原标题：日本买房价格故事：逃離上海落户苏州，日本买房价格杭州！我的选择错了吗

粉丝询咨：一直在上海工作，之前把户口落到苏州可以买苏州房子，但是因為我的工作是做电子商务的杭州的产业比较适合我发展，所以我想去杭州发展预计明年10月左右可以拿到杭州日本买房价格资格。现在嘚情况是：1现在杭州的楼市已经疯了，不断涨价新房几乎卖完了，日本买房价格还要托关系而苏州那边我不知道明年会不会涨价，峩不知道敢不敢等到明年2，我看的几个房子苏州房价比杭州房价低了将近80-100万左右，不知道杭州未来发展是不是要比苏州好很多应该咬牙坚持买杭州。请杨老师指点谢谢。

老杨推测：这可能是个外来的IT男、码农在上海滩打拼了几年，发现落户没希望了房价太高买鈈起，未来小孩子上学有麻烦于是选择：逃离上海。

这些一线漂们想要下台阶，一般不会回到家乡三四线城市甚至连中西部省会也看不上。于是此网友觉得苏州还不错，落户门槛也低一些先落户再说吧。

然后又看上了杭州！G20后，杭州西子美艳无比光华四溢，於是干净利落的把苏州抛在了身后而且，作为全国电子商务的第一重镇也与此IT男的工作相关。

这是一个新时代背景下的一个典型案例：新人类做出的新选择！这一特定人口流动的新方向将对核心二线城市发楼市，产生深远的影响

上有天堂，下有苏杭此二市，人文景观环境在历史上比肩。改革开放三十年此二市的经济体量也相关不多，经济领域的苏州模式与温州模式也曾经同领风骚十几年。杭州是省会但苏州的经济多年来位居江苏第一。

就近几年来看杭州的综合城市地位，越来越多的超过了苏州而杭州的房价，也是同樣态势

从长远看，一个城市的房价水平与涨幅是与城市地位相协调的，城市地位主要体现在经济与人口其中二个指标的增速，与房價涨幅的正相关性更强！

从本轮短周期运行节奏来看苏州房价上涨的较早，2015年下半年就加速上涨了而杭州2016年二季度才开始明显上涨。

這也就形成了另外一种形态：苏州楼市先降温2016年二季度苏州房价开始盘整，二手房已经小跌了但杭州楼市至今仍保持较高温度，尚未降温

二市的库存与去化周期，可以显著表明了市场差异（下图）

过去一年，苏州新房库见底且反弹中，去化周期（存销比）明显反彈由去年3月最低的不足3个月，已攀升至今年二季度超过10个月新房价格正处于总体下跌的前夜。其中二手房价率先表现出跌势

而杭州嘚库存仍在下滑，说明新房供不应求仍在加剧去化周期呈筑底态势，尚未明显反弹

具体建议：当前不宜入苏州，一是下跌未到底明姩才可能见底；二是在资金有限的情况下，应优先满足自住需求明年四季度，获得杭州房票之后预计届时杭州楼市很可能已经调整到位（未来一年房价会下跌一点），从容的在杭州日本买房价格即可

说实话房子这个东西确实挺有趣的，因为复合在他身上的元素太多所以不管产业链上的谁碰到了他，在选择起来都会有各种焦虑

而最纠结的一定是最尾端的日本买房价格环节因为几乎是和结婚一样一生莋一两次的决定，没什么经验而对于自己却要拿出最多的身家来采购的产品，所以在下决心的非常容易瞻前顾后

但是其实有一些问题是峩们完全没有考虑的这些元素如果还要额外的添加在我们的购房决策的时候，那你其实很容易做出错误或者起码说不合适的选择

今天幫大家举几个例子，在日本买房价格过程中完全没必要考虑的问题

“你说楼市后面还会不会动荡”

这是非常常见的一种心态总是希望在朂好的时间点日本买房价格，然后买好之后行业就势如破足

这件事如果在其他行业你会觉得很搞笑，比如你买袋大米去关注国际粮油走勢买罐可乐你关注亚健康走势。

但是在日本买房价格这行当却大面积在传播核心就是因为日本买房价格我们付出的代价太大了，但是峩们换句话来说如果这套房子我们用来自住那么行业的未来走势几乎和我们没有太大的关系，因为你不会卖掉或者卖掉之后肯定会再買一套

房子是我们朝夕相处的空间，虽然有增值但是在没有变现之前太关注走势没有意义，而确实我们把他变现也是小概率事件

当然佷多人会纠结这个问题的背后潜藏着一个问题就是：我曾经错过那么多次日本买房价格低谷期

是的，楼市确实会有波动但是这个波动是價格涨幅的波动，什么意思就是房价涨的幅度会有波动，但是涨是基本面这是第一

第二，哪怕行业存在像香港日本这样的大落场景泹是当我们把时间轴拉长，5年之后楼市依然会回暖价格也会走回来的。所以如果你本来就不是投资自住居住时间很长，我们确实不用呔在乎周期这个元素

所以当下这个时间点就是对的时间点这句看上去像废话的语录确实也是真实的

而且说实话，很多地产业内的人或者昰投资者自己在做抉择的时候也不一定可以做出非常精准的判断，很多时候都是自己给自己包装出来的事后诸葛亮无非他们优于普通囚的是相对比较果断

所以对于我们来说，应该更多的把时间从研究行业放到研究自己自己的购买力，自己的付款条件以及认定区域的产品构成时间放在这里会比较有效果

“房贷压力好大，日本买房价格之后生活就被捆绑”

确实很多时候情绪的被渲染也是我们日本买房价格过程中而且这样的情绪特别容易传播

比如我们不吃不喝多少年才能买得起一套房子，比如现在的租售比高的离谱到夸张的程度再比洳买好房子之后压力特别大，几乎透支了未来所有的人生

这些言论你一定看过我们尊重每一个决定但是你但凡决定日本买房价格或者考慮日本买房价格，这些问题都不要太在乎

而且其实这些问题深挖起来也很经不起推敲

比如把日本买房价格是一个家庭甚至一个家族的决定來变成一个个人的决定比如租售比不合理就认为是价格不合理而不是租金不合理，把日本买房价格压力大就认为不日本买房价格就不会囿压力

所谓的情绪渲染本质上就是用各种没有逻辑的观点堆砌在一起然后呈现出感觉很有逻辑的内容这样的文字在互联网端口大肆可见

鼡最近我看的连续剧《那年花好月圆》里的一句话：这可是攻心啊

对待房子或者日本买房价格这个环节，一定要尽可能的剔除情绪这个元素购买是非常市场化的一个决定，用钱换商品如果夹杂非理性元素，是最容易入坑的行为

“还没有看到最满意的房子要不要再看看”

这个是我们看房过程中最大的问题，特别是二手房的时候因为看房不仅仅是脑子活，还是一个很大的体力活然后比较到最后的时候特别容易烦躁，总是觉得看到的房子差了点什么

其实每个人在日本买房价格前都对期待的房子有一个大致的构想但是真的去看的时候总覺得和构想的有很大的落差，所以再看看会成为很多人的潜意识选择

而因为需要时间投入所以再看看不知不觉就把时间拉的非常非常长

盧俊有一个非常简答的判断，其实我不认为会出现一百样可以让你满意的房子如果一百样都让你满意，那么他的价格一定不让你满意

因為房子是一个差异性特别大的行业了且不说城市和城市的不同，哪怕一个小区不同楼栋不同户型，可能价值就完全不同

再加上房子背後捆绑的社会资源

再再再加上二手房付款条件以及交房标准这个维度几乎房子给到我们每个人的差异感是很强烈的

所以很多时候别人都會说，日本买房价格就像遇到真爱的概率一样甚至我都觉得，买到一套完美的房子就等于约炮的时候遇到真爱的概率一样，不是说没囿但是你确实不能这样去期盼

所以我一般都会介意朋友，如果是在一套你还满意的房子但是价格稍微贵一点以及价格合适但是有一点硬傷的房子两套中你选择的话你一定要选择稍微贵一点的房子

因为你还满意的房子真的非常非常难遇到

然后呢，我也建议所有日本买房价格人在看房子的时候除了构思一个理想的房子的时候，也最好规划好几条不能破的底线很多时候看中的房子会各种的出入，但只要底線没有破那就都可以接受

说到底，这个跟谈婚论嫁真的都太像太像

“这套房子我会住多久”

确实日本买房价格之后我们会住很久所以佷多时候我们都会想很久，比如未来家庭成员会不会变化生活会不会改变以及我到底会在这里住很久

所以很多时候我们对面积会有额外嘚要求，比如说要不要多一个功能间是不是小三房会更好，需不需要两个厕所等等

这些元素确实需要考虑但是没必要考虑的太过仔细，因为这个会让你考虑的时间轴拉的很长本来就是概念性的东西你想太久远就容易回不来

而且说实话考虑了也没什么用，有几点想要和夶家分析下

首先我们真的不知道科技的变化

科技真的改变我们的生活，比如五年前还没有微信五年前的手机王者还是诺基亚，但是五姩就让整个世界翻天覆地的变化同样的科技对于空间的改变也是巨大的。

比如电视机变成超薄就压缩了客厅的开间如果以后变成背投鈳能空间还可以再改善，再比如收纳体系智能化之后对于空间的节约再比如厨房电器的提升可以将厨房位置压缩等等

科技再一步步改善峩们的生活，同样也在一步步提升我们对空间的接受度或者忍耐度未来我们对空间的适应性是极强的，螺蛳壳里做道场这件事情会在房孓领域发挥的淋漓精致所以这个维度上我们对空间的要求可以不用那么担心

第二点，我们也确实不知道未来我们的变化会如何

互联网在解构我们社会组织和组织关系的距离也越来越近。公司形式都在变化说实话如果在3年前我打死都不会觉得我会出来创业。所以我认为未来会有更多的变化我们确实不知道在什么时候去到什么地方去工作

所以对于日本买房价格，我一直给到朋友们的建议是不论住多久偠选一个相对有竞争力的地段，可以接受空间的局促但是要在时间上为自己节约足够的余量

从数据上看，对于日本买房价格很多人会高看了自己在这里停留的时间而低估了这些年来自己的改变

所以可以的话，选一***在位置还可以可以让自己安心打拼的房子就好，不鼡太担心面积的大小也不用担心以后住不住的下，这一切的改变都会悄无声息的发生

好了以上就是我认为日本买房价格前，我们可以鈈用那么操心的几个问题虽然这些话题我们经常会挂在嘴上，这些情绪都会用来传递和发泄

但是对于我们自己来说既然你已经选择用腳来为自己抉择，很多感性的元素就可以在脑袋中剔除了

生活就是这样感情负责我们的精神层面，理性负责我们的肉体当我们还把房孓当成我们的刚需的时候，对他就需要足够的理性

拥有了之后你才有可能在这个四方空间里安放我们的灵魂

祝小伙伴们买到对的房子，從此走上人生巅峰

原标题：东京吸引外国人移居市Φ心,中国人都住哪里

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近日东京为叻提高外国人的居住水平，把大量服务型公寓和国际学校等配套设施整合到了市中心为了增加住宅建筑的开发比例，更为了匹配东京市Φ心今后的大型再开发扩大对外资企业的吸引力，强化东京的国际竞争力东京将容积率增加300%。

最近许多朋友总是问「在日本日本买房价格好不好？」如果你常到日本，自己想住、用的话那就OK，若要投资还是三思而行吧！因为日本房地产有许多各位朋友不知道的真楿那么，在日中国人都住哪里呢……

提高外国人在东京的居住水平

为了方便外国人在日本居住东京将把容积率提高300%，引导开发商增加對东京住宅的品质提升

什么是容积率：简单说，就是一块土地的住宅面积占有率容积率决定了这块土地能建多少房子。容积率上升玳表同一块土地上能建更大面积的房子（或更多户数的公寓），同比增大当地房屋供给量

为招揽外国人，东京做了哪些努力

此次政策变革的对象是提前办理再开发过程手续的政府国家战略特区。举例来说在计划容积率上限为1200%的情况下，将住宅比例设为四分之一那么嫆积率就会变成1420%；若将住宅比例设为三分之一，那么容积率就会放宽至1500%

东京放宽容积率，有许多条件需要满足首先就是多语言翻译转換器和信息传播设备的设置。对外国人来说满足了这些功能和设施，才能实现良好的居住环境

增设国际学校，提供公寓服务性

作为政筞改革的第一弹预计在2020年，将JR东日本把山手线的田町站-品川站之间的土地范围暂定为品川新站周边的大型再开发。计划建设超高层建築4栋其中就有一栋用来做便于外国人生活的国际学校，还有约1000户的住宅新制度实行后，住宅楼的街区容积率将从400%-600%放宽至820%

增加建设的垺务性，屋内设施包含完善的家具家电等生活必需品住户可以像住酒店一样居住在公寓。特别是针对在企业高层工作的外国富裕阶层能够满足他们的需求。东京在开发中运用容积率新制度营造更适用于外国人的居住环境。

为什么要提高东京的容积率

那么为什么东京淛定提高容积率的制度？由大型房产商组成的不动产协会在15年实施的面向外国人的“在日本如何生活得更加舒适的办法”这项调查中，囿43%的回答是“住在市中心离公司近”。

东京以国际金融都市为调查目标判断出外国人居住环境的提升，对引导外资企业入驻很有效果因此制定了这项制度，通过放宽容积率促使东京住宅的居住品质提升。

提高容积率对投资者有什么好处？

提高东京的容积率除了方便外国人居住，对想去东京日本买房价格的投资者有什么好处呢在东京城市面积已定的前提下，增加高端公寓的开发房屋供给量提高。对于土地所有者来说无疑就提高土地价值。

可建造的住宅增多了当地的租客也相应增多，投资收益也随之增加尽管会提高建筑荿本，但是在在收益增加>成本增加的状态下收益率依然是提高的。

东京圈房价均价1套366万元

日本东京圈的住宅价格居高不下不动产经济研究所的统计显示，东京圈1都3县2017年度出售的新建住宅每户均价为5921万日元（约合人民币366.5万元）较2016年度上涨6.9%。创下经济泡沫期1990年度（6214万日元约合人民币384.6万元）以来的最高水平。时隔2年再次超过上年度的价格连续5年突破5000万日元大关。

由于2020年东京奥运会的相关工程人工费和材料费大幅上涨，地价也出现上涨不动产经济研究所的主任研究员松田忠司表示，“东京都中心的高价住宅出现增加郊外和车站附近嘚高价房产也在增加”。由于日本的房贷利率处于低水平双职工家庭也出现增多，消费者的购买力增强不过，普通收入人群无力购买嘚房产也在不断增加

首月签约率为68.85%，时隔4年再次上升但连续2年低于荣枯分界线70%。东京23区（71.3%）和神奈川县（75.7%）表现坚挺而23区以外的都內地区、埼玉县和千叶县表现低迷，签约率仅为50～60%松田表示，“虽然二手住宅价格也在上涨但和新建公寓相比相对便宜，感兴趣的人佷多”

另据悉，日本一居室住宅等投资用楼房住宅的价格持续上涨日本大型信息网站“健美家”汇总的数据显示，东京和大阪2017年的一居室住宅均价时隔2年再次刷新了2006年有统计数据以来的最高纪录其背景在于出于对老年生活的担忧，希望获得租金收入的30～40多岁工薪阶层嘚投资需求旺盛

健美家对该网站上登录的住宅价格进行了统计。一居室楼房住宅（按建筑物区分所有权购入）东京都23区的平均价格为1961万ㄖ元（约合人民币121.4万元）比2016年上涨了9%，超过了创此前最高纪录的2015年（1828万日元）大阪府大阪市的均价为1381万日元（约合人民币85.5万元），大幅上涨了20%在东京都23区，1栋普通单户住宅的均价首次突破1亿日元1栋住宅楼的价格达2亿3258万日元，上涨了9%创历史新高。

医生和律师等高收叺人群为了避税等而投资多处住宅的情况也很突出销售二手一居室住宅楼的和不动产公司表示，“临近多条铁路线路、交通便利的东京嘟中心地区的住宅很受欢迎”此外由于最近日本股市上涨等，重新组合资产、购买住宅的富裕阶层也很多

来自海外的投资需求也很旺盛。台湾信义房屋中介的日本法人表示很多台湾投资者购买东京都中心地区的4000万~7000万日元（约合人民币247万~433万元）左右的住宅。和东京相比价格相对低的大阪市内的一居室楼房住宅也很受欢迎。房地产投资公司LANDNET表示“很多中国富裕阶层期待包含汇率变动在内的升值”。

由於利率低、易于获得贷款等日本投资用住宅的价格从2013年开始大幅上涨。不过在东京都23区价格上涨近10%的区分所有权住宅的平均收益率降臸5.5%~6%水平，不少观点认为“价格仍有上涨空间”（健美家）也有房屋交易中介指出，由于日本金融厅加强监管“金融资产较少的人难以獲得高额贷款，买方人群正在减少”

东京那么大中国人都住在哪？

目前居住在丰洲、台场以及胜时等的超高层住宅的中国人较多。其佽是广尾、白金、麻布十番等高档住宅区超高层住宅能看见大海，似乎在风水上也很吉利据说，在日中国人在选择办公室时也青睐最仩层这好像也和风水有关。

住在那里的大多数是企业经营者、或在大型企业工作的高学历、高收入的在日中国人

还有其他受在日中国囚欢迎的地区。那就是名牌小学和知名小学所在的地区例如千代田区和文京区。在中国学区房价格不断上涨，成为社会问题但在日夲，所谓的学区房与普通房并没有太大差别不过，知名小学所在地区的高档住宅也比较贵而且受到欢迎。这是因为周边的生活环境佷好，还有上下班方便这个优点

另一方面，除了高档住宅区之外还有其他大量中国人居住的地区。

据日本法务省统计在东京都内，Φ国人较多的有江户川区、新宿区、江东区、板桥区和丰岛区按地名来说，比如龟户、锦糸町、葛西、池袋、早稻田、高田马场周边為何这一带中国人较多呢？虽然并不确定但可以想到的理由包括日语学校众多、处在最初中国人定居的地点附近、新宿和池袋有很多中餐馆、有打工的地方、容易买到中餐食材、还有中国人从以前就开始居住等。

以前初来乍到的中国人经常寄宿在中国朋友的家中。在那裏生活一段时间后再找打工的地方和自己租房。可想而知很多人会选择住在以前中国人居住的地点附近。随着周边开始有很多中国人居住中餐馆陆续增加，小中华街也开始逐渐形成——大致可以想象是这样一个过程

因这样的理由而变得知名的是与东京相邻的埼玉县〣口市。很多中国东北地区出身的IT工程师、留学生和公司职员等住在这里由于处于连接东京和琦玉的城轨——京浜东北线沿线，前往池袋只需十多分钟到新宿只需30分钟左右，具有卓越的便利性与此同时，由于地处埼玉县比起东京都内房租低廉很多。

据说从川口站塖坐京浜东北线，2站就能到达东京的赤羽站但两地的房租和物价却截然不同。川口市自20多年前起就有大量中国人居住周围有同胞的安惢感也是越来越多中国人住在那里的原因。当然在东京及周边其他地方也有大量中国人居住。其中很多会选择便于上下班的路线在日Φ国人的社会似乎也在逐渐多样化。

在日日本买房价格你所不知道的真相

此前华人爆买日本房产，主要认为日本房价跟上海、北京、香港等比起来实在太便宜了，好像日本全部打7折一样无法忍住不买，不过以为买了日本房产就会赚那可要小心了，因为日本房产有些鈈能不知道的真相

首先，日本房产跟欧美等国很不同新筑房子跟中古房子差价很大，房子只要一经手就算是中古的了，因此买新的進来再卖出一般说法就是会先损失２成，１成是折旧１成则是来回仲介手续费、税金等***基本费用，如果囤放几年则损失惨重，鈈像其他国家新筑房子跟中古相差不远

或许如俗话所说「日本人喜欢新东西」除了神社寺院外，日本老建物不大多同样住宅大厦，即使中古的地段比较好也往往新筑比较值钱；因此在日本日本买房价格，跟在中国、香港等第地日本买房价格不一样只要买了，过一手即使没住也算中古的，要觉悟在日本市场上是会掉价的

其次，日本少子化问题严重人口越来越少，空屋数惊人现在空屋数是820万户，每7户有1户没人住连人口最集中的东京有近82万户空屋，而且空屋还在增加中没人住的房子不会涨价，只会掉价的；因此要不计较房子脫手时会掉价那才能买。

许多华人买日本房子是期待2020年东京奥运房价会大涨但日本是超级成熟社会，不会因为奥运而大成长；像2014年空屋率高达13.5％连东京空屋率都高达11%，空屋数及空房率都创下史上新高眼看再５年，亦即2020年日本空屋率评估将达40%，到处都是空屋尤其2020姩东京奥运结束后，暂时集中到东京人口就会大减需要大减。

日本还有所谓「2019年问题」亦即日本的家庭户数 从2019年会从巅峰的5307万开始减尐；日本人口早就开始减少了，至今房地产市场靠户数没有减少还撑着连户数也开始减少了，空屋将更大量出现；此外2019年外资将可能抛售至今囤的房产因为日本房产税制在5年内转售获利要课39%税金，5年以上则为21%最近一两年大举日本买房价格的人会在2019年前脱手，导致日本房产暴跌将加速进行

许多华人投资日本房子是期待房租收入，认为至少有房价的4%-5% 比起华人地区的1%-2%好多了，但现在因人口减少、原本空屋率高供过于求，加上日本今年５月空屋税提高6倍大批空屋投入市场，房租、房价现开始下跌了收租公、收租婆的美梦要成真不容噫。

许多华人买的都是普通日本人不会喜欢的房子如朝北的房子、 公寓的一楼等，因为不懂高纬度地区的日本人对阳光的珍惜等结果呮好降价求租，要出售时也没人买只好找其他华人当小老鼠。

此外日本房产的维持成本很高要付昂贵的管理费、修缮费、税金（固定資産税?所得税等）、管理经费（付给房产业者费用）、惊人的折旧等，外国房主还有外汇风险等像3、4年前日元高价位时日本买房价格嘚华人，痛的不敢说

日本现在唯一涨价的是东京新筑大厦的买价，因为东京奥运工程赶工中人手不足，工资大涨进口建材大涨，建築成本大涨而造成新建大厦涨了1-2成买价涨跟房租涨是两回事，房租确确实实在下跌中