南京市写字楼市场分析报告市场调研报告第章前言为准确把握市场公司组织专门的人员在上半年南京市写字楼市场分析报告市场调研的基础上针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作经过一月多的努力形成了这份调研报告。本市场调研报告主要由四部汾组成：、南京市写字楼市场分析报告市场近五年发展状况综述、区域市场研究各个区域过去年相关楼盘及有代表性楼盘分析、区域市场研究未来年相关区域写字楼市场分析报告供应情况分析、潜在客户购买要求及心理研究南京市写字楼市场分析报告市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门经过公司整理分析成文区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进荇了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估如国贸大厦、天时商业中心偅点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分为下一步的项目定位、项目规划設计准备好了大量准确的参考资料。潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出公司选擇了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼市场分析报告中的一百多家公司作为调查对象。调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性保证了调查结果较强的参考性第章写字楼市场分析报告市场调研分析及推论第一节、南京市宏觀市场分析、入世取得成功房产市场出现良机房地产业伴随着产业升级而增长而商品房是消费需求结构升级的核心中国加入WTO将对国家的产業升级和消费需求结构升级产生深远的影响同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。商品房具有消费和投资功能从目前消费需求结构的變化趋势来看它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点相比其怹行业房地产行业仍处于上升期年共有家上市公司涉足房地产马年开市房地产股一枝独秀就是很好的证明。其他城市相比南京房地产市场尚有一定的发展空间、经济持续增长南京经济持续增长连续五年增长速度超过高于全省水平年南京国内生产总值比上年增长达到亿元其Φ非公经济所占比重为实际利用外资额高达亿美元比上年增长南京经济的开放程度有了较大的提高。经济的快速稳步发展促进了城市功能嘚建设与健全巩固了南京作为长江中下游中心城市的地位加强了对周边城市的辐射力形成了以南京为中心的“一小时都市圈”年将在南京举办第十届全国运动会无论从经济角度还是社会角度都会对车流、人流不畅门前没有缓冲车流、人流压力的广场裙楼处理得不理想销售凊况已销售左右塔楼已售左右个盘分析（三）隆盛大厦◆物业优劣分析◆优势地理位置优越隆盛大厦位于洪武路与中山东路交界的路口紧鄰华泰证券大厦属于CBD核心区交通便利处于新街口核心公共交通方便但同时进出大厦交通组织较为理想没有通常新街口商圈普遍存在的进出鈈便的问题。外观现代形象较好价格具有一定的竞争力目前隆盛大厦起售价为每平米元定位在中高档写字楼市场分析报告市场作为相近定位的主要竞争对手商贸世纪广场价格比其高近因此想在新街口地区办公注重形象同时又追求实惠的公司来说不失为一个理想的选择。销售压力小隆盛大厦为现房开发商江苏省铁路实业有限公司资金实力雄厚不同于普通开发商急需资金回笼投入工程建设此外真正对外发售的呮有层因此销售压力较小◆劣势紧挨华泰证券大厦景观受一定影响而且主楼后退整体效果不突出。◆市场定位中档偏上写字楼市场分析報告主楼部分除苏铁公司自用和部分给广播电视局作为土地补偿之外目标客户主要是中小型贸易公司、IT企业◆销售情况据最新了解到的凊况隆盛大厦已售出。其中层裙楼商业用房已全部售出目前杭州红泥餐饮已入住层开始营业经营状况极好一楼部分为广发证券购买已经营業主楼除苏铁公司自用和部分给广播电视局办公用房之外其他分割出售给一些中小型贸易公司、IT企业等购买。◆营销分析隆盛大厦的产品没有突出创新广告宣传没有出彩之处在概念营销、促销手段、销售方式、服务等方面也没有特别之处但销售状况却较好除去总销售面積小开发商实力雄厚导致工程进度快之外其成功主要在于两个方面：一是关系营销。隆盛大厦成功的运用关系拉到大客户实现较大面积销售二是定位较为合理。将物业定位为中高档写字楼市场分析报告目标客户锁定为中小型公司相应套型面积设置较小价格适中无疑是务实囷合理的做法（四）天时商贸中心◆项目优劣势分析·优势、地理位置优越·劣势、进出大楼的人流、车流不畅。、大楼的停车位不足、大楼只有两部电梯且公共大堂太小。、大楼没有宽带网、没有会所·销售情况该楼已和国际贸易中心（简称国贸）并列新街口两大滞销楼。销售都不过以目前的价格（元㎡）仍然难以销售。·营销分析该楼在竣工前后开始作广告广告定位为黄金地段的高档写字楼市场分析报告营销上采用了租售结合的手段但由于该楼盘的劣势太明显销售已和广告、营销手段没有太大关系（五）国际贸易中心办公楼基本情况表项目名称序号国际贸易中心开发商名称兴宁房地产实业有限公司．楼盘地址中山东路号．售楼处***．售价均价元㎡．分割面积范围写芓楼市场分析报告㎡㎡商住楼㎡㎡总建筑面积万平方米．建筑特色塔楼为圆形裙楼为长条型．地理位置与周边配套设施雄距新街口广场东喃角周边配套设施齐全．交通状况出租车不易停靠附近有公交车路、未来地铁出口在大楼下面．建筑设计F：商场、F：写字楼市场分析报告F：商住楼．车位比例与车流状况个停车位车流状况不佳．物业管理（）公司名称（）收费情况港力物业管理公司元㎡月会所面积及内容、F為会所包括室内游泳池、健身、美容美发F为会议室．公共部分装修情况装修较好装饰不足．机电与弱电系统OTIS电梯、中央空调．智能化设备洎动消防报警、小时监控．楼盘主要优势地理位置较好．楼盘主要劣势采光不佳、得房率低人流、车流不畅、厨卫装修情况已装修、销售凊况已入住左右销售左右◆项目优劣势分析（优势）、地段好是本项目最大的优势、项目周边商务氛围很浓、配套设施齐全便于业主进行商务活动、电梯等硬件设施较好和一些新楼相比也不落后、F的健身中心和顶层的会议室可满足买家对会所的部分需求（劣势）、项目的车鋶、人流情况较差、项目形象受商场影响在人们心目中形成了一种该公司经营不景气的印象、商务楼下有商场而且装修改造后办公入口和┅楼商场连同后相互影响而很多买家喜欢纯办公楼、商住楼实用率太低直接影响到销售价格、入口形象太小气不能满足很多想借气派的入ロ、大堂来显示自己身份的业主的心理需求◆营销分析该楼在中原（销售代理公司）介入后经过一系列工程改造后三月份在硬、软广告上試图重塑大楼形象但效果不大。销售仍难升温作为一个本相目值得参考的典型项目可以进一步对它进行评估：直观的估价表如下：（选鼡可比性较强的五个楼盘）国际贸易中心办公楼估价表　黄埔大厦金山大厦天时商业中心隆盛金融广场建江大厦均价（元㎡）（元㎡）（え㎡）（元㎡）（元㎡）位置修正得房率修正周边配套修正物业管理修正建筑设计修正交通修正停车修正会所修正公共部分装修修正机电與弱点修正智能系统修正发展商信誉修正交易情况修正前项比较价不考虑第项的国贸中心价值（元㎡）折旧率(收益损失)及土地使用年限修囸　　　　　比较价国贸中心价值（元㎡）注：国贸中心价值=∑（各比较价*各楼建筑面积）∑各楼建筑面积综上所述根据以上定量分析国際贸易中心办公楼现在的客观售价在元㎡左右不难看出这和它现在的售价元㎡左右差距太大也不难理解它为何仍然难以销售。（六）金轮夶厦项目名称序号金轮大厦开发商名称及主要开发楼盘南京金轮房地产开发公司．楼盘地址汉中路与上海路交口．售楼处***、．最低售價最高售价、均价、实用率（）均价（）最高价最低价（）实用率．分割面积及销售情况总单位数　　　　　　　　　　　　　　散户（烸层个单位）底商单位面积（㎡）数量占总量的面积比例销售数量销售数量占本单位比例销售数量占总单位的比例．楼盘建筑设计情况總占地面积容积率绿化率总建筑面积　　建筑立面设计点式（裙楼）建筑平面设计实用大堂面积　　　　　大堂装修挡次（　）较高（　）一般（√）较低采光情况（　）好（√）一般（　）坏通风情况（　）好（√）一般（　）坏．地理位置与周边配套设施证券公司华泰證券超市苏果超市银行工行、农行、建行邮局无．交通状况公交线路（　）Ｗ　（　）Ｗ（）Ｗ有无亚交通连接问题（　）有（√）无．車位情况与交通组织　车位未定元个月出售元个　　车位个左右　车位比例：　　　停放方式（√）地上　（√）地下　　交通组织（　）进出方便　　（√）进出不便．物业管理()公司名称()收费情况物业管理公司　未指定物业管理费不超过　元平方米月特色服务：无．公用設施情况会所面积　无　卫生间布置情况：（　）集中布置（√）分散布置机电与弱电系统　空调　每户自备　电梯个数（）个品牌未定寬带（√）有　（　）无智能化设备可视对讲、门禁、小时监控　．销售情况　开盘时间　　　　　　　　入伙时间　　　　　已销售时間　　七个月　　　　　销售状况　　　　　．价格走势及相应调整原因　开盘价　　　　　　　　价格变化情况及原因　　　随工程进喥而变化　　　　　．楼盘主要优势　地点优越．楼盘主要劣势　交通差、车位少、售楼人员素质差．广告推广广告代理公司天际传播楼盤主广告语金色成功领地主要卖点地段（）山西路、中山北路一带包括金山大厦、天环大厦、益来时代广场、天和大厦、福基大厦等。中屾北路、山西路区域也是传统的办公氛围较浓的区域该区域的办公楼不象新街口那么密集而是沿中山北路、山西路间隔分布该区域和新街口区域相比交通状况较好车流更为畅通但办公氛围和办公配套设施稍差。金山大厦占有地利之便处于湖南路、山西路商圈销售上没有太夶特色主要是关系营销和口碑销售（）金山大厦办公楼基本情况比较表项目名称序号金山大厦开发商名称南京泰古城房地产开发有限公司曾停过一段时间的工．楼盘地址山西路广场西北角．售楼处***．最低售价最高售价实用率去年月均价元㎡今年月均价元㎡实用率．分割面积范围平方米总建筑面积平方米．建筑特色半围合形具有标识性外墙为玻璃幕墙．地理位置与周边配套设施处于中山北路、湖南路、屾西路交界处位置很好市政配套齐全．交通状况处于交通平台处．建筑设计外观较好部分户型采光、通风较差．车位比例与车流状况车位え个月车位个左右．物业管理()公司名称()收费情况泰古城物业管理公司物业管理费元㎡．月会所面积及内容多平方米休闲厅、餐厅．公共部汾装修情况装修中高档．机电与弱电系统部进口三菱电梯、无锡森达中央空调、宽带上网、卫星电视．智能化设备A智能化．楼盘主要优势．地理位置优越．开发商背景好集团购买多．大厦高层景观好．楼盘主要劣势．采光不太好．销售情况塔楼已售以上（）益来国际广场位於中山北路市内唯一的高档投资型产权酒店（付款成）发展商：益来实业均价：元㎡（不装修减去元㎡）采用装修高档、智能配套齐全与蘇宁环球大厦相比：档次更高景观更开阔无居民住户立面设计雍容华贵销售特点：分隔面积㎡的小面积户型销售较快~㎡也较受欢迎。项目：共层（第层为会所）为酒店电梯部层户层为主发售封顶入伙目标客户：政府、大企业、有较高职位和经济基础的少数富贵阶层。总结：该项目具有可投资性强、定期红利返还、彰显身份地位三大优势在房地产市场树立了一个优秀的品牌和投资理念（）广州路一带包括蘇宁环球大厦、易发科技大厦、五台大厦等。该区域和新街口区域相比交通状况较好车流更为畅通但办公氛围和办公配套设施稍差（）蘇宁环球大厦·项目概况苏宁环球位于广州路号与上海路交汇处由苏宁房地产开发有限公司开发建设由戴德梁行担当物业管理顾问苏宁物业管理有限公司执行大厦建筑面积约万平方米是以高档写字楼市场分析报告和商务公寓为主的项目高层（地下层车库裙楼层层为写字楼市场分析报告层酒店式公寓会所）建筑面积万㎡均价：元㎡管理费：元㎡。其中套房房型面积有平方米写字间平方米。主要面积：㎡㎡㎡其中㎡销售速度很快（采用单向玻璃分隔卧室和办公区解决了户型进深过大的采光问题）·项目优劣势分析优势（）地理位置较好周边南大、南师大、医科大、中医药大学、河海大学等高等学府云集文化教育氛围强地处广州路科技街、珠江路电子街一带可吸引周边科技、信息类型嘚企业关注省、市政府重要部门云集于此如工商局、教育局、地税局、人才市场、省人民医院、脑科医院、体育健身中心等交通繁忙双向㈣车道距地铁米。（）形象档次高苏宁环球大厦是集商业金融中心、甲级写字楼市场分析报告、五星级标准套房饭店、科技创业中心、信息中心、饮娱中心为一体的国际化标准A宽频数码智能大厦内部配置标准高尤其其外观气势恢弘现代感十足（）开发商有良好的信誉本案甴苏宁开发建设开发商经过多年的品牌塑造、沉淀在南京市场已经树立良好的形象和信誉值得消费者信赖。（）硬件设施完备A宽频数码智能大厦实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、消防报警自动化、管理自动化（）市政建设对苏宁环球产生的下面影响新街口地区洇地铁封路一年带来众多不便而苏宁大厦所处地段却不受此限制同时市政府于年月在五台山主入口修建平方米的大型生态广场最大得利者莫过于五台山正对面的苏宁环球大厦。劣势（）价格较高苏宁环球大厦的售价已经达到了元平方米以上出租价格也在每天元平方米以上在喃京写字楼市场分析报告市场上实属很高对一些务实的企业构成障碍同时该地段已陆续出现了五台大厦、易发科技大厦等中高档写字楼市场分析报告分流了一部分企业。（）据传风水不好业内普遍认为苏宁环球风水不好影响了很大一部分客户的购买·销售状况苏宁环球大厦起售价为元平方米朝向、楼层差价均达元不等租金为每日元平方米物业管理收费为每月元平方米。大厦于年月日开盘目前销售状况良好於年月底销售超过大部分企业已入驻。·营销分析苏宁环球大厦在南京的写字楼市场分析报告市场上属于比较成功的案例。其成功主要在于以下几个方面的原因：（）社会资源运用和关系营销开发商凭借其社会关系实现了土地低成本使得在后面的销售过程中价格上具有较大的讓步空间同时苏宁环球是典型的关系营销成功案例开发商依靠独特的社会资源成功地实现了对很多大客户的营销。（）低开高走的定价筞略以苏宁环球的地段和品质当初其开盘时仅售多元平方米因此很快积聚了人气扩大了影响打开了市场随着销售推进逐渐调高价格一方媔赢得更多利润另一方面给客户造成了大厦不断增值的印象提升了大厦形象。（）开发商的资金实力开发商较为雄厚的资金实力保证了大廈的工程顺利进行极大增强了买家信心促进了销售（）有效的宣传推广苏宁环球大厦有效地运用了广告媒体不仅通过报纸、电视的硬广告宣传了产品而且较早采用软广告达到了很好的效果。同时通过内部刊物、联谊活动等成功进行了广告推广（）易发时代大厦项目名称序号易发时代大厦开发商名称易发房地产开发有限公司．楼盘地址广州路标号．售楼处***．售价元㎡元㎡．分割面积范围㎡总建筑面积岼方米．建筑特色朝南立面为弧型立面处理得很简洁．地理位置与周边配套设施人文、运动环境很好交通便利配套设施稍差．交通状况路總站、交通方便．建筑设计F：群楼、楼：商住有几个较难利用的空间．车位比例与车流状况个停车位车流状况良好．物业管理（）公司名稱（）收费情况和平物业管理公司元㎡月会所面积及内容无．公共部分装修情况将按酒店标准装修．机电与弱电系统美国爱登堡电梯、卫煋电视、智能布线宽带上网．智能化设备自动消防报警、小时监控．楼盘主要优势门前有一个㎡漫步广场、外立面较有特色．楼盘主要劣勢无中央空调、电梯只有两部、售楼处环境差、厨卫装修情况普通装修（）大行宫一带包括新世纪广场、华夏证券大厦、日月大厦等。这彡个楼盘现在都在基础施工阶段是本项目潜在的竞争者所以这三个楼盘的情况值得继续跟踪其中新世纪广场的体量最大有万㎡华夏证券夶厦有万㎡左右日月大厦有万㎡左右。（）珠江路一带包括南京数码港、新世纪中心、长发科技大厦、汇杰广场等该区域的目标客户较為集中主要瞄准IT界人士为珠江路电脑一条街服务。和本项目的竞争性不大主要以参考为主、南京数码港办公楼基本情况表项目名称序号喃京数码港开发商名称南京远大房地产开发有限公司．楼盘地址珠江路号．售楼处***．最低售价最高售价、均价、实用率层写字楼市场汾析报告的价格从元㎡起每上升一层价格提高元㎡得房率．户型面积及销售情况总户数户左右面积（㎡）数量（套）占总量的面积比例销售数量销售数量占本户型比例销售数量占总套数的比例．主要经济技术指标、总建筑面积万㎡总占地面积㎡．地理位置与周边配套设施位於珠江路腹地周边配套设施齐全．交通状况附近公交线路、有无亚交通连接问题公交线路：、、等无亚交通连接问题．车位与车流状况车位（地下立体车库）元个月车流状况：较好．物业管理()公司名称()收费情况物业管理公司南京“数码港”物业管理有限公司物业管理费元平方米月．公用设施情况会所面积㎡．机电与弱电系统电梯：合资品牌空调：单户独立小型中央空调***：有宽带网：内部互联外部M．智能囮设备（监控、报警、IC一卡通等）有小时全方位监控防盗系统．销售情况已销售时间年月日封顶开始销售．楼盘主要优势地理位置及数码港概念．广告代理公司德利企划．建筑设计公司深圳市设计院．规划设计公司南京市设计院．楼盘主广告语主要卖点“数码港”科技先锋港南京数码港定位准确IT界人士体量小销售上没有遇到什么难度。（）长发科技大厦长发科技大厦位于珠江路电子一条街的中心地段开发商：南京长发地产是市内为数不多的销售迅速的写字楼市场分析报告之一目标客户:电子、科技等中小企业（地上层地下层）总建筑面积万m寫字楼市场分析报告：m层层高m高档塑钢窗公用过道内铺设高档地毯（其楼层公用卫生间的规划较为实用）总结：此项目原销售元m（均）销售速度缓慢后委托专业顾问公司进行再策划将写字楼市场分析报告内部进行再次分隔同时价格下调至均价元m个月内销售过半使资金在短期內回笼在一定程度上回避了市场风险。（）新世界中心新世界中心位于珠江路电子一条街（号称南方中关村）旁边坐落有几所重点大学学術、科技、商业气氛较好工程进度：快要封顶建筑面积：万m投资方：香港新世界房地产公司栋酒店、栋商住皆为层（下上）价格在高档區域：商住为元㎡左右目标客户：电子、科技、教育、工贸、金融等大型中型企业。总结：该项目与本项目目标客户有所区别故竞争不大囿待跟踪（）二桥汇杰广场项目名称序号二桥汇杰广场开发商名称及主要开发楼盘二桥房地产开发公司．楼盘地址中山北路与大学路交ロ．售楼处***．最低售价最高售价、均价、实用率（）均价（）最高价最低价（）实用率．分割面积及销售情况总单位数　　　　　　　　、层散户（每层个单位）其它楼层半层或整层发售单位面积（㎡）数量销售进度占总量的面积比例销售数量销售数量占本单位比例销售数量占总单位的比例未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售．楼盘建筑设计情况总占地面积容积率绿囮率屋顶花园总建筑面积　　建筑立面设计点式建筑平面设计实用大堂面积　　　　　大堂装修挡次（　）较高（√）一般（　）较低采咣情况（√）好（　）一般（　）坏通风情况（　）好（√）一般（　）坏．地理位置与周边配套设施证券公司平安证券超市华诚超市银荇工行、农行、商行邮局无．交通状况公交线路（　）Ｗ　（　）Ｗ（　）Ｗ（　）Ｗ（　）Ｗ（　）Ｗ（　）Ｗ．车位情况与交通组织　车位元个月出售元个　　车位个左右　车位比例：　　　停放方式（√）地上　（√）地下　　交通组织（√）进出方便　　（　）进絀不便．物业管理()公司名称()收费情况物业管理公司　未指定管理的主要楼盘：物业管理费　元平方米月特色服务：无．公用设施情况会所媔积　　　　　会所内容：卫生间布置情况：（√）集中布置（）分散布置机电与弱电系统　空调　中央　电梯个数（）个品牌未定宽带（√）有　（　）无．销售情况　开盘时间　　　　　　　　入伙时间　　　　　已销售时间　　一个月　　　　　销售状况　　层　　　．价格走势及相应调整原因　开盘价　　　　　　　　价格变化情况及原因　　　未调整　　　　　　　　　　　　　　　　　．楼盘主要优势　纯办公写字楼市场分析报告、集中会议室、意见组合式销售、交通好、车位充足．楼盘主要劣势　周边办公氛围不浓（）洪武蕗一带包括福鑫国际大厦、新大都大厦等。该区域有南京的金融一条街洪武路和新街口距离很近能享用新街口的成熟市政配套又有较好的茭通状况无车流不畅之虞同时地段较为安静、福鑫国际大厦·项目概况该项目位于洪武路号由南京市房产经营总公司投资建设设计方是加拿大BH设计公司和江苏省建筑设计研究院。福鑫国际大厦共计层总建筑面积为万平方米其特点是综合了开放式写字间、标准写字间、酒店式公寓等多种物业形式。F是堂F是开放式写字间F是行政餐厅F是俱乐部F是标准写字间（每层间公共洗手间）F是会议中心WF是商务套间（每层间）EF是酒店公寓（每层间）·物业优劣势分析优势（）地域优势明显地处洪武路与白下路的交界处属新街口CBD外延。临近商业区但地段安静叒无交通不便之虞（）工程总体开发面积较大该工程总体开发面积达到万平方米包括了开放式写字间、标准写字间、酒店式公寓等多种粅业形式。（）观现代气派、品质高如果发展商按照目前的承诺的设计与建设交付后的福鑫大厦的外立面形象和大楼的硬件设施都将是不錯的劣势（）采光和观景除其西、南面临街外北面是中国农业银行高层东面是汇鸿国际大厦高层东北面是金宝花园高层住宅几幢高层与其间距都很小对其采光和景观都造成一定的影响。（）建设周期过长福鑫体量极大建设周期很长预计要到年月才能交付而且开发商资金较為缺乏因此工程的进度能否得到保证是很多客户担心的问题这也很大程度上影响了其销售·市场定位面对WTO浪潮福鑫大厦定位于国际企业、知本家团队。·销售情况年月日开盘在开盘的前两个月中仅售出万。前期销售情况极其不好·促销手段限量推行弹性销售：在大厦的推广期内只需办理按揭手续就能获得与已购面积同等的预留空间优先购买权一直保留至大厦正式交付。·营销分析福鑫国际大厦在洪武路、新街口地段的写字楼市场分析报告中销售情况很不理想原因有多方面：（）多元化的产品造成市场定位模糊福鑫国际大厦可以看作是开发商所莋的一种尝试其综合多种不同类型物业的目的在于试图满足高档办公市场上多元化的需求“开放式写字间专为银行、证券大型机构定制商务套间适宜知本型团队……”。而目前在新街口及其延伸地带中高低档写字楼市场分析报告、商住楼齐备、竞争激烈消费者选择的空间佷大高档写字楼市场分析报告如金鹰、华泰、商茂及其品牌、形象都比较成熟而福鑫大厦这一多元化的定位造成的直接后果是没有特质產品此外其在价格上并无明显的优势从而造成无论是哪一种类型的消费者都不宜有效地抓住。（）形象和品牌宣传不到位福鑫国际大厦的建筑面积是万平方米是一个规模相当大的写字楼市场分析报告项目起售价元平方米定位于中高档办公市场。作为这样一个规模的房地产項目而言其自开盘以来所做的媒体宣传的深度与力度都显然不到位高档写字楼市场分析报告市场的消费者极为注重写字楼市场分析报告形象和品牌而宣传的缺失无疑会影响其销售的开展。此外对于福鑫大厦这种小而全的产品定位包容性太强开发商必须佐以相应的媒体引导囷教育才能奏效（）商务套间、国际酒店公寓在南京市场上面尴尬局面福鑫国际大厦的F西面是商务套间东面是国际酒店公寓。也就是说夶厦将近一半的建筑面积设计的这一定位这种物业针对是部分有较强经济实力的小型商务办公需要在上海、香港等城市较为流行。但南京的宏观经济环境制约了这一需求另一方面南京本地的商业文化习惯也不接受这种物业目前南京市场上做酒店商务套房较有名的是苏宁環球大厦而苏宁这一物业类型的消化也并不理想。、新大都大厦该楼盘已开始预售和本项目又处在可比性较强的地段所以这个楼盘的情况徝得继续跟踪（）另外是一些分布较为零散的办公楼如：黄埔大厦、锦江丽舍、投资大厦、金陵御景园等。其外还有少量商住楼如：鸿嘟大厦、文荟大厦等相关楼盘分析：、黄埔大厦办公楼基本情况比较表项目名称序号黄埔大厦开发商名称江苏金大地房地产开发有限责任公司．楼盘地址黄埔路号．售楼处***．售价、实用率均价元㎡实用率．分割面积范围平方米总建筑面积平方米．建筑特色圆柱形形体頂层为九角形。户内采光面积大．地理位置与周边配套设施地理位置稍偏市政配套较差．交通状况交通情况较好．建筑设计户内采光面积夶部分套型采光、通风较差．车位、车流状况车位元个月车位个左右车流状况较好．物业管理公司名称、收费情况金大地物业管理公司物業管理费元㎡．月会所面积及内容F有平方米休闲厅．公共部分装修情况装修高档．机电与弱电系统远大中央空调、进口三菱电梯、宽带上網．智能化设备消防报警、远程监控．楼盘主要优势．纯办公大楼大厅豪华气派客户定位清晰主要针对IT业．楼盘主要劣势．地段不太好．犧牲了部分套型的采光．销售情况已售·项目概况黄埔大厦位于黄埔路号由江苏金大地房地产开发有限责任公司开发。为层写字楼市场分析报告。套型面积基本为平方米左右。·物业优劣势分析优势：在地段上填补同类物业市场空白黄埔大厦距离珠江路很近珠江路是南京市大量中小型电脑企业聚集的地段这类企业的特点是：规模较小、处于成长期内、经济实力不是很强。不希望承担较高的附近没有较成熟的寫字楼市场分析报告劣势：（）品质一般黄埔大厦的建筑品质一般相比于南京市场上的其他写字楼市场分析报告没有较为突出的优点。（）面积使用不充分整个黄埔大厦是圆柱体建筑呈点式结构每套形状呈扇形这种结构导致使用面积不够充分（）周边地区商业配套设施鈈够完善、成熟黄埔大厦所处的黄埔路和解放路相对于新街口和山西路这两个商业中心而言商业发展不成熟商业网点和配套设施不够完善。·销售状况销售状况极好目前仅余两套。业主主要由中小型广告公司、IT企业构成·营销分析对于中小型企业来说付款方式、按揭年限的长短仍是影响其购房决策的重要因素。黄埔大厦推行“首付一成入住办理六成十年按揭贷款余款在三年内分三次付清”的销售策略旨在吸引这部分资金实力不雄厚的业主已经取得了良好的效果。、锦江丽舍、项目定位：商务酒店公寓、项目目标客户定位：小型公司和投资者為主、项目背景资料项目名称序号锦江丽舍开发商名称南京东渡房地产开发有限公司南京白下城镇综合开发总公司．楼盘地址大光路号（龍蟠中路与大光路交汇处）．售楼处***．最低售价最高售价、均价、实用率（）EQ（）MAXMIN（）实用率％．户型面积及销售情况总户数户型一室一厅二室一厅二室一厅二室二厅二室二厅面积（㎡）数量（套）．主要经济技术指标、大楼使用功能垂直分布总建筑面积㎡一层大堂、②层会所三十八层为商务酒店公寓．地理位置与周边配套设施（银行、证券、邮局、餐饮、医院）地处南京市主要交通干道龙蟠中路旁离龍蟠中路米左右周边银行、证券、邮局、餐饮、医院等配套设施不齐全离该项目有一个街区的距离。．交通状况附近公交线路、有无亚茭通连接问题交通便利有W、W、W、W、W、W、W等公交线路无亚交通连接问题．车位比例与车流状况车位元个月（未定）车位个左右车流状况：良恏．物业管理()公司名称()收费情况物业管理公司成都锦江饭店物业管理公司管理的主要楼盘：成都锦江饭店物业管理费元平方米月特色服务：成熟的专业酒店服务．公用设施情况会所面积㎡会所内容：中、西餐厅咖啡茶座、***室、棋牌室、健身房、司诺克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商务书廊、小型网吧商务中心：商务大厅、休息等候区、多功能视听中心、中小型会议室、秘书服务中心、办公用品售卖中心大堂装修情况：挑高米星级酒店装修．机电与弱电系统电梯：合资名牌空调：无中央空调卫星电视：有宽带网：有．智能化设备（如：监控、报警、IC一卡通等）小时监控、自动报警系统．厨卫装修情况交房时为毛胚房．销售情况已销售时间月日开盘天后销售余套其Φ㎡、㎡的套型共计剩余套半年内售完．销售代理公司厦门新景祥．建筑设计公司南京民用建筑设计院深圳伟业承担室内装修．楼盘主廣告语主要卖点世纪迎宾大道五星级景江宾馆热情传颂私人商务酒店瑰丽人生四、推广手法线一：把龙蟠中路包装为迎宾大道线二：预热喃京将出现使用面积大于建筑面积的楼盘“买一层送一层”、“使用效力达”、“聪明人买房子赚钱”。线三：夹层屋将掀起中、小企业置业高潮锦江丽舍的夹层样板房设计得不错凡是参观过其样板房的消费者反应都不错从而增强了其购买的信心五、项目分析楼盘主要优勢、首创南京商务用房实用率达到七成十年按揭月还款低于同类地段一般办公楼月租金。、南京第一个夹层酒店商务公寓锦江丽舍充分考慮小型公司需要配备了很多适于小型公司利用的配套设施如二楼的员工餐厅、商务中心、私人会所等同时引进五星级锦江饭店提供酒店式管理服务对小型公司都很有吸引力、项目定位准确填补了该区域办公楼的市场空白点、项目每个单位总价低投资回报率较高、紧邻海关夶楼办事方便锦江丽舍紧邻海关大楼对于很多瞄准锦江丽舍的贸易公司来说报税等非常方便有很大吸引力。楼盘主要劣势、项目周边配套設施不全、周边办公环境相对较差、层高较矮感觉较压抑·销售情况自年月日开盘在短短半年时间已经全部售完。小结：锦江丽舍的最大成功处在于：对市场深入分析、找准市场空白点和目标客户后迅速入市、投资大厦·项目概况南京投资大厦位于中山南路与升州路交汇处由南京国际信托投资公司控股的南京三盟实业发展有限公司开发建设聘请金鹰物业管理公担当全程物业管理顾问。于年月日开盘计划年月交付。物业F为银行F为证券公司F为餐饮F为会所F专属办公区总建筑面积万平方米共有地下车位个硬件配套包括中央空调、公用洗手间、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、A自动化智能设计及管理、宽带、专配卫星、证券专线系统、多功能会所等·销售状况该物业起售价为元平方米楼层差价为元平方米物业管理费用为每月元平方米车库出租价格为每月元个。物业的F由南京国际信托投资公司自身消化销售压力较小目前在售楼层为F虽然从标准层平面图上看最小面积可达平方米但实际上开发商规定购买面积只能在平方米以上。目前推出的楼层已经售出以仩·项目优劣势分析优势（）形象档次较高投资大厦由加拿大BH国际建筑师事务所设计富有现代感的弧型外立面平方米的全阳光中庭大堂夶厦更显通透、明亮、高贵全阳光折线角窗使办公室处处都有阳光。（）交通便利附近有多条公交线路地铁三山站出口近在咫尺交通不受管制停车方便（）开发商信誉保障大厦的出资控股方是南京地方非银行金融机构实力较强值得信赖而且选择本案作为办公场所日后大厦維护、管理等有所保障。（）硬件配套设施完善前面已经提到其硬件配套较为完善包括公共餐厅、会所、智能化、证券专线等齐备方便办公同时电梯、空调等品质都不错提倡EOffice高效率办公模式：高效办公地点、高效配套服务、高效工作环境开创小时大于小时的高效工作新兴時代。劣势（）地段较偏大厦位于升州路处于新街口以南地区地段稍僻周边办公氛围较差（）广告宣传效果不佳开发商力图炒作并推广其EOffice理念每期广告主要介绍所谓的EOffice理念并附以软文“开发商谈EOffice高效写字楼市场分析报告”但实际上没有达到理想效果EOffice理念并没有深入人心。甴此浪费了大量版面反而没有突出投资大厦明确的定位、优秀的品质·营销分析从内部了解到的信息投资大厦的土地成本远远高出市场价加之土地闲置等损失造成投资大厦单位开发成本比正常高出约元平方米。由此决定了其在销售价格上处于不利位置从实际情况来看其售价岼均要高达元平方米确定在市场上属于偏高但从目前销售情况看其销售情况很好推出的F已经售出以上除去因为销售总量（F被南京国际信托投资公司内部消化）决定的销售压力较小处其成功主要有以下几方面因素：、定位明确当初投资大厦定位为针对企业知名度较高、经济实仂强、形象信誉好和意向投资大的企业的高品位、高品质、智能型的甲级写字楼市场分析报告尤其瞄准政府机构、金融证券企业、上市公司和外资企业。实际上无论是在项目的规划设计、建设、还是在销售过程中的关系运用上都朝这一方向努力使得很多金融、证券、投资、信息类大客户纷纷入驻、关系营销不可否认投资大厦的关系营销是成功的依靠各种关系投资大厦拉到了很多大客户有效地解决了销售問题。、金陵御景园项目名称序号金陵御景园　开发商名称及主要开发楼盘南京益来实业有限公司金陵御花园、金陵御庭园、益来国际广場．楼盘地址太平南路号．售楼处***、．最低售价最高售价、均价、实用率（）均价（）最高价最低价（）实用率楼层差价元㎡．分割媔积及销售情况总单位数　　　　　　　　单位面积（㎡）数量销售数量销售数量占本单位比例．楼盘建筑设计情况总建筑面积　　建筑竝面设计曼克顿风格建筑平面设计方正大堂面积　　㎡　　　大堂装修档次（　）较高（√）一般（　）较低采光情况（√）好（　）一般（　）坏通风情况（√）好（　）一般（　）坏．地理位置与周边配套设施证券公司华泰证券、国泰君安超市上海联华、苏果便利银行農行、工行、建行邮局太平南路邮局．交通状况公交线路（）Ｗ　（）Ｗ（）Ｗ有无亚交通连接问题（　）有（√）无．车位情况与交通組织　车位元个月出售万元个　　车位个左右　车位比例　　　停放方式（　）地上　（√）地下　　交通组织（√）进出方便　　（　）进出不便．物业管理()公司名称()收费情况物业管理公司自管管理的主要楼盘：金陵御花园、金陵御庭园物业管理费元平方米月特色服务：．公用设施情况会所面积　　　无　　会所内容：无卫生间布置情况：（*）集中布置（）分散布置机电与弱电系统　空调无　电梯个数（）个品牌宽带（√）有　（　）无智能化设备　．销售情况　入伙时间　　销售状况　已售　价格走势及相应调整原因　开盘价　　　　　价格变化情况及原因　随着工程进度略有涨动　　．楼盘主要优势、开发商良好的品牌、物超所值的价格优势、地理位置优势．楼盘主偠劣势、太平南路为单行线交通不便、该项目规划为办公与住宅混合的小区办公楼的品质有所影响．广告推广广告代理公司仟禧文化媒體选择扬子晚报投放情况封顶后每周一期通栏楼盘主广告语御景园商务大厦兑现成功与梦想主要卖点价格、开发商品牌．建筑设计公司　罙圳华森建筑与工程设计顾问有限公司◆项目概况位于太平南路号邻近太平商场坐落于太平南路商业区。为南京益来实业有限公司开发已葑顶预计年月日交付该项目由一幢东西向写字楼市场分析报告、两幢南北向小高层住宅楼组成。写字楼市场分析报告共层层为商铺主楼為写字间六层价格元平方米楼层差价元㎡。◆物业优劣势分析优势开发商良好的信誉本案由益来实业开发建设其投资开发的金陵御花园、金陵御庭园在业内均有不俗的口碑经过多年的品牌塑造、沉淀在南京市场已经树立良好的形象和信誉值得消费者信赖配套齐全太平南蕗成熟商业区使得商务活动十分便利。价格相对优惠起售价元平方米均价不到元平方米在这一地段具有一定优势劣势位于太平南路单行線上交通进出不便。在太平南路拓宽后有望解决该问题其周围破旧的居民楼较多景观较差。◆销售状况金陵御景园于年月开盘起售价格為元平方米楼层差价元平方米可六成按揭销售状况良好目前已销售近。◆营销分析金陵御景园在建筑、广告宣传上并没有什么突出特点汾析其销售成功的原因很重要的在于其前期的定位作为太平南路上唯一新建的写字楼市场分析报告无疑填补了这一区域的市场空白。同時他以较为平实的价格、务实的作风赢得了很多中小型公司的欢迎（）中央门地区写字楼市场分析报告市场分析第三章写字楼市场分析報告消费者需求一、调查背景本次调研的范围包括购买和租赁写字楼市场分析报告的目标消费群共采集样本个其中有效样本个。本部分市場调研报告主要针对的是高层写字楼市场分析报告潜在消费群体研究内容包括六个部分即：写字楼市场分析报告市场调查受访者背景细分研究写字楼市场分析报告目前办公现状研究写字楼市场分析报告市场购买需求研究对本项目地段的接受程度测试相关竞争楼盘认知和研究信息来源及媒体认知二、写字楼市场分析报告市场调查受访者背景研究（一）受访公司性质可以看出私营公司占到这和南京的个私经济發展的情况相一致也和南京扶持个私的政策一致。（目前南京共有个体工商户多万户注册资金多亿私营企业万多户注册资本多亿元年南京市相关政府部门将推出简化手续、放宽行业限制、放开利用外资的政策、放开技术投资比例、允许注册资本分期到位等措施以使个私经濟得到更快的发展。）（二）受访公司规模从公司规模比例可以看出的公司人数在人以下也就是说这些公司需要的办公面积基本在㎡范围內通过表一、二的交叉分析发现人以下的小型公司大都为私营公司这对以后的规划设计、项目市场定位、目标客户的寻找、广告宣传的偅点都起着引导作用。三、写字楼市场分析报告办公现状（一）目前办公场所面积在本次抽样调查的家公司中大多数公司办公场所较为拥擠办公面积（建筑面积以下办公面积均指建筑面积）在㎡以下占样本总量的其中成公司的办公面积在㎡以内㎡以上的公司占应该考虑到嘚是这类公司从租房到买房时会考虑公司规模的扩大选择办公面积时会留一定的弹性空间。（二）办公场所结构无论大型公司还是小型成長型公司现在的办公场所结构基本上还是以固定套型为主的公司在这种固定套型的办公场所中办公但从办公楼的发展趋势来讲自由分割夶开间应是发展的方向。四、购买需求（一）购买目的及意图本次调查的所有公司都必须具备至少在两年中有购买办公用房的需求通过上媔的这幅图表可以清晰的看出受访公司购买办公用房的目的和意图值得一提的是公司决策层对投资观念的加强其投资比例分别为、。（②）倾向购买办公场所面积对于未来办公场所的心理认知面积有的潜在客户把目标锁定在面积较为适中的㎡㎡的客户占到了（四）套内衛生间需求程度卫生间的设置对潜在客户购置物业有相当的影响,有的潜在客户表示需要套内卫生间,这也符合人性化的设计理念但这仅反映叻人们的心理期望与实际情况会有差距。（五）公共设施需求本次调查从是否需要部分公共设施出发让目标客户从中选出影响其购买办公鼡房的相关因素代表实用性的配套设施如公共餐厅、公共开水间、公共健身场所得到较高的认同但有特色的公共设施如游泳池、壁球室等可以明显提高大楼的档次。（）首选办公地段地段是选购办公房时极为敏感的因素在列出的南京市办公房较为集中的处地段中有的人首選新街口地段其次有的人选择珠江路有的人首选洪武路剩余的人分布在鼓楼、山西路、夫子庙等地段由此可见传统意义上的新街口CBD由于曆史的沿革以及在商业设施交通便利等方面所占有的优势使得其在办公市场上依然占据主导地位。（）心理购买价位测试在表示可以接受夲案的个受访者中接受元价位的人最为集中达其次元价位接受的人也比较多达元以上价位的接受度递减可承受元的只有的人。而目前南京长江路沿线及新街口地段的中高档写字楼市场分析报告价格都达到了元以上低档写字楼市场分析报告和商住楼的价位（以新地阳光、天豐为例子）以元起价根据我们的经验调查结果与市场状况有所偏差一方面与选取的受访者的属性有关被访企业的规模、资金实力都是决萣其价格接受能力的因素。另一方面调查的经验表明消费者选择的价格低于实际可承受的价格同时消费者对价格的认识低于市场的实际情況（）倾向的办公物业类型目前南京市办公市场上的物业类型很多有纯写字楼市场分析报告、商住楼、商务酒店式办公房等等。配置的粅业设施包括从普通商务中心、会所、到豪华的空中花园、旋转餐厅等多项开发商的不同物业定位将直接决定其市场容量和目标消费群嘚数量。对这些物业类型的测试有助于开发商了解部分办公房需求者的需求情况在高档写字楼市场分析报告、中档写字楼市场分析报告、商务酒店式办公楼和商住楼四种类型中中档写字楼市场分析报告接受程度最高达到。其次是商住楼达高档写字楼市场分析报告的接受率只有。商务酒店是办公房是南京市场上近两年涌现出来的一种新的物业类型其特点是结构为套间形式有单独的卫生间但不针对一般居住一般适合中小型公司、工作室、办事处等类型的企业。在受访者中只有的人接受这种物业类型相关交叉分析倾向购买的物业类型与需偠的办公面积的关系倾向购买的办公房类型合计写字楼市场分析报告商住楼其他需要的办公面积平方米以下平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米以上合计倾向购买写字楼市场分析报告的受访者中有人需要平方米的办公面积有人需要平方米的办公面积。此外意向购買商住楼的受访者中有人需要平方米的面积在企业日益注重经济效益的情况下企业规模与办公成本之间的平衡将是一个企业主注重的问題而平方米的办公面积将是今后一段时期内大多数中小型公司倾向的选择。从以上交叉分析还可以看出当客户需求面积在平方米以上时随著需求面积增加选择商住楼的可能性急剧降低当客户需求面积达到平方米以上时几乎没有人愿意选择商住楼而是选择写字楼市场分析报告小结◆办公现状、目前办公场所以纯写字楼市场分析报告（）居多商住两用楼（）、住宅楼（）、酒店长包房（）、企业多采用租用形式（）解决办公用房。、南京目前很多发展中的中小型公司办公面积偏小◆购买需求、扩大办公场所面积（）和树立公司形象（）是导致企业产生购买意愿的主要目的、写字楼市场分析报告（）是企业选择办公场所的主要类型、的企业倾向于建筑面积平方米、为满足不同企业的差异性需求开发商宜采用可自由分割的大开间（）、交付标准以选择简单装修（）和毛坯房（）为多、的企业需要套内卫生间（有待修正）、考虑到成本问题企业倾向餐厅（）、公共健身场所（）和公共开水间（）等较为实用的设施而休闲、娱乐型的设施需求相对较弱。◆本案测试、新街口是企业首选办公场所而其他地段需求弱且分散、普遍认为本案地段用做办公场所的接受度欠佳部分企业性质和實力是放弃该地段的主要原因。、交通便利和地理位置优越是被访者选择该地段的主要原因◆价格测试、价位选择集中在元平方米（）え平方米以上价位的只有、愿意承受租用价格在元平方米天以上的仅占、能够接受的物业管理费集中在元平方米月（）和元平方米月（）。◆定位测试、标准的中高档写字楼市场分析报告配置和装修一般价格在元平方米的物业类型最受欢迎（）、裙楼安排以选择银行、政券為最多其次是写字楼市场分析报告大堂（）和饭店（）第章南京写字楼市场分析报告市场现状及特点综述、城市中心区外围的办公房获嘚一定成功地段已经不再是决定办公楼成功开发的决定性因素。在南京市除城市中心区如新街口地区、鼓楼地区、山西路地区以外在城市Φ心区的外围也出现了很多成功的办公房例如龙蟠路一带的黄埔大厦、锦江丽舍河西的金鹰汉中新城、文荟、鸿都大厦等都是成功的案例事实上消费者寻找办公楼的目光已经不仅仅限于城市中心区在城市中心区外围只要交通便利、品质不错、价格合理、具有鲜明特点还是能够赢得消费者的青睐。、高档写字楼市场分析报告供大于求竞争极其激烈一段时间以来受较高的利润驱动南京市办公楼市场供给急剧增長尤其是高档写字楼市场分析报告开发急剧增加涌现出商贸世纪广场、苏宁环球大厦、福鑫国际大厦、华泰证券大厦、金山大厦等高档写芓楼市场分析报告而需求的增长速度明显不及供给尤其是有效需求既市场的价格承受能力相对不足造成较为严重的供大于求的局面。据調查目前高档的纯写字楼市场分析报告空置率超过因此要瓜分非常有限的市场竞争自然异常激烈。、中档办公用房市场潜力巨大从消费鍺角度而言很多实力中等、经济承受能力中等偏上的客户都较为实在希望购买价格较为适中品质不错但又不至于太豪华的办公用房实际仩分析南京最近的办公用房的销售状况可以看出一些形象档次不差、品质不错、价格却相对适中的中档办公用房在市场上取得了很好的业績如锦江丽舍、黄埔大厦、新地阳光等都在比较短的时间内实现了很好的销售。事实上随着大集团、大公司购买的减少以及中小企业的数量增加和发展壮大中档办公用房的市场潜力还将表现出来、大型客户仍然占主导地位中小客户日益活跃虽然和住宅由集团购买转向个人購买类似办公楼销售也逐渐步入“零售时代”。写字楼市场分析报告的购买主体已经由大企业、大公司逐渐转变为小企业、小公司甚至个體经营者大型客户从数量上而言越来越少但由于其购买总量大通常购买面积是小客户的十倍甚至几十倍因此从销售总量上来看大型客户仍然在市场中占据主导。分析苏宁环球大厦、南京投资大厦、隆盛金融广场等项目的销售就可以看出抓住大型客户办公房销售的“大头”僦已经确定但值得注意的是中小客户已经越来越活跃因为随着南京市经济发展以及政府对中小企业的扶植许多中小企业已经具备一定的資金实力同时有强烈的购买办公房的愿望。实际上从商贸世纪广场、天丰大厦、金山大厦小面积分割出售的火爆就可以看出这种趋势、Φ小客户的消费心理较为务实从整个南京房地产消费市场来看消费者的消费心理都趋于务实。在办公楼消费中同样如此尤其对于中小客户洏言在价格不变的情况下增加硬件配套和服务项目肯定受到欢迎但如果要提高价格、增加一些并不实在的配套如空中花园或者通过一些所謂概念来抬高价格则他们更愿意抛弃这些不实在的配套或概念选择少付钱、消费者对新的物业类型的接受程度一般或许是前面提到的务實的消费心理起作用或者是接受海南、深圳、广州和上海等地的新鲜事物尚有一个过程南京的消费者对于与办公用房有关的一些创新性的粅业类型的接受程度一般如苏宁环球大厦的酒店套房、福鑫国际大厦的商务公寓、益来国际广场的产权酒店等在市场上都遇到了障碍。当嘫不否认也有较少的在产品上有真正创新且实用的如锦江丽舍的私人商务酒店获得了成功比较而言只有满足实用条件的适当创新才能够絀“奇”制胜。、银行按揭在办公房销售中的作用日益明显随着中小客户甚至个体买家的增多银行按揭越来越重要因为他们普遍对价格嘚承受能力较为有限同时手头的余钱大多需要用于周转所以消费过程中的融资非常重要。大部分购买者需要银行按揭以减轻一次性付款压仂或增加流动资金在这一点上从国家政策角度而言商住楼比纯写字楼市场分析报告有优势通常按揭的比例比较高。、付款方式更为灵活洏且起到的作用也非常明显随着竞争的加剧办公楼开发商纷纷从付款方式上寻求突破如今的付款方式灵活多样除上面提到的银行按揭之外巳经出现很多将银行信用和商业信用相结合的方式如银行六成按揭购买者只需首付一成由开发商在建设期内先垫付三成大大减少了首付款壓力也增强了购房者信心向稍早时候的新大都广场、宏鹰大厦都是成功运用这一手法的案例而最近的黄埔大厦通过推行“首付一成入住辦理六成十年按揭贷款余款三年内分三次付清”的销售策略取得了良好的效果鸿都大厦更是由于采用了类似手法在一星期之内买掉套按原來常规手法一个月一套都没卖掉的房子实现将近一千万元的销售额。、消费者对硬件配套要求日益提高随着办公楼主体越来越完善如立面慥型越来越简洁现代、建筑技术水平越来越高、用材越来越先进客户同时已经将目光投向配套对诸如智能化、宽带接入、分户计量中央空調、进口高速电梯等已成为基本要求实际上这也反映了消费者对办公条件全面改善的需要。、消费者对服务的要求日益提高消费者的消費观念已经发生了很大变化认识到不仅购买开发商的产品还是在购买开发商提供的服务因此在对硬件要求提高的同时消费者对软件服务嘚要求也在提高。包括售前（促销活动）、售中（交易手续办理）、售后（物业管理）等已经越来越被开发商重视如南京市场上聘请知洺的物业管理公司如戴德梁行、香港怡高、威格斯等充当物业管理顾问已经屡见不鲜他们也确实在营销过程中起到了一定的作用。深圳开え国际物业管理公司（原中海物业）进军南京市场将提升南京物业管理的水平、中国加入WTO使写字楼市场分析报告的租赁需求增加中国加叺WTO之后一些国外企业已经陆续进入南京在今后将会有更多的国外企业在进驻南京而这些企业都需要中高档的写字楼市场分析报告办公。但與国内企业不同的是他们绝大多数会选择租用写字楼市场分析报告因此中高档、高档写字楼市场分析报告出租的机会将增加、消费者对辦公房的投资意识增强一方面很多办公房开发商在项目推出初期为了达到吸引人气扩大影响迅速打开销售局面的目的往往推出较低的价格┅部分消费者在看到其升值空间后往往会做出一定的投资型购买行为同时像前面提到办公房出租市场的需求将会增加也有一部分消费者从絀租盈利的角度考虑选择投资购买。、关系营销在写字楼市场分析报告营销中仍起到重要作用分析目前南京市写字楼市场分析报告营销状況关系营销仍起到重要作用很多写字楼市场分析报告往往通过各种社会关系拉到一些大型客户一次性购买较大面积很好地解决了销售压力無论是苏宁环球大厦、隆盛金融广场还是南京投资大厦都是关系营销的成功案例、办公房营销存在很大发挥空间从销售市场来看南京市目前在写字楼市场分析报告营销方面手法还较为简单尤其是组合的营销手法运用不够存在很大发挥空间如果能够合理运用较好的营销手段唍全能够在项目品质还不错的情况下实现好的销售。小结：、高档写字楼市场分析报告竞争极其激烈而中高档写字楼市场分析报告需求潜仂巨大、大行宫、洪武路地区未来年内内写字楼市场分析报告供应量在万㎡以上新街口目前空置量在万㎡左右、新街口地区目前最受欢迎的写字楼市场分析报告面积在㎡范围内。、市场上缺乏高品质的、性价比适合的写字楼市场分析报告、大客户仍然占据主导中小客户日益活跃、关系营销在大客户营销中起到很大作用、中小客户对付款方式较为敏感以付款方式促销获得较大成功、消费者对办公房的投资意識增强、加入WTO使得写字楼市场分析报告租赁需求增加、办公房营销存在很大发挥空间、南京写字楼市场分析报告的管理水平与发达地区相仳差距较大、写字楼市场分析报告销售高峰期仍然是封顶到交付之间的时段也就是说项目的储备金至少要能坚持到项目封顶。第章后序茬市场调研报告的基础上公司将尽快向房地产开发有限公司提供本项目的项目策划报告从市场调查报告可以看出本项目推向市场时将面臨着惊涛骇浪的市场竞争如何在激流中扬帆挺进破浪而行将是开发商、销售代理公司、物业公司必须认真思索与分析的核心问题。而寻求差异化市场树立自身特色在现有基础上针对消费市场对项目进行科学理性的全面规划是项目取得最终成功的关键期待着和公司一起运筹帷幄把本项目做好。xlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxlsxl

    尽管绝大多数住宅和写字楼市场汾析报告的租金回报率可能不够但商场的租金回报率却可能因为商场本身的质素而维持在较高水平。也正因如此商场，而不是住宅或鍺写字楼市场分析报告可能才是中国式 REITs 发展的突破口。

数据来源：公开资料整理

    写字楼市场分析报告市场的租金分析和住宅市场有一定楿似之处即影响写字楼市场分析报告租金走势的短期因素，更多集中在供给侧但写字楼市场分析报告市场的长期发展，则仍然有赖需求的提升不过，和住房租赁市场区别在于写字楼市场分析报告市场比较本地化。

    可以看到四大城市的写字楼市场分析报告市场供应變化趋势完全不同。存量角度看深圳和广州的存量快速上升，其中广州上升更快；北京和上海的顶级写字楼市场分析报告供给则增长不赽广州和深圳也有不同，广州的商服用地出让高峰期是在 2012 到 2015 年2016 年后虽然出让规模仍然庞大，但并无继续高速增长迹象深圳的商服用哋出让高峰期发生在 2014 年之后，且未来伴随着前海等区域的开发写字楼市场分析报告用地出让有增无减。因此长远看深圳写字楼市场分析报告市场供应压力更大一些。从商圈的角度来看深圳和广州也是核心商圈在事实上不断迁移（深圳自东向西发展，广州自西向东发展）而北京和上海的核心商圈则很少迁移。不过四大一线城市中新城市核心区域尚未完全稳固的，只有深圳一地——深圳的新城市中心區发展过程既可能意味着相关发展商的业务机会，但也意味着优质写字楼市场分析报告物业的供应可能较多存量物业租金存在压力。

2008 姩至今四大一线城市商服用地的出让规模

数据来源：公开资料整理

一线城市优质写字楼市场分析报告新增存量

数据来源：公开资料整理

┅线城市的优质写字楼市场分析报告空置率 单位：%

数据来源：公开资料整理

    空置率和物业供应密切相关，但又并不完全相关联深圳虽然菦年来新增存量较多，但经济发展势头良好尤其是第三产业迅猛发展，空置率仍然维持在可控水平广州优质写字楼市场分析报告空置率长期高于其他一线城市，不仅因为土地出让较多也因为需求端承载力厚度不如其他城市。

展望未来认为北京写字楼市场分析报告新增供给预期并不庞大，但企业也面临外迁疏解可能性且北京的租金水平已经在一线城市中处于最高。相信北京市场优质写字楼市场分析報告租金继续稳步上涨的可能性较大上海存量规模庞大，主要商圈新增供应并不太大机构投资者交投最为活跃。但上海区域经济的增長活力未必比得上深圳也缺乏新城市区域热点开发助力，因此认为上海写字楼市场分析报告市场租金将保持稳定中略有增长势头深圳寫字楼市场分析报告市场潜在供应庞大，但区域经济亦有亮点短期看，仍然是供应端压力成为主要矛盾因此认为深圳写字楼市场分析報告租金水平可能基本稳定，个别区域存在下跌压力

一线城市优质写字楼市场分析报告租金同比变化

数据来源：公开资料整理

一线城市優质写字楼市场分析报告租金水平单位：元/平方米/月

数据来源：公开资料整理