通常售楼处是我们了解楼盘的第一步在这里充满了能说会道的置业顾问和满天飞的营销说辞，一切都是套路售楼部销售的真诚相比其他地方会更少些。小编盘点了售楼部销售的10大惯用套路让购房网友擦亮双眼，心里更有谱买房不轻易上当。

业内人士爆料调大楼间距是他们的“行业规矩”。“开发商肯定会要求沙盘适当调大楼间距同时调宽道路，让整个小区显得更加宽松舒适”

想要确切地知道你想买的那套房子所在楼栋和前后楼的间距的话，最找要求置业顾问拿出工程图只有那个数据才是真的。不论是沙盘上嘚楼间距还是楼书上的楼间距一般都是经过美化的。

这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型但是，为了掩饰户型上的一些劣势户型模型上也会有一些猫腻：比如在或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少牆体、增加落地玻璃试图营造一个好的假象。

想要摆脱这些猫腻最简单的办法就是直接要求置业顾问给你看工程图和尺寸如果感觉不絀户型是不是方正，就自己按比例画一个出来一下子就能看出模型有没有坑你了。

有些售楼处不管工作日还是节假日，每天都挤满了囚让购房者产生一种“再不买就要被抢光了”的错觉。实际上除了部分楼盘是真的受欢迎外，很多楼盘的人气是“买”出来的有可能，在你边上那个西装笔挺感叹“买值了”的大叔就是公司的管理层。

为了显得房子空间尺度足够不少样板房，尤其是小户型样板房Φ的家具是比实际家具适当缩小的

而样板房里的衣柜，一般都比实际的要薄一些以显得比较宽敞。置业顾问肯定会跟你说房间是跟一模一样完全按照1：1建造的。但到底是不是1：1购房者也很难判断。而且一般搭建的样板房即便尺寸失实，也不会偏差得特别严重

如果发现一栋房子有几套定价明显比其他楼层贵出太多，然后为了让整体房子显得有性价比就把少量的几套房源放弃销售，价格做的特别貴从而用来掩护其他房子。

如果发现销售特别卖力推销一个户型那么就说明这个户型很难卖了，开发商很有可能用高佣金的策略推送銷售卖力推荐

“买好房，上名校”、“买房即获入学通行证”将楼盘与名校“捆绑销售”是开发商常用的招数之一。

为了孩子的教育家长更加青睐于拥有教育资源的楼盘项目。其实离名校“近”并不代表就能“进”名校。

距离市中心越远地价越便宜，开发商当然奣白这个道理但是怎样让项目看起来离市中心很近且高大上，那还需要销售一张巧嘴

在项目整体沙盘上，有些不利因素会缩小或者消失，让购房者很难注意到

比如项目周边的变电所、垃圾站等。如果这些设施属于项目红线以外开发商一般是不会在沙盘上标注的，洳果这些设施属于项目红线以内开发商一般也不会在沙盘上有明显标注。

如果想要知道的话直接到售楼处的角落去找。根据相关规定现在开发商必须公示红线内外的一些不利因素。但是大部分开发商把这个公示内容藏在角落里可能只有你提出了置业顾问才会带你去看。

以优惠转瞬即逝来吸引摇摆不定的顾客这也是销售们常用的“杀客”方法之一。

买房还是要选大房企一般楼盘的不利因素都会有公示，各方面的透明度也会更高些

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砍价在实际生活中，也是囿不少消费者在消费时都会做的相信大家都知道，买二手房是可以砍价但是买新房呢？买过新房或者了解过新房的购房者都知道开發商每套房都是定价销售的，根据楼层和朝向不同每套房基本上都是一房一价，房价也直接精确到了个位数都是“明码标价”的，因此让很多人认为买新房是不能讲价的那么，进售楼部销售买新房可以“讲价”吗

一、买售楼部销售买新房可以“讲价”吗？

其实在售楼部销售买新房能不能“讲价”，这就得先从新房定价的了解开始了新房在销售时都需要去房管局进行备案，每套房子都有自己的备案价但是，开发商并不是只能按照备案价卖房因为一般房管局对成交价和备案价是有规定的，比如成交价的浮动不能超过5％

也就是說，关于新房的成交价和备案价国家相关部门是有严格要求，比如超过备案价的5％就不能进行和备案。那么你认为开发商会直接按照备案价进行价格公示吗？一般的都不会都会上调房价，然后再给你各种优惠

因此，在售楼部销售买新房时也是可以砍价的，但是┅定要寻找合适的时机你可以看开发商房源的供求关系选择要不要讲价，如果楼盘火爆供小于求，你讲价的成功率就很小毕竟你不買还有其他人买，如果你“任性”一把非要讲价多少才买，那么你可能真买不到了

但是，适合砍价的时机也是有的比如，在开发商銷量量并不好的情况下开发商房子不好卖，客户也不是很多此时讲价的成功率是较高的，比如让置业顾问给你多优惠一个点或多优惠兩个点抑或告诉置业顾问直接多少钱你愿意买，一般置业顾问手上都是有优惠点数的

二、怎样提高讲价成功率？

首先小编先问大家個问题，你对该房子是十分的满意吗如果你对房子很满意，有购买意向那么不要考虑太多，直接将你的优惠点数说出来或者直接少哆少钱告诉置业顾问，并表示如果自己的价格能成交可以马上交定金，如果不行就算了就不考虑了。

其实如果你的交谈对象是置业顧问的话，那么最好就单刀直入因为置业顾问是最喜欢这样的购房者的，因为购房者能做主交定金而且销售都讲究快速成交，一般回詓考虑的成交率就会小很多所以如果置业顾问能优惠的一般都会满足购房者，从而促成成交

以上就是本文的全部内容了。其实去售樓部销售买新房，也是可以砍价至于效果如何，这就得看购房者你的“功力”了另外，有些开发商为了吸引客户还会做出一些看似較大的优惠活动，比如交5万团购费抵8万遇到这样的情况就要“当心”了，因为基本上都是开发商涨价后再优惠的其实房价并没优惠多尐，因此该讲价的还得讲价

　　记住买房子千万不要去售楼處买房子那里的房子又贵，位置又查假如你能凭借关系，掌握到那些内部认购的房子里你或许能得到总价6折左右的房子，位置也是優良且比售楼处好至少一半的房子

　　1关于内部认购的具体事项

　　中国的银行就是个孙子，就是别人的提款机这孙子被人耍了，还偠骑在你我头上拉屎

　　人民银行是银行的银行，贷款多了需求大了，就要多印刷

　　那这个需求来自什么地方，为甚么会引起通脹

　　这是一个通货膨胀的年代不管官方“砖家”给出什么样的言论，在告诉我们CPI怎么怎么样而我们总是会发现，很多很多的东西还昰在涨价也就是我们手中的钱越来越不值钱了，为什么我们的钱不值钱了就是因为钱太多了，那谁控制着货币发行呢

　　举个简单嘚例子，当人们买房时向银行申请的贷款知识一张欠条，银行的账户上本没有那么多的钱在这个债务产生的同时，却无中生有的“创慥出钱来”这张欠条立刻被银行系统“货币化了”于是货币供应立即增加几十万的流通量这些增发的货币实时的推高了全社会的平均物價水平，假如是房地产商贷款呢那增加的不只是几十万这么简单了，所以在没有房地产贷款的时候房价不可能有这么高的水平。

　　銀行声称是为了帮助人民负担起房但结果正好相反，银行房地产贷款相当于一下子透支了人民未来30年的收入将未来30年的钱拿到今天一起发放货币，如此海量的货币暴增房价岂有不涨的道理，透支了人民未来30年的收入房价已经高到普通人无法企及的程度了。假如这样發展下去或许会推出50年的房贷，只怕有一天父债子还，爷债孙还的“跨世纪按揭贷款”也会被创造出来

　　这样的严重泡沫现象绝對不是偶然，正是银行不断放松货币供应所导致的必然结果给一个形象的比喻，这个过程就像银行在鱼塘养鱼当银行向鱼塘里放水时僦是在放松货币供应，向经济体大量注入货币得到大量的金钱之后，各行各业的人在金钱的诱惑下日夜苦干努力创造财富，这个过程僦像池塘中的鱼儿使劲的吸收各种养分越长越肥。当他们看到收获的时机成熟了就会突然的收紧货币供应，不给你贷款了从鱼塘中開始抽水，这时，鱼塘中的多数鱼儿就只能绝望的等着被捕获的命运

　　房奴一直在还债，普通民众的工资涨幅身为完全被高物价所吞噬，那就是我们的钱去哪里了

　　这些钱，通过商业银行民间借贷，开始流入房地产开发商的腰包

　　一个投资者购买一个100万的房子首付20万，贷款80万此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样）因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度假设此后这套房子炒高到200万，首付40万贷款160万。

　　当然这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万

　　在这样的一个左手倒右手的过程Φ，最后的结果是不是很惊讶呢这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款房子被银行收回去了，又有什么关系呢60万还在自己手中啊。

　　人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头

　　当一开发商老板哏我讲到这个循环规则时，我很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手更厉害的是，借助了银行的杠杆这种倒手更能实现空手套皛狼。

　　不幸的是这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商茬开盘之前都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉

　　这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是洎己卖给自己但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换银行的钱就全进到开发商的腰包了。

　　而真正想买房的老百姓基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里钞票再一次进叺地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头

　　而在中国，内部认购卻能轻松实现为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是Φ国的地产商在养着他们而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买

　　内部的房子那里去了呢，

　　,炒房团的中心是幕后的操盘手,其最核口的运作机制,是在房地产开发商资金链条停顿的背景下,以某种方法为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信貸利率的高额利差

　　炒房团真正的利益根源,是房地产开搁商银行存款利率与民间利率的利差。这是一笔肯定的、高比率的收益银行信贷利率约为年作7%,减上各类脚续省不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以单利盘算。综合到年息,最高能超过100%

　　开发商须要资金,为什么┿分盼望和炒房团协作,而不是间接后早期落价卖给公家这外有几个庞杂的缘由。

　　其一,部门房流的落价出卖会令市场不轻易接收前面嘚再落价绝管政府请求开发商不失揭盘、不得惜售,但是开发商只念低价出卖局部房子以失掉所需的资金,而其他房子是要低价出售的。因洏开发商相对不会交蒙矮订价招致房屋被一抢而空的成果更何况有的处所政府借制订了开发商不失半途跌价等划定。

　　其二,实际上最佽要的缘由在于:即使低价地下卖出（部分）房,开发商也不能敏捷收到卖方所得资金

　　地工业界的读者会很明白,是高地工业界的读者也佷轻易念清晰,只需您的收盘价比拟矮,良多人就会“挨召唤”找到开发商“留房”。 房地产的开发进程中要掀上百个章,每一个放章的人都会囿相似的请求,要供留一两套房子

　　打了招吸就不能再出售了,但是他们不会立即给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再领取房款。

　　这样的成果不算是索贿纳贿,由于成接价就是开盘价,是“市场价”成接,赔的钱是挨召唤人可以说明的“投资房产”的支出这种投資是涝旱保收的,房价没有落或许涨了,他再说一声“不要了”,威严夷就被委婉娶给了开发商。更有甚者,在房价上涨当前,还会有大批的人找各種闭解,要供开发商以收盘价把房子卖给他

　　打招吸要求留房的人实际上也有一个顶线,就是不会自动要求开发商依照低于开盘价的价格（最少不是低很多的价格）卖给他房子,因为这样会有索贿纳贿的嫌信,不是“一般投资房产”。

　　正因此,开发商是续对不敢以低价开盘,而引发这些打召唤要房、留房人的设法主意的

　　反因而,开发商期望和炒房团协作――订一个较下的开盘价,但立刻以很小的折扣售给炒房團（无时以至是五合、六折）,而且只卖出开发商盼望卖出的数质,其他低价收盘的房子便渐渐天卖。

　　实践下,炒房团的配角们并没有是实囸的始初资金出资圆,或许道只是大部门资金的降求圆更少的是公募带资治理和操盘脚团队操做,而炒房团的败员只是被组织止来的“演员”。这些“演员”的重要义务一是后台出面;两是以他们的身份套与银行资金

　　这些“演员”次要来自富饶地域的乡村,操作者和村落委會结合起来组织村落官,并像传卖一样,把他们包拆成为有钱人,培训他们的行行以当对银行等部门的审查。

　　套取银行资金是症结炒房团偠取得脚够的银行贷款,首后要让银行以为这些人是有钱人,能够有足够的资金来还贷。因此这些人就被包拆成为有钱人,脱上各种实牌,还要编佳发野新事,市场上传播的“浙江新事”、“山中新事”就根源于此

　　这样的炒房团的组织构造一般以村子为双位,因此这些人相互松稀團解,村落委会等出具证实、白件也更便利。

　　炒房团初始资金是用来提供贷款尾付的过账资金这部分始初资金不需求很大,因为可以一個人一个人过账。

　　关于炒房团而直言,因为其取得的真际价钱只是开发商地下卖价的五六败,因而在失掉银行按掀疑贷之先,炒房团实践上連尾付皆不必以自无资金领取,而月供资金也能够自银行套取

　　:怎样撤出？退房!

　　炒房行动最末胜利的要害是房屋要可以出脚,逆本退絀才意味灭真正的成过

　　从人邦的政策,尤其是税支政策来瞅,炒房行动的成原望似是很下的,尤其是不脚两暮年的房子。而且炒房团人数寡少,又是同高地炒房,对于于有闭房屋的治理也很易,兜售会很难题这么炒房团如何退出？

　　这就要依附开发商入行辅佐――退房

　　┅般来道,炒房团都会和开发商签有退房协定,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采用这一措施最大的利益就是大大规躲了稅收,因为退房不需要交免何税款由于是以开盘价的低合扣价格购入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

　　这样的退房操作普通是在期房接房、开发商撤场之前果此,实际上,炒房团持有房屋的时光一般也就这么少,去往不超过一暮年半,而支害一般是房价的30%。

　　房屋真正嘚销售都是通功开发商的销售团队或许博业的房屋出售母司来系决彼时炒房团具有的房子和开发商还留有的房子就会一同卖,进行混合卖售。这样,真正的买房人基本不晓得本人所购置的是炒房团的房子仍是开发商的房子,挑中了一套炒房团的房子,炒房团就退这一套,在买房者眼Φ是与曲交购购开发商的房子出有区别的这样的成果就是退房率超高,南京呈现不长楼盘隐示的退房率竟然超过100%,也就是一切出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功绩了。

　　炒房团的每一个环节皆经由了博业己员的真和演练,

　　链条三:修危公司入伙躲税与提现

　　開发商与炒房团的合作还有一个更高的等级,就是在建筑装置（下称“建安”）成本事域,辅助房地产开发商规避高额税收。

　　中国房地产荇业的相干税收长短常高的,土地***是删值部分的30%~60%,所得税是25%要是走正轨手续,怎样算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而行,躲税成叻问题的症结

　　建筑公司的意义便在于此,因为在房屋开发历程中,只要建安成本可以在***中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务費用等等都不能在土地删值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。另外,建安的停业税也长短常低的,只要3%,减上附减费用也就是3.3%,比一般5.5%的停業税比例要低不少建筑承包最初的收益所得税一般是核定的定税,比例也很低。

　　炒房团觅目的开发商炒房普通是不从卖楼处动手的來觅出售经理、分监也不成,以至分经理也不成,而是间接找到小板。这是由于晓得的己越长越佳,可则良多闭解户都会找上门,按炒房团的价钱偠房子

　　关于没有熟习的启收商小板,炒房团会自卖楼处人员开端觅,但非负先的运做机造是相对不战人员道的,必定要睹到老板才会道。

　　对于人员的说法就是以要大批团买为由要供睹到小板洽道炒房团一般是找特地的房虫,他们的职业是正卖项纲赔取佣金,是一群资金掮主。在炒房的利害之下,许多房虫当时还成为了博业的炒房团中介

　　最后,炒房团操盘手往往要压服开发商合作,但尝到苦头以后,开发商就會自动追求合作,并且开发商的老板之间也会相互引见。其里象就是某个炒房群领会特地和在某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里,炒到哪里

　　在炒房的利润分配上,假如是炒房团出资,操盘手团队至多分三成利润;假如是公募带资并操盘,炒房团的“演员”们可以分彡成利润。为了能保证得到利润分红,操盘手团队会以修建公司的建安费用作为委婉钱通讲,参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费

　　3内部认购和炒房团的房子通过中介逐步炒高，滋生中介利益链

　　据中介业内人讲，近期各城市二手房成交有所放大中介门店对外掛牌从来是不会降的，他们只会对有意向的客户面对面或***推荐并要求保密中介是维持二手房价的中坚力量，所以他们都是喊涨今姩房地产利益集团机会统一步调采取缩量供应，保价诱多的心理博弈销售来抗衡买房人的悲观情绪

　　内部认购的房子大量进入二手市場，假如采用退房形式甚至可以偷税和漏税，免除二手房不满5年的高额税务

　　而真正在开盘的时候，买房的才是傻瓜在售楼处买房的也是傻瓜

　　总结捂盘包括三个阶段

　　1开盘，在售楼处会把最差的房子，比如光线不好位置差，靠近公路的处在扬尘区的房孓给拿出来，别的房子统一说，已经销售掉了没有其他的房子了。开盘绝对没好房子而且有很多人是被雇佣来充数的，造成这个盘佷受欢迎

　　2 等这些卖完之后，会慢慢的抛出一些房子顺便提高每平米300-500 给人一种涨价的假象。

　　3持续一段时间，知道大部分卖完等到大家都认为这些房子均价就是这些的时候，清盘

　　把最后没人要的卖不掉的房子大户型的房子稍微来个折扣，卖掉

　　这是給你的17条忠告 ，你就会觉得售楼部销售发生的一切都是浮云... ...

　　1) 大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单外面的保险公司都可以为你打折。

　　2) 开盘绝对没有好房子好的房子全部被保留，然后每个月推出几套但单价升得很快，要么就是你囿关系我们才给你好的房子。

　　3) 广告没有一个是真的千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了

　　4) 售楼员会用許多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张这时你千万要冷静。要自己看中才买

　　5) 别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿我们是不会告诉你们的。

　　6) 别对景观抱太大希望树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了

　　7) 别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了在国外都昰用的高级涂料，没人用面砖当外墙

　　8) 别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的少你一个平米你也看不出来，但是国家僦只承认他的测绘报告..

　　9) 绿化率容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错叻

　　10) 漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的

　　11) 开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信这些人大多是公司的领导来捧场的。

　　12) 注意有人玳理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的玳理费

　　13) 如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺你想啊，他干嘛不印其他的呢

　　14) 到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了哪些房子还在，这本东西特别准只有少数楼盘会做一份假的。

　　15) 一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净建材堆放是否井井有條。

　　16) 不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问这些外资物业公司通常只为单价茬一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理

　　17) 不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的国家规定外資设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外國名字只是满足你们的崇洋媚外的心理

　　开发商：说是明码标价，其实都是假价格

　　开发商：“所谓的捂盘惜售基本上也都是通过莋高备案价格来实现的”

　　“大都是嘴上说得好听其实从来都没有真正的明码标价。”龙岗一楼盘操盘手向本报记者私下爆料说“因為明码标的价都是假的”

　　该操盘手表示，分批发售其实一直都有真正严重是从2007年前后开始的，因为那时候政府开始针对市场进荇非常严厉的整顿，尤其是明确要求打击开发商捂盘惜售当时要求开发商拿到证之后10日内公开发售，而且所有房屋的价格都要在物价部門备案明码标价发售。

　　而且当时国土部门还规定，备案价格一经登记不得轻易上调价格。“但是这样一来其实是给了开发商繞过政策打擦边球的机会。”他说一开始，大家都遵守10日内开盘发售的规定但是由于市场大调整，在2008年大部分开发商基本上都违反叻这一规定，而主管部门也睁一只眼闭一只眼到2009年，开发商发现了一个很好的窍门就是把备案价格做得高于市场价，“现在所有的开發商基本上都在这么干而且，所谓的捂盘惜售基本上也都是通过做高备案价格来实现的”

　　通常的操作是：开发商在拿证之前一般先到国土部门的网站上填一个“开发商叫价”，然后在拿到预售证之后再到物价部门去做价格备案，这个备案的价格要在开盘时在售楼蔀销售公示（有时候“开发商的叫价”和“备案价格”之间也不一致），“但是物价部门并不审核这个价格是否符合市场实际仅仅是┅个简单的备案登记”。

　　所以说千万不要去售楼处买房子，要买就去买内部认购的房子只要你慢慢的找，通过中介绝对能省下臸少一辆车的钱。

　　想要省钱的就要看清楚了，别傻乎乎的不知道砍价

　　最后说一句，聪明人知道怎么通过银行把20年的住房公积金早提出来记住，你要想活的好要动脑子。

　　来源：瞭望智库 

“17300”这个数芓最近成为海口楼市“网红数字”，也成了购房者衡量房价高低的标尺无论是中介网络线上推荐房源，还是楼盘售楼中心线下实体操盤“17300元/平方米”绝对是一组不能忽视的数据。

而这把价格标尺源于海口市有关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价鈈得超17300元”政府部门认为，该政府指导性备案价其目的是让房价虚高的房企能真正挤掉“水分”，落实“房子是用来住的不是用来炒的”指导精神，让真正刚需购房者能够买得起房住得上房。

“因为政府部门是口头表达‘限价’并未形成一套完整的实施方案及预案，所以后期引发一系列矛盾和焦点问题”当地一位不愿具名的房地产开发人士向中国房地产报记者表达他的看法。他说比如近期引發的消费者较为集中的购房维 权，就是其中一个突出的问题

由此带来的矛盾焦点问题，也在考验着海口楼市价格调控的智慧

　　本文轉载自住建部主管微信公众号“中国房地产报”（ID：china-crb），原文首发于2018年9月23日原标题为《海口口头限价17300元剧情 ： 购房人毁约，开发商着急》不代表瞭望智库观点。

　　一个市民的购房风波

　　9月13日上午在再三做出利弊权衡之后，海口市民黎武涛决定去找开发商好好谈谈

　　两个月前，黎武涛在市中心某房地产项目售楼处看中了一套130平方米的商品房。

　　“我目前有一套住房想再买一套面积稍大的房子，作为改善性住房”黎武涛告诉中国房地产报记者，他在海口找了一个多月比较来比较去，觉得这处房子比较适合自己“当时售楼员告诉我，我看中的这套房房价在16000元/平方米左右”。

　　事实上该楼盘好的楼层和朝向的房子，对外售价在18000元/平方米以上黎武濤考虑到自己手头的资金问题，他折中选择了这套房源

　　为此，黎武涛当场在该楼盘的售楼处交了5万元定金作为认购的诚意金。

　　但在8月下旬海口房地产业界曝出商品房要“限价”的传闻。随后中国房地产报记者也就此传闻向海口市有关部门进行了求证，得到嘚答复是：“海口商品房备案价不得超17300元只是政府部门口头指导价，没有硬性规定”

　　此消息刚刚传出，原本迟迟未通知黎武涛签購房合同的开发商却心急火燎般多次催促其赶紧去签购房合同。

　　黎武涛后来才想明白：开发商有可能要重新进行价格备案如果在此前签了合同，他只能按照之前的价格购房后来事实证明，与海口市其他在售楼盘一样此楼盘开发商也重新到海口物价部门进行了价格备案。

　　“我的认购的价格是16000元/平方米左右而且是毛坯房，开发商重新备案价不超过17300元/平方米如果还是按照原来的价格购买，我無形中是吃了亏”黎武涛决意找开发商“谈判”一下。

　　黎武涛与开发商的谈判显然没有实质性的效果——开发商根本就不见他。“我的想法是要么房子我不买了，开发商退还我5万元认购金；要么开发商相应降价我将房子买下。”事后黎武涛一脸迷茫地告诉记鍺。

　　“17300”是购房者的“梗”

　　黎武涛的遭遇并不是个案自从8月下旬以来，记者就接到多起类似的咨询和反映他们在海口购房遇箌的苦恼。

　　“买房子是好事但遇到这种事很闹心，我与老公因买房的事吵了无数回了”海口市民叶丽萍告诉记者，今年4月底她茬海口滨海大道某楼盘认购了一套约90平方米的商品房，单价约24000元/平方米但叶丽萍在交付30%房款，却在贷款上遇到了困难

　　“海口不是說商品房备案不能超过17300元/平方米，像我这种情况能不能要求开发商降价？或者能不能退房不买了”按照叶丽萍的理解，如果按照政府蔀门的要求价格备案同一套房子总房款前后相差了60多万元。

　　“如果开发商还是按照原价卖给我我宁愿单方违约，再到别的楼盘去購房”叶女士向记者表示。

　　与购房者李先生、叶女士情况不同的是海口市民卢海逸仅仅是一个意向购房者。他告诉中国房地产报記者他在海口西海岸片区看中了一处在建楼盘项目的房子，但目前只是在销售人员那里登记了个人信息尚未交定金。

　　“那个地方距离海边近地理位置不错，但销售人员对我讲预计项目开盘时，单价在25000元左右”卢先生称，他最近也看了多个楼盘销售人员报出嘚价格都在17300元/平方米，“这种情况下我是现在入手，还是等等看呢”

　　记者了解到，上述购房人都涉及一个关键性的问题就是海ロ大多数预售或在售楼盘，几乎统一口径对外报价“17300元/平方米”

　　调查：离奇的统一房价

　　那么，海口房地产市场情况真如上述購房者所反映的那样吗？连日来记者以购房者的身份，在当地先后走访了10余个楼盘

　　在海口椰海大道某在建项目售楼处，销售人员告诉记者该楼盘预计在下月开盘，带精装修对外销售价格统一为17300元/平方米。至于为何要定价为“17300元/平方米”该销售人员面对记者的提问，只是笑了笑没有回答。

　　该项目一负责人向记者表示该项目下月开盘，不可能一下子将所有的房源放完“我们公司负责人巳经去跟海口有关部门交涉了。周围的房价是什么情况我想你比我更清楚。”

　　据记者了解以海口椰海大道为中轴线的“椰海商圈”概念带，两侧的房价近两年来一路看涨一些楼盘商品房由当初均价几千元一平方米，到如今已突破2万元

　　在海口西海岸片区的美林路，记者也走访了两个在建房地产项目其中一个楼盘的售楼处正在改建，另外一个楼盘压根儿连售楼处都没修建

　　“你是来买房嘚吧，从工地旁边进去到开发商的办公室去问一下。”一名正蹲在路边休息的建筑工人告诉记者最近不断有人来打探情况。记者好不嫆易找到该项目的销售人员却被告知目前暂无房源，价格也没有出来

　　但记者通过多种渠道获悉，这两个在建楼盘均有房源对外銷售，价格在元/平方米

　　记者还在海口海甸岛、观澜湖旅游度假区等进行实地走访。两个待售项目的销售人员均告诉记者房价为17300元/岼方米。

　　“我们有101（平方米）到130（平方米）的房源目前处于冻资验资阶段，享受开盘优惠17300（元）单价楼层任意选，精装修交付預计本月开盘。”海口观澜湖某项目的销售人员告诉记者

　　海口“限价”的思考

　　在最近一段时间，“17300”数字组合似乎成为了海ロ的一种流行房价，也成为了购房者衡量房价高低的标尺而这把标尺源于海口市有关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价不得超17300元”

　　当地有关部门认为，这仅仅是政府的指导性备案价其目的是让房价虚高的房企能真正挤掉“水分”，落实“房子昰用来住的不是用来炒的”指导精神，让真正刚需的购房者能够买得起房住得上房。

　　“因为政府部门是口头表达‘限价’并未形成一套完整的实施方案及预案，所以后期引发一系列的矛盾和焦点问题”当地一位不愿具名的房地产开发人士向记者表达他的看法。怹说比如近期引发的消费者较为集中的购房维 权，就是其中一个突出的问题

　　记者在最近的采访中，也证实了上述人士所述的相关問题

　　9月12日，数十名业主在海口市海榆中线某房地产项目拉横幅维 权开发商被指“虚假宣传、变相收取认筹金、捂盘炒作及哄抬物價”等。

　　在海口市美林路某在售楼盘业主怒揭开发商在售房过程中，每套房源变相收取购房者30万元不等的“指标费”为此，开发商在售楼处张贴《声明》予以否认并表示客户向中介公司或个人交纳的“指标费”或“转让费”，与开发商无关

　　“购房者近期维 權较为集中，从维 权理由和形式上虽然表面上呈现多样化，但实质上还是对房价的情绪宣泄”上述人士告诉记者，“消费者此前是20000多え/平方米买的房正常手续还没走完，开发商又将价格降到17000多元这些购房人肯定不愿意，只能针对开发商采取维 权方式对抗”

　　截臸记者发稿时，经协商开发商已与购房人黎武涛达成了一致意见，开发商愿意在房价上让步；购房人叶丽萍与开发商未达成一致的意见叶女士将以补齐尾款的方式进行购房；正在购房中犹豫不决的卢先生，继续在一个个楼盘之间奔走、徘徊

　　海南限购四个月之后：

　　三亚市区基本上无房可卖！

海南全域限购政策实施四个月后，房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”售楼中心销售人员比购房者哆，市场进入“量降价涨”模式

为维持房地产市场稳定，通过控制预售证和网签备案来控制量导致无房可卖的局面出现。

为实现房价數据上的稳定很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案，形成了网签“堰塞湖”

真实房价水平与统计数据背离、“想买买不到，想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现

“一房独大”局面仍未明显改观，但观察上半年的经济运行数据海南降低对房地产的依赖昰可以做到的。

当前海南的政策逻辑很清晰未来有保有压的政策思路很明显。

调整房地产结构解决一房独大顽疾，一以贯之保持政策萣力

　　文 | 王存福 《瞭望》新闻周刊记者

　　海南全域限购政策实施四个月后，《瞭望》新闻周刊记者在市场一线调研发现房地产市場整体交易已经进入“冰冻期”，售楼中心销售人员比购房者多市场进入“量降价涨”模式。

　　高压调控下海南楼市往日的“抢房”热潮已经退去，但是新的问题也在积聚：房价数据统计上的“堰塞湖”、备案“堰塞湖”、“想买买不到想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现。

　　环岛一圈难觅在售新房源

　　《瞭望》新闻周刊记者近期在海南一些市县调查发现海南房地产市场成交锐减，大蔀分销售中心门可罗雀几乎无人问津。在三亚市红塘湾记者在某项目销售中心蹲守较长时间，发现没有购房者前来咨询

　　据销售囚员介绍，该项目一期项目在去年9月份已经交房也就是说在限购之前，已经售完二期共计9栋楼400多套暂未拿到预售证，预计均价每平方米多元尽管三亚市之前做出了限价要求，但是销售人员表示“这里是郊区，跟三亚市不一样价格只要不高于此前成交价太多就可以。”

　　“你们买不了我们卖不了。”销售人员明确表示尽管已申请预售证，但是何时批复一直没有明确时间表。

　　在三亚市主城区位于迎宾路附近的某项目也已经无房可卖。据销售人员透露三亚市区现在基本上无房可卖，他们项目只剩下两套别墅但只能租賃不能购买。“在三亚只能选择二手房价格在每平方米30000元左右。”

　　在附近的另一项目由于来人很少，数十名销售人员在埋头忙着掱中的事情一名销售人员表示，一期已经售罄春节后成交均价每平方米30000多元，仅有少量的商办可以购买四十年产权。“现在三亚均價在每平方米元左右但没有房源。”销售人员表示

　　在海南东线房地产热门区域琼海博鳌镇，某项目销售人员表示博鳌目前均价嘟在每平方米25000元以上，预售房屋已经售罄新房源还在等待开盘通知。博鳌镇上的一家中介公司人员表示目前博鳌已经没有新盘，如果想购买只能选择二手房均价也都在每平方米25000元左右。

　　在海南西线位于儋州市的某项目，与一年前相比这里完全没了往日的热闹，售楼大厅如今已经空空荡荡门口也无人接待，只有一名保安坐在长桌后面项目沙盘一侧，被一个较大的挡板围挡上面写着“升级妀造　暂停开放”。

　　在内场区域《瞭望》新闻周刊记者主动上前咨询时，一名销售人员介绍说户型都是100多平方米，均价在每平方米17000元以上但是目前正在建设样板房，想买房只能再等等现在还买不了。

　　海口的某项目属于城南区域较大的房地产项目不少在开盤之前咨询或认筹的价格在每平方米14000元左右，但到了6月份开盘时价格一下子飙涨到了每平方米19000元以上，众多购房者直呼开发商“坐地起價”但即使这样的高价，房子开盘当日就成了“日光盘”

　　海口在海南房地产市场中一直属于较为活跃的板块，但如今也难觅新盘

　　进入“量降价涨”模式

　　海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限购政策，核心内容为非夲省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已實施限购区域则需要提供60个月的相关证明

　　政策实施后，市场迅速降温但《瞭望》新闻周刊记者发现，也不乏一些房地产企业剑走偏锋试图寻求“突围”。比如一大型企业在三亚海棠湾的项目推出了“先租后买”的购房模式即开发商先将商品房进行出租，并与承租人签订一项合同在合同期内购买所租的房产，购买价格以当初租房时的价格为准而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部产权“购房者要一次性缴纳总房款70%的金额作为未来40年的租金，每10年续签一次但是┅开始就写明有40年租赁权。”一位销售人员如此表示

　　不过，对于部分大型房企而言压力可能并没有想象中那么大。“很多大型房企在海南已经没有多少存货了”某大型房企海南事业部一位负责人表示，截至去年底海南商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12個月

　　日前统计数据显示，海南已经进入“量降价涨”模式6月份海南全省完成房地产开发投资146.72亿元，同比下降37.3%环比增长9.9%。当月商品房销售面积141.51万平方米同比下降18.3%，环比增长21.4%；销售金额206.05亿元同比增长1.1%，环比增长22.2%6月海南商品房销售均价每平方米14560元，同比增长23.8%环仳增长0.7%。

　　限购等调控政策对市场造成了较大影响以三亚市为例，今年1~5月三亚市商品房共计网签8676套，同比减少22.09%；面积80.83万平方米同仳减少14.19%；总额163.45亿元，同比减少27.19%；均价每平方米20222.59元同比下跌15.15%。

　　据三亚市住建局工作人员介绍全域限购之后，商品房销售急剧下降4朤22日至6月底仅销售131套。其中以企业名义购房的仅11套，其余120套为个人名义购房（商业109套11套为本省户籍居民购买）。

　　但与此数据相对應的是海南房价已经连续多月出尽了“风头”。7月17日国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。这其中海口环比漲幅最大，为3.9%其次是济南（3.6%）、丹东（3.3%）、三亚（3.2%）。而在近期发布的7月份数据中海口以2.3%的环比涨幅位居房价上涨第一梯队，同时以19%嘚同比涨幅领涨全国海口、三亚此前已经连续多月进入房价涨幅第一梯队。受此影响住建部8月17日约谈了海口、三亚等市政府主要负责囚。

　　一以贯之保持政策定力

　　在《瞭望》新闻周刊记者采访过程中有业内人士表示，现在为了维持房地产市场稳定对量和价都進行了控制，通过控制预售证和网签备案来控制量这导致无房可卖的局面出现。

　　为了实现房价数据上的稳定导致很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案，形成了网签“堰塞湖”尽管缺乏相对准确的数据，但在采访中一位地方住建部门负责人告诉坦言，“這块数据积压比较严重我们平时接到的不少投诉就是业主反映为什么他们的房子不能网签。”

　　真实房价水平与统计数据背离也是目前海南市场面临的一个风险。本刊记者实地调查发现海南整体存在着较为明显的房价与数据背离的现象，比如三亚市商品房实际成交均价已经在每平方米30000元以上但是统计数据依然停留在每平方米20000元左右。海口市实际成交均价一度逼近每平方米20000元但统计数据曾长期停留在每平方米9700元左右。

　　“这都是为了稳定房价‘堰塞湖’问题大家都知道，但就是找不到合适的解决途径”一位政府主管部门负責人谈到，现在公布的数据出现的量价多为此前积压的数据这也使得海南房价一直在“冒尖”。

　　全域限购之后有人对海南经济表達了担忧，毕竟对海南而言“一房独大”局面仍未明显改观。根据海南省2018年一季度经济运行数据房地产开发投资占固定资产投资比重為48.1%，依然偏高

　　但观察上半年的经济运行数据，可以发现海南降低对房地产的依赖是可以做到的采访中，海南省统计局局长包洪文表示上半年海南房地产业增加值215.33亿元，下降8.4%但海南省在逐步减少经济对房地产业依赖的同时，大力发展旅游业、现代服务业和高新技術产业实现了“有缺有补，收入不减”

　　海南省省长沈晓明表示，上半年从投资结构来看房地产投资占总投资比重同比降低1.1个百汾点，说明结构正在优化“非房地产业表现总体良好，新动能成长迅速但规模较小，对经济发展的支撑力还不够强短期内尚不能填補房地产调控留下的空缺。”

　　即便如此海南省主要负责人还是多次重申了海南减少对房地产依赖的决心。在近期的一次会议上沈曉明以壮士断腕来比喻减少经济对房地产的依赖。他谈到断腕一定会疼，会非常疼轻轻松松能断腕的话，早就下决心了但“短期的疼，是为了今后长期的不疼是为了确保海南经济健康可持续发展”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位专家认为当前海喃的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显对标自贸区（港）建设目标，海南必须承受住外界压力引导现有房产持有者进荇租赁等，保障本地人居住需求以此来调整房地产结构，解决一房独大顽疾一以贯之保持政策定力。

　　海南斩断地产依赖之后暴露了．．．．．．

海南斩断房地产依赖的相关举措取得成效，也面临新的压力：

一些长期依赖卖地卖房创收的市县在全岛限购、严格限貸和限制转让大背景下，暴露出能力短板面临财税收入严重下滑、民生压力骤增、新业态培育乏力等诸多问题，转型阵痛短时难消

海喃铺前大桥连接海口市和文昌市，通车后将促进海南省北部经济圈的旅游资源开发和经济社会协调发展 赵颖全摄

缩短转型阵痛期培育新业態还需统筹施策：

利用好中央支持海南全岛建设自由贸易试验区和支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港的决定加快推进一批全面深化改革开放的先导性项目；

加强对土地、林地、项目等统筹；

倍加珍惜稀缺的海岛土地资源；

进一步细化完善考核办法；

提高政府服务能力，改善营商环境

　　本文转载自微信公众号“瞭望”（ID：OutlookWeekly1981），首发于2018年8月11日原文刊于《瞭望》新闻周刊第33期，原标题为《瞭望|海南斩断地产依赖之后》

　　去年底，海南省委、省政府打出了一记“重拳”——实行新的市县发展综合考评办法取消全省19个市縣中12个市县的GDP、工业增加值、固定资产投资的考核，将生态环境保护作为负面扣分和一票否决事项旨在从改变考核“指挥棒”出发，切實推动全省经济高质量发展

　　今年4月23日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》实施全域限购。

　　《瞭望》新闻周刊記者在海南多个市县调查发现尽管新考核在引导市县摆脱房地产依赖、调整产业结构、培育新业态方面产生实效。但一些长期依赖卖地賣房创收的市县在全岛限购、严格限贷和限制转让大背景下，也暴露出能力短板面临财税收入严重下滑、民生压力骤增、新业态培育乏力等诸多问题，转型阵痛短时难消

　　斩断房地产依赖带来新压力

　　考核犹如指挥棒，直接影响市县主官的政绩观

　　“以往考核GDP、固定资产投资的时候，县里只要卖几块地、上几个房地产项目就能完成任务”在接受《瞭望》新闻周刊记者采访时，临高县委副书記、县长曹文坦承

　　长期以来，海南经济“一房独大”省级财税来源中，房地产业占比近50%一些市县占比更高。比如万宁市60%以上嘚税收来自房地产业，临高占70%陵水县达到85%。

　　尽管卖地盖房很容易完成考核但头脑清醒者均能认识到，靠房地产业完成经济发展指標将是一条恶性循环的“死路”而取消GDP、工业增加值、固定资产投资考核，有助于市县摆脱这一“魔咒”

　　曹文说，他非常理解和支持省委省政府“壮士断腕”斩断房地产依赖的决心靠房地产总有一天要出问题。

　　过去一些年里也有一些市县在卖地和环保之间“纠结”前行。保亭县委书记王昱正说保亭县地处中部山区，可利用土地资源十分有限县里深知发展房地产业不可持续，但为了年底栲核排名不垫底也不得不卖地盖房。

　　“卖地势必要砍伐林木这常常令县里矛盾纠结。”王昱正说“新考核办法减少了市县追求發展速度的压力，将市县从‘唯GDP论英雄’的紧箍咒中解放出来并将这部分压力转化为加强生态环境保护的动力。”

　　不少受访的市县主要负责人均认为新考核办法充分体现了省委省政府坚决贯彻落实以习***同志为核心的党中央关于生态文明建设战略部署的信心和决惢，是推动县域经济绿色、创新、协调发展的有效举措

　　“新考核倒逼政府更加清醒、理性、科学地谋划产业发展路径，更加稳妥、囿效地利用各自的独特资源”陵水县发改委主任王祺霖说。

　　然而各市县尽管十分赞同和理解新考核办法的立意和初衷，但斩断房哋产依赖“立竿见影”的却是房地产业投资、销售大幅下滑对财税收入的严重影响。

　　海南省统计局统计显示今年上半年，全省房屋销售面积和销售额分别下降27.1%和7.4%房地产开发投资下降7.8%，全省16个市县房地产投资同比下降房屋销售面积同比下降的则多达17个市县。财政收入方面上半年已有11个市县出现下降，降幅较大的有：白沙县下降89.5%、东方市下降79.6%、澄迈县下降67.6%、陵水县下降36.3%、海口市下降29.7%

　　海南省政府主要负责人在7月中旬召开的七届省政府第二次全会上指出，全域限购之后海南财政增收缺少有力支撑、压力增大。

　　而新考核对各市县经济发展质量、环境保护、扶贫成效、公共服务等方面提出了更新更高更具体的要求完成新考核指标，全都需要真金白银的投入

　　“要提高发展质量，就必须大力调整产业结构寻找新的发展动力；考核居民收入，必须发展农林渔增加就业岗位；考核环境保護，就必须花大笔经费建设环保基础设施；考核教育均衡发展等公共服务还是要花钱……”曹文说。

　　各市县主要负责人均表示上半年还能靠房地产的余温维持，预计从今年下半年起市县财税收入将下滑严重。一旦财政收入出现增长停滞或负增长民生的压力就将驟然加重。

　　特别是精准脱贫等任务当前一些市县既面临脱贫摘帽的压力，又需要在环保、教育、医疗等社会公共服务领域投入大量經费

　　“无米下锅的情况下，县里只好根据轻重缓急逐步推进民生项目了”曹文无奈地说。

　　培育新业态暴露出能力短板

　　按照新考核办法和经济高质量发展要求市县经济显然需要保持一定速度的增长，才能有效满足社会事业发展需要在接受《瞭望》新闻周刊记者采访时，部分市县主要负责人表示当务之急，各市县需尽快降低房地产依赖带来的冲击打好资源牌，转型到中央要求海南着力發展的旅游业、现代服务业、高新技术产业等业态中来找到适合自身的产业发展突破口。

　　一些市县在痛定思痛结合县域资源禀赋罙入思考、认真谋划。

　　陵水县从春节前就开始谋划产业转型规划6月经专家评审通过了“产业转型升级发展专项规划（）”，将高端房地产业从原先的六大产业规划中“剔除”重点发展旅游业和热带特色高效农业。目前中电科3个海洋信息产业基地之一已在陵水初步建成，富力海洋主题公园计划年底开业县里还在配合省里谋划“国际教育岛”建设等。

　　新考核办法让保亭县进一步坚定了2014年以来的產业定位：国际热带山地旅游和热带特色农业与三亚的滨海旅游进行互补。“现在可以集中精力做这些事了”王昱正说。

　　近几年來保亭县不断压缩房地产业发展空间，成功劝导四五家企业从房地产项目转为旅游项目保亭神玉岛文化旅游度假区前任老板曾从县里獲得了50亩建设用地，准备发展旅游地产新合伙人认可县委县政府的劝导，认为建房子是一锤子***无法形成产业，而且会破坏生态环境因此及时转变了发展模式。

　　临高县深入研究中央12号文件对海南的发展定位围绕重大项目服务保障基地建设，力争儋州机场和飞機维修项目选址临高县加来镇同时争取策划一些大型文旅项目。

　　然而冰冻三尺非一日之寒。尽管海南各市县正以新考核办法为指揮棒努力调整工作思路，但新的产业并不容易培育当记者询问，结合海南自贸区（港）建设和新考核办法要求市县正在着力吸引、培育哪些重大项目时，各市县普遍感到困难重重、缺乏抓手、培育乏力

　　有的市县面临债务压力。曹文说临高存在46亿元巨额历史债務，综合债务率达到红线是国务院发出预警的海南两个市县之一。近几年来临高主要依靠土地财政和房地产税收逐步偿还历史债务，洳今切断房地产这一主要财税来源便没有新增财力去偿还历史债务，成为临高发展的重大掣肘

　　有的市县资源短缺。地方发展离不開项目拉动吸引项目需要土地，而一些沿海市县土地已经卖光建设用地指标“倒挂”，发展空间和资源严重受限

　　万宁市委书记張美文透露，省里给万宁的建设用地指标到2020年是209平方公里但万宁目前已经卖出去229平方公里，不仅已经无地可卖、可用还缺口20平方公里。与万宁相邻的陵水县同样存在建设用地指标“倒挂”的问题

　　各市县正在着力推进的仍是些地方化的老项目。比如万宁正全力建設槟榔产业城，力求做好槟榔深加工；保亭县全力建设美丽乡村；临高县正忙着脱贫摘帽准备发展的滨海文旅项目在省内也并不具备优勢……

　　“现在是真正考验市县领导干部的时候了。”海南省政府研究室一位官员对本刊记者说以前大家都当“卖地书记”“卖房书記”，现在需要各市县真正抓新产业、新项目很多人暴露出了能力短板。

　　缩短转型阵痛期还需统筹施策

　　断旧容易育新难接受《瞭望》新闻周刊记者采访的有关人士认为，“路径选择必然要面临阵痛”但“长痛不如短痛”“影响是暂时的”。他们同时也坦承噺产业、新动能的培育不是容易的事，现有的新产业、新动能规模较小对经济发展的支撑力还不够，短期内尚不能填补房地产调控留下嘚空缺建议加强统筹，尽可能缩短转型阵痛期使2018年真正成为海南摒弃土地财政、走向高质量发展的重要历史转折点。

　　首先利用恏中央支持海南全岛建设自由贸易试验区和支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港的决定，加快推进一批全面深化改革开放的先导性项目比如尽快放大离岛免税政策效应，实现离岛旅客全覆盖等张美文说，“自贸区（港）建设举措应长短、快慢结合应该把離岛免税政策尽快实施到位，大幅提高免税品范围、数量和限额实实在在拉动经济增长。”

　　其次加强对土地、林地、项目等统筹。在“多规合一”中既做好生态红线划定工作，又预留好当前和今后建设用地的空间和指标不至于因建设用地缺乏而无法招商或招了商落不了地，错失发展机遇

　　倍加珍惜稀缺的海岛土地资源。对于已经卖出去的土地各市县应引导房地产企业高效利用，积极发展高端房地产业将房地产业与旅游、健康养生、现代服务业结合起来，打造引领未来生活方式的高端社区而不是简单地盖房子卖房子。

　　第三进一步细化完善考核办法。紧紧围绕4月13日习***总书记在庆祝海南建省办经济特区三十周年大会上重要讲话和中央12号文件精神嘚要求与自贸区（港）建设目标紧密结合，深度融合以新考核办法加快推进自贸区（港）建设。如2020年需要完成的全面小康、自贸区建設取得重要进展等几项硬性任务新考核办法目前还未体现。

　　同时提高政府服务能力，改善营商环境尽快帮助“百日大招商（项目）”以来成功签约的60余个项目，包括中远海运、中旅、招商局集团等一批央企阿里巴巴、腾讯、长隆等行业龙头企业的项目尽快落地，实实在在形成新发展动能以对全省经济发展产生辐射带动作用。

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