原标题：一算惊呆！宁波公寓税費“40年产权”的单身公寓交易税费竟然这么高……

但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓，那恐怕需要好好考慮——以后出售“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费，就是一个巨大的不利因素

那我们就来仔细算算“40年产权”单身公寓的交易稅费。

单身公寓的土地***或者按总价的5%征收，或者按30%—60%的差额累进税率征收（这个下面也会详细说到）

我们把单身公寓的交易税費列表如下（印花税因为很少，我们就忽略不计了下同。）：

这里面所谓核定征收，一般是指不能提供原购房***的；按实征收一般指提供原购房***的。

目前在宁波公寓税费二手房市场上单身公寓***以核定征收方式缴纳交易税费的居多。

依规契税由买方缴纳，***附加、个税、土地***则由卖方缴纳

当然，宁波公寓税费二手房***的所谓惯例是房东“一脚踢”、只算淨得多少房款，交易税费通常是转嫁给买方的

下面，我们细细来算账

先算在不能提供原购房***、核定征收方式下单身公寓的交易税費。

假设一套面积50平方米的单身公寓单价15000元/平方米，即总价75万元据上表可知，这么一套单身公寓得缴：

总的交易税费，高达11.7万元！

洳果所有税费要买家承担那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元一平米

再来算能够提供原购房***、按实征收方式下单身公寓的交易税费——这个就比较复杂了，小编脑细胞死了起码一半主要死在算土地***上……

首先偠搞清楚2个概念：

第一，差额怎么算？这与计算***及附加、个税相关

第二，累进税率怎么算？这与计算土地***有关

按实征收方式下的所谓“差额”，在算***及附加时候是指房子的成交价与原购入价的差额。

算个税差额则是指房子成交价减去原购入價、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括***及附加、土地***）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额。

上文所举例的那套单身公寓假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平米的总价是60万元——需要提供原购房***来证明，那么现在按75万元出售需要缴纳***及附加=（75万元—60万元）X5.6%=8400元。

因为计算个税涉及到土地***所以我们先来算土地***。

土地***的计算公式是：

土地***=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数

按实征收方式下土地***的税率，叫四级超率累进税率分成30%、40%、50%、60%四档，具体計算公式分别是：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的土地***税额=增值额×30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的，土地***税額=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的土地***税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的，土地***税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

这个公式里面，扣除项目金额的计算也有一个公式：

扣除项目金额=原购房***金额×（1+5%×年限）+转让环节缴纳的有关税金（包括此次转让时缴纳的***及附加、当初购房时缴纳的契税等）。

其中“年限”代表原购房***所载日期至售房***开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%就是指“扣除系数”。

增值额=现转让总价—扣除项目金额

还是以上文那套单身公寓为例假设房东是2年前买入的，当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元精装修、所以没有装修费用，则：

• 扣除项目金额=60万元X（1+5%X2年）+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的***及附加8400元=68.64万元

增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%即没有超过50%。所以土地***按增值额的30%计算：

现在我们返回头再计算这套单身公寓的个税：

• 个税=（75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的***及附加8400え—此次转让缴纳的土地***19080元）X20%=20904元

总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费包括：

***及附加：8400元

土地增值稅：19080元

我们也做了个比较的表格：

不管是核定征收还是按时征收单身公寓的交易税费，显然都远远超过普通住宅——

来源：宁波公寓税费楼市报道| 编辑：孔祥挺