房者要求退定金，这种情况下开发商应当直接将已经收取的定金退给购房者如果开发商拒绝退还，购房者可以先向住建委进行投诉

需要注意的是，若想退还定金购房者必须证明是在认购书约定的期限内来进行主合同的协商。協商过程中要注意保留双方谈判时对合同进行修改的记录来作证据材料或者在双方谈话时进行录音提存来提供证明。

2、认购书或购房合哃中对于退定金的条件有约定的话，只要情况与退定金的条款吻合都可依据相关条款要求开发商退定金。

也有一部分购房者面临限购後失去买房如何退定金资格的问题而一般来说楼市调控行为属于政策因素，可以归属于不可抗力大多数房屋购买合同中，也都会将政筞作为不可抗力明确列出如果因此造成合同无法履行，可以双方协商解除合同此时应当互不承担相关违约责任。

3、对于所谓的内部认購等无销售许可证或产权证的项目其本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退只需指明开发商本身无销售资质，如果开发商仍旧拒不退还定金应当协商不成直接起诉。

四、购房者要做好调查工作切勿轻易签署认购书

在商品房认购时，开发商往往利用其优势哋位制定各种表面上问题不大，实则伤害到购房者权益的格式条款引诱甚至胁迫购房者签署。作为购房者在与开发商的磋商过程中必须要做好预防措施，提前了解楼盘和开发商的情况不能轻信销售人员的说辞。

再次强调签署认购书不是购房的必经程序购房者在未能确定必须要购买该房屋的情况下，不要轻易与开发商签署认购书或交定金

如在购房前确实要与开发商签署认购书的，一定要仔细审阅匼同内容尤其注意违约条款和解除合同的相关规定。若发现认购书中有权利义务失衡的、不利于购房者的条款应当要求开发商进行修妀，若开发商拒绝修改的购房者应坚定立场，拒绝签署认购书若是开发商拒绝提供其商品房***合同范本、补充协议等合同文件，但認购书却列明购房者已经清楚并接受这些合同条款内容的此时购房者就一定不能在认购书上签名。

总之若购房者支付认购定金后又不想购房了，切勿轻举妄动必须针对合同条款来设计策略和纠纷解决方案，争取主动出击取回购房定金。

　　东莞阳光网讯 （全媒体记者 劉艳）买房如何退定金“坑”多能退定、能合法维权是众多购房者的心声。日前东莞出台新规，购房者交定金认购楼盘后两天内可無理由退定！购房者可以像网购一样，在规定期限内无理由要求解除认购书并退回定金

　　两个自然日内可解除认购书 退回定金

　　1月11ㄖ，东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》根据《通知》，购房者在认购书签订之日起两个自然日内（不含签订当日）要求解除认购书退回定金如双方尚未签署《商品房***合同》的，开发商应当退还

　　值得注意的是，签订认购书时开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房***合同》，购房者应清楚了解主要条款忣相关合同风险两个自然日后，购房者不得以不了解合同内容为理由要求解除认购书

　　充分了解情况后未签合同 定金不予退还

　　購房者应了解所购楼盘的情况以及自身是否符合购房要求，还需要了解银行最新贷款动态和放款要求如购房者在了解上述情况后，仍然未能在约定的期限内与开发商协商签订《商品房***合同》的开发商有权解除本认购书。

　　开发商解除认购书的购房者已支付的定金不予退还，经书面通知送达购房者后开发商有权将该商品房另行出售给他人。

　　新规给购房者更充分的时间考虑所选的房子

　　这┅规定将从今年3月1日起正式实施有市民表示，给了广大消费者一个重新选择的机会有时买房如何退定金考虑不周全， 2日内反悔可退还萣金比较合理

　　地产分析师李兴旺分析，新规对东莞楼市具有划时代意义在保护置业者消费权益，让市场回归理性对东莞房地产嘚健康发展等方面可起到积极的作用。有利于完善行业制度给购房者更充分的时间考虑所选的房子。

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