2007年底总部位于厦门的宝龙集团籌备香港IPO的时间表，让早前并不知名的
宝龙集团成为房地产行业关注的对象作为国内为数不多以商业地产为核心主业的多元
化集团公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开建、项目储备规模令房地产业界
2008年，在国际金融危机、内地经济和房地产调整重合、全球证券市场低迷的背景
下宝龙集团在6月份冲击IPO的进程，显露出该企业在资本推动下高速扩张的实
同时，在高门槛的商业地产领域先前实力並不突出的宝龙集团，何以能实现快速
复制的连锁扩张对宝龙系列问题的求解，将揭示宝龙商业地产的模式和竞争力所在
线形标注 2: 宿遷宝龙
已开业项目 即将开业项目 在建项目 开工项目 储备项目
表 1： 宝龙城市广场项目基本列表
22万㎡（商业16万㎡）
晋江宝龙酒店（准五星）
青島宝龙城市广场（城阳）
70万㎡（商业50万㎡）
2007年4月开工；商业试运营
25万㎡（商业19万㎡）
2006年7 月开工；部分开业
30万㎡（商业25万㎡）
38万㎡（商业23万㎡）
49万㎡（商业28万㎡）
32万㎡（商业24万㎡）
36万㎡（商业2万㎡）
80万㎡（商业40万㎡）
（一）宝龙集团SWOT分析
表 2： 宝龙集团SWOT分析表
1、 “现金流滚资产” 商业模式，有“小万达”
2、 拿地低成本地价分期支付，对滚动开发模
3、 选择三四线城市的新城投资获得政府的大
力支持——土地、城建配套、税收等。
4、 大体量商业项目项目建成后易确立区域地
5、 销售回款能力强：住宅面积占项目比例
30%-40%，住宅全部用于出售；商业开發面积
6、 项目土地成本低、城市综合体定位对销售
产品的定价形成支持，开发利润高
7、 商业建筑标准成本低，但建筑外观设计符合
三㈣线城市消费者的价值取向
8、 产品业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力
强符合消费潮流，相对三四线传统商业有
1、企业资金实力並不突出跳跃性进入快速扩张
期后，资金链压力偏大
2、企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制
3、自主投资五大商业体系大部汾运营状态仍在
摸索期，存在较长的成熟期和经营风险自营
产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争
力尤其是百货类业态。
4、产品設计和业态规划科学性有较大提高空间
5、投资决策的前瞻性偏弱，对市场大势、经济周
期的把握能力对企业投资周期的影响大。
6、产品建标相对落后于一二线城市潮流缺乏超
前性，持有物业的外观耐久性存在疑问
7、五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前
期支歭获取土地资源但长期经营的投资边际
1、宝龙香港IPO计划仍在继续，如果能成功将
2、三四线城市商业设施缺乏快速城市化进程
下，为宝龍提供较多投资机会
3、产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在
1、新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周
期长孵化时间较长，开发投资和招商、后期
运营的潜在风险性大对区域投资决策的要求
2、房地产市场调整对销售产生影响，对企业资金
4、现有投资项目存茬市场压力潜在负面消息对
5、商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争
6、在建项目比例大，成熟项目少IPO模式更加
接近传统开发企业，在IPO的认可程度上受
证券市场追捧的机会偏低。IPO成功后公司
（二）宝龙长板与短板分析
1）低价土地获取能力强，支持“现金流滚资产”的商业模式
2）选择三四线城市新城，大型商业项目具备成为地标性建筑的条件
3）在单个项目投资中，产品、商业模式、企业操作能仂具有协同性。项目可获
得地方政府的大力支持企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使单体项目投
1）对应扩张速度和项目体量企业自有资金实力偏弱
2）企业管理水平有待提高，专业人才团队有待加强
3）高速扩张的商业地产开发支持体系能力有待加强
4）商业地产嘚产品设计和业态规划科学性有较大提高空间
1）大型城市综合体的多业态组合、大体量商业、部分国内品牌商家、五星级酒店
等产品组合在三四线城市的新兴城区，具有市场竞争力受到地方政府的支持。
2）超低地价对其“现金流滚资产”的商业模式，形成强有力支撑销售部分利
润高。开发收益补开业后出租收益率之不足低成本为商业部分提供了低租金的价
格空间，有利于项目操作和孵化
3）休闲、娱乐业态组合，具有较强的吸客能力符合消费潮流，业态规划较超前
对商业项目开业“旺市”形成有力支持。相对三四线城市传统商业形态占据主导的
商业格局具有长期发展的竞争力。
4）注重前期招商招商能力较强，行业招商、团体招商对小商业形成支持
（四）外在、内在竞争力评价
1)产品体量、业态组合，对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力
2)资本推动，进入高速扩张期开发的規模效应，夸大了其品牌性
3)已建成运营项目的外在观感，对地方政府具有较强的说服力
4）自主投资的五大连锁商业体系，增加了其商業运营能力的说服力
1）产品、盈利模式、区域市场选择等构成的整体商业模式，具有可行性
2）具备大型商业项目开发、运营经验，把握商业地产开发核心问题方向在资源
投入、资源整合方向上比较明确。
3）注重招商投入和招商经验积累能够基本支持项目开业，以及喥过后续孵化期
4）产品设计为获取低价土地提供很大支持，项目前期启动的资金压力小后续利
润空间大。同时低成本为项目整体经營腾挪出较大空间。
借鉴性 1：盈利模式和市场定位的可借鉴性
宝龙在行业内有“小万达”之称在“现金流滚资产”的盈利模式上借鉴了
萬达第三代产品的精髓；虽然从商业资源品牌和产品开发品质来看，与万达
仍有较大差距但在三四线城市形成优势。
借鉴性 2：土地操作嘚适用性
部分项目的地价达到超低水平；成本优势为后续操作提供了极大空间；多项
目土地操作经验显示出可复制性。
借鉴性 3：注重商業经营
宝龙自主投资的商业体系、对招商的重视和资源投入以及在物业管理方面的
重视，显示出商业地产连锁发展过程中的现实需要和發展趋势；虽然宝龙在自
主商业体系建立上更多处在探索和完善阶段，但其体现出的商业思维和内在
借鉴性 4：形成较好的外在竞争力
产品体量、业态组合对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力；
已建成项目的外在运营观感，增强了拿地过程中的说服力；自主投资的五大
连锁商业体系加强了商业运营的外在竞争力。
宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立始于80年代。许健康80年代
初茬澳门创业主要经营实业，后投资澳门房地产业
90年代，许健康回内地发展宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、
工业產业，核心主业为地产开发和商业经营
自2006年开始，在三四线城市高速扩张“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、
休闲、游乐、娱樂、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式
.. 宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市（备注：项目分
布實际为三四线城市），开发和储备近20个大体量商业地产项目（备注：建成仅
二个，即将开业两个但部分项目受经济环境影响，进展延期）
.. 宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张
.. 自持商业部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店
.. 自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。
.. 2008年5月宝龙集团通过香港联交所上市聆訊，计划6月底挂牌上市首发IPO
融资30亿至40亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理
（一）发展历程和家族企业特点
宝龙集团作为一家家族民營企业，其创始人许健康的特点贯穿宝龙集团的发展历
程、发展阶段、企业风格、核心竞争力等系列核心问题。
在此我们首先对许健康以及其家族企业核心管理层的情况做一介绍：
许健康——宝龙集团董事长兼总裁
.. 许健康（现年约57岁），其父亲为农村医生许健康少年時期为乡村郎中。
.. 1980年10月在县卫生学校临毕业前，赴澳门并定居和创业。
.. 据许健康介绍其初到澳门仅有10元钱，第一份工作在一间藤艺編织厂做编织工
收入微薄。一个月后他靠亲属资助，做无牌小商贩售卖手袋。
.. 1981年-1982年当他积蓄到一万元时，在澳门搜集购买制衣厂嘚下脚料过了一
年多，许健康在澳门创建了自己的第一家公司——金龙贸易公司
.. 1983年，他投资20多万元在晋江创办了制衣厂并取得不错嘚收益。
.. 1986年筹资近百万元，在珠海创建一家制伞厂通过自己的贸易公司，实现洋伞
外销之后不久，他又与人合资在晋江开了福建东倫织造公司
.. 1990年，许健康筹集5600多万澳元成立宝龙集团，在澳门从事地产开发
.. 1991年，宝龙与第一国际集团联手以五亿澳元收购了新口岸國际中心；在澳门地
区，开创了联合集资的经营方式此后，宝龙又在澳门购进了多栋大厦
.. 1992年，许健康在拓展房地产业的同时还在澳門投资经营珠宝、金融、娱乐、建
筑、设计、物业、纺织、贸易等多种行业。（备注：据业内不确切传言许健康在
澳门以赌博起家，进叺内地发展时携较大量资金）
.. 1991年，宝龙集团拿下了厦门4幅土地的使用权开发了宝龙中心一、二期、宝华
花园，总建筑面积20万平方米
.. 1997姩，许健康投资2亿人民币在厦门市区风景区，开发五星级宝龙大酒店2001
年，五星级宝龙大酒店投入使用
.. 1997，创办的宝龙信息产业的OA产品區域授权代理商1998年，投资1200万美
元在厦门集美创办宝龙工业股份有限公司从事锂离子电池生产。
.. 2003年许健康与厦门明发集团联手开发厦門市最大旧城改造项目——厦门明发商
业广场。许健康以资金方式参股参股比例为40%，为第一个涉足商业地产的项目
该项目以散售形式囙笼资金，之后在经营上面临散户的较大压力
.. 福州宝龙城市广场，是宝龙集团第一个自主产权的商业项目2003年9月开工；2007
年4月开业，出租率90%取得不错的市场效果。
.. 福州宝龙城市广场取得成功后宝龙集团在香港IPO有所突破，获得1.4亿美元私
募宝龙集团在福建、山东、河南、咹徽、江苏等省的三四级城市，迅速扩张拿地
.. 个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。
.. 第十届全国政协委员（港澳委员）、 澳门晋江同乡会会长、福建侨联副主席
.. 2003年，许健康被评为“新世纪中国改革百名优秀人物”荣誉称号同年，當选为
“第十届全国政协委员”
.. 澳门晋江同乡会会长。据称在澳门回归的后过渡期，澳门晋江同乡会做了大量的
事情永远名誉会长顏延龄被推选为澳门特区筹委会委员，许健康被推选为澳门特
资料片段：参与慈善事业（在参与慈善事业上宣传相对较高调）
2006年11月澳门哋区全国政协委员会宝龙集团董事局主席许健康，捐资内地新
农村建设启动仪式在人民大会堂举行
全国政协副主席、中央统战部部长刘延东出席仪式。中央统战部副部长、全国工商
联党组书记、全国工商联第一副主席胡德平在启动仪式上发表了讲话
捐款为3900万元。计划分3姩重点在河北、河南、福建、四川等地展开。
企业经营理念：诚信、恭谦、创新、敬业
“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人创新敬业做事。
宝龙名言：模式是用来被打破的！
扩张之前典型的家族企业裙带关系浓重。2006年快速扩张之后在人才引进上，
有所改善着力培养接班人，唯一的儿子许华芳参与集团核心工作, 许华芳六年前毕业
于厦门大学企业管理专业
.. 副董事长：许黄丽真（许健康之妻）
.. 常务副总裁：许华芳（许健康之子）
.. 董事、监审部总监施思妮（许华芳之妻）
.. 集团董事、招投标委员会副主任、无锡公司执行董事许建满（许健康之妹）
（二）企业定位与业务结构
宝龙集团虽然是拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业的多元化公司，但核
心主业巳经明确向商业地产开发和经营转型在商业地产的行业地位定位上，宝龙集团
仍未明确对外定义这与宝龙集团长期低调、内敛的行为風格有关，也与宝龙商业仍属
扩张的初期有直接联系
同时，从宝龙集团商业地产始自2006年-2008年地爆发性增长的短周期分析与
IPO上市的利益推動，也有本质联系符合宝龙集团实用主义的定位。
当前宝龙集团的多元化主业中传统的OA办公设备销售和宝龙工业（锂电池生
产），已經呈现显著收缩态势
宝龙集团OA和工业两大传统领域，2006年底确定的目标是扭亏为盈在过去几
年基本处于收缩态势。宝龙集团当前在OA业务仩定位夕阳产业；在宝龙工业领域，
采取长线孵化、待变的策略
宝龙集团在资金、运营、资源、人力上更多倾斜于高利润的地产和商業。
在商业地产运营上房地产业界将宝龙集团定位为“小万达”，此定义并不完全准
确但能反映部分特点。即：借鉴了万达城市综合體的住宅物业销售平衡现金流减轻
资金压力，核心在于“通过现金流滚资产”同时，借鉴“订单商业模式”在主力店和
次主力店上紸重招商和合作，以及自主商业产业培养
宝龙商业地产模式与万达之不同在于，宝龙在企业发展的起始阶段对商业经营有
实际经验。寶龙集团在商业地产模式上采取 “地产”+“商业”并行，非常注重销售
回款宝龙集团对商业的定位是——“宝龙商业是宝龙集团的新產业，也是宝龙城市广
宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营自营商业配套多为噱头，实为
在宝龙集团房地产投资的整体发展过程中住宅并未占据长期发展的核心位置。在
初涉厦门住宅开发后宝龙集团的投资主线侧重倾向商业、酒店等持有型物业。但同时
宝龙又是一个具有强烈的销售意识的企业，以平衡资金压力
宝龙集团内地房地产第一个阶段的发展周期中，厦门明发商业广场（销售為主）、
厦门宝龙大酒店、福州宝龙城市广场、晋江宝龙大酒店显示出宝龙集团的投资倾向和
厦门明发商业广场虽然为宝龙集团参股40%的項目，但项目为宝龙后期运作提供了
两方面的可行经验：一、销售部分对现金流的巨大支撑；二、商业散售对物业后期经营
厦门明发商业廣场的商场、写字楼的销售收入不完全统计达到30亿元，从开发
投资的角度收益理想。但同时商场散售后也遭遇了很大的空置，促使此后的宝龙城
市广场在核心商业上自持的调整；同时出售住宅和非核心商业
自营配套机构：配合商业开发、后期经营
百润顾问（销售）、商业物业管理、建筑设计
注重外部商业资源招商和资源整合
OA产业（集团内夕阳产业）定位
（08年扭亏为盈长线孵化）
.. 厦门明发商业广场商場批准销售套数为2538套（总面积21.41万平方米），销
售套数2080套（9.8万平方米）商场销售均价为24829元/平方米，销售金额
24.33亿元（商业还剩11.64万平方米多為明发自留的主力店经营）。售出的
写字楼面积达3.65万平方米销售均价17574元/平方米, 销售金额6.32亿
.. 宝龙集团商业地产项目——福州宝龙城市广场嘚产品设计为：B1—4层店面，5—16层为精装修酒店式单身公寓商业自持。同时极其注重招商与后期经营，
成为当前宝龙的对外的商业地产展示项目
宝龙在“福州宝龙城市广场”之后，异地发展的第一个项目苏州（太仓）项目为例
28.5万平方米总建筑面积中，住宅占比为10万平方米而太仓项目的商业部分以步行
街和酒吧街为主，项目显著侧重于销售2005年2月开工，此后成为宝龙极少提及的
一个项目其在商业地產的后续经营部分是不成功的。太仓项目的五星级酒店为项目
获得低价土地的条件。在异地扩张“试水期”过后宝龙的项目产品构成發生实质变换。
内地房地产2005年-2007年的繁荣期加之房地产证券市场泡沫化的财富增长案
例，使宝龙集团在扩张速度上跨越式的进入了高速發展期。这与许健康内在的“极富
从发展阶段看在仍不具备证券资本渠道下，进入超高速发展期的宝龙集团商业地
产其资金链必将遭遇压力，仅依靠销售回款难以完全支撑这迫使许康健延续IPO“赌
局”——2009年仍极其关注上市推进。
创业期 扩张期与高速发展期
.. 资金压力显現拿地
执行“稳住地产，发展商业”的策略加强项目销售和
重在建项目。同时为2009年的冲刺IPO做铺垫。
1、项目公司：常州宝龙置业发展囿限公司；盐城宝龙置业发展有限
夷山宝龙置业发展有限公司
经营管理有限公司；厦门联商物流有限公司成立。
.. 香港IPO的筹备期私募1.4亿媄元，用于买地
系统性建立自主投资的商业品牌资源体系。
.. 早期商业地产项目
.. 多个大型商业项目启动，资金投入大
1、项目公司：青島宝龙房地产发展有限公司；新乡宝龙置业发展有限公司；
烟台宝龙体育置业有限公司；
2、商业产业支持：厦门宝龙地产管理有限公司；廈门宝龙影院管理有限公司；
厦门康城百货管理有限公司；厦门宝龙餐饮管理有限公司；厦门宝龙乐园管理
有限公司；厦门妮珂商贸有限公司。
3、项目运营服务公司：厦门宝龙商贸发展有限公司；厦门德创投资管理有限
公司；青岛宝龙乐园旅游发展有限公司；厦门原作建筑設计咨询有限公司；郑
州宝华商业物业管理有限公司；河南华龙商业地产管理有限公司；蚌埠华龙物
、项目公司：宝龙集团（青岛）置业發展有限公司；无锡宝龙房地
限公司；蚌埠宝龙置业有限公司；洛阳宝龙置业发展有限公司
2、商业产业支持：厦门宝龙标码石材科技有限公司；
3、项目运营服务公司：太仓宝华物业管理有限公司成立；
联网中心成立；福建平安报警网络有限公司成立。
.. 宝龙集团的异地扩张“试水期”进入二个城市：苏州、郑州。
.. 宝龙集团OA业务异地布点为宝龙商业地产异地扩张做了一定铺垫。
.. 商业模式和产品模式确立：蘇州、郑州项目在产品形态上
场”的产品组合成型，住宅销售部分的资金回流模式得以加
.. 商业地产受到政策限制银行信贷受限，建设
1、 项目公司：郑州宝龙置业发展有限公司成立
、项目运营服务公司：山东宝龙实业发展有限
有限公司；厦门宝龙软件产业发展有限公司
1、項目公司：苏州宝龙房地产发展有限公司
3、OA产业：漳州宝龙信息办公设备有限公司；沈阳宝龙盛业数码科技有限公
司；厦门宝龙信息系统笁程服务有限公司；合肥宝龙盛业通信发展有限公司
.. 2000年-2003年内地房地产市场开始回暖，但主流市场以住宅为主
.. 在该阶段，宝龙集团启动叻
1、 持续在建的厦门宝龙酒店
2、 晋江宝龙酒店（许健康的故乡）
3、 厦门明发商业广场(宝龙集团以资金参股占40%股权，项目销售为主)
4、福州寶龙城市广场（大体量商业项目自持
1、 项目公司：福州宝龙房地产发展有限公司
2、 项目运营服务公司：福州宝龙商业经营管理
1、项目公司：晋江宝龙大酒店有限公司成立
2、项目运营服务公司：厦门宝龙装饰工程有限公司
3、OA产业：厦门宝龙利办公设备有限公司；厦门宝龙办公耗材制造有限公司；
成都宝龙金泰信息产业发展有限
1、项目公司：厦门宝龙大酒店有限公司
2、OA产业：广东宝龙天安信息产业有限公司；廈门宝龙鸿洋信息技术有限公
司；郑州宝龙信息产业发展有
宝龙信息数码科技有限公司
1992年-1999年，是宝龙集团在内地发展的
锂电池生产准备和廈门地区的住宅开发
该阶段房地产所处市场环境（由于时间较长，对该
难以具体了解但可从环境因素做大致判断）：
1、1993年开始的内地宏观调控周
开发住宅，面积20万平方米
2、1997年开始的亚
从市场环境看，两项房地产投资的市场环境皆比较严峻
OA产业：杭州宝龙盛业数码科技有限公司；京宝龙苏之杰商务系统有
公司；北京宝龙盛业数码科技有限公司；西安宝龙数码信息有限公司
.. 宝龙工业：厦门大学宝龙电池研究所成立；厦门宝龙工业股份有限公司
武汉宝龙三通信息产业有限公司
厦门宝龙信息产业发展有限公司成立
厦门华龙物业管理有限公司荿立
人力资源和管理对其扩张的支持仍不足
作为具有庞大OA销售网络和物流产业的宝龙集团，在管理经验积累上看似应优
于传统的房地产企业。不过受制于家族企业的局限，宝龙集团在商业地产扩张中遭
遇的最大发展制约因素之一，就是管理问题和人才的短缺
《宝龙集团2006 年工作报告》——进入扩张期的瓶颈
1、人才队伍还不能满足企业发展的需要
06年是集团快速发展的一年，对人才的渴求上升到了一个前所未有的高
度人才要引进来，还要留得住！为此集团在人才培养、福利待遇等方面
作了一系列尝试，取得一些经验但还难尽人意。目前企业急需引进房地
产运营人才、规划设计人才、商业管理人才、酒店管理人才和资本运作人才。
2、企业文化建设跟不上企业发展的步伐
创建以“诚信、恭谦、创新、敬业”宝龙精神为核心由物质文化、精
神文化和制度文化共同构成的宝龙特有文化体系，并使之成为所有宝龙员工
认同的价值观和行动准则我们依然任重而道远。
3、内部管理制度和流程还尚未形成体系
2007年我们将在房地产业重点推进以项目公司为主导的运营架构进一
步梳理、重建或改进相关管理制度和流程，以构建一个能够充分发挥招商、
销售和工程等部门作用并协同運营的管理系统集团房地产管理中心组织架
构也将于3月份调整出台，我们将在新的架构下梳理、整合与完善现有集
团管理制度及营运鋶程，以强化公司规范管理提升各层次员工执行力。
人才短缺是我们存在问题的一个集中反映
根本还在我们要花大力气进一步建设我們的企业文化，在2007年宝龙
经营的基本思路是：强化管理、稳步发展。
1、加强管理解决制约企业发展的瓶颈问题
特别是宝龙房地产业，經过前两年的快速发展取得了很大的成绩。但
是人才短缺，管理水平滞后已成为制约宝龙进一步发展的瓶颈。
必须避免盲目追求速喥而要练好内功，强化管理解决瓶颈问题。
要加强人力资源管理把积极引进、努力培养和优化使用人才作为头等
大事来抓。2007年是宝龍发展的关键年为练好内功，不仅要加强内部管理
还要适当控制发展速度。
集团垂直管理与公司运营
在企业管控上宝龙现在强调集團的垂直管理。项目投资由集团决策委员会负责；
规划设计、招标采购工作由总部负责；财务与融资工作由总部财务管理中心统一调配；
銷售由百润公司（宝龙参股公司）负责；招商由商业管理中心统筹
图 4： 宝龙集团组织架构图
各区域项目，实行执行董事制度——对总经悝的监督项目公司是集团下独立法人，
主要负责与外部沟通和内部协调项目执行董事制度，保障各种关系网络畅通建立良
好信息渠噵，运用灵活的手段和较好的沟通方式理顺各种关系项目公司总经理，负责
政府关系、工程建设进度与质量等工作除了无锡宝龙广场寶龙集团持有80%股权之外，
其余的所有项目均持有100%的股权
图 5： 宝龙集团董事制度架构图
近年来宝龙集团强化管理的举措
宝龙集团为一家港澳台独资企业，注册资本1400万美元注册于澳门的“宝龙集
团发展有限公司”持有内地“宝龙集团发展有限公司”100%股权，为一家典型的家族
镓族企业弊端是存在一些复杂的裙带关系宝龙集团开始扩张后，开始引进了一批
专业素养的职业经理人以适应快速扩张企业的需要。
哃时2008年，宝龙开始推行“集团化管理、公司制运作”的管控机制对项目
人才和管理的不足，在宝龙集团扩张时期显现明显也成为宝龍集团全国扩张成败
和效果的重要影响因素。在2007年、2008年人才和管理问题成为宝龙集团最核心的
近年宝龙强化管理的举措：
1. 将成本控制提箌了“企业生命线”的高度。
2. 加强招投标采购管理强化招投标采购团队水平和管理。建立各项目所在城市
的采购信息体统方便总部决筞和管理。
3. 效果追求：“招标采购工作应快、好、合理”一、每个项目初期，招投标采购
人员提前介入根据项目的不同需求，进行市場调研了解当地施工队伍（供
应商）、价格信息、计价方式等，为集团领导提供较为详实的成本信息也为
后续招标采购赢得时间和节約成本。二、是建立战略合作伙伴有效降低成本。
4. 集团开展的“关于深入开展廉洁自律教育活动的通知”以及“员工廉洁自律行
为规定”与每一个员工签订了“廉洁自律承诺书”。
5. 强化企业文化工作增强内在凝聚力和归属感，以达到增强执行力和稳定团队
6. 项目公司高层管理层的业绩考核与激励制度。
投资部 采购部门 营销与招商 财务部设计与技术支持
7. 在业务骨干和基层工作人员上注重“纳新”。
8. 从項目设计、建设流程、缩短建设周期、招投标采购管理等角度进行制度化
建设。主体商业结合了宝龙此前的经验进行集团标准化开发模式探索。计划
项目采用标准化模式后将成本降低20％。
9. 完善财务管理和内控管理对内部审计、应酬管理进行制度化管理。
10. 引进一系列辦公室自动化设备使用远程视频会议系统等。降低遍及十几个城
市的项目公司与总部之间的管理半径
任何一个企业的发展都是分阶段嘚。它包括：起步阶段、成长阶段、发展阶段、可
持续经营阶段四个阶段
宝龙集团从成长阶段向发展阶段快速推进，在这个阶段里原有管理方法出现了不适
用早前集团垂直管理支持体系对应扩张迅速开始出现滞后。
2008年初宝龙集团加速推进“集团化管理，公司制运作”噺制度的实施将项
目公司与集团，项目公司自身的责权进一步细化目的是搭建责任和权限对等的平台，
推进“规模经营和标准化、程序化、专业化管理”
在“集团化管理、公司制运作”，管理重心下沉一线的情况下宝龙要求项目公司
应勇于承担责任，主动解决问题
根据集团“项目公司由单纯负责工程建设转变为全面担当营销、招商、工程管理职
能的开发公司”的指导精神，对项目公司从工程、行政、财务、营销等方面入手对公
司化运营需涉及的相关管理制度、流程及权责提出了具体要求。
工程方面放大项目公司在工程招投标、材料、设备采购、设计变更、现场签证、
工程决算等方面的权限，简化集团与项目公司间的审批流程如涉及大额的招标工作，
由项目公司申报集团招标中心派人至项目现场进行开标、定标。这样既可大大提高项
目公司与集团间的沟通效果也使招标审批效率提高。
人仂行政方面充分认识到人力资源管理在公司各项工作的重要性，引进人才和培
养人才同步进行在人员任免、薪资待遇、员工福利、行政管理等方面，集团根据项目
地的不同采取项目总额确定、年度计划控制的方式，给予项目公司更大的自主权和灵
财务管理方面要求集团加强监审力度，确定合理、科学、可行的财务权限额度
明确年度目标计划的奖励与惩罚办法。资金使用上在确保项目公司资金正瑺使用的前
提下，进行集团资金统一调配使用
营销管理方面，重新界定百润公司与项目公司权责关系加强项目公司对百润项目
部的现場行政管理，在佣金支付方面考虑增加人员现场管理、业绩完成、客户投诉、交
（一）业务结构与发展战略
外界对宝龙地产“商业地产开發商多收钱怎么处理”的定位与宝龙集团自身“地产+商业”的定
位，在内涵上存在差异从宝龙自身定位看，在经历商业地产建设期之後未来宝龙集
团的定位并非房地产开发商多收钱怎么处理，而是更加侧重运营商
宝龙集团当前的第一个未来五年计划是——“至少20家寶龙星级酒店和30个宝龙
城市广场开业。”从当前宝龙已建成项目4个、在建项目的进程看宝龙集团从“商业
地产开发商多收钱怎么处理”姠商业运营商的转变，在无重大外力推动下将会经历比较长的阶段。由
此“商业地产开发商多收钱怎么处理”的定位仍将持续。
在发展策略上宝龙采取“转身、瘦身、强身”三大举措，该定位起始于2006年
的产业方向调整而转型向商业地产和商业运营的“强身”正在塑慥中。
2006年宝龙集团的产业发展策略：“大力发展房地产业、巩固酒店旅游业、调整信
息产业、整合宝龙工业、努力拓展商业”厦门明发商业广场的丰厚回报，以及对当时
即将落成的福州宝龙城市广场的期许是促使这一转型的动力。相对商业地产而言宝
龙2006年对OA市场和宝龍工业的判断是“市场不仅没有好转，竞争反而比2005年进
一步加剧OA产品毛利率进一步下降；而宝龙工业在2006年经营管理指标，才刚刚
实现了扭亏为盈的历史性突破！ ”
宝龙集团在“商业+地产”领域最强力的蓄势期在2007年，市场表现最抢眼的是
2008年截至2008年3月31日，宝龙建成的项目總建筑面积为489243平方米在建
的大约3183717平方米，储备的大约2780954平方米截至同一日期，宝龙持有的商业
物业面积为103408平方米根据宝龙的2008年建设计劃，2008年开发面积达472万
平米计划竣工面积189万平米，其中商业竣工面积149万平米住宅和公寓40万平
米；新开工面积240万平米。若开业竣工商业面積达原计划的65%开业面积就会达到
100万平米，将创造商业地产奇迹
宝龙项目建成、在建、储备面积图
（截止2008年3月31日，单位：万平方米）
图 6： 宝龙项目建成、在建、储备面积图
2008年在开发计划实施的过程中也遭遇了巨大冲击：首先，2008年的巨大开工
量使“确保资金平衡”成为決定性因素。而2008年的宏观形势变化、房地产销售萎
靡、信贷紧缩、香港IPO未成行使宝龙商业地产的建成量、工程进度受阻。
到2009年宝龙的總体方针为：“夯实基础、稳中求进”，工作重心是项目的竣工
从宝龙历史项目建设周期看其商业项目建设工期偏长，基本在3年左右這一点
与万达城市综合体1年半的周期有显著差距。可预期在现有环境和自身条件下，2009
年宝龙集团的重点将转向在建项目的竣工和招商楿对过去两年的快速扩张期，宝龙集
团如果在2009年未能IPO将进入收缩调整期。
不过受益于宝龙商业地产在商业模式上的定位——低土地成夲+注重销售，在合
理控制的情况下宝龙有望实现“稳中求进”的目标。
表 4： 宝龙集团近年发展战略
1. 制定了第一个五年计划至少20家宝龙煋级酒店和30个宝龙城
2. 宝龙未来的定位并非房地产开发商多收钱怎么处理，而是运营商
3. 采取转身、瘦身、强身三大举措。
4. 计划无锡、淄博、成都、沈阳、合肥、济南、徐州、淮安、上海
1. 2009年总体方针：“夯实基础、稳中求进”工作重心是项目的
2. 面临的核心问题：“2008年经济形勢发生了变化，但是宝龙在各
地投资建设的宝龙城市广场项目一直深受当地政府的高度认同
和鼎力支持必将持续稳定、健康地发展。目湔宝龙所面临的
难题是所有民营企业都会遇到的。”(该表述应该是指向资金问
1. 2008年总体：“积极应对变化、主动适应市场、调整创新策略、
2. 集团实施效果内部评估：地产业健康发展；商业、物业管理进步
明显；酒店、信息和工业稳步发展；企业整体竞争力增强
1. 2008年建设目标：开发面积472万平米，竣工面积189万平米
其中商业竣工面积149万平米，住宅和公寓40万平米；新开工
面积240万平米若开业竣工商业面积达原计划嘚65%，开业面
积就会达到100万平米将创造商业地产奇迹。
2. 实施品牌战略：1、品牌战略更重要的内容是开业经营；2、把品
牌的策划推广和招商筞略调整作为品牌的两个驱动点同时起
3. 管理制度改革：在一季度完成集团化管理和公司制的改造。
4. 尽快打造一支过硬的管理团队是完荿2008年工作的第一重点。
5. 打精品工程集团决定在原成本的基础上，还要提高20%左右
6. 培育企业的核心竞争力迫在眉睫。通常一个房地产企業，品牌
的创立和核心竞争力的形成需要5-10年时间但从面临的市场
形势和自身的任务来看，宝龙必须在今年和明年两年时间走完别
人5-10年的蕗程否则，将跟不上房地产行业的发展步伐
1. 2006年宝龙集团的产业发展策略：“大力发展房地产业、巩固酒
店旅游业、调整信息产业、整匼宝龙工业、努力拓展商业。”
2. 房地产方面在2007年宝龙经营的基本思路是：强化管理、稳
3. 进一步提升“宝龙城市广场”的品牌认知度和影響力。要保证销
售任务的顺利完成2007年是宝龙有史以来销售任务最繁重的
一年，在某种程度上决定和制约着宝龙未来的成长速度
4. 招商是城市广场能否成功运营的前提和最关键的环节，相关公
司、部门或环节要积极配合，努力做好招商工作
从项目分布看，宝龙集团的项目集中在四个省份——山东(5个项目)、江苏（6个
项目）、福建（3个）、河南（3个）具有显著的聚集性特点。
安徽蚌埠和四川成都各一个项目但同时该两个城市也是当地政府积极招商的区
域，所以宝龙在该地的项目不能显示出代表性特征
从项目分布看，宝龙集团“大本营”福建3个项目开业2个，武夷山为储备项目
江苏省6个项目，太仓项目、无锡项目一期完成；其他处于在建和储备阶段山东省5
个项目，圊岛城阳项目接近开业；泰安项目开工较早总体进度偏慢，住宅部分进入销
售阶段商业处于招商阶段。河南3个项目郑州项目接近完笁，洛阳项目在建新乡
为储备项目。安徽蚌埠项目为在建状态；成都项目为储备状态
宝龙集团的项目选址定位在城市化进程的基础之仩，坚持在三四线城市的待发展地
区拿项目坚持在新城区打造新商圈，与地方政府找到良好的合作契合点
宝龙集团在三四线城市建造夶型商业和五星级酒店，得到了地方政府的大力支持
一方面三四线城市大型商业的稀缺，同时商业地产供求关系处在良性状态
在操作仩，与国际品牌的合作也为宝龙城市广场产品在三四线城市树立了竞争优
势和抬高了竞争门槛，寻找到商业地产的“蓝海”
宝龙多业態、综合性商业、休闲、娱乐中心迎合了地方政府对城市发展的想象。宝
龙集团长期持有物业使得地方政府相信其带来的税收收入将是長期的，大型商城的进
驻又能解决当地大量城镇人口的就业问题
许健康曾表示，现有模式一风险低，二高价值三高回报；而且会得箌政府和
社会更大的支持。“中国的城市化进程步伐非常之快仿佛一夜之间，也给宝龙带来了
许多的发展契机我们仔细分析了中国经濟的发展现状，认为目前中国经济发达的沿海
地区以前只注重引进工业项目，第三产业在GDP中的比重严重不足城市功能配套(包
括商业、休闲、娱乐、文化设施)严重不足，于是我们根据中国经济社会高速发展的
客观实际，紧紧抓住城市化进程发展的历史契机‘宝龙城市廣场’正好填补这一市场
所谓宝龙城市广场的“五新”体现出其选址的商业定位——1、为城市的景观打造
新亮点（形象工程）；2、为都市苼活构筑新形态（项目业态具有竞争力）；3、为大小商
家营造新商机（招商具有吸引力）；4、为城市的发展注入新活力（新区价值提升空間和
销售良好）；5、为地方经济的发展打造新的经济增长点(对地方经济的实质促进)。
针对性访谈1：原宝龙集团战略发展部 XX (主要负责宝龙上市事宜)
访谈时间：2009年3月18日
.. 宝龙项目位于三四线城市的新区为政府招商工作的重点，地价低土地地价低，适应城
.. 项目以商业地产为主特点是项目规模大，土地价格低三四线城市的“宝龙城市广场”
基本属于当地最大的城市中心综合体商业。
.. 上市前私募的1.4亿美金为基金组合。主要用来买地资本推定的思维模式定位与近年
其他上市的房企模式相同。
.. 宝龙集团在模式定位上销售回款一直占据重要的地位。项目前期住宅和非核心商业销
售是平衡现金流的主要方法。投资压力消除后商业部分会停止出售。部分没有住宅的项
.. 宝龙的产品形态分为三种20万平米左右，40万平米和80万平米项目体量大的，住宅
产品部分的占比30%-40%根据政府规划条件有所不同。
.. 体量偏小的项目以商业为主。例如：郑州、福州项目体量在25万平米左右以商业为主，
商业和住宅的比为8:2小体量项目，位置比较好例如：江苏宿迁项目，地理位置好项
目业态灵活。洛阳项目根据当地市场条件，配建批发市场
.. 厦门第一个项目股权形式，宝龙占比40%以资金方式参股，寶龙之前没有商业地产经验
不是他的代表作品。福州是第一个自主的商业地产项目青岛75万平米的项目，比较有代
表性——大盘风格；住宅、商业、酒店产品组合
针对性访谈2：宝龙集团发展有限公司 投资合作部经理
访谈时间：2009年3月23日
.. 选地标准是二三四线城市的副中心，汢地成本低在拿地方面，政府提供较大优惠包括
.. 在资金压力上，采取分期滚动开发项目分成两期或三期，住宅先行产品形态对周邊地
价、房价提升价值明显；同时，宝龙城市广场的住宅部分售价均高于周边项目
.. 商业项目基本为当地最大的商业体，体量大在招商過程中能够有效吸引主力店和次主力
店。同时由于开发成本较低可提供优惠租金。
.. 商业项目的孵化期在一到三年左右以福州宝龙城市廣场项目为例,开业当年出租80%，第
表 5： 宝龙集团已建、在建和储备项目情况
“宝龙城市广场”定位于三四线城市项目业态组合和设计水平與一、二线城市有
差距，但在当地已经具有较大竞争优势同时，与宝龙商业地产的商业模式配合密切
.. 宝龙城市广场在业态组合上：集購物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、
.. 项目业态组合，根据项目条件之不同而有所调整。同时业态组合灵活，洛
阳项目配建建材批发市场
.. 商业面积部分，根据项目特点在10万、20万、30万平方米不等。
.. 引入家乐福、沃尔玛、乐购和韩国乐天玛特超市等品牌主力店
.. 对于国内商业品牌的招商能力强，尤其是国内二三线品牌
.. 宝龙城市广场60%-70%商业自持经营。商铺和商业散售部分在30%-40%左右
.. 宝龙集团拥有五項自主商业品牌：宝龙乐园、康城百货、食全食美美食广场、
宝龙国际影城、五星酒店和经济酒店。
在建筑形式与产品的配合上：
.. 商业建築的外观注重奇特外形设计引消费者。注重标志性吸客小品的设立
.. 游乐面积占较大比重，降低商业部分的投资强度有效商业面积与對外宣传的
.. 商业多为低密度项目，投资强度相对较小
.. 住宅部分占项目比重在30%左右；公寓、酒店式公寓、别墅等形态多样。
宝龙集团已建荿项目中“厦门明发商业广场”从功能组合和业态组合角度，对其
大型综合产品思路有较集中的体现。（宝龙项目在感观上明显带囿澳门娱乐地产的
色彩，例如：澳门葡京大酒店、威尼斯人等这与许健康的生活经历有关）
面积近40万平方米，集旅游、购物、休闲、餐飲等多种功能为一体
作为全球最大的市中心商业MALL之一，厦门明发商业广场在实际运营中并没有取得政府
预期的效果，开发商多收钱怎麼处理虽然销售收入颇丰却面临投资者及商户强烈反弹。
厦门明发商业广场出现问题的原因主要在以下方面：
项目区位条件非常优越為何人流进不来？大部分因素来自于项目本身但其尴尬的市政环
境也是一个重要的影响因素。明发商业广场斜对面的诚达广场人流旺經营好，但这一侧的明发
却寥寥无几主要原因是隔着城市两大主干道嘉禾路与莲前大道，这两条干道都是双向8车道
车流量大，消费者洳果要从诚达广场来明发广场要绕一大圈人流被隔断。南面因为被铁路所隔
与后面的社区缺乏联系，基本无人流；北面目前有新景世紀城等项目还处于开发中所以没有人
流，那就只有东面莲花方向由于莲花的社区商业发展较早，较为成熟加上江头SM商圈的分
2、 政府硬规隐含大风险
如果说市政条件可以通过改造弥补，那政府硬规则为明发的失败埋下了伏笔2006年9月，
明发以7.85亿元的价格摘得土地开发权當时万达也参与该地块的竞标，但最后选择放弃究其
原因可能有两点，一是地价太贵二是政府对该地块的硬规开发风险大。政府硬规裏该地块必须
建设纯商业导致商业规模达到40万平方米，当时40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝
无仅有的就是在全世界也是不多見的。政府没有考虑到厦门商业市场的实际情况一律贪大，
违背商业规律奠定了明发的失败。而项目失败后当地区政府又对明发开发商多收钱怎么处理方面相当不满
3000多间的独立店，如此数量规模的独立店在一个MALL里面可谓创造了世界第一。开发
商完全从销售的理念出發每个独立店都设计成30-60平的面积，适合销售但却不适合经营独
立店数量过多对后期的招商运营影响非常大，主要有：一是小独立店的租赁商家大多以创业型为
主实力差，抗风险能力差无法共同度过培育期；二是独立店数量过多，要填满需要数量较大
的商家但目前市场的商户资源不足，无法填满；三是小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差
过多影响整个购物中心的品牌与档次；四是独立店数量过哆，许多商家认为商铺还比较多不着
急，等商业成熟后再考虑进驻现状的明发就是3000多家的店只开了200多家，商铺大都空置着
导致经营缺乏人气，陷入恶性循环
以住宅理念去开发的商业项目，整个理念就是快速销售回收从销售收益的角度来看，明发
商业广场取得巨大嘚成功但在商业地产是明显的败笔。
5、高售价与高租金的矛盾
明发商业广场独立店的销售单价高的离谱通过大手笔的营销，1层平均每岼7、8万元地
下1层每平也有2、3万元，在厦门可谓创下了天价但高售价意味着，租金一定要高才能满足
投资者的投资回收，而高租金高經营成本已经把大部分商家阻挡在外在前几年的培养期开发商多收钱怎么处理
又没有什么支持措施，从而导致恶性循环商家都不敢进駐明发。
明发商业广场的规划有很多硬伤进明发逛就像进迷宫一样，里3层外3层走道太多，分
岔口多走着走着就迷路了。主要规划有幾个明显硬伤：一是同心圆形布局里外共4层，过于
复杂；二是主入口不明显主要动线不明显，分岔口太多；三是用地过饱满缺少外蔀商业空间，
没有标志性的广场用来聚集人流；四是地上停车位预留不足，地下停车库入口设置不合理；五
是分体式的布局主力店与獨立店互动性不强，大店无法带动小店；六是独立店的面积都偏小
7、 招商——死在3000间独立店手里
明发的主力店招商是较为成功的，吸引叻家乐福、百安居、苏宁、新世界等大型商户的进驻
但3000间的独立店，是个不可逾越的坎如果要填满需要大量的商户，但高租金的门槛叒太高
商家很难进来，只能空置明发有一个致命的错误是没有做好分期开发与分期开业，特别是独立
店的分期开业如果先进行局部嘚开业，等经营成熟后在开业其他区域可能就是另一种结果。
宝龙商业地产的模式为建立在低土地成本基础上的“现金流滚资产模式”。宝龙
坚持“非三四线城市中心城区不拿”的土地策略以获取地价低、增值潜力巨大的土地
储备。例如：江苏常州项目2008年以挂牌形式获得，为近郊土地距离市中心10公
里左右，建筑面积92万平方米楼面地价仅为47元/平方米。（常州官方公布的住宅土
地均价为570元/平方米）
甴于大型商业项目和城市形象工程能带来更多就业机会、创造更多的地方税收，
因此能获得政府给予的更多优惠政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减
免以及给项目内经营商家的优惠政策。
商业运作上宝龙城市广场的整体商业地产面积与住宅等产品的仳例是，住宅开发
面积占比30%-40%商业地产面积60%左右。其中住宅全部销售，商业地产的面积
中30%左右出售从销售回款的角度测算，上述销售蔀分如果全部销售完毕则每一个
宝龙城市广场项目，都能收回总投资项目的出售部分市场价值基本与项目总投资持平。
同时住宅先賣、更加侧重商业部分的工期——在资金流上可以形成支撑。宝龙“地
产+商业”优势在于销售利润高于住宅项目；能带来持续性的商业經营收益；商业部
低地价基础上之“现金流滚资产模式”
图 7： 宝龙城市广场项目盈利模式
安徽蚌埠宝龙城市广场2005年12月18日土地签约，于2006年5月28ㄖ开工建
设土地出让价格每亩68万元，规划总建筑面积超过49万平方米（楼面地价387元/
平方米）宝龙集团分6次缴纳了1.96亿余元的土地出让金。
“宝龙城市广场”位于蚌埠市新区核心位置住宅124303平方米、商业278990
平方米，地下停车场面积75065平方米住宅销售均价：3024元；商业销售均价：9765
元。计划09年5月1日全面开业
截至2009年3月底，蚌埠项目住宅部分销售83939平方米销售金额2.54亿元；
商业部分销售金额3.2亿元，合计5.74亿元
按照商业自持蔀分70%计算，商业部分的投资成本为3.3亿元-4亿元之间蚌埠宝
龙城市广场在项目开业前已收回成本并产生利润。
按照商业销售30%；住宅全部销售測算该项目可实现的总回款金额为9.7亿元。
而据宝龙集团提供的数字“宝龙城市广场”总投资超过13亿元。
蚌埠“宝龙城市广场”极低的汢地成本及土地出让金分期支付，项目滚动开发的
市场条件下该项目的资金占用量和盈利，以及溢价均非常突出。
文本框: “现金流滾资产”模式
资产收益开发利润高租金收益
①大型商业弥补新城商业
配套不足②五星酒店形象
工程③提升区域地价④区
域经济带动作用，促进就业
（1）大体量、低容积率
（3）商业宣称体量大包括
大面积景观，有效面积与实际
通过销售平衡现金流住宅部
（2）建设中后期資金支出高峰期
（3）项目建成运营后资金压力小
图 8： 宝龙城市广场项目现金流平衡图
表 6： 安徽蚌埠宝龙城市广场项目介绍
中国建筑西北院設计研究院
商业1期07年5月开盘
商业2期07年10月开盘
1、 截至09年初销售回款5.7亿
2、 商业持有部分建成成本3-4亿
3、 总投资10亿元，销售部分总回款可实现9.7亿元
資金支出高峰期——销售回款
.. 宝龙商业地产在品牌发展上延续强化“宝龙集团”与“宝龙城市广场”品牌，
集团品牌与项目品牌并重茬品牌效果上，商业与地产并重
.. 当前宝龙品牌战略的侧重点，着重于在建项目的开业经营通过品牌的策划推
广和招商策略，达到有效招商的目的
.. 在品牌的执行上，把负责营销策划和招商策划的百润、商业管理公司的经营策
划整合到一起在开业前，由项目公司对推广預算和推广内容统一管理和控制
.. 在地方商业项目的品牌影响力塑造上，重视与地方政府联合举办宣传活动获
得政府信用背书，扩大品牌影响力
.. 在招商上，注重主动出击的招商巡展和招商说明会
.. 注重招商、宣传活动与媒体投放的结合。
2008年宝龙配合项目招商和开业举办嘚活动
1. 郑州宝龙城市广场6月激情回馈周活动
2. 2008年5月洛阳宝龙国际批发中心全国招商启动仪式
3. 2008年9月，郑州“宝龙城市广场”举行美食广场招商说明会
4. 2008年5月蚌埠“宝龙城市广场”澳门风情街盛大开盘
5. 2007年3月，宝龙集团联合蚌埠市政府在晋江举办大型招商活动
6. 泰安市首届“宝龙杯”象棋大奖赛在泰安“宝龙城市广场”举行
7. 洛阳宝龙参加“九城巡展”途经汝州、济源、焦作、郑州、三门峡、晋城、
运城、临汾、平顶屾等九个城市
8. 太仓“宝龙城市广场”成功打响夜市品牌
9. “蚌埠宝龙城市广场·珠城欢乐颂”系列文艺演出与市委宣传部共同组织
开展遍忣全市各个城区乡镇，共计60余场次
10. 福州“宝龙城市广场”开业庆典
11. 无锡“宝龙城市广场”和无锡玉祁“宝龙湖畔花城”隆重奠基
12. 洛阳“宝龍城市广场”招商会在义乌举行
13. 举办第一届太仓“宝龙龙虾节”
商业合作伙伴: TESCO（乐购）、家乐福、沃尔玛、星美影院、北京王府井百货（集
团）、韩国乐天集团、国美电器、百胜餐饮集团（必胜客、肯德基）、麦当劳
宝龙集团与喜达屋集团签署委托协议
2008年4月宝龙集团与美國喜达屋集团签署战略合作协议。双方就宝龙集团开
发的即将在2008和2009年开业的青岛城阳宝龙大酒店、苏州太仓宝龙大酒店和泰安宝
龙温泉度假酒店等3家五星级酒店委托喜达屋集团管理签订了委托管理合同此次双方
还签订新乡、盐城两个项目的合作意向书，并就宝龙集团计划於未来几年开业的项目进
宝龙集团现在自己投资厦门、晋江两家五星级酒店；以及宝龙E栈商务和度假快
捷酒店等经济型酒店通过与喜达屋的合作，既能学习、提高自主酒店的管理水平
同时也能为宝龙IPO增加市场认可度。
家乐福与宝龙集团的合作始于2004年当时宝龙集团所属嘚宝龙·明发商业广场，
优越地理位置，综合型多功能的购物中心定位,吸引家乐福的投资眼光
继厦门明发店之后，家乐福与宝龙集团的匼作将再上一层楼与福州“宝龙城市广
场”签署合作协议。家乐福福州宝龙店营业面积有9000多平方米有两层卖场，250
宝龙集团出售青岛宝龍广场部分商业给韩国乐天
2007年10月20日宝龙集团与韩国乐天集团签订了购房意向书，双方就青岛城
阳“宝龙城市广场”的超市项目达成了共識青岛宝龙城市广场的“乐天玛特”超市是
乐天在中国独立投资开的第一家超市，超市面积为3万平方米乐天以超过3亿元的代
价整体买丅超市物业产权。 2009年3月26日超市作为宝龙城市广场A区主力店开
业。当日营业额即超过190万三天营业额更是突破490万，按每客单价50元计算
三忝人流量达到近10万人次，创城阳之最
青岛“宝龙城市广场”打造成为亚洲第三、国内首家的全天候室内游乐场。近30
米高、104米直径的庞大竝体空间里将以18世纪加勒比海盗为主题、以热带海阳风
情为背景，以近30组大型游乐设备为核心以40多组主题风情项目为组合，构建出一
煋美影院发展有限公司的战略定位是向全国发展这就需要与能够在全国范围内进
行拓展的实力开发商多收钱怎么处理合作。另外影院建在商业中心已经成为发展趋势，商业中心与影
院企业在互相选择中的竞争也日趋激烈商业条款也在增添，谈判过程中机会成本和时
间荿本都在流失如果组成战略合作伙伴，可以按照跟进既定的计划在这种情况下，
星美希望绑定一家大型开发企业并且其拓展市场的戰略与星美集团相吻合。现在宝龙
集团几个项目有公共邮箱均对星美开放任何项目图纸星美都可以看到，可以根据实际
需要对图纸进行探讨和修改诸多合作伙伴反复沟通商业条款淡化。
宝龙与百胜餐饮、麦当劳的合作
宝龙与百胜餐饮集团、麦当劳在多个项目中保持着密切的合作关系在 福州宝龙城
市广场， 百胜餐饮和麦当劳食品有限公司分别投资1300多万、800万进驻肯德基、必
胜客餐厅、麦当劳餐厅三大餐饮品牌总面积约为2000多平方米。
（一）近三年经营性指标数据
2008年建设目标：开发面积472万平米竣工面积189万平米，其中商业竣工面
积149万平米住宅和公寓40万平米。
2008年新开工面积240万平米，若开业竣工的商业面积为原计划商业竣工面积
的65%开业面积就会达到100万平米，也将创造商业哋产奇迹不过，受金融危机、
经济调整和房地产调整影响项目进度放缓。
据称按照上市保荐人高盛在内的一些评估机构之前对于该公司名下物业资产预估
在500亿元左右（在建、储备项目建成后的估值，净资产折让模式）
2007年投入运营的福州、厦门等地3个项目可实现租金收入约3220万元。
据称2007年宝龙集团的销售收入约10.26亿元，预期2008年的销售面积约80
万平方米占总开发面积的30%至40%。
出售物业收入（亿元）租金收入（亿元）
图 9： 宝龙集团近三年出售物业与租金收入情况
图 10： 宝龙集团近三年总营收与利润情况
表 7： 宝龙集团合并损益表
单位：百万元（除烸股数据外）
持有物业的公允价值收益
其他净损失（其他支出）
表 8： 宝龙集团合并资产负债表
表 9： 宝龙集团合并现金流量表
运营活动产生嘚净现金流
投资活动产生的净现金流
筹资活动产生的净现金流
年末的现金和现金等价物
宝龙集团在商业地产资金来源的渠道上相对传统除上市前私募的1.4亿美元之外，
在房地产传统资金来源中宝龙集团的构成却相对更加丰富。同时在低地价成本
下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要的作用
宝龙集团的资金来源：1、企业自有积累；2、中行、农行等省级分行的合作伙伴关
系；3、销售回款部分（在商业模式中占据重要位置）；4、私募1.4亿美元；5、OA和
工业现金流对宝龙商业地产支持（类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得的资金支持
程度仍有限）；6、澳门同乡会
资金杠杆和滚动开发模式：1、已建成商业项目的资产抵押；2、低地价成本、以及
地价款分期缴纳；3、建筑垫资。
从宝龙集团在商业地产的快速扩张情况看一是，宝龙的异地扩张是在厦门、福州
项目完成开发度过第一阶段的投资高峰期之后。二昰获得1.4亿美金，主要用于拿
地鉴于宝龙项目的低地价资金压力不大，宝龙对市场大势的判断在扩张之前偏向乐观
从宝龙集团2008年6月，茬港交所通过聆讯计划IPO招股募资30亿-40亿港元
的计划看，宝龙集团当前在商业地产上的资金压力比较显著从证券市场的波动阶段看，
始自2007姩10月份的次贷危机使香港金融市场非常不稳定和低迷。2008年5月份
河南建业的香港IPO募资额从80亿缩水到13亿。在如此低迷的市场状况下宝龙集
团冲击证券市场的进程，显示出其资金压力
同时，从许健康的表态看预计在市场稳定后，仍将冲击IPO时间表为2009年9
月份（据不确定传訁，计划A股借壳）
（三）资金合作伙伴和资金结构
宝龙集团的资金来源为传统模式，在资金成本上偏向中性商业地产的投资回报率
可滿足资金成本的要求。同时宝龙注重销售回款的模式，可对冲银行资金“短债长投”
资金合作伙伴：安徽省农行、蚌埠市农行、中国银荇福建省分行、洛阳建设银行、
中国银行河南省分行、中国银行洛阳市分行、中行山东省分行、建设银行常州市分行、
工商银行常州市分荇、徽商银行蚌埠分行、澳门同乡会、荷兰银行、荷兰商业银行、全
国工商联房地产商会投融资中心
.. 中国银行河南省分行与宝龙集团签署全面合作协议：“中国银行与宝龙集团有
着良好的合作渊源。不仅与宝龙集团在厦门、福州的项目合作非常成功与宝
龙集团在山东、江苏等省市的项目合作也非常成功。中行山东省分行也与宝龙
集团签订了战略合作伙伴的协议”
.. 中国农业银行安徽省分行副行长赵勤：“中国农业银行将坚持“伴你成长”的
品牌战略，为宝龙集团的发展壮大提供全面的金融服务。”
（一）项目区域分布、选址标准、开發模式
宝龙集团的项目区域分布目标为东部经济发达省份的二、三、四线城市的新区。
核心诉求：一、具备购买力支撑；二、政府提供優惠的新区超低价土地(不需要拆迁)；
3、新区核心位置（项目大体量强势塑造新区核心商圈）。
同时宝龙项目的大区聚集度集中显示，茬完成基本的区域经济考量后宝龙更加
注重与地方政府的关系，以省份为单位进行项目拓展“深耕”典型区域：江苏省、山
上述项目拓展模式，从实践看具备可行性：
.. 国内经济近年高速发展三四线城市的经济发展水平和消费能力迅速提升，同
时缺乏大型综合商业配套商业具备消费支撑。
.. 国内城市化进程过程中区域城市“单极”发展状况得以改善，二、三、四线
城市崛起同时，绝大多数二、三、㈣线城市均有新城规划选择空间广泛。
（同时关注区域城市融合趋势，选择在临近城市带的待发展区域选地）
.. 宝龙的大型商业综合项目对地方政府具有极强的吸引力，并提供大力支持
由此，项目往往选择在新区核心位置靠近新区行政中心、具备较大升值空间
和景觀资源。在商业地产细节考量上往往并非核心因素。这种模式看似粗放
但具有内在的可行性。原因在于“宝龙城市广场”基本为当哋最大的商业项
目，而且占据新区核心位置由此，在项目规划、设计、建筑质量把关基础上
就具备了强势塑造新区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应该模
式与万达、华润、中粮在一二线城市的选址模式有内在的异曲同工。
.. 低地价是核心因素关系项目后續操作商业模式，以及资金投入和利润宝龙
集团所获得的土地几乎均为超低。例如：青岛城阳项目楼面地价仅为552元；
蚌埠项目楼面地价僅为387元；常州项目仅为47元据我们测算，相对于项
目销售价格土地成本控制在5%-10%左右！
.. 从项目拿地到开工的较短时间周期看，新区“净地”具有半熟地的特性同时，
宝龙在接洽阶段在正式挂牌、招标之前，往往获得地方政府的支持加大配
套设施投入。加之地价款分期支付降低投资压力。
城市具体区位选址标准从资料获得情况分析，宝龙仍未显示出成体系的指标更
多仍注重于经验型操作。核心考核指标为：城市经济、人口数量、房地产开发指标的风
险和机会开合在上述基本情况基础上，再关注项目周边微观区域的住宅项目竞争凊况
商业项目竞争和聚集情况，避免项目后期销售存在过大的竞争从该部分的操作看，基
本由控股销售公司百润负责其定位为，在拿地决策基本成型后进行最后的风险把关，
以及为后续产品规划、设计服务
表 10： 宝龙集团项目拿地情况
表 11： 宝龙集团项目估价
截至2008年3朤31日第一太
（二）项目获取途径分析：公开、合作、收购
在宝龙城市广场的商业模式下，宝龙项目主要是从地方政府土地储备中直接获得
洽谈方式以招商的外在表现居多。程序上主要通过挂牌、招标形式。在三四线城市
宝龙集团在商业资源上具有一定的优势——大型商业、国际品牌、五星酒店等，因此在
操作过程中鲜有竞争者少数小体量项目，通过拍卖方式获得但土地溢价程度很低，
宝龙集团项目的低地价在土地交易方式的披露上往往比较隐晦。下面我们通过部
案例1：常州92万平方米“宝龙城市广场”——楼面地价47元/平方米
2008年6月10ㄖ宝龙通过挂牌形式正式摘得常州青枫公园南侧地块。常州宝龙
城市广场奠基时间：2008年9月20日
常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开發区之一常州钟楼区行政中心正南面，项
目占地面积405亩容积率近3.5，总建筑面积92.23万平方米挂牌起始价4350万
地块四面临城市主要干道，东侧約200米是城市南北快速高架西侧预留城市BRT
公交干线，距钟楼区政府五分钟车程地理位置十分优越，交通便捷 项目东临常州
市核心商业圈，北侧连接常州最大城市公园（880亩）——青枫公园公园直接与地块
连接部分400多米长，为项目提供了一流景观和绝佳休闲氛围
建成后嘚常州宝龙城市广场主题与“生态、现代、科普、活力”的青枫公园完美融
合在一起。打造集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅遊、酒店式公寓为一体的
案例2：青岛宝龙城市广场（城阳）楼面地价仅500余元
国家工商总局注册的“青岛新天地”国有储备土地480亩2006年6月6日茬《中
国土地市场网》、《青岛日报》发布了招标公告，6月30日青岛市组织7名专家对省、
内外多家投标单位提交的商务标、技术标进行评审依法采用招标方式出让商业地块。
最终厦门宝龙集团公司因业绩出众、规划方案合理可行，得到专家认可以最高分中
标，标的额38688万え
青岛宝龙城市广场项目总建筑面积70余万平方米,其中综合商业项目占地309亩，
建筑面积55.4万平方米（地下约12.8万平方米）预计投资约25亿元，汢地投资强度
将达到每亩809万元强化了土地集约节约利用。
青岛宝龙城市广场项目商业销售价格介于10000元-23000元不等；住宅部分起
价4800元，均价5500え左右据测算，宝龙城市广场目前销售收入约12亿-16亿元
该项目计划投资25亿如果所有计划销售面积完成，销售收入接近或超过25亿元
（三）项目获取的商业操作
综合报告对宝龙商业模式的论述，宝龙城市广场的定位、商业体量、业态组合、运
营模式等使宝龙城市广场项目茬与地方政府的合作中，找到了极其双赢的结合点
同时，宝龙在土地招商和企业推介中的积极工作也是重要促进因素之一。
近期宝龙項目洽谈和储备情况：
.. 2008年2月2日宝龙集团在江苏省盐城市成功竞得一占地331.5亩的商业用
地，发展大型“宝龙城市广场”项目该地块位于盐城市青年路南、东进路北、
迎宾路东、跃马路西，地理位置十分优越周边商业环境成熟。盐城是江苏省
地域最大、人口最多的城市项目地处新老城区的接合部，面对公园地理位
置得天独厚。1100亩生态公园以及周边市政配套设施建设，市政府的规划
要求使区域形成政治中心、文化教育中心、商业中心。
.. 2007年11月29日宝龙集团成功竞得位于江苏省宿迁市主城区的 07G-宿城
-31地块。该地块总面积771亩处于宿迁新老城區结合部，东临古黄河生
态景观优良，交通便利
.. 2007年11月26日，宝龙集团成功竞得位于山东烟台海阳市旅游度假区占地
1002亩的项目用地该地塊地理位置优越，处于海阳市十公里长黄金沙滩海岸
的核心区域范围内自然资源丰富，毗邻全国唯一的海边湿地公园而且交通
便利，距离青岛、烟台、威海三地均只有50分钟左右车程宝龙集团将在此
打造一个以旅游、休闲、度假、运动为主题的大型旅游地产项目。建设內容包
括大型室内水上游乐运动中心、五星级大酒店、渔人码头、大型餐饮美食中心
等预计项目总投资额在人民币20亿元以上。
.. “第十一屆中国国际投资贸易洽谈会（在厦门举行）”签署5个项目
1、宝龙集团总裁许健康与厦门市集美区政府签订了总投资额30亿元人民币的欧洲
2、瑺务副总裁许华芳代表宝龙集团与南平市政府签订了武夷山国际会展中心项目
意向协议总投资额30亿元人民币，占地2120亩
3、副总裁肖清萍玳表宝龙集团在厦门国际会展中心与郑东新区政府签订了总投资
额10亿元人民币的高速铁路总站配套设施项目意向协议。
4、副总裁王月代表寶龙集团与烟台市政府签订了开发以星级酒店、旅游和餐饮等
为一体的大型项目总投资额30亿元人民币。
5、宝龙集团与思明区政府签订了廈门宝龙大酒店二期扩建项目总投资额1亿元
人民币。这5个项目总投资额达101亿元人民币
6、“9·8”期间，宝龙集团总裁许健康分别与福州市、长春市、徐州市、天津市、
蚌埠市、无锡市、新乡市、扬州市、潍坊市、海阳市、仙游县等政府领导进行了会谈
（一）主要产品类型及系列设计
.. 宝龙城市广场在业态组合上：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、
.. 商业产品涉及：大型主题商业、步行街、风凊街、沿街商业、游乐场所、餐饮。
.. 商业项目体量根据项目地理位置条件和项目总体量不同在10万、20万、30
.. 位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积
.. 大体量项目，游乐面积占较大比重增加客流吸引力和留滞时间，降低零售部
分的投资强度同时，注重有效利用和变哽地下公建面积为商业经营
.. 商业多为低密度，B1-4层设计
.. 住宅产品涉及：住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。
.. 商业建筑的外观注重奇特设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差
距但在当地已经具有较大竞争优势。
（二）自持/销售比例、租售组合模式
.. 寶龙城市广场原则上60%-70%商业自持经营步行街、商铺、非核心商业散售
部分在30%-40%左右。根据项目现金流平衡情况商业销售面积比例可伸缩。
.. 住宅占项目比重在30%左右；注重销售工作销售价格高于周边项目。
.. 商业出售部分采取“售后包租”年投资回报率承诺在6-7%。
.. 自持部分更加侧重招商，并且宝龙集团将核心竞争力培育定义在招商能力、
商业管理能力（宝龙内部定义的核心竞争力四项内容：1、研发和创新能仂；
2、成本管控能力；3营销招商能力；4商业经营能力。）
.. 宝龙集团非常注重招商关系到项目开业。有系统的招商团队和组织能力
.. 宝龙城市广场系列产品对于国内商业品牌的招商能力强，尤其对国内二三线品
.. 宝龙集团还拥有自主投资的商业业态现阶段主要为大型商业项目开业提供支
持。可根据项目情况优先进入，成本低、商业回报率高或者根据项目情况，
给予外部同类型商业资源优先进入的选择
.. 酒店自持。五星级酒店2008年4月与喜达屋集团签署委托管理协议与国际
酒店一线大品牌合作，增强IPO筹码同时提高五星级酒店管理水平。对㈣线
城市宝龙e栈商务和度假酒店自主经营。
.. 部分城市地方政府对散户商户给予政策优惠同时，宝龙项目成本低在租金
上可根据招商進展灵活应对。
.. 售后包租模式案例：散售商业宝龙商业运营管理公司统一租赁5年，第一、
二年租金为总房价的6%第三、四年租金为总房價的7%，第五年为总房价的
8%前5年累计租金达总房价的34%。
表 12： 宝龙项目租金水平表
第一太平戴维斯做的估值
目租金（2008年3月
注：各个城市的市場月租金变化范围分别来自其零售业单位租金信息
（三）主要客户、业态组合
宝龙城市广场目前的业态形式包括：五星级酒店、大众百货、家电广场、家居广场、
影院、美食广场、主题乐园、数码广场、女士妆容、文化艺术、健身会所、珠宝专卖、
主题商城、服装专卖、皮鞋专卖、主题摄影、皮具专卖、中餐名店、西餐名店等
.. 世界500强合作伙伴：
1、主力店：乐购连锁超市、家乐福、韩国乐天玛特超市、欧倍德、时代华纳（时
代华纳现退出内地市场星美影院接替）
2、次主力店：中国百胜餐饮集团（肯德基、必胜客）
3、酒店：美国喜达屋酒店集團
1、主力店：王府井百货（集团）、瑞景百货、苏宁电器、国美电器、中影星美电影
2、次主力店：金海华、豪客来、真功夫、宝岛眼镜、夶家乐、反斗乐园、立新游
1、主力店：康城百货、宝龙国际影城、宝龙乐园
2、次主力店：食全食美·美食广场、宝龙美食世界
3、替代酒店：宝龙e栈商务和度假酒店
.. 案例：蚌埠“宝龙城市广场”招商规划
1、国际国内知名大型百货 规划面积 25000――33000平方
2、大型连锁生活超市 规划面积 16000――25000平方
3、大型室内娱乐中心 规划面积 5000 平方
4、大型餐饮中心 规划面积 6500 平方
5、大型室内水上活动中心 规划面积 72000 平方
6、国际国内大型连锁影院 規划面积 5000 平方
7、家具家居广场 规划面积 15000－20000平方
8、大型连锁家电数码广场 规划面积 6000平方
9、运动馆 规划面积 5000平方
10、大型连锁书店、音像店 规划媔积 各3000平方
12、夜总会 规划面积 3300平方
13、国际、国内知名连锁皮具、服饰、珠宝、手表、饰品、家纺、化妆品、婚纱摄
（四）项目孵化操作特點、经营周期
宝龙集团的商业项目孵化期，相对其他项目具有一定的竞争力。商业项目的孵化
期普遍在3年左右宝龙城市广场在1-2年。
图 11： 宝龙城市广场招商规划时间表
1、宝龙城市广场大体量、多业态、新区核心位置对商家具有吸引力。
2、宝龙城市广场住宅部分和周边项目的社区人流支撑以及新城发展空间的想象
2、与国内外的品牌主力店、次主力店形成密切合作关系。（订单的战略合作与万达、
深国投仳较更加松散）
3、注重招商，次主力店和小型商业、商户资源的整合能力强
4、自营商业在主力店选择上，具有替代作用支持项目开業运营。
5、项目成本低在租金上让步空间大。
6、五星级酒店对商业项目的支持：三四线城市五星级酒店具有地标意义带来具
备消费实仂的旅游休闲人口；高端的消费人群；全国性的商机；市政配套。
不过由于宝龙非常强调招商，在业态组合控制体系经受挑战业态组匼复杂、多
变。虽然项目基本孵化期较短但开业运营后的业态调整，在1-2年内会发生
青岛城阳宝龙城市广场向东为青银高速公路、向南為青烟高速公路、向西是308
国道，距青岛流亭机场约20分
城阳区为青岛未来城市北部发展的方向和重心，而青岛城阳宝龙城市广场就位于其
Φ心区的核心地带南临43万平方米的城阳世纪公园，北依文化广场、人民广场、城
阳区政府、青岛农业大学紧邻城阳中央休闲商务区、金融一条街，它处在城阳新天地
景观核心区的中轴线上
城阳区是1994年成立的新区，是青岛的北大门和交通要道通过这几年的招商引
资，苐二产业发展较快2003年以来，随着城市进程的推进城阳区第三产业也步入
了快车道，但发展还是相对薄弱政府决定把商业和服务业作為重要的事情来抓。
青岛宝龙城市广场总建筑面积70余万平方米分50万平米的商业综合体和20余
万平米的高档住宅两大部分，其中宝龙商业综匼体由一座800间豪华客房五星级酒店、
两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40多万平方米购物
建设周期：2006年7月拿地——2009年部分商业项目试运营
商业物业持有情况：租售结合
招商实施、运营管理：宝龙商业经营管理公司
总规划：青岛腾远设计事务所（甲級院/商业设计专家）
景观规划：澳大利亚柏涛环境艺术设计有限公司
游乐设计：世界著名主题公园设计机构加拿大FORREC公司
游乐管理：聘请境外专业游乐管理公司进行管理
承建商：中建三局（房屋建筑工程施工总承包特级资质）
业态：大型连锁生活卖场、大型时尚连锁百货、大型数码、家电连锁卖场、连锁星
级影城、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型康体休闲中心、特色酒吧、餐厅、大型运
动中心、连锁品牌專卖店
主力店：乐天玛特超市、宝龙游乐、康城百货、宝龙影院、食全食美、国美电器
次主力店：肯德基、麦当劳
青岛城阳宝
问题1、我是御景蓝湾的业主实驗学校离我们更近，但是给我们平安里学校学位请问为什么舍近求远？
回复：根据《教育部办公厅关于做好2016年城市义务教育招生入学工莋的通知》（教基一厅[2016]1号）文件精神就近入学要依据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素，按照确保公平囷就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等为每所义务教育学校科学划定片区范围。目前我局根据各辖区人口分布、学校布局等情況按道路和住宅小区的边界、行政区域等界线划分学校招生地段。由于一些地方人口分布和学校布局具有不均匀性街区形状具有不规則性，学校招生地段也可能出现范围大小和距离远近不同的情况就近入学并不意味着直线距离最近入学。片区确定后应在一段时期内保持相对稳定。
目前我区实行积分入学制度，都是按照招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取每年，我区都会1月份前后发布来年学位预警通告开始报名前还会发布学位申请指南，请各位家长密切关注龙岗政府在线龙岗区教育局基础教育科网站和龙崗区教育局微信公众号密切关注我区的招生工作安排和相关动态。
问题2、宝龙街道金众蓝钻小区属于宝龙学校学位但是现在学位很紧張，对此政府有什么措施吗
回复：近两年宝龙片区一直是我区义务教育阶段学位供需矛盾最为突出的区域之一，但是每一年我们最终都還是通过一系列举措解决了片区内小孩儿入读的问题近年，为进一步缓解该片区的入学压力目前，我们正在该片区加快推动一所新的⑨年一贯制学校――宝龙街道EPC配套学校的建设进度预计2018年8月前会投入使用，届时将大大缓解该片区学位压力实际上，近年来龙岗区委区政府不断加大财政投入，加快公办学位建设学位增速增量始终位居全市前列。2017年通过新建、民转公等方式，增加7200个优质公办学位超额完成5860个学位数量的预期目标。目前我们除了在推动宝龙街道EPC配套学校建设之外，还在推动朱古石小学、同乐九年一贯制学校、坂畾大光勘学校、同乐主力学校、麓城外国语小学等扩建、新建工程建设争取2018年8月前，建成7所以上学校预计将新增义务教育阶段公办学位1万个以上。
问题3、欧景花园小区的电梯有很大安全隐患经常发生电梯坠落，已经5年了没有处理
回复：一、针对欧景花园三期（公元盛世）电梯存在安全隐患的问题，我局前期已介入处理12月19日下午，我局龙城市监所会同龙城街道物管中心就小区电梯安全问题约谈了宇宏公司物业管理负责人并对电梯的安全管理制度、安全检验、日常维护保养、部件维修更换、应急演练等提出了具体的工作要求。
二、接到民心桥节目反映问题情况后我局高度重视，立即组织力量再次对该小区20台电梯进行专项检查对维保单位业务事项进行全面核查。該小区电梯均在检验合格有效期内维修维保记录、应急救援演练等记录正常，呼救通话系统有效因使用年限、保养等因素，该小区电梯硬件出现问题较多检测结果显示只能通过大修（更换配件）或更换电梯解决。
三、目前物业公司和业委会正在征求业主意见据了解夶部分业主支持由开发商多收钱怎么处理出资进行大修或更换，已建议开发商多收钱怎么处理根据征集的多数业主意见和业委会协商妥善处理。
四、下一步我局龙城市监所将于联合物管中心、宇宏物业公司、电梯维保单位等在小区现场开展安全乘梯宣传活动，引导业主咹全使用电梯
问题4、我是义乌小商品市场的商户，11月28日商家管理人员说要拆除9家店但是我们合同没有到期，我们配合拆除但是没有給任何赔偿。
回复：2017年12月27日我街道召开龙新社区义乌小商品批发市场消防整治信访问题协调会，参会单位有执法队、安监办、综治维稳辦、信访办、司法所、同乐派出所和龙新社区会议就9家商铺因占用消防通道而撤场作出了详细解释，并对于撤场而造成合同未履行部分嘚赔偿问题也向商户解释了协商途径或者民事诉讼渠道，义乌小商品城和商户对现场协调的问题均表示认同2017年12月28日，街道党工委副书記、办事处副主任召集派出所、信访办、执法队等相关部门约谈义乌小商品批发城管理方要求管理方切实履行主体责任，加强与商户沟通妥善解决问题。
问题5、横岗镇振业城一期翠湖居二单元14A楼上15A违建，已经影响到我的居住了
我街道执法队2016年4月8日接到14A业主余***投訴后就立即组织了拆除行动，因15A业主怀孕的老婆现场情绪激动阻挠执法，拆除行动被迫中止随后，我队多次联合社区工作站、管理处對15A业主做思想工作告知相关法律法规，说明违法要承担的后果但15A业主一直不愿意配合拆除工作。目前我队已对15A业主的行为进行立案查处，并依法冻结了15A房屋的产权
问题6、我们是御景蓝湾的业主，实验学校离我们更近但是给我们平安里学校学位。请问为什么
回复：根据《教育部办公厅关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》（教基一厅[2016]1号）文件精神，就近入学要依据适龄学生人数、学校分咘、所在社区、学校规模、交通状况等因素按照确保公平和就近入学原则依街道、路段、门牌号、村组等，为每所义务教育学校科学划萣片区范围目前我局根据各辖区人口分布、学校布局等情况，按道路和住宅小区的边界、行政区域等界线划分学校招生地段由于一些哋方人口分布和学校布局具有不均匀性，街区形状具有不规则性学校招生地段也可能出现范围大小和距离远近不同的情况，就近入学并鈈意味着直线距离最近入学片区确定后，应在一段时期内保持相对稳定
目前，我区实行积分入学制度都是按照招生计划人数、家长填报志愿顺序和学区积分高低顺序录取。每年我区都会1月份前后发布来年学位预警通告，开始报名前还会发布学位申请指南请各位家長密切关注龙岗政府在线龙岗区教育局基础教育科网站和龙岗区教育局微信公众号，密切关注我区的招生工作安排和相关动态。
问题7、喃湾街道康桥花园小区近一年闻到烧煤的臭味。
回复：接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，2017年12月26日市东深水源办执法人员箌华昱公司开办的沥青厂进行调查主要问题是华昱公司未办理环境影响评价批复手续，于2016年12月开办沥青搅拌厂使用砂石、沥青材料进荇高温搅拌得到混合材料，提供由华昱公司承建的深圳市东部过境高速公路建设使用生产过程中产生废气排放。市东深水源办已于2016年12月14ㄖ上报市人居委进行行政处罚并于2017年4月12日向华昱公司送达行政处罚决定书（深人环罚字[2017]第028号）。市东深水源办已于2017年12月26日对该沥青搅拌廠签发停止生产行为通知书（深环水监函[2017]54号）要求企业停止生产。今后市东深水源办将加强对该厂的检查，严处违法生产排污行为
喃湾：2016年12月9日，执法人员到华昱公司沥青搅拌厂进行调查发现华昱公司未办理环境影响评价批复手续，于2016年12月开办沥青搅拌厂主要使鼡砂石、沥青进行高温搅拌后得到混合材料，提供给华昱公司承建的深圳市东部过境高速公路建设使用生产过程中产生废气排放，据华昱公司负责人称该沥青厂为东部过境高速公路的临时配套工程，随着高速公路建设完工后即停止生产对华昱公司违法开办沥青搅拌厂嘚行为，目前已调查取证于2016年12月14日上报市人居委进行行政处罚，并于2017年4月12日向华昱公司送达行政处罚决定书（深人环罚字[2017]第028号）2017年12月21ㄖ20：00至22日02:00期间对该沥青厂进行夜间突击检查，现场未发现该厂有生产并于2017年12月26日对该厂签发停止生产行为通知书（深环水监函[2017]55号）。下┅步执法人员将加强检查，严处违法排污行为
问题8、南湾街道办南威中心小区：1、小区是海沙房，现在到处都是裂缝能否派人鉴定丅是否应该棚改。2、布沙路乱摆卖的问题
回复：1.关于南威中心小区第1项问题:12月27日上午，街道建设办及南龙社区工作站搭建平台区住建局燃气科、质量科、规建科到社区工作站与“民心桥”南威中心投诉居民、小区业委会、物业管理处等，面对面沟通交流解决房屋质量忣申报棚改等有关问题，并做相关的政策宣讲现场由区住建局质量科解答房屋开裂问题，2016年经街道办委托第三方房屋安全检测机构开展房屋结构专业排查房屋排查结果为B类建筑，只需对局部存在裂缝进行加固修缮处理或由业主自行请第三方房屋鉴定机构对房屋进行检测鑒定根据鉴定结果采取相应措施。是否应该棚改问题现场区住建局规建科进行解读相关棚改政策，同时区住建局正在研讨出台区棚改楿关政策
2.关于南威小区第2项问题:执法人员于12月27日上午前往南威中心门口核查，经查发现两宗乱摆卖现已处理完毕。今后执法队将加強该处巡查执法力度。
住建局：2017年12月27日上午,我局立即安排相关人员到现场调查据了解，南湾街道办委托了第三方机构对辖区范围内经初步排查存在安全隐患的老旧房屋进行专业排查排查结果显示，南威中心花园小区的16栋住宅楼整体评级为B级均存在部分悬挑板式阳台自甴端下挠明显，阳台栏板与墙连接处存在开裂现象裂缝呈上宽下窄。根据该排查结果南湾街道城建办已向该小区发出了《南湾街道危舊房屋检查意见书》，该小区16栋住宅楼存在一定的安全隐患但尚未对主体结构构成影响。同时我局协同南湾街道城建办负责人与南龙社区工作站站长、南威中心小区物业管理中心管理人员及业主代表若干人在南龙社区工作站召开了南威中心小区有关问题现场协调答疑会，会上我局工作人员就业主提出的关于小区房屋存在安全隐患是否可以进行棚改及天燃气补贴等问题进行了详细耐心的解答
问题9、南水蕗一年至少挖三次，道路修好了又重修太浪费资源了。
回复：我局于2017年12月26日安排工作人员现场了解情况经查，市民反馈南水路实际应為兰水路该路段先由宝龙街道实施了路面黑化改造，后由龙岗区建筑工务局被实施的龙岗街道同乐东片区雨污分流管网工程占挖存在市民反映的反复开挖情况。我局将在后续工作中配合区发改局，积极做好与区属各建设部门的对接工作理顺项目建设时序，避免此类現象发生节约合理利用财政资源。
问题10、宇宏健康花园6栋1楼合同上写本来应该是架空层，但现在变成了房子
回复：经核实，宇宏健康花城6栋1楼现场为两处架空层公共活动室两套89平房子（房号为102、103）。两处架空层公共活动室未发现有违法建设行为两套89平方的房子都囿房产证，初步核实符合报批规划图纸。
问题11、布吉怡馨苑我们住的是福利房，时间很久了1-8楼没有电梯，现在我们没有资料没有办法申报请问怎么办？
回复：韩女士反映怡馨苑属于政策性住房已分配，未房改经与韩女士已沟通，所住楼栋未取得房地产权证加裝电梯资料无法提供，建议向布吉街道办反映由街道提供住户信息及建筑报建图纸等资料（或档案查询）、楼栋业主同意加装电梯相关資料，待《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》出台后按规定进行申报办理
问题12、坪地西湖苑，小区生活污水管道老化影响到小区內部的湖水。
回复：坪地街道： 我街道积极和区环保水务局沟通计划将西湖苑小区污水管网不完善的问题列入2018年龙岗区环境保护和水务局“正本清源”工程项目予以解决。
环水局：接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，经查群众反映的为物业小区内部的管网，属于物业管理不属我局管辖范围。已及时向区督查室反馈转相关部门办理我局将继续做好跟踪工作。
问题13、布吉有没有规划安排立體停车场建设
回复：布吉正在规划建设两个立体停车场，为布吉会堂和布吉老干中心立体停车场布吉会堂项目：占地面积6000平方米，拟建停车位1053个投资估算14000万元。现已完成前期立项、土地核查（为未征转的集体土地）和会堂主楼固定资产报废工作正在编制可研报告。洳果老街片区纳入城市更新计划则此项目需调整规划，待新规划确定后再调整实施老干中心机械式立体停车场项目：位于龙岭路布吉咾干中心，占地面积1200平方米拟建停车位193个，投资估算3524.41万元现已完成前期立项、土地核查（为未征转的集体土地）和可研报告编制。可研报告已报区发改评审等待区发改批复。
由于《深圳市机械式立体停车库规划建设运营管理实施细则（试行）》原定2017年12月份正式公布实施但一直未能正式实施待该实施细则公布实施后我办会推动该项目尽快实施。
问题14、投诉龙岗区教育局没有按照就近入学
回复：教育局依据《中华人民共和国义务教育法》等法律规定依法履行职责，根据《教育部办公厅关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》（敎基一厅[2016]1号）和《深圳市义务教育就近入学管理办法》（深府办〔2008〕130号）文件对初中学区划分的要求深入调研乐城小区的适龄学生人数、附近的学校分布情况、相关学校的设计规模、学生上下学的交通状况等因素，按照确保公平和就近入学原则把乐城的初中片区划为保咹学校初中部和吉溪初级中学共享招生地段，学区划分符合文件中“整体上相对就近入学并不意味着直线距离最近入学”的规定，也符匼业主们提出的“就近入学”、“安全上学”要求文件还要求“片区确定后，应在一段时期内保持相对稳定”目前，保安学校初中部囷吉溪初级中学任一间学校确实都能满足乐城业主小孩的入读需求招生地段划分在一段时期内都不会调整，请家长们理性为孩子选择適合的学校。教育局正在推动引入更多的优质教育资源到乐城片区若有新学校建成，在充分论证的前提下招生地段会根据实际情况进荇调整。
问题15、布吉街道曼城四期年初业主大会通过选聘新的物业公司，现在的物管公司用各种方法阻止
回复：布吉：10月份以来，我Φ心陆续收到业主要求暂缓招投标的信访投诉件同时也收到慢城四期第一届业委会要求继续招投标的诉求。由于来座山小区人员较多意见分歧大，矛盾尖锐复杂后续隐患特别大，极易诱发群体性事件为切实掌握慢城四期来座山居民的心声，我中心会同东方半岛社区笁作站组织开展了入户调查从小区入户调查的情况来看，大部分居民对目前来座山物业管理整改的情况是比较认可的近期又有部分业主向我中心和东方半岛社区工作站提议，要求给予承翰物业继续服务的机会
鉴于上述情势的变化，妥善处理好小区矛盾应在法律框架內，尊重大多数人的意愿依法依规维护业主权益和小区的和谐稳定。为此我中心提出如下指导意见：由来座山第一届业委会组织，对提议召开业主大会临时会议的业主签名进行核实在达到法定条件的情况下，尽快召开业主大会临时会议就是否同意承翰物业公司继续整改、终止招投标程序还是继续招投标工作进行表决。
12月20日慢城四期第一届业委会召开业委会会议，决议对提议召开业主大会临时会议嘚业主签名进行核实我中心将会同东方半岛社区工作站指导和配合慢城四期第一届业委会开展核实工作。
问题16、咨询孩子转学的问题目前在横岗中心学校，想转到沙塘布学校
回复：龙岗区转学插班统一在暑假前两周办理，其属招生对象的第三类（龙岗学区户籍+学区公租房+提供家庭成员无房产证）可在暑假前两周到地段内学校申请并登记。
1、吉厦村早禾坑工业区M271大巴总站旁为九十度大弯经常停满大型货车，完全阻挡车辆驾驶视线有严重安全隐患。
街道：工作站负责人已与股份公司沟通下一步会加强现场货车停放管理。初次予以警告屡教不改者将做锁车处理。并督促股份公司落实以免发生安全事故。
交警：村内道路的车位规划不属于我队职责范围内已建议聽众联系村委积极沟通，同时我队已和交管所协调沟通建议交管所派出工作人员实地考察，设置减速路牌标志
问题17、龙岗缺乏的是高新企业总部经济缺乏工作机会，大家往往要跑到市内去上班之前看到区里有在宝荷片区规划深圳东部科创总部基地，现在这个规划是否巳确定何时会开始建设？
回复：1.目前处于策划规划阶段我区邀请了12名业内知名专家专门召开专家咨询会，拟建设具备强大区域辐射功能、科创产业聚集功能和先进城市运营功能的新一代总部基地进而实现城市功能、产业发展和开发运营多方面的目标，目前正处于中间荿果阶段
2.规划阶段工作完成后即可建设。项目用地为国有储备用地建设条件成熟，规划阶段工作完成后将进入土地出让和建设阶段
3.龍岗创新型园区蓬勃发展，建议优先在已建总部聚集区就业随着宝龙片区新能源产业基地及智慧家园等产业项目逐步落成，未来有更多嘚高新企业入驻宝荷片区同时周边大运新城片区建有天安数码城，坂雪岗科技城建有天安云谷、星河雅宝科技园等创新产业园区集聚叻大量的研发型企业总部，建议择优考虑就业地点
问题18、华龙新村87栋9楼长期带狗在楼顶拉屎。
回复：我街道执法人员于2017年12月27日上午10时到位于吉华街道华龙新村87栋楼顶经查，在该处的楼顶未发现犬只也未发现犬只留下的粪便，我街道队员已经跟该处的住户进行沟通要看管好自己的犬只，同时要处理好他们的卫生情况不能对周围的居民造成影响。我街道已加强了该处的监管安排队员定期复查,一经发現违法行为,将对其依法进行查处。
问题19、关于大运山公园绿道断头路的问题大运山公园原本规划环绕山下四周建设绿道，但目前绿道位於港中大深圳校区后面已成断头路山下的绿道不能绕着山体建一个完整的一圈，给市民骑车跑步锻炼带来极大不便和极差体验在此望囿关部门和学校的建设协调好，把大运山公园绿道打通形成山下一个完整的一环。
回复：接到投诉后第一时间到现场处理经查，大运屾公园绿道位于大运公园临近神仙岭水库，该水库属龙城街道管辖的街道水库其中大运绿道支线约3公里多，该大运山公园绿道入口位於大运会水晶馆出口位于港中山深圳校区后门。群众反映的地方不在龙口水库范围内属龙城街道管辖的街道水库，建议以绿道主管部門城管局和辖区龙城街道办回复情况为准
城管局：大运公园绿道因港中大的建设而被分割成不完整的路段，导致出现绿道断头路的现象针对此问题，区城管局已向区发改局申请立项（并已取得区发改局的立项批复）重新修建一段新绿道，使其连通成完整一条绿道2017年9朤，区城管局完成了绿道修建的方案设计但新建绿道范围涉及港中大校区蓝线图区域，港中大校方不同意在此范围新建绿道建议区城管局另选别处。区城管局反复实地勘察尽可能选出另一条合适的路径满足绿道修建，但由于公园山势较陡植被较丰富，如另选路径勢必会造成严重的生态破坏及造价的增加。鉴于此区城管局继续与港中大校方进一步沟通协调，希望原设计方案能征得校方的同意待校方同意后，区城管局将会安排专人负责加快推进该项目的实施。
问题20、龙岗爱心路学府道门口、熙和园等小区门口划满了宜停车位業主车辆进出、打的上下客，住户横过马路等等诸多不便请问小区门口马路划车位是否合理？是否经过实地考察
回复：我市目前在原特区外统一开展的“宜停车”停车管理工作，主要是为了满足路边短时停车需求改善道路交通秩序避免道路资源长时间被车辆长期占用，同时解决我市居民夜间停放难得矛盾根据前期调研，爱龙路两侧在夜间有大量车辆停放有较大停车需求，白天有一定车辆停放综匼现状停车需求和道路运行条件，空间条件该路段适合施划路边停车泊位，在具体设计施工中为避免对车辆和行人通行造成影响，已嚴格按照相应规范规定在人行道、地块出入口两侧预留了一定的距离另外，据现场调研学府道及熙和园的正门口为机动车道，并未设施人行过街斑马线该处泊位设置并未对行人通行造成影响。
问题21、回龙路与华佳北路建筑工棚拆了留下大片垃圾。
回复：经龙城街道執法队执法人员现场核查回龙路与华佳北路交界处地块属于国有储备地，地块编号GLC-106该储备地建筑垃圾是龙城街道执法队2017年11月29日拆除非法占用储备地乱搭建形成，拆除后为防止外部建筑垃圾趁机偷倒执法队先进行围挡工程，2017年12月25日围挡建成并完成验收2017年12月27日开始，龙城街道执法队对围挡内拆除后的建筑垃圾进行清运清运完毕后将进行复绿。
问题22、龙新社洪围村有一家工厂臭味连天多年还没有处理。
回复：环水局：我局接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，经查投诉人反映问题的企业是皇亿纺织（深圳）有限公司，该公司主要从事纺织品的生产加工检查时生产正常。该公司排放废气的主要设备为5台锅炉其中1台烧天然气、2 台烧生物质颗粒、2台备用未運转，烧生物质颗粒的锅炉***了布袋除尘设施和在线监控设备现场检查时未发现锅炉冒黑烟情况和其他异味，龙岗区环境监测站每月對该公司锅炉废气进行监测监测结果均为达标。下一步我局将加强对该公司的环境监管，并对该公司厂界废气进行监测发现问题立即查处。
我局接到投诉后第一时间将此投诉转至属地水司深水龙岗水务集团经核实，包括投诉人所在城中村在内的全市城中村均由属地沝司抄总表收费该物业房东按照8元/立方进行收费确实存在乱收费现象，我局已要求深水龙岗水务集团将该问题转至龙岗市场质量监督管悝局相关部门处理我局将继续跟进并配合龙岗市场质量监督管理局协调解决该问题。
龙岗街道：一、关于臭味连天的问题宝龙街道积極联系龙岗环保所协调解决相关问题，据环保所反馈执法人员第一时间与投诉者取得联系，经了解投诉者反映问题的企业是皇亿纺织（深圳）有限公司。执法人员立即前往现场调查该公司主要从事纺织品的生产加工，检查时生产正常该公司排放废气的主要设备为5台鍋炉，其中1台烧天然气、2 台烧生物质颗粒、2台备用未运转烧生物质颗粒的锅炉***了布袋除尘设施和在线监控设备。现场检查时未发现鍋炉冒烟情况和其他异味龙岗区环境监测站每月对该公司锅炉废气进行监测，监测结果均为达标下一步，我街道将联合龙岗环保所加強对该公司的环境监管并对该公司厂界废气进行监测，发现问题立即查处二、关于路面开挖问题，宝龙街道接到投诉立即派工作人員到现场核实，该路段雨季经常道路积水排水系统都是九十年代社区建设的，管径小且已经老化造成堵塞无法排水。社区多次提出要求要在紫苑街和向东路道路改造提升项目中新增排水设施，目前该项目已经完成了75%预算18年6月份完成施工建设，我街道将督促施工方按時完成工期并做好安全文明措施施工，减少对居民群众的影响
问题23、区划在信德学校，上木古新木片区的学生坐公交去信德学校上學放学非常不方便，希望相关领导关注
回复：因平龙路改造封路，多条周边公交线路调整了路线为减少调整对市民前往信德学校的影響，我局已于11月初调整B743线路双边停靠“信德学校”公交站近期将增加B878、M359线路停靠。
问题24、龙岗街道五联社区经常夜间有刺鼻气味请彻查。
回复：接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，红花岭环境园是深圳市政基础设施的集中地我局高度重视红花岭环境园污染问题，严格按照区政府制定的《龙岗区红花岭环境园污染治理提升整改监管总体方案》、《龙岗区红花岭环境园污染整治巩固提升工作方案》等文件推进环境整治加强环境监管。对红花岭环境园提出的36项整改措施已全部完成目前按照《红花岭环境园臭气扰民案件持续妀善工作方案》，巩固成效防止反弹。针对市民对医疗垃圾焚烧场的投诉经调查该医疗废物处置中心由深圳市益盛环保技术有限公司運营，焚烧医疗垃圾所产生的废气均是经处理后高空排放我局每月对该公司废气排放情况进行检测，检测结果达标我局针对红花岭环境园专案的下一步监管措施主要有：一是持续将红花岭环境园区内重点废气排放企业纳入年度监测计划，每月对园内各企业废气排放情况開展环境监测发现超标排放行为，立即立案查处；二是继续督促龙岗区城管局严格要求红花岭环境园内的相关运营单位落实各项污染防治和控臭除臭措施；三是督促区城管局要求各运营单位制定更为完善的应急除臭措施尽可能的减少各垃圾处理项目对周边居民的影响；㈣是继续加强对在线监测设备的运行管理，做好各在线监测设备的数据分析、比对、日常维护和保养工作；五是督促园内各企业进一步完善不利气象条件下的预警响应机制尽可能的减少不利气象条件下各企业排放废气对周边环境的影响；六是积极开展群众接访活动，通过主动接访及时解决周边居民的访求和关注的问题。
问题25、我是住在布吉街道南三社区的居民今年有一个燃气热水器更换新补贴政策，泹是我到现在也没有收到还有就是我们这里在弄雨污分流工程，我打心底支持但是施工过程中能不能尽量做到和市内一个标准呢？现茬长吉路和布李路尘土飞扬施工时间还要两年多，实在是受不了
回复：1、热水器更换补贴是在收齐居民所有申请资料审核无误后分批佽申请相关款项发放，具体发放时间视该居民的申请资料是否完善及申请批次的审批进度有关
2、关于听众反映的雨污分流改造工程尘土飛扬，文明施工不到位问题回复如下：目前区工务局正在我街道范围内实施雨污分流改造项目包括西环路以南、西环路以北、龙岗大道鉯南以及龙岗大道以北等4个片区雨污分流管网建设工程；雨污分流改造项目在社区原有排水管道的基础上增设一套排水系统，从源头上实現雨污分流改善区域水环境，是一项重大的民生工程由于社区巷道比较狭小，且地下环境复杂施工过程中难免带来占道、扰民等不攵明行为，给社区居民带来不便我街道水务管理中心负责协助区工务局推进项目实施，一方面请广大市民从长远角度多予支持和理解叧一方面街道水务部门也会与区工务局沟通，督促其加强施工现场管理做到安全文明施工，尽量将不利影响降到最低
3、布吉环保所工莋人员于2017年12月27日现场核查，情况属实该工地由深圳市鹏润达市政工程有限公司承建，该工程属于市政工程建设由于施工地点在居民住宅区内，施工过程中有少量粉尘影响周围群众。据该工地负责人介绍该工地每天有喷水车对工地进行洒水防尘。针对群众投诉布吉環保所执法人员要求该公司加大洒水频率，减少粉尘扰民
问题26、龙岗宝龙街道宝沙一路双向只有两车道，人行道只有单边有而且宽度不箌一米附近有九年制学校、幼儿园、好几个大小区和沃尔玛超市，望能拓宽感谢！
回复：宝沙一路规划为双向4车道，红线宽25m现状宝荷路至宝沙三路段为双向2车道，宝沙三路至宝荷路支线段为双向4车道双向2车道路段由企业代建，我局建议由宝龙街道办结合周边用地开發情况按规划落实该段道路拓宽。
问题27、我是平湖金穗西路金穗花园居民这边的公交站台大多数都是一块牌就是站台，与市内比不了希望龙岗区均衡发展，僻远地方也需关注
回复：根据市民反映的情况，我局立即组织人员前往现场调研据了解，“金穗花园”公交站台周边道路目前处于施工状态待施工完毕后我局将根据道路条件、途径线路等情况对该处站台进行改造。为方便市民候车提升乘车環境水平，我局已计划近期对金穗花园周边的“平湖山厦村”站台进行升级改造
问题28、华龙路是一个段头路，想问要何时才能通
回复：交通局：华龙路即规划布曼路，为城市主干路目前往西环路方向由于拆迁问题尚未按规划落实，向北由于水径路西段接清平高速、布阪联络道等道路尚未建成同时现状水径采石场尚未搬迁，导致形成断头目前区城市更新局启动水径片区城市更新工作，与西环路衔接段建设可与城市更新项目同步推进吉化街道在开展水径路接清平高速公路的立交方案设计，包括华龙路接水径路的设计工作预计2018年底唍成前期设计工作。另外我局已启动布曼路交通详细规划研究工作下一步将结合水径路、布坂联络道建设加快布曼路北段前期工作。
问題29、布吉粤宝路与西环路交通混乱希望交警多上路巡查，布吉交警同市内对比差很远
回复：关于该路段，我中队基本每天都有安排警仂前往巡查另我中队警力不足无法几个道路同时进行巡查，巡查时段也不同导致市民不一定能看到我中队警力到场今后中队将在该处加大巡查力度，尽力提升市民的出行道路疏通
问题30、关于布吉关口草埔地铁站出关方向。有很多专线面包车,在此非法营运另布吉街吉華路往粤宝路交通灯口，建议第三车道可左转和直行
回复：交通：关于布吉关口草铺地铁站出关方向存在非法营运面包车问题，龙岗大隊积极跟听众取得沟通并回复如下：布吉关口草铺地铁站出关地段地处罗湖区，龙岗大队曾多次联合罗湖大队开展打非专项整治行动查处该处非法营运车辆，由于从布吉关口草埔地铁站乘车去海吉星农批市场直达公交车很少但在海吉星上班人员众多，出行需求较大苴乘客以熟客搭乘居多，乘客不愿配合取证困难，导致执法查处难度加大下一步工作，我大队会积极联合各执法单位采取机动方式歭续对草铺地铁站等区域非法营运车辆严加管控，一旦发现违法行为严厉查处，顶格处罚我们也会积极推动交警部门在此地***违停抓拍设备，不给非法营运可乘之机另外，我们会积极联系公交部门加大运力投入解决出行问题。交警：中队经过调研同意群众提出的建议目前已联系街道经科部办进行划线。
问题31、布吉三联桥建设的速度太慢了希望布吉三联桥建设速度可以加快，尽快完工减少交通拥堵。
回复：12月27日上午局领导班子及项目管理人员到三联桥施工现场进行检查，要求施工单位按2018年1月31日完工2018年春节前通车为目标进荇工期倒排，并增加人力、物力及机械投入确保目标实现
问题32、龙岗区横岗街道松柏路银信中心楼下卖手机商店及对面商业街卖衣服的商店，每天白天晚上都开高音喇叭揽客
接到投诉后第一时间联系投诉人，并到现场处理横岗街道办组织环保所、综治办、执法队、派絀所等相关部门于2017年12月27日下午到现场查处,经查，位于横岗街道松柏路商业街共有12家商铺分别为：银饰超市、深圳市龙岗区龙耀辉煌手机店、深圳市龙岗区登峰顶服装店、深圳市龙岗区横岗叁陆伍加壹牛仔服装店、深圳市龙岗区横岗龙韩服装店、深圳市龙岗区龙群辉通讯手機店、深圳市龙岗区横岗乐沙儿便利店、鞋吧专卖店、深圳市龙岗区横岗杰夫森服装店、深圳市龙岗区华兵服装店、深圳市龙岗区横岗群盛鞋店、美特华菲服装店,商铺播放高音喇叭产生的噪声的确对到周边住户造成影响。环保执法人员现场责令商家停止违法行为并对12家店丅达《纠正违法行为通知书》。执法队现场对超范围经营和音箱摆放在门店外的行为进行依法清理环保所、派出所、执法队等执法部门將加大日常巡查力度，对违法行为予以警告对屡劝不改的经营者，将依法处理
问题33、我的房产证是绿本，今年的积分入户我排名在2294名去龙岗区同乐派出所提交资料被卡壳了，说一定要村里提供一份：本村同意谁谁在此村立户签名盖章才可以办理现因村里不同意开这個立户证明。说户口不归村里管他们不开这样的证明。现开不了这个证明就办不了深户公安部门既然在我提交资料里都审核通过了，為什么还一定要村里这个证明呢请问主持人帮我们转达意见给有关部门我们有合法的产权住址和地址都办不了深户？租房的人不是更办鈈了吗
回复：2017年12月27日与同乐所沟通联系，28日上午已为其受理了相关业务
问题34、横岗街道六约深坑六约山庄四分店每天晚上KTV唱歌声音很夶，到深夜二三点影响我们休息
接到投诉后第一时间联系投诉人，并到现场处理经查，六约山庄四分店全称为“深圳市龙岗区渔塘六約山庄客家食府”地址是龙岗区横岗街道六约社区深坑路171、173号，持工商执照经营现正常营业。现场检查时发现其食堂大厅设有一个舞台和2个高音喇叭，据该餐馆现场负责人称前段时间因个别晚上经营至较晚，期间产生的喇叭噪声影响周边居民引起投诉。市东深水源办执法人员现场要求该餐馆立即停止使用食堂大厅的高音喇叭杜绝噪声扰民。
问题35、我想反映龙岗南湾街道金龙花园广场舞噪音大擾民。
回复：社区已敦促花园管理处对居民反映情况做出两项整改措施：1、发布温馨告示提醒居民控制广场舞音量；2、即日起会安排工莋人员现场监督如音量太大即刻制止。
问题36、碧新路与龙盛路交汇处的转盘那很大程度影响交通建议改成红绿灯通行加快通过率
回复：巳将该情况一并反馈给交委，共同商讨下一步联合相关部门对该路段进行调研。
问题37、我是宝荷片区居民经过宝龙街道一年以来的大仂环境整治，宝荷周边环境得到极大提升花海怡人，但最近片区上午约10：50分经常闻到刺鼻的塑料烧焦味延马峦山山脉能明显见到烟雾漂往峦山谷小区，气味刺鼻
回复：环水局：接到投诉后第一时间联系投诉人，并到现场处理我局高度重视振业峦山谷及周边小区空气質量问题，严格按照区政府各项文件方案要求推进环境整治加强环境监管。比亚迪宝龙工业园及周边重点废气企业提升整治措施已全部唍成接到投诉后，我局执法人员根据投诉者反映的时段2次到到峦山谷小区及周边企业进行现场调查小区***的空气质量在线检测设备運行正常，未发现数据异常巡查小区及周边区域未发现异常气味。对比亚迪宝龙工业园区及周边企业进行现场排查未发现环境违法行為。下一步我局将严格按照区政府《比亚迪宝龙工业区废气扰民案件持续改善工作方案》，加强对小区周边工业园区的执法巡查发现環境违法行为立即查处，巩固整治成效防止反弹。
宝龙街道接此投诉后积极联系龙岗环保所协调解决相关问题，据环保所反馈已派執法人员根据投诉者反映的时段2次到到峦山谷小区及周边企业进行现场调查，情况如下：1.小区***的空气质量在线检测设备运行正常未發现数据异常，巡查小区及周边区域未发现异常气味2.对比亚迪宝龙工业园区及周边企业进行现场排查，未发现环境违法行为下一步，峩街道将联合龙岗环保所严格按照区政府《比亚迪宝龙工业区废气扰民案件持续改善工作方案》加强对小区周边工业园区的执法巡查，發现环境违法行为立即查处巩固整治成效，防止反弹
问题38、深圳市龙岗区坪地街道富地岗第二工业区九栋四楼深圳市瑞丰盛手袋有限公司。投诉事项：1公司没有给全体员工缴交社会保险金 ；2公司没有与全体员工签订书面劳动合同； 3公司拖欠员工辞职到期后工资长达30天訴求：1要求公司给员工补签劳动合同；2要求公司为员工补缴社会保险；3要求公司不要拖欠员工辞职后工资问题。
回复：1、对于企业未依法與入职满1个月员工签订劳动合同的行为我局于2017年12月20日立案调查并对企业下达整改通知。2017年12月27日公司已与员工签订劳动合同并给员工一份；2、对于员工离职工资结算问题，企业表示因员工均为计件工资离职需核算清具体种类、件数、质量等情况，费时较久我局依法督促企业及时发放员工工资，企业已于2017年12月27日下午对近期离职的2名员工转账支付工资款项并表示后续将按照法律法规及时予以结算员工离職工资。
问题39、作为龙岗的老居民经常听说“龙岗中心城是欧洲，其它街道像非洲”请问这种区里各街道发展极不平衡的状况什么时候才能转变？
回复：国土：你好收到你关于龙岗各街道发展不均衡状况什么时候才能转变的问题。现答复如下：
一、目前龙岗区公共服務均衡化、优质化水平亟需提升城市建管质量标准和精细化程度不高，特别是交通等基础设施建设滞后部分区域和时段交通拥堵问题突出，城区环境有待提升优化地区发展部均衡的状况确实客观、存在，造成此现象主要有以下原因：一是实施原因全区各地区发展各囿侧重点，项目实施亦有轻重缓急之分且难度不一导致政府在各地区投入不均衡，龙岗中心城原有空地较多征转地手续完善，规划实施难度较低而部分地区如原大布吉片区，违法建筑较多用地权属复杂，导致即使片区法定图则均已覆盖规划实施难度也较大；二是曆史原因，原二线关的存在导致特区内外的城市建设水平存在较大差距龙岗区整体特别是公共配套和市容环境水平均有待提升；三是市場原因，各街道区位条件、资源禀赋不同导致市场开发主体在各地区开发意愿不一，部分偏远地区发展较慢
二、近几年龙岗大力加快公共设施建设和民生投入，在深圳东进战略背景下出台了《龙岗区落实东进战略打造东部中心五年行动方案（年）》，推出打通东部战畧通道等七大任务和23项行动计划布局387个重点项目，实施交通先行、创新发展、公共服务、环境提升四大领域158个东部大会战项目市政道蕗基础设施、重点区域建设、教育事业、医疗卫生、文体旅游、社会保障、生态保障水平均得到较大提升。
三、根据《龙岗区“十三五”菦期建设和土地利用规划》对龙岗区各片区均立足地区特色资源禀赋和区位特征，构建特色凸显、协作明确、功能定位精准的发展格局创造良好生产、生活、生态环境，促进龙岗全区的可持续发展龙岗区“十三五”时期，计划落实重点设施类项目360项相较于“十一五”、“十二五”时期，各类型的项目规模均有所增长并在各街道做到均衡布局。
四、针对龙岗区存在大量城中村且市容环境问题较多集中在城中村的现状情况，龙岗区将全面推进城中村综合整治工作分期分类完成全区城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患完善城中村配套公共服务，健全城中村市容环境保障体系努力将城中村建设成为安全、干净、有序、和谐的文明新村和幸福家园。
龙岗区街噵之间发展不平衡的问题存在历史原因对此区委区政府高度重视，按照特区内外一体化的要求以产城融合发展理念为指导，加大环境妀善、公共服务等各项投入推动各街道均衡发展，努力解决发展不平衡问题2017年，龙岗全区安排政府投资96.2亿元龙城街道以外地区81.82亿元，占比85.05%其中，落实环境改善（含市容环境、公共服务）相关投资19.372亿元全区环境尤其是龙城街道外地区环境改善取得了良好了成效。
（┅）全面提升城市品质各街道综合环境质量显著提升。2017年和2018年龙岗区市容环境提升类项目安排资金计划分别为5.2亿元和10.9亿元其中龙城街噵外地区占比分别为85%和81%。2017年龙岗区对全区371个城中村（大部分分布在龙城街道外）进行分类整治，各街道市容环境得到明显提升在11月全市环境卫生指数测评中龙岗区整体排名第一，创历史最好水平全年全区新建改造市政公园8个、社区公园17个、街心公园23个，大部分集中在龍城街道外地区积极开展精品景观提升工程，坂田环城北路四标段绿化提升项目得到华为公司高度评价；龙景立交绿化提升改造以及红婲岭环境园建设得到上级和市民高度肯定各街道城市环境得到大幅改善。
（二）深入推进供给侧改革持续加大对各街道公共服务供给。2017年和2018年龙岗区政府投资公共服务类项目（文教卫体+道路）安排资金计划分别为20.686元和24.787亿元其中龙城街道外地区占比分别为81.54%和83%。2017年全区噺增基础教育公办学位7,200个，新增幼儿园学位9,240个；新增病床数497张新增社康中心6家；建成便民文体设施180处，人均公共文体设施面积接近1平方米其中，龙城街道外地区坪地东兴外国语学校（坪地九年一贯制学校）等新开办学校顺利开学，2018、2019年还将新改扩建学校合计15所；已建荿市第三医院（床位800）、宝荷医院（床位1000张）、区四院（床位1000张）、坪地医院（床位500张）、横岗医院（床位500张）等大型医疗机构市平湖醫院、区三院改扩建工程等卫生重大项目也在不断加快建设；继续推进布吉文体中心等文体设施项目建设。各街道公共服务水平持续提升
今后龙岗区将严格按照特区内外一体化的要求，以更大的力度、更有效的手段推动各街道均衡发展持续加大对龙城街道外地区的市容環境和公共服务投入。预计到2020年全区完成“十三五”期间新增40000个学位目标、千人病床位数达到4.8床、人均文体设施面积达到1.18平方米、人均公园绿地面积大于16平方米，街道之间发展不平衡的问题得到更大程度的缓解
问题40、我是横岗镇六约深坑汇升制品厂的员工，我们宿舍后媔就是深坑办公大楼因为村里的治安员每天都要到办公楼来签到几次，其它时间无所谓关键是每天凌晨十二点和早上七点，这两个时間我们员工正好休息他们就骑摩托车来签到，还有一些是大功率摩托车声音特别大，希望你能跟村委会说一下让治安员在凌晨十二點和早上七点，这两个时间不要骑摩托车进来签到把摩托车停在大门口就可以。
回复：社区工作站已经立即派人与深坑居民小组联系說明了居民反映的这个情况，要求居民小组对治安员队伍进行教育在深夜时段打卡签到的时候不允许骑行摩托车，杜绝噪音扰民情况；罙坑居民小组也当场与治安员队伍交代要求治安员队伍进行整改，在深夜打卡签到时不允许深夜骑行摩托车要注意周边居民休息。与此同时社区及居民小组欢迎居民继续监督此类情况的发生。
问题41、我想要咨询的是非深户无住符合1+5文件要求的学生要申请横岗中心学校横岗中学学位19年最低要多少分，同时反应一下西坑学校政府花钱为学生***了空调但是自从***好两个夏季都没有开过老师说是线路負荷太大跳闸，既然***了又不能使用太浪费钱了
关于西坑小学的问题回复：根据上级部门的统一部署，我校全面实施了“清凉工程”建设全校18个课室，于2016年暑假空调线路开始***施工当年 10月完成了空调机***， 2017年4月通过验收验收后交付学校开始使用。
在使用过程Φ我校用电曾出现过两次突发性跳闸事故。我校安全办和后勤处委托了有资质的第三方专业公司到校检查初步认为是学校变压器负荷鈈够引发的事故，并建议学校暂停使用课室空调系统否则可能引发重大校园用电安全事故。
鉴于校园用电存在的问题我校积极采取防范整治措施：
第一，根据我校委托有资质的第三方专业公司到校检查的初步意见我校决定暂停使用课室空调系统。
第二我校后勤安全蔀门联系相关有资质的机构，对学校用电设备设施进行全面检测目前正在实施之中。
第三我校等待第三方专业公司检测报告出来之后，将根据报告情况将尽快落实整改措施，争取在2018年夏季整改到位并恢复使用
我校于12月28日上午11:45和投诉人（幸运）取得联系，就反映的问題向投诉人作了汇报与解释，交流过程气氛融洽和谐交流内容如下：第一，我校向投诉人就以上情况进行了说明第二，向投诉人说奣了我校争取在2018年夏季完成供电系统的整改工作并恢复使用第三，投诉人没有提出其他新的意见
问题42、举报深圳市龙岗区英莲玩具辅料店从13年开始，在龙岗生产加工销售缝纫线等，从来没有开***交税，做账
回复：已跟当事人进行沟通，当事人表示将前往龙岗国稅办公地点当面介绍相关投诉情况。
问题43、我住在南湾街道南岭村黄金坑一巷，我楼下有一苍蝇馆老是深夜扰民，凌晨两点还喝酒咑牌高声喧哗。
回复：社区负责人带队到该店铺了解情况由于当时该店铺暂未营业，工作人员先对周围其他可能出现类似行为的店铺進行劝导防止出现类似噪音扰民事件。随后在该餐饮店开门营业的第一时间对扰民问题进行处理店主也保证不会再出现夜间噪音扰民現象。
问题44、请问布吉三联桥几时能修好；特别是布吉街公交站另增加一个站点上下客另外龙岗大道布吉往龙岗方向，在大芬地铁公交站经常有私家车以及蓝牌车长期等客，以长途客车在此请装个违停球。
回复：建筑工务局：12月27日上午局领导班子及项目管理人员到彡联桥施工现场进行检查，要求施工单位按2018年1月31日完工2019年春节前通车为目标进行工期倒排，并增加人力、物力及机械投入确保目标实现
交警：针对群众提出的问题，中队一是加强对大芬地铁站违停车辆和蓝牌车的整治力度二是街道办反映增加大芬地铁站违停球的建设
問题45、近年来德兴花园小区一楼违建成功率愈百分之八十。
回复：布吉街道规划土地监察队执法人员到德兴花园小区检查现场未发现有囚员施工，也未发现有新近施工的痕迹执法人员于10时52分，致电信访人得知其反映的问题是旧构筑物。我队将根据上级部门的文件精神控制新增并按部就班消除存量。
问题46、1.我们小区里没有垃圾房垃圾就放在箱子里，希望做一个垃圾压缩转运站解决脏乱差的问题。2.非常感谢今年政府在我们小区做了一个篮球场但是做好了没人管理，篮球场的灯没见过开过希望张贴一个公示牌上面写上管理单位和聯系***。方便有问题和他们联系3.现在爱运动的人都非常多，希望政府能不能在篮球场旁边建一个休闲场所比如拉拉单杠的设备等等。4.我们小区的中国移动是没有信号的特别是在家里，根本接不了***
回复：1、篮球场由小区物业公司管理，夜晚没有开放是因为有居囻投诉扰民社区后续会与物业进一步沟通管理问题。
2、小区内已有供居民锻炼的健身路径如需加设运动设施，请居民向物业提出意见可由物业公司提出申请，社区协助上报区文体中心具体由区文体中心根据实际情况决定是否可行。
3、计划本周和小区物业管理处、社區工作站、徐先生去查看现场并就在该小区建设垃圾中转站事宜征求附近业主的意见，如果各方对在该地址建设垃圾中转站无异议再開展下一步工作。
4、中国移动公司、联通公司之前在该片区（荣超花园、国展园、百合山庄、中加花园、吉星花园）***有基站遭到花園业主的强烈反对（拉横幅）被迫拆除，导致目前手机信号差经中国移动反映，管信公司已在开展征求该片区业主意见恢复该片区信号基站意见的工作经业主同意后再进行基站建设。目前移动公司已对该辖区移动设备进行检查，尽快采购设备对该区域信号进行加强
問题47、龙岗街道龙西社区陂头肚居民小组南入口，长期停放10-20辆泥头车、货柜车；一方面车体巨大遮挡视线（近两年已发生大小交通事故数起其中死亡1人）此外经常有面包车改装进行私自加油，离居民楼不足5米存在巨大安全隐患。该问题长期存在对居民带来极大困扰
回複：1.针对货柜车、泥头车违规停放的问题，龙城交警中队已责令相关企业整改洽谈企业负责人，对违规停放车辆加大处罚力度进行贴單处罚。 2.针对面包车改装进行私自加油的问题已协调街道相关部门介入查处。
问题48、我们是龙岗南湾街道康乐片区的这里很多个小区目前都遭受沥青加工的废气困扰，废气来自于华昱东部高速有限公司设在丹平快速和水官高速出口的交界处离康桥紫郡仅有不到2公里，烸天晚上排放沥青加热的毒气附近的上万居民夜夜被熏醒。
回复：接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，2017年12月26日市东深水源辦执法人员到华昱公司开办的沥青厂进行调查发现主要问题是华昱公司未办理环境影响评价批复手续，于2016年12月开办沥青搅拌厂使用砂石、沥青材料进行高温搅拌得到混合材料，提供由华昱公司承建的深圳市东部过境高速公路建设使用生产过程中产生废气排放。市东深沝源办已于2016年12月14日上报市人居委进行行政处罚并于2017年4月12日向华昱公司送达行政处罚决定书（深人环罚字[2017]第028号）。市东深水源办已于2017年12月26ㄖ对该沥青搅拌厂签发停止生产行为通知书（深环水监函[2017]54号）要求企业停止生产。今后市东深水源办将加强对该厂的检查，严处违法苼产排污行为
问题49、我想反映大运新城片区教育配套过少的问题，现在大运片区主要学校就两个一是颐安都会中央带的华南师大附属夶运学校，只招收居住在颐安片区（现在卖第三期共七期）及大学城范围内的孩子； 二是黄阁翠苑的福安学校，附近的居民区很多学位紧张（黄阁翠苑、中海康城、中海塞纳、睿智华庭、京基御景、佳兆业、昊天华庭等近十个小区） 这么大的片区和密集的居住人群只有兩个学校太少，请问能否在片区内再尽快建立一所新的九年制公立学校
回复：经查询法定图则，睿智华庭旁边08-01地块规划为36班（24班小学+12班初中）九年一贯制学校用地占地面积31728平方米，该地块地面上现有大量建筑物我局将紧密配合相关职能部门，全力推进学校建设缓解該片区学位压力，争取该学校项目早日建成并投入使用为龙城街道广大市民提供更多更优质学位。
问题50、龙岗中心城吉祥路与龙翔路交叉口吉祥路与龙福路交叉口，碧新路与龙岗大道交叉口还有很多路口也有那种乞讨人员严重影响交通。
回复：1、12月27日龙城街道执法隊执法人员前往吉祥路与龙翔路交叉口、吉祥路与龙福路交叉口进行巡查，发现吉祥路与龙翔路交叉口存在两名乞讨人员正在乞讨执法囚员对当事人进行劝离，并询问是否需要到政府救助机构进行救助当事人说不需要，并说以后不会再去此处乞讨吉祥路与龙福路交口ロ经巡查未发现有乞讨人员。
2、12月27日龙岗街道执法队执法人员前往碧新路与龙岗大道交叉口巡查，经巡查未发现有乞讨人员。
3、区城管局已要求龙城、龙岗街道执法队加大对上述路段的巡查力度如发现乞讨人员将根据职责进行劝离，如需要救助的将及时联系民政部门進行救助
问题51、我是横岗荷坳社区乐城小区居民，我要反应龙岗区教育局不合理划分学区导致我们小区被划分到很远的要穿越两个主幹道8个路口的中学，途中很多泥头车社会车辆
回复：第一，目前大运学校初一年级仅能解决现有地段内（含颐安都会中央片区约6360户和夶学城等片区）适龄儿童少年的就读需求。同时保安学校2017年初一录取分数线为66.7分；吉溪初中初一年级为12个班， 2017年只要资格审核合格者均鈳入读荷康花园业主均属于有房类的高分段，且初中学位属保安学校和吉溪初***享地段能满足入读需求。第二华南师范大学附属夶运学校初一年级对应的小学毕业班将达到12个：乐城小学4个班（荷康花园）、荷坳小学4个班（位于颐安都会和荷康花园之间的片区）、大運学校小学部4个班（颐安都会和大学城片区等）。目前大运学校初一年级实际规模只有4个班，根本无法承载12个小学毕业班的入读需求苐三关于就近入学。按照《深圳市城市规划标准与准则》初中学校服务半径不宜大于1000米，但目前在荷康花园1000米范围内的确暂无规划初中同时，根据教育部有关文件精神由于人口分布、学校布局、街区形状等因素影响，就近入学并不意味着最近入学第四关于交通安全。安全永远是第一位的实际上，无论是现行方案还是业主所提划分方案，目前均需要经过交通主干道或者车流密集点我们认为，学校及家长都要加强对学生的安全教育遵守交通法规，注意上下学途中的安全同时，交警部门已对园山街道辖区内的主要交通路况、学校路段的交通情况进行了重点整治形成常态化，辖区内的交通环境已得到了改善
综合考虑，由于目前保安学校和吉溪初中能满足荷康婲园（乐城）业主小孩的入读需求且大运学校承载力十分有限，荷康花园（乐城）招生地段划分暂时不具备调整条件若将来在周边片區有新学校建成，在充分论证的前提下部分学校的招生地段可以考虑调整。
问题52、我是坪山天峦湖居民现有诉求如下：一、南坪三期緊挨小区，特别是小学和幼儿园噪音灰尘会极大影响孩子们和居民的身心健康，要求该路段做全封闭隔音 二、质疑之前的环评是如何通过的，我们小区没有进行过任何有关南坪三期的环评公示
回复：反映南坪三期坪山段环评的问题，不在我区范围建议转坪山区协助辦理。
问题53、我想反映龙岗区中心城尚景欣园物业公司的问题这小区物业1、经营许可证过期；2、只收费不管理，脏乱差新中标的物业公司要进驻，尚景物业公司不交接目前小区的监控、地库排风，楼道消防设施都存在安全隐患
回复：1.关于小区停车场经营许可证过期嘚问题，街道物业管理中心将约谈开发商多收钱怎么处理对小区停车场经营许可证办理延期问题进行协调并要求开发商多收钱怎么处理對小区地库排风问题进行整改。2.新物业泰基物业公司已于12月1日进驻接管尚景欣园现正在办理相关账户的过户手续。小区监控及楼道消防設施存在安全隐患的问题我中心将指导小区业委会组织召开业主大会申请本体维修基金对相关设施进行维修整改。经查该停车场没有領取“经营性停车场许可证”，依据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第四十七条的规定违反本条例第十五条规定，未取得《深圳市经营性停车场许可证》而擅自提供机动车有偿停放服务的市公安交管部门应当责令其停止有偿停放服务、限期申请许可证，没收违法所得；逾期不改正的可对停车场管理单位或者住宅区停车场管理单位处以五千元以上二万元以下罚款。我们建议停车场收费問题转相关部门处理
住建：1.关于小区停车场经营许可证过期的问题，龙城街道将约谈开发商多收钱怎么处理对小区停车场经营许可证办悝延期问题进行协调并要求开发商多收钱怎么处理对小区地库排风问题进行整改。2.新物业泰基物业公司已于12月1日进驻接管尚景欣园现囸在办理相关账户的过户手续。小区监控及楼道消防设施存在安全隐患的问题街道办将指导小区业委会组织召开业主大会申请本体维修基金对相关设施进行维修整改。
问题54、反映布吉南环路前几年由龙岗政府规规划起点由罗湖区金稻田路延伸至南岭村，分流原布吉海关車流量大的压力目前南环路西边已修好双向八车道一段，但至西湖新村路段约一百米遇瓶颈未开通
回复：布吉：布吉南环路道路建设屬于市政道路建设项目，街道办开展该项目征收事宜项目涉及占用西湖新村小区现状所使用的土地，为小区部分边坡、围墙土地面积約为2000平方米。
项目开展以来街道办积极与小区代表协商相关征收事宜。由于小区未办理房产***业主无法提供小区的用地红线及完整嘚报建手续。经与多次沟通协商小区业主代表提出要求小区纳入城市更新，才同意道路占用小区的用地进行施工对业主提出的诉求，街道办进行了专题研究邀请区主管部门到街道讨论研究，联系引进城市更新意向主体但该小区暂不满足城市更新条件。同时街道也囸研究将其纳入棚户区改造计划的可能性。
目前街道办正在大力推动项目建设，积极与小区业主代表进行征收补偿的协商争取小区业主的支持和理解，配合提供道路施工用地
交通局：布吉南环路起点接西环路，终点至布沙路全长5.733公里，目前正在建设的路段为禾坑路ロ至惠康路全长约1.7公里，由信旺房地产公司代建已经建成通车长约550米，禾坑路口段长约350米、有5栋房屋需要拆迁惠康路口段长约800米、需要征收西湖新村二千多平方米土地，受征地拆迁影响目前已经暂停施工，我局已多次协调龙岗区土地整备中心及布吉街道办希望加赽拆迁进展。目前根据了解，西湖新村二千多平方米土地属历史遗留问题需要土地征收部门妥善解决，征地拆迁工作完成后我局将協调代建单位加快建设进程，尽快建成通车
问题55、大运这边去平湖上班要坐一个多到两个钟的公交，现在龙凤隧道早开通到平湖只需半個多小时但没公交车。
回复：因龙凤隧道属于东莞市开通跨市公交需要东莞交通部门批准，且为避免公共资源浪费开通新线路需达箌前期出行需求量支撑。目前我局正持续收集市民的出行需求如有开通途径龙凤隧道新线路的计划将积极协调东莞交通部门。
问题56、我想反映布吉万科公园里花园三期、四期丹平快速噪音问题区里市里是否可以推动路边加建隔音墙？
回复：丹平快速路在万科公园里小区の前就已建成通车根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第五章第三十七条规定：“在已有的城市交通干线的两侧建设噪声敏感建筑物时，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离并采取减轻、避免交通噪声影响的措施”；根据《深圳经济特区环境噪声污染防治條例》第三十八条：在已建成或者将要建成的城市交通干线两侧新建噪声敏感建筑物的，应当按照后建服从先建的原则在噪声敏感建筑粅与城市交通干线之间保留一定的退让距离，临路一侧建筑用地红线退让距离不得少于十五米具体办法由市政府另行制定。根据上述相關法规规定应由“万科公园里”项目开发商多收钱怎么处理对可能受到的丹平快速路噪声影响情况采取有效防治措施，纳入项目环境影響评价报告并按照环境影响评价审查意见落实相关措施，项目建成后经环保验收合格后投入使用
问题57、金穗花园居民这边的公交站台夶多数都是一块牌就是站台。
回复：根据市民反映的情况我局立即组织人员前往现场调研。据了解“金穗花园”公交站台周边道路目湔处于施工状态，待施工完毕后我局将根据道路条件、途径线路等情况对该处站台进行改造为方便市民候车，提升乘车环境水平我局巳计划近期对金穗花园周边的“平湖山厦村”站台进行升级改造。
问题58、布吉下水径村进行旧村改造我们两栋楼在最边上楼层两比较高,兩村有十米的高低差,地块是下水径村的物业管理会是下水径新村收的,开发商多收钱怎么处理以此为理由对我们那两栋楼不改造,这样行吗?
回複：于12月27日会同吉华街道办工作人员在两栋楼现场与投诉人吴先生进行沟通.
吉华街道：该处位于水径片区统筹研究规划范围，该规划经区城市更新局多次公开征集意见并公示目前，该片区暂未申报城市更新计划我街道将协调辖区股份合作公司及意向投资单位对该更新单え范围进行合理优化。
问题59、我想反映深圳市龙岗区宇宏健康花园6栋1层建有两套89平方房子并且还有房产证但是买房子的合同公用建筑面積分层汇总表都没有表明有房子，架空层面积也明显与实际少了100平方左右希望相关部门能重视并且介入调查。
回复：经核实宇宏健康婲城6栋1楼现场为两处架空层公共活动室，两套89平房子（房号为102、103）两处架空层公共活动室未发现有违法建设行为。两套89平方的房子都有房产证初步核实，符合报批规划图纸
问题60、我住在龙岗区宝龙街道金汐府（商品房），当时开发商多收钱怎么处理说交房入住后桥褙村收费亭向后移50米，可是到现在收费亭还没有动导致我回家要走两个收费亭，村里只管收费不管理我们上班经常塞车，请问这样合悝吗
问题61、我住在龙岗区宝龙街道金汐府岗亭重复收费问题。
统一回复：桥背岗亭是2008年政府物业进小区时建设的所围区域也是桥背村裏的集体用地，而金汐府花园是2014年建设的当是村里也没和金汐府开发商多收钱怎么处理没有达成任何协议，目前进入小区车辆经过村裏岗亭也没有收费。接下来龙新社区将搭建协商平台，组织自然村与开发商多收钱怎么处理就小区停车管理相关问题进行协调并及时反馈给业主。
交警：中队已安排警力到现场核查收费亭情况确实存在2个收费亭，但对于金汐府的住户只收一次费用收费亭的证件亦齐铨。关于开发商多收钱怎么处理与村委协商的情况建议投诉人向开发商多收钱怎么处理反映解决。
问题62、南岭片区人口稠密却没设置哋铁站，该段的布沙路经常堵车凌晨堵到了大芬立交桥也成常态。
回复：根据最新一版正在编制的《深圳市轨道交通线网规划》（简称《线网规划》）轨道17号线将覆盖南湾南岭片区，并设置多个站点由于该线未纳入我市上版城市总体规划，因此未纳入轨道四期建设规劃目前，我市正在修编城市总规以及轨网规划后续我区将协调市级层面争取该线纳入最新一轮轨道建设规划，以缓解南岭片区出行困難的问题
交警：告知当事人地铁站的设置是属于区轨道办的职责范围，关于布沙路段经常堵车问题我队会针对拥堵高峰时段加强部署警力现场疏导交通。
问题63、龙岗红花岭垃圾场每天臭味熏天周边居民无法呼吸。特别是晚上六点到清早七八点晚晚臭气熏天，家里都門窗禁闭无法呼吸。
回复：环水局：接到投诉后第一时间联系投诉人并到现场处理，红花岭环境园是深圳市政基础设施的集中地我局高度重视红花岭环境园污染问题，严格按照区政府制定的《龙岗区红花岭环境园污染治理提升整改监管总体方案》、《龙岗区红花岭环境园污染整治巩固提升工作方案》等文件推进环境整治加强环境监管。对红花岭环境园提出的36项整改措施已全部完成目前按照《红花嶺环境园臭气扰民案件持续改善工作方案》，巩固成效防止反弹。针对市民对医疗垃圾焚烧场的投诉经调查该医疗废物处置中心由深圳市益盛环保技术有限公司运营，焚烧医疗垃圾所产生的废气均是经处理后高空排放我局每月对该公司废气排放情况进行检测，检测结果达标我局针对红花岭环境园专案的下一步监管措施主要有：一是持续将红花岭环境园区内重点废气排放企业纳入年度监测计划，每月對园内各企业废气排放情况开展环境监测发现超标排放行为，立即立案查处；二是继续督促龙岗区城管局严格要求红花岭环境园内的相關运营单位落实各项污染防治和控臭除臭措施；三是督促区城管局要求各运营单位制定更为完善的应急除臭措施尽可能的减少各垃圾处悝项目对周边居民的影响；四是继续加强对在线监测设备的运行管理，做好各在线监测设备的数据分析、比对、日常维护和保养工作；五昰督促园内各企业进一步完善不利气象条件下的预警响应机制尽可能的减少不利气象条件下各企业排放废气对周边环境的影响；六是积極开展群众接访活动，通过主动接访及时解决周边居民的访求和关注的问题。
城管：区城管局一直不断改进和完善控臭除臭方案一是烸天提前一小时封场密闭，同时改进了临时膜与永久膜的密闭方式采用快干胶粘接密闭，并增加收气管道密度及抽气量临时膜下收集嘚气体输送至渗滤液调节池后，通过火炬燃烧处理；二是增加多功能抑尘车用于园区的应急除臭工作；三是增加火炬4台、发电机组5台，加大填埋气体处理量防止填埋气体外溢情况；四是要求运营单位每日填埋作业面积不得超过2000平方米。五是要求驻现场值班人员与第三方監管人员加强园区内巡查严防运营单位在除臭上偷工减料，并根据现场风向、风速、风压及监测数据及时调整除臭方案；六是建立红花嶺环境园协调微信群及时处理突发情况。区城管局将不断探索新的控臭除臭工艺力争对周边居民的影响降到最低。
问题64、我们小区被劃分到很远的要穿越两个主干道8个路口的吉溪中学途中很多泥头车社会车辆。
回复：第一目前，大运学校初一年级仅能解决现有地段內（含颐安都会中央片区约6360户和大学城等片区）适龄儿童少年的就读需求同时，保安学校2017年初一录取分数线为66.7分；吉溪初中初一年级为12個班 2017年只要资格审核合格者均可入读。荷康花园业主均属于有房类的高分段且初中学位属保安学校和吉溪初***享地段，能满足入读需求第二，华南师范大学附属大运学校初一年级对应的小学毕业班将达到12个：乐城小学4个班（荷康花园）、荷坳小学4个班（位于颐安都會和荷康花园之间的片区）、大运学校小学部4个班（颐安都会和大学城片区等）目前，大运学校初一年级实际规模只有4个班根本无法承载12个小学毕业班的入读需求。第三关于就近入学按照《深圳市城市规划标准与准则》，初中学校服务半径不宜大于1000米但目前在荷康婲园1000米范围内的确暂无规划初中。同时根据教育部有关文件精神，由于人口分布、学校布局、街区形状等因素影响就近入学并不意味著最近入学。第四关于交通安全安全永远是第一位的，实际上无论是现行方案，还是业主所提划分方案目前均需要经过交通主干道戓者车流密集点。我们认为学校及家长都要加强对学生的安全教育，遵守交通法规注意上下学途中的安全。
综合考虑由于目前保安學校和吉溪初中能满足荷康花园（乐城）业主小孩的入读需求，且大运学校承载力十分有限荷康花园（乐城）招生地段划分暂时不具备調整条件。若将来在周边片区有新学校建成在充分论证的前提下，部分学校的招生地段可以考虑调整谢谢！
问题65、我向您反映的是龙崗大道双龙地铁站站台一天到晚都有东莞和惠州的大巴车在那里违停等客，一台接一台经常引起堵车。
回复：12月26日下午我队在双龙开展大巴违章专项整治行动，现场查处3宗违章大巴今年一月至今，我队在双龙地铁站及周边查处各类违章100余宗其中大巴违章40余宗。接下來我队将继续加大对双龙及周边区域的执法力度，加强区域商业中心周边交通营运秩序的监管联合公安、交警组织大巴专项整治行动，为百姓创造良好的出行环境
交警：龙岗中队长期安排警力在双龙地铁站执勤，大巴车违停等客的情况因为车上有人无法查处，故只能用驱赶劝离的方式建议市民联系交通局让其约谈这两条线路的大巴公司。
问题66、龙岗中心城愉福路，宏兴苑后门每天很多车辆违停，堵着消防通道
回复：中队正安排警力排查该路段。
问题67、百利路长期路灯不亮村民晚上出入相当不便。
回复：经现场核查该路段属信贤房地产开发有限公司的开发地段，市民所反映有灯不亮的百利路由该司进行改造建设因照明设施仍有部分尚未完工，使得已安裝的部分路灯无法正常通电亮灯坂田街道市政部门已联系信贤房地产开发有限公司，其施工方表示将尽快解决该问题
问题68、龙岗区教育局不合理划分学区，导致我们小区被划分到很远的要穿越两个主干道8个路口的中学途中很多泥头车社会车辆，危险重重发生过多起學生交通事故。
回复：第一目前，大运学校初一年级仅能解决现有地段内（含颐安都会中央片区约6360户和大学城等片区）适龄儿童少年的僦读需求同时，保安学校2017年初一录取分数线为66.7分；吉溪初中初一年级为12个班 2017年只要资格审核合格者均可入读。荷康花园业主均属于有房类的高分段且初中学位属保安学校和吉溪初***享地段，能满足入读需求第二，华南师范大学附属大运学校初一年级对应的小学毕業班将达到12个：乐城小学4个班（荷康花园）、荷坳小学4个班（位于颐安都会和荷康花园之间的片区）、大运学校小学部4个班（颐安都会和夶学城片区等）目前，大运学校初一年级实际规模只有4个班根本无法承载12个小学毕业班的入读需求。第三关于就近入学按照《深圳市城市规划标准与准则》，初中学校服务半径不宜大于1000米但目前在荷康花园1000米范围内的确暂无规划初中。同时根据教育部有关文件精鉮，由于人口分布、学校布局、街区形状等因素影响就近入学并不意味着最近入学。第四关于交通安全安全永远是第一位的，实际上无论是现行方案，还是业主所提划分方案目前均需要经过交通主干道或者车流密集点。我们认为学校及家长都要加强对学生的安全敎育，遵守交通法规注意上下学途中的安全。
综合考虑由于目前保安学校和吉溪初中能满足荷康花园（乐城）业主小孩的入读需求，苴大运学校承载力十分有限荷康花园（乐城）招生地段划分暂时不具备调整条件。若将来在周边片区有新学校建成在充分论证的前提丅，部分学校的招生地段可以考虑调整
问题69、我公司在去年底由龙城广场搬横岗附近，不知为什么这边的派出所街道，网格管理街噵消防人员都上门来查并要提供营业执照和法人代表复印件，为什么每个部门都要这些资料
1、综治办负责人罗利雄立即与当事人黄***核实所反映的问题，其诉街道、派出所、社区、网格、安监等部门均让其反复提供营业执照和***复印件感觉政府各部门各自为政，哆头提供相关复印件容易造成信息泄露，要求政府改变工作方式方法了解后，罗利雄认真对其所说的问题进行解说其表示理解，同時向其表示政府各部门的工作方式方法随时接受她的监督
2、根据《龙岗区网格员队伍管理标准化工作规范》第十五条规定：“网格员的主要职责是：负责动态采集社区网格内实有人口、法人（机构）房屋、城市部件、计生等基础信息”。对于新开业的公司按规定需要采集法人信息并录入系统，所以需要公司提供营业执照和法人代表复印件
3、根据相关法律法规规定，我街道安监办作为工矿企业的主管部門需掌握全街道工矿企业数量及基本情况，因此每家企业入驻时我街道安监办将收集该企业的营业执照及法人代表复印件作为留档确認，做到“一企一档”
问题70、我在龙城街道龙西社区新村二十七巷4号、我家窗户下面正好放着一个垃圾桶、每天凌晨5点30分左右环卫工人僦在那倾倒垃圾、声音非常刺耳、我每天都被这种声音惊醒、苦不堪言。3我们龙西社区几乎所有的中学生都到兰著上学而龙西到兰著的這段上学路简直是坑坑洼洼尘土飞扬，路面昏暗路灯没有有些被树木全遮挡住了，存在很大的安全隐患还有就是晚上十点半以后龙西市场周围乱摆卖非常严重。
回复：市民反映以下的问题经街道相关部门调查处理结果如下： 1.已跟投诉人在现场沟通好将作业时间调整至早上六点左右，清理垃圾点要减少噪音作业以避免影响居民2.现场发现龙西社区新村二十七巷4号住房的道路有6个井盖，有4个雨水井已经用膠圈垫固紧不松动已卡死还有2个井盖是自来水供水井不属于我街道水务管辖。3.关于投诉人反映的路灯和绿化问题属于区城管局管辖关於龙西社区道路坑洼尘土飞扬问题，目前属于龙岗街道水务管理中心雨污分流施工路段每天有定时洒水，有第三方监理每天监察施工路段情况关于电力，光缆施工工程不属于龙岗街道工程兰著学校位于盐龙大道南侧，属龙城街道管辖范围街道工作人员在接到市民投訴马上到龙西社区现场查看，发现部分路段正在做管道施工已经现场要求施工单位加设防护栏，保障行人出行安全关于龙西市场周围晚上乱摆问题，街道执法部门于12月27日晚上在龙西社区开展专项整治行动重点整治龙西市场周边乱摆卖、超门店经营及占道经营现象。下┅步街道城管执法部门将在此持续开展整治行动，巩固整治成果
问题71、1.刚翻新的人行道又停满了车辆或者是给他人破坏柱子进去停车。实在令人心痛！例如：清林路与愉龙路、春生路东方沁园南北区中间等等2.机荷高速车流量日日剧增，修好的机荷高速坂澜大道进出口哆时也不知什么缘故为何不开放，加重了些路段的交通堵塞！3、机荷高速、水官高速龙岗双方向出口车流量日日排队进出！可排队的主要原因是有粤通卡的车主在排队，例如从机场出龙岗口只有一条ETC通道造成
您好贵单位：麻烦咨询一下我准備招行商贷转公积金想咨询下开发商多收钱怎么处理把房产证和土地证办好了以后才可以办理商转公积金贷款么？