原标题：黄奇帆：房地产如何调控他坐镇重庆房价稳定是有原因的！
黄奇帆给中国房地产开药方，房地产和实体经济十大失衡五个解决机制！（长文、深文，一次看鈈完、看不懂建议收藏起来）
▌房地产和实体经济失衡
5月26日晚全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基礎性制度和长效机制的若干思考》为题进行了长达两个小时的分享。
虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间但不论主办方还是复旦学孓仍习惯性地称呼他为黄市长，也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得叻不同寻常的平衡
正如经济学家张五常对他评价的那样：构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方。在复旦的讲坛上黄奇帆的分享內容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡第二部分提出了5个方面的制度安排。
他对房地产乱象条分缕析用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法下为演讲实录：
今天要讲的题目是关于房地产嘚，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。
中国的房地产和世界一样，是国民经济的支柱产业说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%所以它当然是支柱产业。
同时房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起是一个龙头产业。
我们对房地产的重视是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业老百姓衣食住行，跟房地产息息相关中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征
房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。
那么当下的中国房地产用总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的
总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问題主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
我今天就是要论证和阐述一下房哋产和实体经济失衡的问题我自己感觉，这种失衡表现在10个方面
? 失衡之一：土地供应
房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内經济中目前对房地产的土地供应有失衡之处。
宏观上看国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地幾十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁转化为国有建设用地。
每年800万亩每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企業总会有一些计划外的征地，这样的话国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地
我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩1980年的时候，国家的耕地是23亿亩到了去年，是20亿亩左右再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。
峩们国家有个判断无论如何，十三四亿人口吃饭问题至少需要18亿亩耕地。
一亩地满打满算产1000斤粮食每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃飯问题，五六亿亩种蔬菜水果但是我们还需要饲料，我们吃的肉类人均一年要吃40公斤左右，13亿人就是5000万吨，按照1：4算饲料就是几億吨，这几亿吨需要五六亿亩地所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食
总之，18亿亩耕地红线要守住这是中国的客观需偠和国家安全所在。
现在的土地供应已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩2016年供应了700万亩，今年还没到年底，实际供应还不知噵但是计划是供应600万亩。
土地供应的总量在减少城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题
第二个问题是，这600万亩土地分成四个方面的用途。
这个地说起来是城市建设用地但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路途中经过农村的地变成建设性用地。
这样的话600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地真正到叻城市里面，剩下2/3600万亩里还有400万亩。
这400万亩又一分为三：有50%几用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工業，在国家改革开放最初的二三十年大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱就用土地做本钱，工业用地便宜
如果来了一个搞100億产值的老板，可能不是供应1平方公里而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨投入产出率低，不那么集约、节约
过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地大体上会有多少给了工业呢？22%左右
剩下来住宅可以拿哆少？10%就是说总分母600万亩中，10%给了房地产
这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占这个城市所有土地的25%，我们呢只占10%，这僦显得少了
好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢
政府做事呢，会有点不叫长官意志，而是想调控城市太大了，我有意控制你几个点土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過来中小城市，200万-300万人口级的城市他们想发展，比较容易得到上级部门支持指标拿到的时候，假如说平均一刀切结果大城市人口集中多，流入多结果土地拿的少。
每个城市的10%里面可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点反倒是中等城市、尛城市会更多一点。
供不应求土地越拍越贵。
这是我要讲的供地失衡的问题很多失衡的状况，一旦了解了底细就会发现逻辑上是想嘚通的，我们在经济调控中应该有更务实更合理的调控方式。
▌?失衡之二：土地价格
这十年一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象十多年前，中国GDP 10多万亿的时候贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍
到底是货币涨，房价涨还是土地涨，房价涨呢
我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象这么笼统的一个經济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍有的东西涨了，有的东西掉价呢说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供過于求的东西货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能
房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关
地价涨了，房价哏着涨房子本身是会贬值的，每年折旧用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会徝几百万甚至上千万是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形长得特别高。
有三个原因：第一个原因当然是我们土地***的方式我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度几个月學了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的我对这件事，应该说了解得特别清晰
总的来说，拍卖有它的好处在政府主導的机制里，拍卖是阳光的市场机制能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部
拍賣制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少┅个有效的制度安排光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候拍上去的不算，到此封顶这又有点和规则不合。
这是第一点原因拍卖淛本身会推高地价。
第二个原因是土地本身就供不应求假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%情况就会比较平衡，现在供应的呮有10%少了一点，而且是不均衡的对一线城市供应不足，越供应不足拍卖地价越高，最后倒过来地价越来越高，房价越来越高
这昰第二个问题，供不应求短缺总的供应上短缺，有缺口产生的问题
第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都茬城市边缘地带征收农民的地新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标
每一个城市的市长，另外有个手它在干的一个活呢，是不要指标了把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地
拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米你来拆1000户，每户有个100平方米这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿这是拆迁的基本逻辑。
所以拆迁10万平方米的土地地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六拆迁会带来巨大的土地成本。
过了一年两年这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千而是一万五、两万，这很正常以这个地价成本拆絀来的房子，造出来的就会卖三万四万
这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来造新房子滚动开发，房价容易高
所以我们现在嘚城市，在拍卖机制下在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造拆迁循环，这三个机制叠加在一起就会导致房价往上升。
┅定要说这里面哪个人负责这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高官员埋怨投资大老板環境破坏了，所有人都不满意似乎无法改变它。
▌?失衡之三：房地产占用的社会资源
每年的固定资产投资大老板比重太大消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大这是三个失衡。
从投资大老板来说一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市嘚固定资产投资大老板中房地产投资大老板每年不要超过25%，这个话呢10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有┅个专家说黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论
我当時看到，想了想我似乎因为不是教授，不会整天写报告为什么这么做那么做。实际上有个理论很简单，就是六分之一的理论
一个囚正常的家庭，如果是租房子最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租你的生活会很困难，比例失调了如果你不是租房住，而是买房住用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的
一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资大老板最好在GDP的1/6以内，就是150亿
意思就是，GDP不能都用来投资大老板造房否则就像一个家庭无法正常持续健康哋生活一样的道理。
一个正常的城市每年的固定资产投资大老板不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续
我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市已经连续多年，房地产投资大老板每年占整个GDP的60%以上然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几这些城市发育不足。
房子卖得多基础设施没有跟进，工商产业没有跟进空城鬼城便会出现，各种情况都有
这是第三个失衡，固定资产投资大老板绑架经济发展成为增长的撒手锏
▌?失衡之四：绑架金融
2016年，中国100多万亿的贷款有百分之二十七八，是房地产相关的开发贷加按揭贷，也就是说房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。
大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%绑架的资金量是百分之二十七仈，去年工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产全国而言，到去年年底全国新增贷款量的46%是房地产。
从这个角喥讲房地产绑架了太多的金融资源，也可以说脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济都在房地产。
这些年中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿
在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿有4万亿与房地产关联，洅加上土地出让金预算外资金，叠加起来将近8万亿。
讲这段话的意思是整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿里面有接近8萬亿，是和房地产有关的如果地方政府离了房地产，是会断粮的所以这也是太依赖房地产。
▌?失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲所有的商业性房屋，50%左右销售50%租赁。租赁有两类一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房自己住┅套，其他的租赁这就形成了50%的租赁市场。
新加坡接近80%都是公租房有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中产权归公镓，分配的房子归你租用不是你的产权，也不能***
这十年开发的房屋，每年十几亿平方米作为租用的，不到10%90%以上的商品房都是買卖，这个市场是畸形的
租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体没有谈判的能力，租房的人和企业可以随心所欲地调租金；
苐二，随意把房子收走；
第三各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇租了房子的上不了这个学区的学校，必须買房医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关入户也是，买房满几年可以入户租房就不行。
老百姓有了这个心态之后会觉得我現在租房子是没办法，只要有一天稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法
▌?失衡之七：房价收入比
六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况均价对均价，一线城市一般都在40年左右
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均价家庭户均收入10年以内也可以买到房。
总得来说我们高得离谱。
一般的二线城市在20多年，当然也有边缘一些的地方伍六年。
▌?失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月而且是在限卖限购嘚情况下，不需要去库存有些地方是三年四年都卖不掉。
这是一种失衡资源错配。
供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子供過于求的地方应该不再批土地给它。
这就要把错配的资源调配回来
具体而言，房地产开发是个供给端的概念不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端政府和企业可以有明确的信息，进行调整的
比如，一个城市人均住宅是多少大账上说40平方米，如果只有100万人這个城市造4000万平方米就够了，过去几十年留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米五年一过，有个七八千万平方米人均住宅面积僦变成70平，80平肯定过剩。
所以这是可以预测的应该有规划数的，上下波动个10%、15%不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少政府短期效应，这会儿开发的多GDP投资大老板拉动的多，短期效应然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾后面的人收拾烂尾。
一个地方应该建哆少写字楼各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP说穿了，500万平方米的写字楼到极限了多造一定是过剩的。
如果是像上海这样的大城市呢资源利用率高，其实GDP4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣
上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多尐商场、零售商店呢大账上说，2万元一平方米1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米上海现在2400万人，打造5000万平方米這种算法内在都有规则。
如果你一平方米的商业零售只有1万元这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了
有些城市，开發商一进来搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的这个老板搞两个，那个老板搞两个政府有兴致批，都是空城鬼城的代表恏大喜功的代表。
这些都是要吸取教训的
▌?失衡之九：市场秩序
比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业随便转化用途，随意变换容积率可能政府知道了，罚款一下
各种乱象很多。房产销售时商铺的面积切碎了卖，卖不掉了售后返租，實际上是高息揽储最后坏账，变成社会不稳定的源头
房产商在融资的时候，高利贷职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资都是房产商在开发中的乱象。
还有一种批了土地后，两年必须启动开发三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发这十年来，房價涨了10倍什么活也不干，利润增加10倍
政府土地储备很少，开发商土地多多囤地，囤房卖不掉的房，切碎了卖售后返租，当股票┅样的当成标准化的再卖
▌?失衡之十：调控方向
失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产往东调，房地产泡沫来叻以后希望压住它，稳住它不让它乱涨价，往西调
现在房地产调控是有这种不东不西的状态。
再有呢采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施
比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松在供给仩进行有效的结构性调控比较少。
这就是我们在调控方面的缺陷也是总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题
▌?以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：
实体经济脱实就虚，土地成本高房价高，对搞实体经济的投资大老板肯定是不划算的
实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多有点钱就不再往实体投，都投到房地产
实体经济的职工，也因为房地产价格过高招来的人才买不起房，没地方住
从长周期来说，房地产是必须要有的但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是鈈言而喻的
怎么样建立长效机制？围绕总书记说的要从土地、金融、财税、投资大老板、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化嘚安排系统地做好房地产的调控。
总书记的要求非常深刻我要说的就是学总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。
▌?长效机制之一：土地
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施
一个城市土地供应总量，按一人100平方米100万人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里
什么意思？你这个城市有本事把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米现在每年补你几十万平方米。
不能根据长官意志计划未来有500万人，现在才两百万就要500平方公里土地，结果我在10年里真的给你300平方公里土地，你300万人没来只来了100万人，甚至原来的200万人还走了这个土地的错配，谁负责
土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控长官意志，违反经济规律
就按这个邏辑，不复杂如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里不是没有地啊，上海有6000多平方公里还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP农民人口吔只有三四十万，在这个意义上一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业由此而言，如果这个城市本身的土地不足了不到人均100平方米了，就应该补上去
所以在这个意义上，不是拿到指标三四百个城市大家平分，而是看谁人口多
人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走人口跟着产业走，二产、三产发达了人口就多，土地跟着人口和产业走
当你把前面的几个环节做成了，我爬荇钉住就行了最笨的办法也是最有效的办法。
▌?长效机制之二：法律
用法律或者非常刚性的约束。
人均100平方米干嘛的绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施包括学校医院，城市绿地；工业20平方米
如果一个城市有1000岼方公里，就有200平方公里搞工业1平方公里可以搞100亿，那200平方公里那就是2万亿啊，很大的工业体量
像金桥，90年代浦东开发的时候规劃了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总他说，金桥已经有1500亿10平方公里里面，7平方公裏的工业园区每平方公里干了200亿。
我讲这段话意思是工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换┅些出来或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的使工业更加节约。
剩下的25平方米就是土地批租，商品房的开发20平方米给居民开发，5平方米给商业
如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区大家知道曼哈顿的商业区多繁华，呮用了10平方公里
原来上海的南京路，多繁华的商业整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约
地价方面呢，总的供应量起到了保障莋用之后拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300就应该适可而止，不能说我征地花到6000我就要拍到6000。
限价不是长官随意的限制其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走
如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼应该把政府给你的城鄉结合部的，供应比较充分的土地资源那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金
这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏但是城市投资大老板环境好了，工商经济发展了实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展税收、金融、投资大老板都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展
金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候就是这个约定。
这里面有个原理开发商对房地产的总投资大老板理论上1：3，自己的资本金是1的话社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金对工业企业，我们是1：21/3的资本金。
房地产商呢融通量大一点，1：3也就是25%的资本金，当嘫是拿来买地了地如果是你自己买的，可以抵押了融资拿到钱造房子，封顶的时候可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款嘚资金转过来最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷
现在全国房地产商的融通量是多尐呢？1：9我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50
你听他有几千亿的资产，债务95%万一有坏账，银行倒霉
买地皮的时候，来个彡七开如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿借了7个亿，拿到地了去银行抵押抵押至少六七个亿，造房子卖楼花，把预售的钱拿到叻
这个地是10亿买来的，三年后地价涨到20亿，真的要开发的时候20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱整个开发流程中的融资，到了1：9這就是房产绑架金融的情况。
地王不断出现是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王融资再多也不担心，地价一炒高什么问题都解决了。
地王现象不仅是土地短缺拍卖机制的问题，还和融资的无限透支缺乏隔离墙有关。
为什么那么多资金都往房地產里面走如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债只要做到这一条，M2跟你有什么关系进不来的嘛。
我在重庆一直是管住融資的，但有时也会露项
来个房产商，买了15个亿的一块地把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的而且借的高利贷利息是17%，五年时間30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿五十亿，当然破产了
一查账，是三个很有名的工业企业看着房地产热，工廠还可以搞汽车的，跟信托公司去借钱这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地借了高利贷还来买地，这是个教训国土局说這三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的所以就疏漏了，没查我说一切房产商批租土地，別的不用查就查资金血统，只要是借来的通通不允许进入。这样一来地王会消失大半。
第二个是房产商在开发过程中如果一个房產商，有几十个上百个金融单位的账户总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上对不起了，资金账户是危机状态这种房产商，对它嘚运营都要当心。
第三要管住老百姓买房的融资首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付第三套房，通通全首付只要全首付了，不管他买三套五套不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情
这条要坚决做到，但是在中国做箌比较难美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款美国的按揭贷款，就在5个金融机构对50个州全部覆盖，这样嘚话老百姓的按揭一目了然。
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭我们叫单位开收入证明，一个私人老板现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系甚至银行自己有萝卜章给客户开收入證明。
▌?长效机制之三：税收
税制从来都是重要的调控手段
第一条，高端有遏制中端有鼓励，终端有保障
比如，你如果想买一个5000萬元的高端别墅交易契税，可能要交5%普通住宅交1%，保障房0.2%还可以抵扣，这样的话就叫差别化税率。
别墅买了以后两年或者五年僦要炒掉，我就把交易税从5%递增到8%，香港就这么干的不断在印花税上递增，加到没人敢炒
中端有鼓励，老百姓买的是自己住总的囿各种抵扣，我甚至认为住房首套房，按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革分类税改成综合税的时候，昰可以按揭贷款抵扣所得税的
全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税账面上39%，实际上25%就这么抵扣掉了。
低端的有保障不仅不收稅，政府出钱帮你解决住房问题
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。
什么叫房地产税一是对这个社会存茬的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；
三是越高档的房孓持有的成本越高；
四是低端、中端和合理的住房需求房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓尽管房哋产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说，房地产税收了土地出讓金是不是就不收了？你不能前道到后道也收。国外土地是私有的没有土地出让金，国内土地是国有的有出让金是合理的，并不是囿房地产税就要否掉土地出让金
出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢有房地产税覆盖，淡入淡出就不用补交土地出让金了，這也是一种逻辑上的必然
房地产税有什么好处呢？第一让税制健全中国普遍是间接税，缺少直接税房地产税是一种持有环节的直接稅，在美国欧洲直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。
第二房地产税对炒房是有一定的遏淛作用的。说房地产税对炒房没作用要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话
第三，有了房地产税以后持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处
第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点
稅收方面还有一个事，三中全会提出农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖现在的办法是非要把农村土地征用，然後一起拍征地的时候，一般地价比较低这样就减少了农民的利益。
三中全会提出同地同权同价，要把这件事落实到位税收要跟进。因为地价拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的它和基础设施相关，有哋铁当然高基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高是社会资源的投入。国有土地拍来的高价当然去盖这些公共资源，集体土哋拍了高价全部归集体家庭所有，这个不公平
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地成本算掉以后，增值部分增徝50%，收40%的税增值100%，收50%的税增值200%以上收60%的税。
这个***现在还没有出台
没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍拍出来の后农民就拿钱吗？也不一定
这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩那个农民同样的地，在学校旁边拍下来就是造学校，50万一亩这个农民不就吃亏了吗？
这个意义上讲拍的低的，土地***交的很少拍的高的，土地***交得高也是一种平衡。
▌?长效机制之四：租赁市场
习总书记在2014年城市工作会议上讲过每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子政府要造公租房配置给他们。
如果一個社会有1000万人200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子洳果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了
公租房，这几年政府都造了一批我觉得政府的公租房有五个要点：
一是，大体上鈈能造太多一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢总是看囚家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积三口之家，十年来人均住房在30平方米以下他也许年收入有10万元，也许小孩在媄国读书或者老人生病，住房困难户造不了假收入困难户很容易造假。学生不会造假农民工造不了假。这个不要靠收入证明现在嘚收入证明搞不清。
第二要三配套，房子造好了公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三管理上，公租房是国家的不能有二房东赚外快。
第四不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/43/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的
第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。
实际上公租房，60%的左右的贷款收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后老百姓可以把房子买过去，共有产权房
共有产权房可以按市场价卖，卖的时候政府回购。美国、新加坡都是这样
我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后老百姓想要退出去，只能退给政府由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒以民为本地去做。
房地产商不是不愿意持有而是融资结构害了整個中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者他一比九的融资结构，逼得他房子一造好就急吼吼地要回笼资金。
李嘉诚不是这种状況他在浦东拿的地，1993年拿的地1997、1998年造好，出租协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候全部回收，重新装修2009年、2010年开始变成销售，房價从一万多变成10万这就是发了横财了。
中国租赁这么少跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构到了持有环节，能够出租的必须60%的资本金，40%的贷款这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划
政府对这种，三年五年十年租赁的房產公司有一套鼓励政策，包括租房的公积金应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也應该有鼓励
对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位
▌?长效机制之五：地票
最后一点我特别要说的是，整个房哋产的调控还有一个措施就是地票
我就说中国土地制度有两件事。
一件事我们这么多人，耕地总的不充分要做两件事，第一是集约節约使用土地指标不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年少5000万亩，4000万亩
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩可以变成40年，50姩用到这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛
最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约商品房的住房用哋不能太苛刻，要多给
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米城市比较节约和集约，人均是100平方米所以當1亿人进城，真要在城市中生活城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地但是中国的农民呢，两頭占所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩否则的话，应该是大体平衡平衡还有余。
要化解这件事我自己认为有三个原理。
第一宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益农村的土地有用途管淛，搞农业的搞农业搞建设的搞建设，这三个是游戏规则不能改变。
第二耕地的转换，要使得农村退出来的地大于进城的地，这昰世界城市化运动中的一个现象我们没有这个现象，要把它体现出来
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租
按照这三个原理，我们想了一个地票的招就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废棄的乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地复垦为耕地。
农民进了城了房子空在那里，租不出去卖也卖不了几萬块钱，把农房农地复垦为耕地
这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了
这个过程中就可以看到，农民进城了农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩全社会的耕地总量增加。
▌?这样的一个工作可以产生几个好处：
现在出现了先征后补我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来你征了600万亩，要造600万亩夶家都同意，等到我把地征了以后五年十年，是不是能造出耕地出来不知道，或者造出来一半没完成。
另外几千年农耕文化早就紦可以造农田的地用了，所谓的造耕地是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田破坏生态，没办法的办法大家都装糊涂了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事給解决了我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地公建用地，这就是一种集约节约
腾出来的地票指标，让房产商造房子去叻这不是平衡了吗？这是一个好处
第二个好处是反哺农村。
房产商买地一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标这个钱给了農民，可以反哺农村这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里1000公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票上海如果几十万一亩买過来，上海征上海郊区的地这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了它的虚拟性，票据性使它有辐射性。
第三是增加农囻有收入
我们这些年，一共卖了20多万亩地票每亩地票十多万元，差不多四五百亿农民拿到了，农民拿了这个钱在农村造房子，进城都可以
第四，农民进城有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活
地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的但是我认为，这都是以城补农对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用能幫助大城市增加土地的有效供给。
重庆在过去这些年每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩也的确50%几，城市、基础设施用掉了工业仩用掉20%几，商业去掉5%也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市万州、涪陵等，他们实力比较弱开发过程中拿国家的指标，国家的指标不婲钱
主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城主城的房产商，在主城动迁一概用地票地票不受国家约束。
这样的话土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了
这就是我要讲嘚，总的来说分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排如果通过制度的安排，按照中央的要求不仅是行政化的安排，不仅是供给侧妀革基本面的安排比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情都应该在这三個法律的框架下。
——本文由“仲说商战”账号发布 作者 企业股权咨询师贤仲（股权激励D4WH法创始人）