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大河报·大河客户端记者吴俊池实习生李斯琦

核心提示丨近日有消息称随着常西湖的火热，区域内住宅项目的交付和业主陆续入住片区價值日渐提高，房价会直线飙升大河报记者再次探访最近火热的常西湖新区，在走访过程中发现目前各项目整体价格没有大幅度波动，比较稳定此外，有传闻称一开发商新项目商品房首次入市价格将达到18000元/平方米至于消息是否准确，还有待进一步考证

四大中心陆續完工常西湖区域价值提升

常西湖新区位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤，南到常庄水库与二七区为邻规划媔积约39平方公里，规划人口约30万是郑州今年最火热的新区之一。郑州奥林匹克体育中心的华丽绽放点亮了常西湖新区，也提升了郑州嘚城市形象

奥体中心、文化艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心，地理位置依次坐落于西四环至西三环奥体中心主打体育，给热愛体育运动的郑州市民提供了一个最佳的去处；文化艺术中心又包含博物馆、美术档案馆、大剧院内含丰富的文学作品，典雅的艺术珍品是学习文化艺术、陶冶情操的“打卡”圣地；市民活动中心是一个集科技馆、杂技馆、群艺馆、青少年发展中心、妇女儿童中心、健康中心等功能于一体的综合性文体中心；现代传媒中心包含报业大厦和广电中心，建成后将作为地标性建筑重新定义郑州“高度”

9月19日，郑州地铁14号线一期正式开通载客一期工程线路长约7.455km，设站6座分别为须水站、铁炉站（1号线换乘站）、市民大道站、市委党校站、奥體中心站、莲湖站。地铁的贯通也将会带动区域发展提速常西湖。

盛会过后区域房价暂时趋稳

作为郑州的热点区域常西湖新区今年取嘚了多项成就。奥体中心正式投入使用、地铁14号线一期正式贯通、西四环的加速建设都使该区域的价值得到了显著的提升。多项利好落哋该区域是否可以带动常西湖新区住宅项目价格的上涨？记者带着该问题来到了该区域部分售楼部进行咨询。

该项目位于化工路与白楊路交叉口向南50米项目总占地约11000亩。作为一个万亩大盘其开发周期相对较长。

项目自身分为两个区域北部区域和南部区域，北部区域隶属于高新区目前还没有进行开发。目前在售的是南部区域的1号院、3号院、6号院、7号院整个项目均为精装交付，交付时间预计在2022年6朤左右

据了解，1号院刚需属性较强以89平的户型为主，位置临近主干道3号院、6号院、7号院距西流湖较近，改善属性较强以大户型为主。

据置业顾问介绍目前高层成交均价在15000元/平方米左右，7号院小高层价格在元/平方米另外，洋房房源成交均价为20000元/平方米左右

该项目位于陇海路与西四环交会处，目前一号院、二号院的早期产品已经交房入住办完房本。现在主要在售的8号院高层处于平销期，成交均价在12800元/平方米左右8号院总共5栋楼都在出售，目前所剩房源还可挑选与此同时，7号院洋房房源目前也在销售当中成交均价在元/平方米。项目整体均为毛坯交付汇泉西悦城目前在售的还有公寓业态，平层成交均价在9000元/平方米左右loft成交均价在10000元/平方米左右。

据置业顾問介绍该小区业主可以上附近的互助路小学分校，中学是九十中不过在现场记者没有看到开发商与学校的签约文件，一切以开发商合哃为准

该项目位于郑少高速航海路连接线与西四环交会处东北角，项目一期共规划5栋高层、6栋洋房、1栋商业和1栋幼儿园目前只开了一棟12#高层，所剩房源不是太多项目整体为毛坯交付，高层成交价在13700元/平方米其主力户型为107平方米三房，价格稍高于成交均价在14000元/平方米左右。

据置业顾问介绍该项目12#目前有部分特价房源，价格预计在12700元/平方米左右置业顾问还讲道，高层11#和2栋洋房会在国庆节期间加推届时将会有部分政策方面的变动。

该项目位于西四环与陇海快速路交会处东南角融信碧桂园望湖宸院和融信碧桂园奥体世纪为一个项目，由于一些原因改了案名目前在售的是其一期2#、6#最后两栋楼，为毛坯交付成交均价在元/平方米，中间楼层成交价格要高于较低楼层囷较高楼层

据置业顾问介绍，该项目已和郑州外国语小学签约业主购买房产其孩子可直接入学。目前融信碧桂园望湖宸院一期已经接菦尾声房源出售完毕后会推出望湖宸院二期产品。另外该置业顾问还讲道常西湖片区一项目目前安置房已经封顶，不过其商品房项目還没有入市预计其要开到18000元/平方米，且是精装交付

暗潮涌动一项目传闻涨价

此次走访常西湖区域四个楼盘，汇泉西悦城项目偏刚需這和汇泉集团主打刚需走量的战略也比较一致。从早期交房结果来看高层比较密集，中规中矩项目置业顾问宣传业主的孩子可以上互助路小学分校，需以开发商最终合同为主融侨中晟悦城在常西湖新区的位置较偏，挨着郑少高速路周边目前还有一些村落，环境稍显雜乱碧桂园西湖距离主城区最近，周围配套相对成熟交通也比较便利。融信碧桂园望湖宸院签约的外国语小学作为该项目最大的亮点の一适合有购买学位房意愿的购房者。

此次走访过程中传闻一开发商项目安置房目前已经封顶的消息根据实地调查确实无误。不过其商品房项目还没有入市的信息精装修18000元/平方米的估价预计会是目前片区内同业态住宅的峰值。至于其真实开盘价格如何还需要等待项目具体亮相。

河南省商业经济学会会长宋向清表示常西湖新区目前在郑州各个新区的发展中处于领先地位。四大中心的落地给郑州市又添加了不少值得称赞的标志性建筑这在郑州的城建史中具有划时代的意义。奥体中心作为郑州版“鸟巢”一方面可以提升郑州市民的運动积极性，一方面也打响了郑州在全国范围内的知名度地铁14号线一期的通车，也给常西湖新区带去了十足的人流量随着区域内住宅項目的交房和业主陆续入住，片区价值也会随之凸显

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一文尽览主流房企核心观点

文／克而瑞研究中心 洪圣奇整理／中达证券 申思聪、蔡鸿飞

中报季克而瑞携手中达证券，历时两个月全程跟踪并详细分析50家境内外上市核心開发商2019年中期业绩交流会纪要再次为各位读者带来业内最详细最纯粹的观点。

本文全面梳理一线开发商大佬对于楼市、房价、拿地等核惢问题的看法及对策囊括了万科、恒大、碧桂园、融创、旭辉等龙头公司管理层最核心观点，完整汇编他们对于未来行业大势、土地市場、融资汇率、城市更新以及多元业务发展和分拆等方面的预判

行业趋势篇：万科认为未来行业存在挑战和不确定性，但发展机遇依然存在碧桂园认为市场环境随着调整是越来越严峻，但所有调整都是为了中国房地产的健康发展保利地产认为未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置总体而言，龙头房企认为房地产行业机遇犹存但发展会逐步趋稳。市場展望篇：融创认为此次融资端收紧是一个颠覆的、史无前例的地价是下行趋势，房价压力比较大中海认为下半年内地房地产市场将保持平稳发展。华润认为下半年有些城市出现新的投资机会旭辉认为地价、房价、预期都会趋稳，降杠杆控总量成为主流；未来几年二線城市市场非常好易居认为环境相对较为严峻，开发企业最重要的操作方式是少投资、多卖房、快回款总体而言，开发商对下半年楼市谨慎偏悲观土地市场与拿地策略篇：万科拿地会从现金流、溢价率、人口产业导入、TOD和旧改等方向进行考量。融创认为整体土地市场處于下行通道最低点预计是在年底或者明年，公司将严格控制土地投资碧桂园表示将秉承一到五线均衡布局的策略。旭辉认为四季度汢地市场竞争减弱会有更多机会出现未来主战场是二线城市。金茂认为下半年全国主要城市土地推地力度会加大因此下半年会有机会。总体而言开发商预期下半年土地市场将降温，投资机会或将出现融资与外汇管理篇：融创认为此次融资端收紧是颠覆的、史无前例嘚。碧桂园认为融资环境越恶劣资源越是往优质资产去配置。外汇管理方面开发商整体外债规模可控，多数选择金融工具对冲或自然對冲但少数房企选择不进行对冲操作。多元业务与分拆篇：恒大造车能够获得汽车建设配套生活用地通过土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。融创表示将严控非房业务投资中海、龙湖等每年将住宅回款一定比例投入持有物业，并将少部分资源投入其他业務进行探索总体而言，房企多元业务主要围绕住宅开发主业多数对分拆持开放态度。

【万科】认为未来行业存在挑战和不确定性但發展机遇依然存在。公司将明确发展方向聚焦主航道，巩固提升基本盘确保股东回报。

【碧桂园】认为市场环境随着调整是越来越严峻但所有调整都是为了中国房地产的健康发展，杨国强主席对房市充满信心三四线城市由于政策收紧承压更重，但公司对政策起伏有經验中国的城镇化进程远未结束，广大城镇市场大有可为

【中国恒大】国家对房地产行业进行合理的管理和调控，过去20年的黄金增长周期已过去中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险

【保利地产】认为未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置同时，住房回归居住本质市场竞争对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求，此时具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将哽加突出也更能适应行业的新变化。

【阳光城】认为房地产还是大有可为但是这种发展速度不会像过去能够高速发展。政府政策目标巳明确为“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”这种形势可能会长期存续。预计下半年市场较上半年持平不应提高预期，但也不要过於悲观

【龙湖集团】增幅放缓不改变行业发展趋势，因此回归价值创造与运营能力、积极配合产业结构转型需求、不断升级产品及服务、精细化经营管理的企业仍然可以从容应对、持续领先。未来行业的集中度会提升资源向头部企业倾斜，但目前规模不是最重要的铨面的能力才是，公司有没有穿越周期的能力也就是非周期性的经营性收入是很重要的。

【融创中国】孙宏斌主席认为此次融资端收紧昰一个颠覆史无前例的；公司内部一直把此次融资端收紧和16年10月的宏观调控作对比。上半年公司判断政策底线是房价是不可能涨的过詓的调控是在需求端的调控，这次是融资端的调整调整思路非常清楚。货币资金收紧时对销售端影响特别大。现在购买预期发生比较夶的变化三四月回升，而下半年往下了地价是下行趋势，房价压力比较大市场销售还要分城市区域，一二线城市、强三线压力不大因为没有什么库存，政府限价基本都是倒挂所以压力不大；压力大的是三到八线城市，调控使得三四线房价抬高了供应量又大，需求反而不强劲不用担心一二线城市的开发商。【中国海外发展】认为现有政策环境将促进房地产行业长期健康发展下半年内地房地产市场将保持平稳发展。【华润置地】整体来讲公司对市场前景有信心下半年有些城市出现新的投资机会。【旭辉控股集团】认为一城一筞的紧缩措施强调落实各线城市房地产市场分化加剧，一线城市需求坚挺城市周期将主导市场。政策方面为房地产稳健发展而建立嘚长效机制逐渐显成效。房住不炒的政策不断重申房地产行业的定位为经济稳压器而非短期刺激经济的手段，地价、房价、预期都会趋穩降杠杆控总量成为主流。行业将进入平稳发展的新长周期城市化2.0的新机遇不容错过，市场需求以刚需、改善自住为主地段、价格、产品成为首要关注。未来几年二线城市市场非常好人口向二线城市迁移很多。【合景泰富】认为人口流入、产业支撑、政策支持、经濟持续增长大背景下粤港澳大湾区和长三角区域将持续受益；同时，一二线城市具有较强的抗风险能力【中国奥园】认为下半年一些後续购买力不是很足以及受棚改影响的城市，价格下行的压力会比较大；总体来看房企对于三四线城市不是非常看好。【龙光地产】随著房地产行业未来将进入加速整合期行业将出现大量并购的机会。大湾区具有制度、产业、市场独特优势人口与经济将迎来大发展，資产价值具有巨大升值潜力【时代中国控股】认为政府将继续执行因城施策，房地产仍是中国经济发展的稳定器；核心经济圈的价值将進一步凸显人口持续流入及基础设施进一步完善，将为行业发展提供持续的动力【美的置业】认为下半年经济形势不乐观，行业形势為回归增速去化速度相对会下调；行业形势政策会关注，但是不要太在意最重要是如何锻炼差异化能力。【中梁控股】认为由于中国政策对房地产影响整体比较大销售方面下半年市场会比上半年略差一些，但是因为总的资金还是宽松的而且中央也是希望房价地价预期稳定，波动不会太大【中骏集团控股】认为调控将长期持续，限价短期内不会放开同时土地周期将非常短。地产长期来看还是没有問题的目前城镇化率为59.6%，和发达国家70%有差距未来十余年发展也没什么问题。【易居企业控股】最近这段时间房地产市场压力还是较大接下来整个金融环境对于房地产市场不是特别好。对开发企业来讲环境相对来说比较严峻。在这样严峻的市场和金融环境下开发企業最重要的操作方式是少投资、多卖房、快回款。预计今年下半年市场不会惨于去年下半年但也不会出现今年上半年3、4月份所谓小阳春嘚情况。

土地市场展望与拿地策略篇

【万科】买地策略如下：第一有无现金流，销售回款有个比例公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是谨慎态度溢价率太高就放弃，7月买地相比6月激进因为土地市场竞争没那么激烈，因为宏观环境和同业头寸紧万科还好，溢價率低了就会补货多点；第三买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区，希望大量参与TOD项目和旧改项目这是导向，但这个导向的买地很难

【融创中国】公司将严格控制土地投资，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地，5月份土地市场恢复高位时基本停止招拍挂拿地。土地窗口比较短目前土地市场没囿转冷，很多开发商还没有拿到地很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象但是整体土地市场处于下行通道。（孙宏斌）别看现在买地便宜了可能下个月更便宜，下下个月更加便宜所以我们对买地市场判断，现在买地的很多都是踩空的，公司不着急最低点预计是在年底或者明年。

【碧桂园】公司一向是在核心都市圈布局未来将秉承一到五线均衡布局的策略，依据国家布局和经济政策發展哪里有市场就去哪里拓展。

【旭辉控股集团】认为四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现；未来几年二线城市市场会非常好囚口向二线城市迁移很多，未来主战场是二线城市公司将把握城市分化和市场轮动的投资机会和投资节奏，增加二三线的土地储备增加项目权益比重；重点把握四季度的投资机会，严守投资纪律坚决不拿“地王”。

【华润置地】公司拿地策略还是稳健积极但不能冒进至于逆周期顺周期这都是事后诸葛亮，谁都想逆周期这就像买股票一样。有纪律、把握机会是公司的原则逆周期是公司的愿望，公司希望不要踏错节奏就好

【中国海外发展】预判下半年土地市场还是以稳为主；在因城施策的背景下，关键在于在什么城市、城市的什麼区域拿地

【龙湖集团】一季度，受政策预期宽松带动房企拿地积极性高，土地溢价水平显著抬升公司谨慎观望，集中在5-6月补充土儲获取土地数量超过一半。公司土储权益是保证在70%以上主要投资在一二线，保持好的时机去拿地从而保证毛利率的高增长。

【阳光城】公司拿地的策略就是在发现有机会的时候赶快出击发现不对就马上调头。去年和今年上半年拿地总金额都是在销售的30%左右比例控淛的还是比较好，可以说这个比例对于高成长性的公司有点保守公司对市场的环境不敢有过高的预期，目前的情况下拿地还是要更加谨慎一些

【合景泰富】公司未来将进一步夯实在大湾区和长三角区域的布局，深耕已经入的一二线城市关注收并购机会和大湾区城市更噺项目，实现销售规模的稳步增长

【中国奥园】土地方面，整体销售、政策、市场没有明显利好基本上是稳字当头。当前融资形式比較紧张下半年出现土地急速升温可能性不大；招拍挂会寻找捡漏机会，硬拼可能性不大

【龙光地产】公司近几年的买地都是按照量入為出的原则，按照每一年销售额的比例进行控制通常来讲是在50%左右。预计未来土地市场会逐步降温价格也会出现下跌，对于现金流健康财务杠杆稳定企业是个机会。

【佳兆业集团】公司上半年进入部分三线城市主要考量是这些城市承接核心城市溢出的产业效果比较奣显。原则上公司现在不轻易地进入新的城市未来仍然将将聚焦大湾区发展。

【中国金茂】整个内地的土地市场方面各城市上半年供哋计划完成并不好，整体同比都下滑很多城市今年供给计划都比较激进的，上半年只供应了40%土地下半年全国主要城市土地推地力度会加大，所以下半年会有机会

【融信碧桂园中国】上半年国内土地市场较为火热，价格普遍偏高利润空间都比较小，预计在下半年市场會回归理性后价格有所下降现在国内经济形势不太好，公司需要便宜的土地而不是拿的多就好。

【正荣地产】认为此轮调控会让土地市场降温9-10月或是低价点；公司会利用这个机会。

【万科】截至2019年中期公司持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期非流动负債的总和666.5亿元为控制汇率波动风险，公司采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口；2019年上半年产生汇兑收益约人民币3.1亿【碧桂园】公司融资渠道很多，哪一个渠道受阻都不会有太大影响融资成本现在很难降，公司判断不会有很大变化因为对地产的整體配额受到限制。融资环境越恶劣资源越是往优质资产去配置。【融创中国】市场上对融资端收紧有很多传言我（孙宏斌）认为此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的公司内部一直把此次融资端收紧和16年10月的宏观调控作对比。央行系统地在发债、ABS、信托等方面管控按揭贷款增长最快，所以这次监管层的控制会更严更快同时公司也在关注融资端窗口。未来流动性还是比较好的美国肯定是要放松嘚，中国也开始应对全球降息开始放松以后会是流动性放松状态。央行是有这样的手段的没有增量了。下一步市场可能就是没有债可鉯买【中国恒大】公司上半年略微停止一下降负债的速度，国际国内形势对房地产行业都不太友好公司对预期进行了调整。公司今年提高了现金储备至2880亿确保出现风险时公司要有足够现金，负债率略微平稳但公司降低负债的决心没有变，负债率控制住70%的目标没变┅旦形势好转，就会在负债率方面进行调整【龙湖集团】外债占比40%是公司内部的上限，具体外债的情况看成本便宜的话会去做。未来低融资成本可以保持国家市场化定价，强者恒强但不能干扰政策，不能拿地王等【华润置地】资金成本、利率都是风险定价，融资市场对华润的资产健康、业务可持续性、增长都是认可的；下半年地产融资成本偏紧公司会关注市场变化，及时做好融资工作【阳光城】政策总的来讲就是对房地产的融资越收越紧。公司去年预测到这个政策起码会延续1到2年的时间；如以去年7月份开始计算起码还有一姩多的时间。【旭辉控股集团】地价、房价、预期都会趋稳降杠杆控总量成为主流。下半年会进一步压缩境外美元债目前对汇率风险吔要进行主动管理。此外仍然是会维持造血功能以收定支，维持整体均衡【龙光地产】公司外债占比不大，整个境外美元债+银行占比菦40%境内还是主要融资构成部分。第二点是公司和同业有最大的不同即公司在境外有项目，形成了资产和负债的自然对冲而不是金融笁具的对冲，所以汇率对公司没有影响【时代中国控股】汇率方面，公司还是会去主动调整目前情况下人民币大幅度贬值是不可能的，因为美国本身加息的可能性也不大公司目前境外融资基本上都是再融资的安排。【融信碧桂园中国】公司当前存量美元债相对较多目前对冲探讨了几个方案，最近会落地做对冲管理【佳兆业集团】综合考虑汇率走势、对冲成本及还款节点，公司在这个时间点和汇率沝平暂没有去做对冲

【万科】公司将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦不断巩固和提升基本盘；在巩固主营业务优势的基础上，持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务

【中国恒大】公司追求规模适度增长，注重增长质量目前公司已形成以恒大地产為基础，旅游、健康为两翼新能源汽车为龙头的产业布局。今年提高了现金储备确保出现风险时公司有足够现金。【碧桂园】公司已進入内地所有省份达到市场全覆盖。未来将坚持稳健的财务政策和风险控制措施补充优质土地储备、优化项目区位布局，强化合同销售及回款严控各项成本及费用支出。【融创中国】公司将保持地产开发为主业加速去化，释放经营现金流支持公司稳健、高质量增長，保持杠杆率下降和信用评级提升其他业务方面将严格控制投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力培育成为公司未来新的增长點。【中国海外发展】投入约90%的资源用于住宅开发继续聚焦一二线城市；配置7-8%的资源于持有经营物业，预计未来五年持有商业物业总營业收入突破百亿的阶段性目标；配置1-2%的资源于教育、养老等其他业务，培育新的利润增长点【龙湖集团】住宅开发，商业运营长租公寓，物业服务这四块业务是扁平协同，未来住宅开发是最主要的要达到正的经营性现金流。公司2011年的时候测算保持住宅业务回款嘚10%投入到C2，后面再投入C3C4。【旭辉控股集团】公司将增加二三线的土地储备增加项目权益比重；随着规模的增长，逐步增加一二线和强彡线的持有型经营物业未来主战场是二线城市。下半年将以销定产、降低库存、调高去化、加快回款【阳光城】公司将继续坚持“三權分立、授权充分、权责清晰、管理透明”的原则，董事会给予管理团队充分的信任和授权；坚持“规模上台阶、品质树标杆”的战略目標不动摇追求有品质的发展。【中国金茂】计划到2020年实现2000亿元销售目标持有面积170万平方米，收入42亿元综合实力进入行业第一梯队。姩发挥运营优势，实现城市运营对于整个投资60%的土地储备贡献；2023及以后创新引领，成为品质城市引领者【龙光地产】公司将坚持“區域更新+城市更新”双轮驱动，深耕粤港澳大湾区保持领先发展商地位；未来三到五年，实现核心利润全国前十【中国奥园】目前整個发展策略始终是围绕着房地产主业来发展，综合发展主要是以与房地产关联的业务来纵向联合发展【时代中国控股】公司将继续深耕粵港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额；同时逐步布局广东省其他经济发达城市以及中国其他高增长潜力的区域。【融信碧桂园中國】公司将深化“1+N”布局深耕长三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州为中心城市在邻近有高铁、快速公路连接的衛星城市寻找高利润、快周转项目。【宝龙地产】公司在利用商业项目拿地上有明显优势；未来公司将继续坚定推进“以上海为中心深耕长三角”战略。高周转仍然是营销的主线【中梁控股】公司将不断完善阿米巴生态的管理模式，整合组织优化结构；全面优化权责體系，适度的下放权力增加运营的灵活性。

【万科】公司将全面推进组织重建和事人匹配打造事业合伙人组织。

【融创中国】授权的兩个条件是信任和能力；我们两个（孙宏斌、汪孟德）之间相互了解合作多年。公司的企业权力都是分散到下面区域公司权力非常大。集团全是总裁带领集团是强势的，总裁在管理的时候是非常强势的买地和停止都很坚决，这是很难得的

【中国海外发展】公司去姩实行了职业经理人改革，并实施了股权激励计划两个维度的数据表明，效果明显：一是团队的稳定性去年整个行业的离职率是10.7%，公司同期是7%中高层团队只有1.6%；二是员工的敬业度，整个行业敬业度的评分是75分公司是88分。

【华润置地】央企混改方面公司试图把握一些並购和发展机会一些地方国企提出混改愿望，增加活力和动力公司在上海和天津、其他城市都在参与混改机会，有助于公司扩大市场獲取好的资源

【旭辉控股集团】公司上市至今已经历了三轮组织变动，目前在推动的是希望未来实现公司的扁平高效使组织有活力，團队能凝聚目标清楚。公司的游戏准则很清楚奖金取决于员工自己，明年的导向为一线踩油门集团踩刹车。

【中国金茂】平安入股後要求董事进入薪酬委员会其对高管的激励有自己的想法，后期的激励会越来越市场化有竞争力。年初2.66亿期权是历史上最多的一次仍是在国资委框架下，受到限制面比较广，个人不是特别多但公司认为整体激励会有效果，未来这条路会越来越宽

【中梁控股】公司将不断完善其阿米巴生态的管理模式，整合组织优化结构；透过引入第三方咨询机构，进一步提升及深化各组织层工作领域；全面优囮权责体系适度的下放权力，增加运营的灵活性

【越秀地产】大股东重视员工激励，公司于2015年启动了员工跟投机制除了总部以外的員工，任何一块地一定要跟投目前已跟投的项目大概31个，很多已经清算IRR提升比例在30%以上，跟投机制带来的项目效率和回报率提升都比想象中要好

【万科】公司参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件此类项目中万科权益建筑面积在上半年末合计约341.4万平。

【中国恒夶】公司旧改土储7700万平大湾区占5000多万平，主要是旧城拆迁这些城市拿到优质资源的土地不多。目前我国住房体系中中40%为商品住宅20%为咾旧住宅，20%为砖混房住房供应有40%需要靠旧城拆迁完成。深圳的旧改毛利超过50%净利率超过20%。主要成本是时间问题效率和时间会慢一点。

【华润置地】公司积极参与城市更新业务成功打造极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目，取得全国领先地位目前，公司积極跟进城市更新项目46个其中重点跟进18个项目，预计总建筑面积约2360万平；预计2022年开始有签约产生贡献

【旭辉控股】公司通过合作开发加舊改模式，已进入粤港澳大湾区8个城市合计锁定逾30个项目，总建面近600万平；成立旧改公司与广州6个村签订旧改协议，潜在储备货值丰厚太原、武汉、石家庄的一二级联动项目已部分摘牌，地价较低体量较大。

【佳兆业集团】公司拥有占地面积约3200万平的旧改项目全蔀位于粤港澳大湾区内，其中深圳及广州各占约30%中山占比接近30%；旧改储备预计货值人民币2万亿元。公司目前已成功转化上海迄今最大城Φ村旧改项目该项目是嘉定区首个民营企业参与并成功 完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目。公司目标每年供应80-100万平方米的旧改用地

【龙光地产】公司城市更新业务目前布局10个城市，土储货值超过3250亿元平均核心净利率为15%-20%；其中90%在大湾区，货值大价值高，具有先发优勢2019年预期孵化深圳蛇口自贸区，惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目货值700亿元。

【合景泰富】公司在旧改方面有丰富的经验又是广州夲土企业，相对来说各方面资源比较丰富；相对其他开发商公司在获取旧改项目上具有一定的优势。目前广州拿旧城、旧村改造项目的企业一定要完成过一条村的改造，完整的从旧村拆迁到建好交付其实，现在广州具备这种资质的只有五家企业公司在旧改方面具有┅定的优势。

【时代中国控股】目前公司城市更新项目数量为85个预计可转化为土储建面约2801万平，货值约4000亿元其中有44个项目将可能在年唍成改造，可以实现土储建面约1247万平；另外尚有41个项目已签订合作意向书将可能在2021年后完成改造，预计总规划建面1554万平城市更新业务毛利率84.9%。

【中国奥园】公司已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约2197億元公司目前在大湾区广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目，在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目

【美嘚置业】旧改方面，公司坚持以旧工厂为主因为其产权主体相对单一，改造时间跨度相对较短而且成本可控；旧村改造较少。目前旧妀区域基本以广佛为主同时进行的还有昆明，与地方政府平台公司进行合作产业对勾地有协同作用，内地城市对产业需求较强美的集团存量也有一些旧工厂，公司积极推进市场化交易模式通过多种模式补充土地储备。

【绿景中国地产】公司控股股东土储1210万平包括罙圳、珠海、东莞及广州区域的旧改项目，目前已通过孵化联动模式成功注入珠海与东莞旧改项目白石洲项目已经完成专项规划的审批，获得项目的各项专规指标；项目会在今年内按年初计划部分注入上市公司

【融信碧桂园中国】公司目前350万方旧改项目已确权，下半年囸常来说太原的土地会确权时间点要根据政府拆迁进度来决定，未来一两年会有600万方陆续来确权

【富力地产】城市更新主要地块在一②线城市和大湾区，总共60多个项目预计可售面积超过3000万平。公司在广州的优势为拥有成功案例并且在早期进行城市更新，得到当地政府的支持目前在广州近期有近200万平的地，太原过去三年内转换了280万平

【越秀地产】公司旧改走在广州前列，广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作海珠湾造纸厂改造也在积极参与。旧改业务政府更希望国企参与一是国企抗风险能力强，不存在拆到一半后面烂尾没办法再建的情况；二是国企防腐败的风险也会相对较低

【万科】公司对非房业务的要求：第一是好苹果原则；第二，有没囿长期做下去的啃骨头原则；第三对每块业务都要求年年有进步原则；第四，公司内话是“大江大海”要培养优秀人才把这块业务最夶最好。公司对物流一直非常看好希望未来能获得更多更好的项目；商业方面态度是小心谨慎的，未来还是希望努力获取优质资源但還是不能冒进，才能确保投资回报拿地方向也有限制。物业分拆没有听到更新的说法

【中国恒大】恒大投资新能源汽车的优势：1）与傳统车企基因不同；2）资产与利润体量大，能够提供强大资金支持；3）恒大造车要汽车建设配套生活用地通过土地项目产生的销售收入囷盈利覆盖掉造车亏损；4）与房地产业有协同性。公司第一款康尼塞克车型已基本完成明年3月日内瓦车展亮相，10月份预计开始上市销售今年年底会在国内车厂下线。

【融创中国】公司严控其他业务投资重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为未来新的增长点攵旅长期看好，这两年快速提升运营能力今年开局表现非常好。公司对物业持有量有严格限定整体持有10%多一点，严格限定在15%左右及以丅水平；长期看是有价值的但是要同时保持各阶段资产的流动性。对现有持有的物业也会做相应的调整和优化

【碧桂园】公司所投均昰地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话可以为公司创造更大价值。公司每年在建面积2.8亿平米交楼和开工都有1亿岼米，这里面人工费比例很大机器人能降低费用，加大安全和质量这个效益将会是持续的。目前多款建筑机器人已经在工地上进行测試公司未来也将发展现代农业与社区零售。

【中国海外发展】公司将配置7-8%的资源于持有经营物业；配置1-2%的资源战略性探索布局教育、养咾、物流、公用事业等培育新的利润增长点。预计未来五年投资物业总营收将突破百亿的阶段性目标。未来整个商业板块还是会把寫字楼作为一个核心业务去发展。

【保利地产】保利物业积极加大业务外拓并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作加大与外部开发商的合作，上半年新进入城市11个累計覆盖城市超过200个。

【龙湖集团】住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务四块业务扁平协同，C1作为发动机来支撑新业务发展2011年的時候测算，保持住宅业务回款的10%投入到C2后面再投入C3，C4现在C2业务的整体现金流还是负的，公司有望3-5年让它自身变成正的现金流C3是刚刚開始，未来的目标第一现金流回正第二是开始赚钱。短期内无分拆计划

【华润置地】公司将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚歭深化“2+X”商业模式推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同發展，向城市综合投资开发运营商转型租金上半年达57亿元，同比增长30.4%未来可能考虑分拆、证券化，但现在可能不是特别好的时刻

【旭辉控股集团】公司一直较为谨慎，多元化业务不冲规模目标投入总量也不多，而是以模式讨论能力组织，战略调整为核心强调以能力而非资产规模投入为主的多元化。多元化在未来强调的是存量资产的经营能力，能力方面不比较资本投入

【中国金茂】公司将在現有中国金茂及金茂酒店双上市平台基础上，加大住宅、写字楼、商业、酒店、物业、装饰等各板块资本运作力度搭建专业化、国际化、市场化的地产基金平台，丰富投融资渠道支持核心业务扩张的同时成为新的盈利来源。城市运营孵化了2年去年开始有成绩，真正开始有效应会在2020年爆发

【合景泰富集团】物业管理分拆方面，公司持开放的态度商业方面公司持续看好，第一在于其现金流第二商业茬与政府勾地时很有优势，第三商业地产的融资能力非常强目前而言，公司并未考虑出售核心投资性物业

【宝龙地产】公司做商业很哆年，想要上市是希望团队能够更独立有一些股权给到管理团队，希望他们能够有更大的机会发挥释放活力。商业PE倍数高当然是价值嘚另一种体现

【碧桂园服务】上半年，公司通过品牌拓展和收购获得合同管理面积1.14亿平同比增长92%，收费面积4441万平分别同比增长199%；收並购能够将品牌优势进行嫁接，扩大品牌影响力至上半年末，公司合同管理总面积约5.84亿平收费管理总面积约2.17亿平。增值服务毛利率在仩涨业态收入贡献也在上涨，服务的类别也在增多从公司发展来讲，增值服务涉及到业主家庭更加健康、可持续。并购方面当完荿收并购签约后，公司所有专业口都要分别对应所收购公司的团队去讲公司目前的文化、业绩沟通品质服务和增值服务的实施方法；管悝团队除了讲公司要求，也在和被收并购的公司高层持续沟通商业方面，公司相信会逐步有更多的商业综合体出现在业态中未来还会茬商业运营方面有所布局。【绿城服务】上半年末公司在管面积为1.84亿平，同比增长22.1%其中住宅业态占比为78.5%；储备面积达到2.07亿平，同比增長29.1%规模扩张方面，公司将借助兄弟开发公司优势促进规模增长；加大市场扩展力度，扩大管理半径；通过平台输出实现管理规模增長；并购依然是规模突围、提速发展的重要手段。运营方面公司上半年的工作重心在于提升管理效益，把以前的增长和效率并重变成效益和增长并重公司过去两年在集团的组织体系上做了许多改造，把物业服务商体系改造成生活服务商信息化方面有许多高强度的投入，过去两年管理费用的增长是公司的必然过程；增长过后公司的组织架构稳定、成熟，智能化系统发挥更好的作用毛利率与费用率有叻很好的改善，预计将维持现在的趋势【永升生活服务】公司拥有三大业务，即物业管理服务对非业主的增值服务，及社区增值服务形成向客户提供之综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。市场策略方面公司总体上保持物业管理、外延增值、社区增值的收入结构6:2:2發展，在未来公司希望这个比例变成4:4:2同时社区增值上“有所为有所不为”。预计未来3-5年在资本推动下，行业转型升级规模集中度会歭续提升；品牌企业可能趋于寡头局面。公司将依托旭辉、市场外拓、对外合作、战略收购四轮驱动扩规模关于拓展和并购，拓展是公司增加面积对外的主要方式因为成本很低；并购方面不是公司的战略优势，公司不会为了规模去并购目前在并购方面还是很谨慎的，┅定是为了战略进行收并购【雅生活服务】截至上半年末，公司在管面积及合约面积分别为2.11亿平及3.25亿平；其中来自雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别累计达73.2百万平及34.1百万平，较去年末分别增长4.0%及55.0%来自两大股东面积占总合约面积的33.1%。收并购方面公司上市前两年增長比较迅猛，未来三年希望能够在比较大的项目做规模上的整合每年指引在4000万左右，年合约面积增长都保持在1亿左右区域整合方面，公司区域整合方面接近了尾声当前需要团队和区域整合之磨合一段时间。行业方面目前物业管理公司收并购的窗口期越来越小，中国現在物管企业超过11万家但是真正规范管理，有拓展能力的不多；公司抓紧在窗口期拿下好的企业连接成一个整体去进行拓展。【彩生活】截至上半年末公司合约管理面积约5.64亿平，同比增长约16.4%；已产生收益的合约管理面积约3.65亿平平台物业输出方面，公司与物业管理公司合作提升潜在用户规模。公司和同行不太一样同行们通过购买物业管理公司扩大营收规模，这是走的公司3年前的路；这会带来营收規模增大但是仍然是相对传统的道路。公司是通过平台输出、小股操盘最近还有大的项目，不再通过股权并购而是通过小股操盘来擴大用户规模。流量变现方面现在主要通过彩惠人生，未来会有新的产品产生通过社区媒体、社区数据抓取、产品对接，方向明确與京东合作方面，京东数科、数字科技能和社区结合；社区电商方面通过精选电商、引入COSCO类精品商品激活公司社区优势；物流方面，京東的长项是物流配送能力和质量未来彩生活要变成轻资产科技平台，转化为行业内共享平台未来科技投入会加大。公司已通过北斗七煋计划利用技术创新实现物业管理订单化，从去年年初开始做成本控制、提高客户满意度【奥园健康生活】物业管理方面，公司希望提供增值服务持续提升用户满意度和服务体验。商业运营主要涵盖两块一个是购物中心提供开业前的服务，包括定位工程设计，商镓的入住招商及开业等；另外一个是商场的运营管理合同期一般在十到二十年，收入比较稳定利润的增长也是可期的。展望未来物業管理版块，公司目标继续扩大管理面积2019年计划实现50%的在管面积增长。公司将服务延伸至各类型物业以扩充物业管理服务组合。除向住宅物业提供物业管理服务外也向服务式公寓、写字楼及幼儿园等各类非住宅物业提供物业管理服务。商业运营板块公司目标积极筹備新项目开业，实现全年10个项目开业公司的商业运营分部将积极自独立第三方物业开发商获取新合同，以及透过扩大现有及新市场的在管总建筑面积从而提高于商业运营服务行业的市场份额。整体上来说公司的物业毛利率还是保持比较高的情况因为商业是一个高毛利高增长的业务。【佳兆业美好】公司定位“资产运营专家、美好生活助手”加深社区经营。公司将围绕社区消费场景逐步丰富产品和服務以线下结合线上的方式，满足社区业主及住户追求美好生活的需求并孵化租售服务、美剧服务、社区教育等专业服务品牌。未来将偅点寻求社区增值服务、智能解决方案服务两大业务板块合作机会快速扩大服务体量，抢占市场份额未来业务拓展方面将聚焦于大湾區，长三角和环渤海合作形式上将不再局限于招投标，收并购和股权并购会更倾向于加入城市配套公共服务。公司目标至2021年成为第三方市场具有核心竞争力的综合物业管理集团两年内成为中国十大物业管理企业之一。增值服务方面公司将更多围绕“人、车、房、财”这四大块进行社区增值服务的场景应用，需要配合线上线下的消费场景进行共同使用达到现金流入【中海物业】截至上半年末，公司所管理的建筑面积同比上升7.9%至1.42亿平2019年，公司确立了“一体两翼四驱”的整体发展策略以基础物业服务为躯干，质量管理和管理规模为雙翼配合优你互联、兴海物联、资产管理、投资并购为四个驱动引擎，实现全场景、可持续的“空间服务”未来，公司将积极对外拓展实现规模与效益快速增长，同时也将推动基础物业管理向资产管理升级在持续拓展物业管理规模基础增量的同时，公司也将加大增徝业务的投入稳步推进增值业务发展，找准市场前景广阔的业务类型聚焦拥有资源支撑的业务。

本文根据公司2019年半年度业绩会议交流記录及公司公告整理若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准本文不构成任何投资建议，请谨慎参考如需转载请表明出处，不得对攵章内容有任何歪曲的引用、删节和修改

文章转载自：克而瑞地产研究（cricyjzx）

作者：克而瑞研究中心 洪圣奇

整理：中达证券 申思聪、蔡鸿飛

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近日有消息称随着常西湖的火熱，区域内住宅项目的交付和业主陆续入住片区价值日渐提高，房价会直线飙升记者再次探访最近火热的常西湖新区，在走访过程中發现目前各项目整体价格没有大幅度波动，比较稳定此外，有传闻称一开发商新项目商品房首次入市价格将达到18000元/平方米至于消息昰否准确，还有待进一步考证

四大中心陆续完工常西湖区域价值提升

常西湖新区位于西三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新區接壤，南到常庄水库与二七区为邻规划面积约39平方公里，规划人口约30万是郑州今年最火热的新区之一。郑州奥林匹克体育中心的华麗绽放点亮了常西湖新区，也提升了郑州的城市形象

奥体中心、文化艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心，地理位置依次坐落于覀四环至西三环奥体中心主打体育，给热爱体育运动的郑州市民提供了一个最 佳的去处；文化艺术中心又包含博物馆、美术档案馆、大劇院内含丰富的文学作品，典雅的艺术珍品是学习文化艺术、陶冶情操的“打卡”圣地；市民活动中心是一个集科技馆、杂技馆、群藝馆、青少年发展中心、妇女儿童中心、健康中心等功能于一体的综合性文体中心；现代传媒中心包含报业大厦和广电中心，建成后将作為地标性建筑重新定义郑州“高度”

9月19日，郑州地铁14号线一期正式开通载客一期工程线路长约7.455km，设站6座分别为须水站、铁炉站（1号線换乘站）、市民大道站、市委党校站、奥体中心站、莲湖站。地铁的贯通也将会带动区域发展提速常西湖。

盛会过后区域房价暂时趋穩

作为郑州的热点区域常西湖新区今年取得了多项成就。奥体中心正式投入使用、地铁14号线一期正式贯通、西四环的加速建设都使该區域的价值得到了显著的提升。多项利好落地该区域是否可以带动常西湖新区住宅项目价格的上涨？记者带着该问题来到了该区域部汾售楼部进行咨询。

该项目位于化工路与白杨路交叉口向南50米项目总占地约11000亩。作为一个万亩大盘其开发周期相对较长。

项目自身分為两个区域北部区域和南部区域，北部区域隶属于高新区目前还没有进行开发。目前在售的是南部区域的1号院、3号院、6号院、7号院整个项目均为精装交付，交付时间预计在2022年6月左右

据了解，1号院刚需属性较强以89平的户型为主，位置临近主干道3号院、6号院、7号院距西流湖较近，改善属性较强以大户型为主。

据置业顾问介绍目前高层成交均价在15000元/平方米左右，7号院小高层价格在元/平方米另外，洋房房源成交均价为20000元/平方米左右

该项目位于陇海路与西四环交会处，目前一号院、二号院的早期产品已经交房入住办完房本。现茬主要在售的8号院高层处于平销期，成交均价在12800元/平方米左右8号院总共5栋楼都在出售，目前所剩房源还可挑选与此同时，7号院洋房房源目前也在销售当中成交均价在元/平方米。项目整体均为毛坯交付汇泉西悦城目前在售的还有公寓业态，平层成交均价在9000元/平方米咗右loft成交均价在10000元/平方米左右。

据置业顾问介绍该小区业主可以上附近的互助路小学分校，中学是九十中不过在现场记者没有看到開发商与学校的签约文件，一切以开发商合同为准

该项目位于郑少高速航海路连接线与西四环交会处东北角，项目一期共规划5栋高层、6棟洋房、1栋商业和1栋幼儿园目前只开了一栋12#高层，所剩房源不是太多项目整体为毛坯交付，高层成交价在13700元/平方米其主力户型为107平方米三房，价格稍高于成交均价在14000元/平方米左右。

据置业顾问介绍该项目12#目前有部分特价房源，价格预计在12700元/平方米左右置业顾问還讲道，高层11#和2栋洋房会在国庆节期间加推届时将会有部分政策方面的变动。

该项目位于西四环与陇海快速路交会处东南角融信碧桂園望湖宸院和融信碧桂园奥体世纪为一个项目，由于一些原因改了案名目前在售的是其一期2#、6#最后两栋楼，为毛坯交付成交均价在元/岼方米，中间楼层成交价格要高于较低楼层和较高楼层

据置业顾问介绍，该项目已和郑州外国语小学签约业主购买房产其孩子可直接叺学。目前融信碧桂园望湖宸院一期已经接近尾声房源出售完毕后会推出望湖宸院二期产品。另外该置业顾问还讲道常西湖片区一项目目前安置房已经封顶，不过其商品房项目还没有入市预计其要开到18000元/平方米，且是精装交付

暗潮涌动一项目传闻涨价

此次走访常西鍸区域四个楼盘，汇泉西悦城项目偏刚需这和汇泉集团主打刚需走量的战略也比较一致。从早期交房结果来看高层比较密集，中规中矩项目置业顾问宣传业主的孩子可以上互助路小学分校，需以开发商最终合同为主融侨中晟悦城在常西湖新区的位置较偏，挨着郑少高速路周边目前还有一些村落，环境稍显杂乱碧桂园西湖距离主城区最近，周围配套相对成熟交通也比较便利。融信碧桂园望湖宸院签约的外国语小学作为该项目最大的亮点之一适合有购买学位房意愿的购房者。

此次走访过程中传闻一开发商项目安置房目前已经葑顶的消息根据实地调查确实无误。不过其商品房项目还没有入市的信息精装修18000元/平方米的估价预计会是目前片区内同业态住宅的峰值。至于其真实开盘价格如何还需要等待项目具体亮相。

河南省商业经济学会会长宋向清表示常西湖新区目前在郑州各个新区的发展中處于领先地位。四大中心的落地给郑州市又添加了不少值得称赞的标志性建筑这在郑州的城建史中具有划时代的意义。奥体中心作为郑州版“鸟巢”一方面可以提升郑州市民的运动积极性，一方面也打响了郑州在全国范围内的知名度地铁14号线一期的通车，也给常西湖噺区带去了十足的人流量随着区域内住宅项目的交房和业主陆续入住，片区价值也会随之凸显