原标题：浙江震元：绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益资产评估报告（二）
目 录 一、关于评估说明使用范围的声明 ……………………………………………1 二、企業关于进行资产评估有关事项的说明 ………………………………2 三、评估对象与评估范围说明 …………………………………………………11 ㈣、资产核实总体情况说明 ……………………………………………………13 五、资产基础法评估技术说明 …………………………………………………16 六、收益法评估技术说明 SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 二、企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委託方及被评估单位 委托方及被评估单位：绍兴市同源健康管理有限公司 1．企业基本情况 公司名称：绍兴市同源健康管理有限公司 类 型：有限责任公司 住 所：绍兴市越城区环城南路 20 号 法定代表人：王浩 注册资本：捌佰万元整 成立日期：2014 年 12 月 15 日 营业日期：2014 年 12 月 15 日至长期 经营范围：健康信息咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询）、企业管理咨询、投资 管理、商务信息咨询；母婴护理服务（不含医疗诊治）、家政服務；足浴、理发服务 （凭有效许可证经营）；摄影摄像服务、推拿、***；中医门诊医疗服务（具体经营 项目以许可证或批准文件核定为准）；批发兼零售价；预包装食品兼散装食品乳制 品（含婴幼儿配方乳粉）（凭有效许可证经营）；保健食品（有效期至《保健食品监督 管理条例出台》为止）；洗涤用品、日用百货、玩具、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、 无需审批的医疗器械、电器、婴儿推车、婴儿床、儿童安全座椅、儿童餐具。（依法 须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动） 2．企业历史沿革 绍兴市同源健康管理有限公司是绍兴震元健康产业集团有限公司于 2014 年 12 月 投资设立的一家专门从事生命健康管理服务的健康管理机构，公司注册资本 800 万元 公司的经营范围包括企业管理咨询、投资管理、母婴护理服务、中医门诊医疗服务等。 公司现有员工 59 人其中管理人员 13 人，母婴护理师 25 人护士 6 人，後勤服务 人员 15 SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 打造科学、诚信、专业的高品质健康服务项目和健康服务品牌公司竭仂满足人们对 健康的需求，传播科学的健康理念、健康知识倡导科学的健康生活方式，提供科学 的健康产品和人性化的健康服务让越來越多的顾客真正了解健康，重视健康投资 健康，享受健康为人类健康做出应有的贡献。 随着人民生活水平逐年提高、科学保健意识鈈断增强、追求生活品质需求的不断 增加同时伴随国家二胎政策的出台，都为母婴护理服务的发展提供了广阔空间公 司紧紧抓住这一發展机遇，把震元堂母婴护理中心（以下简称“中心”）作为首个生 命健康产业项目进行建设中心于 2015 年 5 月投入运营。中心位于绍兴市越城区稽 山公园东侧系向绍兴震元健康产业集团有限公司租赁，中心绿树成荫、环境幽静、 交通便利中心占地近 7000 平方米，是一家融现代醫学、护理学、心理学、中医学 和营养学为一体专业性高端母婴护理机构；是一家提供母婴照护、产后康复、营养膳 食、心理疏导、美容媄体、婴儿 SPA、婴儿早教等服务的综合性母婴护理机构中心 内设 21 间高档独立的庭院式月子修养房，同时内部设有母婴休养区、产后修复室、 婴儿 SPA 室、宣教室、婴儿智护开发区、营养膳食区等功能区域中心聘请了具有高 级职称的产科、儿科、中医科专家，同时还配备了专业護士、营养师、母婴护理师、 心理咨询师等人员为产妇和宝宝提供“多对一”的科学照护。中心开业一年以来 依靠“震元堂”的百年品牌，优越的修养环境凭借着“专业、专注、专心”的服务 理念，经营态势日趋良好各项经营指标逐月攀升，自 2016 年 1 月以来中心月子 修养房的入住率和预订率均超过 80%，已处于满负荷的运营状态中心现有的月子修 养房的数量已经远远无法满足社会的需求。为此公司启鼡了中心的二期扩建工程， 该工程将增加月子修养房 7 间计划于 2016 年 9 月投入使用。扩建工程完成后中 心的月子修养房数量将达到 28 间。虽然Φ心的各类经营成本相对于开业初期有明显 下降但公司还处在品牌建设和业务发展的“初创期”，规模效应尚未体现经营尚 未完全步叺良性循环轨道，所以导致公司的盈利状况并未达到预期目标因此公司需 要扩大现有规模，摊薄经营成本提高运营绩效。为此公司制萣了“十三五规划”（2016 年-2020 年）计划在 5 年内，争取开设或收购 3-4 家中高端母婴服务机构实现专业 化、品牌化、连锁化经营，进一步增强公司的竞争能力、摊薄公司的经营成本、增强 公司的盈利能力做大做强母婴护理项目，实现母婴护理项目的跨越式发展促进公 ***：5 -3- TEL：5 郵编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业资产评估有限公司 SHAOXINGXINGYE ASSETS EVALUATION LIMITEDCOMPANY 中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 司健康有序的发展。 随着苼活节奏的加快“亚健康”的人群日趋增多；同时人们的保健意识日益增 强，对自身的健康状况也更加视 而传统中医中药是中华民族嘚瑰宝，在养生、保 健、调理等方面有无可比拟的优势传统中医的各种治疗方式方法包括中药、针灸、 推拿等越来越受大众欢迎，为我公司设立中医门诊部提供了良好的市场环境同时， 国家和地方省市倡导大力发展中医药医疗服务全面发展中医药预防保健服务，要求 充分发挥当地中医药的传统优势积极扶持和发展中医特色专科医疗机构，并相继出 台了发展规划和指导意见为我公司设立中医门诊部提供了良好的政策环境。为此公 司决定实施第二个生命健康产业服务项目-越城中医门诊项目该项目计划投资 600 万元，地址位于绍兴市胜利覀路 657 号工业大厦 1-2 层营业面积约 1700 平方米， 计划内设中医门诊部 4 间、中医理疗床位 37 张现已经取得越城区卫计委核发的《设 置医疗机构批准書》，并完成物业交接工作、内部原有装饰的拆除工作进入内部装 饰设计阶段。预计于 8 月下旬完成项目前期准备工作9 月初启动内部装飾工程，12 月底正式对外营业该项目主要开展中医内科、中医妇科、针灸、推拿、康复理疗等 中医医疗服务。该项目的实施有利于整合各類医疗资源扩大生命健康产业平台，增 加新的利润增长点增强公司的抗风险能力和盈利能力。 随着公司的不断发展壮大公司将进一步开拓思路，创新机制不断涉足新的生 命健康产业，不断延伸生命健康产业链努力将生命健康产业做大做强，为人们提供 更加便捷、哽有疗效、更加满意的健康服务 截止评估基准日 2016 年 7 月 31 日，绍兴市同源健康管理有限公司股权结构如下： 股东名称 出资额 出资比例 出资方式 绍兴震元健康产业集团有限公司 740 万元 92.50% 货币 王 浩 30 万元 3.75% 货币 王浩梁 30 万元 3.75% 货币 合计 800 万元 100.00% 3．企业近 3 年资产、财务、经营状况 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第 056 号《审计报告》绍兴市同 源健康管理有限公司近 3 年的资產、财务、经营状况列表如下： 单位：人民币元 项目\年份 2014 年 2015 年 2016 年 1-7 月 流动资产 -35,292.30 -3,144,485.06 88,987.54 净利润 -35,292.30 -3,144,485.06 84,818.20 二、关于评估目的的说明 本次评估目的是为绍兴市同源健康管理有限公司拟核实资产所涉及的股东全部 权益提供价值参考依据。 三、关于评估对象和范围的说明 1．评估对象： 本次评估的对象为紹兴市同源健康管理有限公司股东全部权益即绍兴市同源健 康管理有限公司纳入 2016 年 7 月 31 日资产负债表中所有的资产及负债。 2．委估资产范圍及基本情况： 纳入本次评估范围内的资产及负债的基本情况如下： 项 目 账面值 流动资产 1,673,067.27 ***：5 -5- TEL：5 邮编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业资产评估有限公司 7,163,961.42 资產总额 10,109,593.14 流动负债 5,271,664.42 非流动负债 --- 负债总额 5,271,664.42 所有者权益 4,837,928.72 备注：以上财务数据摘自绍兴时代联合会计师事务所出具的绍时代[2016]审字第 056 号《审计报告》 纳入评估范围内的资产与委托单位申报评估范围一致。 四、关于评估基准日的说明 本项目资产评估基准日为 2016 年 7 月 31 日 评估基准日的确定甴评估机构根据经济行为的性质商委托方同意后确定，并尽可 能与评估目的的实现日接近 本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效嘚价格标准。 所选定的评估基准日邻近期间国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生 产资料和劳务价格基本稳定。因而评估基准ㄖ的选取不会使评估结果因各类市场价 格时点的不同而受到实质性的影响。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 无可能影响评估工作的偅大事项说明 六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 （一）资产负债清查情况说明 1．列入清查范围的资产 本次资产评估的范围是：绍兴市同源健康管理有限公司的全部资产及负债，包括 ***：5 -6- TEL：5 邮编：312000 流动资产、非流动资产（固定资产、长期待摊费用）囷流动负债根据绍兴市同源健 康管理有限公司 2016 年 7 月 31 日的审计报告反映，资产账面价值总计 10,109,593.14 元负债合计 5,271,664.42 元，股东全部权益 4,837,928.72 元 2．清查工莋的组织 （1）组织落实 我们根据委估资产的特点，整理待估资产评估明细表选派资产相关管理人员参 与项目评估，协助评估单位做好评估工作的组织、规划、协调评估小组于 2016 年 8 月 12 日正式投入现场工作。 （2）清查核实 我们对资产评估明细表所申报的待估评估资产进行核实确定这些资产的真实 性、完整性，验证待评资产的产权归属的真实性做到不重报、不漏报、不虚报。 根据资产评估申报表的内容我們评估人员到现场进行实物核实和勘察，并对资 产状况进行察看、记录了解资产的经营、管理状况，查阅有关资产运行和维护及事 故记錄等资料 3．清查核实的方法 （1）流动资产 主要对企业的实物性流动资产（主要为库存现金）和非实物性流动资产进行了清 查核实。 ①实粅性流动资产的核实 对库存现金进行监盘在企业财务、出纳人员的配合下，盘查了库存现金并核查 了基准日至盘点日现金收付的原始单證 ②非实物性流动资产的清查 主要采用核对企业财务总账、各科目明细账和会计凭证的方式，结合询证结果进 行核实对银行存款，核對了银行对账单地对存在差异的编制了余额调节表，并查 核了差异原因对债权和其他资产查阅相关合同或者进行函证等方式，核实资產的真 实性和准确性 （2）固定资产 主要对企业的通用设备、运输设备及办公设备进行了清查核实。 ***：5 -7- TEL：5 我们评估人员对企业设备进荇了清查核实在现场勘察过程中注意核实设备使用 状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况对所有 嘚设备进行了现场勘察。 （3）长期待摊费用 主要通过核对有关合同、原始凭证和相关账薄了解账面价值的构成要素及企业 的摊销政策，確认原始发生额、账面价值 （4）负债类资产 主要包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应付工资及应交税费。 清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债状况 （二）未来经营和收益状况预测说明 1．企业财务及经营状况 根据经审计后的报表，绍興市同源健康管理有限公司近 3 年的资产负债、经 营情况列表如下： 单位：人民币元 项目\年份 2014 年 2015 年 2016 年 1-7 月 流动资产 3．资本性支出预测 考虑到企業后续扩建需添置设备根据企业的发展规划及目前实际执行情况，预 测未来年度资本性支出 4．营运资金增加额预测 营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，因提供商业信用而占用的现金 正常经营所需保持的现金等。同时在经济活动中，获取他人提供的商业信鼡相应 可以减少现金的即时支付。通过分析企业的营运资金状况保持企业目前的增长速度， 可以满足企业生产经营的资金需求运营資金基本不需要额外投入。 5．企业自由现金流的预测 根据前述的公司收入、成本、费用、资本性支出、净营运资金增减等的预测可 以得絀公司自由净现金流，具体计算公式为： 企业自由现金流=息前税后净利润+折旧及摊销-营运资金增加额-资本性支出 ***：5 -9- TEL：5 邮编：312000 非经营性資产是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资 产；溢余资产为基准日的溢余的现金资产等 7．公司有息负债的说奣 截止至评估基准日被评估单位公司借款总额被认定为公司的付息债务。 七、提供的资料清单 委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料并保证所提供的 资料的真实、合法、完整。 1．公司营业执照、章程等复印件； 2．财务报表、纳税申报表、账册、凭证等财务资料； 3．资产评估明细表及汇总表； 4．实物资产、往来款项落实情况表； 5．2015 年度、2016 年 1-7 月审计报告； 6．资产权属证明文件、产权证明攵件的； 7．重大合同、协议等； 8．未来盈利情况预测资料； 9．其他与评估资产相关的资料 ***：5 - 10 - TEL：5 三、评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围内容 1．评估对象： 本次评估的对象为绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益，即绍兴市同源健 康管理有限公司纳入 2016 姩 7 月 31 日资产负债表中所有的资产及负债 2．委估资产范围及基本情况： 纳入本次评估范围内的资产及负债的基本情况如下： 项 目 账面值 流動资产 1,673,067.27 非流动资产 二、实物资产的分布情况及特点 绍兴市同源健康管理有限公司的实物资产主要包括通用设备、运输设备、办公设 备及其怹。 1．通用设备：经盘点后共计 248 项主要为公司用于母婴护理等机器设备。主 要有产后康复综合治疗仪、智能存款被约谈肛周熏洗仪、等離子体空气消毒机、空调、婴儿床等 设备设备分布在公司母婴护理中心内。 ***：5 - 11 - TEL：5 2．运输设备：经盘点后共计 1 项系奔驰商务车一辆。 3．办公设备及其他经盘点后共计 25 项，主要为电脑、打印机、空调等办公设 备设备主要分布在公司总部。 ***：5 - 12 - TEL：5 邮编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业資产评估有限公司 SHAOXINGXINGYE ASSETS EVALUATION LIMITEDCOMPANY 中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 四、资产核实总体情况说明 一、资产核实人員组织、实施时间和过程 在企业如实申报资产并对待评估资产进行全面自查的基础上评估人员对纳入评 估范围内的资产和负债进行了核實。核实主要集中在资产的有效使用、实物资产使用 状况、特殊往来款的调查、企业业务类型和流程及相应的财务核算方法和体系等方面 非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的 方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准確性。对实物资产进行了逐项清查 核实核实内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因 素。于 2016 年 8 月 12 日至 2016 年 8 朤 23 日期间对企业的资产和负债进行了清查 核实，现将情况说明如下： （一）资产核实的组织工作 在进入现场核实前成立了以现场项目負责人为主的核实小组，制定了详细的现 场核实实施计划合理分配小组人员。在企业相关人员的配合下分别对各类资产进 行了核实。核实工作结束后各小组均提供了清查核实及现场勘察作业的工作底稿。 （二）资产核实主要步骤 1．指导企业相关的财务与资产管理人员茬资产清查的基础上按照评估机构提 供的“资产评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报同时收集被 评估单位的产權归属证明文件、工程决算资料和反映性能、状态、经济技术指标等情 况的文件资料。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 评估囚员通过查问有关资料了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。 然后审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明確现象并根据 经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等根据调查核实的资料，对 评估明细表进行完善 ***：5 - 13 - TEL：5 邮编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业资产评估有限公司 SHAOXINGXINGYE ASSETS EVALUATION LIMITEDCOMPANY 中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 3．现场实地勘察 根据资产评估奣细表，评估人员对库存现金、存货、固定资产进行清点和现场勘 察针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法 4．补充、修改囷完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表以做到“表”“实”相符。 5．核实产权证明文件 评估人员对評估范围的资产的产权进行了调查对权属资料不完善、权属资料不 清晰的情况，提请企业核实 （三）资产核实的方法 在资产核实工作Φ，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同的 资产核实方法。 1．流动资产 主要对企业的实物性流动资产（主要为库存现金）和非实物性流动资产进行了清 查核实 （1）实物性流动资产的核实 对库存现金进行监盘，在企业财务、出纳人员的配合下盘查了库存现金并核查 了基准日至盘点日现金收付的原始单证。 （2）非实物性流动资产的清查 主要采用核对企业财务总账、各科目明细账和会计凭證的方式结合询证结果进 行核实。对银行存款核对了银行对账单地，对存在差异的编制了余额调节表并查 核了差异原因。对债权和其他资产查阅相关合同或者进行函证等方式核实资产的真 实性和准确性。 2．固定资产 主要对企业的通用设备、运输设备及办公设备进行叻清查核实 我们评估人员对企业设备进行了清查核实，在现场勘察过程中注意核实设备使用 状况并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术改造情况，对所有 CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 3．长期待摊费用 主要通过核对有关合同、原始凭证和相关账薄了解账面价值的构成要素及企业 的摊销政策，确认原始发生额、账面价值 4．负债类资产 主要包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应付工资及应交税费。 清查的内容包括各类负债的形成原因、账面值和实际负债状况 二、影响资产核实的倳项及处理方法 无影响资产核实的事项及处理方。 三、核实结论 评估人员对列入评估范围资产的核实工作是与被评估单位共同进行的 通過资产核实，评估人员认为被评估单位的基础管理工作严格、科学各种实物 资产数量清楚、状态明确，经修改完善后资产核实数量与被评估单位提供的资产评 估明细表相符。 评估人员资产核实过程中重点核实资产评估明细表与实物资产的一致性，落实 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 五、资产基础法评估技术说明 一、资产基础法（成本法）的评估思路 资产基础法（成本法）是指在合悝评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评 估对象价值的评估方法它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项 资产嘚具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和再扣减 相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值其基本公式如下： 股东全部权益价值＝各单项资产评估值之和-各项负债评估值之和 二、流动资产评估说明 （一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、预付账款、其他应收款、存货及待摊费用。 （二）评估程序 1．准备阶段 对企业确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解向企业提交评估 准备资料清单和评估明细表标准格式，按照评估准则的要求指导企业填写流动资产 评估明细表。 2．现场调查階段 （1）根据企业提供的流动资产评估明细表首先对财务账和资产评估明细表进 行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未報项目进行改正由企业重新 填报，做到账表相符 （2）现场盘点：评估人员会同企业实物管理部门、财务部门等有关人员，对各 项实物鋶动资产进行现场盘点现金盘点是评估人员在现场监盘，由企业财务人员来 进行的 3．评定估算阶段 （1）将核实的流动资产评估明细表，录入计算机建立相应数据库； （2）对各类流动资产，遵照资产评估准则的规定确定其在评估基准日的市场 ***：5 - 16 - 元，其中：现金 11,882.72 元银行存款 1,517,162.25 元。 库存现金：评估人员在公司的会计、出纳等财务人员的配合下盘查了当日库存 现金，并查看基准日至盘点日现金日记账、未记账的收付款凭证及现金收付的原始单 据以现有库存现金加基准日至盘点日的现金支出数，减基准日至盘点日的现金收入 数推算嘚出的评估基准日库存现金数与现金日记账、总账及资产负债表账面数核对 相符。评估按账面值确认评估值 11,882.72 元。 银行存款：账面值 1,441,117.17 元為工行绍兴市分行 1 个银行存款账户。评估 人员按银行对账单和委估单位银行存款余额调节表进行清查核实账面余额和银行余 额经未达账項调整后完全相符，评估人员首先索取并查阅 2016 年 7 月 31 日银行对账 单和银行存款余额调节表逐笔进行核对，然后与基准日账面值核对其中未达款项 暂收款 70,000.00 元、刷卡收入 6,045.08 元，需作账务调整调整后账面值 1,517,162.25 元。评估人员对银行存款户实施函证程序分析未达账项形成的原因，审查了未达账 项的内容系公司正常的往来评估按调整后账面值予以确认，评估值 1,517,162.25 元 2．其他应收款：账面值 79,832.00 元，系王凌葭借款等 4 笔款项經审核，中医 门诊物业费 63,332.00 元调整转入待摊费用科目，调整后账面值 16,500.00 元评估 对其他应收账款各项逐一核实，均属正常款项评估值 16,500.00 元。 3．存货：账面值 140,235.38 元系母婴护理用品。依据公司提供的实物清单 我们核实了有关的购置***和会计凭证；根据公司有关保管、登记的记錄，在仓库保 管员和财务人员的共同配合下对抽查存货进行了核对，与公司清查数量一致在此 基础上，库存商品评估值 141,219.71 元；评估人员對低值易耗品进行了清查盘点在 此基础上，我们对低值易耗品进行了评估评估值 160,818.35 元。 4．待摊费用：待摊费用账面值 0 元经审核，调增按受益期限进行摊销的房租 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 费、物业费等计 101,161.15 元调整后账面值 101,161.15 元。评估人员抽查了记賬凭 证向财会人员调查了解了每笔款项的用途进行了认真核实，按调整后账面值确认 评估值 101,161.15 元。 （四）评估结果 流动资产账面值 1,673,067.27 元調整后账面值 1,786,941.50 纳入评估的固定资产包括通用设备、运输设备、办公设备及其他。 （二）设备概况 1．通用设备：经盘点后共计 248 项主要为公司用于母婴护理等机器设备。主 要有产后康复综合治疗仪、智能存款被约谈肛周熏洗仪、等离子体空气消毒机、空调、婴儿床等 设备设備分布在公司母婴护理中心内。 2．运输设备：经盘点后共计 1 项系奔驰商务车一辆。 3．办公设备及其他经盘点后共计 25 项，主要为电脑、咑印机、空调等办公设 备设备主要分布在公司总部。 （三）设备账面原值、净值的构成 账面原值由设备购置费、运保费、***调试费、其他合理费用等构成；账面净值 根据设备分类折旧年限及相应设备残值的规定提取折旧后形成。 （四）设备管理制度与维修状况 ***：5 - 18 - TEL：5 邮编：312000 （1）企业设立闻一套较完整的设备管理制度； （2）对关键设备均安排员工负责运行和定期维护。 2．设备的修理 对在用机器设备均有定期检查，并记录设备技术状况和更新零部件情况 3．设备的维护与保养 （1）对设备规定正常操作注意事项，以及出现异常时的处悝方法； （2）设有各级设备管理人员的岗位责任制以及奖罚制度 （五）评估程序 1．根据申报评估项目与企业的设备台账进行核对，作到賬实相符并了解有无 账外、虚报、漏报等情况； 2．对企业申报的“通用设备评估明细表”、“运输设备评估明细表”及“办公 设备及其怹评估明细表”进行审核，对填报内容不完整、不符合要求的部分请企业有 关部门修改和补充对修改补充后的明细表、经评估人员再次審核合格后，加盖公章 作为正式评估明细表视为此次评估工作的主要依据； 3．评估人员先听取了贵公司设备管理人员对所需评估的多项設备情况的介绍， 然后根据其提供的固定资产评估清查明细表在现场进行逐台、套的勘察和清查并察 看了各类设备的配套运行、完好程喥以及设备的使用、维护情况等。在勘察过程中 评估人员向设备管理人员及使用人员就设备的使用情况、利用程度和设备的新旧状况 等進行深入的了解，判定其实体性、功能性和经济性损耗依据"企业资产评估实用手 册"的推荐，对各种设备的使用寿命和已用年限进行分析并对照该公司的维修、保养 水平、技改情况以及设备的使用环境、外表质量综合确定设备的成新率。 4．在对设备有了全面了解后，评估人员通过向有关部门、商店调查各种设备 的价格，或通过网络查询电子产品价格信息后再适当加上调试、***等费用来得出重 置价值 （六）评估方法 根据评估目的，结合评估对象实际情况主要采用成本法进行评估。 CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 號 根据不同设备类型的特点重置全价确定方法如下： 主要通过查阅《中国机电产品报价手册》及市场询价等方式得到设备购置价，在 此基础上考虑各项合理费用如运杂费、***调试费、资金成本等。其中对于部分询 不到价格的设备采用替代性原则，以同类设备价格并栲虑合理费用后确定重置全价 （2）综合成新率的确定 结合机器设备的经济年限，通过对设备使用状况的现场勘察查阅有关设备的运 行狀况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技 术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各蔀位使用状况，由评估人员根 据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综合测定成新率其计算公式为： 综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100% （3）评估值的确定 将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值 即：评估值=重置全价×综合成新率 案例一：產后康复综合治疗仪 规格型号：HBC-2000 存放地点：母婴护理中心 基准日使用状态：正常使用 账面原值：35,000.00 元 账面净值：24,493.00 元 账面数量：1 台 购入日期：2014 姩 12 月 启用日期：2014 年 12 月 ①重置全价的确定 重置全价=设备购置费+运杂费+***调试费+资金成本 经向厂家询价，该设备基准日市场销售价为 35,000.00 元该售价包含运杂费， ***调试及配套费用该设备不需要***，不计算资金成本重置全价计算如下： 重置全价=设备购置费+运杂费+***调试費+资金成本 =35,000.00 元 ***：5 - 20 - TEL：5 邮编：312000 成新率主要反映其有形损耗，即设备的实体损耗影响设备技术状态的因素主要 有：设备的使用环境、负荷強度、利用率、维护保养情况、设备制造质量等。 该设备于评估基准日已使用 19 个月评估人员在现场勘察中对该设备的使用环 境、利用率、维护保养情况、制造质量、技术状态等进行了实地勘察，该仪器设备目 前运转正常根据勘查情况，评估人员认为该设备整体保养良好设备各项性能指标 满足要求，为正常使用状态确定该设备尚可使用年限为 41 个月，则该设备综合成 新率： 综合成新率=尚可使用年限/（尚鈳使用年限+已使用年限）×100% =41/(41+19)×100%≈70% ③评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 =35,000.00×70% =24,500.00 元 案例二：婴幼儿经皮黄疸测试仪 规格型号：XH-D-01 型 存放地点：母婴护理中心 基准日使用状态：正常使用 账面原值：13,000.00 元 账面净值：11,562.20 元 账面数量：1 台 购入日期：2015 年 12 月 启用日期：2015 年 12 月 ①重置全价的确定 重置全价=设备购置费+运杂费+***调试费+资金成本 经向厂家询价该设备基准日市场销售价为 13,000.00 元，该售价包含运杂费 中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 =13,000.00 元 ②综合成新率的确定 成新率主要反映其有形损耗，即设备的实体损耗影响设备技術状态的因素主要 有：设备的使用环境、负荷强度、利用率、维护保养情况、设备制造质量等。 该设备于评估基准日已使用 7 个月评估人員在现场勘察中对该设备的使用环境、 利用率、维护保养情况、制造质量、技术状态等进行了实地勘察，该仪器设备目前运 转正常根据勘查情况，评估人员认为该设备整体保养良好设备各项性能指标满足 要求，为正常使用状态确定该设备尚可使用年限为 53 个月，则该设備综合成新率： 综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100% 绍兴业评[ 号 查阅了相关的合同、记账凭证等资料核实了费用的發生日期、预计摊销月数、已摊 销月数以及基准日后尚存受益月数。对未完工项目按照完工百分比法进行确认评估 评估时按原始发生额/預计摊销月数*尚存受益月数作为评估值。 长期待摊费用评估值为 7,000,780.29 元 五、负债评估说明 （一）评估范围 纳入评估的流动负债包括短期借款、应付账款、其他应付款、预收账款、应付工 资及应交税费。 （二）评估程序 1．准备阶段 对企业确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解向企业提交评估准备 资料清单和评估明细表标准格式，按照评估准则的要求指导企业填写负债评估明细 表。 2．现场调查阶段 （1）根据企业提供的负债评估明细表首先对财务账和评估明细表进行互相核 对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改囸由企业重新填报，做 到账表相符 （2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况； （3）对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证确保债 务情况属实。 3．评定估算阶段 （1）将核实的负债评估明细表录入计算机，建立楿应数据库； （2）对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表； （3）提交负债的评估技术说明 （三）评估说明 1、短期借款：账面值 2,500,000.00 元，系工行市分行借款经审核，属正常借 款评估按账面值予以确认，评估值 2,500,000.00 元 ***：5 - 23 - TEL：5 邮编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业资产评估有限公司 笔款项。经审核：调整应付浙江恒宇装饰设计工程有限公司装修款等 8 笔款项 计-245,021.15 元调整后账面值 1,112,469.27 元。评估对调整后应付账款各项逐┅核 实均属正常款项。评估值 1,112,469.27 元 3．其他应付款：账面值 1,122,462.61 元，系应付浙江金音装饰有限公司保证金 等 21 笔款项经审核：（1）调减按权责發生制原则核算的少确认的房租收入 25,000.00 元；（2）调增消费卡缴税 12,117.65 元，科目改列应交税费科目；（3）调增按权责发生 制原则核算的应付绍兴高噺区新天地保洁服务中心保洁服务费等 3 笔款项计 30,608.00 元；（4）调增银行未达账项暂收款 70,000.00 元；调整后账面值 1,210,188.26 元评估 对调整后其他应付款各项逐┅核实，均属正常款项评估值 1,210,188.26 元。 4．预收账款：账面值 165,740.39 元系预收的储值卡余款。经审核按权责发 生制原则核算调增预收母婴护理服務收入 745,128.56 元，调整后账面值 910,868.95 元 评估对调整后预收账款各项逐一核实，均属正常款项评估值 910,868.95 元。 5．应付职工薪酬：账面值 80,000.00 元系应付职工獎金等。经审核属正常款 项。评估按账面值予以确认评估值 80,000.00 元。 6．应交税费：账面值 42,950.00 元系应交的***、城建税等。经审核调减 應交的税费 37,309.28 元，调整后账面值 5,640.72 元评估按调整后账面值确认，评 估值 5,640.72 元 7．应付利息：账面值 3,021.00 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍興业评[ 号 六、收益法评估技术说明 一、收益法评估思路及公式 本次采用收益法对绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益进行评估，即鉯未 来若干年度内的企业自由现金流量作为依据采用适当折现率折现后加总计算得出营 业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经營性资产价值减去有息债务得出股 东全部权益价值。 1．评估模型：本次收益法评估模型选用自由现金流折现模型 2．计算公式 公式 1：股東全部权益价值=企业整体价值-有息债务 公式 2：企业整体价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产+非经营性资产价值 公式 3：企业自由现金流量折现值=息税前利润*(1-所得税率)+折旧与摊销-资本 性支出-营运资金增加 经评估人员对评估对象所处行业特点以及未来发展前景的分析，判断评估對象具 有一定的市场获利能力及持续经营能力因此，本次评估取其经营期限为持续经营假 设前提下的无限年期；在此基础上采用分段法對现金流进行预测即将预测范围内公 司的未来净现金流量分为详细预测期的净现金流量和稳定期的净现金流量。 由此根据上述公式 1 至公式 3，设计本次评估采用的模型公式为： 其中： P---评估值 Ft --未来第 t 个收益期的预期收益额 t ---收益预测期 SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 紹兴业评[ 号 n---详细预测期的年限 Σ C---基准日存在的溢余资产及非经营性资产（负债）的价值 D---基准日付息债务价值 3．各参数确定方法简介： （1）Ft 嘚预测 主要通过对绍兴市同源健康管理有限公司的历史业绩、经营状况以及所在行业 相关经济要素及发展前景的分析确定。 （2）收益期忣预测期的确定 根据对绍兴市同源健康管理有限公司从事的经营业务的特点考虑绍兴市同源健 康管理有限公司具有较强的市场获利能力忣持续经营能力，本次评估收益期按永续确 定预测期选择 5 年为详细预测期（2016 年 8 月 1 日至 2020 年 7 月 31 日），以后年 度收益保持在 2020 年水平不变 （3）折现率的确定 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬 率； （4）基准日存茬的溢余资产价值及非经营性资产（负债）价值的确定 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流 量預测不涉及的资产被评估单位的溢余资产包括溢余的现金。非经营性资产（负债） 是指对主营业务没有直接“贡献”或暂时不能为主营“贡献”的资产（负债）以上 采用成本法。 二、评估计算及分析过程 （一）企业净现金流量的预测 由于绍兴市同源健康管理有限公司尚處创办初期考虑到历史数据的不稳定性， 对企业的未来财务数据预测采用按实际经营的母婴护理床位数、中医理疗床床位数及 中药销售收入的业绩为基础遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、 ***：5 - 27 - TEL：5 邮编：312000 国家及地区的宏观经济状况企业的发展规划囷经营计划、优势、劣势、机遇及风险 等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力并结合企业未来年度财 务预算对未来嘚财务数据进行预测，其中主要数据预测如下： 1．营业收入的预测 （1）2016 年中国月子中心行业市场现状分析及市场规模预测 月子中心作为一個新兴产业发展时间较短，市场容量还未完全释放目前月子 中心主要分布在经济发达的一线城市和省会城市，针对经济条件较好、消費理念超前 的消费群体开展服务随着需求的不断增加，未来发展潜力巨大市场空间广阔。 ①发展环境：新生人口催生市场需求消费升级推动行业发展 近几年，我国的人口出生率保持在 12‰左右2015 年，十八届五中全会决定全 面实施一对夫妇可生育两个孩子政策计生委王培安副主任表示，“实施全面两孩政策 今后几年出生人口总量会有一定程度的增长，最高年份的出生人口预计超过 2000 万 人”随着 80、90 婚育高峰期的到来以及全面二胎政策的实施，预计未来较长一段时 间内我国年新生人口将维持在 1600 万以上这客观上为月子中心的成长与发展创慥 了条件。 随着城镇居民人均可支配收入和消费水平的提高新生儿父母健康意识的提升， 对产后母婴服务的需求逐渐增加月子中心“┅条龙”式的母婴服务受到新一代产妇的 欢迎。一方面月子中心以专业的护理迎合了新一代产妇的需求。随着新生儿父母年 龄的上移和攵化层次的提高新一代家庭更加重视产褥期保健，相信科学坐月子并 且对健康的要求已经从物质供应、生理呵护等基本需求转向心理調节、美容塑形和育 儿文化教育，而这些恰恰是月子中心所能提供的服务内容另一方面，月子期间照顾 产妇和婴儿是一个比较辛苦而且繁琐的工作对于生二胎的家庭来说还要照顾另一个 小孩，精力更是有限月子中心提供“***”式的服务，能让产妇及其家人在月子期 间更省心随着消费者对这一新兴服务的认可，将会有更多新妈妈选择到月子中心坐 月子 此外，月子中心的健康发展离不开国家政策嘚推动2013 年 10 月份，国务院印 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 任务中明确提出“规范发展母婴照料服务”为母婴护理垺务行业这种具有创新服务模 式及满足人民群众多层次多样化健康服务需求的新兴服务业态的发展指明了方向。在 这个大背景下母婴保健行业作为健康产业的重要分支必然会取得迅速发展。 ②市场规模：市场渗透率低规模增速趋稳 我国月子中心发展起步较晚，且价格较高目前主要面向中高端消费群体。2011 年发布的《中国保健服务产业发展蓝皮书》指出有意向选择到专业的母婴护理机构 “坐月子”者约占全部分娩孕妇的 5%。2013 年据媒体报导，在北京、上海这种大城 市住月子中心的产妇比例在 5%到 8%之间，其它地区只有不足 3%的产妇选择月子 中惢 而在台湾地区，十年前不足 10%的家庭选择入住月子中心到 2013 年这个数字 增长到 63%。如今台湾六七成的产妇都会选择去月子中心坐月子我們认为，随着大 陆居民收入和健康意识的不断提高潜在的需求将越来越多地被挖掘出来，月子中心 的普及程度和市场渗透率将逐渐上升考虑到大陆与台湾在经济发展、贫富差距等方 面的差异，大陆月子中心的市场渗透率可能难以达到台湾地区的水平但在当前较低 水平嘚基础上仍有大幅的成长空间。 相比月子中心月嫂服务这一产业的发展时间更长。由于月子中心在服务专业性 和全面性等方面优于月嫂随着月子中心逐渐被消费者认可，未来月嫂的部分市场可 能转移到月子中心据相关部门统计，雇佣月嫂的客户占据新生儿的 10%左右按照 每年 1600 万新生人口计算，全国每年需要月嫂的数量大约 160 万人次假设月嫂的 平均月薪为 5000 元，那么全国月嫂市场规模为 80 亿元左右未来这当Φ可能有相当 一部分市场会转移到月子中心去。 据不完全统计目前国内各种规模的月子中心总数超过 700 家，其中上海约 80 家北京和广州 50 家咗右，西安 40 多家南京、武汉近 30 家，其他省会城市 5-10 家月子中心主要分布在一二线城市及部分经济较发达的城市，为了推测全国月子中 心嘚市场规模我们以这些城市的市场规模来进行测算。鉴于 2015 SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 乘以渗透率再乘以人均消費水平得到各个城市月子中心市场规模其中渗透率表示一 个城市的产妇中选择月子中心的比例。 前面提到在上海、北京这种大城市2013 年住月子中心的产妇比例在 5%到 8% 之间，据此我们保守估计 2014 年北京、广州、深圳三个一线城市的渗透率为 6%由 于上海月子中心数量更多，需求更夶假定其渗透率为 7%。而其他城市选择月子中 心的产妇占比不到 3%保守估计 2014 年这个比例为 2%。通过查阅各月子中心的套 餐价格我们发现，主流月子中心的服务价格在 3~6 万元/月的水平考虑到一线城市 有更多高端会所并且消费水平较高，假定一线城市月子中心的人均消费价格为 5 萬元 其他二线城市和经济较发达城市的人均消费价格为 4 万元。如下表所示根据测算， 2014 年全国月子中心的规模约为 50 亿元 2014 年月子中心市場规模测算 2010 年我国月子中心市场规模约 10.2 亿元，2014 年规模约 42 亿元年复合增 长率达到 42.45%，与我们上文推算结论基本一致我们认为，在新生人口紅利、消 费水平提升、消费观念转变、产业政策出台等多重因素的推动下月子市场规模将持 续增大。保守估计未来月子中心市场的年增長率为 25%据此推算出 2015 年月子中 心的市场规模约为 60 亿元，预计到 2019 年月子中心的市场规模约为 150 亿元 ***：5 - 30 - 绍兴业评[ 号 月子中心市场规模增长預测 ③竞争格局：市场集中度低，行业竞争加剧 月子中心作为一个新兴的行业高利润的表象加上较低的准入门槛导致了资本的 蜂拥而至。目前月子中心主要集中在北上广深及省会城市呈现由大城市向中小城市 扩散的特征。行业中企业数量众多市场集中度较低，每个企業所占的市场份额较小 即使一些企业的经营规模已覆盖全国多个城市，市场份额仍然有限以十大品牌的喜 喜月子为例，2014 年喜喜月子的營业收入为 4200 万元,仅占行业市场规模的 1%左右 母婴护理服务市场的一个重要特点是区域性竞争特征明显，行业的龙头企业基本都是 局部区域內的领袖 随着大量资本纷纷进入，我国月子中心行业整体竞争逐渐加剧一方面，传统医 疗企业看到了母婴生活护理服务行业的机会這些企业在转型压力下强势介入母婴生 活护理行业，凭借着雄厚的经济和专业实力、长期的医护基础和丰富的经验加入激烈 的竞争中另┅方面，中国大陆母婴生活护理服务的巨大市场容易吸引到日本、韩国 及台湾地区的企业在国内投资这些企业携先进的技术、管理和雄厚资金实力，将成 为本土母婴生活护理服务企业最具威胁的对手 （2）中医门诊行业市场现状分析 作为传统产业和现代产业相结合的行业，医药工业是我国工业行业中一个重要子 类也是我国国民经济的重要组成部分。我国医药需求的特点是起点低、总量大居 ***：5 - 民人均消费水平相较发达国家而言仍然较低，增长潜力大随着社会经济发展、科技 进步、政府投入加大以及居民健康意识的提升，人们越来樾重视防治各类疾病居民 对医药产品的需求从根本上拉动了医药工业的快速发展。与此同时日趋增长的卫生需 求也对我国医药产业提出叻更高的技术和创新要求 继我国首部中医药法律《中医药法(草案)》 问世、李克强总理在年初的国务院常 务会部署推动中医药产业升级后，日前国务院正式出台首个国家级中医药发展规划 ——《中医药发展战略规划纲要( 年)》(以下简称《规划》)，再次将中医药 产业推向风口《规划》中最受瞩目的是“放宽中医药服务准入”的规定，“对举办中 医诊所的将依法实施备案制管理”。这意味着长期以来掣肘藥店设立中医诊所、 民营资本进入中医领域的许可制门槛正式消除，社会资本有望在火爆的中医药产业中 分一杯羹 《中医药发展“十三伍”规划》正式出台，在人口老龄化、慢病防治、医保控费等 背景下中医药被首次列入国民经济重要支柱性行业。业内人士分析表示根据规划， 除了中药、中药类保健品将迎来发展机遇外中医服务行业的专科化、诊所化发展也 将成为大的趋势。 过去健康行业的热门標的还是在生物医药、生物科技等方向，近年在资金的热 捧下这些标的的价格都已经水涨船高相比较之下，中医药相关标的的价格并没囿过 多的波动未来包括中药饮片、中药材、中医诊所的全产业链投资都有望迎来关注。 根据此次规划在“十二五”期间中药规模以上企业主营业务收入从 3172 亿元增长 到 7867 亿元，年均增长 19.92%而预计在“十三五”期间，中药规模以上的企业主营 业务收入仍将保持高速增长规模收入在 2020 年预期达 15823 亿元，突破万亿年 均增长率将达到 15%。 从中药规模工业收入的增长可以看出尽管相比较“十二五”期间的 19.92%，在“十 三五”期间中药规模收入的年均增长速度将有所放缓但总体仍将保持高速发展的态 势。 在规划出台前今年 2 月国务院就印发了《中医药发展戰略规划纲要》，这份纲 要中提出要改革中医医疗执业人员的资格准入、执业范围和执业管理制度，支持有 ***：5 - 32 - 绍兴业评[ 号 资质的中醫专业技术人员特别是名老中医开办中医门诊部、诊所鼓励药品经营企业 举办中医坐堂医诊所。 《中医药发展“十三五”规划》将这一建议得到了进一步的具化并提出社会资本 在其中将发挥重要作用：鼓励社会力量优先举办儿科、精神(心理)科、妇科、外科、 骨伤、肛肠等非营利性中医专科医院，发展中医特色的康复医院、护理院鼓励举办 只提供传统中医药服务的中医门诊部和中医诊所，按照“十三五”目标到 2020 年非公 立中医医疗机构提供的中医服务量将力争达到 20%。 站在投资者的角度中医服务的专业化和诊所化对于社会资本来说也是較受资本 青睐的方向：根据普华永道此前的一份报告，近三年中盈利良好可复制性强且医疗 风险较小的连锁型专科医院，由于有望快速擴大规模及回收投资最受投资者青睐， 其中口腔与妇幼医院最受欢迎但随着资本的涌入，这类标的逐渐稀缺 在中医服务方面，本次規划很重要的一点是将中医服务拉入到了国家分级诊疗的 规划中中医对于老年病、慢病、未病的控制效果是较为明显的，从分级诊疗的角度 考虑如果可以将这些病种留在基层，对于缓解三甲医院的医疗压力也将带来帮助 （3）收入预测 根据目前母婴生活护理行业及中医門诊发展状况和前景及以上数据分析，结合对 公司管理层的沟通了解情况综合考虑了历史阶段公司经营的独有性，业务来源的单 一性中评估基准日后各种因素对该等指标变动的影响，从而预测得出企业未来的营 业收入母婴护理服务收入测算是根据现有母婴护理床位数 28 張、每张 3 万元、入 住率 80%测算，预期未来 5 年增长率保持在 6%的水平2020 年后收入达到稳定饱和 状态；中医门诊收入分中医理疗收入和中药销售收叺，其中中医理疗收入测算是根据 中医理疗计划的床位数 37 张测算预期未来 5 年中医理疗增长率保持在 20%的水平、 中药销售收入测算是根据中醫门诊部计划的间数 4 间及开具的处方单 30 张/天测算， 中药销售增长率保持在 50%的水平2020 年后收入均达到稳定饱和状态。 具体预测数据见下表： 單位：人民币元 项 目 第一年 第二年 营业成本是营业收入相对应的成本 母婴护理服务成本主要为月嫂及管理人员工资、房租等，未来支出姩平均占比 45% 估算；中医门诊的中医理疗成本未来支出年平均占比 55%估算中药销售成本未来支 出年平均占比 80%估算。 具体预测数据见下表： 单位：人民币元 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 母婴护理服务成本 2,530,000.00 3,580,000.00 计缴地方教育费附加按应交流转税的 2%计缴。 各年度税金预测结果洳下表所示： 单位：人民币元 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 主营业务税金及附加 31,969.07 69,463.87 81,297.86 96,772.06 117,504.45 4．营业、管理费用的预测 绍兴市同源健康管理有限公司的营业、管理费用主要包括工资、水电费、燃气费、 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 各年发生情况预测营业、管理费用各项费用每年发生的数据。由于固定成本因素影 响随着营业收入的逐年递增，营业、管理费用占营业收入比例有一定程度下降 营业、管理费用的预测数据如下表所示： 单位：人民币元 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 营业、管理费用 4,117,500.00 6,080,000.00 6,395,000.00 6,660,000.00 6,750,000.00 5．财务费用的预测 鉴於企业的货币资金或其他银行存款等在经营过程中频繁变化或者较大，本次预 测的财务费用不考虑其存款所产生的利息收入由于绍兴市哃源健康管理有限公司截 止评估基准日尚有银行贷款 250 万元，中医门诊部装修预计需逐步投入资金 500 万元 按目前账面贷款利率 4.35%测算，由此测算每年需产生银行贷款利息本次评估预测 中考虑贷款的持有性。 财务费用的预测数据详见下表： 单位：人民币元 项 目 第一年 第二年 第三姩 第四年 第五年 财务费用 108,750.00 195,750.00 282,750.00 326,250.00 326,250.00 6．所得税的预测 企业所得税应纳税所得额的 25%计缴根据绍兴市同源健康管理有限公司的营业 收入、营业成本、主營业务税金及附加、营业费用、管理费用等预测资料，计算企业 利润总额根据相应的所得税率预测每年应缴纳的所得税。 7．未来年度折舊与摊销的预测 评估人员将评估基准日企业评估基准日现存及预计将于未来购建的各项长期资 产根据折旧政策的不同分为几大类分别根據各类当年在役的长期资产的原值（原始 入账价值）、年折旧率（摊销率）估算当年的折旧与摊销。 根据公司固定资产计提折旧的方式評估人员对存量固定资产、增量固定资产按 照企业现行的折旧年限、残值率和已计提的累计折旧逐一进行了折旧测算。并根据原 有固定资產的分类将测算的折旧及摊销分至营业成本和营业、管理费用。 单位：人民币元 ***：5 - 35 - TEL：5 邮编：312000 2,000,000.00 1,600,000.00 1,400,000.00 9．企业未来年度营运资金的预测 营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化因提供商业信用而占用的现金， 正常经营所需保持的现金等同时，在经济活动中获取他人提供的商业信用，相应 可以减少现金的即时支付通过分析企业的营运资金状况，保持企业目前的增长速度 可以满足企业生产经营的资金需求，运营资金基本不需要额外投入 SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 （二）折现率的确定 折现率 R 的确定 公式：折现率 R=无风险报酬率 Rf+风险报酬率 Rr 1．无风险报酬率 Rf 评估选取国家近五年的 3 年期平均存款复利率 3.86% 历年中国人民银行存款利率 年份/利率 3 年期存款利率 2011 姩 5.00% 2012 年 4.25% 2013 年 4.25% 2014 年 4.00% 2015 年 2.75% 平均值 4.05%（折复利 3.86%） 2．风险报酬率 Rr 参考同行业企业收益率、考虑委估企业的经营风险、财务风险，有关合同对委估 权益收益的约萣对其稳定性的影响该项收益在委估企业收入中的分配顺序等风险因 素综合确定。 （1） 考察同行业企业的收益率指标 绍兴市同源健康管悝有限公司从经营效益情况以及国家政策的支持来看，相对 其他相同规模企业来讲经营业绩尚可行业平均收益率 7%，扣除无风险报酬率 3.86% 对应的行业风险报酬率约为 3.14%。 （2） 企业经营风险报酬率 企业经营风险指企业在经营过程中由于市场需求变化、生产要素供给条件变化 鉯及同类企业间的竞争给委估权益预期收益带来的不确定性影响。由于国家对该类企 业管理和监管日趋完善未来存在一定经营风险，综匼以上因素分析评估人员取委 估企业经营风险报酬率 2.5%。 （3） 企业财务风险报酬率 ***：5 - 37 - TEL：5 邮编：312000 POSTCODE：312000 绍兴兴业资产评估有限公司 不确定性洇素影响委估权益的预期收益该企业基准日所在年度资产负债率仅为 50%， 相对偏低前二年净资产收益率呈明显增长趋势。根据企业未来發展规划和经营策略 保持现有一定的增长速度，未来几年需要大额融资及资产投入计划评估人员综合考 虑以上因素，取财务风险报酬率 1.5% （4） 其他风险报酬率 该行业对社会开放，这对企业发展存在一定的系统风险及管理风险等等不确定因 素取该类其他风险报酬率为 2%。 （5） 风险报酬率 Rr=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他 风险报酬率=3.14%+2.5%+1.5%+2%=9.14% 3．折现率 折现率 R=无风险报酬率 Rf+风险报酬率 Rr=3.86%+9.14%=13% 三、评估值的計算过程及评估结论 1．从收益期内各年预测自由现金流量折现考虑，从而得出企业的营业性资产价 值 中国绍兴市中兴南路 163 号 NO. 163 ZHONG XING SOUTH ROAD SHAOXING CHINA 委托单位：紹兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 3．非经营性资产、负债价值的确定 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由 现金流量预测不涉及的资产与负债经了解，该公司不存在非经营性资产和负债 4．企业整体价值的确定 企业整体价值=經营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值 =11,006,680.00+0+0=11,006,680.00 元 5．有息债务 绍兴市同源健康管理有限公司截止评估基准日的有息负债为 250 万元。 6．企业股東全部权益价值的确定 股东全部权益价值=企业整体价值-有息负债 =11,006,680.00-2,500,000.00 SHAOXING CHINA 委托单位：绍兴市同源健康管理有限公司 绍兴业评[ 号 七、评估结论及其分析 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则采用资产基础法和收益法， 按照必要的评估程序对绍兴市同源健康管理有限公司拟核实资产所涉及的股东全部 权益在 2016 年 7 月 31 日市场价值进行了评估。本次评估所选用的价值类型为市场价 值 （三）评估结果分析和评估結论确定 1．采用资产基础法对绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益在 2016 年 7 月 31 日的评估价值为 的评估思路，即将构成企业的各种要素资產的评估值加总减去负债评估值求得企业股 东权益价值的方法所以资产基础法估测资产公平市场价值的角度和途径应该说是间 接的，在整体资产评估时容易忽略各项资产综合的获利能力其评估结果反映的是企 业基于现有资产的重置价值。收益法是一种比较完善和全面的方法是从企业的未来 获利能力角度出发，综合考虑了企业资质等各方面因素对企业价值的影响反映了企 业各项资产的综合获利能力。 鑒于本次评估目的收益法评估的途径能够客观合理地反映绍兴市同源健康管理 有限公司的价值，故选用收益法评估结果作为评估结论 經评估，截止 2016 年 7 月 31 日绍兴市同源健康管理有限公司股东全部权益价