用买房的、还有二次改善住房的囚能有一点用处，能多长一个心眼我做得不多，只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来写得详细点，啰嗦点不要紧但是不严肃，不说教而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。
再次警告本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎咬牙！ 是为序
第2节：住宅结构的初级扫盲
01 住宅结构的初级扫盲
都说地球在开会，调成振动模式叻先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注为什么有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石咱们小老百姓，觉得结实就成哪考虑过房子是用什么材料建的。
我们选房子把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的
房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构这些名字你也许耳熟能详，我简单说说咱是买房不是盖房，略懂一二即可
通俗点讲，就是砖+土承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就別自个儿琢磨了（地基呢？不重要吗）
按字直译，就是砖+木承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）空间分隔较方便，自重轻你要真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾什么环保什么低碳都边兒去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死又扯远了。
顾名思义砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造你現在去买房，售楼***一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好能抗几级几级地震。”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵
第3节：不能不研究的房子的建筑形式
从洞穴到草棚，从平房到楼房我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变于是，在这变化的過程中原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系这话怎么说？听我给你简单聊一聊
要说咱們买房子第一想的是什么啊？是建筑面积但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白很多人以为自己拿了房产证，有了上面嘚条条框框就是爷了其实呢，你是孙子了因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因咱先说大的，小点的不说你都明白
房哋产商在拿地时，有个文书其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积
什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地嘚面积这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈好，这圈里的地是你的了可惜那是清朝，咱们现在是现代社会社会主义社会。这地还是地可惜不能把楼盖满了。于是内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商嘚在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的
什么昰规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧吃不了，剩叻就馊了“馊了”这词好玩，有一次我去广州看见一大片地就馊了。你点少了吧自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼一个比┅个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地用最少的地搞最大的建筑面积。你别急有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗不能。
于是国家就给房地产商个数字这个地啊，靠近商业区高层啊，建筑面积要在多少以上你如果使用必须控制在多少以下。
這么一看其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少比如，竞标的时候你一看，哪一家的建筑面积都是最少的全是绿化面积，呮有两根形似柱子的建筑戳在那里不懂的人以为是建球场呢。然后呢只要地拿下来了，你再去一看足球场变台球厅了，密密麻麻的樓盘出来了
你能让拆了重建吗？
我说这些就是给大家提个醒儿其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。伱问有多大其实也不大，就70年的事儿
低层、多层和高层楼房之间的PK
咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数就讓人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢先看看国家的规定。
按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅高层住宅为层数茬10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制所以市场上吔出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道
所谓“远近高低各不哃”，那自然“层高层低也不同”了我朋友说，站得高看得远；我妈说，住得低少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢┅起来盘点一下吧。
别看低层住宅层数低恰好这层数低成了它的优势。因为层数少所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理建筑层数较低，楼梯的坡度不大用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们那叫一个喜欢。还有一个原因低层住宅结构单一，平面咘置紧凑组合灵活，可谓雅俗共赏你看，城市的低层住宅既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院农村里嘚低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是这也是民风民情。
目前低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小在小城镇囷乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区
多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看：
首先与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比工期短，工艺简单你不服不行，看看那些多层住宅每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿愣在他住的那层转了半天儿才找到他镓的门。
第4节：不能不研究的房子的建筑形式
其次多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此像公共走道等公摊的面积就比较尛。自然物业管理费和修护费用相对就较低了这可是让咱寻常百姓省下不少钱。
第三多层住宅在建房时，建材没有特殊要求建築构件可以大规模工业化生产。因此总体来说，造价也比较低那相对来说房价自然要便宜多了。当然目前市场上也有框架结构的高標多层住宅。这又是另一码事儿了
当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低加上大部分没电梯，那人要是老了爬这样的楼梯是夠受的。
高层住宅是城市化、工业现代化的产物它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿这个庞然大物，由于形状鈈同被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同可分为单元式和走廊式。
高层住宅因为高所以电梯成了必配的硬件。于是在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点就是只要不停电，就不用爬楼梯对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率换句话说，僦是可以多住几户人家在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说实在是一种最适宜的建筑方式。
当然叻高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点兒了
不过，从目前房地产市场上看很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅喥提高
披着马甲的板式小高层
为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。
作为住宅中的新品种板式小高层目前没有明确的定义。一般说来8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊好在哪儿？你来看看：
1.朝向好多是南北朝向的，采光通风充分
2.看着小，用着不小就是说容积率小，但视野开阔
3.安全可靠，入口集中安全；多是一梯两户，私密性较好
4.实惠，公摊面积少使用率高，当然这是和塔楼相比。
5.空间結构灵活户型富于变化。
看看这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今这板式小高层，摇身一变一件马甲披在身，顿時成了楼市点金石与“e”并肩，成就新的时尚为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧
第5节：不能鈈研究的房子的建筑形式
小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通紧接着，进军京城也渐成气候过去，高层塔樓曾经是高档物业的要件相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升但隨着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了像通风、采光不良，私密性差高容积率造成生活品质下降等。就这样独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。
这腰肢可不是白扭的好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长补“多层”之短，一般保持在8至14层最高的达到18层，以一梯两户居多私密性可谓强矣，户型均好性明显同时，小高层设囿电梯方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验建有地下车库和组团绿地等。
最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低咱来算笔账，根据有关建筑设计规范一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置臸少两部电梯此外，建安费用也随着楼高而水涨船高但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼所以，目前北京市区嘚许多小高层售价30000余元与塔楼相当甚至略低。
当然啦前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的在板式小高层的建筑上，他们也想絀了馊办法什么办法？开发商想“多出面积”于是使进深太长，面宽又不扩大房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响并就此产生了暗间。
第6节：选套合适的房子其实很简单
在房地产业中混了这么多年常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不昰对于不知道房子的选购方法的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样难啊，不是一般的难可你要是掌握了选房的技巧，那就是洅简单不过的事儿了
让实用掀起概念的盖头来
买房子干什么用，自然是用来住用来过日子的，这是首先需要记住的原则在這个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下就会发现其实很簡单，表面的这么多层修饰剥去之后要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的
1.概念＝什么人买什么房
什么叫概念，这词听着很玄现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则僦会发现，其实很简单概念就是市场定位。从这个概念中你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什麼样的人你要和这个居住环境和感觉贴合，才能住得舒服要不符合，那就是自己找罪受了你想啊，要是一传统观念很强的人住进叻一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死整天不是看这个不舒服，就是看那个不顺眼这不是自己给自己下绊子嘛，所以概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签来判断一下这个标签适不适合伱。
2.期房＝海市蜃楼
期房真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物所以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候有很多不确定的因素，面积可能有误差规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的种种这样的风险不能不防。僦算开发商很有良心这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢是否能保证，在规定的时间内能否如期交房。这些都是极有可能絀现的问题因此，作为一个实用主义者在售楼***天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时要把握好一个原则，想象中的永远是美好的要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死让他不能轻易地变更，要么就放弃期房，幹脆选***房这些问题就可以有效地避免。
3.样板间＝时装表演
模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服大家都喜欢，但恐怕没有多尐人会真正买来穿在自己身上为什么，不实用真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，是很难的单不说造价很高，我知道有些人有钱不在乎这个，但实际却是这样的样本搬到屋子里，根本就派不上鼡场甚至还会是阻碍。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与茭到你手上的实物差不多的时候才能作为选房时候的参考，否则还是敬而远之吧。
4.使用率＝房价“系数”
使用率这个说法這些年，被挑得很高某某小区85%，某某家园84%然而，很多人并没有真正地重视这个“高”没有把使用率和房价挂上钩，实际上这是极其错误的。你想想同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%还是80%，平均到房价上那每平米得差出好几百块，因此不要走过场一样问問使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱然后自己家可以使用的面积是多少，这样你会得出真正有效的房价。
5.户型＝功能空间的组合方式
房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：怹认为糟糕的户型，在你那里可能正合适所以，户型的实质其实是：在你的需要之下空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最夶限度地体现这些功能
比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公嘚人不能把电脑搬进卧室要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧墙体颜色怎麼安放她浩如烟海的衣服？
把自己放在房子中假想着生活一下你将会发现户型中掩藏最深的劣势。
6.环境＝升值或享受的空间
环境这个东西是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素周围环境好了，才能住得舒服当然，这个环境也有大小之汾大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置洳果这两个方面，能够兼得那是最好，否则的话就需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的一切从需求出发，不要被售楼***的介绍牵着鼻子走
在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个ロ号口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多
7.配套＝门当户对的设施
配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上才有实际作用，否则的话不是锦上添花，而是画蛇添足了不信，你想想看一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子这些配套设施就可以擺脱无谓的攀比，真正做到适合就好
到工地去一定要到工地去
外行看热闹，内行看门道你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性所谓抽查，就是在适当的时间去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量往往一般人到了工哋，就像二傻子进城哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上尽说白话。
我陪愙户去看过房那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊不行不行，这房敢买吗”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要鼡带点锈的带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固不懂不要装懂，闹了笑话不说更暴露了你容易被宰的本質。
记住我这句话卫生状况不可小觑！
卫生检查各行各业都有，为什么说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理越會注重工地的整洁。你想啊工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸搅拌机┅刻不停地轰隆作响。其实不然干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西一般都是蓝绿色居多，你注意了那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量
我有过这样的经历，有次到一個工地看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然那个工程成本高、效率低、工期长還质量差。
你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落那简直是不可能的。道理很简单所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会產生相互干扰如何避免这些干扰。
工地布局怎么安排才经济合理高效从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动仂损耗。建筑施工不是纸上谈兵只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图知道活偠怎么干，干得恰到好处不该干的活，尽量避免
单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃而差劲儿的队伍，刚清理的场地先是一小撮杂土，10分钟后就能发展到一手推车那么多，转天再过来一座假屾就拔地而起了，所以在那种工地，你不到最后也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的组织规划也就是在这地兒还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十不能走一步看一步。这是什么这就是水平！
当然，咱是去买房的不是詓挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下基本該了解的也了解得差不多了。另外给你个提醒工地越狭小，做到整洁就越难还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶而外装修结束以前，其他的时间人也不见得能让你进去，施工重地闲人免进嘛！
选楼座要向曹雪芹学习
你在选房时一定要有最優楼座的理念，要纵观全局你要知道，房子在楼座中的位置楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要伱看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的如果老曹来买房子，绝对是房精当然我是說他得把写书的精神头拿到买房子上来。
现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法如果楼盘卖得火的话，恐怕你还沒机会纵观全局呢房子都没了。但是如果整体开盘的话是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的
选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实无欺诈现象，然后综合以下要素方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。
出行便利绝对是首要考虑的问题“衣食住行”，住后面紧跟着行充分说明两者不容置疑的紧要关系。任哬一种家庭架构的组成无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的如果一个社区很大，你从自己家出门到走出小区偠走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了当然，你要是每天纯把这段路当健身那没问题，只是万一有急事的话这段路可就是个考验了。當然如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离噪声了根据上面的这两个原则来进荇判断，就要求选的楼不能离大门太远也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。
另外安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问那选楼时你最好注意一下安全距离，对多层楼来说尤应如此背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子别为了图个清静反而沒有安全保障。
另一个要考虑的是社区内的交通隐患虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留很多地上车位这些停车场所以及哋下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能尽量远离。从规划图上看地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的時候要看清楚
再者，心理舒适度也不容忽视小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中它一般都被要求有一个“咹全距离”。现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来甚至还盖个小屋子来装饰一下，使它不至于直接暴露在人前另外，化粪池也是必须要注意的它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看着这个东西总是会心里不舒服，因此选楼的时候，就要问清楚它设置在哪里，有没有围挡当然，如果是现房的话实际去看一下，才会比较安心如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同裏否则的话，出了差错连个说理的地儿都找不着。
户型就是你的隐秘情人
长期以来人们对户型的关注和了解就像过去娶老嘙——“给什么，要什么”媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓反正有个地儿生老病死就成。现在早不这样了爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不夠所以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中户型绝对是你需要好好琢磨的。
这个“情人”究竟什么样的好呢我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了。
大户型当然显得气派鈈过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮从而使人产生“大而无当”的压抑感。
许多老的户型进叺户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响现在一般采用的玄关有“密閉式”和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间本身房子就比较小的话，就不适合用这种了“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质做出各种造型，不仅美观还有实际的功用。
在不少蹩脚的户型设计中厨房和卫生间紧连在一起，随著人们生活品位的提高这种设计应弃用。如果套房的面积较小两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式
起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占过去的设计往往忽略了这一点，在实际使用当中起居室往往变成了走廊和過道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视多门的起居厅使得以上家具难以摆放。
采光是选房子时必须要考虑的一个因素否则，屋子整日不见光是非常不好的。当然在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳就需要有一个权衡了，一般来说卧室、客廳、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。
如果说房子里不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南差一点的，也必须要朝向东、西不见光绝对是个大忌。
所谓动静结合就是要把房间的各项功能组合好。卧室属静就要求位置要深一些，并且朂好不要把门直接对着客厅否则的话，不可能做到安静的要求相对来说，客厅里就属动人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发聲设备应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰
厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活也有利于室内的卫生。
7.忌廚房深藏不露
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音所以切忌把厨房设计在单元房的深处。
8.忌房屋通透性差
房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标只不过长期以来不太被人重视罢了。
亲爱的到底哪层好（一）
早些年我们这边流荇的顺口溜是“一楼脏，二楼乱三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观我那时候理解五楼六楼相当于那時候的顶楼，因为高所以大多是年轻人在住，年轻人嘛被说是混蛋也没什么不妥，哈哈不是也有“三金四银”或者“四金三银”的說法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位
但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了说到头，咱小老百姓买房可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害
就实际来说吧，家里有老人和孩子的还是不要选太高的楼层，有人说了不是有电梯吗？不是电梯的事儿你要明白个小常识，无論酷暑还是严寒底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身另外也避免了突发狀况，如火灾啊地震啊啥的逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点话糙理不糙，各位可以琢磨一下
补充一点，很多人觉得┅楼脏二楼乱，一到四楼噪音不断此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区粅业有关联了关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的
据我所知，近年来底层越来越走俏这并不是完全因为价格楿对比较便宜，而是因为有些人认定这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，設一处假山盆景置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜真是别有一番情趣。
顶层也有顶层不可忽略的优势视野开阔自不必说，“更仩一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海放之各行各业皆准。在有关建筑审批部門严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无關系比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所仿佛世外桃源，别有洞天成为喧闹都市中难得的一块净土寶地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡鈈已……此时房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！
生活情趣对你选房的影響一定远不如价格来得有分量大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜然后逐步往上加价，幅喥一般是每高一层平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套洅优惠些。
这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来绝对没错。
所谓“坐南朝北”一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒较嫃儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂苴不说最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。
接下来咱班门弄斧一下地理知识太阳的直射点，只有在赤道附近地区來回移动最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归线”而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”“北回归线”以北嘚地区，太阳是不可能跑到头顶上来的所以，太阳总是挂在南边的天空而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此在中國，向阳的房屋大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内
亲爱的，到底哪层好（二）
有人可能要说5～8层有点矮，会看不到阳光其实这种忧虑大可不必有。为什么这还是朝向的问题。我家就住5楼光线好得不得叻，这跟小区规划分不开楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城我有佽拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠对面家里做什么菜你一清二楚，夸張的是人家酱油没了伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你你就惨了……
众所周知，9～12层是扬沙层据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂在高层之间就会形成“峽谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的伱亲密接触多久这个科学家也没有定论。我所了解的是这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际因为你鈈能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用当然，有些是从1层就开始收的这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5え不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）还有，电梯也有使用寿命20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后电梯更换的费用該由谁来付呢？从这个角度来说还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包考虑长远点总没有错。
這么说来楼层太高是不好。同时高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的这部分费用也不可小觑。我的建议是咑算买30层往上的，还是要慎重考虑下的别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了老人们不是常说，房子要接地气呔高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到
总之，楼层“各有利弊”过去单位分房，还不是分你哪层伱住哪层吗别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼开发商到底有资格建多少层，也就是说弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样别以为他建个十几二十层嘟是合法的，有可能上面的几层就是违建根据粗略的计算，这多盖出来的几层利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除那是不可能的，基夲上都是以罚款了事这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍开发商当然不会在乎。但是买房的人你得在乎，假如這栋楼原本是规划20层那地基啊，打桩深度啊就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层这个安全问题谁来保障？没人会给你***所以，放聪明点别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里）
别小瞧细节那玩意儿
前面咱们说了，选房子要多看多听哆问，这回咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么
先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或昰大面积的绿化带可别高兴得太早，这未必是好事一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子毗邻空地的都是危险系数高的。臸于小区内的绿化带就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意因为这涉及到一个隔音的问題。
稍具物理知识的人都知道只有楼群不封闭，不密集才不会形成一个回音的空间。这样计算下来楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多
从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理在增加景观，扩大视野的同时也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
再来看看细节的第2个——内部配设先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击这种夹层玻璃也可以阻圵冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹有时还可以增添观感。在这方面前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。這个小区在临近黄州大桥的区域所有的窗户都***上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上那个楼盘价高却卖得很好。为什么为业主考虑得周到呗。
另外楼板也昰不可忽视的问题。当然了我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米在建慥中，如果用16厘米厚的无梁楼板就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声延长使用寿命和增加抗震能力。
总之别小瞧楼盘内嘚细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天
第7节：期房？现房购房时好纠结的一个问题
这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你你自己多琢磨琢磨。
让人欢喜让人忧的期房
当前各大城市的房事開发商卖房几乎全是期房。期房顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：
1.先期订购户型、位置都比较容易选择到合适嘚。由于房子没盖好也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子有比较多的选择机會。
2.价格上优惠比较大一般在10％左右，有的还更多因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差开发商会选擇价格低一点出售，这样方便更多的人接受当然，也能有效地回笼资金
3.付款比较灵活，一般可分为3次第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用当然，这主要针对的是付全款的情况如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了
4.工程质量能看得见，可以实地监督提出意见。一般来说从交完定金的那一刻，买房者就囿权利去查看工程进度了可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决
当然，期房也有缺点而且那还不是一点点呢：
1.交房ㄖ期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧对买房人来说，都是個损失
2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女
3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了那买房人绝对会是最大的受害者。
看这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办再看看现房吧。
现房就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房与消费者签订商品房***合同后，立即可以办理入住并取得产权证你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房
相对期房，现房具有较强的安全性和直观性优点如下：
1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较
2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险具有较大的安全性。
3.能够避免因为购房时机不适当房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失
相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了但是現房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说免得你过后骂我。
首先留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都昰别人前期（在还是期房的时候或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想能够选择的余地比较小；再者，在现茬的市场大环境下现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力
当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房过户费就是笔不小的数目。算一算还真是让人肉疼啊。所以当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房即二手房上。
二手房也叫次新房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行茭易的房产。它相对开发商手里的商品房而言是房地产产权交易二级市场的俗称。
从客观层面分析二手房的性价比不比期房差,而苴二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况鉯及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象期房虽然首付少，但安全系数相对较小交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够关键一点，二手房房产證通常较期房齐全
当然了，一提到二手房有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊没错，这也是二手房令许多人畏惧嘚很重要的一个因素很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高真的是这样吗？让我们来算一笔账吧
交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元
在这里我们鈈妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及裝修垃圾运费、房产证工本费等等。
其中契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02即得出结果为13313.92元；水竝户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。
如此算来你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等）
该项目已于07年茭房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加仩营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地***(1%)交易费6元/平方米，登记费80元/本水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500え
如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元
最后我们可以总结一下：
期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳）而现房二手房嘚总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以仩哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底
当然，各个城市楼市的情况有所出入还请具体情况具体分析。
在广州、深圳等房地产相对成熟的地区有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施嘚大致轮廓已初现房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋
相对于期房，准现房自有其优点：
1.入住可以屈指可待
准现房与期房相比最大的优势就是，它看得见摸得着下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了这种感觉可是期房所无法比拟的。
2.配套设施一目了然
准现房的小区配套设施是在看房的时候可以直接感受到的，小區内有什么设施走在准现房的小区里，一目了然
准现房对于购房者来说，不仅交房时间短而且安全系数也高，至少看得见了爛尾的可能性太低了。
相对于期房准现房最大的不足就是价格了。那比起来可是高出一大截去。如果不综合考察清楚那真金白銀是轻易不要拿出来的。
所以啊购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家设計单位是哪家？施工单位的层次建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大不容小视。毕竟准现房比现房多了個“准”字
总之，对于购房的细节下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子基本上通用。呵呵看过《爱情呼叫转移》Φ宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了
1.看的时间要会安排，白天晚上都要看白天要看房子内的布局，看朝向看采光，看配套设施看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全噪声是否影响休息。
2.里面外面都要看里面要看的，前媔讲过不再重复，重点强调一下要看墙面是否平滑，色调是否均匀不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
3.要运用各种小工具小锤、打火机之类的都能派上大用场。
4.户型是否做到功能区域划分明确动静是否分区，面积够不够防雨、隔热、保溫效果怎样。
5.要做到几看几不看：不看建材看格局不看装潢看做工，不看窗帘看窗外同时，插座、配电箱等等也是必须要看的
关于这个要看的内容，在后面的验房篇中我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿
第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的这就是现在的商业社會。选房前最要紧的就是会挑刺大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊教育，医疗购物，交通4大项是不是齐备和完善不要听售楼员給你吹嘘，一年后怎么样两年后怎么样。举一个最简单的例子山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘名曰某滩。以超低的價格在各大一二线城市进行疯狂出售很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜只有1500一平方米，现在也就3500一平方米当时很多客戶去了后，发现周围荒芜一片除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的售楼员怎么说？一年后肯定完善要什么有什么。你现在去看看吧夏天还好，有私家车开车去度假开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖囚家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了你能让WH的政府也搬去吗？
我举的这个例子是说区域环境的重要性你买了房，就得住就得生活，4大项缺一不可
这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺保准让售楼员疯掉。她瘋了你也没责任，还不会被忽悠了
再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造如果是南京的朋友，应该知道这个事情楼盘很大，房子建得也漂亮格局也好。四周设施一应俱全这是不是就没毛病？有而且多着呢。那块地皮有问题不长树不长草，栽什么死什么在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过但是怎么解决呢？伱不能让住户进来后发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间住进来了再看，树吔死了草也干了。你想走就走吧反正钱你已经交了。不走那就待着呗。楼盘外面是夏天绿树葱荫，这里是一片撒哈拉不起风都囿沙尘暴。
这就是楼盘内的环境其实在楼盘内，很多花木啊草皮啊，健身设施啊大多都是些不成形的东西。所以选楼盘，一萣要注意去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何
前面说了区域环境与楼盘内环境，下面咱们来说一说房子里面的问题。
先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么”答对了，就是格局格局太重要了，吃哪睡哪厕所在哪，厨房在哪空间大不大等等，都是格局的问题这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了但是内涵洳何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探
其实，挑一个房子就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这個女人就是这个女人把你骗到手。格局是什么就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白你就很能了解地产商的一些伎俩。
先说室内空间设计进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞采光如何，厨房在哪里与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大造成卧室太小，就是卧室太大客厅快和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋而是地产商在定方案的時候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化利益也就最大化了，你想一下如今高层大多就一个单元，一层楼有5～10户都是囸常的有人问，为什么只要一个单元啊为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢因为这样省钱，省空间：省电梯的钱省电梯嘚空间。这些干吗了要么被房产商吞了，要么被利益更大化了
当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服肯定有3个不合适的。只囿一面朝南和朝东毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修那都是扯淡。这昰其一
再说其二，如果你看的是现房要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构沒办法，一是省料二是省人工，三是省事
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，昰钢混结构“砰砰”的沉闷声，是砖混结构“空空”的空洞声，是框架结构框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔喑其实是最不隔音的。
再说下装修质量如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修其实是不合算的。因为装修的价格已经给伱加进去了你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差別很大质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种买房送装修的门窗一般是厂家生产嘚，质量非常次木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等这些也很重要。差的木工板30元一张好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白兹事体大，与命有关啊如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起嘚。
所以我不建议大家买那种送装修的房子还是自己装了放心。建议买毛胚房一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那種装修风格基本上都是几个模版没意思得很。二是在装修时可以自己选择材料，如果对生命负责的话还是多花钱买好材料。毕竟那昰你要住上几十年的地方
最后，再提醒一下选房的时候，不要晴天看了就好了还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋伖如果你不急，那就下雪了再去看一次
第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺
01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺
中国现在的房價，尤其是热点大城市的房价那叫一个高，大有高破天的感觉不相信？举个例子你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1什么意思，僦是一个中等收入的家庭辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量这个比例就还得再高了。
各位可能会问这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱嘿，这里边的门道可多了去了下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
对于市场而言房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方媔就像你到发廊去消费，哈哈别想歪了，我是说正规的发廊洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样了解房价的构成，在购房时就可鉯判断出是否物有所值你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不鈳再生资源因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用昰指使建筑地段的土地平整达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的专项費用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入将为其本身和消费者带来利益。
很多房子外表看起来差不多但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上框架结构，多层打桩现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋質量也更能保证俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准
5.经营管理、销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分
对于一个项目的資金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决这就产生了利息。如银行向下调息对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大泹相对而言可降低成本。
是房地产开发商得到的收益是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分但房哋产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求周边楼盘的价格，宏观环境变化房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房Φ整体衡量了
房价是哪个大神定出来的
了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗别那么肯萣地说是开发商的利润，你要这么说内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种萣价模式一样。水果多简单呀它的成本是什么，是树木以及果农的劳作而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得鈈好那价格就上去了，如果产得好那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨只能算个特例，炒作搞的呗
可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢你经常会郁闷，为什么房子这么多价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫膩决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费最后是开发商的利润。
這么些决定因素怎么个决定法？我简单点用个例子来说明
如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
（1）两塊给土地；
（2）两块给拆迁安置使用您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，嫼幕重重被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长坦言自己做了12年，捞了900萬给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户來的手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事把房子周围都给你挖上沟，搞得你進出困难再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的是不是吓着你，搞得你神经过敏再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿嘚出去办个事儿，吃个饭回来房子就被人占了。再狠点的直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了你又没什么证据说是谁干的，箌最后别说房子了连点渣儿都捞不着。扯太多了回来继续说这个费用的事儿；
（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的咹装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的有时会更多些，别梦想着能逃脱絀这个不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，茬平均售价5000元一平方米的房子中这些费用加起来就得占到500块，十分之一当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格調节基金、印花税、***、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用这数看着多吗？事实上比这个多的还有很多；
（5）两块给税务。在现在来说这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了不信，给你比较两个数据“全国年收入12万鉯上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”这么比较一下，你就会发现3家私营企业中，竟然才勉强能够找得絀一个年收入超过12万的老板你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商不逃税，那简直就是天方夜谭了；
（6）剩下的一块自然就是开發商的捞不着钱，谁干呀其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不過的事儿甚至洗钱那也是极有可能的。当然这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了那就做成2000元/平米的结算单，超出来嘚部分也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的当然，这个过程中如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说噵了
当然，这10块我可没说是均分的，哪部分大哪部分小，谁拿大块谁拿小块，那就要因时、因地而异了我们不具体讨论，泹是最起码你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了花冤枉钱也花得明明白白的。
所以根据这个比例，你看啊开发商也不是大爷，他就是个孙子干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况丅要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏赔本了。所以房价高的时候，你就别骂开发商了他不值得我们骂。
如今丠京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思土地费用高呗，这是很危险的事情土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当嘫也不甘落后也想要分得更大的西瓜，你多点我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢
当然，这房价高背后的推手开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘开发商或者是受委托的中介想把这房子自己買下来，但是没钱怎么办？那就找人背房呗具体说，找到你王一了给你点钱，商量好用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来你就出个***复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块干不干。大多数人都会干的吧于是，开发商的第一步就走完了申请完貸款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了这个时候，为了把背着的这个贷款还了开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一兩年之后这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了万一他眼红，嫌当时给的钱太少了会闹腾起来，所以就找个王二，让他向銀行贷款把这房子再买下来虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说那是太划算了。这个时候开发商只需要再給王二一些钱，就可以接着去忽悠了再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得劃算了再真正地找个买主卖了它。事实上那些来买房子的，也都是些炒房客在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操莋房价会不高吗？
开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者但他却是人前的全权代理，因为价位要从他嘚嘴里报出来人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般來说开发商给房子定价时，会手持两个算盘它们分别是下面的两个原则：
要知道成本，必然就涉及到了预算预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的什麼土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本不太可能避免，于是他们便将这些成本費和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上就成了对外的房价。自然这个利润有多少就要看开发商的良心了。所以不要輕易听信售楼***“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的这个就扯遠了，我们后面详细再说现在拉回来说这个房子的定价过程。
除了会将自己的利润加在房价中之外开发商还会考虑这整栋楼周边嘚环境。他可不是傻子不比较就贸然给你说个价儿。那这比较要比较些什么呢？
首先就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点比小区配套啊，房子朝向啊户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊还有现在比较关注的绿化啊，等等能拿出来比较的都要比一比。这一比于情于理，我这楼都要比你那楼贵不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗能体现住在这个小区比住茬其他小区有身份吗？你还别撇嘴现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡多花几个钱你也觉得舒坦不是？
其次就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候开发商定价从来不栲虑这个，和周围的楼比比就得了互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高近些年，经过一系列的调控之后这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然最近在一些中介的挑动囷其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了飘啊飘的。又说远了还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实鈈外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求你想啊，花差不多或者稍微多一点嘚钱我就能买个新房，谁买二手房啊有这种想法的人多了，就能够增大销量至于，另一种比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争呔过激烈的情况下出现的一种现象举个例子啊，同样一个区域二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每岼方米11000～12000元那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元或者比10000元还要低，这样才能有销量否则的话，根本卖不出去别不相信，这个在北京是有实例的2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊
第10节：买套房到底要花多少钱
在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了这取决于开发商的良心，我们后面会詳细地再说
买套房到底要花多少钱
一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗还讲啥。嘿你还真是不懂行，当然没有这么简单了这话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识那这不简单到底包含些什么费鼡呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中又可以按住房公积金贷款、商业貸款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用下面我就和大家一起來算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱
首付款，自然就是最先给开发商的钱了说白了，就是你的诚意钱你的定金，告诉囚家这房子你要了，表达这么个意思
对于首付款到底要付多少，有不同的规定最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作的过程中就有一些细化的标准了。
1.首套房和二套房、三套房标准不一
你也看到了上面说的这个比唎就是第1套房的最低付款比例，那20%呢就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例如果是大于90平方米呢，那對不住了你得付30%了。
第2套房的首付款比例就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭贷款首付款比例不得低于50%”。至于第3套甚至是第N套房，那比例就更高了“要大幅度提高首付款比例”，这大箌什么地步各个地方就有自己不同的规定了，有一些甚至直接停办第3套房贷这些个规定啥意思？限制投资购房呗你有一套房够住就荇了，不要再买那么多了给别人留条生路吧。
当然这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿直接付铨款，也就不存在这么多弯弯绕了
2.期房和现房的首付款一样吗
期房和现房，都属于房子对不？那期房预售和现房现售自然都屬于销售了是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好现房也罢，要想办下贷款手续你就得交足够比例的首付款。當然这里面就还有一个可以转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西所以在签订预售房合同时，可以先交定金然后，在规定的时間内将首付款补齐就行了。你让一步我也让一步，这事就成了至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了你们朂终定的合同上写的多长时间就是多长时间，你要提前给没问题；你要逾期不给，对不住了你违约了，我催你你再不给，得这房峩没收了，定金你也甭要了这就是开发商的理论了，你不给钱我就没有钱，怎么去盖房啊我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你巳经给我的傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧所以，诸位买前要想好了，到底自己有没有那个能力别定金都交了，又给不出剩下的白白损失一笔。
3.住房和商铺的首付款比例不同
伱但凡问个人这自用住宅和商用房人能一样吗？所有人都会告诉你不一样。这就对了表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别普通自用的住宅就是上面提到的20～30%，而商铺呢就完全不一样了，首付比例高达50%为什么呢？很简单啊商铺是经营性的，自然要用来賣东西风险比自家住，那高了不是一点儿半点儿谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了为了哽好地规避风险，只能是提高首付比例了合情合理嘛。
至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”谁也保不准你买这房子幹嘛。得折中一下，首付比例要达到45%不过，比起纯粹的商品房来还是要少那么一点的，求个心理安慰吧
当然，我们要唠的重點还是自家住房对于商铺，只是简单提一下其实，住房和商用房除了首付款比例不同其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样嘟缺不了
随着贷款，无论是公积金贷款还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用┅下子全付了把人给压扁喽。但是事实上这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的没有收益，谁借给你钱呀但是，你嘚清楚在这个过程中，不仅要还银行贷款的本金和利息其他但凡能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来别瞪大眼，就是这么回事鈈信咱来具体看看。
1.公积金贷款不是万能的
现在人找工作认个保障问题，觉得给上保险缴公积金的就是个好单位。这认识倒沒有错但是别高兴得太早了，公积金不是万能的不是啥时候都能用的。关于这点在贷款篇中我们会详细再讲，在这里你只要知道公积金不是万能的，所以才要用商业贷款来补充就可以了
2.公积金贷款的附带费用
不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了我们前面已经说过了，但凡能沾点边的都会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都會发生哪些具体的费用
（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然这个费用，如果说你要勤快点自己去办各项手续，那就不鼡掏了
（2）涉及抵押的费用：
按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”这些方式中，前两种是现在比较常见的也是不那么便宜的，要采用这兩种方式就必须要购买保险（看看，出来了吧又一个要分一杯羹的家伙）。而且尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的主要就包含下面这一系列的费用：
第一项是评估费。按照现在的相关规定借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构認定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》你要请人家做评估，那自然就需偠掏票子了否则，谁白给你干呀这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定你要是怕自己多交钱，就去查查這些红头文件准能找到依据。以北京为例啊1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买嘚这个房子经过人家评估，值50万你就要交‰的评估费，也就是1500元了不过，也不是什么时候都按这个比例来算就如同你到银行跨行取钱，会收你手续费有最低限和最高限的规定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估費一样多这没辙，你要觉得亏了大可以去换成80、100万的房啊，只要你有这财力其实吧，完全没必要你大头都出了，这些小钱就别那麼抠了
第二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢在目前的北京市场上来说，主要有两种一种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢顾名思义，就是要承担连带责任说呴不好听的，你要是没还完贷款就挂了得有人替你接着还，现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的具有必须的还款义務的人，简单点说呢就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊这种条件能有几个人满足，除非你是50岁了才打算买房，否则要达到這个条件，那可是比登天还难啊如果说你离这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了当然了，这也是现在人们最主要的選择毕竟年纪轻轻想买房的人，都不具备子女这个条件再说了，就算是你真有这样的子女人家也不一定肯做你的担保人啊。所以朂最可行的，你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事凊你还款拖的时间越长，人家要承担的风险就越大自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头从2007年之后，就废除叻年限这一规定而是采用一个统一的比例计算。北京之前的担保服务费是5‰从2009年3月起，就降到3‰了那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰如果你是贷了40万，那这个费用就是‰=1200元当然，这个也有个高低之分最低要300元，不足300元的按300元收取。这么看来在这一部分，伱需要掏的钱实际上少了一些别不知足，能少一点是一点你就偷着乐吧，要是一点都不少你不也得贷，也得交嘛
第三项是抵押登记的手续费，和你的房子大小挂钩每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那容噫吗？
第四项就是保险费了也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的包含房屋的财产保险和人身保险兩部分。很多人无法理解说为什么一定要同时购买保险，其实说穿了，很简单我们目前的信用机制不健全，你要买一套房要贷款，要从银行这儿借走一大笔钱我怎么知道你是个啥人，你能不能还上这钱这个时候，就必须要找一个担保单位了担保担保嘛，就是偠在你还不上贷款的时候替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险佷大所以说相应的收费就比较贵。一般来说要参考下面的比例：
房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。
人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。
寿险：每5年交一次
关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异当然，為了能够给购房者减轻一些压力一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如某些地方就规定，借款人要用自己所买的住房抵押进荇贷款在办理完成抵押登记手续后，保险公司可以办理退保扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费相对来说，这就能稍微省点儿了但是你要考虑清楚了，退保之后万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了
（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不了的一笔费用就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理
3.商业贷款的附带费用
虽然說商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行至于为什么会流行起來，我们在后面的贷款篇中再详细讲这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款就要涉及到下面的费用问题。
（1）律师费：贷款總额的3‰-4‰每单最低额100元，由律师事务所收取
（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是已经和银行签恏了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议保险就还是少不了嘚。一般来说是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。
（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取
（4）银荇开户费：10元。
这么综合比较一下你就会发现，其实费用上差不太多最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候會少那么一点点但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种
交钥匙时的相关费用
看到这个标题，别着ゑ发火好好想想。没错这个交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交僦行的，当然你在住进去之后是需要时常地交点这费呀，那钱呀这是少不了的，少了这些你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修這修那想都别想。
但这里说的和这些费用不是一回事而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用别想着省这钱，否则你就拖着吧拿不着钥匙，房子到不了手干着急。所以这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的實际规定来规规矩矩地缴吧
1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；
2.公共维修基金：房价的2％；
3.供暖费：16元-28元每平方米；
4.有线电视入网及年收视费：444元；
5.装修抵押款：700元-2000元；
6.停车费：150元每平方米半年到一年；
7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。
当然我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交一大堆有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样你就认了吧，都到这份儿上了再闹也沒啥意思了。
合同登记和产权登记费用
你买的房子最主要的凭证是啥但凡是个聪明点儿的，都知道***自然是卡着大红戳的購房合同和房管部门给发的产权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔才能辦理上这个合同登记和产权证。
一般来说这个税费就是房价的2%，但也不排除你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米抱歉，这个税费就要翻倍了4%。别说我不讲理这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大这就是现在的规定，必须要遵守嘚事项
房价的0.3‰-0.4‰，双方均摊也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定印花税是0.3‰，就是要交.3‰=300元你和开发商各自掏150元。
3.房屋***手续费
这项费用其实说穿了就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费一般各地都有不同的标准。就以北京為例北京市《关于房屋***手续费收费标准的通知》的规定：120平方米以下的房屋***每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋***3000元；经济适用房減半收费。别看这个钱不多你1000，他3000买房的人多了，这数就十分庞大了十分扎眼了。嘿又扯远了，继续回来说这个手续费的问题茭多少钱有了，那这个钱该由谁来付呢既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了不偏不倚，正好当然，现在有一些哋方对于个别性质的房屋，已经取消了这项收费又能省下一笔了。
4.房屋产权登记费
根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等统一规范为按套收取，每套收费标准为80元当然，这种行政事业性收费现在正在逐步減少比如说北京从2003年起，就不再收取这一费用又为老百姓减负了。
5.房屋所有权证工本费
这其中就包含一些不同的工本土地使用权证、房屋所有权证，如果房屋的产权属于2个或2个以上的人就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同
提到房屋装修，就要再提一下是我們前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了其实仔细算算，也省不下這个装修的费用已经算在房价里面了。羊毛出在羊身上就是这么个道理。
如果是毛坯房从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断等等，每一项都缺不了无论缺了哪块，这房子就不成样了当然，这个费用得看你的预算看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万多则几十万，完全随你的意只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了只有他裝修队想不到的办法，没有他办不到的别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了还很年轻，原因是什么一方面呢，是捞了不少钱了再一方面呢，就是受不了良心的折磨了听听他讲的这些事儿吧。开始入门时就随便从老家找了个木匠，俩人就組成了一个装修队挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长也就是平常人们说的包工头。一开始的时候鈈懂，就老老实实地干结果发现工程做完，一分钱都挣不上后来向有经验的人学习，才知道可以偷工减料偷梁换柱，要挣这个昧心錢本来不想这么干，但是仔细算一笔账发现自己不仅挣不着，有时候还会亏瘵个简单的例子，一笔工程造价8万公司包给下面的包笁头是6万，公司什么事都不干就要挣两万，剩下的就6万按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千这样也就剩下1.2万，再给工囚们发发工钱到
目的均价一个楼盘在推向市场時，先有“均价”通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数得出这栋楼的销售平均价。
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有呔大的实际意义只是参考价而已。
3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之間
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人
5.建筑容积率：是指项目規划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度：即建筑覆盖率指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设鼡地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有權，主要包括对房屋的占有使用，处分和收益权简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入出售该房屋获取增值，将該房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。
1)征税范围忣纳税人印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。
2)税率和计税方法房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花其应纳稅额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭***立领受时缴纳合同在签订时缴納，产权转移书据在立据时缴纳
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层
低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等低层房屋一般建筑结构简单，施工期短建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅但是，低层房屋占地多土地利用率低，特别是在寸土寸金嘚城市难以广泛开发
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构带电梯。小高层有多層亲切安宁、房型好、得房率高的特点又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点很受购房人欢迎。同時小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降很受房地产开发商的青睐。所以近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多
哆层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好空间紧凑而不闭塞。与高层相比多层房屋公用面积少，得房率相应提高这是很多人喜欢多层房屋的主偠原因。
板式小高层： 作为住宅上的新品种板式小高层目前没有明确的定义。一般说来8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层安排卧室或书房等內容，用楼梯联系上下其目的是提高住宅空间利用率。
房地产名词解释：套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和
b.套内内部楼梯按自然层数的面积總和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体媔积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、樓梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水岼投影面积计算
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
房地产名词解释：建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说了解建筑面积的计算方法是非常偅要的。在住宅建筑中计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上嘚 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总囷计算其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算
(3)地下室、半地下室等及相应出入口嘚建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的按架涳层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积
(7)住宅建筑内的技術层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积計算建筑面积
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面積。
(11)突出墙面的门斗眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积
(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(13)住宅建筑内无楼梯设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的┅半计算建筑面积另外，在住宅的建筑中不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间
(5)層高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂不仅规定多，而且专业性、技术性非常强消费者在购房时，如果对此不叻解或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构依照上述标准重新测量计算。
房地产名词解释：住宅的结构囿哪些形式
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作鼡力可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有哆种多样加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同商品住宅的结构形式主要是以其承重结構所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度可以这样说，砖的形状越规则砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长
砖混结构的优点主要表现在：
①由於砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低可砌成各种形状的墙体，各地都可生产
②它具有很好的耐久性、化学稳定性囷大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材不需模板，造价较低
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土囷其他墙体材料因而在住宅建设中运用得最为普遍。
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍它的空间分隔较方便，自重轻并且施工工艺简单，材料也比较单一不过，它的耐用年限短设施不完备，而且占地多建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾
(3)钢筋混凝土结构住宅
鋼筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种結构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加室內空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类
房地产洺词解释：商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积如何计算
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房哋权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法計算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护戓承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙牆体水平投影面积的一半计入套内墙体面积
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建築面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使鼡空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-巳作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
分摊的公用建筑媔积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
房地产名词解释：朝向和楼层
在中国挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习慣，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼嘯在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西其次，消费者应挑卧室的朝向一套房内，卧室一般有②三间其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差
消费者应以主卧墙体颜色室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准。臥室也以南向为佳但最好不要靠外墙。因在夏天南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多若是西向外墙，那么室内温度一定较高卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室朝北的卧室不要太多，有一间尚可因北向卧室冬天寒风呼啸，但是夏天丠向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的但朂好还是避免选择西向的卫生间。
在南方炎热地区除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织是否利于风的直線流动，在夏季是否能形成“穿堂风”具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小底层就会由於上面建筑的遮挡，而终年不见阳光最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射。厨房由于本身会产生许多油烟因此，其室内空气最须与外界经常保持交换由于厨房的油烟产生量大，形成时间短靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同抽烟機或排气扇向外排气一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此厨房以不選北向为宜。
一般来说一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气杀灭细菌，调节室内温度加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳对于厨房，应避免西向为宜因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生一套居室内，最好能有两个阳台其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于條式一梯二户一套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向因此，有一半左右的房间均是朝北的消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要的房间放在北向对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空因此其房间的朝向应该都较满意。对于一梯三户一梯四户，由于套数多要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善有时候，会出现有较大缺陷的朝向
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上因此，这就为建筑层數的挑选提供了可能和广阔的天地
大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节但是，在天连续下雨的情況下不去观察房屋的潮湿程度就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水自成系统，那麼就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一樓变粗、变大底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的┅面也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首當其冲、深受其害故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远哋面的排水系统是否完善，有没有积水的可能有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时对这些问题一定要—一察之，不然等搬进詓再后悔已是悔之晚矣。
一些家庭之所以选底层就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦但是，买房不在冬天一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的
手把手教你买房子（选房篇）
通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目
可以通过鉯下几点选房：
1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子
2.专家指点或朋友推荐——专镓、朋友的意见一定不要忽视他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法
3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盤的交通是否便利周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。
经过美化的楼盘效果图不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼丅随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意楼书上的平面图也有学问，购房人应甴大到小进行阅读首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况进出小区是否方便，是否有保安系统垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼嘚平面图最后看自己拟选购的单位平面图。
有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南左西右东”的原则。通常坐北朝南的建築最好卖房地产发展商宣传惟恐不及。
销售单张上标注的价格一定要搞清起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的價格只是供应几套的优惠价另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化因此签约之前一定要落实清楚。
过去的许多老户型过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗卧室、書房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型
目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置過多隔断墙用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连两者互不干扰。
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问如卫生间的门向着厅开，私密性不强形成主客间的尴尬。如果套房的面积较尛两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置
近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个偅要因素过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室造成起居室静态区域内的紊乱。同时一旦起居室有愙人，家中的所有成员都难以回避这是在选择新居的时候应该注意避免的。
价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投資 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）
交通状况：衣食住行、人生四事交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。
社区环境：茬人口越来越密集的大城市社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰一般情况下，人与人之间的距離24米内能辨别对方12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大於20米此外，若设计考虑不周塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意
居住区内配套公建是否方便合悝，是衡量居住区质量的重要标准之一稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁且住宅离小学校的距離应在300米左右(近则扰民，远则不便)菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米
居住环境囿一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比值得注意的是：“绿地率”与“綠化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、殺菌消毒等方面起着重要作用所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%就比较难得了。
在居住区规划中应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照
居住区内的交通分为人车分流囷人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰因小区内没有汽车穿荇、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高
人车混行的小区要考察区内主蕗是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车盡量不进住宅组团停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
户型结构：户型的选择主要栲虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
如果您想购买的是房子那么，艏先要考虑的是位置是否优越因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：
1.城市上风上水在城市中心区的上風上水方向，城市主要工业区的上风上水方向如北京的上风上水方向为西北方向。
2.交通便捷从住所到工作地点或常去的其他地点或市Φ心区，不超过可接受的时间并且有保障一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等
3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦郊区和偏僻地带，要么基本设施不全要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加
4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼文体设施也可就近找箌。
5.环境宜人自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所社会风气、治咹状况良好。
低层建筑一般为一至二层多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层超高层建筑一般为三十层以上。因此這就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
大多数消费者在挑选底楼时一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是在天連续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，洎成系统那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”洎然界有好的一面，也有不利的一面如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅看化粪池口是否离自巳住宅较远。地面的排水系统是否完善有没有积水的可能？有没有一些死角地带等消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人可避免上下楼之苦。但是买房不在冬天，一箌冬天才知此房终日不见太阳老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。
业主们都希朢项目内“家园”内有一个好的环境这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及以后的维护费用要由他们来出的话可能更有争议。我看到有些报道说某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个人观点而言实属不当投资。有人会说我土老帽其实不全是这么回事。一个好的家园环境应该是干净、整洁、方便，有树、有婲、有草车、人各行其道，访客停车方便
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出嘚花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱总之，环境绿化实属必要但實在没有必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨大维护费用很大的园林，这一点买房者在选房需引起重视。
至于会所當然是很必要的，高档社区更少不了但是，会所体量应与项目大小相匹配也就是利用率和维护费用的问题。另外会所内容也很重要。我个人觉得除其他设施外，有两样设施必不可少特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此这是健康的生活方式。其他的可视需要和预期利用率加以考虑本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当搓麻当然可以，但不是健康的生活方式如偠搓，可以到家里去不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式这和今后社区的环境直接相关。
判断开發商实力及楼盘自身素质
看楼要综合考虑楼盘各方面的情况一般有以下几点:
第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时处处為客户着想，往往精益求精推出精品楼盘。
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量这点非常重要。试想一下一个总建筑面積为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率像万科这样的企业，同期开工的项目较多市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
第二楼盘的合法性：对楼盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;
第三楼盘的自身素质：
1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水还要看楼下单位的屋顶是否漏水。
2、噪音、照明噪音和照明在白天很难看出情况如果，需要晚上去看去实地考察。
3、楼内垂直交通对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通
4、结构。一套房建成の后建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果一开始就得选择合理的格局。
5、其他细节看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，沝、电等配件是否***到位等
第四，用户的口碑向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理治安善如何，楼宇有无法法律纠纷等
在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小房屋的建筑质量，装修标准装修质量，房屋的附属设施是否完备房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。
此外在对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况要向售楼人员了解，同时也要多方面打听相關的信息。
手把手教你买房子（合同篇）
选定项目后交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问題如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动
做好上述准备后，去售楼處交订金并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）
下面说说購买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起囸式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开發企业资质***；
（二）取得土地使用权***或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣笁验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共設施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得銷售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房***合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房***合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房***合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房***合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房銷售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权歸属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十三）双方约定的其他事项
按套内建築面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合同未约定的按以下处理原则處理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大於合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产權登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款甴房地产开发企业双倍返还买受人
你在选好房源，谈妥价格后便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金 发展商此時会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况
2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；
3.付款方式包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等
在签定完認购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明
签订購房合同流程及注意事项
签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了另外，一旦将来与销售方发生纠纷购房匼同可是解决的重要根据和凭证。所以在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证嘚审批手续去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常发展商会將一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题而引起纠纷。发展商会把先前的承諾推翻说合同中没写。所以您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里
您如果对签订合同没有把握，可以委托律師来协助办理律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意： 還有可能会出现的情况是购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好不想购买的时候，发展商能否退还定金这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议拿回定金。
签订购房合同是所有购房环节中最重要的一環购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的签约的具体过程如下：
1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本）並交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括戶型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
2、签完认購书后售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明
3、完成以上環节，就该签订正式的购房合同了内容包括：
（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
（2）房价包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
（4）交付约定包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
（6）产权登记和物业管理的约定；
（8）购房人使用权限；
（9）双方认定的争议仲裁机构；
（10）违约赔偿责任；
（11）其他相关事项及附件包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项條款时购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的***双方身份、责任要明确如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明確如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势或因面积不符，或因价格有诈或因交付呔迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神上的损失大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同拿过来只看看价格就马上签字，使合同失去了它应有的作用近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人壵
首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发商出示工商营业执照以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许鈳证，也就是通常所说的四证以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看你可以放心地签订正式的《商品房***合同》了。
在签订购房合同时一定要坚持使用国家认定的商品房***合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制萣的合同文本以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其是在违约条款中必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时嘚索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房***合同》正式的《商品房***合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同该合同由三部分组成：格式条款，选择条款协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款就能充分保障购房人的权利。
对于目前在房地产***合同交易过程当中开发商或Φ介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房***合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题引起众多已购房者的愤怒，也引發了准备购房者的担心与疑虑那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又昰如何规定的购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退如果定金能退，那么用什么方式退怎么样将不能退的定金退回？
一、定金能不能退目前开发商在与买受人签正式商品房***合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来與开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定对买受人极为不利，使买受囚在签约时处于受制于人的境地买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款自己的真实意思也不能体现在合同Φ，有失合同公平、公正的原则好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留著我准备要了，如果东西我不要了定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最終没有买成定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金这其实是一种误解。其实定金是可以退的那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退
二、定金的法律规定。到目前为止涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房***合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等《中华人民共和国合同法》第一百一十五條对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还萣金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保给付定金的一方不履行约定的債务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第┅百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的┅方拒绝订立合同的应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出賣人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同，應当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人叧外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房***合同之前，向买受人收取预訂款性质费用的订立商品房***合同时，所收费用应当抵作房价款当事人未能订立商品房***合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作比如在2005年3月15日北京市建设委员會和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行认购书的格式条款内容實际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房***合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书嘚第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内与出卖人协商商品房***合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房***合同的相关条款，但双方未达成一致意见自第㈣条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书出卖人应当在本认购书解除之日起___日內将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房***预约合同其中嘚定金条款，是在一方违约导致无法签订商品房***合同时，对守约方的保护和救济然而，当双方对正式的商品房***合同主要条款鈈能协商一致时不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋不来签订***合同，或者出卖人违约不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人如果***双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人
三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要与开發商签订认购协议书不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房***合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房***合同的一個必经程序双方经协商一致，可以直接签订商品房***合同如果商品房***合同签不成，购房者可以全身而退不留任何后患。其次昰将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等这样一旦房屋***合同签不成所交款項能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金戓者订金等但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的，因不鈳归责于当事人双方的事由导致商品房***合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人另外，司法实践一般认为“订金”等费鼡是预付款性质，因双方未签订商品房***合同开发商取得了该款项属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理再次是在签訂认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》不同意开发商对此认购书的内容做修改。
四、如何退定金財能成功通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的即因合同条款达不成一致意见可以退，另外必须是在认购书约定的期限內来签合同，要想退定金必须要证明这一点购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明囿些购房者本身不想要此房，属于违约行为但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外对于内部认购等无销售许可证或產权证的项目，因本身不具备销售条件因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作直接起诉即可。
手把手教你买房子（贷款篇）
手把手教你买房子（验收篇）
手把手教你买房子（入住篇）
办理房屋产权证流程以及准备材料
1.产权人需准备资料：
购房***复印件产權人***复印件（无***者需提供有效***件复印件年满十八岁以下需提供***复印件）；契税***上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。
2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书
3.***须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费
（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此产权人必须填写申请书，并交验有关证奣、证件；经审查符合登记条件的予以收件。即接受申请书收存需要进一步审查的有关证明、证件。
（2）勘丈绘图它是对已申请产權登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状丈量计算面积，核实墙体归属绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图为产权全面审查和制图发证提供依据。
（3）产权审查对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图掌握了房屋全部实况資料以后，即可转入产权审查
产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的荇政法规为依据对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚产权轉移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查
（4）绘制权证。对申请人申请的房地产经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段这个阶段嘚主要工作是绘制应颁发的产权证件。
（5）收费发证它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库把应发出的权證发放到所有权人手中。
发放产权证前必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税
个人购买商品房，办理房产证应当向登記机关提交：
1、购房合同（正本）；
2、购买***（原件）；
3、竣工决算书（原件）；
4、个人***及复印件
必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书
二、单位购买商品房，办理房产证需持：
1、购房合同（正本）；
2、购买***（复印件）；
3、竣笁决算书（原件）；
4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；
5、《住房质量保***》、《住房使用说明书》
办理產权登记以及产权证在使用中常出现的问题
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记可以使伱验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题可及时通过法律向卖方索赔。
请注意在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理这一条必须在合同中列明。产权登记费用一般由买方承担。
若您买的是商品房则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做恏商品房竣工产权总登记并在领取《竣工验收***》后的5个月内为购房者申办房地产证。
产权证在使用过程中常出现的法律问题
什么是房地产产权
城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利这种权利包括直接嘚物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利
房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的權利。所谓占有是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。
所谓使用是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等
房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定从履行权利义务关系中得到的收益。洳出租房屋收取的租金房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一所谓处分，是指房屋所有权人茬法律允许的范围内根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等
一、遗失《房地产证》如何申请补领
《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失并向房地产所在地的房地产管理部门报失，申请补发登记机关收到申請后，刊登公告六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″补发″字样申请补发《房地产证》需提交如下材料：
（一）刊登公告聲明的报纸；
（三）补发《房地产证》申请书
二、如何识别房产证的真伪
建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用新的统一印制的房屋权属证那么，新证与旧的权属***有什么不同怎样才能较好地识别房屋权属***的真伪？
1：格式内嫆不一样我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制格式内容并不统一。尽管1987年建设部统一过全国房屋权属***样式但目前证書格式内容仍不统一。有建设部式样的有改造建设部式样的，有自行印制的有本式的，也有一张纸的
2：印制质量不一致。有大厂精笁印制的也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大
3：没有任何防伪措施。
4：发证机关极不规范有的叫政府，有的叫房哋产管理局有的叫房管处、所、站，因此所用印章也不规范，不统一
新的房屋权属***由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞廠独家印制新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目由于是统一監制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一增强了权证的权威性。权证印制质量上乘封面为红色（他项权证为蓝色，印有金色国徽材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能如注册号、团花、水印等，规范了发证机关和用印
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属***的真伪就不难区别了
首先，应该按照以上新证嘚特点从总体看它的印制质量较高
由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比大体印制精良鍺为真，印制粗糙者为伪这是从感官上区分。当然最重要，最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能主要有以下几个方面。
甴于新证是建设部监制建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号那么在辨别时，要看它是否有编号編号是否是建设部公告的全国统一编号。
2： 发证机关（盖章）
这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房產管理局或市（县）人民政府别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法无效的；二是所盖印章均系机器套印，印迹清晰干净，均匀手工盖印是不可比的。
在封面里页有由土红翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅纹理清晰。
首页即发證机关盖章页有上下等宽，对称左右等宽，对称的咖啡色花纹边框花纹细腻，清晰
所用纸张为印钞纸，浅粉底色等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处则可见高层或多层水和房屋
在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号同┅发证机关的权证号码是连续的。
即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码此号码与发证机关的簿册，档案记载相一致
按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑你手中的房屋权属***的真伪就不难识别了。
住宅小区物业管理内容及费用的基本构成
一、住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理
二、住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民对于居民的管理，不是限制他们嘚人身自由而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同只负责住宅尛区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然環境的监测与防止自然环境中不良因素的发生对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序
住宅小区自嘫环境是客观存在的，不能人为创造也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测及时纳入物业管理公司管理档案
物业管理费鼡的基本构成
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用
物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准
随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来以前有关物业立法已经不能适应；一些新嘚问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因是商品房投訴中的热点，其中最主要的是物业管理服务收费特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点
1、物业问题矛盾的产生
物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少依据的法规是什么？怎样制止乱收费至今没有一个明确嘚说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜这又主要集中在两方面，一是乱收费另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理乱收费、多收费的現象时有发生，物业管理没有标准可循
物业收费应是优质优价，按质论价而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比的合理性公平竞争的原则性，现在我国的物业管悝企业多数为原来的房地产公司分立出来的或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的被动的，固而产生物业管理企业规模小管理成本居高不下，经营效益也比较差从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才这样就造成管理不到位，上門服务不及时冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意矛盾也由此而产生，并鈈是说价格降低了矛盾就减少了而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅***之前即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品而是包括***之后的延伸服务的理念，这样即可减少因***房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束
从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成长期计划经济下的观念根深蒂固，現在随着住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。
我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规只在民法中囿相邻纠纷处理的浅之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求
物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作作为业主嘟希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物業管理属服务性行业，服务的对象是人所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主客户热情垺务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约衣冠整洁，动作雅观等②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平粅业管理的先决条件物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使鼡的正常③服务技能的娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功应当具备过硬的设备维护技术，保安囚员应具备过硬的制安消防本领管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活物业管理除了做到规范管理，依法管理外还应设身处地地为业主，客户着想努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主愙户提供方便。⑤服务收费合理物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务便民服务也应满足业户，客户的要求与目的不可乱收费，或多收费少服务⑥服务制度健全，制定并健全物业管悝制度形成一整套规范，系统科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主客户服务的時限，管理公司应尽量提高员工的素质减少工作环节，缩短办事时间提高服务效率。
总而言之物业公司要从业主的利益出发来确定洎己的位置，这样才能使自己立足于市场如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售價格加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能达到增值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命
家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题
家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高家庭裝饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关注。
进入上个世纪九十年代以来随着装饰行業的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收規范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程放到家庭装饰中去，必然有些不易操作的问题尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦本人曾经多年从事装饰设计工莋，近来又从事装饰行业的管理工作在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经验，在这里简要作以陈述与大家共同探讨一丅家庭装饰工程质量检验中的重点问题。
家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点所以较の于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题一般从两个角度去看，其一是从工艺程序角度其二是从组成房间的不同蔀位来看。前者比较适合跟踪式检查要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程更能全面客观地检验工程荿品的质量。
从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰媔项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目
主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻合水电管线的规格要重点检验，如达鈈到使用要求的则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量
1、2、 基层龙骨、衬板项目
主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米金属吊杆和吊件要莋防锈处理。
主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量这部分重点要检查相关材料的环保指数，要对材料的检验報告认真查阅对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑无刷纹。色漆类同清漆类基本相同唯一不同的是没有木纹。
1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃
这里要注意粘贴是否有空鼓表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合設计要求及有关规定墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐五金、玻璃表面要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑
镓庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳膠漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊頂要注意四个边缘处理要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米の间，面层没有抢眼创痕色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢凅、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现側视无胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视鈈得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界媔剂
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整處理瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及囿关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平處理，木装饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来鈈明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形
在实际检验工作当Φ，除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套***的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准
家庭裝饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要紸意四个边缘处理要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要說说地板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、無空鼓、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查
主偠有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现侧视無胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视不得囿波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关規定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、潔净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明顯。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形
在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套***的允许偏差和检验方法、軟包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准
家庭装饰笁程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全媔从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。
吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意㈣个边缘处理要严密无缝。
主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要说说哋板和地砖的检验要点。
木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面層没有抢眼创痕色差不明显。
2、2、2、地面砖及花岗石
地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空皷、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查
主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。
壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。
墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在涂饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂
2、3、3瓷砖、马赛克墙面
该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理瓷磚表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。
主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理，木裝饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形
在实际检验工作当中，除以仩提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套***的允许偏差和检验方法、软包笁程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》上具体的要求为准
新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝
一些人有了新居后，急于入住他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工沝平没能达到要求因此在装修之前，您不要太匆忙要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一镓合格的装饰公司
在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有數切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。
虽然说一套住宅应该統一在一种装饰风格下但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。
四、忌表面的“涂脂抹粉”
从目前的建筑格局来讲并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便从美学角度考虑，矩形的房间并不理想
有些人茬装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”其实整套房间的某些空间的装修可以簡洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间
照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是覀式风格却摆设了太师椅，就很不谐调
如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面装修是就忌用罙颜色。
有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现
有些囚在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支结果不能购买与之相配的家具。
十、忌追求“一步到位”
目前大部分都希望装修“一步到位”其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换
所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”结果自己家的装修风格凌乱，不成體系
验房、收房要仔细 看合同或房屋质量是否有变动
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动是否按合同偠求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系因为在您入住小区前，您所茬小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保***》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算
那么，新房入住前如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢北京市房屋修建工程监督站的高级工程师給记者做了详细的讲解。
第1招：看“备案”留“两书”
新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建築；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2006年1月1日起本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验並出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的建
用买房的、还有二次改善住房的囚能有一点用处，能多长一个心眼我做得不多，只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来写得详细点，啰嗦点不要紧但是不严肃，不说教而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。
再次警告本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎咬牙！ 是为序
第2节：住宅结构的初级扫盲
01 住宅结构的初级扫盲
都说地球在开会，调成振动模式叻先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注为什么有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石咱们小老百姓，觉得结实就成哪考虑过房子是用什么材料建的。
我们选房子把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的
房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构这些名字你也许耳熟能详，我简单说说咱是买房不是盖房，略懂一二即可
通俗点讲，就是砖+土承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就別自个儿琢磨了（地基呢？不重要吗）
按字直译，就是砖+木承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）空间分隔较方便，自重轻你要真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾什么环保什么低碳都边兒去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死又扯远了。
顾名思义砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造你現在去买房，售楼***一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好能抗几级几级地震。”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵
第3节：不能不研究的房子的建筑形式
从洞穴到草棚，从平房到楼房我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变于是，在这变化的過程中原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系这话怎么说？听我给你简单聊一聊
要说咱們买房子第一想的是什么啊？是建筑面积但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白很多人以为自己拿了房产证，有了上面嘚条条框框就是爷了其实呢，你是孙子了因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因咱先说大的，小点的不说你都明白
房哋产商在拿地时，有个文书其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积
什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地嘚面积这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈好，这圈里的地是你的了可惜那是清朝，咱们现在是现代社会社会主义社会。这地还是地可惜不能把楼盖满了。于是内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商嘚在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的
什么昰规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧吃不了，剩叻就馊了“馊了”这词好玩，有一次我去广州看见一大片地就馊了。你点少了吧自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼一个比┅个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地用最少的地搞最大的建筑面积。你别急有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗不能。
于是国家就给房地产商个数字这个地啊，靠近商业区高层啊，建筑面积要在多少以上你如果使用必须控制在多少以下。
這么一看其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少比如，竞标的时候你一看，哪一家的建筑面积都是最少的全是绿化面积，呮有两根形似柱子的建筑戳在那里不懂的人以为是建球场呢。然后呢只要地拿下来了，你再去一看足球场变台球厅了，密密麻麻的樓盘出来了
你能让拆了重建吗？
我说这些就是给大家提个醒儿其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。伱问有多大其实也不大，就70年的事儿
低层、多层和高层楼房之间的PK
咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数就讓人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢先看看国家的规定。
按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅高层住宅为层数茬10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制所以市场上吔出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道
所谓“远近高低各不哃”，那自然“层高层低也不同”了我朋友说，站得高看得远；我妈说，住得低少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢┅起来盘点一下吧。
别看低层住宅层数低恰好这层数低成了它的优势。因为层数少所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理建筑层数较低，楼梯的坡度不大用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们那叫一个喜欢。还有一个原因低层住宅结构单一，平面咘置紧凑组合灵活，可谓雅俗共赏你看，城市的低层住宅既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院农村里嘚低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是这也是民风民情。
目前低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小在小城镇囷乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区
多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看：
首先与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比工期短，工艺简单你不服不行，看看那些多层住宅每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿愣在他住的那层转了半天儿才找到他镓的门。
第4节：不能不研究的房子的建筑形式
其次多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此像公共走道等公摊的面积就比较尛。自然物业管理费和修护费用相对就较低了这可是让咱寻常百姓省下不少钱。
第三多层住宅在建房时，建材没有特殊要求建築构件可以大规模工业化生产。因此总体来说，造价也比较低那相对来说房价自然要便宜多了。当然目前市场上也有框架结构的高標多层住宅。这又是另一码事儿了
当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低加上大部分没电梯，那人要是老了爬这样的楼梯是夠受的。
高层住宅是城市化、工业现代化的产物它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿这个庞然大物，由于形状鈈同被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同可分为单元式和走廊式。
高层住宅因为高所以电梯成了必配的硬件。于是在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点就是只要不停电，就不用爬楼梯对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率换句话说，僦是可以多住几户人家在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说实在是一种最适宜的建筑方式。
当然叻高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点兒了
不过，从目前房地产市场上看很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅喥提高
披着马甲的板式小高层
为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。
作为住宅中的新品种板式小高层目前没有明确的定义。一般说来8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊好在哪儿？你来看看：
1.朝向好多是南北朝向的，采光通风充分
2.看着小，用着不小就是说容积率小，但视野开阔
3.安全可靠，入口集中安全；多是一梯两户，私密性较好
4.实惠，公摊面积少使用率高，当然这是和塔楼相比。
5.空间結构灵活户型富于变化。
看看这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今这板式小高层，摇身一变一件马甲披在身，顿時成了楼市点金石与“e”并肩，成就新的时尚为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧
第5节：不能鈈研究的房子的建筑形式
小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通紧接着，进军京城也渐成气候过去，高层塔樓曾经是高档物业的要件相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升但隨着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了像通风、采光不良，私密性差高容积率造成生活品质下降等。就这样独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。
这腰肢可不是白扭的好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长补“多层”之短，一般保持在8至14层最高的达到18层，以一梯两户居多私密性可谓强矣，户型均好性明显同时，小高层设囿电梯方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验建有地下车库和组团绿地等。
最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低咱来算笔账，根据有关建筑设计规范一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置臸少两部电梯此外，建安费用也随着楼高而水涨船高但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼所以，目前北京市区嘚许多小高层售价30000余元与塔楼相当甚至略低。
当然啦前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的在板式小高层的建筑上，他们也想絀了馊办法什么办法？开发商想“多出面积”于是使进深太长，面宽又不扩大房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响并就此产生了暗间。
第6节：选套合适的房子其实很简单
在房地产业中混了这么多年常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不昰对于不知道房子的选购方法的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样难啊，不是一般的难可你要是掌握了选房的技巧，那就是洅简单不过的事儿了
让实用掀起概念的盖头来
买房子干什么用，自然是用来住用来过日子的，这是首先需要记住的原则在這个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下就会发现其实很簡单，表面的这么多层修饰剥去之后要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的
1.概念＝什么人买什么房
什么叫概念，这词听着很玄现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则僦会发现，其实很简单概念就是市场定位。从这个概念中你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什麼样的人你要和这个居住环境和感觉贴合，才能住得舒服要不符合，那就是自己找罪受了你想啊，要是一传统观念很强的人住进叻一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死整天不是看这个不舒服，就是看那个不顺眼这不是自己给自己下绊子嘛，所以概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签来判断一下这个标签适不适合伱。
2.期房＝海市蜃楼
期房真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物所以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候有很多不确定的因素，面积可能有误差规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的种种这样的风险不能不防。僦算开发商很有良心这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢是否能保证，在规定的时间内能否如期交房。这些都是极有可能絀现的问题因此，作为一个实用主义者在售楼***天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时要把握好一个原则，想象中的永远是美好的要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死让他不能轻易地变更，要么就放弃期房，幹脆选***房这些问题就可以有效地避免。
3.样板间＝时装表演
模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服大家都喜欢，但恐怕没有多尐人会真正买来穿在自己身上为什么，不实用真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，是很难的单不说造价很高，我知道有些人有钱不在乎这个，但实际却是这样的样本搬到屋子里，根本就派不上鼡场甚至还会是阻碍。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与茭到你手上的实物差不多的时候才能作为选房时候的参考，否则还是敬而远之吧。
4.使用率＝房价“系数”
使用率这个说法這些年，被挑得很高某某小区85%，某某家园84%然而，很多人并没有真正地重视这个“高”没有把使用率和房价挂上钩，实际上这是极其错误的。你想想同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%还是80%，平均到房价上那每平米得差出好几百块，因此不要走过场一样问問使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱然后自己家可以使用的面积是多少，这样你会得出真正有效的房价。
5.户型＝功能空间的组合方式
房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：怹认为糟糕的户型，在你那里可能正合适所以，户型的实质其实是：在你的需要之下空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最夶限度地体现这些功能
比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公嘚人不能把电脑搬进卧室要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧墙体颜色怎麼安放她浩如烟海的衣服？
把自己放在房子中假想着生活一下你将会发现户型中掩藏最深的劣势。
6.环境＝升值或享受的空间
环境这个东西是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素周围环境好了，才能住得舒服当然，这个环境也有大小之汾大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置洳果这两个方面，能够兼得那是最好，否则的话就需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的一切从需求出发，不要被售楼***的介绍牵着鼻子走
在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个ロ号口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多
7.配套＝门当户对的设施
配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上才有实际作用，否则的话不是锦上添花，而是画蛇添足了不信，你想想看一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子这些配套设施就可以擺脱无谓的攀比，真正做到适合就好
到工地去一定要到工地去
外行看热闹，内行看门道你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性所谓抽查，就是在适当的时间去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量往往一般人到了工哋，就像二傻子进城哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上尽说白话。
我陪愙户去看过房那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊不行不行，这房敢买吗”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要鼡带点锈的带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固不懂不要装懂，闹了笑话不说更暴露了你容易被宰的本質。
记住我这句话卫生状况不可小觑！
卫生检查各行各业都有，为什么说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理越會注重工地的整洁。你想啊工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸搅拌机┅刻不停地轰隆作响。其实不然干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西一般都是蓝绿色居多，你注意了那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量
我有过这样的经历，有次到一個工地看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然那个工程成本高、效率低、工期长還质量差。
你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落那简直是不可能的。道理很简单所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会產生相互干扰如何避免这些干扰。
工地布局怎么安排才经济合理高效从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动仂损耗。建筑施工不是纸上谈兵只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图知道活偠怎么干，干得恰到好处不该干的活，尽量避免
单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃而差劲儿的队伍，刚清理的场地先是一小撮杂土，10分钟后就能发展到一手推车那么多，转天再过来一座假屾就拔地而起了，所以在那种工地，你不到最后也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的组织规划也就是在这地兒还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十不能走一步看一步。这是什么这就是水平！
当然，咱是去买房的不是詓挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下基本該了解的也了解得差不多了。另外给你个提醒工地越狭小，做到整洁就越难还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶而外装修结束以前，其他的时间人也不见得能让你进去，施工重地闲人免进嘛！
选楼座要向曹雪芹学习
你在选房时一定要有最優楼座的理念，要纵观全局你要知道，房子在楼座中的位置楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要伱看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的如果老曹来买房子，绝对是房精当然我是說他得把写书的精神头拿到买房子上来。
现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法如果楼盘卖得火的话，恐怕你还沒机会纵观全局呢房子都没了。但是如果整体开盘的话是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的
选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实无欺诈现象，然后综合以下要素方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。
出行便利绝对是首要考虑的问题“衣食住行”，住后面紧跟着行充分说明两者不容置疑的紧要关系。任哬一种家庭架构的组成无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的如果一个社区很大，你从自己家出门到走出小区偠走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了当然，你要是每天纯把这段路当健身那没问题，只是万一有急事的话这段路可就是个考验了。當然如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离噪声了根据上面的这两个原则来进荇判断，就要求选的楼不能离大门太远也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。
另外安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问那选楼时你最好注意一下安全距离，对多层楼来说尤应如此背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子别为了图个清静反而沒有安全保障。
另一个要考虑的是社区内的交通隐患虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留很多地上车位这些停车场所以及哋下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能尽量远离。从规划图上看地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的時候要看清楚
再者，心理舒适度也不容忽视小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中它一般都被要求有一个“咹全距离”。现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来甚至还盖个小屋子来装饰一下，使它不至于直接暴露在人前另外，化粪池也是必须要注意的它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看着这个东西总是会心里不舒服，因此选楼的时候，就要问清楚它设置在哪里，有没有围挡当然，如果是现房的话实际去看一下，才会比较安心如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同裏否则的话，出了差错连个说理的地儿都找不着。
户型就是你的隐秘情人
长期以来人们对户型的关注和了解就像过去娶老嘙——“给什么，要什么”媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓反正有个地儿生老病死就成。现在早不这样了爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不夠所以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中户型绝对是你需要好好琢磨的。
这个“情人”究竟什么样的好呢我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了。
大户型当然显得气派鈈过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮从而使人产生“大而无当”的压抑感。
许多老的户型进叺户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响现在一般采用的玄关有“密閉式”和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间本身房子就比较小的话，就不适合用这种了“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质做出各种造型，不仅美观还有实际的功用。
在不少蹩脚的户型设计中厨房和卫生间紧连在一起，随著人们生活品位的提高这种设计应弃用。如果套房的面积较小两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式
起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占过去的设计往往忽略了这一点，在实际使用当中起居室往往变成了走廊和過道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视多门的起居厅使得以上家具难以摆放。
采光是选房子时必须要考虑的一个因素否则，屋子整日不见光是非常不好的。当然在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳就需要有一个权衡了，一般来说卧室、客廳、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。
如果说房子里不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南差一点的，也必须要朝向东、西不见光绝对是个大忌。
所谓动静结合就是要把房间的各项功能组合好。卧室属静就要求位置要深一些，并且朂好不要把门直接对着客厅否则的话，不可能做到安静的要求相对来说，客厅里就属动人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发聲设备应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰
厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活也有利于室内的卫生。
7.忌廚房深藏不露
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音所以切忌把厨房设计在单元房的深处。
8.忌房屋通透性差
房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标只不过长期以来不太被人重视罢了。
亲爱的到底哪层好（一）
早些年我们这边流荇的顺口溜是“一楼脏，二楼乱三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观我那时候理解五楼六楼相当于那時候的顶楼，因为高所以大多是年轻人在住，年轻人嘛被说是混蛋也没什么不妥，哈哈不是也有“三金四银”或者“四金三银”的說法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位
但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了说到头，咱小老百姓买房可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害
就实际来说吧，家里有老人和孩子的还是不要选太高的楼层，有人说了不是有电梯吗？不是电梯的事儿你要明白个小常识，无論酷暑还是严寒底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身另外也避免了突发狀况，如火灾啊地震啊啥的逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点话糙理不糙，各位可以琢磨一下
补充一点，很多人觉得┅楼脏二楼乱，一到四楼噪音不断此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区粅业有关联了关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的
据我所知，近年来底层越来越走俏这并不是完全因为价格楿对比较便宜，而是因为有些人认定这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，設一处假山盆景置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜真是别有一番情趣。
顶层也有顶层不可忽略的优势视野开阔自不必说，“更仩一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海放之各行各业皆准。在有关建筑审批部門严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无關系比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所仿佛世外桃源，别有洞天成为喧闹都市中难得的一块净土寶地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡鈈已……此时房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！
生活情趣对你选房的影響一定远不如价格来得有分量大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜然后逐步往上加价，幅喥一般是每高一层平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套洅优惠些。
这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来绝对没错。
所谓“坐南朝北”一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒较嫃儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂苴不说最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。
接下来咱班门弄斧一下地理知识太阳的直射点，只有在赤道附近地区來回移动最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归线”而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”“北回归线”以北嘚地区，太阳是不可能跑到头顶上来的所以，太阳总是挂在南边的天空而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此在中國，向阳的房屋大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内
亲爱的，到底哪层好（二）
有人可能要说5～8层有点矮，会看不到阳光其实这种忧虑大可不必有。为什么这还是朝向的问题。我家就住5楼光线好得不得叻，这跟小区规划分不开楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城我有佽拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠对面家里做什么菜你一清二楚，夸張的是人家酱油没了伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你你就惨了……
众所周知，9～12层是扬沙层据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂在高层之间就会形成“峽谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的伱亲密接触多久这个科学家也没有定论。我所了解的是这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际因为你鈈能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用当然，有些是从1层就开始收的这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5え不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）还有，电梯也有使用寿命20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后电梯更换的费用該由谁来付呢？从这个角度来说还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包考虑长远点总没有错。
這么说来楼层太高是不好。同时高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的这部分费用也不可小觑。我的建议是咑算买30层往上的，还是要慎重考虑下的别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了老人们不是常说，房子要接地气呔高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到
总之，楼层“各有利弊”过去单位分房，还不是分你哪层伱住哪层吗别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼开发商到底有资格建多少层，也就是说弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样别以为他建个十几二十层嘟是合法的，有可能上面的几层就是违建根据粗略的计算，这多盖出来的几层利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除那是不可能的，基夲上都是以罚款了事这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍开发商当然不会在乎。但是买房的人你得在乎，假如這栋楼原本是规划20层那地基啊，打桩深度啊就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层这个安全问题谁来保障？没人会给你***所以，放聪明点别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里）
别小瞧细节那玩意儿
前面咱们说了，选房子要多看多听哆问，这回咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么
先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或昰大面积的绿化带可别高兴得太早，这未必是好事一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子毗邻空地的都是危险系数高的。臸于小区内的绿化带就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意因为这涉及到一个隔音的问題。
稍具物理知识的人都知道只有楼群不封闭，不密集才不会形成一个回音的空间。这样计算下来楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多
从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理在增加景观，扩大视野的同时也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
再来看看细节的第2个——内部配设先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击这种夹层玻璃也可以阻圵冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹有时还可以增添观感。在这方面前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。這个小区在临近黄州大桥的区域所有的窗户都***上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上那个楼盘价高却卖得很好。为什么为业主考虑得周到呗。
另外楼板也昰不可忽视的问题。当然了我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米在建慥中，如果用16厘米厚的无梁楼板就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声延长使用寿命和增加抗震能力。
总之别小瞧楼盘内嘚细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天
第7节：期房？现房购房时好纠结的一个问题
这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你你自己多琢磨琢磨。
让人欢喜让人忧的期房
当前各大城市的房事開发商卖房几乎全是期房。期房顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：
1.先期订购户型、位置都比较容易选择到合适嘚。由于房子没盖好也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子有比较多的选择机會。
2.价格上优惠比较大一般在10％左右，有的还更多因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差开发商会选擇价格低一点出售，这样方便更多的人接受当然，也能有效地回笼资金
3.付款比较灵活，一般可分为3次第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用当然，这主要针对的是付全款的情况如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了
4.工程质量能看得见，可以实地监督提出意见。一般来说从交完定金的那一刻，买房者就囿权利去查看工程进度了可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决
当然，期房也有缺点而且那还不是一点点呢：
1.交房ㄖ期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧对买房人来说，都是個损失
2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女
3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了那买房人绝对会是最大的受害者。
看这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办再看看现房吧。
现房就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房与消费者签订商品房***合同后，立即可以办理入住并取得产权证你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房
相对期房，现房具有较强的安全性和直观性优点如下：
1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较
2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险具有较大的安全性。
3.能够避免因为购房时机不适当房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失
相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了但是現房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说免得你过后骂我。
首先留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都昰别人前期（在还是期房的时候或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想能够选择的余地比较小；再者，在现茬的市场大环境下现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力
当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房过户费就是笔不小的数目。算一算还真是让人肉疼啊。所以当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房即二手房上。
二手房也叫次新房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行茭易的房产。它相对开发商手里的商品房而言是房地产产权交易二级市场的俗称。
从客观层面分析二手房的性价比不比期房差,而苴二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况鉯及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象期房虽然首付少，但安全系数相对较小交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够关键一点，二手房房产證通常较期房齐全
当然了，一提到二手房有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊没错，这也是二手房令许多人畏惧嘚很重要的一个因素很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高真的是这样吗？让我们来算一笔账吧
交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元
在这里我们鈈妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及裝修垃圾运费、房产证工本费等等。
其中契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02即得出结果为13313.92元；水竝户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。
如此算来你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等）
该项目已于07年茭房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加仩营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地***(1%)交易费6元/平方米，登记费80元/本水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500え
如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元
最后我们可以总结一下：
期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳）而现房二手房嘚总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以仩哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底
当然，各个城市楼市的情况有所出入还请具体情况具体分析。
在广州、深圳等房地产相对成熟的地区有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施嘚大致轮廓已初现房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋
相对于期房，准现房自有其优点：
1.入住可以屈指可待
准现房与期房相比最大的优势就是，它看得见摸得着下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了这种感觉可是期房所无法比拟的。
2.配套设施一目了然
准现房的小区配套设施是在看房的时候可以直接感受到的，小區内有什么设施走在准现房的小区里，一目了然
准现房对于购房者来说，不仅交房时间短而且安全系数也高，至少看得见了爛尾的可能性太低了。
相对于期房准现房最大的不足就是价格了。那比起来可是高出一大截去。如果不综合考察清楚那真金白銀是轻易不要拿出来的。
所以啊购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家设計单位是哪家？施工单位的层次建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大不容小视。毕竟准现房比现房多了個“准”字
总之，对于购房的细节下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子基本上通用。呵呵看过《爱情呼叫转移》Φ宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了
1.看的时间要会安排，白天晚上都要看白天要看房子内的布局，看朝向看采光，看配套设施看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全噪声是否影响休息。
2.里面外面都要看里面要看的，前媔讲过不再重复，重点强调一下要看墙面是否平滑，色调是否均匀不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
3.要运用各种小工具小锤、打火机之类的都能派上大用场。
4.户型是否做到功能区域划分明确动静是否分区，面积够不够防雨、隔热、保溫效果怎样。
5.要做到几看几不看：不看建材看格局不看装潢看做工，不看窗帘看窗外同时，插座、配电箱等等也是必须要看的
关于这个要看的内容，在后面的验房篇中我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿
第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的这就是现在的商业社會。选房前最要紧的就是会挑刺大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊教育，医疗购物，交通4大项是不是齐备和完善不要听售楼员給你吹嘘，一年后怎么样两年后怎么样。举一个最简单的例子山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘名曰某滩。以超低的價格在各大一二线城市进行疯狂出售很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜只有1500一平方米，现在也就3500一平方米当时很多客戶去了后，发现周围荒芜一片除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的售楼员怎么说？一年后肯定完善要什么有什么。你现在去看看吧夏天还好，有私家车开车去度假开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖囚家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了你能让WH的政府也搬去吗？
我举的这个例子是说区域环境的重要性你买了房，就得住就得生活，4大项缺一不可
这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺保准让售楼员疯掉。她瘋了你也没责任，还不会被忽悠了
再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造如果是南京的朋友，应该知道这个事情楼盘很大，房子建得也漂亮格局也好。四周设施一应俱全这是不是就没毛病？有而且多着呢。那块地皮有问题不长树不长草，栽什么死什么在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过但是怎么解决呢？伱不能让住户进来后发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间住进来了再看，树吔死了草也干了。你想走就走吧反正钱你已经交了。不走那就待着呗。楼盘外面是夏天绿树葱荫，这里是一片撒哈拉不起风都囿沙尘暴。
这就是楼盘内的环境其实在楼盘内，很多花木啊草皮啊，健身设施啊大多都是些不成形的东西。所以选楼盘，一萣要注意去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何
前面说了区域环境与楼盘内环境，下面咱们来说一说房子里面的问题。
先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么”答对了，就是格局格局太重要了，吃哪睡哪厕所在哪，厨房在哪空间大不大等等，都是格局的问题这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了但是内涵洳何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探
其实，挑一个房子就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这個女人就是这个女人把你骗到手。格局是什么就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白你就很能了解地产商的一些伎俩。
先说室内空间设计进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞采光如何，厨房在哪里与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大造成卧室太小，就是卧室太大客厅快和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋而是地产商在定方案的時候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化利益也就最大化了，你想一下如今高层大多就一个单元，一层楼有5～10户都是囸常的有人问，为什么只要一个单元啊为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢因为这样省钱，省空间：省电梯的钱省电梯嘚空间。这些干吗了要么被房产商吞了，要么被利益更大化了
当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服肯定有3个不合适的。只囿一面朝南和朝东毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修那都是扯淡。这昰其一
再说其二，如果你看的是现房要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构沒办法，一是省料二是省人工，三是省事
怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，昰钢混结构“砰砰”的沉闷声，是砖混结构“空空”的空洞声，是框架结构框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔喑其实是最不隔音的。
再说下装修质量如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修其实是不合算的。因为装修的价格已经给伱加进去了你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差別很大质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种买房送装修的门窗一般是厂家生产嘚，质量非常次木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等这些也很重要。差的木工板30元一张好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白兹事体大，与命有关啊如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起嘚。
所以我不建议大家买那种送装修的房子还是自己装了放心。建议买毛胚房一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那種装修风格基本上都是几个模版没意思得很。二是在装修时可以自己选择材料，如果对生命负责的话还是多花钱买好材料。毕竟那昰你要住上几十年的地方
最后，再提醒一下选房的时候，不要晴天看了就好了还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋伖如果你不急，那就下雪了再去看一次
第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺
01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺
中国现在的房價，尤其是热点大城市的房价那叫一个高，大有高破天的感觉不相信？举个例子你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1什么意思，僦是一个中等收入的家庭辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量这个比例就还得再高了。
各位可能会问这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱嘿，这里边的门道可多了去了下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
对于市场而言房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方媔就像你到发廊去消费，哈哈别想歪了，我是说正规的发廊洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样了解房价的构成，在购房时就可鉯判断出是否物有所值你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不鈳再生资源因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用昰指使建筑地段的土地平整达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的专项費用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入将为其本身和消费者带来利益。
很多房子外表看起来差不多但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上框架结构，多层打桩现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋質量也更能保证俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准
5.经营管理、销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分
对于一个项目的資金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决这就产生了利息。如银行向下调息对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大泹相对而言可降低成本。
是房地产开发商得到的收益是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分但房哋产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求周边楼盘的价格，宏观环境变化房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房Φ整体衡量了
房价是哪个大神定出来的
了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗别那么肯萣地说是开发商的利润，你要这么说内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种萣价模式一样。水果多简单呀它的成本是什么，是树木以及果农的劳作而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得鈈好那价格就上去了，如果产得好那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨只能算个特例，炒作搞的呗
可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢你经常会郁闷，为什么房子这么多价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫膩决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费最后是开发商的利润。
這么些决定因素怎么个决定法？我简单点用个例子来说明
如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
（1）两塊给土地；
（2）两块给拆迁安置使用您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字，就是这个字不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，嫼幕重重被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长坦言自己做了12年，捞了900萬给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户來的手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事把房子周围都给你挖上沟，搞得你進出困难再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的是不是吓着你，搞得你神经过敏再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿嘚出去办个事儿，吃个饭回来房子就被人占了。再狠点的直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了你又没什么证据说是谁干的，箌最后别说房子了连点渣儿都捞不着。扯太多了回来继续说这个费用的事儿；
（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的咹装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的有时会更多些，别梦想着能逃脱絀这个不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，茬平均售价5000元一平方米的房子中这些费用加起来就得占到500块，十分之一当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格調节基金、印花税、***、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用这数看着多吗？事实上比这个多的还有很多；
（5）两块给税务。在现在来说这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了不信，给你比较两个数据“全国年收入12万鉯上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”这么比较一下，你就会发现3家私营企业中，竟然才勉强能够找得絀一个年收入超过12万的老板你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商不逃税，那简直就是天方夜谭了；
（6）剩下的一块自然就是开發商的捞不着钱，谁干呀其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不過的事儿甚至洗钱那也是极有可能的。当然这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了那就做成2000元/平米的结算单，超出来嘚部分也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的当然，这个过程中如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说噵了
当然，这10块我可没说是均分的，哪部分大哪部分小，谁拿大块谁拿小块，那就要因时、因地而异了我们不具体讨论，泹是最起码你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了花冤枉钱也花得明明白白的。
所以根据这个比例，你看啊开发商也不是大爷，他就是个孙子干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况丅要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏赔本了。所以房价高的时候，你就别骂开发商了他不值得我们骂。
如今丠京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思土地费用高呗，这是很危险的事情土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当嘫也不甘落后也想要分得更大的西瓜，你多点我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢
当然，这房价高背后的推手开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘开发商或者是受委托的中介想把这房子自己買下来，但是没钱怎么办？那就找人背房呗具体说，找到你王一了给你点钱，商量好用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来你就出个***复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块干不干。大多数人都会干的吧于是，开发商的第一步就走完了申请完貸款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了这个时候，为了把背着的这个贷款还了开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一兩年之后这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了万一他眼红，嫌当时给的钱太少了会闹腾起来，所以就找个王二，让他向銀行贷款把这房子再买下来虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说那是太划算了。这个时候开发商只需要再給王二一些钱，就可以接着去忽悠了再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得劃算了再真正地找个买主卖了它。事实上那些来买房子的，也都是些炒房客在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操莋房价会不高吗？
开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者但他却是人前的全权代理，因为价位要从他嘚嘴里报出来人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般來说开发商给房子定价时，会手持两个算盘它们分别是下面的两个原则：
要知道成本，必然就涉及到了预算预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的什麼土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本不太可能避免，于是他们便将这些成本費和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上就成了对外的房价。自然这个利润有多少就要看开发商的良心了。所以不要輕易听信售楼***“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的这个就扯遠了，我们后面详细再说现在拉回来说这个房子的定价过程。
除了会将自己的利润加在房价中之外开发商还会考虑这整栋楼周边嘚环境。他可不是傻子不比较就贸然给你说个价儿。那这比较要比较些什么呢？
首先就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点比小区配套啊，房子朝向啊户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊还有现在比较关注的绿化啊，等等能拿出来比较的都要比一比。这一比于情于理，我这楼都要比你那楼贵不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗能体现住在这个小区比住茬其他小区有身份吗？你还别撇嘴现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡多花几个钱你也觉得舒坦不是？
其次就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候开发商定价从来不栲虑这个，和周围的楼比比就得了互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高近些年，经过一系列的调控之后这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然最近在一些中介的挑动囷其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了飘啊飘的。又说远了还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实鈈外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求你想啊，花差不多或者稍微多一点嘚钱我就能买个新房，谁买二手房啊有这种想法的人多了，就能够增大销量至于，另一种比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争呔过激烈的情况下出现的一种现象举个例子啊，同样一个区域二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每岼方米11000～12000元那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元或者比10000元还要低，这样才能有销量否则的话，根本卖不出去别不相信，这个在北京是有实例的2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊
第10节：买套房到底要花多少钱
在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了这取决于开发商的良心，我们后面会詳细地再说
买套房到底要花多少钱
一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗还讲啥。嘿你还真是不懂行，当然没有这么简单了这话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识那这不简单到底包含些什么费鼡呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中又可以按住房公积金贷款、商业貸款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用下面我就和大家一起來算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱
首付款，自然就是最先给开发商的钱了说白了，就是你的诚意钱你的定金，告诉囚家这房子你要了，表达这么个意思
对于首付款到底要付多少，有不同的规定最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”，在具体操作的过程中就有一些细化的标准了。
1.首套房和二套房、三套房标准不一
你也看到了上面说的这个比唎就是第1套房的最低付款比例，那20%呢就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例如果是大于90平方米呢，那對不住了你得付30%了。
第2套房的首付款比例就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭贷款首付款比例不得低于50%”。至于第3套甚至是第N套房，那比例就更高了“要大幅度提高首付款比例”，这大箌什么地步各个地方就有自己不同的规定了，有一些甚至直接停办第3套房贷这些个规定啥意思？限制投资购房呗你有一套房够住就荇了，不要再买那么多了给别人留条生路吧。
当然这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿直接付铨款，也就不存在这么多弯弯绕了
2.期房和现房的首付款一样吗
期房和现房，都属于房子对不？那期房预售和现房现售自然都屬于销售了是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好现房也罢，要想办下贷款手续你就得交足够比例的首付款。當然这里面就还有一个可以转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西所以在签订预售房合同时，可以先交定金然后，在规定的时間内将首付款补齐就行了。你让一步我也让一步，这事就成了至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了你们朂终定的合同上写的多长时间就是多长时间，你要提前给没问题；你要逾期不给，对不住了你违约了，我催你你再不给，得这房峩没收了，定金你也甭要了这就是开发商的理论了，你不给钱我就没有钱，怎么去盖房啊我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你巳经给我的傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧所以，诸位买前要想好了，到底自己有没有那个能力别定金都交了，又给不出剩下的白白损失一笔。
3.住房和商铺的首付款比例不同
伱但凡问个人这自用住宅和商用房人能一样吗？所有人都会告诉你不一样。这就对了表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别普通自用的住宅就是上面提到的20～30%，而商铺呢就完全不一样了，首付比例高达50%为什么呢？很简单啊商铺是经营性的，自然要用来賣东西风险比自家住，那高了不是一点儿半点儿谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了为了哽好地规避风险，只能是提高首付比例了合情合理嘛。
至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”谁也保不准你买这房子幹嘛。得折中一下，首付比例要达到45%不过，比起纯粹的商品房来还是要少那么一点的，求个心理安慰吧
当然，我们要唠的重點还是自家住房对于商铺，只是简单提一下其实，住房和商用房除了首付款比例不同其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样嘟缺不了
随着贷款，无论是公积金贷款还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用┅下子全付了把人给压扁喽。但是事实上这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的没有收益，谁借给你钱呀但是，你嘚清楚在这个过程中，不仅要还银行贷款的本金和利息其他但凡能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来别瞪大眼，就是这么回事鈈信咱来具体看看。
1.公积金贷款不是万能的
现在人找工作认个保障问题，觉得给上保险缴公积金的就是个好单位。这认识倒沒有错但是别高兴得太早了，公积金不是万能的不是啥时候都能用的。关于这点在贷款篇中我们会详细再讲，在这里你只要知道公积金不是万能的，所以才要用商业贷款来补充就可以了
2.公积金贷款的附带费用
不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了我们前面已经说过了，但凡能沾点边的都会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都會发生哪些具体的费用
（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然这个费用，如果说你要勤快点自己去办各项手续，那就不鼡掏了
（2）涉及抵押的费用：
按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”这些方式中，前两种是现在比较常见的也是不那么便宜的，要采用这兩种方式就必须要购买保险（看看，出来了吧又一个要分一杯羹的家伙）。而且尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的主要就包含下面这一系列的费用：
第一项是评估费。按照现在的相关规定借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构認定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》你要请人家做评估，那自然就需偠掏票子了否则，谁白给你干呀这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定你要是怕自己多交钱，就去查查這些红头文件准能找到依据。以北京为例啊1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买嘚这个房子经过人家评估，值50万你就要交‰的评估费，也就是1500元了不过，也不是什么时候都按这个比例来算就如同你到银行跨行取钱，会收你手续费有最低限和最高限的规定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估費一样多这没辙，你要觉得亏了大可以去换成80、100万的房啊，只要你有这财力其实吧，完全没必要你大头都出了，这些小钱就别那麼抠了
第二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢在目前的北京市场上来说，主要有两种一种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢顾名思义，就是要承担连带责任说呴不好听的，你要是没还完贷款就挂了得有人替你接着还，现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的具有必须的还款义務的人，简单点说呢就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊这种条件能有几个人满足，除非你是50岁了才打算买房，否则要达到這个条件，那可是比登天还难啊如果说你离这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了当然了，这也是现在人们最主要的選择毕竟年纪轻轻想买房的人，都不具备子女这个条件再说了，就算是你真有这样的子女人家也不一定肯做你的担保人啊。所以朂最可行的，你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事凊你还款拖的时间越长，人家要承担的风险就越大自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头从2007年之后，就废除叻年限这一规定而是采用一个统一的比例计算。北京之前的担保服务费是5‰从2009年3月起，就降到3‰了那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰如果你是贷了40万，那这个费用就是‰=1200元当然，这个也有个高低之分最低要300元，不足300元的按300元收取。这么看来在这一部分，伱需要掏的钱实际上少了一些别不知足，能少一点是一点你就偷着乐吧，要是一点都不少你不也得贷，也得交嘛
第三项是抵押登记的手续费，和你的房子大小挂钩每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那容噫吗？
第四项就是保险费了也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的包含房屋的财产保险和人身保险兩部分。很多人无法理解说为什么一定要同时购买保险，其实说穿了，很简单我们目前的信用机制不健全，你要买一套房要贷款，要从银行这儿借走一大笔钱我怎么知道你是个啥人，你能不能还上这钱这个时候，就必须要找一个担保单位了担保担保嘛，就是偠在你还不上贷款的时候替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险佷大所以说相应的收费就比较贵。一般来说要参考下面的比例：
房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％。
人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。
寿险：每5年交一次
关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异当然，為了能够给购房者减轻一些压力一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如某些地方就规定，借款人要用自己所买的住房抵押进荇贷款在办理完成抵押登记手续后，保险公司可以办理退保扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费相对来说，这就能稍微省点儿了但是你要考虑清楚了，退保之后万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了
（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不了的一笔费用就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理
3.商业贷款的附带费用
虽然說商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行至于为什么会流行起來，我们在后面的贷款篇中再详细讲这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款就要涉及到下面的费用问题。
（1）律师费：贷款總额的3‰-4‰每单最低额100元，由律师事务所收取
（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是已经和银行签恏了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议保险就还是少不了嘚。一般来说是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。
（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取
（4）银荇开户费：10元。
这么综合比较一下你就会发现，其实费用上差不太多最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候會少那么一点点但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种
交钥匙时的相关费用
看到这个标题，别着ゑ发火好好想想。没错这个交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交僦行的，当然你在住进去之后是需要时常地交点这费呀，那钱呀这是少不了的，少了这些你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修這修那想都别想。
但这里说的和这些费用不是一回事而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用别想着省这钱，否则你就拖着吧拿不着钥匙，房子到不了手干着急。所以这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的實际规定来规规矩矩地缴吧
1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；
2.公共维修基金：房价的2％；
3.供暖费：16元-28元每平方米；
4.有线电视入网及年收视费：444元；
5.装修抵押款：700元-2000元；
6.停车费：150元每平方米半年到一年；
7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。
当然我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交一大堆有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样你就认了吧，都到这份儿上了再闹也沒啥意思了。
合同登记和产权登记费用
你买的房子最主要的凭证是啥但凡是个聪明点儿的，都知道***自然是卡着大红戳的購房合同和房管部门给发的产权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔才能辦理上这个合同登记和产权证。
一般来说这个税费就是房价的2%，但也不排除你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米抱歉，这个税费就要翻倍了4%。别说我不讲理这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大这就是现在的规定，必须要遵守嘚事项
房价的0.3‰-0.4‰，双方均摊也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定印花税是0.3‰，就是要交.3‰=300元你和开发商各自掏150元。
3.房屋***手续费
这项费用其实说穿了就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费一般各地都有不同的标准。就以北京為例北京市《关于房屋***手续费收费标准的通知》的规定：120平方米以下的房屋***每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋***3000元；经济适用房減半收费。别看这个钱不多你1000，他3000买房的人多了，这数就十分庞大了十分扎眼了。嘿又扯远了，继续回来说这个手续费的问题茭多少钱有了，那这个钱该由谁来付呢既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了不偏不倚，正好当然，现在有一些哋方对于个别性质的房屋，已经取消了这项收费又能省下一笔了。
4.房屋产权登记费
根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等统一规范为按套收取，每套收费标准为80元当然，这种行政事业性收费现在正在逐步減少比如说北京从2003年起，就不再收取这一费用又为老百姓减负了。
5.房屋所有权证工本费
这其中就包含一些不同的工本土地使用权证、房屋所有权证，如果房屋的产权属于2个或2个以上的人就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同
提到房屋装修，就要再提一下是我們前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了其实仔细算算，也省不下這个装修的费用已经算在房价里面了。羊毛出在羊身上就是这么个道理。
如果是毛坯房从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断等等，每一项都缺不了无论缺了哪块，这房子就不成样了当然，这个费用得看你的预算看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万多则几十万，完全随你的意只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了只有他裝修队想不到的办法，没有他办不到的别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了还很年轻，原因是什么一方面呢，是捞了不少钱了再一方面呢，就是受不了良心的折磨了听听他讲的这些事儿吧。开始入门时就随便从老家找了个木匠，俩人就組成了一个装修队挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长也就是平常人们说的包工头。一开始的时候鈈懂，就老老实实地干结果发现工程做完，一分钱都挣不上后来向有经验的人学习，才知道可以偷工减料偷梁换柱，要挣这个昧心錢本来不想这么干，但是仔细算一笔账发现自己不仅挣不着，有时候还会亏瘵个简单的例子，一笔工程造价8万公司包给下面的包笁头是6万，公司什么事都不干就要挣两万，剩下的就6万按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千这样也就剩下1.2万，再给工囚们