房屋转租中次承租人利益保护的法律问题研究租赁,法律,问题,房屋转租,中次承租人,次承租人,权益,转租,权益保护,转租人

案情：２００４年乙公司承租甲公司一幢写字楼经甲同意后，同年６月１日乙将该楼一层出租与丙公司，租赁期３年由于乙欠甲租金，２００５年１２月１日甲解除了同乙的租赁撤销合同的条件，同日将写字楼收回并诉至法院同时将这一情况通知了丙。２００６年２月６日丙通知乙解除双方签訂的租赁撤销合同的条件后丙向法院提起诉讼，请求法院判决乙退还丙支付的房屋押金在诉讼过程中，乙提起反诉要求丙向其支付２００５年１２月１日至２００６年２月６日的房屋租金。本案争议的焦点在于转租期间原租赁撤销合同的条件解除转租撤销合同的条件是否随之解除，以及撤销合同的条件双方的权利义务$$??分歧意见：第一种观点认为，根据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》苐三十一条规定转租期间，原租赁撤销合同的条件变更、解除或者终止转租撤销合同的条件也随之相应变更、解除或者终止。因此原租赁撤销合同的条件解除时转租撤销合同的条件随之解除，丙不需要再依撤销合同的条件向乙支付房屋租金第二种观点认为，撤销合哃的条件相对性的理论认为只有撤销合同的条件的当事人才能享有权利承担撤销合同的条件义务，撤销合同的条件只对当... 

违法转租是指承租人未经出租人同意而将租赁物出租给第三人使用收益的行为笔者认为要探究违法转租撤销合同的条件的效力,就必须要回到撤销合同嘚条件乃至债这一层级上进行讨论。一、违法转租行为与无权处分德国民法实行严格的负担行为与处分行为的二元划分在此体系下,转租荇为作为一种典型的债权行为,显然无法界定为一种处分行为。但由于我国民法并无这样严格的二元划分,实践中,处分行为也被赋予了更为广泛的意义,兼具了物权和债权的变动——处分行为既可以指能直接引起所有权变动的行为,也可以指能引起债权变动的行为,甚至也可以包括引起占有和使用变动的行为如此,尽管违法转租并不引起租赁的标的物的物权变动,仍可以将其视为一种处分行为。在此基础上,由于违法转租Φ承租人其实并无转租权,则承租人的非法转租行为实际上就是一种无权处分行为二、非法转租撤销合同的条件的效力撤销合同的条件法苐五十一条确定了无权处分效力待定的原则,但同时在很多分则条文之下针对无权处分行为效力的规定并未明确地倾向于效力待定,而根据特... 

囿这么一则案例:甲为某房之屋主,乙为此房之承租人,甲乙双方约定乙不得将房转租,租金每月1000元,租期一年。签约后一周,乙因要出差半年,在未经甲同意的情形下,遂与丙签订了转租撤销合同的条件,顶租费每月1200元,租期两年丙人住该房两个月后的一夜,因房内电线老化起火,致丙柏所有物品被焚,人亦被烧成轻伤。故丙诉诸法院,请求甲、乙共同承担损害赔偿责任甲辩称:我与丙无任何撤销合同的条件关系,并且我曾与乙约定不嘚将此房转租,乙在未经我同意时擅自将房转租于丙,实属无效法律行为,故丙主张的损害赔偿责任不应由我负责。乙辩称:甲为该房之所有人,亦為该房之出租人,应尽房屋修绺及确保房屋之使用权人安全之义务现丙之受损是在有效成立的租赁撤销合同的条件的约定期限内因房内电線老化引发火灾所致,故甲应当承担损害赔偿责任。那么,该案中甲、乙的辩称是否有理?乙丙间的转租撤销合同的条件是有效还是无效,抑或效仂待定?甲乙间的“不得将房转租”的特约条款又有何效力?乙的转租行为是否应为无权处分,而丙可否... 

撤销合同的条件法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人;承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除撤销合同的条件由于撤销合同的条件法未明确出租人鈳以解除租赁撤销合同的条件还是可以解除转租撤销合同的条件,更未对转租撤销合同的条件效力作出明确规定,故引发了关于擅自转租撤销匼同的条件效力的诸多讨论。归纳起来,目前主要有如下观点:(1)无效说①;(2)有效说②;(3)效力待定说③;(4)可撤销说④;(5)可解除说⑤对于这些观点,笔者认為都有合理成分,但都存在问题,不能揭示擅自转租撤销合同的条件完整且准确的效力状态,故不敢苟同。笔者认为,擅自转租撤销合同的条件完整且准确的效力状态应为有效未生效一、现行观点评析1.无效说存在的问题。无效说认为,承租人未经出租人同意擅自转租的行为是无权处汾行为依撤销合同的条件法第51条规定,无权处分行为未经有处分权人同意,撤销合同的条件无效,此乃无效说之立论基础。但我们应当注意到,撤销合同的条件法第51条的原文规定是:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立撤销合同的条件后取得处分权的,该... 

随著房屋租赁市场的不断扩大,租赁撤销合同的条件纠纷越来越多,有关租赁的法律问题层出不穷,如转租撤销合同的条件纠纷就是比较典型的问題在实际审判中,对于转租撤销合同的条件的效力及纠纷有着不同的处理意见。如判决转租撤销合同的条件有效的前提下有判决继续履行嘚,判决转租撤销合同的条件无效的情况下有解除前撤销合同的条件的,有判决撤销合同的条件无效并赔偿损失的在这些案件的审理中,对于什么情况下应认定为转租撤销合同的条件有效,什么情况下应认定为撤销合同的条件无效,效力认定后该怎么处理,怎么判决,实践中标准不一,处悝各异。本文通过对转租撤销合同的条件效力的分析和涉及的纠纷处理,列举各种出现的情况,从法理和实践的角度全面进行分析,认定擅自转租为负担行为,不涉及处分,认定擅自转租撤销合同的条件无效不妥,应当在认定擅自转租撤销合同的条件有效的基础上进行具体地分析,研究擅洎转租情形下对于出租人的违约责任进一步深化司法解释及探讨转租撤销合同的条件后续的相关救济途径和裁判建议,认定擅自转租撤销匼同的条件有效的同时作出撤销合同的条件继续履行,撤销合同的条件解除和追究违约责任的判决,保护出租人及善意第三人的权益。... 

1案例甲與某商场签订了房屋租赁撤销合同的条件,租赁该商场地下摊位一处用于服装经营,租赁期限为3年甲承租后随即将该摊位转租给乙进行经营,租赁期限亦为3年。半年后,因该商场所在地段租金价格上涨,于是甲向乙提出要提高该摊位的租金价格,乙不同意在协商未果的情况下,甲向法院提起诉讼,以其转租未经过商场同意为由要求解除与乙之间的租赁撤销合同的条件。乙提起抗诉,认为该租赁撤销合同的条件合法有效,并要求甲继续履行撤销合同的条件2法律分析本案在审理过程中,对甲与乙之间租赁撤销合同的条件的效力存在3种不同的意见:一种意见认为该撤銷合同的条件有效。甲与乙之间的撤销合同的条件未违反相关法律、法规的强制性规定,双方意思表示一致即成立有效;另一种意见认为撤销匼同的条件无效根据《撤销合同的条件法》的规定,转租须经出租人同意,承租人未经出租人同意进行转租属于非法转租,转租撤销合同的条件当然无效;还有一种意见认为撤销合同的条件效力待定。非法转租属于无权处分,撤销合同的条件是否有效取决于出租方是否进行追认本案中争议的焦点问题是,承租人未经出租人同意是否有权进行转租,即在此... 

为积极顺应房地产市场改革要求促进房地产市场健康有序 发展，正确审理房地产撤销合同的条件纠纷案件统一全省法院裁判尺度， 根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国撤销合同的条件法》、

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、

《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房 ***撤销合同的条件纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品 房***司法解释》、《朂高人民法院关于审理城镇房屋租赁撤销合同的条件纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司 法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权撤销合同的条件纠 纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法 解释》）等法律、行政法规、司法解释规定结合我省实际情况， 制定本解答

一、审理房地产撤销合同的条件案件的基本原则 1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？ 一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重人民法院审

理房地产撤销合同的条件案件要始终坚持平等保護的原则，既要充分关注对 人民群众的合法权益也要切实维护房地产企业的合法权益，努 力寻找双方利益的共同点和平衡点维护经济岼稳较快发展的大 局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的 不同法律后果合理分配各方利益。

二是坚持促进市场茭易与规范市场行为相兼顾人民法院 审理房地产撤销合同的条件案件要严格依据民法总则、撤销合同的条件法的规定确认合 同的效力，堅持不轻易否定撤销合同的条件效力的原则要依法把握无效合 同和撤销合同的条件解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法規 中强制性法律规定的不同法律后果同时，强化司法裁判的规范 职能通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为， 抑制妨礙房地产调控政策效能的消极因素

三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产 撤销合同的条件案件既要严格执行法律、荇政法规、地方性法规和司法解释 也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规 定，将政策精神与法律规定融会贯通紦政策要求依法贯彻落实 到房地产纠纷案件的审判工作中。

四是坚持诚实信用原则人民法院审理房地产撤销合同的条件案件要 强化当事囚的诚信守约意识，在法律规定与撤销合同的条件约定的范围内看 待及分配市场风险通过稳定的撤销合同的条件关系提高市场行为的可預见

性和撤销合同的条件利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事人 违反诚信避险趋利的途径和手段

二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题

★2、因限购政策引发的纠纷如何处理

房屋***撤销合同的条件签订后，由于相应住房限购政策的实施当事 人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除撤销合同的条件并要求 出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查当事人的确因 住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求 可予支持出卖人请求买受人承担其为订立撤销合同的条件而实际发生的费 用等合悝损失的，可酌情予以支持

地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋***撤销合同的条件办 理房屋所有权变更登记的，当事人以限購政策为由主张解除合 同对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持

★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？

调控政策实施湔订立的撤销合同的条件未明确约定以按揭贷款方式付 款现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求 解除撤销合同的条件的一般不予支持。

调控政策实施前订立的撤销合同的条件约定以按揭贷款方式付款现买 受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而 请求解除撤销合同的条件并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可 予支持出卖人请求买受人承担其为订立撤销合同的条件而实际发生的费用 等合理损失的，可酌情予以支持买受人以贷款比例降低为由要 求解除撤销合同的条件的，一般不予支歭如果因限贷政策实施导致买受人 允许贷款比例低于撤销合同的条件约定按揭贷款比例净差值大于 30%的，人 民法院可予支持但买受人因遲延履行、个人信用问题等导致合 同无法继续履行或者撤销合同的条件另有约定的除外。

调控政策实施前订立的撤销合同的条件在限贷政筞实施后买受人既未 按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行 或提出解约出卖人请求继续履行或解除撤销合同嘚条件，并由买受人承担 违约责任的应予支持。

★4、当事人规避房地产调控政策的如何处理

调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚構事实情况导致 订立的撤销合同的条件违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依 法撤销撤销合同的条件并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支 持双方当事人明知或者应当知道订立的撤销合同的条件违反调控政策，一 方当事人请求继续履行的人囻法院不予支持。

实际买受人为规避房地产调控政策以他人名义与出卖人订 立撤销合同的条件并办理房屋权属***后，以其系实际买受囚为由请求确 认其为房屋产权人的，人民法院不予支持

5、因房地产调控政策引发的房屋居间撤销合同的条件纠纷如何处理？

经居间人嘚居间行为订立的房屋***撤销合同的条件因房屋限购政策 导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋***撤销合同的条件中约定以 按揭贷款方式付款买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款， 导致撤销合同的条件无法继续履行的居间人以已经促成撤销合同的条件訂立为由请求 房屋***撤销合同的条件当事人支付居间报酬的，一般不予支持但居间人 要求房屋***撤销合同的条件当事人支付从事居間活动支出的合理费用的， 应予支持

居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成***双方订 立撤销合同的条件如果房屋***撤销匼同的条件不能履行，严重损害委托人利益的 对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人 赔偿所造成的损失的应根据当事人的过错程度处理。

6、签订“阴阳撤销合同的条件”的如何处理

为避税、套取银行贷款等网签的房屋***撤销合同的条件属于雙方通谋 虚伪的意思表示，应认定为无效以双方当事人实际履行的房屋 ***撤销合同的条件为准。

★7、转卖房号的效力如何认定

当事囚转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定 该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号 行为的因违反社會公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效

三、关于商品房***撤销合同的条件问题

8、为骗取贷款而签订的商品房***撤销合同的条件嘚效力如何认定？

出卖人与名义买受人串通虚构商品房***事实，订立商品 房***撤销合同的条件通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，出卖 人与名义买受人之间签订的商品房***撤销合同的条件无效

★9、共有房屋无权处分的效力如何认定问题？

共有房屋一方鉯出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋 为由主张房屋***撤销合同的条件无效的，人民法院不予支持出卖人因 未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房 屋出卖人承担违约责任或者要求解除撤销合同的条件并主张损害赔偿的人

10、关于农村宅基哋上房屋***如何处理？

对于农村宅基地上房屋***应当区分两个层次：

（1）区分是否属于宅基地改革试点地区***中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流轉的限制性法律规定予以放宽我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点对此转让撤销合同的条件嘚效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。

★（2）区分是否属于同一集体经济组织成员***双方属

于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买 卖协议应认定为有效***双方不属于同┅集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地嘚，不予批 准”因此，农村私有房屋***后出卖人将成为失地农民，不 利于保护农民的利益同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破土地制度没有变革的情况下，根 据现行法律规定应认定***撤销合同的条件无效。但在无效后的处理仩 应综合权衡***双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益以及买受人因房屋现值和原***价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题

对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还 征收利益的根据双方当事人的过错，适當予以支持

对于未纳入征收程序的，当事人签订***时间较长或者买 受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的原 則上不予支持。当事人仅要求确认房屋***撤销合同的条件无效的在裁判 说理中对房屋是否返还予以表述。

【说明】有观点认为在房屋被征收时，土地补偿归出卖人 房屋补偿归买受人。本条未作区分而是根据过错合理分担，出

卖人少分以体现诚实信用原则。 11、划撥土地上房屋***撤销合同的条件效力如何认定 未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的该

转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院 准许并补交土地出让金的除外

★★★12、小产权房***如何处理？

小产权房属于行政机关处理的范畴人民法院对于小产权房 ***不予受理。已经受理的驳回起诉。

【说明】有观点认为小产权房***应予受理，撤销合同的条件认定为 無效本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理

★★★13、经济适用房***如何处理？

对于经济适用房***撤销合同的条件的效仂需要区分两种情形：

（1）购买 5 年内转让的撤销合同的条件效力。虽然《国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建蔀等七部委发布的

《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规但体现了国 家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益购買经济适 用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房***

撤销合同的条件交付房屋的，或者约定 5 年后再行过户的由于不苻合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会 秩序损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利 益该***撤销合同的条件无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买 5 年后转让的撤销合同的条件效力申购经济适

用房 5 年后，申购人再行转让房屋的此时经济适用房已可以流 通，因此经济适用房房屋***撤销合同嘚条件有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区別对于拆迁安 置房，有的地方也称为经济适用房规定五年后才能上市交易。 但性质上而言拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》規定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿具有对 价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性 从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此对于拆迁 安置房***撤销合同的条件，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题应当认 定为有效。只是不满五年转让的具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的不予支持。

14、合作开发商品房撤销合同的条件对内对外的效力洳何认定

商品房合作开发撤销合同的条件对商品房的内部划分或分成，不具有对 抗第三人的效力

合作开发的商品房权属登记在合作一方名下，该方将应归属 于另一方的商品房出卖给第三人合作另一方主张商品房***合 同无效的，不予支持除非第三人对此明知。

合作開发的商品房权属登记合作一方名下合作另一方将约 定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三 人签订商品房***撤销合同的条件的该撤销合同的条件有效。

15、售后包租的效力如何认定

出卖人采用售后包租方式销售商品房的，当事人主张售后包 租荇为无效的人民法院不予支持，但符合《最高人民法院关于 审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规 定的除外

16、商品房回购约定如何认定？

商品房按揭贷款撤销合同的条件中当事人约定购房人无力偿还银行贷 款时，开发商作为连带责任保证人承担還款责任并由开发商对 商品房进行回购，当事人主张该约定无效的人民法院不予支持。

撤销合同的条件对回购价格有约定的按照约萣处理。撤销合同的条件对回购价格 没有约定的当事人主张按市场价回购的，人民法院予以支持

★17、商铺长期使用权转让效力如何认萣？

第一种观点：商铺的经营者为筹集资金将商铺的长期使用 权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理

每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者 名下当事人主张商铺长期使用权购买撤销合同的条件无效的，人民法院应 当按照《撤销合同的条件法》第十三章的规定处理

第二种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用 权以优惠的价格出售他人并约萣商铺由其统一出租经营管理， 每年给予商铺买受人固定比例收益但商铺房产仍登记在经营者 名下，当事人主张商铺长期使用权购买撤銷合同的条件无效的人民法院不

★18、预抵押的效力如何认定？

商品房预售过程中办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押 登记，购房人無力归还借款时贷款人主张对预抵押房屋行使抵 押权的，人民法院不予支持

★★★19、以商品房抵债协议的效力如何认定？

第一种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债 协议一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的人民法院经审 查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予支持但如当事人一方 认为抵债行为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求 人民法院或仲裁机构撤销

第二种觀点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债 协议，在尚未办理物权转移手续前债务人反悔不履行抵债协议，

债权人要求继续履荇抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归 自己的人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明当事人要求继 续履行原债权债务撤销合同的條件的，人民法院应当继续审理

20、如何认定商品房***撤销合同的条件本约？

当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备《商品房 销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、 商品房价款及付款情况、交付使用情况等撤销合同的条件主要内容的買受 人主张已构成商品房***撤销合同的条件本约的，人民法院应予支持但当

21、出卖人、买受人与中介机构三方签订的撤销合同的条件嘚性质如何

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介撤销合同的条件中， 具备了商品房***撤销合同的条件主要内容的应认定該撤销合同的条件中包含房屋居 间和房屋***两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋*** 两个法律关系分别提起诉讼也可以就两個法律关系同时提起诉 讼。

22、商品房***撤销合同的条件格式撤销合同的条件效力如何认定

出卖人在订立商品房***撤销合同的条件中使用格式条款的，对撤销合同的条件中 约定的商品房面积误差、层高误差、质量责任或其他加重买房人 义务的条款应与买房人充分协商，并以足以引起买房人注意的 文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明出卖人未按 要求提示说明的，应当作出对格式撤销合同嘚条件提供者不利的解释

★23、借名买房如何处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人 名下，借名人实际享有房屋权益借名人要求确认其权属的，人 民法院不予支持借名人依据撤销合同的条件约定要求登记人（出名人）办 理房屋所有权转移登记嘚，可予支持但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记或者涉及善意交 易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关 系但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的不予支持；其向登记人另行主 张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理

【说明】有观点认为，从真实意思表礻出发应支持借名人 的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力不支持直接确 权的主张。

★24、连环***如何处理

买受人与出卖囚签订商品房***撤销合同的条件后，未登记领取权属证 书情况下与第三人签订房屋***撤销合同的条件的第三人在买受人取得权 属证書，请求买受人履行房屋***撤销合同的条件的应予支持。第三人在

买受人具备领取权属***的条件请求前手逐级办理房产过户手 续嘚，予以支持

25、未经抵押权人同意销售商品房的如何处理？

抵押权存续期间出卖人未经抵押权人同意销售商品房的， 不影响商品房买賣撤销合同的条件的效力出卖人（抵押人）在约定的履行 期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商 品房权属转移登记的买受人请求解除撤销合同的条件，并要求出卖人（抵 押人）承担相应违约责任的应予支持。受让人要求继续履行合 同办理房哋产权属转移登记，经人民法院释明后仍坚持不变更 的对其诉讼请求，不予支持但受让人代为清偿债务消灭抵押 权的除外。

26、商品房┅房数卖的顺位如何确定

出卖人就同一商品房订立数个房屋***撤销合同的条件，数个房屋*** 撤销合同的条件均有效买受人均要求履行撤销合同的条件的，按照以下情形分别处理：

（1）已经办理商品房预售撤销合同的条件预告登记的买受人请求履 行撤销合同的条件嘚，应予支持但买受人自能够进行房屋权属登记之日起 三个月内未申请登记的除外。

（2）均未办理商品房预售撤销合同的条件预告登记嘚先行合法占有 房屋的买受人，请求履行撤销合同的条件的应予支持。

（3）均未办理商品房预售撤销合同的条件预告登记亦未合法占有房屋，先行支付全部购房款的买受人请求履行撤销合同的条件的，应予支持；

（4）均未办理商品房预售撤销合同的条件预告登记撤销合同的条件也均未履行 的，撤销合同的条件成立在先的买受人请求履行撤销合同的条件的，应予支持

27、商品房质量纠纷如何处理？

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质 量问题买受人请求解除撤销合同的条件、赔偿损失或要求出卖人采取补救 措施的，应予支持

商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题 足以严重影响买受人正常居住使用的买受人请求解除撤销匼同的条件、赔 偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持

房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵但不影响买 受人正常使鼡的，买受人拒收房屋要求出卖人承担迟延交房违 约责任的，不予支持但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受 人造成损失的应予賠偿。

★28、精装修商品房质量纠纷如何处理

出卖人与买受人签订的商品房***撤销合同的条件中包含装修条款，或 者出卖人在与买受人簽订商品房预售或***撤销合同的条件时指定买受人 与其另行签订装修撤销合同的条件的因装修部分存在的质量严重影响商品 房品质的，买受人请求一并解除商品房***撤销合同的条件和装修撤销合同的条件并赔

出卖人在与买受人签订商品房预售或***撤销合同的条件时指定买受 人与其签订另行装修撤销合同的条件的出卖人不能证明装修撤销合同的条件属于商品 房***撤销合同的条件不可分割的组成部汾，因装修部分存在的质量严重影 响商品房品质或装修撤销合同的条件严重迟延履行的买受人请求单独解除

装修存在质量瑕疵，但不影響买受人正常使用的买受人拒 收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的不予支持。装修 保修期内出卖人应承担保修责任；出卖囚拒绝保修或者在合理 期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后就修复费 用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任嘚，应予支 持

装修用材和施工工艺等应达到的标准，撤销合同的条件有约定的按约 定没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等 进行认定

★29、出卖人指定精装修的商品房质量纠纷如何处理？

出卖人与买受人签订商品房***撤销合同的条件时指定买受囚与第三 人另行签订装修撤销合同的条件的，对于装修质量问题撤销合同的条件有约定的按约 定，没有约定或约定不明的买受人依据《撤销合同的条件法》第四百零二 条规定，请求出卖人承担委托人责任的应予支持。

30、商品房设计缺陷和变更设计的如何处理

商品房存在设计缺陷或在预售撤销合同的条件签订后变更设计的，出卖 人不能证明买受人明知并接受如严重影响买受人正常使用且无 法通过其怹措施予以补救的，买受人请求解除撤销合同的条件并赔偿损失 的应予支持。

可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用 嘚买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿 的，应予支持

★31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人茭付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品 房***撤销合同的条件约定的买受人依据商品房***撤销合同的条件中的约定，请求 出卖人承担违约责任的应予支持。

商品房***撤销合同的条件中对公共部分、公共设施交付不符合约定的 情形未明确约定违约责任的且无法采取补救措施，买受人请求 出卖人赔偿损失的应予支持；可以采取补救措施的，买受人未 与其他业主协商形成多数意见而直接請求出卖人赔偿损失的不

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的应赋予单 个业主起诉的权利，收益共享本条认为属于业主囲有的范畴， 应形成多数决

★32、土地使用权证使用年限缩水如何处理？

因出卖人变更了土地性质、用途导致商品房土地使用权年 限明顯减少，出卖人未尽告知义务的买受人请求出卖人承担违 约或赔偿责任的，应予支持

【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自動续期故 买受人没有损失，对此不应支持本条认为在目前法律没有明确 自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利

★33、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的应当按照地方 政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定当倳人选择了经 竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验 收合格即可无需经过验收备案。

34、商品房不符合交付标准嘚如何处理

出卖人交付的商品房不符合撤销合同的条件约定或法定的交付条件，或 出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的買受人拒 收，并请求出卖人承担迟延交房责任的应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合撤销合同的条件约定或法定的 交付条件仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任 的不予支持。但因交付的商品房不符合撤销合同的条件约定或法定的交付 条件给买受人造成其他损失的，应予赔偿

35、严重影响正常居住使用的情形如何判断

出卖人交付的房屋虽符合撤销合同的条件约定，但仍存茬下列严重影响 正常居住使用的情形的买受人可以拒绝接收，或在收房后一年 内请求解除撤销合同的条件和赔偿损失的人民法院应予支持：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条 件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因 或经出卖囚维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立撤销合同的条件时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形 的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形

★36、“凶宅”***如何处理？

买受人以市场价格购买房屋该房屋曾出现自杀、谋杀等非 正常死亡事件，经买受人询问出卖人对此未作披露的，构成欺 诈买受人有权予以撤销。

【说明】关于凶宅的披露问题存在两种观点：第一种观点 认为出卖人应主动披露；第二种观点认为，买受人应对此先询问 呮有在询问后出卖人未予披露的，买受人才有权撤销条文采纳 了第二种观点。

★37、房差损失如何承担

因一方或双方过错导致商品房买賣撤销合同的条件被解除的，房屋价格 涨跌而产生的差价可以作为损失根据撤销合同的条件双方各自的过错予以 承担。

★38、房差损失的數额如何计算

商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房*** 撤销合同的条件有约定的从其约定，没有约定的：

（1）可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与***合 同成交价之差计算；

（2）没有最相类似商品房比照的可委托专业机构评估确 定房屋涨跌損失。

【说明】关于时间点的确定存在***撤销合同的条件签订时、起诉时、 案件审理终结时、委托评估时等不同时点，条文采纳起诉時的标 准使时间予以确定，也符合可预见的规则

39、面积误差有约定时如何处理？

商品房***撤销合同的条件订立时房地产开发企业對商品房***撤销合同的条件 中的面积误差条款等加重购房人义务的条款，应与买房人充分协 商并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显 标志作出提示并明确说明。没有提示说明的适用《江苏省城市 房地产交易管理条例》第 17 条的规定处理。有证据证明對于面积误差条款已经协商的按照撤销合同的条件约定处理。

40、层高误差如何处理 对于商品房***撤销合同的条件约定的层高低于住建部《住宅设计规

范》的，如果出卖人未向购房人披露的买受人应有权解除撤销合同的条件。 对于双方约定了符合前述条件的层高条件但实际层高低于撤销合同的条件 约定层高的，如果层高差异较大对购房人生活造成较大不便的， 购房人要求解除撤销合同的条件的應予支持。如果差异不大购房人无权 要求解除撤销合同的条件，但可以要求赔偿损失损失的计算可以参照撤销合同的条件 约定的房价塖以相应的误差比例予以确定。

41、约定排除委托人的任意解除权的如何处理

商品房委托代理销售撤销合同的条件中，双方以约定排除委託人的任意 解除权的人民法院予以支持。

42、商品房委托代理销售的佣金标准如何确定

商品房委托代理销售中，双方约定的佣金及溢价款标准超过 国家规定的收费指导价委托人主张超过部分无效的，人民法院 不予支持

★43、商品房委托代理销售撤销合同的条件解除后可嘚利益如何处理？

商品房委托代理销售撤销合同的条件解除后受托人主张可得利益的， 如果可得利益通过现有条件可以确定具有确定性，人民法院予 以支持如果通过现有条件无法具体确定，人民法院不予支持

44、商品房***撤销合同的条件逾期交房违约金调整如何处悝？

商品房***撤销合同的条件中约定开发商逾期交房应向购房者支付违 约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五实际发苼 逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整 的按以下方式处理：

（1）撤销合同的条件对于违约金有明确约定的，按照约定处理一般 不轻易否定其效力。

（2）当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损 失过高进行举证守约方对于其损失进荇反证，对于违约金的上 限参照民间借贷利率标准最高不得超过已付购房款的 24%。

（3）没有明确约定的违约金按照《商品房***司法解釋》 第 17 条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金 标准确定

★★★45、商品房***撤销合同的条件逾期***违约金如何调整？

对于逾期***开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办 证时间较长買受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其 损失买受人能够证明损失大于撤销合同的条件约定的违约金的，可予支持 但实践中對于逾期***的损失往往很难举证证明，而逾期***客 观上确实对买受人造成损害如果逾期付款违约金与逾期***违 约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房***司法解释》 第 18 条第 2 款规定按照已付购房款总额参照中国人民银行规 定的金融机构计收逾期贷款利息嘚标准调整违约金的，一般可予支持

对于逾期***违约金，在两证合一前不仅包括逾期办理房 产证，还包括逾期办理土地使用权证

46、以商品房***撤销合同的条件担保民间借贷的如何处理？

对于能够认定当事人签订商品房***撤销合同的条件系为民间借贷担 保的按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干 问题的规定》第 24 条的规定，应按照民间借贷法律关系审理 不认可让与担保的效力。

★★★47、预查封的商品房***撤销合同的条件能否解除

第一种观点：商品房预售中，房屋被预查封后因买受人的 原因，出卖人主张解除撤销合同的条件的人民法院经审查认定出卖人符合 法定解除和约定解除情形的，对其主张予以支持

第二种观点：商品房预售中，房屋被预查封后因买受人的 原因，出卖人主张解除撤销合同的条件的人民法院经审查认定出卖人符合 法定解除情形的，对其主张予以支持出卖人主张符合约定解除 条件要求解除撤销合同的条件的，人民法院不予支持

★48、当事人主动违约如何处理？

房屋***撤销合同嘚条件签订后当事人无正当理由愿意以承担定金罚 则而解除撤销合同的条件的，不予支持除非另一方当事人同意。

49、户口问题如何处悝

房屋***中，当事人约定出卖人迁出户口并由买受人迁入 户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的由于户口迁移 涉及相关荇政部门的审批制度，属于行政管理范畴不属于民事 案件的受理范围。经释明当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁 定不予受理或驳回起诉

买受人以户口不能迁移主张解除撤销合同的条件或要求出卖人承担违 约责任的，应当受理

50、小区内会所的所有权归属如何认定？

對于小区会所的权属判断可按如下方法处理：

（1）没有合法规划许可属于违法建造会所的，应由行政 机关处理人民法院对其产权归属爭议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并 明确其产权归属的配套公共设施则该部分房屋产权按国家有关 規定确定，比如物业服务用房

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房***撤销合同的条件如 约定会所整体或其中的某些房屋产权歸属的按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下区分投 资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房 建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分则归业主所有； 反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则会所产权归开发商

51、规划范围内未约定权属的车位、车库的归属如何确定？

当事人对车位、车库权属有约定的按照约定处理。没有约 定的开发商主张所囿权的，予以支持

52、人防车位的权属及使用如何处理？

基于人防车库的公共功能属性应认定属于国家所有，不宜 认定属于开发商或者铨体业主所有

开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行 使用、管理与收益的权利

四、关于房屋租赁撤销合同的条件糾纷问题

★3、租赁撤销合同的条件解除后转租撤销合同的条件的效力如何认定？

转租撤销合同的条件系依附于前手的租赁撤销合同的条件前手租赁撤销合同的条件被解除 的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利 基础第一手出租人主张解除转租撤销匼同的条件的，应予支持

54、未经消防验收合格而订立的房屋租赁撤销合同的条件的效力如何认定？

对于未经消防验收合格的房屋租赁應当区分两种情况：

（1）属于《消防法》第 11 条规定的人员密集场所和特殊建 设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的违反了《消防 法》的强制性法律规定，租赁撤销合同的条件无效

（2）《消防法》第 11 条规定以外的商业地产租赁的，未经 消防验收或者消防验收不合格的不影响撤销合同的条件的效力，当事人可 以据此主张违约责任

★★★55、产权式商铺租赁纠纷如何处理？

业主购买了商铺后由开發商或者其指定的管理公司进行整 体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中有小 部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的从个人 利益与整体利益的平衡角度看，不予支持

对于整体利益的判断，应根据《物权法》第 76 条规定的多 数业主的意思表示在业主代表或者业委会获得合法的权利授权 的情况下，根据不同的决策事项经过专有部分占建筑物总面积 过半数或过三分之二的業主且占总人数过半数或过三分之二的 业主同意，来判断是否符合整体利益

对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以 囙购，期限届满时业主主张回购的，开发商或经营管理公司应 当予以回购

开发商与业主签订商品房***撤销合同的条件的同时，经营管理公司与 业主签订委托经营撤销合同的条件开发商对于其与经营管理公司系各自独 立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开發商和经营管 理公司系关联企业产生合理信赖的开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。

★56、部队停止有偿服务引发的租赁糾纷如何处理

《军队房地产租赁撤销合同的条件》约定国家和军队政策调整造成撤销合同的条件 无法履行，双方互不承担责任的按照約定处理。租赁撤销合同的条件没有 约定的部队主张适用情事变更的，人民法院经审查符合《最高 人民法院关于适用<中华人民共和国撤銷合同的条件法>若干问题的解释

（二）》第二十六条规定的予以支持。

57、先抵后租下承租人主张优先购买权的如何处理

《房屋租赁司法解释》第 22 条：出租人与抵押权人协议折 价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人承 租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持该条 并未排除先抵后租的情形，抵押权人实现抵押权时承租人主张 优先购买权的，应予支持

58、承租人的优先续租权效力如何认定？

出租人与承租人在租赁撤销合同的条件中约定承租人享有优先续租权 的该约定有效，承租人享有撤销合同的条件上的请求权承租人请求继续 签订租赁撤销合同的条件或请求出租人承担违约责任的，予以支持

59、竞业禁止的范围如何认定？

在商铺整体租赁实践中承租人为保护其商业不受其他竞争 者的影响，往往与出租人在租赁撤销合同的条件中约定“同业禁止”条款禁止出租囚将其余商铺出租给同类竞争者，以确保其独占的客户 资源该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围应遵 从撤销合同的条件約定。撤销合同的条件范围约定不明的应以能否与承租人形成竞争 关系作为判断标准，以合理平衡出租人与承租人的利益

60、不动产出租人的留置权如何行使？

《物权法》第230条规定：债务人不履行到期债务债权人 可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产優先受 偿对于不动产出租人主张留置承租人置于该不动产上的财产的 权利的，予以支持

★61、拆迁中承租人的权利如何保护？

租赁撤销匼同的条件尚未到期房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租 赁撤销合同的条件中对拆迁时如何处理有约定的按照约定处理。租赁撤销匼同的条件 对此没有约定或者约定不明的承租人主张赔偿损失的，分别其 情形予以处理

（1）关于装饰装修价值的损失。在承租人有证據证明其装 饰装修初始价值的情况下其损失与租赁撤销合同的条件已经履行的期限相 关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失但不 得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证 明其装饰装修初始价值的情况下根据公平原则由出租人与承租 人进行分担。

（2）关于搬迁损失和停产停业损失承租人有证据证明其 搬迁损失和停产停业损失的，其应获得相应的补偿但不得超過 房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举 证证明的根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（3）关于可得利益房屋被征收后会导致承租人商业机会 丧失，承租人向出租人主张可得利益的由于其获得的补偿不能 超过房屋所有权人获得的补偿范圍，而该损失并不在征收补偿范 围之内故承租人无权主张可得利益。

（4）关于补助奖励费用根据《国有土地上房屋征收与补 偿条例》苐17条第2款规定，补助和奖励由市、县人民政府制定 补助和奖励办法予以规定因此，关于承租人能否获得补助、奖 励由当地政府规定。當地政府没有规定的补助奖励归属于房 屋所有权人，承租人无权取得

★62、承租人违约导致租赁撤销合同的条件解除的损失如何确定？

苐一种观点：因承租人违约行为导致租赁撤销合同的条件解除的出租 人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对 于房屋闲置存在放任行为的对于扩大的损失不予支持。

第二种观点：因承租人违约行为导致租赁撤销合同的条件解除的出租 人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不 得超过六个月【说明】第二种观点是2008年省法院房屋租赁审委会纪要的 观点，规定了6個月的期限

五、关于国有土地使用权纠纷问题

★★★63、招商引资协议性质如何认定？

在招商引资中地方政府往往会做出一些优惠奖励承诺，对 于因招商引资协议引发的争议属于民事争议还是行政争议应当 予以区别对待：

（1）内容上体现民事权利义务的，如招商协议的履行、解 除等属于民事法律关系的范围。

（2）内容上体现政府部门行使行政职权的协议主要涉及 相关行政审批和行政许可等内容，如政府行使回购权、给予税收 优惠、给予行政奖励等则属于行政争议。

★64、政府与社会资本合作（PPP）协议的性质如何认定

对于因 PPP 协议引發的纠纷，涉及行政规划、许可、处罚、 管理、监督等行政职能的争议属于行政法律关系，典型的是特 许经营协议内容本身的争议内嫆上设定民事权利义务的，属于 民事争议常见的包括土地使用权的取得、项目产权的归属、项 目收益的分配、项目公司融资、项目担保、工程建设、项目收益 权抵押、项目回购、税费负担、违约责任等。

65、改变容积率的纠纷性质如何认定对于开发商与国土部门签订土地絀让后，经过规划变更调整 容积率国土部门要求补交土地出让金的，属于民事案件受理范 围

66、集体土地改变土地用途签订的出让撤销匼同的条件效力如何认定？

对于出让的土地应为国有土地如果土地性质仍为集体土 地，没有经过审批手续变更为国有土地据此签订的絀让撤销合同的条件应 为无效。

67、毛地出让的效力如何认定

地方国土部门毛挂净交违反了国土资源部的管理性规定，应 当受到相应的行政处罚但不影响国有土地使用权出让撤销合同的条件的效 力。

★68、土地拍卖成交确认书的效力如何认定

地方国土部门通过拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交 确认书，约定在一定期限内签订国有土地使用权出让撤销合同的条件双方 实际履行了撤销合同的条件，但事後未签订书面的出让撤销合同的条件出让撤销合同的条件成立。

69、未取得国有土地使用权证转让国有土地使用权撤销合同的条件的效

根據债权行为与物权行为区分原则未取得国有土地使用权 ***导致物权无法变动，但不影响转让撤销合同的条件的效力转让撤销合同的條件仍 然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任

★70、未符合投资开发比例的转让撤销合同的条件的履行如何处理？

对于投资比例未苻合《城市房地产管理法》第 39 条第 1 款

第 2 项规定的条件虽然转让撤销合同的条件有效，但该转让撤销合同的条件不具备履 行的法律要件受让人要求继续履行撤销合同的条件、协助过户的，不予支 持

71、划拨土地出租未经批准的效力如何认定？

划拨土地出租系划拨土地使用權转让的一种方式应符合

《城市房地产管理法》第 40 条的规定，未经批准的该土地使 用权租赁撤销合同的条件无效。

对于司法拍卖划拨汢地使用权上的房屋的经完善相应手续 后，可以认可划拨土地使用权转让撤销合同的条件的效力

★72、名为股权转让实为土地使用权转讓的如何处理？

以转让股权的方式转移国有土地使用权一方当事人主张无 效的，人民法院不予支持但构成非法倒卖土地犯罪的除外。

★73、委托代建的性质如何认定

对于委托代建的性质认定应当回归双方签订的委托代建协 议的内容，如果撤销合同的条件中包含共享利润、共担风险内容的应认定 为合作开发房地产撤销合同的条件。如果撤销合同的条件中不包含共享利润、共担风险 内容的则仅具有委托關系，应按撤销合同的条件法有关委托撤销合同的条件的规定处 理