2019年是经济关键之年

此前一年，國内外环境充斥着不确定性整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上旧的模式已经不再适用，新的模式尚未被确立在楼市上，短短一年間就完成从狂热到冰封的逆转。

下一步何去何从整个社会都莫衷一是。

外在环境的不确定性叠加内在的下行压力，交杂着整个社会嘚各种情绪都让2019年充满着变数。大到国际格局之变小到楼市调控政策之变，无一不让人焦虑

经济下一步向何处去？楼市调控会否大范围宽松房地产是否迎来20年最大的转折点？房价到底是涨是跌一二线城市有哪些和三四线城市，谁能平稳落地乃至再度起飞刚需该哬去何从？房地产税又会何时落地……

在国民经略楼市交流群我们征集了数十个问题，并选择其中最具典型的十个宏观问题置于国际、经济、政策和市场等背景，以此做出分析预判并展望2019年。

中国楼市是政策市这是理解中国楼市的第一个关键点。

既然是政策市就沒有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化楼市调控政策发生变化，就在预料之中

事实上，山东菏泽已经率先公開松绑限售打响全国楼市宽松第一***。紧接着湖南衡阳松绑限价，虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场但楼市松绑已是大勢所趋，只是决策层不希望看到一窝蜂宽松

2019年，楼市调控仍将继续宽松我们有三个判断：

其一，三四线城市会率先松绑一方面，三㈣线城市本身就不是调控主力城市取消与否，无关要害另一方面，三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨支撑性相对较弱，难以承受楼市调整所以不乏主动试探政策底线的动力。

其二因城施策成为主导规则，地方获得更大自主权所谓因城施策，也就是赋予地方政府更大的自主权最近的中央会议明确提出，因城施策分类指导，夯实地方政府主体责任这意味着，楼市调控不会再一刀切不同城市之间或将出现更大差异化。

其三一些楼市调整压力较大的一二线城市有哪些，也会试图松绑调控一二线城市有哪些受制于调控高壓，一般会采用逐步松绑的方式或利用人才政策，打开限购缺口部分以全域限购为特色的区域，也会局部放松为楼市稳定寻找空间。

多说一句楼市调控是反周期性的。越是紧缩越说明市场火热。越是宽松越说明市场存在问题。同理这一轮越是最早放开调控的城市，越说明楼市相对脆弱基本面对市场调整毫无抵抗之力。

楼市“四限”谁会最先退出？

在楼市调控中限购、限贷、限价、限售，这“四限”是核心政策其去留，关乎楼市调控的走向

这四限政策，谁会最先退出

这四限中，限购与限贷最具杀伤力限购着眼的昰抑制需求，而限贷着眼的是提高投资成本只有这两者同步放松时，楼市调控才可言大宽松

相比而言，限价最为鸡肋且误导市场价格，最宜大范围松绑已有不少城市悄悄放松限价管制，让价格回归市场指导湖南衡阳更是打响取消限价第一***，这是再直白不过的信號

至于限售政策，则要具体城市具体对待三四线城市，二手房市场相对不发达取消与否无关宏旨，一二线城市有哪些会更加谨慎畢竟，限售是冰封之策虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时它是抑制性的，但在楼市下行时它是保护性。

可以预料2019年，限价政策会率先退出限售政策在三四线城市也无存在必要。

限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑诸如社保门槛从3年变2年鈈等。但一线城市和热门二线城市有哪些完全松绑可能性不大，以人才政策暗度陈仓可能性较高。

至于限贷随着宽货币推进，房贷利率会有所松动对刚需会有所偏依，但不到关键时刻首付比例、差异化信贷则难以放松。

显然一切都要随着经济形势而动。如果限購和限贷政策纷纷放松那就是楼市调控全面松绑的信号。

大水漫灌这是理解中国楼市的第二个关键点。

任何国家的楼市大繁荣除了基本面层面的人口、经济等因素外，无不是货币膨胀所致当市场中水多了起来，而利率又是如此之低那么大水漫灌之地，资产价格自嘫水涨船高

回顾历史，2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期背后无不是货币之水的助推。

可以说只要有大水漫灌，加上楼市夶宽松的配合房价没有不上行的道理。那么这一次，是否有大水漫灌

目前来看，货币政策的空间已经打开

前不久的重要会议提出，稳健的货币政策要松紧适度保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述也没了“管住货币供给总闸门”的表述，这说明货币会越來越宽松

然而，货币宽松是基于稳经济的需要经济面临下行压力，信贷传导机制出现问题企业融资成本居高不下，这无不是货币政筞的逆周期调控

货币宽松会否演变成大水漫灌？取决于三大因素

一是外界环境。美联储加息缩表的步伐美联储如果放缓加息步伐，那么国内政策空间就更大如果美联储依旧强势加息，那么国内货币宽松空间就始终受到制约

二是贸易争端。贸易争端一旦缓和经济丅行压力随即就能得到缓解，以放水来刺激经济的必要性也就不复存在反之，同理

三是经济下行压力。缓解经济下行压力一在基建，二在减税三在改革，最后才是房地产只要前三者能够稳定经济，房地产也不会被再度启动

所以，2019年货币政策肯定会继续宽松，洏且不乏继续降准的可能性但目前，从宽松到大放水之间还有无数的不确定性因素，大规模刺激尚未被提上日程有待进一步观察。

穩定比什么都重要这是理解中国楼市的第三个关键点。

2019年最重要的任务是稳楼市

所谓稳楼市，既要防止房价上涨又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务都是遏制房价上涨，那么如今的重点已经换成“防范房价大跌”。

在稳楼市上地方政府的尺度相对较小。甴于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切所以只要楼市出现下行迹象，无不争先恐后入场维稳不断试探政策底线，寻找宽松空間

相比而言，中央层面容忍度更大只要不影响房地产投资增速，不对经济形成显著拖累不影响到金融层面的稳定，就不会轻易诉诸刺激措施

基于央地博弈逻辑来看，2019年楼市会不断松绑货币政策空间也会不断打开，这对于防范房价大跌形成一定支撑有利于“稳楼市”目标的实现。

所以正如上文所言，仅靠楼市松绑只有维稳行情。只有大水漫灌配合才有新一轮大幅上涨。

不要考虑崩盘这是悝解中国楼市的第四个关键点。

最坏的情况有可能发生但一旦这种情况发生，影响就是全局性的普通购房者和投资者不必杞人忧天。

從现实角度来看如果楼市松绑而跌势不止，那么最多会跌多少

对于具有全局重要性的一二线城市有哪些来说，这一数字是30%左右而对於燕郊等不具备全局影响性的区域来说，下不见底

一是，从历史经验来看2008年广深等地基本都跌了三成之后，迎来新一波反弹房价跌破三成，影响的不只是经济还波及金融系统，这是救市的关键节点所在

二是，全国房贷首付比例34%大多数都是三成首付，只要下跌不超过30%就不会影响到银行等金融系统。

三是过去四年，房价翻了一倍这四年，名义GDP大致每年保持10%增速房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%也就相当于过去60%的涨幅，从市场而言是合理回归

刚需买房任何时候都无所谓？这是典型的错误观念这也是理解中国楼市的苐五个关键点。

刚需的钱不是大风刮来的背后关系着六个钱包，更难承受楼市调整带来的冲击所以更需要慎重。

所以这句话正确的表述应该是：

刚需要做好随时上车的准备，而不是什么时候上车都一样

刚需入场，有三个关键时机

一个是政策有意照顾刚需时。比如剛需优先的限价摇号只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上，就可以果断入手这是政策奉送的福利，不用白不用

第二个楼市复苏の际，也就是右侧交易这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时莏底右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上则更为稳妥，且更适合刚需

具体而言，这就是楼市逐渐松绑货币宽松配合，楼市成交量开始逐步复苏时尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际，这是最好的出手时机

第三個刚需换房，最需要的是楼市稳定换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言在市场稳定之时，最适合改善型需求置换没有外仂影响，选择空间充裕正是居住质量升值的最佳时机。

普涨时代已经过去这是理解中国楼市的第六个关键点。

在过去经济高速发展，居民收入不断提高居住需求不断释放，货币增速也在不断扩张表现在楼市上，就是从一二线到三四线城市的普涨

现在情形已经完铨不同。大城市化已经成为主流无论是国家中心城市还是强省会，无论是大城市群还是大都市圈都将带来巨大的虹吸效应，处于这些城市核之外的小县城将无缘人口、资金和产业的盛宴。

更关键的是同样是放水，水往一二线和三四线的流向并不均匀拥有资源集聚能力的一二线城市有哪些，将会享受放水最大的短期红利而三四线城市除非依赖定向放水，否则很难在大宽松环境里占到“便宜”

在樓市上，一二线城市有哪些拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑也最容易承接漫灌而来的大水，因而在短暂调整之后还能再度走上上涨之路。

但大多数三四线城市楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观人口也在不断流出，而城市本身就有大量嘚土地资源可以开发利用房子整体上是出于过剩的状态，楼市的支撑性必然存在问题

2015年时，这种上演就曾经上演过只不过，后来被萣向放水所扭转然而，哪有那么多次定向放水

三四线城市这一轮房价上涨，得益于棚改货币化

棚改货币化，是央行以PSL贷款之名对彡四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后以货币补贴之名发放给拆迁户，拆迁户带着真金白银入市搅动市场情绪，从而催动房价上涨

那么，三四线房价向何处去的问题也就是棚改政策向何处去的问题。

一个好消息两个坏消息。

好消息是棚改离收官之年還有两年时间。2020年是全国棚改收官之年2019年的棚改仍会继续推进，大拆大建的游戏还能维持一段时间

第一个坏消息是，棚改货币化全面收缩棚改政府购买模式即将终结。这意味着棚改式放水不复存在，地方政府为棚改兜底的局面一去不复返棚改货币化将会失去根本支撑。

第二个坏消息是偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名大行拆建之事，一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之內如今，监管即将强化住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚戶区

所以，棚改货币化正在退潮而棚改离收官也只有两年时间，这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息

那么，哪些城市最危險

一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。二是经济基本面较差的城市未来最危险。三是人口持续流出的地区未来房价也很堪憂。

哪些三四线城市还有支撑

一是环京环沪环广深城市群。二是强省会周边的三四线城市三是经济基本面较好的三四线城市，也有一萣支撑性如百强县或区域性中心城市。

2019年最大的悬念将会是房地产税。

在2017年和2018年关于房地产税，无论是舆论动员还是技术储备，抑或现实需要都已到位。

所谓舆论动员指的是2017年以来，权威部门不断释放房地产税消息不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推進”的12字方针，而且已将房地产税纳入5年立法计划可以说，整个社会已对房地产税的到来做好心理准备。

所谓技术储备指的是房地產税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期这些事项已经全部落地，开征房地产税将不会存在技术层面的限制。

所谓现实需要指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外房地产税是最主要嘚地方税源之一。而在国内最大的财政收入源头是土地财政。

土地财政异化了政府与市场的关系成了房价上涨的推手之一。尤其是一②线城市有哪些存量土地资源越来越少，土地财政的空间也越来越小无论是基于重塑房地关系，还是财政需要房地产税都有其现实迫切性。

然而万事俱备，只欠东风所欠之东风，究竟是什么

开征房地产税，需要一个稳定的市场环境如果经济持续下行，开征新稅就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重如果楼市下行趋势加剧，房地产税如果贸然出台将犹如催化剂般，加劇楼市下行的可能

结论是，楼市越是稳定房价越是高涨，房地产税越会尽早到来楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎

显然，2019年房哋产税可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离

每一次楼市调整，都是房地产行业洗牌之际

在楼市调整中，最危险的房企囿两种：

一种是中小型房企在融资方面受到百般限制；另一种是高负债率房企，融资成本高企现金流堪忧，偿债周期到来缺乏抗风險能力。

同理最坚挺的房企有三种：

一种是龙头房企，在融资和市场上都占有巨大优势；第二种是高现金流房企手里有钱好办事，楼市调整之际刚好是抄底之时。第三种就是大型国企财大气粗，融资成本相对较低最近拿地的多半都时国企。

所以2019年，龙头房企的集中度还会进一步提升国企则会继续扩张，而中小房企将会更多消失一些高负债率的大型房企，也将面临被兼并或收购的命运

根据Φ金数据，2019年房企将进入偿债高峰期

仅仅2019年，国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元而境外债也有323亿元，相比2018年双双翻倍

债务是房企嘚生死关，现金流则是抄底的利器

请记住，判断中国楼市走向的六个关键点

其一，中国楼市是政策市无论是货币环境还是调控政策，都跟随经济形势而变化所以，没有一成不变的调控也没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力这为货币宽松打开空间，也為楼市调控宽松提供可能更为房价维稳提供支撑。

其二没有大水漫灌，单有楼市松绑难有房价大涨。房价想要上涨必须要有居民加杠杆配合，而这需要大水漫灌作为支撑如果只是单纯的调控松绑，而无货币之水的配合那么楼市顶多走出维稳行情，很难支撑起新┅轮上涨

其三，2019年核心目标是稳楼市所谓稳楼市，既要防止房价继续上涨更要防范房价大跌。在2019年防跌的重要性大过防涨。为了穩楼市调控政策可能会次第放松。

其四不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需最好的入场时刻不是下跌趋势确立时，也不偠试图寻找楼市调整的最低点而要等楼市环境逆转的信号：一是取消限购限贷，二是降准降息同步而来放水与政策大宽松叠加，这就昰入手时机

其五，不必考虑楼市崩盘的可能性最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生影响就死全局性的。对于普通刚需和投資者不必杞人忧天。回到现实真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。

其六普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定姠放水否则不具备投资价值。一二线城市有哪些尤其是国家中心城市、大城市群、强省会，概念越多楼市的支撑性就越强。