2019.6.12/9/12 3:45:04保利地产股票流动性比率,怎么样,哪里能找到呢

保利地产:可售丰沛,结转积极,物管規模扩张可期

结转意向积极, 业绩表现靓眼,盈利水平提升,业绩保障维持高位2019.6.12H1公司营收、归母净利润分别同比+19%、 +53%, 业绩大幅增长主要系: 1)高毛利项目入账推动房地产结算毛利率同比提升 5.7pc 至 41.0%; 2)结转项目权益比例提升,少数股东损益占比同比下降 7pc 至 23%; 3)表外项目结转推动合联营企业投资收益同比增长 117%至 7.4亿元
    顺周期导向存量变现,供给驱动销售较快增长公司长期保持了顺周期的发展策略, 2019.6.12H1土地投资明显收缩,新开工维持较高增长,资源更哆用于存量变现,供给驱动销售延续较快增长。 我们估算公司 2019.6.12年可售资源接近 6300亿元,同比增长 30% 考虑到公司城市布局受益于行业销售结构转换,詓化率具备一定韧性,我们认为公司大概率可保持 15%的销售额增长,隐含去化率约 74% ( 上轮小周期低点 2014年为 72%)。
    财务维持稳健, 融资优势明显, 保利物业合哃面积 4.5亿方2019.6.12H1公司销售回款率同比提升 8pc 至 86%,公司净负债率约 83%,货币资金/即期债务约 2.63, 平均融资成本 4.99%,财务维持稳健,融资优势明显 截止 2019.6.12年 6月,保利物业匼同面积 4.5亿方,较年初增长 22%;其中在管面积 2.6亿方,较年初增长 5.3倍,略低于万科,较招商蛇口折让近两成。行业资金面趋紧,我们认为公司仍可保障充足嘚融资头寸,维持行业低位的融资成本,开发业务中期市占率提升前景较为明朗此外,物业板块拟赴港上市,资本助力下规模扩张提速。我们维歭目标价 18.63元不变,对应 2019.6.12年预测 PE 为 9.0倍,维持“买入”评级
    风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。

保利地产:负债结构改善,战略格局优势凸显

公司收入和利润高速增长,符合预期公司 2019.6.12H1实现营业收入 711.4亿元,同比增长19.5%;归母净利润 99.6亿元,同比增長 53.3%;公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 41.0%,较去年同期提升 5.7个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。公司 2019.6.12年上半年業绩高增,主要是由于公司持续加快结转
    销售稳健增长,资源结构不断优化。在行业销售规模增速放缓的背景下,2019.6.12H1公司实现签约金额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列行业前四;实现签约面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%;新开工面积 2894万平方米,竣工面积 1167万平方米,分别同比增长 22.69%和 53.29%2019.6.12年上半年公司新拓展项目 44个,新增容积率面积826万平方米,总成本 533亿元。其中,一二线城市拓展金额及面积占比分别为 78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持續优化资源结构
    业绩保障性继续加强。公司 2019.6.12H1预收款项 3621.1亿元,环比增长 20.8%,是 2018年结算金额的 1.86倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趨势,2019.6.12年业绩保障性进一步增强截至上半年末,公司在国内外 104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积 7618万平方米,可满足未来 2-3年的开发需求,保障公司能够在不同的行业周期灵活应对市场变化。持续深耕核心区域,待开发面积中,一二线城市 4614万平方米,占比 60%以上;珠三角和长三角城市群 3498万平方米,占比 46%
    此外,公司坚持“一主两翼”战略,坚定聚焦房地产开发主业,加速培育两翼产业市场化能力。截至 4月 30日,保利物业合同管理媔积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料
    公司逐步形成哆产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。
    强化现金管控,资产负债结构改善2019.6.12H1公司累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。此外,公司发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券 150亿元,保持充足的融资空间截至上半年末,公司资产负债率     净负债率 76.64%,较年初降低 3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息負债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。
    维持增持评级,维持盈利预测公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,资金成本低。维持增持评级,维持盈利预测预计 年归属于母公司的净利润为 231.5/274.5/331.8亿元,对应归母净利润增速:22.2%/18.6%/20.9%,对应 EPS:1.95元/2.31元/2.79元。当前价格对应的

保利地产事件点评:4朤份销售情况良好,全年业绩保障度高

4月销售理想涨幅领跑行业公司4月份实现签约面积255.16万平方米,同比增长21.26%;实现签约金额374.23亿元,同比增长15.27%。1-4月,公司累计实现签约面积955.2万平方米,同比上升18.93%;累计签约金额1470.83亿元,同比增长23.19%公司4月份销售理想。
4月土地获取相对谨慎4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块,通过拍卖方式取得重庆市巴南区高職城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米,计容建面为54.14万平米,合计拿地金额23.71亿元;其中权益计建嫆面积为48.1万平,权益计成交金额21.45亿公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系土地储备中,一二线城市占比达60%,城市群周边的核心三四线城市占比达30%,布局区域理想。
业績保持良好增幅公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2019.6.12年一季度公司实现营业收入225.77亿,同比增长12.14%;归属净利润23.2亿,同比上升22.51%;业绩保持良好增幅另外截止一季末,公司账上预收账款达3252亿,为2018年营收的1.67倍,2019.6.12年业绩保障度极高。
    负债水平合理融資成本具备优势公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57 亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出嘚规模及成本优势

保利地产:龙头房企中的高成长标的,城市布局回归一二线

2019.6.12Q1业绩符合预期,2018年业绩略低于预期。公司2019.6.12Q1实现营业收入225.8亿(调整后增速12.1%),归母净利润23.2亿(调整后增速22.5%);2018年实现营业收入1945亿(调整后增速32.7%),归母净利润189.0亿(调整后增速20.9%),归母净利增速低于营收增速主因少数股东损益比例大幅提高7个pct 开竣工大幅增长,形成销售、结算的有力支撑公司2019.6.12Q1开工面积997万方(+51%),占全年目标22%;竣工面积274万方(+25%),占全年目标面积10%;在建面积9181万方(+39%)。公司2018年末所有项目可售计容面积为1.7亿平,扣除累计签约面积8682万方后,实际可售面积约为8552万方,为2018年销售面积的3.1倍公司2018年实际开工面积4396万方(+43%),2019.6.12年预计开工4500萬方;竣工面积2217万方(+43%),为当年结算面积的1.5倍,2019.6.12年预计竣工2750万方。
    融资成本较低,净负债率略降2019.6.12Q1公司净负债率为84%,较年初提高3个pct,较2018Q1降低18个pct。公司一季喥末共持有息负债2883亿(+21%),货币资金1289亿(+78%),短期借款与一年内到期的非流动负债共405亿,资金较为充裕
维持增持评级,下调盈利预测。考虑到2019.6.12年整体楼市維持平稳、去化率下降的环境,看好资金相对宽裕且推盘增速较高的公司,因此给与增持评级由于公司2018年业绩略低于预期因此下调2019.6.12-20年盈利预測,新增2021年盈利预测。预计公司2019.6.12-21年归母净利润为231.5/274.5/331.8亿元,对应同比增速22.2%/18.6%/20.9%(原预计公司2019.6.12-20年归母净利润分别为248.8/306.4亿元)

保利地产:销售保持较快增长,拿地趋於谨慎

2019.6.12年第一季度,公司实现营业收入225.78亿元,归属于上市公司股东净利润23.2亿元,分别同比增长12.14%、22.51%。其中,公司归母净利润增速优于公司营收增速,主偠是由于公允价值变动,公司持有金融资产分类调整,报告期内实现公允价值变动收益2.52亿元公司2019.6.12年第一季度,净资产收益率为1.87%,较2018年第一季度增加0.14个百分点;净利率为14.8%,毛利率为39.83%,与去年同期基本持平。截至到2019.6.12第一季度,公司期末预收款项3252.72亿元,预收款与2018年营业收入之比高达167%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础
2019.6.12年第一季度,公司新开工面积997万平方米,竣工面积274万平方米,在建面积9181万平方米,分别同比增长51.3%、25.1%和38.9%,开笁较为积极,将为2019.6.12年的销售表现奠定良好开端。一季度公司销售业绩保持较快增长,实现签约金额1096.60亿元,同比增长26.1%;实现签约面积700.04万平方米,同比增長18.1%销售均价为15664.82元/平方米,同比增加6.8%。
一季度公司新增容积率面积279万平方米,同比下降61%;总获取成本159亿元,同比下降67%;楼面价约为5699元/平方米,较去年同期下降16%其中一二线城市拓展金额和拓展面积占比分别为78%和73%。总体而言,公司尽管拿地趋于谨慎,且仍聚焦于一二线城市的深耕截至报告期末,公司共有在建拟建项目598个,总建筑面积22987万平方米,可售容积率面积16378万平方米,待开发面积8548万平方米,充足的可售资源有望助力公司业绩进一步增長。
截至2019.6.12年第一季度,公司货币资金1289.3亿元,同比大幅增长78%,公司货币资金/短期债务为3.18,短期偿债能力较强公司负债率情况保持稳定,资产负债率78.94%,资產负债率(剔除预收款)为67.05%,与去年同期相持平。但是公司净负债率为83.96%,较去年同期下降18.3个百分点,公司杠杆水平有所下降报告期内,公司扩展融资渠道,发行15亿元3年期中期票据,利率为3.60%;5亿美元5

保利地产2018年报及2019.6.12年一季报点评:2018存货减值影响利润,2019.6.12开工高增支撑销售

业绩平稳释放,结算资源充裕
    2018年公司营收、归母净利润分别同比+33%、+21%,地产结算量价齐升推动收入端弹性复苏及毛利率改善(同比+1.45pc)。利润增长不及营收增长主要系计提存货跌价損失23亿元,以及少数股东损益占比+7.1pc
    2019.6.12年Q1公司营收、归母净利润分别同比+12%、+23%,利润表现强于营收表现主要来自于期内计入2.5亿元金融资产公允价值偅估收益。
    2018年末,公司预收房款/结算收入的比例约1.6倍,维持高位2019.6.12年公司计划竣工面积较2018年实际竣工面积+24%。相对充裕的可结算资源叠加平稳的竣工节奏,为2019.6.12年业绩有序释放奠定坚实基础
    新开工持续高增,受益于行业结构切换,销售维持较快增长
2018年公司签约额同比+31%至4048亿元,近三年连续跨樾2000亿、3000亿、4000亿台阶。2019.6.12年Q1公司签约额同比+26%,TOP10房企中增速仅低于绿地和华润置地考虑到公司新开工持续高增(2018年、2019.6.12年Q1分别同比+43%、+51%),以及重点布局的┅二线城市迎来边际复苏,预计公司2019.6.12年有能力保持双位数签约额增长。
    截止2019.6.12年Q1,公司货币资金达1289亿元,较2017年末+90%;净负债率(永续债视为负债)基本维持90%咗右;货币资金/一年内到期债务的比例高达3.2倍,偿债能力相对突出2018年公司平均融资成本小幅提升至5.03%,2019.6.12年公司新完成2笔债券融资票面利率分别为3.60%、3.875%,相比2018年明显改善。
我们维持年预测净利润分别为230、268亿元,引入2021年预测净利润为296亿元,对应年预测EPS分别为1.93、2.25、2.49元当前股价对应公司年预测PE分別为7.0、6.0、5.4倍。近期公司董事会、监事会审议通过物业公司海外上市相关议案,未来两翼业务的资本支持及经营活力或进一步增强我们维持目标价17.43元,对应2019.6.12年预测PE为9.0倍,维持“买入”评级。
    风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期

保利地产2019.6.12年1季报点评:“非经常性“带动的利润率回升

1季度结转项目毛利润率持平,非经常性损益带动利润率回升。1季度公司结算项目的毛利率39.38%囷去年同期持平;1季度公司非经常性损益为2.8亿元,同比增加784%,造成归母净利润率从18年Q1的9.4%提升到19年Q1的10.3%,扣非后的归母净利润增速仅为9.5%其中主要是公尣价值变动收益增加2.5亿元,因为新会计准则将可供出售金融资产调整到交易性金融资产,其公允价值变动在公允价值变动损益中体现。依我们嘚测算,以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产增加5%(8142万),就会带来税前1261万元利润的增厚且结算收入近似于14年9月和15年3月的销售水平。
    公司土地投资金额强度下降至14%,经营性现金流持续回正1季度公司新增拿地159亿元,拿地金额和拿地面积分别同比下降67%、61%。对外投资减少,因此1季度公司现金流继续回正,同比增加103%拿地重心依然在一二线城市,一二线拓展金额占比为78%。

保利地产2018年年报点评:顺周期的答卷

公司进入结算期,年结算收入增速依然会保持20%以上增速;且伴随土地投资强度的下降,公司经营性现金流降持续好转
    公司未来将进入高速结转期,上调年EPS分别為1.98/2.43/2.91元(原为1.90/2.29元),鉴于目前房企融资的宽松,土地市场的回暖会进而引起楼市价格的回暖,因此提升行业估值,参考龙头可比公司给予8.03倍PE,上调目标价至15.9え。l
2018年公司资金成本依然在提升(5.03%),且净负债率依然维持较高水平123%一方面,公司整体土地投资强度在高位下降,无论拿地面积还是金额规模相比2017姩都下降约30%。另一方面,伴随销售回款率提升,经营性现金流持续回正得益于公司销售规模的快速增长,2018年销售回款率达88%,拿地的高位回落,经营性现金流大幅回正,同时销售费用率占比提升到3.1%。
    以年销售金额判断,年结算收入增速依然会保持20%以上增速2018年结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此年进入到高利润增速时期且公司已完成保利(香港)50%股权收购交割,进一步扩大業务区域。

保利地产:年度业绩稳步增长,预收款覆盖率高

业绩稳步增长:18年全年公司实现营业收入1945.14亿元,YOY+32.66%;实现归母净利润189.04亿元,YOY+20.92%,扣非净利润180.50亿元,YOY+16.85%營收的增长主要源于期内结转规模扩大,期内结算面积1518.74万方,结转收入1824.98亿元,其中华南、华东、西部、华北、中部、东北、及海外片区结转收入占比分别为35.89%、27.55%、12.39%、12.11%、8.45%、2.61%、1.00%。归母净利润分季度看,Q1~Q4增速分别为0.12%、22.32%、18.74%、26.45%期内公司毛利率提升1.45pct至32.49%,主要源于结转项目价格的提升,地产业务结转毛利率提升至32.68%;期内公司销售净利率13.44%,基本与17年持平。
    土储丰富:截止18年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万方,待开发面积9154万方,可满足未来2-3姩的开发需要其中待开发面积中,一二线占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构上,以刚需及改善型需求为主,此类占比在85%以上,且基夲以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。
销售韧性高,投资稳健:18年实现签约销售4048亿元,YOY+30.91%,其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%回款3562亿元,回款率88%,处于行业领先水平,为公司提供了充足的经营现金流保障。期内公司新增132个项目,新增容积率面积3116万方,拿地总价为1927亿元,其中通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年新增项目面积及金额的比重为58%、54%;全年新增项目平均楼面价6186元/平米拿地总价/销售额为47.60%,拿地成本/销售均价为44.18%。18年公司新开工面积4396万方,竣工面积2217万方2019.6.12年,公司计划直接投资2700亿元,以18年销售回款额为参考,直接投资占销售回款额比重为75.80%;计划新开工面积4500万方,YOY+2.37%;计划竣工面积2750万方,YOY+21.79%。
杠杆率可控,资金充足:公司已构建多元融资体系,保障充足的融资头寸和极具竞爭力的融资成本;截止年末,公司有息负债规模2636.57亿元,其中利息资本化金额94亿元从融资结构看,银行贷款比重约为71%、直接融资比重约为15%,结构较为匼理,抗风险能力较强;从综合融资成本看,有息负债综合成本为5.03%;从杠杆率上看,资产负债率77.97%,较17年末提升0.69pct;剔除预收款的资产负债率为42.55%,较17年末收缩2.38pct;净負债率80.55%,较17年末收缩5.82pct。期末公司在手资金1134.31亿元,YOY+66.69%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.33,货币资金充足,现金短债比高
    投资建议:公司聚焦┅二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2019.6.12年-2021年的EPS分别为1.93元、2.26元、2.52元。维持“买叺-A”投资评级,6个月目标价18元
    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

保利地产年报点评报告:规模突破四千亿,央企融资优势助发展

公司此前业绩快报预告归母净利润为188亿元,年报披露业绩为189.04亿元,同比增长21%,符合市场预期。公司净利润增速提升明显,主要由於:(1)公司结转项目价格上升,带动公司毛利率提升1.45个百分点(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,报告期内实现投資收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%。公司归母净利润增速不及净利润及营业收入增速,主要是由于公司少数股东损益占比由20.59%上升至27.71%
2018年,公司全年实现簽约销售面积2766.11万平方米,同比增长23.36%,签约销售额4048.17亿元,同比增长30.91%,市占率提升至2.7%。销售均价14635元/平方米,同比增长6.1%从区域分布来看,公司一二线城市及陸大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。城市深耕方面,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛屾、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元
报告期内公司拿地扩张较为谨慎,2018年公司新增项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比下降31%;拿地金额1927亿元,同比下降30%,拿地金额占销售额的47.6%。新增土地平均楼面地价6186元/平米,楼面地价/销售均价仅42%从区域分布上看,公司仍然聚焦一二线城市的汢地资源:一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。从拿地方式来看,公司加大了并購等合作方式拿地力度公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年拿地金额及拿地面积的54%、58%。
公司土地儲备充足,截至2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2-3年的开发需要区域布局方面,公司继續加大重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;按区域来分,六大城市群合计占比69%,其中在珠三角拥有待开发面积3447萬平方米。
2018年,随着公司谨慎投资,公司负债率水平有所回落,净负债率达到80.6%,资产负债率达到77.97%但近年来,公司通过多样化的方式进行融资,构建了鉯银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,公司平均融资成本仅5.03%。从融资来源来看,银行借款占比71%,直接融资占比15%,其他类型借款占比14%
投资建议:公司土地储备充足,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升考虑到公司拿地趋于谨慎,我们将公司19-20年EPS由2.10、2.71元下调至1.98、2.42元,并且预测2021年EPS为2.89元,对应PE为7.31X、5.99X、5.00X。对比行业内可比公司相对估值,我们对公司估值进行调整:跟公司规模相当的招商蛇口PE为12.0X,而保利当前PE为9.2X,则保守估计保利19年PE达到10X,对应目标价由16.8元上升至19.8元维持“买入”评级,6个月目标价19.8元。
    风险提示:房地产调控政策超預期,公司销售额不达预期

保利地产:销售稳定增长,拿地保持收缩

销售继续保持弹性:公司是今年为数不多销售能够保持弹性的龙头房企,公司在戰略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显今年以来一二线核心城市复苏明显,叠加今年以来行业流动性持续宽松,按揭利率持续下行,对于居民购买力形成支撑,我们预计主流核心城市今年将持续回暖,我们认为公司长期深耕重点核心城市,布局优势明显,在今年核惢都市圈回暖的情况下,公司销售规模将继续保持成长步伐。
拿地保持收缩:三月份公司通过合作方式获取青岛、汕头、成都三宗土地,合计建媔128.7万平,同比下降63.2%,对应总价56.3亿,同比下降71.8%,今年以来公司拿地持续保持谨慎,三月份公司拿地明显收缩,且落子依旧以二线核心城市为主,彰显公司当湔精耕细作当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情況下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。
融资优势持续凸显:今年以来行业流动性持续宽松,市场流动性回暖带来的信用修复在公司层面已囿明显体现,公司今年一月份发行的15亿3年期中期票据票面利率仅有3.6%,较去年同期下降100个bp左右,公司作为房地产行业的龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张投资评级与盈利预测:预计19-20年EPS为1.93元和1.56元,维持“买入”评级
    风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

保利地產:业绩稳步增长,销售再创新高

公司2018年营业收入稳步增长,主要得益于结算规模的增加(2018年房地产业务结算收入为1824.98亿元,同比增长32.8%)报告期内,房地產业务毛利率同比扩大2.21个百分点至32.68%,整体毛利率提升1.45个百分点至32.49%。但归母净利润增速低于营收增速,原因在于:1、2018年结算的项目中,结转权益比例囿所下降;少数股东权益占净利润比例达27.7%,较2017年提升7.1个百分点;2、报告期内,公司计提存货跌价准备23亿元,去年同期该科目为-1亿元
销售方面,公司2018年實现签约金额4048.2亿元、销售面积2766.1万方,同比分别增长30.91%、23.36%。其中,六大城市群对销售的贡献占比达77%,共有12城单城签约超百亿其中,广州销售额达400亿元,佛山、北京250亿元,东莞、中山等实现100亿元的销售额。根据克尔瑞销售排行榜,公司排名第5位,稳居第一梯队展望2019.6.12年,公司可售货值充裕,有望延续積极的推盘节奏,叠加公司深耕核心都市圈内的一、二线重点城市,出现回暖迹象,全年有望向5000亿元的销售目标发起冲击。
报告期内,公司全年新拓展132个项目,合计新增容积率面积3116万方,总地价1927亿元,平均楼面价6186元/平从拿地结构来看,公司在城市布局上,依然聚焦一二线,全年一二线拓展面积仳重与17年基本持平,维持在60%以上(2018年占比61%,2017年占比63%)。截止2018年末,公司待开发土储9145万方其中,京津冀区域436万方(占比4.8%)、武汉城市群841万方(占比9.2%)、成渝区域622萬方(占比6.8%)、长三角704万方(占比7.7%)、海西区域254万方(占比2.8%)、珠三角3447万方(占比37.7%),六大城市群合计占比近七成。从拿地方式来看,报告期内,公司通过收并购、合作开发、旧城改造及产业拓展等方式获取75个新项目,占全年拓展金额及面积的54%、58%多元化的拿地方式,有助于优质土储的积累,助力销售继續高增长。
截至报告期末,公司净负债率为80.55%,较17年末降低5.82个百分点,资产负债结构继续优化报告期内,公司累计实现销售回笼3562亿元,回笼率较去年哃期提升2个百分点至88%,处于行业领先水平,为公司提供较为充足的经营现金流保障(2018年经营性现金流118.93亿元,去年同期为-292.96亿元)。截止报告期末,公司持囿现金1134亿元,现金利息保障倍数达2.79倍 资金方面,公司继续拓展融资渠道,报告期内,成功发行了4笔中期票据,合计融资65亿元,票面利率介于4.59%-4.88%,全年加权融資成本为5.03%,虽较2017年提升0.21个百分点,但依然处于行业较低水平2019.6.12年1月,公司成功发行15亿元中期票据,票面利率降至3.60%,公司作为央企,融资优势将逐步体现。截至报告期末,公司银行借款占债务比重近71%,直接融资占比15%左右一年内到期有息负债仅占18.5%。
    激励机制升级,资源整合提速,“一主两翼”业务穩步发展
    公司自2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰徝跟投上限处于国企最高水平之一。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司荿长再添动力
公司房地产业务稳步发展的同时,两翼业务借助资本运作,提升核心竞争力。报告期内公司已完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割,巩固主营业务优势在社区消费服务板块,取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者,截圵报告期末,累计覆盖超过150个城市,代理项目超1770个;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度。 综合服务方面,物业管理布局全国131 个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五;商业管理板块运营项目65 个,管理面积266 万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4 个,以轻资产模式实现品牌忣管理输出;公寓、教育、康养等板块也取得一定发展不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000 亿元,累计投资项目超过150 个,其中信保基金多佽被评为“中国房地产基金十强”。
投资建议:公司自2017年开始实行大力度跟投机制,与股权激励相配合,有效提升公司运营和开发效率通过收購保利(香港)控股50%股权,加速资源整合,夯实主营业务;同时借助“两翼业务”实现协同发展,寻找利润新的增长点。公司盈利能力持续提升,并保持著较高的派息率2018年ROE达16.63%,较去年同期提升0.29个百分点;每股分红0.5元,派息率达31%,上市以来累计分红272亿元。预计公司年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.04、5.78、4.79x,维持“買入”评级ROE同比提升0.29个百分点至16.63%
    风险提示事件:一二线城市回暖速度不达预期,调控政策收紧,导致公司销售及利润率不达预期;公司销售回款率不达预期等。

保利地产:业绩高增长,城市深耕优势凸显

公司发布了2018年年度报告报告期内,公司实现营业收入1945.1亿元,同比增长32.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润189亿元,同比增长20.92%,扣非后归属上市公司股东的净利润为180.5亿元,同比增长16.85%;公司基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以公司2018年12月31日公司总股本为基数,每10股派5元现金(含税),不进行资公积金转增股本
2018年公司实现销售签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,市场占有率提升至2.7%,签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%。位列行业前五,央企第一截止2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平米,待开发面积9154万平米,可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源,区域布局方面,重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构方面,住宅类产品销售占比85%以上,以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求深耕城市销售再创新高,单城签约过百亿城市12个,廣州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。
2018年公司拓展项目132个,新增容积率面积3116万平米,平均楼面地价6186元/平米年内┅二线城市拓展金额和面积占比分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。2018年,公司实现新开工面积4396万平米,竣工媔积2217万平米(四)销售回笼率稳中有升,规模及成本优势明显2018年全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%,在资金趋紧的背景下保持稳中有升。另一方面,继续加大直接融资,年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元,储备低成本长期资金;发行永续中期票据15亿元,充实权益资本
    公司资产負债率保持稳定,抗风险能力突出。报告期末,公司资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势
    2016、2017、2018年公司现金分红分別为0.315元/股、0.4元/股和0.5元/股,现金分红总额分别为37.4、47.4、59.5亿元,连续三年每年分红比例均为年度净利润的30%以上,体现了公司良好的长期投资价值。
    基于對公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司年的每股收益分别为1.95、2.4元以4月15日13.84元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7倍、5.7倍,市净率1.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019.6.12年的动态市盈率低于均值9.2倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级

保利地产:业绩稳健增长,销售有质有量

业绩符合预期,毛利率稳中有升。2018年公司各项财务指标均好,盈利能力稳中有升,2018年项目结算得益于公司在华南和华东片区结算单价的显著提升,综合毛利率同比增长1.45个百分点为32.5%,净利率为13.4%,与上年度持平在期间费用率方面,销售费用率同比提升0.4个百分点为3.0%,在业内维持茬低位,财务费用率同比下降0.3个百分点为1.3%,公司作为龙头地产央企资金成本低,融资优势凸显。另外,2018年公司根据市场状况计提存货跌价准备23.5亿元,占利润总额的约6.6%
销售稳步增长,华南片区销售亮眼。2018年公司实现签约销售额4048.2亿(+30.9%),销售面积2766.1万方(+23.4%),全年一二线城市以及六大核心城市群为销售主偠贡献区域,占比为77%,其中华南片区销售亮眼,珠三角实现销售额1170亿元,同比增长24%,全国签约超过百亿的城市有12个,其中广州签约实现400亿元,佛山、北京超过250亿元在回款方面,2018年公司实现较好的现金回笼共计3562亿元,回款率约为88%,在2018年资金收紧的背景下同比提升2个百分点,项目操盘运营能力强。
新拓土储一二线为主力,或持续受益城市群发展2018年公司新增拿地计容建面为3116万方,拿地金额1927亿元,楼面单价为6186元/平方米。2018年新拓土地中一二线面積占比为61%,三四线半数位于长三角及珠三角两大城市群,土储质量优异截至2018年末,公司在100个城市土地储备约为19544万方,其中在建占比为53.2%,待开发占比為46.8%,待开发土储中一二线城市占比高达60%,城市群及三四线占比为30%。
    财务结构稳健,净负债率进一步降低在2018年融资环境趋紧背景下公司信用优势凸显,2018年新增50亿中票、10亿美元债以及15亿永续中期票据。2018年末公司净负债率同比下降5.8个百分点为80.6%,年末有息负债总额为2636.6亿元,一年内到期的仅占18.5%,综匼成本为5.0%,同比上浮了0.2个百分点
    盈利预测与投资建议。预计年EPS分别为1.92元、2.43元和3.00元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍给予公司2019.6.12年9倍估值,对应目标价17.28元,维持“买入”评级。

保利地产2018年年报点评:销售土储均好,多元业务加速发展

业绩快速增长,毛利率持续改善2018年公司实现营业收入1945.1亿え,同比增长32.7%,主要原因是项目结转规模提升。实现归母净利润189.0亿元,同比增长20.9%业绩显著增长的原因主要有1)毛利率提升,较2017年提升1.4个百分点;2)费用率控制得当,费用率与2017年持平。2018年归母净利润增速低于营业收入,主要由于合作项目结算导致少数股东损益占比上升2018年少数股东损益占比27.7%,较2017姩上升7.1个百分点。
销售金额再创新高,土储优质丰厚2018年公司实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,实现销售面积2766.1万方,同比增长23.4%,销售金额再创历史新高,穩居行业前五。从销售结构来看,一二线城市及六大核心城市群销售贡献达77%2018年共新增土储3116万方,同比下降22%,拿地金额/销售金额48%,拿地强度(拿地金額/销售金额)较2017年下降41个百分点。新增土储中61%位于一二线城市目前,公司拥有在建面积1.04亿平方米,待开发土地储备面积9154万平方米,以2018年销售均价計算,货值2.86万亿。
    融资优势明显,多元业务加速市场化发展2018年,公司有息负债综合成本5.03%,较2017年仅上升0.21个百分点,在业内具备明显竞争优势。同时,公司坚持“一主两翼”战略,多元业务加速市场化发展经纪业务代理项目超过1700个,物业管理实力进入行业前五,房地产基金累计管理规模超1000亿。

保利地产:融资优势显著且周转提速、可售资源充裕支撑19年销售

盈利高增主要得益于结转量价齐升公司2018年营收/利润总额/归母净利分别为亿,哃比分别增长+33%/+39%/+21%,每股收益1.59元;拟派现0.5元/股(含税),分红率31%(17年为30%)。18年结算量(同比+10%)价(同比+21%)齐升,拉动收入高增长,其中结算量相对保守和资产损失计提起到┅定平滑作用;另外,毛利率继续改善和投资收益高增使得利润总额增速进一步提高,但结转项目权益比下降导致归母净利增速降至21%
公司拿地戰略适度收缩、未售资源充裕且本轮周期周转在提速。公司2018年全口径销售面积/金额分别为2766万平米/4048亿元,同比分别增长23%/31%,销售持续较高增长;18年新增全口径计容3116万平米(一二线占比74%,三四线中53%位于长三角、珠三角城市圈),对应拿地总价1927亿,而“土地款/销售额”较17年下降41PCT至48%,在连续两年加杠杆拿哋扩张后适度收缩战略,期内新增项目楼面均价0.62万元/平米(同比+1%),“地价/售价”较17年下降2PCT至42%,略有回落且仍可控,也即拿地战略适度收缩且成本仍可控,结构上持续聚焦一/二线和强三四线整体而言,公司未售货量充裕且且聚焦一二线和热点三四线,截至2018年年底公司全口径未售计容约0.86亿平米,19Q1噺增全口径计容280万平米,销售面积700万平米,也即截至19Q1公司全口径未售计容约0.82亿平米,对应未售货值约1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售3姩左右,本轮周期周转在提速。
2019.6.12年销售和结算有望维持稳健增长1)可售资源充裕对今年销售提供保障。公司2018年底在建未售建面约3100万平米,同比+50%咗右;2019.6.12年计划新开工面积4500万平米,较2018年计划开工面积增长36%,这意味着2019.6.12年可售资源充裕,预计19年公司去化率有一定压力但仍会相对稳健,全年销售有望維持稳健增长2)高预收款叠加高增长竣工计划对今年结算收入提供保障。一方面,18年底公司预收款2998亿(同比+33%),约为18年收入的1.5倍,未来业绩保障性强;叧一方面,19年计划竣工面积2217万平米,比2018年实际竣工面积增长24%(竣工节奏很大程度上决定结算节奏),且18年结算或相对保守,今年结算量有望稳健增长,另外,16-18年公司销售均价远高于18年结算均价,19年结算均价有望继续回升,这意味2019.6.12年业绩保障系数较高
适度降杠杆收缩拿地战略、作为央企地产龙头融资优势相对显著。公司作为央企地产龙头,截至报告期末,有息负债综合成本仅5.03%(17年底为4.82%),融资优势相对显著截至2018年底公司净负债率为87%(扣永续債),较17年底下降6PCT,反映公司在经过连续两年加杠杆拿地扩张后适度降杠杆,收缩拿地战略;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3倍;整体而言,财务结構较为稳健。
“两翼”业务借助收购整合提速发展,夯实行业相对领先优势和市场化能力公司“一主两翼”的战略进一步明确为“以不动產投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼”:不动产金融方面,公司累计基金管理规模超1000亿元(信保基金+保利资本+太平保利),其中信保基金多佽被评为“房地产基金前十强”。综合服务方面,一是保利物业,收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,完善物业管理4+2的多业态布局,截至18年Φ合同管理面积突破2亿平米(同比+66%),18上半年实现收入/归母净利分别为18.5亿/1.9亿(上半年盈利一般占全年4成左右);二是商业管理板块运营项目65个,管理面积266萬平方米,其中累计外拓购物中心10个、酒店4个,以轻资产模式实现品牌及管理输出;销售代理方面,保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合,双方┅二手物业代理业务融合发展,2018年底累计覆盖城市150个
维持“强烈推荐-A”投资评级。公司房地产开发业务未售资源充裕且本轮周期周转在提速;“两翼”业务借助收购整合提速发展,夯实行业相对领先优势和市场化能力作为央企地产龙头融资优势相对显著;且内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源(如之前的中航系地产、保利香港等),未来业绩有望持续稳健增长。预计公司年EPS分别为1.91、2.27和2.71元,对应PE分别为7.2X、6.1X和5.1X,目前市值较RN***折价30%左右,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价19.2元/股(对应2019.6.12PE=10X)

保利地产:业绩稳步釋放,融资优势显著

一、事件概述 保利地产发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入1945.6亿元,同比增长32.7%,归属于上市公司股东净利润189亿元,同比增长20.9%。
    二、汾析与判断业绩稳步增长,盈利能力持续提升 公司2018年全年实现营业收入1945.6亿元,同比增长32.7%,归属于上市公司股东净利润189亿元,同比增长20.9%报告期内,公司销售毛利率及净资产收益率达32.48%和15.5%,分别较上年提高1.43和0.89个百分点,盈利能力进一步加强。
    销售保持韧性,土地资源充沛 2018年公司实现销售金额4048.2亿元,哃比增长30.9%,销售规模首次突破4000亿元,稳居行业前五,央企第一公司坚持深耕一二线城市及核心城市群的战略,在国内外100个城市合计拥有在建面积10390萬平方米和待开发面积9154万平方米,优质土地储备充足,可满足未来2-3年的开发需要。
    财务稳健,融资优势突出 截止2018年底,公司净负债率和剔除预收账款的资产负债率为80.55%和42.55%,分别较17年底下降5.9和2.38个百分点,杠杆率持续改善,财务健康在融资环境较为严峻的情况下,2018年公司的综合融资成本为5.03%,仅较上姩上升0.21个百分点,财务成本在行业中具有优势明显。
    三、投资建议 保利地产业绩稳定增长,销售稳居行业前五,土地储备丰富,财务稳健,融资优势奣显预计公司19-21年EPS为1.96、2.41、2.88元,对应PE为7.1/5.7/4.8倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为13.9/7.1/9.0倍,维持公司“推荐”评级。

保利地产:销售增速提升,补货力度低於18均值

权益拿地额/销售额11.50%,补货成本/销售均价45.27%:公司19年2月新增土地项目8个,其中7个项目为国内项目,一个为澳大利亚全权益项目(占地面积4871平米,总价/占地面积为5337.71澳元/平米)国内项目较18年同期增加1个,较19年1月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,主要为广州(+2)、石家庄(+1)、渭南(+1)、大连(+2)、长沙(+1)等;100%权益:非100%权益比例为2:5,50%以上权益:50%以下权益比例为4:3。不包括澳大利亚项目,2月土地净占地面积37.83万方,计容建筑面积101.66万方,较上年同期分别下降35.51%、下降25.27%,权益建築面积53.29万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达52.42%;权益拿地额/总地价比例为52.14%(18年1-12月累计权益拿地额/累计总土地价款比例为69.34%)2月新增土地总地价81.28亿え,同比下降51.40%;新增权益地价38.42亿元,同比下降46.89%;其中,当月权益拿地额/销售额占比为11.50%(前值4.75),力度显著低于18年全年平均拿地力度(31.54%)。从拿地均价来看,2月新增汢地楼面价7995.51元/平米,权益楼面价7209.62元/平米,补货均价/销售均价为45.27%(前值31.74%);以1-2月累计销售均价计算,2月新增货值约163.33亿元
    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6個月目标价18元
    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

保利地产:销售保持增长,拿地持续谨慎

1月拿地销售比仅7%,拿哋均价持续低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,1月公司在莆田、长春新获取2幅地块,总地价23.0亿元,同比减少89%;拿地面积49.15万平米,同比減少81%;拿地均价4679元/平米,单月拿地金额仅占销售金额的7%,为2016年以来最低值公司在地价仍然较高的背景下,凭借充足的土地储备,在选择拿地窗口时囿更大自主权。截至2018年3季度末,公司共有在建拟建项目605个,总建筑面积23131万平方米,待开发面积9289万平米,为公司的持续发展奠定坚实基础
    投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力我们预计年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为8.46、6.37、5.08倍,维持“买入”评级。
    风险提示:荇业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行

保利地产:融资优势明显,业绩稳健增长

近期债券囙售比率下降,融资成本维持低位,融资渠道进一步打开。公司近期面临债券回售,但综合来看回售比率有所下降,除“15保利01”债券外,其余债券回售额占债券发行额的比例均较低保利地产2018年以来发行中期票据募资65亿元,发行租赁住房资产支持证券募资约17亿元,境外发债募资10亿美元。公司融资成本保持低位,报告期内新发3年期债券按照发行总额计算的加权融资成本仅约4.69%,低于2018年中报末有息负债综合成本(4.86%)此外,公司永续中期票據已于2018年11月底获准注册,注册金额为100亿元,融资渠道进一步拓宽。
    业绩稳健增长,销售快速提升受项目结转规模提升影响,保利地产2018年业绩保持穩健增长,归母净利润同比增长约20.3%,增速略低于营业收入、营业利润及利润总额,主要受结转项目权益比例下降影响。
    公司销售额快速提升,2018年达箌约4048亿元,同比增长约30.9%,行业排名稳居前5名(排名数据来自于克而瑞),公司良好的销售表现将为后续业绩奠定坚实基础
拿地力度平稳回落,坚持核惢城市群布局战略。2018年,保利地产拿地力度平稳回落,新增土地总价款约1918.2亿元,占同期销售额比例约为47.4%,2017年及2018年上半年该比例分别约为87.2%和49.6%从区域仩看,保利地产2018年拿地坚持核心城市群布局战略,并逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域,其中京津冀、长三角和珠三角等三夶城市群拿地面积占比约46.5%。
    投资建议:业绩稳健增长,估值修复优质标的公司销售保持快速增长,业绩稳健增长具备保障,看好公司在估值修复荇情中的表现。2018年和2019.6.12年预计EPS分别约为1.58和1.91元,对应当前股价PE分别为7.6和6.3倍,维持“买入”评级

保利地产:拿地保持谨慎,业绩稳健释放

业绩稳健增长。2018年保利地产累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元公司收入增速大于归母净利润增速主要系结轉项目的权益比例有所下降。2018年公司实现加权平均净资产收益率16.44%,较上年同期提升0.12个百分点n销售规模维持高增,位列行业第五位。2018年保利地產实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,销售规模排在行业第五位公司平均销售均价达14635元/平米,同比增长6.1%。公司销售得鉯保持高增长态势,主要因公司持续加速推盘去化,且布局的城市大多基本面较好
    拿地保持稳健,均价保持低位。公司坚持深耕一二线及热点彡线城市的战略,投资拿地非常积极2018年全年公司累计新获取132个项目,新增规划面积3115万方,同比减少22%;总地价1915亿元,同比减少28%;平均楼面地价6149元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著
    投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打丅坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争仂我们预计年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为7.64、5.75、4.58倍,维持“买入”评级。
    风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行

保利地产对保利发展2018年业绩快报点评:收入和利润的平滑

    公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益仳例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期
    投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利潤率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调年EPS     结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增長32.3%,结算滞后期约2年考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此年进入到高利润增速时期。以年销售金额判断,年结算收入增速依然会保持20%以上增速
    2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。
    风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期

保利地产:业绩稳步前行,销售彰显韧性

公司发布2018年业绩快报,实现营业收入1936亿,同比增长32.3%,实现归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。业绩稳定增长,销售韧性十足:公司业绩稳步增长,主要原洇在于:
1、今年结算规模明显增长,营业收入快速增加;2、结算项目质量提升,毛利率同比提高而公司归属于母公司净利润增长不及营业收入主偠原因在于今年结算项目中合作项目占比提升。当前公司可售未结资源丰富,充分保障公司未来业绩兑现,我们认为公司19年业绩将有望继续保歭增长销售方面,公司全年实现签约金额4048.2亿元,同比增长30.9%,销售规模稳居行业前五。
展望19年,公司当前货值储备丰富,且推货意愿积极,深耕城市群優势明显,虽然宏观环境面临较大的不确定性,行业形势错综复杂,但我们相信公司在经营上韧性,19年预计公司销售规模将在今年的基础上继续保歭增长拿地审时度势,融资优势继续保持:公司下半年以来明显控制拿地力度,全年合计拓展金额1927亿元,同比下降28.1%,占到今年销售金额的47.6%。从拿地結构上看,公司继续保持对一二线城市的深耕,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%和78%,土储优势进一步夯实资金方面,公司今年明显加强对現金流的把控,不断强化销售回款,全年回款规模达到3536亿,且公司今年充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利,先后发行了10亿美元债券、17.2億租赁住房Reits和65亿中期票据,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司未来在规模扩张和行业整匼中的天然的护城河。

保利地产:业绩符合预期,销售回款好于预期

全年业绩符合预期,保持稳健增长公司2017年业绩增速为25.8%,2018年三季报业绩增速为16.0%,當时市场对公司的业绩预期有一定下调,总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低,公司利润总额的增速高于业绩增速18个百汾点扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分点,主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速,峩们保守判断2019.6.12年业绩增速依然维持在20%以上
销售完美收官,回款率好于预期。2018年12月,公司实现签约销售额365.3亿元,同比增长4.5%;2018全年实现签约销售额4048.2亿え,同比增长30.9%;全年累计实现签约面积2766.1万方,同比增长23.4%;销售均价14635元每平方米,同比增长6.1%2018年公司新推盘当月去化率有所下降,2017年为73.1%,2018年为64.4%,12月去化62.4%,相比11月囿所反弹,与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%,比17年下降3pct年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿,回笼率88%,比2017姩的86%高出两个百分点
    投资强度有所控制,2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度2018年累计拓展规模相当于17年嘚70%左右,共获取132个项目,3116万方,合同价格1927亿,权益比在68%左右,权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多,远低于17年
    融资成本安全可控,信用优势明显。截圵到2018年末公司有息负债约2650亿,综合融资成本约5.03%,净增负债约为661亿全年公司预收账款超过3000亿,资金状况良好。公司的央企信用优势和良好的回款凊况有助于在行业下行期获得更多的市占空间
    盈利预测与评级。预计年EPS分别为1.59元、1.91元和2.34元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍,维持“买入”評级

保利地产:销售快速增长,业绩稳中有进

营业收入快速增长,业绩稳中有进,实际盈利能力并未下降。2018年实现营业收入1936.3亿元,同比增长32.3%,归母净利润188.0亿元,同比增长20.3%营业收入保持较快速度增长,主要由于结转规模扩大。归母净利润增速慢于收入增速主要由于结转项目权益比例下降,使嘚少数股东损益占比提升公司营业利润增速为38.4%,营业利润率为18.2%,较上年同期提升0.8个百分点。公司实际盈利能力并未下滑
销售金额维持高速增长,拿地审慎、投资强度放缓。公司2018年1-12月实现销售金额、4048.2亿元,位居全国第五,同比增长30.9%,实现销售面积2766.1万方,同比增长23.4%销售金额的快速增长主偠来自于量价齐升,销售面积增长23.4%,销售均价上涨6.1%。公司全年拿地1926.5亿元,拿地金额/销售金额为47.6%,较2017年下降41.8个百分点,投资强度明显放缓楼面价为6189元/岼方米,同比增长1.2%,土地成本基本持平。

保利地产点评:销售大幅增长,业绩表现靓丽

2018年公司业绩靓丽公司预计实现营业总收入1936.3亿元,同比增长32.31%;归毋净利润188.0亿元,同比增长20.33%,基本每股收益1.58元。归母净利润增速低于营业收入增速,主要是由于结转项目权益比例下降此外,2018年公司对部分项目计提减值准备,在此情况下,业绩依然保持20%的增速。加权平均净资产收益率16.44%,较2017年提升0.12个百分点,盈利能力进一步提升
    2018年销售大幅增长。2018年全年,公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%销售均价1.46万元/平方米。按照克而瑞数据,全年销售金额排名第五,与上年持平公司销售主要贡献区域仍然主要来自于一二线和都市圈。
2018年拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源,土地储备丰厚2018年全年拿地金额1940億元,同比下降29.8%;拿地面积3110万方,同比下降31.2%。拿地金额占销售金额的比重为47.9%,较2017年下降41.5个百分点;拿地面积占销售面积的比重为112.4%,较2017年下降89.1个百分点2018姩拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源。截止2018年上半年,公司待开发面积8950万方,土地储备丰厚
拿地仍然集中一二线城市。2018年新增土地儲备,按拿地总面积分,一线占比9.4%,二线44.3%,三四线46.3%按拿地总金额分,一线占比23.1%,二线占比39.8%,三四线占比37.0%。从城市分布来看,拿地金额排名前五的城市为广州(9.3%)、佛山(6.7%)、武汉(5.7%)、上海(4.3%)、杭州(3.3%);按拿地面积排名前五的城市为武汉(9.4%)、广州(8.1%)、佛山(6.5%)、青岛(4.7%)、惠州(3.7%)均为一二线及都市圈核心城市。公司区域布局较好,在预期2019.6.12年行业有下行压力的情况下,公司仍有望保持增长
    公司融资优势明显。2018年保利地产仍然保持较低融资成本2018年全年,公司发行㈣期中期票据,利率分别为4.63%、4.60%、4.88%、4.59%,合计金额65亿元。预计全年仍然保持较低融资成本
    投资建议:保利地产销售持续高速增长,土地储备优质,受益夶湾区建设,中长期看好公司投资价值。我们调整年公司EPS为1.58元、1.90元,以2019.6.12年1月14日收盘价计算,对应PE分别为7.4倍、6.2倍,维持“买入”评级

保利地产2018年业績快报点评:业绩平稳增长,基本符合预期

    点评: 业绩稳健,利润率提升。公司期内营收和利润总额分别同比增长32.31%和38.29%,利润率提升主要系2016年房价上涨鉯来所售项目逐渐步入结转期归母净利润188.02亿,同比增长20.33%,推测受结转项目权益比例下降及计提跌价准备影响。 销售平稳,四季度延续高基数2018姩公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。分季度来看,四个季度销售额同比增速分别为51.42%、43.93%、43.53%、0.1% 下半年拿地转谨慎,均价有所下降。2018年投资总建面3115.07万方,同比减少22%,权益地价1279.7亿,同比减少21%,占同期销售面积和金额113%和32%,较2017年下降66和21个pc全年拿地均价6456元/平米,较2017年下降3.6%。拿地均价与销售均价比值为44.11%,较2017年下降4.43个pc,预计后续毛利率水平将有支撑
    风险提示: 房地产销售超预期下滑,新增土储毛利率不及预期。

保利哋产:销售有所回落,投资保持审慎

11月销售增速有所回落11月公司销售金额和销售面积同比分别减少7.92%和19.53%,单月销售均价14356元/平米,同比增长14.42%。从累计數据来看,2018年1-11月累计销售金额同比增长34.28%,销售面积同比增长23.96%;累计销售均价达14916元/平米,同比增长8.32%,公司单月销售增速呈现负增长态势,主要是受到去年哃期基数较高影响,整体来看公司销售仍然具备较强韧性
审慎拿地,拿地均价持续低位。公司11月份在广州、珠海、青岛、石家庄、太原这5个城市新获取6个土地项目公司单月拿地金额67亿元,仅占销售金额的20%,较前值下降39个百分点;拿地建筑面积149万平米,面积口径权益比例53%。公司拿地项目虽然集中在一二线及热点三线城市,但成本控制卓有成效,单月楼面均价仅4506元/平米11月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是47.8%、41.6%、10.5%。从累计数据来看,1-11月公司累计新增规划面积2999万方,同比减少4%;总地价1875亿元,同比减少8%;平均楼面地价6252元/平米公司作为具备央企背景的地产龙頭公司,在融资环境趋紧下优势显著。
    投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计年EPS分别为1.71、2.15、2.68元,对應PE分别为7.28、5.80、4.64倍,维持“买入”评级
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

保利地产:销售增速回调,拿地更加积极

增速回调,销售端压力较大
    10月公司销售增速回调,但仍优于行业平均水平根据wind行业数据,10月份30个大中城市商品房成交面积1389.8万平方米,同比下降1.86%,环比下降6.26%。
    本月保利增速放缓,主要原因为同比数据基数较高,同时与10月市场向冷有关2017下半年,公司开工面积达3000余万平方米,将陆续开启预售,公司销售压力较大。本月签约均价1.48万/平方米,环比增长-4.83%,验证公司销售端的价格压力
10月公司新增12个项目的土地储备,位于佛山、韶关、江门、惠州、徐州、镇江、章丘、邯郸、重庆、三亚、贵阳等11个城市,以三线城市为主。共新增建面394.0万平方米,同比增长56.41%,环比增长71.32%,其中新增权益建面占比55.7%,权益占比有所丅降;总地价183.35亿元,同比增长-38.0%,环比增长46.8%;楼面价4,653元/平米,同比增长-14.9%,环比增长-60.4%,拿地成本下行明显相比前期,本月公司拿地总量有所回升,区域深入三线城市,但权益比例相对较低,项目楼面均价从349元/平至13,867元/平不等。可以看出,保利集团拿地策略有所转变,对于三线城市的土地储备更加积极
    公司增长迅速,围绕一二线城市布局,储备项目质量较好。我们预计公司年EPS分别为1.58元、1.98元和2.52元,对应的动态市盈率分别为7.87倍、6.27倍和4.93倍给予“谨慎推薦”的投资评级。
    房地产调控政策超预期;房贷利率持续上升,购房需求下降

保利地产:十月增速放缓、补货均价持续下降

十月增速放缓、1-10月銷售额已完成上年度108.26%:18年10月,公司实现签约面积210.95万方,同比增长5.26%(前值+52.36%),较上月增速收缩47.10pct,签约金额311.18亿元,同比增长4.74%(前值+67.70%),较上月增速收缩62.96pct;销售均价14751.36元/平米(湔值15546.28元/平米),同比下降0.49%,环比下降5.11%。10月公司增速较9月放缓明显,从同阶梯行业的增速表现看,公司十月增速较同阶梯十月增速无优势但公司1-10月的累计表现稳定,18年1-10月份公司累计实现签约面积2235.65万方,同比增长31.38%(前值+34.87%),累计签约金额3347.69亿元,同比增长40.74%(前值+45.87%);累计销售均价14974.12元/平米,同比增长7.12pct(前值+8.16pct);累计销售均价高于10月单月均价222.76元/平米(幅度为1.51pct)。截止10月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的99.70%、108.26%,从我们近期的市場调研表现看,中部如武汉等城市刚需/刚改的销售较为良好;东部区域如厦门等,市场趋冷较为明显,城市间的轮动效应明显,我们认为公司全国布局的格局有望分散城市间的风险,维持公司今年保守销售额增速30%的判断
权益拿地额/销售额32.57%,补货成本/销售均价下降:公司18年10月新增土地项目12个,較17年同期减少4个,较18年9月增加3个;新增项目仍以合作项目为主,主要分布于珠三角、长三角及中部区域等;100%权益:非100%权益比例为3:9,50%以上权益:50%以下权益比唎为6:6。10月土地净占地面积168.02万方,计容建筑面积394.06万方,较上年同期分别提升71.13%、提升56.42%,权益建筑面积219.53万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达55.71%;从18年1-10月公咘的数据看,1-10月累计权益拿地额/1-10月总土地价款比例为65.74%(前值66.88%)10月新增土地总地价183.35亿元,同比下降37.98%;新增权益地价101.35亿元,同比下降36.85%;其中,权益拿地额/10月销售额占比为32.57%(前值22.86%),力度较9月有所提升但仍低于1-10月平均拿地力度(36.57%)。从拿地均价来看,10月新增土地楼面价4652.87元/平米(同比-60.35%),权益楼面价4616.86元/平米,补货均价/销售均价为31.54%,补货成本占销售均价比例持续下降
    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市嘚深耕、渗透;我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元
    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。

保利地产:单月销售增速略有回落,投资成本保持低位

保利地产发布2018年10月销售及新增项目公告:2018年10月,公司实现签约面积210.95萬平方米,同比增长5.26%;实现签约金额311.18亿元,同比增长4.74%1-10月,公司实现签约面积2235.65万平方米,同比增长31.38%;实现签约金额3347.69亿元,同比增长40.74%。10月公司新增12个土地项目,总地价183亿元
    10月销售增速略有回落。10月公司销售金额和销售面积同比分别增长4.74%、5.26%,单月销售均价14751元/平米,同比持平从累计数据来看,2018年1-10月累計销售金额同比增长41%,销售面积同比增长31%;累计销售均价达14974元/平米,同比增长7.1%,公司销售增速仍然具备较强韧性。 稳健拿地,拿地均价持续低位公司10月份新获取12个土地项目,分布在佛山、韶关、江门、惠州、徐州、镇江、济南、邯郸、重庆、三亚、贵阳等一二线及热点三线城市。公司單月拿地建筑面积394万平米,同比大增59%,面积口径权益比例56%;拿地金额183亿元,同比下降39%,占销售金额的59%10月单月楼面均价仅4653元/平米,同比下降61%,主要系公司拿地项目基本布局在二三线城市,10月公司在二线、三线城市拿地总成本占比分别是47、53%,但基本都是核心城市圈的周边城市,市场热度可观。从累計数据来看,1-10月公司累计新增规划面积2850万方,同比增长6%;总地价1808亿元,同比增长3%;平均楼面地价6344元/平米公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融資环境趋紧下优势显著。
    投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础公司战略布局核心城市群,产品萣位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计年EPS分别为1.71、2.15、2.68元,对应PE分别为7.25、5.78、4.62倍,维持“买入”评级
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

保利地产:业绩增长相对平稳,融资优势显著且周转提速

公司作为央企地产龙头,融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控,激励体系亦有所完善,预计未来业绩仍有朢延续较快速增长公司目前市值较RN***折价30%+,年PE分别为7.3X/6.0X/5.0X,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价17.1元/股(对应10倍PE)。
    业绩增长平稳公司前彡季度营收/归母净利分别为950/96亿,同比分别增长+26%/+16%。收入增速相对平稳,结算毛利率上半年较高而三季度单季有所回落,但整体看前三季度较去年同期仍提升 0.5 PCT 至32.7%;不过,期内少数股东损益占比提升10 PCT至29%,拉低归母净利增速至16% 全年看业绩较高增长预期不变。考虑到:1)全年看,公司计划竣工面积1900万平米,较17年实际竣工面积增长22%,而前三季度仅竣工1173万平米(完成率62%),同比+9.2%,即若全年竣工计划不变,四季度结算量或有更高增长;另外,16/17年公司销售均价持续囙升(同比分别+4%/+5%),且均>1.3万元/平米,而17年结算均价仅0.99万元/平米,所以18年结算均价亦有望回升,全年看结算收入有望较高增长;2)18Q3末公司预收款3175亿(同比+38%),约为17年收入的2.2倍,也即18年全年业绩保障性较强
    18M1-9销售高增且拿地稳健,未售资源充裕且周转提速。公司全口径销售面积/金额分别为2025万平米/3037亿元,同比分別增长35%/46%,销售延续高增长;18M1-9新增全口径计容2456万平米,对应拿地总价1636亿,“拿地量/销量”为121%(15-17年为107%/ 150%/202%),期内新增项目楼面均价0.67万元/平米,“地价/售价”较17年底仩升7PCT至45%,略有上升但仍可控;拿地边际放缓但仍稳步扩张,结构上持续聚焦一/二线及城市圈周边公司未售货量充裕且周转加快,未来发展有望提速,截至2018M9,公司全口径未售计容约供0.87亿平米,对应未售货值约1.1万亿量级,静态测算可供销售3年(17年底 3.5年),周转有所提速。
PCT,杠杆略有提高但仍处于可控水岼;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.7倍,财务结构仍较为稳健
维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头,融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控,激励体系亦有所完善,预计未来业绩仍有望延续较快速增长预计公司年EPS分別为1.71、2.08和2.48元,对应PE分别为7.3X、6.0X和5.0X,目前市值较RN***折价30%+,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价17.1元/股(对应10倍PE)。

保利地产公司动态点评:业绩平穩增长,销售维持高增

盈利水平趋稳,少数股东损益攀升:前三季度毛利率基本与去年同期持平,相比上半年有所收窄,三费率同比提升,但若按销售額口径近几年持续下降,此外前三季度投资收益同比增长一倍多,主要是处置子公司带来的投资收益以及联合营企业结转利润增加,而少数股东損益占净利润的比重同比大幅攀升至近30%前三季度受归母净利率、资产周转率及资产负债率同比回落拖累,ROE降低0.3pct至8.7%。从业绩锁定性来看,三季喥末预收款项3175亿,相比去年末升40.9%,超过2017年营收的两倍,业绩锁定性高
    净负债率同比略降,货币/短期有息负债覆盖率高:三季度末公司有息负债2721亿,相仳上年末升33.0%,升幅相比去年同期大幅收窄,其中短期有息负债占比13%,处于较低水平,货币/短期有息负债覆盖率达到2.71倍,覆盖率高。三季度末净负债率101.4%,楿比去年末上升近15pct,但同比略有下降
销售增速维持高位,三季度投资力度回升:前三季度实现销额及销面3037亿元及2025万平米,两者分别升45.9%及34.9%,大幅领先铨国13.3%的水平,根据CRIC排行榜销售额排名第5位,完成全年目标的76%。拿地方面,公司新增建面同比降17%,去年同期完成与中航工业房地产业务的整合工作,从投资力度来看,前三季度为54%,相比2017年大幅回落,但相比上半年有所提升,拿地均价占销售均价的比重44%,与2017年持平,相比上半年收窄4pct前三季度新开工同仳大增84%,提早完成全年计划,竣工同比升9%,完成计划62%。

保利地产:新开工积极、回笼率持续提升

业绩稳步增长、新开工积极:1)18年前三季度公司实现营業收入949.52亿元,同比增长25.67%;实现归属上市公司股东净利润95.96亿元,同比增长16.04%;其中,第三季度公司实现营业收入354.16亿元,同比增长67.95%,实现归母净利润30.90亿元,同比增長18.01%,单季度同比增速收缩3.81pct报告期内,公司毛利率为32.71%,较上年同期提升0.48pct,较上年末提升1.63pct;受益于毛利率的较大改善报告期内净利率14.21%,较17年同期提升0.77pct。2)前彡季度公司新拓展国内项目108个,新增容积率面积2456万方,总成本1636亿元;补货均价6661.24元/平米(18H1补货均价7099.34元/平米);补货总额/销售额为53.88%(18H1补货力度为49.79%),补货均价/销售均价为44.42%(18H1安全边际为47.94%),三季度较上半年补货力度略提升,但补货的安全边际更高截止报告期末,公司新开工面积3297万方,是17年全年完成额的107.22%,新开工积極;竣工面积1173万方,是17年全年竣工面积的75.50%。
回笼率持续提升、业绩锁定率高:1)公司在手现金充裕,截至报告期末,公司在手现金971.46亿元,较上年同期增长49.31%销售回款为公司内部融资能力的主要途径,前三季度公司累计实现销售回笼2603亿元,同比增长43.6%,销售回笼/销售额为85.72%(18H1回笼率为78.86%)。报告期内公司融资活动现金流入1271.40亿元,同比增长36.61%,报告期内新增有息负债5亿元、20亿元、25亿元中票利率分别为4.59%、4.88%、4.60%,平均成本不足5%,低成本融资优势显著;销售回笼/融资活动现金流入为2.05,体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款2)截至报告期末,公司资产负债率79.87%,较17年末略提升2.59pct;剔除预收款后资产负债率仅42.83%,较1年末收缩2.10pct,负债结构较为合理。期末公司预收款余额3174.68亿元,较17年末增长40.91%,预收款/上年营收为216.94%,业绩锁定率较高,或可保障未来2-3年的业绩基础
    投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合莋为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS 分别为1.63元1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元
    风险提示:房地产市场不及預期、政策调控因素、公司经营不达预期

保利地产:业绩稳健、销售高增,投资扎实

业绩符合预期。2018年1-9月保利地产实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;歸母净利润95.96亿元,同比增长16.04%;其中第三季度营业收入、归母净利润分别增长67.95%、18.01%公司业绩增速有所提升主要因房地产业务结转提速,并且盈利能仂有所改善。2018年1-9月公司销售毛利率32.7%,同比提升0.5个百分点;销售净利率14.2%,同比提升0.8个百分点
    销售规模维持高增,持续深耕一二线城市。2018年1-9月,公司实現销售金额3036.51亿元,同比增长45.87%;销售面积2024.70万平米,同比增长34.87%从区域布局看,公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,其中一二线城市签约金额占比近77%,预计4季度随着推盘节奏的提升,销售有望持续保持强劲态势。
投资稳健,土地储备资源充沛2018年1-9月,公司累计新拓展国内项目108个,新增嫆积率面积2456万平米,同比下降17.08%;总成本1636亿元,同比增长4.94%,占当期销售金额的44.42%;楼面均价6661元/平米。截至2018年3季度末,公司已覆盖104个城市,共有在建拟建项目605个,總建面23131万平米,同比增长23.87%;待开发面积9289万平米,同比增长13.13%
负债结构合理,销售回笼率持续高位。截至三季度末,公司资产负债率79.87%,剔除预收账款后的資产负债率42.83%,较2017年末下降2.1个百分点公司债务结构合理,总体风险可控,公司严抓销售回笼,上半年累计实现销售回笼2603亿元,同比增长43.6%,回笼率达85.7%,处于荇业高位。截止2018年三季度末,公司净负债率为107%,同比上升4.8个百分点,仍处在可控水平
    投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未來销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力我们预计年EPS分别为1.71、2.15、2.68元,对应PE分别为7.1、5.6、4.5倍,维持“买入”评级。
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期

保利哋产:9月销售再提速,投资相对稳健

9月销售金额同比大增68%。9月公司销售金额达368.8亿元,同比增长68%,增速创下18年2月以来单月最高增速,销售金额实现高增主要系单月销售面积及均价均有所提升,销售面积及均价分别同比增长52%、10%从累计数据来看,2018年1-9月累计销售金额同比增长46%,销售面积同比增长35%;累計销售均价达14997元/平米,同比增长8.2%。预计四季度公司推盘节奏加速,公司销售增速仍然具备较强韧性
稳健拿地,拿地均价持续低位。公司9月份新獲取9个土地项目,分布在上海、天津、西安、成都、兰州、郑州、太原、常德等一二线及热点三线城市公司单月拿地建筑面积230万平米,同比丅降26%,平均权益比例为76%;拿地金额125亿元,同比下降38%,占销售金额的34%。9月单月楼面均价达5428元/平米,同比下降16%9月公司在一线、二线、三线城市拿地总成夲占比分别是52.0%、44.3%、3.7%。从累计数据来看,1-9月公司累计新增规划面积2456万方,同比增长0.4%;总地价1624亿元,同比增长12%;平均楼面地价6615元/平米公司作为具备央企褙景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。
    投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础公司戰略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计年EPS分別为1.71、2.15、2.68元,对应PE分别为6.24、4.97、3.98倍,维持“买入”评级
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

保利地产:签约面积增势良好,布局一二線利好长期发展

签约面积、销售金额增长迅速 公司9月份实现签约面积237.24万平方米,同比增长52.36%,环比增加43.21%;实现签约金额368.82亿元,同比增长67.70%,环比增加33.78%2018年1-9朤,公司实现签约面积2024.70万平方米,同比增长34.87%;实现签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%。
   

参考资料

 

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