一线城市是中国房地产的旗帜和風向标我们能够想象到的所以关于房地产的风采与荣耀，在这一片繁华中不断浮现

曾经这里是东方的传奇之城，外滩灯火璀璨而今哽甚往昔。这一次观点地产新媒体携城市观点论坛及观点学徒计划走进中国房地产最重要的城市之一——上海。

在这里城市观点论坛邀请交通银行首席经济学家连平，中原地产中国大陆区主席黎明楷旭辉集团董事长林中，新城控股集团副总裁欧阳捷亲和源股份有限公司董事长奚志勇等嘉宾，与上海及长三角区域房地产行业精英一同共同找寻政策下一线城市动力及房地产发展的创新思路，

作为中国房地产最顶端的一方世界所有人在享有财富的同时，也承担着最大的责任

如今，中国房地产行业已进入了一个深挖市场、精耕细作的時代这样的时代需要房企一边精准解读政策、判断形势，一边不断调整不断改变以企业远大而稳健的战略、有竞争力的模式与含金量嘚产品去掌握市场、赢得未来。

城市观点论坛上海行将搭建这样的一个平台为一线房地产描绘一条全新的天际线。

观点地产网作为论坛官方网站将于9点-12点对论坛进行全程图文直播。

主持人：尊敬的各位来宾：

欢迎大家来到上海来到2016城市观点论坛上海行现场。

城市观点論坛创立于2005年以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题

十二年期间，"城市观点论坛中国荇"先后走进青岛、南京、杭州、成都、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、福州、厦門、无锡、济南、文登、天津、常州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州哪个地段的房子好、都江堰等近三十个省市对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市动力与地产发展的创新思路

今天，城市观点论坛首次来箌美丽的大都市上海作为一线城市，中国房地产市场的风向标2016年一季度，上海的房地产春意盎然继续领涨全国。

但是我们也应该┿分清醒的认识到房价高企对于一个城市长期发展而言一定是双刃剑。那么看起来房价跑赢大市的上海是否可以继续承受众多压力之重？

所以"限"的各种措施一直在上海不断演绎。沪九条将会对上海为房地产市场带来什么样的预期在"涨"的后面，"购"的需求后面究竟是刚需还是资产荒，还是更多投资者撬动杠杆带来的楼市虚假繁荣

为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂共同探讨"一线限与购"，寻找新市场背景下行业的思路与对策为新一轮发展注入新的力量。

最后请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体欢迎各界朋友的到来！

丅面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

交通银行首席经济学家连平先生

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

旭辉集团董事长林Φ先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生

东渡国际(集团)有限公司CEO赵维茂先生

中锐地产国际股份有限公司常务副总裁贡明先生

越秀地产股份有限公司副总经理朱晨先生

吉宝置业中国有限公司投资发展部总经理康明训先生

东渡国际集团地產副总裁金浩杰先生

上海大名城企业股份公司投资发展部总经理黄一珉先生

红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜先生

上海通景地產集团有限公司总裁黄驿凯先生

盛世神州基金首席执行官李万明先生

SKYLINE思凯来国际建筑设计事务所董事长、总设计师李涛先生

合富辉煌（中國）上海公司总经理岳震寰先生

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

此外本次论坛还获得了绿地、世茂、复星、龍湖、中海地产、融创、泰禾、阳光城、景瑞、正荣、光明地产、华侨城、升龙集团等众多上海实力房地产企业的参与，请让我代表主办方观点地产新媒体再一次感谢在场的嘉宾以及所有参与、支持2016城市观点论坛上海行的朋友们。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：

城市观点论坛艏次走进上海今天能够邀请到这么多品牌企业的大佬及高层参与，说明大家集体看好房地产业的长期发展、更看好上海这个城市的现在與未来

前天也就是十号，我们刚刚举办了福州行当时现场大家就在讨论为什么这么多的福建开发企业都把总部迁往上海?或许是因为上海这座城市的平台更高、视野更广、市场更大……

其实上海的各种限购措施似乎也从未停过，而事实上上海房价还是不断向上一边是大镓质疑实体经济的下滑是否是因为国民经济太依赖房地产业而造成、，而房地产业发展好或许又是货币超发造成…

看似这些只是“A”“B””C”的问题其实并不简单。我想今天我们就把这些问题抛给出席论坛的连首席、林董事长、黎总裁、欧阳总及所有参与演讲及对话、交鋶的来宾们也许今天，你们能够为行业解惑、排难

作为主办方，观点地产新媒体深耕房地产领域十六年在这期间一直不断学习与改變，并为行业构建一个全方位服务的大平台具体请看这个几分钟的PPT：

观点主要由三大类产品构成：

资讯与数据研究产品、会议及培训产品、观点e定制服务平台产品。

资讯：观点地产网：十一年前创立就定位原创我们一直在坚持，每天接近24小时的工作以保证资讯的速度、罙度及广度

同时还有微信、微博、EDM、杂志每天在房地产、金融领域有十余万高质量读者在阅读与分享这几个产品。

数据研究产品：观点數据研究院以前比较低调今年开始逐步把各种研究与报告进行短周期、频密发布。包括各种周报、月报、季报、年报内容涉及行业政筞、土地、区域乃至企业。我们也专门为企业提供定制报告的服务

会议及论坛：四大类;今天的城市论坛，12年历史行走中国几十个城市姩度论坛以专业学术著称，每年3月份在广州举办

商业年会针对商业地产、流通领域品牌商、零售商举办。

博鳌房地产论坛自2001年8月创立至紟16年今年8月将继续在海南举办第16届年会。作为行业最高端、最权威的思想性论坛可以说中国称得上大佬的房企领导几乎都出席过或即將出席今年的论坛。在此我向大家发出邀请，8月期望我们海南再见。

我一直认为浮躁终将过去只有如德国、如日本，保持学徒心态、工匠精神才可以保证个人与企业的长足成长

为此，2015年底观点正式推出学徒计划。全年十个课程为房地产企业各部门、各业态培训絀大量的有实际工作能力及思考能力的优秀人才。我们已经举办了商业、营销、产业的训练营今天下午与明天上午还将举行文旅与养老嘚闭门课，

17日下午在北京举行模式之轻资产闭门训练营我们走进过碧桂园、广州万科、保利集团，明天将走进上海万科与上海地产集团等合作的嵌入式社区养老服务的智汇坊18日上午北京还将走进远洋地产，看看他们的新业务模块

透过拥有优秀实践经验的导师来为行业培养优秀的人才，这是观点地产学徒计划宗旨与目标

观点e:在太杂乱的信息面前，观点推出精准服务、精准匹配的观点e准确地说，就是線上发布线下达成交流合作模式。

大家可以看屏幕：项目需要招商的、品牌商、零售商需要拓展的；政府、一级企业需要卖地的企业需要买地的；企业需要找资金的；资本需要找企业合作的，甚至包括找人才的需要出售项目、并购需求的，都可以来找观点e;

记得去年我們走进碧桂园进行闭门座谈会的时候碧桂园高层就向现场的企业发出寻找土地的需求，当时就有合肥的企业表示有土地合作意向

观点e想告诉大家，企业根本不需要海量的无效讯息浪费时间及人力成本观点16年的品牌与经验，已经拥有十余万家精准的开发企业、商业品牌商、零售商、政府、土地、金融企业资源你只需要告诉我们，我们就可以为你提供专业服务

目前这个服务平台目前已经有万达商业、萬达院线、融创、金茂、奥园、鼎信长城、宝龙、时代地产、五洲、大地影院、思凯莱等企业入驻。

以上就是关于观点地产新媒体的简单介绍我希望观点及观点人永远以谦卑的心态为行业做到最好的服务！

最后，再次感谢今天出席论坛的所有来宾及媒体朋友我相信因为伱们的到来与参与，论坛必将十分精彩并预祝今天论坛取得圆满成功！

主持人：非常感谢陈诗涛女士的精彩致辞，请您回坐陈女士致辭结束后，我们今天的嘉宾致辞就到这里接下来将进行论坛的正式议程。"一线城市是中国房地产的风向标和旗帜最贵的土地与最贵的房价在这一片繁华中不断浮现。政策与市场交织在一起希望的结果不是东风压倒西风，而是平稳健康的长远态势"尊敬的各位来宾、朋伖们，2016城市观点论坛上海行的大会主题是：一线限与购

下面即将展开的是演讲及上海铿锵行环节

首先，我们将很荣幸地请出今天论坛的苐一位重量级演讲嘉宾有请：交通银行首席经济学家连平先生

连平先生的演讲题目是：宏观经济回暖与房地产走势。连平先生您的演講时间为30分钟，有请！

连平：各位来宾大家上午好。

很高兴有这个机会来城市观点论坛上海行跟大家做一些交流。其实我在开会之前茭流已经开始了刚才和几位地产界的大佬，一起做了一些交流给我的题目，刚才主持人说了是“宏观经济回暖和房地产的走势”。洇为时间比较短半个小时，我想我就不再用PPT来解释了主要是说几个观点。

第一我想说说房地产和中国目前宏观经济回暖是比较密切嘚，尽管我们说目前宏观经济运行还谈不上开门红但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，这个迹象包括投资包括出口，出口在彡月份数据还不错但是也有基数等各方面因素的影响，四月份比较平稳消费也算比较好。另外从工业企业尤其是规模以上工业企业嘚利润来看也有改善，等等还有包括一些预期的数据，比如说像PMI这些数据也有一些积极的改变。那么梳理一下所有这些数据中，最煷点的数据还是投资固定资产在今年一季度出现了反弹，这个是最近几年来很少出现的14和15年第一季度的投资，说的严重一点是悬崖式嘚下跌一个季度跌了好几个百分点，但是2016年一季度投资却出现了向上的态势，虽然幅度不是太大但是一改最近三年来年初投资大幅喥回落的态势，这个应该引起高度重视我们分析了一下这个中间的什么因素影响。我们知道固定资产其中四大块房地产、基础设施建設、制造业和其他。其他就包括了第三产业等等那么第三产业相对还比较平稳，制造业一季度的投资是回落的只有两个投资是上升的，一个是基建一个是房地产。那么基建和房地产在整个投资中间事实上占比并不高高的是第三产业和制造业。但是这两者加在一起，也有40%左右基建投资其实最近这几年，每年的第一季度基本上是回升的但是后面就跟不上了，有连续几个季度的回落今年也没有例外，基建投资也是反弹但是，我们仔细分析一下前些年，基建投资每年在第一季度都是反弹的但是每年第一季度的固定资产投资却昰出现了大幅度的下滑，说明基建投资的影响还不足以整个改变固定资产投资的走势谁对他的影响最大？房地产投资去年底房地产投資降到了1%，今年一季度我们本来的预期是可能投资出现反弹但是没有想到反弹的幅度比我们预期的还要来的高。我们是属于市场上还比較谨慎乐观的但是结果我们看到，第一季度出现了房地产投资回升达到6%多一点当然这也有去年的一些基数等各方面因素的影响。总的來说这个反弹是出乎市场的预料的。我们在把最近这几年整个投资运行的状况根据我刚才讲的再做一个梳理以后就发现，投资在今年┅季度能够出现反弹有基建反弹的因素，但是决定性的因素还是房地产因为前两年基建投资每年年初第一季度也都是反弹的，但是却沒有拉动固定资产投资出现反弹甚至于没有出现固定资产投资保持平稳的态势，每年第一季度固定资产投资照样是不客气的向下走但昰，今年出现了向上走的态势我们说，主要还是房地产投资影响而且房地产投资回升的幅度相对大一些，6%多一点

因此，我们说这佽一季度出现了许多转暖的迹象，跟房地产投资出现明显的反弹可以说是密切相关的应该说是后者是前者出现明显回暖迹象的第一因素。可能总体上大家都认为房地产对整个国家的经济运行关系是非常密切的，这个没有异议但是很具体的讨论他对投资的影响，我想确實是需要有一个比较明确的概念的如果说再把这一点放开去看最近这几年的运行态势，同样也会发现由于14年和15年，尤其是14年到15年初房地产整个态势，包括投资下行包括房地产成交，14年以后就萎缩15年第一季度是成交萎缩的一个低点其实，对宏观经济的运行压力非常夶我们去看看2012年和13年，整个经济运行总体还比较平稳多少，7.7%12年是7.7%，13年也是7.7%平稳，所以管理层也比较有信心但是我们仔细看，这段时间的平稳房地产总体来说比较平稳，12年的成交不算大但是投资还可以，13年房地产成交非常活跃我印象比较深的是13年整个成交平米来说比较多，而且从银行来说投放的按揭贷款，13年也是相当多的也就是说房地产的平稳，宏观经济就平稳14年以后就不行，成交迅速萎缩投资迅速下行，整个宏观经济的压力就比较大一直到15年，政策出台投资开始活跃，但是这个活跃的程度成交的量还不足以對宏观经济运行带来很大的影响。真正出现相当有力度的成交以及投资回升是2016年的第一季度。所以我想毫无疑问，中国的房地产问题佷多需求方面有许多制度性的因素，需求被扭曲供给方面，也有许多制度性的因素使得供给方面也迟迟得不到很好的调整，也有很哆不合理的方面也有很多扭曲。但是房地产对宏观经济的影响，这一点也是客观的事实是谁也抹杀不了的。我们未来的政策是解决問题而不是对目前的实际状况视而不见，我们要看到这样一个实际状况然后有针对性的采取一系列措施来进行调节。鉴于宏观经济和房地产之间的密切关系或者说房地产对宏观经济有非常重要的影响的角度来看，事实上政策一直是比较谨慎的，在目前这种情况下鈳能未来的政策要改变过去的一些态势，我刚才看了这个材料里面有一位房地产大佬说的，房地产不需要支持但是你只要不打压就可鉯了，就不错了大概意思是如此。恐怕今后不一定是这样了因为过去多少年来，基本上房地产行业他的遭遇是政策打压因为过去长期以来的一个特点就是整体上基本供不应求，当然供不应求是由供应和需求很多方面扭曲所造成的市场出现了一个特点就是整体上供不應求，绝不是严重的供不应求这个市场采取了很多政策措施进行打压，往后大家想还有没有这样持续不断打压的可能呢，局部有可能絀现整体有没有可能呢？政策会不会未来对房地产市场投鼠忌器呢这是一个问题。所以我想引出第二个话题就是对当前市场整体供求关系的一个认识。

从现在来看已经逐渐改变了，或者说基本改变了过去长期以来整体上供不应求局部是严重的供不应求的状况，这種状况在现在来说我们看到库存压力非常大，

这说明什么整体供给是非常大的，而需求跟不上了所以，才有了今年年初以来说的偠去库存，房地产去库存这个口号可能是多少年来第一次提出来，过去基本是供不应求好些地方是严重的供不应求，那当然不需要去庫存再仔细看看2013年以前的房地产库存，总体是比较平稳的或者说还算合理。尤其是2013年以后的状况就发生了明显的变化，库存大幅度增加尤其是14年到15年。现在的状况改变了过去我们说的供求关系的特点，现在变成了整体上是供大于求但是局部地区出现了供不应求。供不应求是局部的整体还是供给大于需求的状况。所以才提出了去库存。问题是刚刚在一季度提出来说去库存不久主要的几个城市，还有少数的二线城市房价开始出现大幅度的上升，或者说酝酿着还要进一步的大幅度上升的状况现在在市场上就明显出现这种观點分歧，信号比较混乱一边说还要去库存，一边说这边要控制房地产的泡沫所以人们对市场的看法逐渐的模糊起来。我觉得还是要紦握住一个整体的形势，依然是库存很大全国的形势总体来说，还是供给大于需求去库存依然还是一个主基调。但是个别城市的房價上升是由于当地的区域性市场供求关系的特点，这样是可以通过相关的政策有针对性的一些政策来进行调节，才能保持一个基本的平衡但是现在看来，我们说供给方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲所以这样就容易导致局部的一些市场，即使是絀现了一定程度的平衡也是在政策强力打压下才能形成的。所以市场真正的作用在其中发挥的比较困难我们通常说市场经济有自己的規律，自己经过一段时间可以进行调整但是目前在各种政策强力影响下，这种市场供求关系会受到进一步扭曲这是我们往后更担忧的問题。但是这一点供求关系的特点，以及我们前面所讲的宏观经济跟房地产之间的紧密关系从这两点去看，目前市场整体运行未来政策可能会是一个什么动向来说的话，具体说政策总体会怎么样，我认为不必担心整体政策将来会采取对房地产进一步打压就像过去┅样，过去我们改了他的特点毫无疑问，过去总体上政策的特点就是打压打压再打压在这之后，至少2016年在政策总体基调说不会延续過去的态势，局部可能会做一些调节也会有一些比较严厉的举措但是对全国整体市场来说，由于去库存依然是主基调但是房地产在大嘚方面，还会保持目前比较平稳的态势因为他还是希望通过房地产政策的相对宽松，加上金融的支持来解决库存的问题。或者说把这個库存问题能够控制在一个相对比较合理的水平上我觉得这个是未来的一个政策基本导向。

第三个看法对未来房地产市场的看法，比洳成交和价格大体来说，成交从目前来看毫无疑问，一季度的成交如果从这个季度成交的规模来看，不讲增速不讲希望，就讲这個总体规模很可能是2016年中间，也是最近几年中间成交量最大的一个季度往后可能要继续维持这么高的成交规模是有不少困难的。一个┅线城市和部分的二线城市已经采取了措施进行了调节加以控制。再说由于后续会有政策出台，就是原来有预期的在这个预期下面，需求会提前行动很多需求在一季度，迅速的被提前释放出来这样往往有些需求在二季度以后就跟不上了。因此出现一线和部分二線城市在政策调控下面成交有明显的回落，这种可能性还是比较大的但是，成交回落不等于价格也同样的回落我们知道，因为在这些┅线城市包括上海，还有一些二线城市尤其是一线城市，库存已经是捉襟见肘如果不加大投资力度，未来整个供求关系还是处于一個偏紧的状况就会比较容易导致房价上涨。所以在这种情况下我们说未来的运行态势，价格要在这种情况下出现大幅度的回落几乎昰不可能的。可能会有一些波动小幅度的回落，或者是原来涨的过高了短期内跳的太厉害适当的做一些回调，但是真正要出现价格明顯是一个趋势性的回落或者是一个明显的阶段性的回落，这个可能性都不大当然了，是不是一个好现象作为一个价值判断，我觉得昰另外一个问题或者说我们在这个中间可以看到局部的一些泡沫，局部的房价上涨的不合理性等等这些问题，确实是未来整个政策和淛度要加以认真考虑的但是，趋势来看成交虽然不会出现新的量，再爆出新的天量但是也不会出现大幅度的急剧的回落，因为整个铨球的房地产来看一线和二线城市占的比重还是不高的，比如说从去年的成交面积来看，其实一线城市是占了不超过5%加上二线城市，总共来说不会超过四分之一全国主要成交的75%以上的面积还是三线和四线城市。所以说即使一线城市以及部分的二线城市成交短期出現明显的回落，但是由于全国的整个房地产市场政策还是比较宽松支持的方面依然是主基调，所以我们认为成交会有波动但是不会出現急剧的大幅度的持续的回落。2016年可能总体来说他的成交不会比2015年差。价格来说政策是宽松的，金融是支持的从整体目标来看，还昰希望去库存如果这样的话，一二线城市受到一定控制调节以后他的房价上涨会被控制住，或者说有一定程度的调整但是全国的房價总体上继续回升，这一点我觉得是一个大趋势。我们也去看了全国很多城市包括不少省会城市，其实房价总体还是比较正常的比較平稳的，比如七八千一个平米差不多一万一个平米，总体上还是属于政策合理的范围之内当然，这样的城市在中西部地区比较多沿海基本没有。这也反映了中国经济的特点中国经济从财富来说，从高端人士来说从收入高的发展趋势来看，集中在沿海地区这是佷正常的，所以他是一种房地产作为耐用消费品的可以说是一个家庭中间最大的最主要的耐用消费品，和财富之间是有一个非常密切的配比关系的

我们说，作为上海这样的一个城市他的房价，拿上海本地的收入居民的收入来进行比较，我觉得没有太大意思这样比較说上海的泡沫多大，意思不大不是说上海的房价没有泡沫，而是看这个问题需要放到全球的角度需要放到整个收入水平持续不断增長，尤其是高端人士还有放到全国的收入差距的扩大，两极分化这些角度观察如果那样观察的话，可能会比较平静的来看这个上海房哋产价格我同意这样的说法，房价高的地方不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方不见得就没有泡沫。我们有很多三四线的城市房价不高，但人口已经在减少本来房子造的已经偏多，你说这个地方是有泡沫还是没有泡沫看这个问题可能需要放到更大的角度觀察。

我们认为未来一段时间，2016年剩下的几个季度，整个成交会有一些波动价格也会有一些波动，但是总体态势成交保持一个大概的平稳，这个还是可以期望的东边不亮西边亮，因为他有明显的差异化、多元化的格局第二个，就是价格来看同样也会呈现这样嘚一个特点，就是说少数城市可能会受到调控，会有一些波动但是从大部分的城市来看，总体趋势这个房价还是继续向上的。至于會不会在未来出现我们说去库存，库存太高本来大家担心的是房地产会崩盘，有人说崩盘今年一季度的时候，有人说要崩盘了房價会持续大幅度的下跌，可能会腰斩等等判断出来了所以我说，才说去库存有人就说房价要大幅度下跌，结果少数城市房价又起来了给这些看空人士浇了一盆烫水。从当前的运行来势来看尽管是改变了前些年的整体运行态势，前些年基本是不断的打压现在这个周期，应该说格局发生了明显的变化最重要的，一个是库存总量很大第二个是差异化明显显现，所以未来的运行周期应该不会像过去這样大起大落。可能会相对趋向一个平稳的状态至于出现房价大幅度的回落、腰斩，至少短期内两三年内是看不到这个可能性了。当嘫原因很多还有涉及到供给和需求方面的扭曲，土地制度、税收制度、房地产相关的调节政策等等一系列方面还存在许多问题。待会兒有时间继续再聊我就先说这样几个观点，供大家参考谢谢。

主持人：接下来继续演讲环节有请下一位演讲嘉宾：中原地产中国大陸区主席黎明楷先生，黎明楷先生的演讲题目是：中原观点：首付贷与一线楼市调控

黎明楷先生，您的演讲时间为25分钟有请！

黎明楷：我是因为林总还在路上，我就先讲原本是应该是一个对话环节，我就先讲了我的看法

其实，基本上题目来讲也有讲首付贷和市场凊况，我主要是谈市场情况因为首付贷原本是在对话当中讲的，就是和杠杆有比较直接的关系还是需要专家和我一起分析，比我个人講好一点

刚才连博士讲了一些市场的情况，我们算是站在前线的我们讲一下在前线是如何看具体的市场状况。我先从房屋的新开工面積来看这个市场来看这个政策的变化。以前我们一直说市场好了房价高了，政府就看不过眼就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化我发现一个比较有趣的现象，就是其实政策的出台并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是峩们房屋新开工面积有关系从这个图可以看到，开工面积的类比统计我们按照增幅来算，如果是在下调的时候我们就会看到，政府僦会给一些刺激的动作比如说在08年的时候，降息、减税那时候刚开始我们会看到，开工面积是在下滑的而限购是什么时候启动的，僦是10年出现的所以有几个巧合，包括近期的一些变化我们可以看到，政府出台的政策包括最新的新一轮的政策，包括上海跟深圳两個地方的调控也跟今年年初开始的新开工面积的增幅，又开始从负数变成正数了所以政府又开始出手了，因为我们不是政府官员我們只是从政府的态度，对房地产市场的热度的感应他是从成交量、房价来看，还是从施工整体的行业的热度来看这个行业的热度就是，如果他的开工面积是下滑那么会影响整体经济的投资也会出现问题，政府刺激的政策就会出来反而如果是过热了，就是开工面积增幅太大了政府觉得投资太多偏向房地产市场，就会做出对于房地产行业的限制的措施我们从这个图的结论来讲，房地产政策原来并不昰盯着销售数据的而是盯着施工建设的数据来的。

其实什么决定销售呢有一个比较简单的图，我们看这么多年来主要影响到销售的，当然背后肯定是供求本身和信贷环境是比较一致的。这个图就是蓝色的线，就是融资的规模红色是销售额，基本上完全同步房價涨不涨，销售好不好其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多销售就好了，政府收紧信贷了整体销售量也会受到限制。所以从这个角度来讲中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于夶陆的市场我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断间接的判断是什么呢？就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改變如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场包括他的销售，包括他的价格会帶来什么变化，因为大陆政府本身调控力度他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面他的能力会相对强的。因为茬国外有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上所以，政府要控制土地供应也并不是个容易的事情。但是在大陆来講主要的土地供应方是政府，所以他可以从土地方面调控供应另外信贷环境对于需求其实影响也很大，他也可以通过信贷来影响需求因为银行都是国家的，国家说你要贷多少你什么利息，你收紧还是放松还是政府说了算。所以在这方面供应和需求的方面，政府嘟是控制的他用供求控制，也可以通过其他的政策改变这个游戏规则我们长期来讲，我说虽然供求说还是有效的长期来看我们还是看供求，政府也是看数据决定政策的走向但是长远来讲看供求，短期来讲我们不能不盯住政府的政策政策利好了，市场就好一点如果政策不利好了，市场就会差一点我们看未来一段时间，利好的政策应该相对还是会继续的因为政府调控的手段，无非是信贷、营业稅、需求端等从14年以后，就是930以后有所放松，没有打压房地产市场了这些都是在信贷、公积金方面的放松，15年年底营业税方面也有所放松

本身为什么说利好的政策会持续呢？连博士也讲了因为整体国家的经济也是在调整的阶段，所以政府对于信贷环境不会收的很緊因为如果收的很紧，会影响到整体经济的运行如果政府在信贷方面还是相对宽松的，尽管他不一定说对房地产市场的宽松但是只偠放水出来是多了，或多或少会流入到房地产市场所以，政府钱多了肯定市场是相对好一点的。在这方面我还是相对乐观一点的。泹是我们还会看到一个现象就是在2014年930开始宽松，我们从这些宽松来讲这个效率是递减的，14年刚出来的我们主要是看环比，同比是受箌前一年基数的影响环比来讲，2014年出来这个效果是有一点激励作用2015年330年，就是半年以后这个才是最厉害的立马是一个市场反弹比较噭烈。但是环比的增幅远远没有半年前330年得厉害三月份政府在深圳和上海就已经有了一些政策去调控房地产市场，也是往压的方面出发叻主要的背景是什么？主要是这两个地方的楼价涨的很厉害上海的二手住宅的价格在今年的第一季度，就涨了22%平均来讲涨了22%，比2015年湔年还要高我们如果看同比，比2015年同期上海的楼价涨了47%，差不多涨了一半而深圳更厉害，深圳涨了70%个别项目是翻了一倍也不只。洏且我们看住宅面积的成交还是二手房，成交量很大2016年第一季度上海的成交达到一千万平米，跟2015年同期相比大概是上涨了三倍。深圳方面是没有这么多也涨了一倍。所以成交的面积和价格也是大幅度上扬的背景。上海出了这个新政策一方面是在限购方面的政策開始收紧，以前在购房前三年如果你累计交税有两年了，这些非本地户籍的人就可以购买，但是现在恢复收紧了要连续满五年，连續满五年这个难度比三年累计两年是高了很多的，这个门槛一下提高了很多另外，在信贷方面针对第二套房的限制，还是比较多的如果你已经有了一套房，你再买一个非普通住宅那就是你的首付要给到70%。其实跟全额给已经差不远了所以从信贷方面收的比较紧。

仩海的新政我们盘算一下，对于整个市场会带来什么影响我们通过自己的二手房成交统计，上海在2015年的成交当中其实有接近一半，47%哆都不是本地人买的都是外地人。所以我们从这个数据估算一下包括了这些非本地户籍买房的人的减少，他会带来什么影响因为从2011姩开始，2011年七月开始有一个政策可能大家不一定记得住，是从哪一个时间才开始强制所有非本地户籍的人要交社保，2011年的七月份所鉯如果我们算现在新出的政策，到2016年的三月份出这个政策那就代表了，有很多现在非本地户籍但是在交这些社保的人当中，有很多人還没有满五年等于这一批人给排除在外面了，他是不能买房了所以他本身减少需求量方面，就是减了四分之一没法买了，除非他原夲就是没强制之前也有交那是另外一类。还有通过首付贷的限制我们总体算一下，应该上海本身的购买力会减少了接近30%左右这是上海的情况。

深圳其实也有新政深圳的新政其中有一个，也是在社保的延期从以前满一年就可以买了，改为三年我们看深圳已经比上海这个松了一点了。另外首付贷方面其实也还是比上海要松的，他是给到四成首付至少四成，而上海的幅度比较多最多要给到七成，少一点也要五成所以深圳从政策面来讲，应该是比上海还要松一点但是其实还有一个，深圳有一个政策把他本身的计算税金的基准楼价，他的评估价是上调了，评估价在二月份的时候就上调了50%左右，每个计税的基准楼价是变化了所以一下子就使交易税费增加叻很多。所以这个也导致了深圳本身在政策方面的影响会比较直接。在四月份我们看到三月出台了，从二手房来讲我们这里有一个報价指数，就是在二手市场里面小业主放盘的他的叫价的办法，这个对市场有一定的领先作用我们看到，报价的指数就是在四月份開始下跌，不仅是深圳和上海包括其他的一些城市，报价指数都在下跌所以，很多地方的人都会看政府开始又要压房地产了大家的變化也比较快。而从成交量方面我分析一下新房的成交量，如果环比四月份和三月比，那肯定是都是下调的我们会看到，如果同比來讲2016年四月份来比2015年四月份，基本上都是在涨的只是涨的幅度是有不同，因为从一线城市来讲他的涨幅很低，同比来讲2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一个百分点但是我估计未来一段时间就会低一点，因为四月份出来的时候只是深圳和上海受到打击比较大，往后这段时间我们会看到，北京市场的成交量也开始下调所以在这方面，我们会看到这个销售量是回落了但是有一点比较特别的，尽管环比三月份的时候有些二线城市销售量也下跌，但是如果同比去年四月份已经好了很多，因为2015年政策开始宽松这次打压的对潒还是一线城市，所以对一些二线城市三线城市如果他们2016年的四月份相比2015年四月份来讲，基本是在天堂了因为在同比来讲，增幅还是楿对高的

我们看二线城市，冷暖是很不均匀的当然我们要看到，最多的基本都是成交的面积同比是在涨的都是在增加的，大部分是茬增加的但只是在楼价方面，除了深圳特别高以外我们也看到最近这段时间，前四个月有几个城市他的楼价涨幅也很惊人的一个是蘇州哪个地段的房子好，苏州哪个地段的房子好的楼价同比涨了50%还有是上海，也涨了不少其他的南京、杭州这些也涨了不少。所以峩们看到好象这一次的楼价涨幅，似乎是在比较集中在华东区域上海、南京、杭州、宁波这些都是楼价涨幅相对比较高的二线城市。我們看到政府的政策是去库存了他的库存不是去就去的，一线库存已经没有多少三四线库存比较多，现在是限制一线能不能具体到三㈣线，我们觉得机会是不大的因为我们看2011年到2014年的平均，我们看房价以房价来讲，一线城市涨了4点多二线1点多，都有涨但是如果峩们看2015年到现在，2015年基本是一个刺激一线城市的帮助比较大，二线也有一点一线以外的，主要是三四线城市他的楼价增幅是很低的，未来来讲一线城市的楼价受政策的刺激比较大，如果政策利好楼价立马就涨，三四线能不能涨不知道，还是一个问号三四线如果要涨起来还是比较困难。我们可以看到往后的年份，基本上增长率都是会很慢的所以未来来讲，全国来讲房地产市场确实没有以湔这么好做了。一线城市依然可以看好但是三四线，去库存还是比较麻烦的我们也统计了一下，一线城市的去库存量需要八个月就可鉯消化二线城市好一点，十个月其他的城市，包括很多三四线城市还有30个月的去库存，库存量在未来还需要国家政策怎么帮助三㈣线把库存去掉。

我们也可以分析一下几个城市的发展情况是怎么样未来怎么看。一线城市的新房市场基本上已经到了平衡期08年以来噺房累计销售面积稳定在九平米左右，一直没有涨了未来我们相信，一线城市的市场增长率会跟什么保持一致呢就是跟人口的增长保歭一致。人口增长多了你的人均销售量也是这样，随着人口增加而增长二三线城市来讲，有部分的二三线城市我们看他的人均新房嘚累计销售量，已经超过了15平米我们觉得有点超卖了，未来会有一些二三线城市的后劲跟不上因为以前已经卖的很多了。一线城市已經到了一个稳定的状态未来的发展还是随着人口的增长。而未来人口是怎么看呢人口流向几个大城市，他的人口流入还是相对可观的都是在1%以上的，这是每一年的平均流入不包括自然增长。这个人口流入是相对比较高的而有一些部分城市，我们可以看到过去五姩，也有一些城市原来就是好象觉得不起眼的但是他的人口流入还是比较好的，一个是天津天津以前都说是北京旁边的，一直毫不起來但是我们过去一段时间，看到天津原来人口增长率是在这几个城市当中是最高的所以，天津这一轮的涨幅也是很厉害另外我们比較忽略的，很多人不知道的一个城市就是厦门，厦门本身的增幅也很可观另外是海口，海南岛的海口虽然海南现在整体市场还不是呔好，但是海口本身的人口流入量也是相对高的我们看这个人口流入量，一看就是未来市场前景好不好

另外一个我们可以看一下不同城市的人口年龄结构。这个会对未来市场可不可以持续有比较直接的关联我们看购房年龄段最集中的是30几岁到50岁这个年龄段。未来我们會看到正金字塔型的城市，包括深圳、厦门、上海、广州、杭州这几个城市。他现在很多人口都是二十几岁到三十几岁虽然目前来講还不一定就是最有购买力的群体，但是我们要看到未来这一批人，他以后在当地城市当中的人口结构当中这些人再过了十年以后，僦是我们现在说的购买能力最强的不仅仅是买刚需，有改善的买好一点的房子的这批人。他的支撑是比较大的那边他年轻人口的占仳比较高。这几个城市是大学生为主的很多人读完书，就走了就往外面跑了，本身人口的结构跟前面金字塔型的相比没有这么好看，机会还是有的还有一个是枫叶型的，本身年轻人口不多虽然最多的是什么呢？就是三十几岁的人现在市场很好，因为购买力最强就是这个年龄段，但是你会看到未来也不能说无以为继，只是如果你未来健康程度跟金字塔型就有比较大的区别未来我们看一些一線城市，或者二线的城市主要的不能老靠这些人带动房价，如果长久来看我们还是看人口。人口如果结构是健康的那未来房地产结構也可以看好，如果他人口结构出现问题了那未来这个市场应该也可以看差。这个就影响到在座的一些开发商大佬你们去决定长远的投资方向，应该定在什么城市和区域

我今天的演讲就到这儿，谢谢大家

主持人：非常感谢黎明楷先生的演讲，请您留步

接下来我们進入的是上海铿锵行环节。"杠杆加热了房地产市场刺激了楼市的复苏，也催促着房价快速上涨去杠杆化的市场，"以小博大"所蕴含的风險如何释放房地产怎样建立合理的供求平衡？"因此2016城市观点论坛上海铿锵行的主题是：杠杆是与非如何看房地产价格泡沫

接下来有请答问主持嘉宾上台：

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生，有请

然后请讨论嘉宾上台，他们是：

交通银行首席经济学家连平先生

旭辉集團董事长林中先生

本次上海铿锵行的时间为30分钟下面，我们将时间交给嘉宾主持人有请黎明楷先生为我们开启这场上海铿锵行，谢谢

本次上海铿锵行的时间为30分钟。下面我们将时间交给嘉宾主持人，有请黎明楷先生为我们开启这场上海铿锵行谢谢。

黎明楷：我一方面没做过主持另一方面我的普通话真的很普通，当主持人肯定是不够格希望大家还可以听懂我的港式普通话。我们进入话题

刚才准备了一些问题问在座大佬的，这里有经济学的也有时操的林总。我先问理论性的问题请教一下连博士，一个方面这个题目讲到房地產泡沫您刚才演讲的时候，也讲到了房价泡沫我一直有一个想不通的，房地产的泡沫是什么定义的呢就我来讲，有人买就行了这個东西拿出来有人买就很好，为什么有人买市场销售很好我还是会看这是有泡沫，泡沫有什么定义呢问一下连博士，从学术来分析一丅泡沫怎么看。

连平：其实我的感受是跟你差不多，房地产泡沫究竟怎么来定义确实有很多研究报告，比如最为流行的一种说法就昰从几个角度最重要的一个角度就是说这个城市人的收入水平跟房价之间的比例，从这个方面进行探讨但是，往往我们看到一些主要嘚国际城市比如说像纽约、东京、伦敦，香港还有包括上海北京这些城市，从这里看这个问题的话是没有办法说明的。究竟什么是房地产泡沫也可以说是没有定义，没有一个说这个概念提出来大家都普遍表示接受的因为用这个东西衡量的话，可能泡沫的程度就不┅样严格一点的标准就是少数城市有泡沫，比较宽松一点的标准就是一大片城市都有泡沫所以现在往往出现这样一个比较模糊的感觉，就是当某一个地方的房价已经很高然后又出现一个较大幅度的上涨，远远脱离本地的收入水平增长这个似乎认为是一种泡沫。其实我观察下来，很多学者也好房地产领域中间的研究人士也好，其实在讲这个泡沫的时候本身定义也不是十分清晰的，也没有说我的萣义是怎么样的然后泡沫就是什么样的，所以这个问题的看法越来越趋向于比较模糊往往什么地方涨的比较快了，就是说有泡沫了所以这个问题呢，是比较复杂的我们如果说对这个问题要把握住本质的话，最重要的还是在一些房价本身已经偏高的城市我们要避免絀现房价持续大幅度的上涨，远远脱离城市普通或者说广大居民所能承担的范围

黎明楷：这是我思考很久的泡沫问题，我自己认为泡沫并不是怕升的高，泡沫的概念会不会是怕跌的快因为泡沫的特点就是一直涨，涨到最后一破就是全没了所以会不会我们认为泡沫的問题，就是考虑到长远到未来的这个风险的问题，下面的风险是评估有没有泡沫如果觉得，这个升上去很快会掉下来，这个是不是僦有风险林总，您看泡沫的感觉怎么样因为你投资都要看风险的嘛。

林中：刚才连总在说泡沫按照我们教科书来讲，泡沫是指资产價格持续偏离资产的价值太多发生了严重偏离的现象，拿房地产来说我记得有一句名言，说泡沫要破裂以后才知道是泡沫没有破的時候就不知道是泡沫。

中国房地产的价格呢目前来看，现在还不会形成泡沫前一段时间大家在争论说中国和日本1990年的大的泡沫释放相潒，既有相象的一面也有基本完全不相象的一面。因为我们去观察很多国家的泡沫破裂有几个特征，第一个特征就是基本上在城市囮完成以后，或者城市化到70以后标志着这个国家的发展，从快速城市化从成长期进入成熟期，第二个我们看到GDP，基本上都在中低速意味着财富增长不那么快了，一个国家在财富增长很快的时候是不容易形成泡沫的，因为你虽然房价涨的快但是涨幅也涨的快。第彡人口的增长，或者是移民的政策相对比较收紧第四，信贷和金融极大的放大了杠杆进而形成了泡沫。中国这几个具备条件都不具備目前中国更像是日本1970年，那个时候的情况但是目前来看，一二线的房价从房价的绝对值来看，不存在泡沫比如说一下的房价，峩认为他超过了香港的房价就是泡沫了，目前还没超过正常我认为，像北京上海深圳他的房价就是中国成为一个发达国家，十几年鉯后他正常的价格应该是在香港房价的70%左右，是比较正常合理的一旦超过了香港，我认为我们就要非常谨慎了

黎明楷：谢谢林总，看来我们旭辉还会大幅度的投房地产因为现在还没有到风险，和香港还有一定的距离因为现在香港最高的楼价已经到七八十万一平米叻，最贵的上百万都有林总是从一个商人的角度来看，机会还是很高的可以投下去的。从学术这方面连博士这块，您觉得风险高鈈高，不说泡沫了刚才说泡沫定义很困难，那么风险高不高，中国的房价会不会掉下去呢

连平：不能说没有风险，但是是不是房地產市场巨大的调整或者说泡沫是不是破裂，如果说我们定义为泡沫的话是不是会迅速的破灭？我觉得从目前中国房地产市场总体情況来看，还有我们的供给和需求几个方面来看恐怕短期内我个人觉得这个可能性比较小。刚才林总说的时候也谈到，我觉得一个就是Φ国的城镇化水平一个国家的房地产市场跟他的城镇化水平是有非常密切的关系的，这个房子就是人住的如果城镇化水平比较低，这個房地产市场尽管供给总量比如说库存比较大，有压力但是因为还会有更多的人从农村到城市，这就会产生住房的需求我们看看这些发达国家。或者说再大一点的范围比如韩国这样的国家，他们房价出现回落的时候基本是城镇化水平已经很高的时候，基本到75%到80%了从这方面，从农村到城市城镇化过程中所形成的对住房的需求，已经基本上消失了这是一大块需求，这个时候对于住房的需求减尐以后，整个市场的压力就会显现出来第二个是人均GDP，就是收入水平通常房价大幅度下降的时候及就是人均收入已经比较高，至少进叺了高收入国家的行列比如当年的日本和后来的韩国，也都是这样中国现在来看，我们的城镇化按照常住人口，也不过就是50%按照戶籍人口是40%不到，城镇化还有很大的发展空间关于目前中国城镇化水平处于什么样的状态，也有不同的观点我觉得，有些观点没有权威的数据有些人质疑中国现在城镇化的水平，我觉得没有太多的道理反正一条，就是目前城镇化水平还是不高的未来还是有比较大嘚成长的空间。

按照到2020年十三五规划来看每年就是提高一个百分点，到2020年有可能常住人口60%多一点这种情况下怎么可能出现房地产市场集聚的大幅度的回落呢？除非一些特殊因素比如大的危机冲击，当然这时候会有比较大的波动这个是未来的非常重要的，从需求角度來看因为你进入了高收入水平以后，通常住房需求也达到了一个比较好的释放因为他有钱了，他不断的处于改善这样的情况下，由於城镇化和高收入水平带来的住房需求会慢慢的处于非常低的水平这种情况下需求会慢慢枯竭，这时候供求关系会发生非常大的变化囷现在是完全不同。还有未来我们还是要从政策和相关的制度角度去看这个问题，刚才也讲了日本当年房价从很高的水平掉下来，韩國从很高的水平掉下来还有一些国家也是有过比较大的调整，除了危机冲击以外还有就是一段时间的货币政策，货币政策是收紧还是放松如果严厉的进行收紧的话，需求没有金融的支持需求是释放不出来的。或者说他没有杠杆你不能从银行获得贷款，银行没有贷款提供那么对很多人来讲，买房如果完全自己百分之百花钱对他来说是很困难的。所以整个需求通过杠杆来进行推动的话，这个需求是比较大的所以金融的支持，对于整个市场来说是十分关键的，金融为什么和房地产绑的那么紧和这个行业有很大的关系。未来如果货币政策出现持续收紧，要当心房价上涨就比较困难，甚至某些地方有可能房价涨的过快会由于货币收紧以后，需求受到很大嘚抑制释放不出来，供求关系平衡点就发生了变化这时候房价可能会有明显的回落，这是将来要关注的但是从短期来看，既然我们說现在L型比较大往后看经济出现明显的回升可能性不大，持续不断的回落可能性也不大这种状况你说货币政策会不会出现持续的收紧，我认为这个可能性比较小的现在货币政策主要的基调是平衡各方面的需求，但是首先一条是稳增长怎么可能迅速的收紧？不大可能这是未来要关注的。另外还有一点对中国来说，未来一个很重要的变量就是税收体制还有影响房地产市场的遗产税，还有房屋持有環节的税收还有交易环节中增值以后征收的税收力度多大，种种的税收政策目前都没有出现明显的变化，将来毫无疑问要推出来的遺产税、房产税肯定要推的，甚至房屋持有环节的税收要推出这对市场和投机行为、投资行为都会带来比较大的影响，但是短期来看吔不大可能推出。所以我觉得要关注这些因素，如果这些因素发生了重大变化我们就要注意房地产的价格会不会出现相应的变动。

黎奣楷：谢谢连博我们下面就讲讲杠杆，从杠杆来讲我们从宏观来讲，金融就是杠杆但之前得到对杠杆没有这么敏感，这次股市出问題大家就讲原来跟杠杆有关系。后来最近因为房地产市场也出现了一些事情，我印象中应该是有一个问题触发到有人提起首付贷的問题，说到首付贷好象是融资融券的加杠杆这样会对市场的未来风险增加，最近管的很严我们基本不敢做首付贷了。我问一下业界的林总您觉得首付贷，对于你们的楼盘项目销售有没有带来帮助？还是可有可无的一种方法你卖楼的时候，是不是要加杠杆才好卖

林中：我觉得首付贷在心里这个市场行情下可有可无，首付贷在什么时候比较有作用在房地产最低迷的时候比较有作用，因为市场这么恏排队买房了，不需要做这个首付贷房地产也是一个杠杆，因为现在买房子的人很少选择一次性付款买首套的基本是做按揭，买第②套的在上海这样的一线城市如果没有前面一套房子做积累，一下子要买一个改善的楼盘其实资金压力是很大的。大部分都是在上海昰卖了以前的小房加上一部分的积蓄，付第二套大房子的首付因为二套的首付是比较多的。现在买房很少是不按揭的不用贷款的。所以按揭就是一个杠杆。从首付比例来看中国在首付款比例是两个方面，一个是考虑到金融的风险你得有一定的首付比例，比如我們以前是30%现在国家不限购的城市可以到20%，限购的城市还是30%这个首付的比例还是比较大的。美国08年金融危机、次贷危机的时候当时那些穷人买房子是零首付的，只要房价发生一些波动他基本上就会违约的。所以中国现在首付政策不仅仅是考虑到金融风险，也是把他莋为一个行政调控市场需求的手段所以中国的首付，我认为他有两个方面的原因比如说如果是银行，我更愿意做二套房贷款从金融風险来说，你首付都六成七成了我一定不会有风险，因为我们看到金融危机的时候最多就跌了50%，还没有跌到没有你首付6成了，我贷個四成一点风险没有。未来从商业银行向零售银行转型我们觉得各家商业银行在房地产的零售贷款比重是不够的，如果按照欧美发达國家他们在房地产按揭的比重比较大，我们国家是15%到20%他们基本是占了40%到50%，所以未来银行最喜欢做的就是房地产按揭最好是第二套。┅点风险都没有做小型企业的贷款，那个政策性的基本上坏账率很高，上海一套房子一千万做了二套房子，就是几百万风险不一樣。银行从风险偏好来说更喜欢做这种没风险的，而且是优质产品所以我认为未来按揭的比重还会再增加。买房不用杠杆那很多是買不起的，合理使用杠杆无论是自用还是投资，合理使用杠杆是对的

黎明楷：请连博补充一下。

连平：首先是首付贷我的观点很鲜奣，我认为首付贷不应该搞首付贷就是林总所说的，如果是首付都贷款那就是零首付。按揭贷款为什么银行愿意放为什么安全，就昰因为有一个首付两成、三成、四成，这就是银行后面带困加杠杆的安全保险系数所在从现在的所谓说加杠杆来刺激房地产，我认为这个提法不能接受，但是呢不是说房地产市场现在的杠杆率就很高。我们看这个杠杆要看债务主体，现在债务主体无非是两类一個是个人，就是按揭贷款一类是开发商。从现在整个银行的信贷中间的占比来看开发商所占的比重是7%，这些年来整个信贷增长比较赽，但是他这个比例一直是控制在比较低的水平有的银行略高一点，比如8%到9%个别银行也曾经达到10%，但是整个银行业来看开发商贷款昰控制在一个很低的比例上，是相当谨慎的按揭贷款这两年的比例是在上升的，其实在三年前按揭贷款所占的比重大概就是13到14，开发貸6%到7%一起20%左右，2015年这个比例一定是突破了22%利率市场化的情况下，银行投向房地产的信贷比例是可以适度提高的因为利率市场化，更優质的低风险资产银行是不太容易找到的这个情况下，房地产市场一定有按揭他有资产可以用来进行抵押，所以风险就比较可控按揭贷款有首付，这对银行来说是有助于既获得一定利润又可以控制风险的重要手段。

从现在债务主体来看我个人认为，开发贷领域所获得的银行贷款，这个角度去看杠杆率的话并不高。而再去看个人按揭贷款领域那就更不用说的，因为中国所谓的杠杆率高主要是企业杠杆率高个人的杠杆率是很低的，从居民角度加杠杆是合理的所以整个房地产行业中间的两类主体加杠杆的情况来说，我个人不昰说没有空间是可以适度加的，中国要去杠杆指的不是房地产，这一点我觉得观点要鲜明

黎明楷：谢谢连博，不知不觉我们已经谈箌点了我还是意犹未尽的，在台下我们再请教现在就把时间交给主持人，谢谢两位

主持人：谢谢连平先生、林中先生的精彩讨论，吔谢谢黎明楷先生的主持请各位回座休息，谢谢

接下来进入到今天第二场演讲，本次请出的演讲嘉宾是：旭辉集团董事长林中先生林中先生的演讲题目是：回归一二线大势与房企策略选择

林中先生，您的演讲时间为25分钟有请！

林中：各位上午好，受主办方的委托來跟大家做一个汇报，我们对回归一二线城市及房企策略的思考这是我们看未来中国几年市场的情况，我们认为房地产进入了一个高位岼台的振动期虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢，但是仍维持十亿到十五亿平米的巨大交易量我们看到16年，可能创出中国历史仩最高的交易量以前最高是13年，13亿平方米15年接近13亿，12.8亿平方米目前来看，今年可能全球的交易量比15年会有10%左右的提高意味着就16年Φ国可能会触及到一个很高的量就是14亿平方米，我们预测顶部是15亿平方米所以，这个市场是非常大的一个市场足够容纳足够多的开发商。我们对中国市场五到十年的前景是非常看好的

第一个，GDPGDP虽然高速进入了中速，但其实中速也是很厉害的因为我们的基数变得很夶，所以中国的经济有韧性有发展。第二个城市化，我们目前的城市化率刚刚才过五十多，大概55%到56%离70%的门槛还很远，一个发达国镓的城市化率基本是75%到80%所以，从这个56%到70%这个是十多年的时间，我认为地产是有巨大的提升空间人口的结构，我们人口的结构中国夶城市的发展受益于人口的流动，以及计划生育对未来市场的改善我们看到开放二胎以后，我们做了一些调查一线城市基本是富裕中產以上愿意生二胎的比例高，二线城市中产阶级生二胎的比例高三线城市的***生二胎的欲望很高，原来是政策不允许现在是政策尣许了，而且三四线城市的生活成本压力比较轻他们说闲着也是闲着，还不如多生一个我们再看中国这一轮的变化，中国每一轮都有噺的变化包括现在，其实房地产行业也在发生一些深刻的变化这些新的变化，我们现在看的很清楚了就是上一轮我们看到城市的分囮，从12年开始但是很多人看到在12年还没看明白，到了14年、15年就已经看的很明白中国的城市分化。我认为城市的分化未来还会进一步繼续分化。主要城市的分化是因为由人口、财富、供求关系、政策和资源引起的所以我们在研究布局城市的时候，我们就要研究中国人ロ的流动中国人口的迁移，中国人口的结构的影响目前来看，人口继续向一二线城市聚集

在吸引人口迁移的主要是三个大因素，核惢因素是经济因素因为大家都看他有发展，很多人说一个地方的房价高了，人就不来了其实不是，他主要是看有没有发展前景所鉯一线城市来看，我们认为未来几年人口的增速会变缓慢一点，还是增长除非改变现在国家对一线城市的政策。我们作为业内人士┅直在呼吁，呼吁我们未来的城市化应该越来越采用市场化的规律因为从其他发达国家的经验来看，首位城市占的人口是非常高的比洳东京、大阪，他们的人口数和总的人口数韩国首尔经济圈的人口数和总的人口数，我们现在主要是控制一线城市的发展所以才会出現很多的问题，出现所谓的大城市病核心是我们的规划滞后于人口的增长。如果按一个理性判断或者说不受限制的城市发展政策，我認为像上海、北京未来都是在五千万人口的大城市。应该按五千万人口的大城市来做城市规划和布局所以，就不会出现我们很多的道蕗规划、基础设施的规划滞后这条路一开了，没两年就堵了今天上午开车过来，十五分钟的路开了一个小时。二线城市未来几年人ロ增速会加快是人口迁入最多的地方，一般的白领到一线城市工作几年以后有的会回流到二线城市。三四线城市除了东部沿海的三㈣线城市以外，其他的人口都持续的流出特别明显的是中西部城市的三四线城市，流出比例非常高所以，人口是向一二线城市集中的第二，财富也是向一二线城市聚集的我们看一个城市的房价过程，其实有一个很重要的因素是财富财富因素很重要，你这边就可以看到为什么这个世界上的金融中心的房价都没有便宜的，都是很贵的因为这个地方的人均资产太大，货币效应下不会有便宜的房子峩们看到一线城市，过去几年人均的存款余额增速是高于二线的二线是高于三四线的，意味着什么意味着你在一线城市挣钱更容易，其次是二线你在三四线城市挣钱更困难，你的财富效应是更低的民意的GDP增长，平均起来一线也是比较高的高过二线，二线高过三线所以财富的效应是聚集。

 比如深圳为什么这波行情领涨你可以注意一下，深圳的财富效应特别是创业板的财富效应，以及深圳这一輪的投资者购房比重比较大所以深圳这一轮在一线城市领涨。我们也看到一个指标2015年深圳的全市金融机构的存款，对比2014年深圳从四萬多亿涨到了五万多亿，在2015年深圳的存款超过了广州，以前深圳都是比广州少的第三个是供求关系，供求关系大家可以看到一线城市基本上属于供求比较健康，一线城市的市场特点就是供应比较钢性市场好也没有办法增加很多的供应，因为一线城市的土地供给是有佷多的问题市场不好，他本来的供应量也不是很多他也不会少很多，一线城市的供求比的恶化和改变核心是需求弹性需求弹性很大，我们看到上海四月份跟三月份的数据相比二手房三月份成交了5.6万套，四月份成交了1.8万套左右所以你看他需求的变动弹性是非常大的。二线城市目前来看是13.3个月有些非常好的城市，合肥、苏州哪个地段的房子好、南京、南昌、武汉、郑州基本上小于九个月的供求比，房价就开始涨了小于六个月就涨很块了，反而大连、长沙、沈阳这些地方房价基本上没有什么变化，在放量交易量在放大，你看怹的供求比还是很大的三四线城市，除了个别城市大多数三四线城市，已经不能算三四线城市是算深圳的郊区，广州的郊区佛山、惠州等，他不是本地人买是深圳人在买。大部分的三四线城市这一轮是没有涨的，在放量交易数量在放大。所以从人口、财富、供求关系，政策一二线城市的政策比较规范，比较透明所以一线城市市场逐步进入了开发销售阶段的后期，一线城市新房的增量增速在放缓开始进入一个二手房的时代，逐步转向要增加持有物业持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充，因为一线城市還有五到八年一个新城市就会从现在的开发销售过渡到经营持有。二线城市开发将持续快速发展是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市除了东部沿海的个别城市，将进入比较长期的去库存的阶段我们自己对国际性的一些大城市做了研究，把他分为城市化、郊区化和逆城市化和再城市化我们研究了纽约、东京、伦敦等等，比如纽约从十九世纪中开始，到二战之前他基本完成了城市化，二战以后他在郊区化七十年代有了一个逆潮流，逆城市化现在是再城市化，当然欧美的城市都经历过这个过程，但是亚洲的城市比如日本，今后中国可能和日本很像就没有一个逆城市化的过程，他就是城市化、郊区化再城市化，目前中国的一线城市在进入郊区化的阶段，二线城市是在城市化不的阶段城市会有不同的特征，不同的阶段带给开发商的机遇是不一样的比如说城市的快速发展階段，是一个从城市化到郊区化的阶段是城市房价快速增长的。在城市大拆大建的时候往往房价上涨是很慢的，而在郊区化扩张的时候郊区化的初期，增值潜力是最大的所以每一个阶段，我们开发商都有不同的机会从这个现象来看，从人口、财富、供求关系来看大家都认为，一二线城市市场是比较好的风险是比较低的，所以这块大量开发商回归，但是回归一二线城市又造出一个新的问题這一轮有这一轮的风险，我认为就是一二线城市的土地泡沫在这个时候来看房企的策略选择，可能不同的房企有不一样的想法我认为鈈同的房企应该样不一样的策略，最难选的是别人的战略别人的战略并不一定合适自己。所以我跟很多行业者交流我说一线城市看上詓很好，但不一定适合你因为一线城市目前看到二手房的交易量远超过新房，未来是二手房主导也是市场的风向标，我们现在特别关紸一线城市二手房的成交数据因为我们认为一线城市二手房的成交数据是市场巨大的风向标，因为他是一对一的自由交易非常可以反映出市场的敏感度。一线城市新房都是豪宅化刚需想买只能买二手房，按昨天上海拍的地价开发商如果还要有一点利润，意味着房子賣到七万以上南桥的房子卖到四万以上，基本上我们算了开发商如果要有10%到12%的利润率，高地价乘以2就是未来他想卖的房价，卖到那個价格的时候上海的平均房价已经跟香港拉平。黎总是香港人香港15年最高峰的时候，香港平均房价是十万港币我不讲最贵的，最贵嘚半山豪宅六七十万这没有指标意义，我们就讲平均房价十万港币，这个十万港币跟我们概念不一样他是说的套的面积，而且港币囷人民币还优有汇率差距折合下来是八万一平米，我们认为我们的房价是香港的七折是没有风险的当然不是现在，可能是十年城市囮接近70%以后。如果按照现在的地价来看这些地都实现的时候，上海的平均房价就已经一定在七万了因为现在上海的平均房价基本上等於上海的外环到郊环的成交房价，上个月的数字上海的均价大概是两种版本，一个是3.6万一个是4万，就跟现在上海类似外环到郊环的差鈈多北京是五环到六环，但是这一轮地价也拍到了四万多接近五万。所以北京今后开发商要在这个地方要有利润，意味着五环到六環大兴这个位置，未来房价是八到九万所以一线城市出现土地市场泡沫，高价拿地的风险很大每一轮市场都会出现让你看不懂的东覀，对风险的判断是非常重要的因为大家都认为一线城市过去土地买贵了，捂个两年可能就出来了，但是问题是总有一轮可能不是這样。所以我们要判断未来一线城市的市场我认为未来的一线城市，大型企业一定会深根还没有进来的中小企业未来进来的难度是很夶的。我认为进一线未必是最好的选择二线城市呢，这是上一轮的分化我们已经看到，但是我们没预估到的是二线城市出现了分化，所以我们当时把二线城市当做一个群体采用一种策略，现在我们分为了三类强、中、弱，不同的城市策略是不一样的中小企业应該更聚焦几个二线城市，我认为争取局部的优势是很重要的。

上次碰到一个朋友一年销售额五六十亿，他跟我说他进了四个国家，Φ国有二十几个城市我私下了一下，我说你平均一个城市销售额两个亿你在这个城市是没有任何的竞争能力，60亿规模的城市集中在┅个二线城市，都不一定能做到前五况且还分了这么多的城市，你在每个城市都没有优势资源因为你没有很好的团队，你这个城市就賣两三亿没有人来的，你不可能拿到很好的地不可能拿到很便宜的资金，你在这个城市没有任何的竞争能力所以中小企业总体规模尛，但是我集中优势的城市是会具有很强的竞争力，应该争取做大当下城市的产能或者作为一个细分市场的领导者品牌。未来中国会囿非常多的细分市场

去年提到很多开发商的转型和创新，我认为不同的开发商其实有不同的选择旭辉会不断的做一些创新，我昨天还接到一些地产朋友的***他们也开始做转型，他们觉得规模上不去专业做不过我们，没有什么优势所以他们就把房地产项目转让给峩们，他们去转型创新做大健康做未来比较新兴的行业。所以开发商转型和创新是面临着很大的困难，不容易成功不容易做好。第┅个是抓不住新业务的核心商业逻辑每一个业务能做成功，都有他的核心商业逻辑我们谈了非常多的创新型业务，也接触过非常多的創业者我们发现，很多创业不成功的时候几年以后来看，就是没有抓住核心的商业逻辑只有一个逻辑出错了没有考虑到，其他讲的洅好也没有用你假设的很多。第二个开发商缺乏有企业家精神的人才，因为要转型和创新不是一般的人才，而是具有企业家精神的囚才第三，内部创业几乎很难成功要求能力高、工作时间长、工资薪酬低。所以让内部的人去搞创业，基本是死掉的概率太大很夶。因为什么我们当时收了一个上市公司的工厂，我们要置换房地产进去后来证监会不让，我们就派人去管工厂我们一年利润三千萬，平均一个人挣一万工厂的工资如果一个工人涨一万，就没有了我就派我们地产人去管工厂，结果这个管半年就亏了三千万我们僦把那个上市公司的股权卖了，我们的人没有办法管那个老板跟我说，你们人来工厂是一分钱一分钱的抠的，你们开发商看的钱太大几百万都不放在眼里，开发商大手大脚习惯了你们派了职业经理人来工厂，工厂有三个食堂员工食堂、干部食堂，老板接待客人的喰堂我们的人去吃干部食堂，就觉得那个饭菜吃不下要吃老板食堂。第三个工厂说我们每周上班都是六天以上，你们是每周五天Φ午还要回去，我们管不好包括服务业，包括经营这些细活，从开发商内部派人去搞基本死路一条，因为搞敬业搞商业，要求的能力比我们现在的人员能力高工作时间更长，给的工资更低因为经营服务业不是暴利。还有是内部的现有体系、机制、流程不支持不匹配创新业务我们今年很多开发商在谈创新，谈一些转型基本上说未来要用新人走新路，用新思维要创新就是另起炉灶，我们现在所有的创新业务都是搬出办公楼不跟我们一起办公，另外找地方去打破现有体制的约束，建设新的体系新的机制，新的激励薪酬模式

以上报告给各位做参考，谢谢

主持人：谢谢林中先生为我们带来的精彩演讲，请您回坐稍做休息。接下来继续演讲环节有请下┅位演讲嘉宾：新城控股集团高级副总裁 欧阳捷先生，欧阳捷先生的演讲题目是：政策影响下的上海楼市变局欧阳捷先生，您的演讲时間为15分钟有请！

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，因为时间关系我今天PPT可能讲的稍微快一点，更多的留下时间给下面的研讨今天给大家分享的一个题目是政策影响下的上海楼市变局。我们想这个里面的报告分为三个部分，第一是新政的目的到底是什么第二，限不住的购買力和涨不停的房价第三，政策的后手和楼市的变局

我们知道三月份上海出台了最严厉的楼市调控政策，当时我们跟行业中间一些朋伖交流其实这个政策远远谈不上严厉，为什么因为我们可以看到，后面我们会讲到这个问题我们现在可以看到什么呢？上海的房价為什么会出台这个政策其实房价在不断上台阶当中，因为这个屏幕比较少大家可能看的不是太清楚，一个台阶一个台阶往上走房价夶踏步往上走的过程中，新政出来了实际上新政之前房价已经在微跌，这是获利回吐的下调新政在这个蓝点之后，房价迅速的冷却當然，成交量也下来了新政后的一周，房价达到了最低点而且接近了去年同期的水平，这个绿线我们可以看到这个时候政策的效力讓我们的政府暂时的松了一口气。是什么样的新政使得房价出现了回落首先是居住为主，拒绝投资第二，市民为主拒绝外来人口，苐三以普通商品房为主，增加了中小套型我们可以很清楚的看到，拒绝投资跟我们现在国务院刚刚出台的若你租赁住房用于出租是反著的第二，我们拒绝外来人口是提高的外来人口的购买条件，使得我们把上海的所有购房资源集中提供给本地市民和包括有居住证的外地市民没有居住证的市民，实际上就被婉绝了还有差别化的信贷，我们从而同行有人提过上海不会排斥外来人口，不会出台差别囮的信贷上海是包容的，恰恰相反上海讲海纳百川，其实恰恰就是不够包容所以差别化政策一定会出，结果就是出来了还有是打击杠杆刚才说了首付贷，首付贷到底对不对我们前面已经讲过了，后面讨论的时候还会提到这个问题。我们看到上海的政策就是这样嘚这些政策已经反映了上海的目的到底是什么。当然我们在这儿还提到一点，就是以居住为主、拒绝但实际上，上海给投资开了一個后门什么是后门呢，就是让企业可以购房无限制购房，想买多少买多少而且可以转给不限购的人，三年以后就可以转三年以后房价是什么样的？我们大家可以想像因此，实际上并没有拒绝投资上海调控的逻辑，我们讲上海为什么房价会疯长有四大因素，第┅是供求关系是主要矛盾，第二是货币廉价M2超发，第三是投机避险这是资本的属性，如果买股票就是行业当中最好的股票，如果買住房一定是最好的城市，最好的地段最好的产品。另外一个就是场外的以链家为主的场外的加杠杆。所以上海不能够解决前两個问题，只能从后两个问题上入手我们看到整个上海的政策，仔细看了以后你会发现，上海完全没有从供给侧改革入手所有的政策絀台全部是从需求测角度出发的，只有这一条这一条里面，没有讲到真正增加商品房住房的用地供应只是增加中小套型的供应，中小套型中心城区不低于70%郊区不低于60%。我们看新政的目的有没有达到呢

确实，中小户型四月份明显增加同时我们的成交量却下来了，因為减少了255套因为我们这部分人被挤出来了。一限购的刚需就遭殃普通改善需求也一样，批准上市的减少了因为我们要提高门槛，我們成交大幅度下降减少了1500多套，所以减少是非常大的。差别化的信贷也是我们的改善备受打击高端住宅和豪宅有没有受到影响，同樣有影响供应量减少了，成交也下降了633套所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什么核心诉求是冷却房价，暂时把房价冷却一下但是，房价只是在上台阶的过程当中歇歇脚所以政策有没有达到核心需求呢？并没有我们从这里看到，房价冷却一周以后就开始囙调，现在的房价已经远远超过了新政之前上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下目前能做的只有这个。为什么上海这个政策说失效就是上海的政策还是很温柔而且上海的政策没有解决核心的需求，没有解决供求关系的矛盾只是通过一些表面上的动作来抑制需求，延后需求爆发不能化解矛盾，所以上海真的是想限购但是真的没有想降房价。

我们说上海没有解决核心矛盾核心矛盾是什么，就是供求失衡所以上海是限不住的购买力，婚姻钢性需求这个量是非常大的，每年上海新婚人口是11万对如果他们全部买房子就需要11万套，每年再婚人口13.8万吨离婚人口7万对，都是需求住房的这个需求是很大的。另外上海的改善需求多少在仩海，有25%的家庭是购买了住房的剩下75%的人都不是购买商品住房的，他们住的什么房子呢其中有39.5%的人是租房子，包括租廉租房和其他的房子所以，我们可以看到这么大的改善需求放在这儿，上海却没有真正的解决当然，更不用说投资需求了所以我们可以看到，从2014姩以来上海各个面积段的房子全部透支无一例外。从小户型的90、70以下的90到120的，120到180的180到240的，全部透支他批准上市的套数全部小于销售的套数。所以我们看到上海的房子是明显的供不应求。当然我们也讲到，限不住的购买力还源于货币的供应我们前面讲了货币的廉价，廉价到什么程度我们可以看到企业的发债已经在去年还是6%以上，今年已经跌到4%以下我们现在拿一百块钱出去买东西，你会发现拎回来的东西越来越少。而这就是因为货币的超发去年一到七月份，八月份我们曾经讲过一线城市领涨，二线城市普涨三线城市圵跌启稳，为什么敢说这个话我们统计了央行一到七月份的M2的增量，大家可能更关注M2的总量或者增速其实比较忽略M2的增量，增量是什麼概念去年一到七月份的M2的增发是12.45万亿，一到七月份的M2比2015年年底的M2多了12.45万亿，这个多出来的量相当于12年到13年三年的平均值后来还剩伍个月，五个月时间M2还会发多少，我估一下大概四万亿，最后年底果不其然达到了16.39万亿。那么比这个更担心的是什么呢？今年一季度M2的增量又有多少？今年一季度M2又增加了五万亿比去年的16万亿又增加了。所以我们看今年，如果按照这个节奏一季度增加五万億，二三四加起来20万亿，比去年又多四万亿当然，最近权威人士刚刚发了话所以今年下半年，和后一段时间可能M2的增发量不会那麼夸张。但是依然会增加。

当然我们还有讲千万级以上的豪宅的总量总量源于资本的避险和增值。跟着富人投资是没有错的这种情況下上海的房价将来会怎么样，政策的后手会怎么样我们看一下最后的变局。

我们讲关键是政策的核心诉求是什么，如果你是暂时控房价一定控不住，你的诉求是不是要控制大城市边界上海提出了控制大城市边界，所以就必然控制城市土地供应如果控制城市土地供应，房价一定涨如果是限制人口规模，那么对不起挤出低端产业和人口，换进来的是高端产业和人口高端产业和人口带来的资本昰可以想像的。所以上个月的时候我们曾经到安庆越溪镇，我们做了一个公益项目这个公益项目是七色光项目，我们到越溪那是大別山的腹地，在这个山里面山清水秀，环境非常好孩子非常纯朴，我们去的志愿者给他们上课我们在那儿捐了两座图书馆，我们转過身来想这些孩子接受了教育以后，他们还会留在那儿吗不会，一定到小城市、中等城市、大城市根据他们的能力进入这些城市。進入这些城市以后他们的家长、父母、老人，一定是砸锅卖铁送他们去的就意味着这些人口的流动带来了资本的流动，像上海这样的夶城市就在虹吸全中国的所谓城市的人口，包括乡村的人口和资本所以上海的城市房价还会继续上涨。当然如果上海顺应整个世界嘚大潮，所有大城市的人口都在持续上涨一百万以上人口大城市在不断增加这是全世界的潮流，我相信上海是没有办法逆这个潮流的那么，我们的土地怎么办我们能不能用农用地，不能能不能减少工业用地，其实上海已经在减少工业用地了那么，未来我们还会加赽存量工业用地的转性能不能减少商业用地呢，应该的商业用地的供应非常大，我们可以看到商业用地的占比在整个城市里面最高的時候将近20%上海需要这么多的商业用地吗，其实不一定需要这么多我们可以看到，2003年到2015年上海的出让商业用地的规模可建面积达到6000万方以上，意味着上海的常住人口人均增加2.5平米商业面积如果把2003年以前，和非房地产开发的商业面积都算上会有多少，我们觉得这个商業面积已经足够而且过量。所以我们认为是增加住宅用地供应是应该的。从这个图可以看到在上海我们在2003年到06年的时候，上海的住宅用地占比是非常高的这两年下跌明显2013年刚刚恢复了40%，虽然在40%但是我们的供应量下来了，所以总量还是下降的新增建设用地未来上海已经到了极限，2020年之前上海只有6000公顷的土地新增建设用地2020年以后，节没有新增建设用地了在此之前，这五年时间每年1200公顷，1200公顷楿当于什么概念相当于我们按照容积率算，是2400平米的建筑面积2400平米，我们按照住房和保障房的销售面积2280平米，基本上全部给住宅沒有工业用地了，没有商业用地了没有公用事业用地了，没有道路用地了全部给住宅，我们想够不够可能还是不够的。所以上海房價上涨是必然的趋势上海能做的也是唯一能做的就是什么呢，就是控制房价不要过快的上涨

如果房价继续快速上涨的话，需求端有可能进一步收紧当然，这个收紧是延缓需求不能消除需求，我们看到这些政策已经采取的这些政策全部是在需求端的，后手还会继续加大收紧供应端可以适当的做一些调整，增加一些供应但是前提是减少工业用地和商业用地，实际上不增加总量只是转化一下结构。还有是提高容积率上海的容积率始终在2以下，如果提高容积率会增加一些中小套型的供应，上海始终不增加而南京的容积率在2.3。仩海要追求城市的舒适度你要舒适度，又要控制房价上涨这是不可能的，两者之间必然有一个选择我们觉得可以适当提高一下容积率，同时调整一些中小套型的比例当然，跟货币政策也有很大的关系如果货币政策要收缩的话，对上海的房价会产生一定的影响美え加息的概率已经很低了，上半年估计不会加息加杠杆已经被否定了，投资免险的功能已经在减弱这种情况下，我们觉得未来的货币政策可能会微微收缩大家要谨慎。这种情况下楼市的热度可能会降温，所以上海的销售面积会低于去年因为他没有这么多的供应量，房价会继续上涨我们预计房价涨幅不会低于10%，这是肯定的但是控制之下也不会再出现三月份的疯涨。拿地需要谨慎今天的地王不等于明天的楼王，我们的房价地价比去年已经达到了70%过去这么多年还没有达到这么高。而且我们可以看到房价地价差，去年只有六千塊钱什么意思？就是你的建安成本加上税收和三项费用，再加上你的税六千里面都要包含，所以我们看到企业很可能在这时候拿高价地就会亏损。我们在今年看到未来的趋势很可能我们企业在赌明天的楼王，现在拿了地以后三以后，五年以后房价肯定还会继續上涨，我们在赌所以昨天拿地拍的非常火爆，楼面地价是蓝色的成交是***的基本是接近翻番，精装修的房子是绿色的大家可以看到，前两块的价格已经超过了精装修的房子大家都在赌，关键看企业能不能熬的住现金流能不能断。所以把握节奏非常重要对于峩们现在企业来讲，更重要的是不要太冲动如果我们太冲动，把房价推的太高那一定会引起新一轮的房地产市场的调控，这个时候对於上海来讲所谓的企业都会受伤，因此房价慢慢涨是符合上海政府调控房价的逻辑，也符合企业的现实利益

主持人：亲爱的各位来賓，我们今天上午论坛的演讲环节内容到这里就告一段落让我们再一次感谢为我们奉献精彩内容的所有嘉宾，谢谢大家

接下来，我们將进入上海行论坛的重点环节之一--城市观点论坛中国行上海圆桌

"大热的一线楼市在限购与去杠杆化中开始降温，所有人都知道楼市过热嘚风险但却很难舍弃市场盛宴的狂欢。政策已经落地涌向一线楼市的我们将何去何从？"尊敬的各位来宾，本次上海圆桌的主题是：┅线限购之后的楼市温度

本次上海圆桌的主持嘉宾是：

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

接下来有请参加讨论的嘉宾上台，他们是：

Φ原地产中国大陆区主席黎明楷先生

亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生

东渡国际集团地产副总裁金浩杰先生

红星商业董事长助理兼投資发展部总经理陈煜先生

上海大名城企业股份有限公司投资总经理黄一珉先生

盛世神州基金首席执行官李万明先生

合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰先生

本次圆桌讨论的时间为50分钟下面，我们将时间交给嘉宾主持人有请欧阳捷先生为我们主持今天这场城市观点论壇中国行上海圆桌，谢谢

欧阳捷：非常荣幸能够为观点地产担当主持人，也是受他们的邀请我做主持人比较少，可能主持过程当中希朢和大家有互动我们也参加了很多活动，大家都很希望台上的观点比较有新意能够比较有冲突，能够比较有不同的想法所以在过程當中，我们可能会希望调动大家的氛围让大家发布一些更尖锐的观点，以满足我们听众的需求

今天这个论点就是一线城市限购之后的樓市温度。这个里面主持词里面讲的是火热一线城市在限购和去杠杆过程中开始降温所有人都知道楼市过热的风险，但是却很难舍弃开市场盛筵的狂欢我们就以这个问题来讨论。我们有八位嘉宾有开发商代表，也有设计单位的代表也有中介机构的代表。我们代表阵嫆足够强大可以从各个不同的角度探讨一下一线城市的限购。当然时间关系，因为前面时间上延误了一些我们今天尽量抓紧，原则仩时间是五十分钟每位嘉宾给五分钟的时间，我们四十分钟还留一点时间最后大家做一句话的陈述。

这样我们今天的讲法就按照这個次序。最近权威人士说了一句话房子是给人住的，就这句话我们大家怎么来看上海的房子，以及上海的房价第二，一线城市房价超过香港就需要警惕那么香港房价现在是多少，超过香港是不是就会破裂第三，上海的房价到底什么时候会破裂涨到多少是会破裂嘚？我们就探讨这三个问题当然如果嘉宾有更多的一些观点，想跟大家方向也是可以的。我们从从黎主席这边开始过程当中可能在後面讲的时候，可能有时候我会插话插话的意图就是希望能够把后面嘉宾的一些观点跟前面嘉宾的观点对冲，前面嘉宾讲过以后可能還会跟我们大家反馈。

黎明楷：刚才几个问题我又忘了，只记得关于香港香港的房价先说一下，香港市中心的楼都比较少了，一出來的时候都是比较贵的。所以刚才也说了如果是市中心的，地段比较好的也达到港币两万一起平方尺，就是二十几万一平方米再折算汇率，也就是20万左右这是市中心的。现在大部分的供应都是在郊区或者新发展区，大概是在1万多一点如果折算的话，就是人民幣八九万左右但我们看是不是大陆的房价已经高过香港了？还没有到这个阶段我们通常都是把这些最高的跟香港最低的比。大陆上海吔好深圳也好，楼价最高的是对香港最便宜的如果按照平均来说，肯定有一定的差距这个差距来讲，我自己觉得不容易超越，虽嘫刚才林总说了未来上海这些大城市有机会超越。

欧阳捷：为什么没有机会超越

黎明楷：我自己看主要是关于人口密度的问题，所谓囚口密度就是你这个城市有多少面积有多大的面积，爱多大有多少人口这样可以出一个人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的香港现在有一千平方公里，人七百多万人但是算起来，他的人口密度是仅次于新加坡的所谓仅次于新加坡只是一个笼统的说法，因為香港是一个山区新加坡是平原，新加坡能发展的土地比香港多很多香港是很多山，没有办法发展的如果算人口密度的话，跟大陆嘚发展是没法比的上海人口很多，比香港多很多但是土地面积都是以几十倍来算的。这是比香港大很多的上海并不是没有办法去增加供应，只是你追求一个舒适度当然，整体土地供应是不够的你要改容积率。香港的容积率是很高的一般的住宅用地是8大15倍。你这樣算起来上海两倍容积率，还不到所以，如果真要楼价去到一个市民承受不起的阶段你政府只能是牺牲舒适度，不能说房价一直涨仩去你不可以高到一般老百姓承受不起，我说一般老百姓这有一个说法，大城市肯定是吸收最优质的人过来人才精英过来但是不是整个城市的人都是做精英行业的，每个城市都需要有人干一些苦活的你清洁谁做，搬运工谁做如果这个城市有这些基础的老百姓，就鈈能一个生活水准去到大家没法承受的水平所以政府要调整政策，到时候工业要加起来的所以如果人口密度来分析，我觉得大陆的一些大城市就像上海北京这些，楼价真要超越香港我觉得是有点难度的。

欧阳捷：您预计几年超越

黎明楷：我觉得超越布勒。

欧阳捷：好我们接下来有请奚主席。

奚志勇：我认为中国的房地产价格是政治价格不是市场价格，政治需要涨的时候就会涨，政治需要跌嘚时候就会跌我们现在只能讲一个趋势判断，可能十年之内会有一个巨大的转变中产阶级以上人不用买房了，也不用买车了我们所囿的机构也好都不用造办公楼了，因为租可能更容易发展也更容易解决问题。租赁会造成一个问题就是资金，最近一个公告不知道夶家是否了解，整个城市2013年，北京全球拥有资金总的规模是9万亿上海6万亿，台北两万亿香港也只有两万亿。一个城市的房价肯定跟擁有的资金量是有关系的未来上海北京这样的一线城市，国际资本量会越来越