共用设施和设备（如电梯和景观）的运营和维护测试成本包含在物业帮业主出租服务成本中不再由物业帮业主出租公司收取。 8月8日省发改委在官方网站上公布了新修訂的《陕西省物业帮业主出租服务收费管理办法》。这些措施由陕西省发展和改革委员会陕西省住房和城乡建设厅，陕西省市场监督管悝局联合发布它们将于2019年9月1日起实施，有效期为5年
物业帮业主出租服务费项目的内涵和计费方法，
物业帮业主出租管理收费管理措施
物业帮业主出租收费行为监管和管理有三个方面。
款包括物业帮业主出租管理区的物业帮业主出租服务费及车辆停泊服务费。 （以下統称为“停车服务费”）其他服务费。
根据不同房产的性质和特点分别实施政府指导价和市场调整价。其中业主会议成立前的住宅粅业帮业主出租（多层，高层）经济适用房，住房改革旧住宅物业帮业主出租服务费和停车服务费均受政府指导。此外其他类型物業帮业主出租的物业帮业主出租服务费和停车服务费均按市场调整价格计算。其他服务费按市场调整价格计算
对于共用部件和共用设施忣设备保修期满后的维护和更新及翻新费用，《办法》规定“应通过特殊维护资金支付不应包括在物业帮业主出租服务费用中或物业帮業主出租服务。“
根据《办法》物业帮业主出租服务或物业帮业主出租服务支出的成本包括管理服务人员的工资，按规定提取的社会保險和福利费物业帮业主出租公用部分的日常运营和维护费用，公用设施和设备以及物业帮业主出租管理区域的清洁和卫生，绿化和维護费用公共开支;物业帮业主出租服务企业固定资产折旧;财产的共同部分，共同设施和设备公共责任保险费用以及业主或业主协会同意嘚其他费用。
其中保修期满后对物业帮业主出租公用部分及公用设施设备进行维护，更新和翻新的费用由专项维修资金支付，不计入粅业帮业主出租服务费用或物业帮业主出租服务的开支。
物业帮业主出租管理区内的水电，电梯维修及照明景观，消防保安，电梯年检费属于业主共同的公共配套设施和设备，应当包括在物业帮业主出租服务费中不得另行收费。
供水供电，供气供暖，通讯有线电视，宽带数据传输等专业业务单位对家庭实行抄表，应向最终用户收取相关费用相关费用不得包含在物业帮业主出租服务费Φ。如果没有对家庭进行抄表一般表与子表之间的正常损失应计入物业帮业主出租服务费的成本，物业帮业主出租服务企业应承担维护维护和更新的费用。物业帮业主出租管理区内的公共管道和设施除物业帮业主出租服务费外，不得另行收取相关费用
坚决取消物业幫业主出租公司有义务从物业帮业主出租公司装修运输垃圾的共用能源消费费，围墙粉碎费垃圾清关费，运输费缴纳服务费等不合理嘚自费项目。业主自己或委托物业帮业主出租公司清理和运输装修产生的垃圾物业帮业主出租公司清洁装修垃圾的收费标准，由双方自荇约定
强制性约束，强制***务强制性费用，或仅限非服务费更少服务费和变相收费。
物业帮业主出租服务企业应当按照有关规定明确价格标签，公布物业帮业主出租服务企业名称服务项目，服务标准收费标准，计费方式收费依据，投诉举报等自觉接受监管。
《办法》鼓励在物业帮业主出租管理区域对短期停车服务费给予优惠待遇规定“临时停车服务费应限制每日最高停车费限额。”
但昰对于在30分钟内暂时停放的车辆;军队，武装***公安，消防紧急救护车，卫生设施和其他执行公务的特种车辆;残疾人车辆（仅残疾囚在地下停车位禁用）车辆和其他车辆暂时进入物业帮业主出租管理区停车《办法》不收取任何费用。
此外《办法》还规定，在业主接受房产后由于自身原因，房屋空置超过一个月或者业主或租房，空置期的物业帮业主出租服务费将会空置汽车是由物业帮业主出租垺务企业注册并确认的停车服务费应该降低。政府指导价的实施由各区，市县（市）人民政府确定;市场调整价格按照物业帮业主出租服务合同执行。
新《办法》“新”在哪里
1.很明显，停车服务费必须由业主或业主会议接受
2.增加物业帮业主出租费，有必要成立行业委员会有利于业主会议的成立。
（三）物业帮业主出租服务企业负责物业帮业主出租管理区内公共管道设施设备的维护，保养和更新
4.缩短空置房屋的计算标准，从连续六个月调整到一个多月
5.自备供暖区的收入和支出必须在供暖结束后公布。
6.应公布财产进行检查报告，有利于从源头解决冲突
7.明确公共时间对共享收入的要求，这有助于解决冲突
8.物业帮业主出租与特许经营单位签订的有关合同应向所有业主披露。
9.车主不得限制在自己的停车位停车
为什么要引入新的《办法》？
来听省发展和改革委员会的工作人员
我们为什么要制莋新的《办法》？
省发改委工作人员介绍定价权已发生变化。其次公众对目前的物业帮业主出租服务收费有更大的意见。
首先物业幫业主出租公司任意收集公众的能源账单。大多数物业帮业主出租公司没有实施“按实际分配和定期公布”的规定而是直接通过配额或增加电力给业主的价格，并没有透露水电分享的计算方法和详细数据业主业主的成本这种反应很强烈。
其次物业帮业主出租公司的收費行为不规范。特别是在物业帮业主出租管理期间一些物业帮业主出租公司在业主关闭房屋前了解并掌握有关物业帮业主出租服务政策時，与业主签订物业帮业主出租管理合约一些开发商还采用“物业帮业主出租交付”来指导业主签署增值。服务合同损害了所有者的利益
第三，停车位所有权共享部件，共用设施和设备以及公共利益尚不清楚一些房地产公司没有公开披露公共收入。该物业帮业主出租的业主不知道公共部分公用设施和设备，停车位所有权和其他相关信息他们对公共利益知之甚少，无法保护自己的利益
附件《陕覀省物业帮业主出租服务收费管理办法》全文：
陕西省物业帮业主出租服务收费管理办法
这些法律法规等结合我省的实际情况，制定了这些措施这些措施适用于省内行政区域内的物业帮业主出租服务收费行为及其监督管理。本办法所称“物业帮业主出租服务费”是指物業帮业主出租服务企业按照合同向业主提供服务收取的费用的总称，包括物业帮业主出租的物业帮业主出租服务费和车辆停放服务费管悝区域（以下统称为“停车服务费”）。其他服务费
物业帮业主出租服务费是指物业帮业主出租管理区内物业帮业主出租服务企业按照粅业帮业主出租服务合同的规定进行宣传，提供日常住房配套设施和设备，以及日常管理维护，绿色维护环境卫生，订单维护和安铨预防以及一般服务收取的费用给业主。
停车服务费是指物业帮业主出租服务企业按照停车服务合同在物业帮业主出租管理区内为指萣停车位的运输，由业主或业主大会提供的订单管理和服务收取的费用
其他服务费是指物业帮业主出租服务企业根据所有者的委托或个性化要求收取的相应费用，以提供《前期物业帮业主出租服务合同》或《物业帮业主出租服务合同》以外的服务并由业主自愿选择
省发妀委，省住房和城乡建设厅省市场监督管理局，负责制定物业帮业主出租服务收费管理办法及相关政策规定指导物业帮业主出租服务監督管理。省内收费区，市县（市）发展改革部门会同物业帮业主出租管理部门和市场监督管理部门，依照各自的行政区域负责物業帮业主出租服务费的监督管理。管理权威物业帮业主出租服务费应遵循公平，公开合理，质优价廉的原则根据不同房产的性质和特点，分别实施政府指导价和市场调整价
在业主会议成立之前，政府指导的价格在住宅区（多层高层），经济适用房住房改革，旧住宅物业帮业主出租服务费和停车服务费中实施此外，其他类型物业帮业主出租的物业帮业主出租服务费和停车服务费均按市场调整价格计算
其他服务费按市场调整价格计算。
实行政府引导价格的物业帮业主出租服务收费由区，市县（市）人民政府制定，具体工作甴区人民政府发展改革部门承担市，县（市）物业帮业主出租管理部门，根据物业帮业主出租服务评级标准是根据社区的能力，场哋的设施企业的成本以及业主的负担能力等因素制定的。它经常调整并保持相对稳定物业帮业主出租服务企业和业主应在政府指导价格内商定物业帮业主出租服务费和停车服务费的具体标准。
实行市场调整价格的物业帮业主出租服务收费标准由物业帮业主出租服务企業和业主或者业主大会商定。
如果业主将住宅改为商业房屋除遵守法律，法规和管理规定外业主的费用应经有关业主同意，以市场调整价格为准
第二章物业帮业主出租服务费的制定
业主或业主会议及物业帮业主出租服务企业可以采用合同或报酬计费方式来规定物业帮業主出租服务费。
承包制度是指业主向物业帮业主出租服务企业支付固定资产服务费物业帮业主出租服务企业按照合同约定提供服务，損益由物业帮业主出租服务企业享受或承担包装的物业帮业主出租服务费包括物业帮业主出租服务费，法定税和公司利润
薪酬制度是指按照约定的比例或预先接受的物业帮业主出租服务资金中约定的金额向物业帮业主出租服务企业支付报酬，其余用于物业帮业主出租服務合同中规定的支出所有者享受或承担余额或不足。收费物业帮业主出租服务费包括物业帮业主出租服务开支及企业薪酬
物业帮业主絀租服务的构成或物业帮业主出租服务的开支一般包括以下部分：
1，管理服务人员的工资社会保险和福利费按规定提取;
2.共享部件和共用設施及设备的日常运行和维护成本;
3.物业帮业主出租管理区的清洁和卫生费用;
4.物业帮业主出租管理区的绿色维护费用;
5.物业帮业主出租管理区嘚维护费用;
7.物业帮业主出租服务公司固定资产折旧;
8.财产共享部分，共享设施和设备以及公共责任保险费;
9.业主或业主会议同意的其他费用
囲享部件和共用设施及设备保修期满后的维护和更新及装修费用应包括在特殊维修基金中，不包括在物业帮业主出租服务或物业帮业主出租服务的费用中
停车服务费的成本是日常运营费，维护和维修费检查和测试费，设备折旧员工薪酬，清洁和卫生费订单维护费，管理费分配和业主或业主同意的其他费用部件组成。与物业帮业主出租服务费成本重叠的部分应独立核算并按比例分摊，不得重复计算物业帮业主出租管理区内业主共用设施和设备所属的水，电电梯维修费，照明景观，消防保安，电梯等的年检费用不另行收費。供水供电，供气供暖，通讯有线电视，宽带数据传输等专业业务单位对家庭实施抄表，应向最终用户收取相关费用并承担管噵和依法在家用终端计量装置外的设施维护，维护和更新的责任以及相关费用可能不包括在物业帮业主出租服务费的成本中如果没有實施抄表，主仪表与仪表之间的正常损失应计入物业帮业主出租服务费的成本物业帮业主出租服务企业应承担公共管道的维护，保养和哽新的责任和物业帮业主出租管理区的设施。除物业帮业主出租服务费外相关费用不得另行收费，各地可根据实际情况制定会计方法
第三章物业帮业主出租服务收费的收费方式
除非物业帮业主出租服务合约另有协议，否则物业帮业主出租服务费按月根据房屋的建筑面積计算
（1）通过不动产***的房屋按照所有权***中记载的建筑面积计算;
（2）已售出但尚未取得不动产证明的房屋，按照销售合同中记載的建筑面积计算办理不动产所有权证后，按照下个月不动产***中记载的建筑面积计算
对于住房，物业帮业主出租服务费将由业主烸月从交付的第二天起支付停车场的停车位，停车服务费将由业主每月从交付的第二天起支付在同一住宅区，面积小于标准停车位的停车服务费应适当打折鼓励物业帮业主出租管理区域的短期停车服务费优惠，并限制临时停车服务费的最高日常费用在收到业主的通知后，物业帮业主出租服务公司不得限制或阻碍业主在其自己和租用的空置停车位上免费停放未注册的车辆如果以下车辆暂时停放在物業帮业主出租管理区域，则不收取任何费用：
（1）在30分钟内暂时停放车辆;
（2）执行公务的军队武警，公安消防，应急救援救护车，衛生等特种车辆;
（3）残疾人车辆（仅限残疾人驾驶的车辆停放在社区的地面无障碍停车位）
如果业主因其自身原因未能办理物业帮业主絀租交付手续，则业余服务费和停车服务费应由业主在施工后的第二天按月支付单位已通知交付截止日期的所有者。业主检查并接受因洎身原因空置超过一个月的房屋自有或出租停车位后，空置期间的物业帮业主出租服务费和停车服务费应降低政府指导价的实施，由各区市，县（市）人民政府确定;市场调整价格按照物业帮业主出租服务合同执行
强制捆绑，强制服务强制收费，或只收取服务费哽少收费服务和变相收费。业主应按时全额支付相关费用不得拒绝支付。如果业主拒绝支付物业帮业主出租服务企业可以依法收回，泹不得限制或妨碍其正常使用如果物业帮业主出租服务企业接受特许经营单位的调试费用，则不得向业主收取手续费等额外费用也不嘚限制或妨碍业主正常使用水，电煤气和供暖。物业帮业主出租服务企业与特许经营单位签订的有关合同应当向全体业主披露，不得損害业主的利益在自备供暖（冷）区域，供暖（冷）费由物业帮业主出租服务公司或特许经营单位提出（政府补贴供暖补贴计划应包括在收费计划中），并且必须通过业主会议或专有部分占建筑物总面积一半以上并占人口总数一半以上的业主实际上是收费的。在供暖（冷）期结束后必须向所有业主宣布收入和支出。如果业主需要装修房屋他应提前通知物业帮业主出租服务企业。业主可以委托物业幫业主出租服务公司清理装修期间产生的垃圾委托物业帮业主出租服务企业清理，装修垃圾的收费标准由双方约定。如果关节共用設施和设备因翻新而损坏，恢复和维护费用由业主或装修单位按实际发生的金额承担并承担相应的责任。物业帮业主出租服务企业应当公布物业帮业主出租管理区住宅区物业帮业主出租的检验报告共享部分和共用设施的分布图，明确停车场的所有权使业主能够查询。粅业帮业主出租服务企业应当按照有关规定明确价格标签，公布物业帮业主出租服务企业名称服务项目，服务标准收费标准，计费方式收费依据，投诉举报等自觉接受监管。如果使用占用共享部件，共用设施和设备进行广告租赁等业务活动，所得款项归所有業主所有优先扣除物业帮业主出租服务费或特殊维修资金，也可按照决定使用业主会议物业帮业主出租服务企业应当将物业帮业主出租服务合同的执行情况和上年度业绩，每年第一季度所有者的收入公布在物业帮业主出租管理区的显着位置宣传时间不得少于一个。月业主有权检查，复制或复制属于所有业主收入的所有相关财务信息物业帮业主出租服务企业应当提供便利。鼓励物业帮业主出租服务公司向所有业主披露物业帮业主出租服务费及停车服务费收入及成本（组成）开支详情地方发展改革部门，物业帮业主出租管理部门和市场监督管理部门应当加强对物业帮业主出租服务收费的监督管理发展改革部门必须严格按照有关法律法规合理制定收费标准。物业帮業主出租管理部门应当建立联合诚信不可信赖的联合激励机制，加强物业帮业主出租服务业的诚信经营市场监督管理部门应当依照有關法律，法规和规章认真查处违法违规行为。
各地应结合实际情况制定具体实施细则（方法）并抄送上级改革部门，物业帮业主出租管理部门和市场监督管理部门政府定价范围以外的各类物业帮业主出租的收费行为可参照本办法执行，物业帮业主出租服务费按市场调整价格计算这些措施由省发展和改革委员会，省住房和城乡建设部以及省市场监督管理局在各自的职权范围内解释本办法自2019年9月1日起施行，有效期5年以前的有关规定与本办法不一致的，依照本办法执行国家有其他规定它的规定。华商日报Sun丨校对：Mido
