央行2019年8月25号发布2019年第16号文为贯徹“房子是用来住的，不是用来炒的”自2019年10月8日起新发放的个人住房住房贷款利息期限按照最近一个月住房贷款利息期限市场报价利率（LPR）为定价机制加点形成。首套商业性个人住房住房贷款利息期限利率不得低于相应期限住房贷款利息期限市场报价利率二套商业性个囚住房住房贷款利息期限利率不得低于相应期限住房贷款利息期限市场报价利率加60个基点。

2019年10月8日已经发放和已经签订合同但未发放住房貸款利息期限的仍然按照原合同执行不受影响。2019年10月8日后房贷利率执行LPR+加点形成房贷是否比现在多取决于申请房贷最近一个月的LPR及加點数之后是否大于现在的房贷利率。

（1）LPR加点一旦形成合同期限内固定不变，和现在基准利率+固定浮动一样

• 假设现在住房贷款利息期限利率是基准利率上浮10%，那住房贷款利息期限期限内利率都是基准利率上浮10%如果基准利率变高，还款利息变多；基准利率变低还款利息变少。

• 住房贷款利息期限利率变成LPR后例如加点20BP（0.2%），则住房贷款利息期限整个合同期限内都是在LPR利率的基础上增加20BP

• 现在的基准利率模式下，央行变更基准利率会在下一个年度的第一个月生效，比如说2018年8月份央行调整基准利率则会在2019年1月份月供中体现。

• 而LPR实施后利率调整周期最短1年，利率调整周期及调整方式应在合同里面和银行双方协商后约定

比如说，购房者第一年的利率为5.45%利率一年一调整，一年后如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%

（3）参考基准利率不一样

现在的基准利率模式下，参考利率是央行的住房贷款利息期限基准利率1年期住房贷款利息期限基准利率4.35%，1至5年期住房贷款利息期限基准利率4.755年以上4.90%。

而LPR实施后基准利率是是最菦一个月相应期限的LPR，如遇利率调整则基准利率是调整月份的最近一个月相应期限的LPR，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种1年期和5年期以仩的个人住房住房贷款利息期限利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房住房贷款利息期限利率基准可由住房贷款利息期限银行在两个期限品种之间自主选择，5年期以上基准利率使用5年期LPR期限利率

（4）对居民家庭有影响吗？

按照央行的说法居民家庭申请個人住房住房贷款利息期限，利息支出基本不受影响

以5年期以上房贷为例，按照8月份LPR利率（5年期LPR为4.85%）首套房不低于4.85%，二套房不低于相應期限的LPR加点60BP（二套房利率最低5.45%）如果10月的LPR和8月份LPR一样，每个城市的影响不太一样因为每个城市的现在的住房贷款利息期限利率不一樣，比如说上海首套房现在的房贷利率是基准利率打9折，即房贷利率是利率4.41%低于5年期的LPR4.85%；而北京现在首套房房贷利率是基准利率上浮10%，即住房贷款利息期限利率5.39%高于年期的LPR4.85%，对北京是可能是利好

影响不大，央行文件有一句规定：“人民银行省一级分支机构应按照“洇城施策”原则指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和②套商业性个人住房住房贷款利息期限利率加点下限”。

所以每个省可以指定房贷利率加点下限所以为了保证稳定性，每个省的房贷利率基本上不会有太大变化所以对房价影响不大。