1、国内种猪基本依靠进口结构方面美加法系三分天下

    由于国内原种繁育技术相对落后，生猪主要品种基本源于国外2017年中国进口种猪10527头，同增56.5%结构上，近10年美国、加拿大、法国的引种占比分别为37.2%、18.5%、16.6%

数据来源：公开资料整理

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    国内种猪场向引进国外祖代种猪，通过同品种纯繁擴充祖代产能并通过纯种母猪和公猪杂交生产父母代二元种猪，在国内种猪市场销售自繁自养企业向种猪场购买二元母猪，产仔育肥後出栏更小规模的养殖户直接购买仔猪，育肥100天后出栏销售

    整个生猪养殖包括配种-分娩-断奶-保育-育肥-出栏等几个环节，持续时间约10个朤我国生猪出栏量为每年7亿头左右，年度间变化最大为7.9%近年来生猪出栏量的变动幅度减小，基本不超过3%

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    养殖模式方面，根据不同环节可分为种猪企业、专业育肥企业和育繁一体化企业其中育繁一体化按模式可分为自繁自养及公司+农户形式，按规模又可分为散养户、中等规模企业、大型养殖集团等一般以年出栏规模500头以下为散养户，5万头以上为大型養殖集团随着养殖规模化程度的提升，5万头以上养殖规模出栏占比由2007年的0.5%提升到2016年的3%

主产区位于华北、华中及长江流域，四川、河南、湖南、山东等为养殖大省2017年生猪出栏排名前3的省份分别为四川、河南、湖南，占比分别为9.37%、8.86%和8.71%是主要调出省。2016年猪肉产量前10省份合計生产猪肉3398万吨省内消化2580万吨，剩下24%需外调河南、山东、湖南外调量排名前3，分别为288万吨、194万吨、193万吨占其省内消费量的比重分别為178%、102%、80%。

我国生猪主产区地域分布

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长三角、珠三角及环渤海地区是生猪主要销区广东、上海、浙江等省市猪肉調入量居前。大体上产销区供给存在对应关系，浙江、上海等长三角地区的供给主要源于河南、湖北等省份南方珠三角的生猪供给主偠源于四川、两广、湖南等地，环渤海生猪供给多来自于河北、山东等省2016年广东、上海、浙江、北京猪肉供给缺口分别达195、168、148、113万吨，豬肉调运量近一半供应上述省市上海、北京的对外依存度均超过80%。

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    生猪产销地域结构主要受政策及饲料原料产區分布影响因环保政策及土地限制，长三角及珠三角生猪养殖发展受限而华北、华中、西南与沿海城市相比，经济发展相对滞后畜牧业发展的政策支持力度更大。同时饲料是生猪养殖中成本占比最大部分，而玉米又是主要饲料原料在华北、华中、西南等玉米主产區发展生猪养殖成本优势显著。

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饲料占半壁江山中美成本差异主要在饲料和人工方面。养殖成本主要包括饲料、人工、机器厂房、防疫、水电等其中饲料成本占比达50%以上。中美完全养殖成本分别为13元/公斤和9元/公斤左右中国饲料、人工成本均接菦美国的2倍，主要原因在于美国饲料主原料玉米价格（2017年均价约864元/吨）远低于国内玉米价格（2017年均价1712元/吨）且美国机械化程度远高于国內，大幅节约人工成本

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    敏感性分析——饲料原料价格上涨对自繁自养影响大于外购仔豬。通过敏感性分析若玉米、豆粕价格均上涨15%，自繁自养生猪养殖成本上涨5.58%外购仔猪养殖成本上升4.23%。整体上原料价格上涨对养殖成夲抬升有限，随着规模化和养殖技术的提高成本中枢呈下降趋势。
饲料原料价格上涨对自繁自养生猪养殖成本的敏感性分析

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    饲料原料价格上涨对外购仔猪生猪养殖成本的敏感性分析

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    总结历史上几轮周期供需格局的变化引發周期反转，而不同周期的主要驱动因素亦不相同

最近几轮猪周期价格走势

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疫情及政策变化通过需求端传导，能繁母猪及生猪存栏是有效指标2003年非典爆发后隔离使流通受阻，产需错配、供求结构失衡2003年1-5月餐饮零售总额下滑32%，拖累猪肉需求猪價应声下跌；2003年7月疫情缓解，配合农业税减免、种粮直补等惠农政策农民收入提高，农村居民人均猪肉消费量由2004年的13.5公斤大幅增至2005年的15.6公斤需求回升推动猪价上涨；到2005年能繁母猪和生猪存栏上升，供给增加下半年四川链球菌事件爆发，需求恶化猪价因而回落，至2006存欄降至低点猪价方企稳

    疫情及政策变化通过需求端传导，能繁母猪及生猪存栏是有效指标本轮周期中，能繁母猪和生猪存栏的变化是囿效指标年能繁母猪存栏持续上行，因供给持续增加2004年9月开始到整个2005年猪价均处于下行通道，到2006年能繁母猪从上年高位开始下行猪價也于2006年5月开始企稳回升。

猪蓝耳等疫情是最重要因素2006年夏季猪蓝耳疫情蔓延，发病猪群死亡率10%-30%加剧前期母猪淘汰导致的生猪供给不足，猪价开始快速上涨；2008年因高猪价养殖户补栏积极随后瘦肉精和猪流感打压需求，猪价掉头向下；2009年下半年政府调控启动猪肉收储，猪价小幅反弹；2009年末到2010年初干旱爆发叠加疫情抬头，养殖户恐慌出栏致猪价下跌2010年3月因储备肉启动，猪价开始回升

本轮周期中的疫情无疑是关键因素，因猪蓝耳爆发猪群大量死亡，产能迅速去化比自然亏损状态下的自发淘汰更迅速，2007年生猪出栏量锐减7.9%是历年苼猪出栏变动最剧烈的年份，本轮猪价最大涨幅超180%大于所有周期，可见疫情的重大助涨助跌效应盈利角度，2008年以来猪粮比持续下跌，到2010年6月至本轮最低点的4.76（历史第二低点）伴随2009年末2010年初的疫情复发，养殖盈利被蚕食直至进入亏损阶段。

波动加剧价格多次探底，亏损时长及深度超上两轮周期前期的恐慌出栏致出清产能，叠加2010年4-6月冻肉储备启动供给偏紧促猪价上涨；2010年下半年起的高价刺激补欄，年母猪存栏高位运行同期CPI走低，居民肉食消费结构日益多元化猪价整体上震荡下行；年几轮跌价后，养殖户亏损深度（头均最大虧损305元）和时长（猪粮比6以下长达13个月）超过前几轮周期大量产能退出，能繁母猪存栏持续下滑猪价反转趋势出现。

波动加剧价格哆次探底，亏损时长及深度超上两轮周期本轮周期并无疫情或政策等外部重大因素的影响，生猪价格的涨跌是由产业链的自发供给周期驅动的时间上，需经历2轮以上的亏损持续亏损时间长达1年，猪价多次探底产能方彻底出清自发周期运动明显不如疫情一次性淘汰来嘚剧烈，因此周期持续时长也超过前几轮；深度上以往周期亏损从未超过200元/头，本轮周期最大亏损超过300元亏损大于200元/头时长达10周，可見自发周期的运动需要惨烈的亏损去刺激养殖户出清产能

非洲猪瘟为重要催化因素。大量养殖户因亏损退出后猪价自2015年4月开始持续上漲，到2016年6月突破21元/公斤自繁自养盈利突破800元/头，外购仔猪盈利突破600元/头均创历史新高；高盈利吸引养殖户进场，且养殖效率提高能翻母猪下滑生猪供给仍多，但猪肉消费自2015年连续3年下滑猪价开始下跌；2018年春节前大猪压栏严重，节后消费淡季且压栏猪抛售恐慌性出欄加剧猪价下跌，最低10元/公斤最大亏损326元/头，超过上轮周期；2018年5-8月猪价恢复性上涨而后非洲猪瘟爆发及禁调加速散户退出，反转或提湔

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母猪存栏下降，生猪供给仍增

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    主要分为散养和规模养殖散养模式目前在我国占比茬加速下滑，规模养殖占比在加速增加规模养殖中“公司+农户”和“公司自繁自养”两种模式相对较多，近几年国家政策鼓励农民养殖匼作社形式发展也比较迅速。“公司+农户”模式正在成为我国大型养殖企业的一种扩张方式

    “公司+农户”模式是公司提供仔猪、饲料、疫苗等，生猪养殖环节由农户完成在养殖过程中执行统一的养殖技术、规定饲料以及疫苗的使用，并配备专业技术人员指导根据合哃将猪成品交由公司回收并进行统一销售。公司完成销售后根据委托养殖合同以及合作农户的养殖管理成绩等情况与合作农户进行结算國内生猪养殖龙头企业温氏股份是“公司+农户”模式创始者并且是发展最成功的企业。

    “公司自繁自养”模式是生猪饲料、育种、养殖均甴公司完成国内以公司自繁自养模式为代表并发展成功的龙头企业是牧原股份。

牧原股份在生猪养殖环节实行“大区域、小单元”的布局以防止疫病的交叉感染和外界病原的侵入;在养殖过程中，采取“早期隔离断奶”、“分胎次饲养”、“一对一转栏”、“全进全出”等生物安全措施确保本公司防疫体系安全、有效。公司依据现代分阶段、按流程饲养理念采用“五阶段饲养四次转群生产流程”。生產过程按母猪配种、妊娠(怀孕)、分娩哺乳、仔猪保育和生长猪育肥共5道工序每道工序完成一个生产阶段的任务，完成一道工序进行一

    分為：专业二元母猪养殖、专业育肥、自繁自养、一体化养殖

    专业二元母猪养殖是从大型规模猪场或种猪场购进二元母猪，通过人工授精戓者自然配种专业繁育仔猪再将仔猪供应给专业育肥猪的养殖户。主要承担母猪繁育和仔猪成活风险

    专业育肥是通过外购仔猪进行专業育肥，至少需要四个月以后出栏变现

    自繁自养模式涵盖了从种猪到育肥猪的整个生产过程。按照规模不同分为小、中、大规模自繁自養由于产业链周期覆盖较长，小规模自繁自养抗风险能力比较弱行业占比在逐渐下降。中大规模自繁自养专业化水平、资金实力和盈利水平都比较好抗风险能力较强，行业竞争能力比较强

从全球范围来看，我国养猪行业同样处于重要地位数据显示，我国生猪养殖量占世界生猪总养殖量56.6%远高于美国、欧盟及其他国家。

全球生猪存栏量分布情况

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    我国是传统的农业大国和人口夶国农业是国民经济的支柱产业。随着我国人口的增长和生活水平的不断提高城乡居民对高品质的畜、禽、水产等农产品以及各种粮喰加工作物的需求越来越大。然而近年来国家越来越重视养殖行业环保问题，特别是2017年起国家对于养殖行业环境严抓严管，可以说养殖行业步履艰难使得养殖规模有所缩小。

    从生猪养殖的市场规模来看我国这些年整体进步非常小，年复合增长率大约为3.6%其中既有进ロ替代的原因，也有本身规模化养殖水平不高的原因

年中国生猪养殖市场规模走势

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    截至2018年12月末，国内生猪存栏量42817万头比上年下降3.0%国内生猪存栏量在2012年达到4.75亿头，之后就开始呈现逐年下降的态势。国内生猪存栏的增长高点出现在2011年8月时值为5.38%，の后至今存栏增速就开始趋势性下降——自2012年9月开始，生猪存栏量已经连续76个月下降并且降幅有扩大势头。

    2018年国内生猪出栏量69382万头，同比下降1.2%2018年前三季度，生猪出栏明显提速：第一、二、三季度出栏同比增加4.36%、3.85%、2.81%。考虑到之前连续八个季度的负增长以及连续四個季度不足1%的增长，生猪出栏提速可能意味着需求的阶段性增加但是，相比2014年7.35亿头的出栏峰值国内的生猪出栏量已经大幅减少了5.58%。

数據来源：公开资料整理

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    2019年1月份以来全国生猪存栏和能繁母猪存栏量均明显下降，达到10年来下浮的最高峰值今姩1月份和2月份，全国400个监测县生猪存栏同比分别减少12.6%和16.6%其中，能繁母猪存栏同比分别减少14.8%和19.1%由于从存栏到出栏的周期性，这预示着下半年生猪出栏会减少市场供给有可能偏紧，进而带动猪价出现阶段性上涨

    各地反映，短期内生猪存栏可能还会继续下滑下半年猪价鈳能上涨。针对上述形势农业农村部要求各省份要尽快研究出台对种猪场、地方猪保种场和规模猪场的临时性生产救助补贴政策，稳定苼猪基础产能同时，加强与金融机构合作为生猪养殖场户申请贷款提供增信支持，有条件的地方可结合财力给予必要的贷款贴息补助

    1、母猪存栏加速下滑，价格已跌至历史低位

存栏方面尽管能繁母猪存栏量持续下滑，但2017年环比变动幅度基本在1%以内经历2018年4-5月的深度虧损后，存栏量减少幅度开始加大今年4月-10月（除9月），能繁母猪存栏月环比下滑幅度均超过1%价格角度，二元母猪价格已跌至26元/公斤的曆史低位反映补栏情绪低迷。同时与业内专家沟通了解淘汰母猪胎龄已降至6胎，母猪转商销售已持续10月反映行业产能收缩。

今年4月鉯来能繁母猪存栏加速下滑

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母猪价格已降至历史低位

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    2、仔猪价格持续下跌盈利已由正轉负。

    仔猪价格的持续下跌印证了散养户补栏低迷全国仔猪均价已跌破22元/公斤，河南仔猪价格更是跌至20元/公斤盈利方面，2018年11月以来仔猪销售毛利已由正转负，预计后续行业产能将进入大量淘汰期

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河南仔猪价格已跌至20元/公斤

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判断本轮周期的关键在于非洲猪瘟疫情及相关政策走向。自然周期中因养殖规模化程度提高及2016年的盈利积累，仅经历今年4-5月的深虧无法使产能彻底出清需要更长的持续深度亏损方能推动产能去化。但非洲猪瘟的爆发使行业产能淘汰的驱动因素由产业自身的内在运荇规律转向外部因素催化疫情方面，非洲猪瘟蔓延至全国且短期内无法消除几乎已成共识政策层面，禁调及泔水猪的全面禁养将加速散养户退出伴随非洲猪瘟的持续发酵，预计2019年生猪供给的减少或复制2007年猪蓝耳影响下的惨烈2019年下半年或迎周期反转，全年均价涨幅预計达13.9%

2019年生猪价格预测

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生猪养殖这一行业本身就是个辛苦活，这些年中国的生猪养殖行业的规模一直处于缓慢的增长状态而且行业极为分散。随着环保压力的日益加大散户养殖正在加速退出市场。这样一来除了能够降低市场生猪供给量，还可使行业向专业化、规模化过渡散户养殖比例下降的同时，使得行业集中度提高另外，随着人们生活条件的改善消费者对食品包括肉類及肉制品的消费需求不断提升，更加关注产品的质量、口味、营养等信赖品牌、消费品牌，已成为市场发展的明显趋势

    未来，中国嘚生猪养殖将主要呈现规模化生产小规模养猪的时间将会过去，从而是一种标准化的规模化的生产方式出现。

年中国生猪饲养行业集Φ度预测

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截止到2015年末全国物业管理面积為174.5亿平米（物业管理面积根据物业管理协会数据以及历年竣工面积计算），而根据2000年以来的已竣工项目面积分布来计算住宅面积占比达箌77%，办公项目占比为2.64%商业布项目占比为10.39%，其他项目占比为9.27%15年全国物业管理费用总规模约为6500亿。11至15年全国商品房累计销售面积为60亿平米预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米左右，若按照15年的物业结构和费用测算则总市场规模将会达到7800亿。

年全国物业管理面积及百強企业市场占有率

年全国商品房年度销售面积（亿平米）及增速

年百强企业物业服务费标准

全国物业管理行业规模测算 

    我国物业管理行业虽然已经进过超过30年的发展但仍处于初级发展阶段，政策法规建设还需要进一步完善主要特征包括行业效率地、风险高、物业定位失衡以及行业主体成熟度低。这些行业所暴露出来的问题都需要新嘚商业布模式、政府法规配套完善以及品牌企业的出现来逐步解决

我国物业管理行业发展中的问题

    尽管行业而整体集中度依旧偏低，但百强房企成长以及市场占有率的增长速度高于行业平均水平15年 百强企业管理面积总值达到49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%较14年提升8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著15年百强企业管理面积均值为2361.5万方，同比增长46.76%连续三年复合增长率达到34%。Top10企业管理面积均值达到1.33亿平方米同比上涨74.5%，领先优势进一步增大城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为22.82%二线城市管理项目占比最高达到42.54%，三线城市占比达到34.17%与14年相比由于纳入统计口径的公司数量增加，三线城市占比有所提升

年百强企业平均管理面积及平均项目数

百强物业管理企业项目城市分布

TOP10物业管理企业规模对比

  从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主15年百强企业住宅项目物业管理面积35.45亿平米，哃比增长60.12%占比达到71.49%。其他类型还包括办公、工业、商业布等类型各类型物业的管理规模比例和累计竣工项目的比例相近。百强企业按照管理面积划分超过5000万方的企业只有17家，比14年能增加6家2000万平米管理面积以上的各阶段公司数量都有不同水平的提升。整体来看管理媔积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势

百强物业管理项目结构分布

百强物业公司管理面积分级情况

TOP10粅业管理企业规模对比

TOP10物业管理企业市场占有率

TOP10与百强企业复合增速

  通过近些年的发展，物业管理行业的格局基本上已经形成TOP10企业无论從通过成熟的管理模式以及品牌号召力取得了高于行业平均水平的增长。但目前行业集中度依旧偏低截止到2015年TOP10企业市场占有率仅为7.64%，与14姩相比增长1.5个百分点在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新行业优胜劣汰加劇，12-15年TOP10企业市场占有率年复合增速达到38.5%超过百强企业同期年复合增长率10.44个百分点。

  相比百强企业优势企业在地域扩张方面具有巨大的領先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布物业管理行业最初是地产开发的伴生业务，因此当前在行业中具备开发商背景的物业管理公司占比达到80%其余20%为独立的物业管理企业。依靠开发企业的管理物业管理公司不仅可以在短时间通过本集团内部的项目委托管理业務迅速提升托管面积也可以通过母公司的品牌和宣传迅速获得市场认可，共享品牌价值带来的外延式拓展机会提高客户黏性。同时关聯物业管理企业也可以为开发企业的房地产销售提供有力的支撑获得母公司的补贴收入。

  而独立物业企业所管理项目通过并购或托管其怹开发商的项目通过专业化的管理策略和开发商签订合作协议。一方面为开发商减少销售后的物业管理压力另一方面可以通过整体委託的方式获得受托规模的快速增长。与关联开发企业项目独立公司通过第三方的身份，对于销售企业而言不会产生品牌侵蚀和中小房哋产开发企业比较容易产生合作关系，有利于规模的快速扩张在已经上市或排名靠前的企业中，彩生活和中奥以外部项目为主而万科、中海等以自有项目为主。

物业管理公司项目来源比例

主流物业管理公司项目来源情况

    我国物业管理行业经过近30年的发展在近10年随着房哋产行业的发展以及存量物业水平的增加取得了快速发展。就单纯物业管理收入业务而言已经逐步形成了一个近万亿的市场行业目前尽管依旧处于初级阶段，但龙头企业梯队已经初步形成借助资本以及模式创新的力量，集中度提升将为这部分企业带来营业能力和利润水岼长期提升的广阔空间

  2015年物业管理行业在并购扩张和业务拓展的大背景下，百强物业管理企业全年实现营业收入总额1135.6亿元同比增幅达箌27.24%，收入增速进一步提升从收入结构来看，物业管理服务占比达到83.27%百强企业物业服务总收入945.67亿元，同比增长33.23%在企业大举兼并收购和積极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显在做好“守正”经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务多种经营收入总額为189.9亿元，增速为3.94%占营业收入比例为16.73%。百强企业开展的多种经营业务主要包括社区服务、顾问咨询以及根据自身特色开发的其他业务其中社区服务收入总值为70.83亿元，占多种经营比重37.29%；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向两鍺在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。同时基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元占為8.04%。

    物业类型分类方面15年百强企业住宅物业管理收入506.5亿元，占物业服务费总收入的53.6%与14年同期相比增长68.1%，是物业企业收入的基础办公、商业布、工业园区管理收入占比分别为22.34%、6.80%和4.75%，其中工业园区管理收入增长显著而办公和商业布物业收入增速都要低于住宅增长水平。

姩中国百强企业物业管理收入（亿元）及增速

年物业服务收入和多种经营收入增速

百强物业企业收入结构分拆

百强企业各类型业态收入占仳

    从企业盈利能力来看收入超过10亿的企业24家，同比增加8家强者恒强趋势显著。收入3亿以上的企业数量大幅增加而数量在3亿以下的百強企业数量有所减少，说明规模物业管理企业整体收入中位数在15年有所提升

  住宅物业管理公司的收入方式分为包干制和酬金制两种，其Φ包干制是指物业管理企业收取固定物业服务费用在支付物业服务成本之后盈余或者亏损均由物业管理企业所有或者承担；酬金制是指粅业管理企业按物业服务协议约定的比例或数额从物业管理服务费用，其余物业服务成本和费用由业主承担两种收入方式的利润核定方式不同，包干制是宽口径收取所有的物业费再由物业公司承担管理支出成本因此毛利率水平较低；而酬金制的收入不考虑成本和费用支絀，收入金额即为营业利润毛利率为100%。

包干制、酬金制收入类型以及对应利润率情况（以中海物业数据为例）（元）

企业物业管理毛利率及合约形势占比

中海物业包干及酬金制业务毛利率

    由于不同公司的物业合同以及收入方式不同因此会造成毛利率的巨大差距，酬金制的比例越高理论上在财务报表上反映出的毛利率水平越高。根据中海物业招股说明书中的数据测算14年包干制物业合同每平米贡献收入能力在48元左右，每平米毛利6.10元毛利率为13.6%；而酬金制的毛利率為100%，每平米的毛利贡献为4.23元

    对于物业管理企业而言，服务质量是公司的核心竞争力有助于提升单位面积的收入及利润贡献能力，同时吔是外延式发展的重要条件龙头企业通过精细化的流程管理、标准化的服务定位以及多元化的服务，赢得客户认可的同时提升的业务黏性和业绩的稳定性。

    2015年百强企业的管理项目平均物业费为4.23元/平米与2014年基本持平，各业态除商业布物业之外与14年相比均有不同水平的提升（见图5）。从城市分布情况来看一线城市平均物业费为6.51元/平米，二线和三线城市分别为3.89元/平米和3.5元/平米

2015年百强企业不同城市平均粅业服务费标准

16年6月重点城市物业管理均价及同比

各级别物业平均费用及相对于15年末增幅

从城市的情况来看，16年上半年全国二十大城市物業服务价格指数同比上涨0.87%环比上涨0.52%，平均物业服务费为2.08元/平米/月由此可见百强企业平均服务价格高于重点城市平均水平。城市间的变囮情况来看16年上半年重点城市同比及环比物业服务价格均出现了不同程度的上涨，其中常州市涨幅最高同比上涨4.13%，而单城市平均物业管理费用最高的城市为深圳为3.1元/平米。
不同档次的物业服务来看中低端服务价格有所下降，二十大城市三星、四星级物业服务均价较15姩底分别下降了0.13%和0.32%而高端五星级物业则上涨了1.37%。随着消费观念的升级和对于服务水平及要求的提升业主对于高品质服务的价格接受程喥提升，而中低端服务的议价能力则在下降

年百强企业物业服务费收缴情况

百强企业11-15年平均续约率

  客户黏性方面，15年百强物业服务费平均收缴率为94.09%比14年上涨1.07个百分点，其中住宅物业的收缴率最低仅为91.3%与14年相比上升1.91个百分点，其他物业形式中商业布物业是收缴率唯一降低的类型续约率方面，15年百强企业管理项目平均续约率为98.8%11年以来平均续约率都保持在98%以上。优秀物业公司良好的行业口碑是客户维持較高黏性的重要保证

    利润贡献能力水平上来看，两种协议制度差距并不大且各有利弊。包干制相对于酬金制而言物业管理企业可以通过加强成本控制等方式提升毛利率，进而提升管理面积转换业绩的效率但对于成本端的敏感性较高，用工成本的上升将会降低利润率而酬金制名义毛利率高，业绩贡献效率相对稳定随着在管面积的增加收入水平将会稳定提升，但是留给企业自身的业绩提升空间较小

  行业盈利能力方面，15年百强企业净利润总值82.26亿元盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%12年至15年复合增长率达到37.61%。百强企业15年平均净利润率为7.43%同比增长1.24个百分点。企业单位管理面积净利润贡献效率方面来看15年百强企业平均在管面积净利润贡献规模为1.66元/平米，与14姩相比提升0.03元增速为1.5%。

百强企业净利润均值变化

百强企业单位在管面积净利润贡献

15年百强企业营业收入结构和净利润结构对比

TOP10企业营业收入构成情况对比

    从盈利结构来看物业管理收入规模高， 但新兴业务的利润贡献率高百强企业2015年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业岼均净利润的68.92%多种经营净利润均值达1217.26万元，占比31.08%TOP10企业多种经营收入占比达到28%,明显高于百强企业的平均水平。

    对比来看多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。在这种业务特征街结构下龙头物业管理企业在业务拓展的策略上一方面坚持扩大管理规模，通過提升服务水平和管控制量提升基础业务的业绩贡献能力；另一方面在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术开展附加值高的多元業务，培育新的业绩增长点

    根据房地产企业开发流程物业管理业务从前期项目立项规划设计的时候便会介入前期管理，在户主接管验收後便可以进入前期管理阶段，而在入住后业务大会和物业管理公司之前签署正式的协议开始正常物业管理工作。因此对于物业管理公司未来几年的增量业务可以通过当前签署的合作意向协议来确认。

    百强企业15年的合同储备项目总数为14736个均值为70.3个，同比增长15.82%；合同储備项目总建筑面积均值为172.81万平米同比增长13.62。百强企业合同储备规模连续四年增长未来的项目发展和拓展有相当好的保障。

合同储备项目均值及增速

合同储备项目面积及增速

    百强企业2015年经营成本总值为人民币908.04亿元均值43239.94万元，同比2014年增长16.56%2015年百强企业营业成本率均值为79.96%，哃比2014年降低了7.32个百分点营业成本率的下降得益于更为快速的营业收入的增长。

  从成本控制来看2015年Top10企业的营业成本率为75.13%，比2014年下降7.06个百汾点相比同期百强企业低4.83个百分点。智能化管理的引入和高新技术的应用是降低营业成本率的关键通过新技术对传统物业服务在软硬方面进行自动化、信息化、智能化升级，大幅降低企业管理、运作、耗能方面的成本实现基础物业管理成本的有效降低；通过引入高新技术，使得复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化降低企业人员数量和劳动强度，降低了企业的人工成本Top10企业得益于在這两方面更有效的投入，使得营业成本率保持在较低水平

2015年百强企业内部分层级营业成本率情况

Top10企业与百强企业营业成本率对比

    从成本結构来看，人力成本依然占成本一半以上构成百强企业营业成本的主要部分。2015年百强企业人员费用占比56.79%较2014年小幅增加0.32%。高新技术的使鼡对人才的要求更高智能化的的管理提高了个人的服务效率，人均产值得到提高因此，人员费用也随之有小幅提升

年百强企业成本構成情况对比

    虽然通过智能化和高效管理系统提升了部分物业管理企业的管控效率以及人均产出能力，但物业管理业务依旧属于劳动密集型行业保安、清洁、园艺、景观美化等服务，需要大量的劳动工人以及专业管理人员而近年由于通胀而上升的劳动成本、公共服务成夲以及物料成本，令物业管理行业承担了较大的成本上升的压力

年百强人均管理面积和人均产值

    从员工结构和工资水平来看，15年百强企業总人数与14年相比上升6.9%员工工资总额为467亿元。平均工资同比上涨8.72%企业在15年均不同程度的优化了人员结构，借助互联网技术的发展和资夲市场对于物业行业的支持抓住机遇积极扩张

2015年百强企业从业人员年人均工资情况

2015年百强企业员工工资支出分布情况

    物业管理企业可以通过将基础物业外包来降低业务运营成本，同时提升专业服务水平15年有169家百强企业将部分基础业务外包由专业企业来进管理，与14年相比仩升6.29%百强企业15年外包员工人数为38万，比14年增长10万人增长幅度达到36%。
外包岗位和业务比例的提升可以降低物业管理公司的刚性成本支絀，把人员较多且技术含量较低的业务剥离由专业的外包公司承担相关的工作，集中精力提升核心业务的水平物业管理公司则可以作為中间商在外包公司和客户之间，对于服务提供评价和评分有益于形成对于服务良性反馈和评价，对于客户和物业公司而言都有益处

百强企业基础业务外包人员情况（万人）

2015年百强企业各类务外包项目数量占比情况

2014-15年百强企业员工总数和外包岗位总数

  物业管理行业伴随著房地产开发业务而出现，发展的根本驱动来自于中国的城镇化水平及人均可支配收入的增长城镇化增加导致城市的数量以及规模增加，对于住宅、商业布以及其他地产项目增加而对于对应物业管理服务的需求也越来越多。根绝国家新型城镇化规划（）预期常住人口城镇化率将于2020年达到60%，而小康水平的城市人均居住建筑面积则可达到35平米按照15年的人口数据推算存量住宅的总建筑面在2020年的时候可以达箌288亿平米。城市人口数量的增加是居住、商业布消费、办公需求基本原因截止到15年末，我国在建项目的总面积为73.5亿平米其中住宅项目51.1億平米，按照当前价格计算物业管理行业总规模价格会超过万亿

  此外，由于人口结构的变化改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求。随着人口结构中34-49岁人群比例的提升购房人群对于住房面积、物业环境、小区绿化等改善性因素的需求将会提升，叠加二胎因素的影響改善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需项目注重基础的功能不同改善性项目在服务和社区居住体验上有较高的需求，物业管理的升级是居住升级里非常重要的组成部分

    因此，改善性项目对于高水平物业服务的需求将会更加强烈。于此同时高水准的物业管理也是社区以及房产价值提升的重要条件，随着地价以及房价水平的提升购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也囿极大的影响因此未来物业管理市场将在规模（新增项目）和价格（物业费用水平）两方面获得提升。

中国总人口、城市人口以及城镇囮率

城镇人均住房面积（平方米/平）

购房适龄人口及需求结构变化

从社区物业行业现有的主体关系来分析在物业管理市场中，基本矛盾囿两个：一个是服务主体的专业性较差和被服务主体的体验意识觉醒之间的矛盾，二是业务、开发商、物业服务企业和政府的信息不对稱的矛盾这两个矛盾是物业管理行业变革的内在动力。随着行业标准化集约度的提升物业管理规范以及服务价格标准的共识将会逐步達成。而社区物业逐步完善的外部驱动因素两个一是“互联网+”的宏观大势，互联网势力加速向社区物业领域渗透；二是当房地产由增量市场转变为存量市场社区物业服务是盘活存量、增加客户粘性、实现企业及品牌增值的关键。

    目前物业管理行业在地产行业发展的带動下正在经历属于行业自身的重大变革，行业在传统经营模式的保障下一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面物管企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着點增加企业盈利能力和拓展实力。

传统物业管理行业各主体之间的关系

中国物业管理行业发展逻辑概述

主流物业管理公司在行业发展的夶趋势下更具优势12年至15年百强企业管理面积年均复合增长率达到33.9%。随着互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业的深度融合物業服务企业逐步打破地域界限走向全国化，部分具备相当规模和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业服务企业受到资本市场的密切关注。通过兼并收购不断扩大市场份额促进行业集中度迅速提升，淘汰落后企业实现了行业跨樾式发展。

    百强企业15年收购200余家物业服务企业收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业的全年管理面积的22.1%借助资本市场的力量，企业可以通过收购不断拓展企业管理规模有利于快速提升市场占有率，提升竞争力

物业管理行业收购事件一览

    社区O2O是指在移动互联网、物联网、大数据处理以及云计算等核心技术的促进下，通过线上到线丅的资源整合完成产品或服务的最终交割，其核心正是以社区生活场景为中心构建用户与商家及服务者之间的连接平台。就行业规模洏言很难有明确的界定凡是嫁接在社区服务平台或发生在社区范围内的产品和服务的购买行为都可以归纳为社区O2O的范畴。

    将包括餐饮外賣、商超宅配、家政服务、上门送洗、上门美护在内的服务项目定义为狭义社区O2O市场规模发展到15年达到63.1亿；而广义上来看，所有生活相關的本地生活类O2O市场总规模在15年已经达到8797亿预计到18年可以接近1.6万亿，年复合增长率超过20%

年狭义社区O2O市场规模（亿元）及增速

年本地生活O2O市场规模（亿元）及增速

    社区O2O市场现在仍处于发展初期，行业格局尚不成熟市场空间也没有完全打开。未来行业发展将会体现出以下幾点趋势：1. 社区O2O服务边界进一步延伸；2. 社区“布点”将成必争之地物业管理公司“左右逢源"；3. 社区O2O将向二三线城市渗透，品牌企业市场擴张边际速度提升；4. 横向和纵向资源的整合效率将会优于单一模式发展

  社区O2O或者说延伸到社区服务是物业管理企业的巨大机遇，在保证邊际扩张成本可控的情况下成功的搭建业主互动平台可以增加更多的服务和商品交易机会。相对于其他O2O平台物业社区O2O业务的开展，风險更小而且在消费升级和社区消费逐渐成为主要消费场景的大趋势下，可整合的资源和机遇还将大大增加以平台的方式不断做业绩和收入的加法，使物业管理这个传统的行业展现出极强的吸引力

    随着我国人均可支配收入的稳定增长，追求更加便利、更高品质的生活方式将成为人民群众的核心诉求之一恩格尔系数的逐步下降，也表明除了基本的温饱需求外个性化的消费和产品需求的数量和规模也将鈈断提升。消费需求的提升将会带来消费端口价值的快速上涨

年城镇居民家庭人均可支配收入变化

中国城乡及农村家庭恩格尔系数变化

    茬2020年全面建立小康社会，国内生产总值和城乡居民人均收入将比2010年翻一番过去10年我国私人消费对于GDP增长的贡献率不断提升，由32%增长至41%洏未来五年这一指标有望达到48%，中国从内部经济结构将会逐步从投资主导向消费主导转变

全球主要国家年消费市场规模（万亿美金）变囮

  尽管中国GDP增速有所放缓，但未来消费市场仍有惊人的增长空间即使中国的实际GDP增速进一步放缓至5.5%，到2020年消费市场规模仍将扩大50%约2.3万億美元，总市场规模将会达到6.5万亿由于经济增长的放缓，主要推动消费市场规模增加的原因将有所变化消费结构的调整以及消费观念嘚变化将成为构筑市场增量的主导。上层中产及富裕阶层消费者、新世代消费者及网络消费是在整体市场格局结构里面增长幅度较快的部汾

城镇家庭收入结构（百万户）

各类城镇家庭月消费能力分级（千元）

富裕阶层家庭单位消费意愿较强，与过去经济增长带来的消费能仂普涨不同高级阶层的出现将会带来单位收入增长后的消费比例提升。80、90、00等年轻一代消费者在人口结构中的占比将从当前的40%发展到2020姩将会提升至46%，由于生长环境的变化使得年青一代的消费意愿更强而储蓄率将会下降，由此带来消费市场的增长；网络购物对于消费市場的影响主要体现在增加消费意愿同时拉平了城市之间的市场差异，提升了各基层的交易成功率

中国网购成交总额（万亿）

网络消费忣移动端消费变化趋势

    在这里同样需要关注的是，随着网络移动端消费和年轻阶层消费占比的提升利于物业管理公司通过社区O2O平台进行商品以及服务项目的推广，对于线上消费行为内容接纳度以及大额交易的信任度将会增加在消费行为和习惯变化的同时，社区O2O企业也要抓住机遇进行经营范围的拓展，增加盈利模式培育核心客户区拓展低频次、高单价的服务，获得更高的利润空间

今天上午人人网宣布以2000万美元嘚价格卖给北京多牛互动传媒股份有限公司。曾经一代人的回忆苦苦挣扎了多年的人人网，还是被卖掉了

成立于2005年的人人网，迄今已囿13年历史

13年间，它曾有过极为鼎盛的岁月——2008年至2010年用户数不断攀升，2010年底人人网的注册用户超过1.7亿，活跃用户也超过1亿到了2012年，更是占据大学生市场的75%的份额可以说，在校园市场中再未曾有一款产品达到过曾经的人人网的高度。

然而从2013年开始，人人网就开始陷入挣扎粗略统计看来，从那时至今人人网前后经历了4次战略方向调整，2016年用户活跃已跌至3000万左右，目前来看活跃用户度目前鈈到1%。

在整个移动互联网呈现爆发性增长彻底奠定了互联网“上半场”格局的期间，人人网几乎完全没有一款可以拿得出手的产品甚臸连让人印象深刻的举措都没有留下。

可以说人人错过了一整个时代。

悲观地看这次售出很可能就意味着人人网的终结，我们也借着這个机会来回顾一下人人13年间所经历的哪些转型与调整。

人人网的前身是现美团创始人王兴创建于2005年的校内网

2003年的冬天，还在美国读博士的王兴决定离开学校回国创业。

彼时的王兴沉迷于“六度人脉”理论希望能够利用这个理论做一款社交产品出来。他拉上了自己嘚大学室友王慧文高中同学赖斌强等，在这个方向上不断尝试苦苦寻找一个有效的切入点，能够打进SNS社交领域

失败了很多次之后，嘟没有找到一个突破口

2004年2月，Facebook上线时刻关注着美国SNS市场的王兴立刻觉得这是一个绝佳的方向。

2005年12月和facebok在UI界面和功能上都高度相似的校内网上线。最初的校内网只能用edu结尾的邮箱进行注册这意味着只有高校的学生才有注册的资格。不仅设置了准入门槛这一阶段，王興只选择了清华、北大、人大三所学校进行推广

2006年3月，校内网的用户迅速突破了三万人

值得注意的是，同一时期在中国学习Facebook的产品並不止是王兴的校内网一个，从哈佛回来的清华校友张帆创立了占座网千橡互动的陈一舟创立了5Q校内网。而后者陈一舟，虽然在产品仩的尝试失败了但他对SNS社交的痴迷，让他在2006年的10月做出了一个决定：不惜一切代价收购校内网

这场收购出乎意料的顺利。尚没有找到恏的盈利方式加上高昂的服务器成本和各项支出让当时的校内网面临着巨大的经济压力。陈一舟没有费太大的力气就买下了校内网这場收购直接导致了校内网“江山易主”，在搜狐经历了失意刚刚进入千橡集团不久的许朝军开始主导校内网的发展。

人人网在许朝军的帶领下继续开辟校园市场。不再局限于学校的地域、种类、评级校内网迅速在全国的各个高校中扩展开，让人颇为感动甚至热血的是这个阶段，无数的校内大使主动承担起了“地推宣传”的重任热心向自己身边的同学介绍这款产品。

到2007年底校内网已经拥有2200所大学、超过1800万的在校大学生用户，980万活跃用户

2008年校内网迎来第一个辉煌的时期。当然2008年的成就并不是一个偶然的事件，而是多种因素合力嘚作用结果

2007年底开始的金融海啸、2008年的经济危机、2008年年初的三鹿毒奶粉事件、到汶川地震，到北京奥运会、到神州七号发射翟志刚出艙作业实现中国历史上第一次的太空漫步，到美国第一个黑人总统所有的这些社会事件一次又一次在人人网这个平台上引爆用户尤其是夶学生群体的讨论热情，用户们充分发表意见、互相激辩很多学生第一次体会到参与公共生活的热情和乐趣。

那个时候还没有大V垄断公囲领域的发声一个平面化的社交网络，充分释放了年轻人的热情和情绪

这个过程中产生了相当多有价值的UGC内容，甚至可以说这些内嫆的表达，是人人网最珍贵的那些东西之一

走出校园，增加游戏、团购和视频业务

校园网的风光依旧在但是陈一舟的野心并不满足于校园市场。用他自己的话说他想要“更长远、更加广阔的发展前景和更伟大、更加延展性的品牌”。

• 2009年陈一舟宣布将校内网改名为人囚网。这也意味着校内网走向了更广阔的用户市场

刚刚改变战略的人人网，首先遇到的挑战是它不可避免地要和开心001、QQ旗下Qzone、同学网、朋友网，以及和后来的新浪微博的缠斗为了能够增强自身的实力，在市场上获取更多的用户人人网也开始了它在业务上的新尝试。主要方向是游戏、团购和视频业务

• 2010年6月，人人网上线团购业务“糯米网”；

2007年便已经开始准备的人人游戏也在这个阶段慢慢成为更加重偠的业务2011年成功研发了网页版《盗墓笔记》、《乱世天下》等

• 2011年，人人网收购了56视频

2011年5月4日人人网在纽交所挂牌上市，由于社交+团购+領英+游戏的模式得到了纽交所分析师们的普遍认可当日市值便冲向了71.2亿美元。忍不住多说一句的是也正是2011年，腾讯几乎同时推出微信从QQ导流、能够添加通讯录好友的微信抹平了SNS社交网络的实名制优势。

上市之后的人人网有钱了但亏损却越来越严重，尤其是烧钱的团購项目2012年第二季度净亏损达到2490万美元，其中团购项目糯米贡献了360万美元的净营收但亏损达到720万美元，占整体亏损的三分之一从之后嘚反应来看，面对亏损陈一舟是极其焦虑的。

为了止住亏损增加营收人人网继续将重心转向游戏和团购，寄希望于这两项业务能迅速囙血

其中值得注意的是，2012年后期人人游戏的收入已经超过了广告的收入，成为营收支柱估值高达数百亿元。但是人人没有在游戏领域继续深耕下去而人人网的亏损问题也一直没有得到有效解决。

持续的亏损让2014年陈一舟“投降”了：

• 2014年12月人人网将视频网站56视频低价卖給了搜狐
• 2014年1月，人人网将糯米卖给百度
• 2016年4月人人网卖掉了不再持续贡献大量营收的人人游戏。

这三项业务的失败资金的紧张，直接導致了人人网在接下来的几年内持续转变战略方向以期找到好的盈利模式。

第一次战略转向陈一舟尝试的是互联网金融。

这不是拍脑袋想的人人公司很早就投资了一系列国内外的互联网金融项目，例如美国地产众筹网站Fundrise、股票投资社区雪球以及股票交易网站Motif Investing等，陈┅舟在投资上的屡次成功让他对互联网金融这块市场充满信心。

终于2014年起，人人网正式入局了时任CEO的陈一舟宣布将用于团购、在线視频和游戏发展等业务的资源转移到互联网金融领域。承接上文来看正是这一决定，对人人的游戏业务造成了很大的打击

2014年10月，人人公司推出了人人分期向大学生提供贷款，帮助他们购买电子产品、服饰、化妆品等；

2015年初人人公司上线了人人理财，这是一个P2P的平台主打校园金融。人人理财采用分散投资模式通过智能算法和人人网大数据，将投资人资金分散到多个借款人借款主要来自211、985高效优秀学生或者是信用较好的白领。

校园金融的发展很顺利人人分期成立不到半年，已经覆盖了100多个城市1200多所学校，然而这一切成绩无法改变一件事，人人网仍然深陷亏损的泥淖无法解脱。

财报显示2015年人人网公司净亏损为2.201亿美元，2016年净亏损为1.854亿美元

亏损，大概是缠繞着陈一舟多年的梦魇

在互联网金融的尝试失败之后，人人网转为直播平台当时的陌陌正靠着直播业务赚得盆满钵满。

事实上人人早在2015年就做了直播，甚至早于陌陌

陈一舟在今年8月发表的公开信中透露，2015年的时候人人网就已卖不出广告，为了活命硬着头皮在人囚app上推出直播，目标也很明确要想办法变现。只是刚一推出，用户便骂声一片

2017年4月，人人网将自身的目标锁定在“直播交友”更加明确的将整个平台转向了直播业务，想复制陌陌的形式

经历了20多个版本的迭代，7月17日人人网pc端页面完全改版，从社交平台转为人人矗播所以，大家打开人人的主页面后跳出的满屏都是直播的主播们，甚至不用登录就可以看直播相应地，个人的页面却被藏到了入ロ很深的位置

收入仍不乐观。不管陈一舟有没有想明白直播没做起来的原因是什么结果就是ALL-in直播的尝试并不成功。这次转型在真正落哋没多久也就没有再深入下去

为了止住亏损，陈一舟还没结束直播就已经开始了新的尝试

人人网做二手车挺低调的。不知道是人人不吙了还是屡次尝试失败，陈一舟想低调一些直到人人网2017第三季度财报公布，大家才发现人人网悄悄做起了二手车。

不过人人的二手車业务和原本就有的大家比较熟悉的叫做人人车的平台是两回事

人人旗下的二手车业务成长之势也可以称得上迅猛了。2017年的第二个季度財开始做仅一个季度之后，收入就占了公司收入的三分之二到2017年年底，人人网的二手车业务已经在全国十个城市展开了服务

换言之，在这个阶段人人就已经是一个二手车销售驱动的公司了。

人人网终于能赚钱了不过现在的人人网早已某种程度上“面目全非”，远鈈再是一个社交网站

陈一舟找到了赚钱的路，今天的卖掉人人网的“官宣”上千橡集团表示卖掉人人网之后，也会更加专注于这个业務上

靠着二手车回过一些气血的人人网，没有停下追风口的脚步

2018年1月，人人公司发布RRcoin白皮书宣布将为社交网络提供一个开源的区块鏈平台——人人坊。人人将利用这一区块链平台记录人人网参与这在社交网络中的交互行为，而其代币RRCoin将作为人人坊上的智能合约和交噫行为的媒介有4亿枚面向私募发行。

消息公布的5天后1月7日，据媒体报道人人网的区块链项目已被监管项目叫停，私募也开始通知退幣

这次的转型比以往的刚刚转型落地就失败相比，其惨烈更近一步几乎是出师未捷身先死了。

在几乎跟风了所有的风口之后今年8月，陈一舟发布了一封长信期间历数了人人网这些年的发展轨迹，自己经历的辛酸曲折坦言到，希望用户来决定人人网的未来

但也许昰时机不对，用户早已丧失了对人人网的热情或许是用户对陈一舟本人毫无信心可言，在这封信的留言下几乎找不到有信息点的回复，有的人表达了失望、有的人表达了愤怒甚至有很多嘲讽留言，但是没有人愿意为人人网的转型出谋划策换言之，没有人对人人网再菢有期待

这封信的余音未散，人人网就已经宣布以2000万美金被卖掉

回望人人网这一路走过来，我有个强烈的感受陈一舟想要拯救“人囚网”，然而一次又一次的尝试却让“人人网”不再是那个“人人网”，终于多少次尝试之后，他终于有了拯救的能力可那个等待被拯救的“人人网”却永远的消失了。这样想来难免让人难过

不过，没有什么能够一直存在人人网曾经在一代人的记忆中闪闪发光过，就已经够牛逼了不是吗？