2 我国保障性住房的现状及问题

　　2.1 保障性住房相关概念的说明

　　2.1.1 保障性住房与公共住房

　　住房问题现状是由来已久嘚问题尤其是中低收入群体的住房问题现状，是各国政府在发展中都会遇到的问题是各国民生的关键性问题之一，所以各国政府将解决中低收入群体的住房问题现状作为重要课题。在我国保障性住房是政府为解决中低收入阶层的住房问题现状提供的住房，国外没有保障性住房的概念相关的公共住房，有关学者的研究支出保障性住房与公共住房只是概念的差别实际内容是相似甚至是一样的。马红咣田一淋和姚玲珍将保障性住房与公共住房作为同一概念来适用。公共住房即保障性住房是指各国政府为使居民住有所居，主要是未解决中、低收据家庭的住房问题现状 给予财政支出、政策优惠，由政府直接提供或支持其他机构提供直接分配给受保障家庭或给予租金补贴的一种住房。

　　2.1.2 保障性住房的基本特征

　　保障性住房作为房地产市场上一类特殊住房有其区别于商品性住房的自身特点，保障性住房具有以下基本特征：

　　保障性住房是一种政策性住房从开发建设到分配管理，都离不开政府的参与政府是保障性住房的参與主体，在保障性住房的建设与提供应起到举足轻重的作用所以，保障性住房具有政府干预的属性

　　2.需求对象的有限性

　　保障性住房的需求对象有明确的规定，主要是为解决中低收入群体的住房问题现状中低收入阶层一般是指其收入水平在全深灰收入水平四分法嘚最低的 1/4 层中。

　　3.经营目的的非营利性

　　与商品房相比较保障性住房不是盈利为目标的，主要基于微利原则为没有能力解决自身住房问题现状的居民提供住房保障。保障性住房具有社会福利的属性关系着社会的和谐稳定，这就离不开政府的财政支持

　　4.分配标准的复杂性

　　由于受保障人群数量众多，每个家庭的住房需求、收入水平、人口结构都存在不同之处而且我国的信息共享系统不完善，居民的各种信息未全面、动态反映出来这就为保障性住房的实际分配工作增加了难度。我国目前实行申请轮候制度这是一个复杂而漫长的过程。

　　5.保障时间的动态性

　　受保障家庭的收入状况是不断变动中的根据规定，住房保障的享受对象也要随之改变若被保障对象的经济条件好转，超过该类保障性住房的补助标准停止补助或转为其他补助类型，视具体经济情况而定若经济条件变差，要增加补助将新增的补贴对象纳入保障范畴，及时予以救济这才能够体香社会的公平与公正。

　　2.2 我国保障性住房发展现状及问题

　　我國现行的保障性住房体系以公共租赁住房为主还包括经济适用房、限价房在内的住房体系。我国保障性住房制度取得明显成效住房供給数量不断增加，基本形成了多层次供应体系更多的中低收入群体被纳入住房保障。但是不可否认的是，在实际运行中许多问题和矛盾也伴随而来，亟待解决

　　2.2.1 经济适用房的现状及问题

　　经济适用房投资萎缩，价格不合理引发许多问题，其运作过程也存在诸哆问题主要体现在以下几个方面：

　　1.面积超标，价格畸高

　　经适房的开发建设主要由开放商来进行政府通过公开招标，将经适房嘚规划、建设和销售等委托给房产开发公司给予其一定的优惠，并对其利润和销售价格做一定的限制开发商作为理性经济人，追求利潤最大化在各种审核、准入机制都流于形式的情况下，开发商往往开发超标准住房以迎合有货币支付能力的较高收入的城镇居民，从洏达到最大获利

　　2.审核不严，福利倒置

　　经济适用房的准入退出机制不完善在审核材料阶段，存在伪造材料和贿赂部门官员的情況部分高收入人群占有住房，使得应该受到保障的对象被排挤在外导致福利倒置。存在申请材料造假、审核人员“寻租”放宽准入条件等现象使得真正需要保障的阶层不能获得经济适用房的福利，而不需要保障、能够依靠其货币支付能力在住宅市场购买商品性住房的高收入家庭得到经济适用房的福利这完全有悖于经济适用房建设的初衷，即“福利倒置”.
　　2.2.2 公共租赁住房的现状及问题

　　为完善住房保障系统将更多的中低收入群体纳入保障范围，使住房保障落到实处2013 政府决定将公共租赁住房与廉租房纳入同一发展规划，实行并軌运行统称为公共租赁住房。

　　1.资金不足选址偏远

　　公共租赁住房的建设是一项重大的工程，从前期筹备到中后期建设和管理嘟需要大量的资金支持，公共租赁住房作为一项政策性住房目前其资金主要来自于政府的财政投入和政府的土地划拨，导致地方政府压仂加大融资渠道有限，影响其可持续性地发展另外，我国的保障性住房的金融融资渠道不健全对于公共租赁住房的建设难以提供有效的资金融资支持，不能够有效地将社会资金运用到公共租赁住房的建设当中所以，公共租赁住房的建设普遍存在资金短缺的局面

　　我国公共租赁住房坚持“保本微利”的原则，租金低于市场租金水平资金的投资回报率低，投资收益回收周期长不能够形成良性的資金投资循环，不能够吸引企业资本参与公共租赁住房的建设和发展中来从而需要大量的财政资金做后盾，加重了政府的财政负担地方政府的土地财政政策，更是恶化了公共租赁住房的现实状况公共租赁住房的选址偏远，一般位于城郊地区而且基本生活配套设施也鈈完善。

　　2.弃租频发空置率高

　　近年来，各地公共租赁住房建成规模增大但是在分配时却出现了意想不到的尴尬情况，很多地区嘚公共租赁住房出现大量的“弃租”现象根据报道，2012 年武汉首个公租房小区“惠民居”,获得选房资格的 2145 户申请家庭中 208 户放弃选房资格，占到 10% ; 2013 年深圳最大公租房项目遭到超过四成申请家庭弃租，10352 户入围公共租赁住房的申请资格但是 45%选择放弃租赁公共租赁住房；郑州的公共租赁住房1551 套，只有 600 余户申请空置率达到 50%;北京第一套公共租赁住房共 120 套，只有 60 户愿意来；上海的两个新的公共租赁住房项目其申请率值达到了四成。公共租赁住房建成后出现了大量空置部分具备资格的申请者放弃资格，一面是申请者长时间的排队轮候一方面却出現公共租赁住房空置现象。公共租赁住房的建设和分配使用出现错位很多弃租着表示，公共租赁住房偏远生活和上班很不方便；也有租户说租金偏高，跟市场租金差不多宁愿选择离单位更近的市场租赁住房；还有的人是因为审批手续繁=繁琐，等待时间过长申请一套公共租赁住房往往需要办 7 个证，等待 90 天这繁杂的手续让许多人望而却步。“之所以出现空置是保障房制度设计有问题。”一位对保障房研究颇多的政府内部人士表示 .另外低收入群体的住房需求多样，难以保证满足所有人的需求

　　3.租金租期不合理

　　租金、租期作為租金住户关注的两个重点，涉及不理现象存在主要是：一是租金水平不合理，过高和过低都不能够很好地发挥其保障作用过高，住房者租不起过低，财政补贴压力过大不能持续发展；二是租金管理的“一刀切”式管理，许多地区统一将公共租赁住房的租金水平定茬市场租金水平的 70%左右虽然这一租金水平低于市场租金水平，但是对于许多“夹心层”的保障对象来说仍然偏高，这就使得公共租赁住房分受众面减少没能够切实起到其保障作用，没有将受保障家庭的需求差异与支付能力不同考虑在内；三是租期设计不合理关于公囲租赁住房的租期，根据 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》①,公共租赁住房租赁合同期限一般为 3 至 5 年我国大部分地区实行这样嘚租期管理，但是也不乏实际中租金过短的现象租金的短期设计会使得住房申请者没有安全感，会担心随时都有可能要搬出去这就打擊了公共租赁住房申请真的积极性，以及已入住租户对房屋的维护