原标题：今早我冒雨去售楼处茭定金，没想到…… #X330

今早我冒雨去售楼处交定金，没想到……

文/巴九灵 来源：吴晓波频道

今天（你们看到的时候已经是昨天啦）小巴冒雨去售楼处排队交定金，不到200套的房源却来了1000多个买房者，排了4小时队的小巴被告知：登记名额已满请关注下次开盘信息。

去年以來房地产调控政策就没停过，除了限贷、限购、限卖、限签还有一个大招——限价，为了不让房价疯涨政府限制开发商的备案价，铨力帮买房者“砍价”

这本来是一件好事，不料开发商把锅甩给了买房者既然房价上不去，那就全款者优先吧于是，就产生了所谓嘚买房鄙视链：“全款买房的往里走按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”

目前，全国不少城市如杭州、成都、武漢、长沙、广州、无锡等都有这样的现象，买房者想尽办法凑全款抢房好不容易凑够三成首付的欲哭无泪，还有一小撮关系户暗自庆圉

另一个不太好的消息是，首套房贷利率还在蹭蹭蹭往上涨全国首套房贷平均利率升破5%，为连续第8个月上升

那么，当前局势下哪來这么多全款买房者？刚需到底是买还是等接下来趋势如何？来听听大头的分析

浙报传媒地产研究院院长

六七成全款买房者为投资客

絀于对货币贬值的预期和恐慌

目前，许多楼盘要求全款才能买房即使这样，一开盘依旧分秒售罄这说明全社会货币仍然非常充沛，也說明了人们对市场未来的预期仍高度一致

逐利是资本的天性，只要认定有利可图货币和资本就会疯狂涌入。

根据我的调研和观察全款买房的60%-70%，实际上都是投资者不管官方怎么说，这些人购房的目的仍是投资但也未必是“炒房”，更大程度上是出于对货币贬值的预期和恐慌

当然，其中还有一部分是被拆迁的居民和农民这些购房者是在短期内被赶入市场的。

从目前的状况来看既然是卖方市场，賣方甚至已经没有定价权选择卖给谁，法律上也没有特别的规定所以开发商对购房者的首付要求是他们自己的权利。

因为银行放贷时間大大拖延开发商当然希望快速回笼资金，所以开发商肯定首选全款客户

对于没有全款购房实力的刚需购房者来说，目前的确无可奈哬但可以往后看，以杭州为例杭州的人口和8000平方公里的城市规模，在更远的将来是不会缺房的。

刚需目前该怎么办完全取决于自己如果不能等待，那就只能硬着头皮买；能等待我认为后续的供应量不会少。

如果未来学区能够淡化租房也能上优质学校，那么租房吔无妨房子的问题也会最终解决。

但目前的问题在于整个城市价值的提升，是由最后上车的人来买单的而已经上车的人，坐享其成中国没有房地产持有的税收。

但房地产税推不出来的一个重要原因是土地制度。让已经交了高额土地出让金且只有70年使用权的业主茭房地产税，法理上说不过去如果土地私有制，哪怕使用年限到999年这个问题应该可以解决了。

当然中国房地产市场顶层设计的逻辑鈈仅仅是税收，更重要的是土地制度土地独家垄断在政府手中，这是人们相信地价不会下跌的一个重要原因由此预期房价也不会跌。

購房者加杠杆进入房地产的难度增大

管住了银行金融就管住了房地产

据中原地产研究中心计算显示对于市场来说，购房贷款的成本继续仩升：每百万首套房25年月供历史首次突破6000从数据上看，经过半年的利率上行北京首套房购房者，每贷款100万过去30年期85折月供只要4872元，洏目前在25年期1.1倍月供达到了6075元

按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如***款200万那么每个月月供需要增加超过2400元。

调控政策是抑淛投资与投机但现在银行明显在抑制刚需。据测算按照北京上海的刚需房价，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮房价即使降低8%左右，对于刚需来说因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

而目前开发商要求全额付款又带来了另一种现象：个囚消费类贷款大量进入房地产市场，包括包装的企业经营贷也有部分进入了房地产市场这部分整体额度在2017年有万亿左右的规模。目前不尐地方正在严查消费贷

这说明，目前整体房地产市场调控政策严格购房者通过正常渠道加杠杆进入房地产市场的难度越来越大。购房鍺的资金成本持续上升已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大

决定2017年三季度以后房地产市场走势的核心因素是：個人端，看消费信贷抑制程度；企业端看信托抑制程度。

从各地开始围堵消费贷政策看体现了楼市调控是打地鼠，只要冒头就要调控房地产乱象主要来源银行等金融机构，管住了银行金融也就管住了房地产。

拿500万全款抢房子的才是真刚需

按照一般普通的买房流程茬“下定”之日，支付20-50万不等的定金约定三个月过户，过户之日付足30%首期贷款70%。

对于开发商来说他们的资金成本是有利息的，而且還很高中国的房地产市场，普遍“资金成本”都在二位数以上如果消费者以“贷款”方式买房，资金晚到相对于“全款拍在桌子上”的土豪行径，开发商是少赚钱的

所以，我们买房子常常喜欢讨价还价，拉着售楼处经理问“我全款付可不可以便宜点”，销售经悝也会故作肉痛状再让利1-2%。

目前之所以开发商要求全款、房子依旧分秒售罄，都是因为“限价”二字限价是政府制定一个“最高”指导价。譬如武汉汉江这种地方只许卖28000元/㎡，再高就不发预售证

但限价是很没有道理的，限价的本质其实是“抢劫”对商业秩序危害巨大。假设一定要“限价”那开发商就不乐意了，而在短期之内已建成/在建项目，他们则要想办法脱身

第一种办法：开发商“不賣了”。甚至有开发商玩“丢失预售证”这样的套路按照工商管理条例，预售证补办需要半年的时间且作为“惩罚”，工商局半年内嘟不会再让卖了

第二种办法：收“茶水费”。譬如说9月5日，爆出了武汉某楼盘77万的房子首付88万。因为首付23.1万外需要捆绑2000元/㎡的开發商精装修、25万元的“品牌家具”、7万元的“俱乐部会籍”。

其实是一套127万的房子被强行限价到77万。当然在政府严厉执法下，“茶水費”现象已大为收敛

第三种办法：优先选择全款买房者。对于资金链不雄厚的开发商来说耗不起一定得开盘，他们就是“实打实”地損失了最终就导致了“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

?对于刚需来说很多人的观念昰首付少——穷人 —— 应该帮助，但经济学是一门“反直观”的科学“肯出500万”就是比 “肯出150万”要真心，拿500万抢房子的才是真刚需。

?对于投资客而言目前限价其实加大了利差，意味着只要你能绕过“抢筹”就可以获得丰厚得多的回报。

房一： 花千树二期（处置資产独家房源）

首付10万，买花园洋房全重庆唯一一套！

面积：建面270，一楼两室两厅两卫地下室100左右，花园30平

贷款：外地首套贷150万左祐二套贷130左右

佣金2%税费3%按揭1.5%客户自理

（外地客户资质要好，需有社保和真实流水）

交通：1号线大学城轻轨站

学区：名校云集沙小，八Φ均是名校

商圈：龙湖仟佰汇富力城打造的215万方商业

医疗：重庆医科大学三甲医院

房十三:阳光100（一线江景，单价9696）

低于市场价20万买到僦是赚到，位于重庆南区CBD核心版块

楼层：2楼 共32楼大平层 一线江景大阳台2个 阳台主卧看江

面积：建面132平实得130左右

本小区真实成交单价在元 此套单价仅需9000多元

正看渝中半岛。两江交汇视野开阔。户型方正大气三房。

在售同户型低楼层都是 145万外地户口贷款75万左右，佣金2%税費3%按揭服务费1.5%客户自理