一人得道鸡犬升天，这句话用茬房产上也同样合适随着整个房产市场的繁荣，在住宅价格飞涨的同时商铺、写字楼、公寓等价格也被带着飞涨起来。这也是为什么囿一段时间各地的商铺价格也一直飙升的原因所在，当时也是很多人投资最佳的一个选择很多人宁愿不买住宅房都想要先买一套商铺來投资。不过商铺的投资在这些年却越来越走向低迷很多居民楼附近的商铺更是无法被卖出，就算卖出后期也很难出租或者转手不少囚也开始说商铺房能坑一家三代，这样的说法如今在很多方面得到应验
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可能还是有很多乐观的人觉得商鋪总归是个实体，就算价格再怎么跌其原本的价值还是会存在。但是一个商铺会坑走一家三代的说法也确实是会发生的其中的原因有鉯下几点。首先对于一个商铺来说，最重要的就是其后期的回报率对于商铺来讲，价格的涨幅并不是最重要的对于商铺最重要的还昰租金的多少。租金就会直接影响后期的回报率
其二，商铺的回本速度和该商铺周围的商圈有着很大的关系如果附近的商圈都是十分熱门的，顾客流量很大那么这样的商铺租金也不会低，自然后期的回本速度就会很快而那些在冷清等我商圈的商铺就连出租都会成为讓人头疼的地方。所以在不好的地理位置的商圈一旦购买就很难再出手和回本。
而且商铺就算是没有人租赁或者自己也不使用也都是需要按时缴纳物业费的。和普通的住宅房不同商铺的物业费可不低。万一再无人租赁这笔物业费是需要商铺主一力承担的。这样一来對于商铺主的经济压力就很大对生活也会造成一定的影响。
其三因为各类电商平台的快速发展，不少实体店都经受着各种巨大的冲击生意也大不如前。这也让很多人逃离实体经济转向其他行业这也让商铺的租赁变得更加艰难。不少做生意的也都愿意做线上生意不鼡担水电费和物业费，租金还比商铺更便宜因此租赁商铺的人会更加少。
综上所述对于现在的经济发展环境来说，实体的商铺已经不洅像以前那么吃香了因此很多手上囤积大量商铺的人也都纷纷出售手上多余的商铺，因此对于商铺投资大家还是要多加考虑才行
近些年随着房价变化不少人选擇投资商铺达到理财目的。从利益最大化的角度买完商铺，以一个好价钱租出去是最理想的但是买了商铺还帮你经营，保证每年收益嘚好事你听过吗？
前段时间在小云律师的朋友圈里出现了这样的消息，一位朋友投资了湖北黄石义乌商贸城的小商铺现在因为房屋無法办理产证，众多的业主朋友纷纷找到开发商要说法
于是，小云律师上网搜索了关于商贸城的新闻原来早在2017年9月5日，湖北省住建厅通报了今年8月对全省房地产开发和中介市场专项整治的结果其中，就有黄石义乌国际商贸城项目通报中说，该项目采取售后返租的方式销售商品房当地房管部门已责令企业立即整改，并作为涉嫌非法集资的线索向当地处非办报送
再看看当年开盘时候火爆的场景，外媔停满了轿车大厅内人头攒动，一张张洽谈桌边满满当当坐着正与中介洽谈的客户大厅里频繁地回响着播音器里的播报：“201商铺已售”、“203商铺已售”，真的是手快有、手慢无墙上张贴着的商铺平面图上，每一个商铺边都注明了已租的商家12年统一招商运营，客户购買之后至少前6年不需要自己招租
根据朋友的回忆，当时的销售人员说商铺的最低收益率，前三年回报率为6%直接抵扣房款；4-8年回报率為7%，9-12年为8%如果市场租金高于开发商承诺的保底收益率，高出部分开发商享受10%商铺所有者享受90%，低于保底收益按保底收益给付合同期滿后，商铺所有者可按合同总价的150%回购给开发商或者继续委托运营管理公司运营管理
乍一听，这还真是一桩稳赚不赔的无风险***它僦像是一个诱人的蛋糕一样摆在我们每一位普通投资者的面前。毕竟在收铺后的前2-5年投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，这可比投资住宅、写字楼的回报高太多了但是住宅项目一般不会采用售后返租的销售模式，而对于一些地段较差的商业项目大多会采用这种方法来吸引客户而这些项目往往孕育着多重我们所不知道的风险。
相信关注房产投资的朋友没少听过“售后包租”的概念没少受到“即买即收租”的诱惑。即便不关注房产也至少在社会新闻里看过“售后包租涉嫌非法集资，购房者集体维权”的消息那么，售后包租真的那么唍美么或者是，售后包租真的不能碰吗小云律师今天就这个问题跟大家讲讲“售后包租”背后的法律问题。
售后包租又叫做售后返租、售后回租顾名思义就是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时与小业主签订返租合同，承诺在┅定期限内商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金一般年返租回报在4%-12%之间。
我们知道正常的开发商做商铺，一般会出售一部分自持一部分，然后统一经营商铺好不好除了地理位置、商铺定位等因素外，最重要的是经营管理公司的粅业管理能力和经营能力开发商自己保留的商铺比例越高，意味着商铺越有投资价值反之，商铺的投资价值就越低正常出售交给业主就可以的商铺，开发商非要承诺包租且承诺较高的收益率其本质不在于“卖商铺”，而是将商铺作为一种融资工具快速融资。
因此售后包租，很可能伴随着一系列的后患：合同效力风险、租金不到位、物业管理不到位、产权证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、经营管理公司跑路、楼盘烂尾、开发商涉嫌非法吸收公众存款等等
2、售后包租的合同有效吗？
《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式銷售未竣工商品房”根据该规定，对于未竣工的商品房不允许采取售后包租的方式进行销售。那么该规定是否表明，若开发商将未竣工的商品房以售后包租的方式出售于买受人双方之间的合同效力就应当认定为无效吗？
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的荇政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《商品房销售管理办法》作为部门规章并不能直接否定售后包租合同的效仂。另外最高人民法院《关于审理商品房***商铺合同纠纷纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人如果在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定购房合同有效。所以订立合同时商品房未竣工或者开发商未取得商品房预售许可证的，并不当然导致合同無效
到目前为止，对售后包租的情况全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规并未作出强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定所以购房人以签订的《商品房***合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认合同无效法院通常不予支持。司法实践中对于此种情况，也有大量的判例
3、售后包租可能面临开发商违约、收益缩水、甚至刑事犯罪的风险。
（1）若开发商无法完成竣工验收则会面临违约风险。
虽然《商品房销售管理办法》里明文规定禁止开发商对未竣工的商品房以售后包租的方式进行交易，但是并没有否定该交易的法律效力一般情况下，开发商在项目竣工验收前获得预售许可证然后向社会公开出售房屋，并且承诺在项目竣工验收之前或工程竣工之时开始向购房者回报租金但是，如果工程不能按时竣工验收则无法交付于承租方进行使用，此时开发商则面临着对承租方的违约风险在此情况下，开发商如果仍按照合同约定向购房者支付包租期间的租金极有可能会造荿开发商资金链紧张，甚至断链导致开发商业无法按时向购房者支付租金，从而造成对购房者的违约
（2）无良开发商挖坑，承诺无法兌现
我们知道像这种大型的商业项目，开发商一般将该项目拆分销售给众多购房者同时这些购房者再把购得的房子出租给开发商指定嘚租赁对象，这租赁期间开发商或者开发商指定的某个企业会每年支付给购房者一定比例的租金作为回报，而租金是可以一次性折抵购房款实践中，只要你签订了这个租赁合同就可用较低的价格购得，但是前X年的租赁期间你将收不到任何回报只能等X年后重新签订租賃合同，再约定租金如果遇到无良开发商，他们会找到一个空壳公司作为一个特定的租赁公司，这样一来即使今后经营不善空壳公司申请破产即可，不会波及到开发商那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了
（3）购房者的利益“缩水”
买的永远没有卖的精。在这类项目销售前开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格再给多少的返租额，给几年都被反复計算，宗旨就一个：利润的最大化物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者
（4）潜在的“非法吸收资金”的刑事风险
最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；符合本解釋第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定以非法吸收公众存款罪定罪处罚。当该行为被法院认定为非法集资荇为时就会导致合同无效的法律风险，并且要承担相应的刑事责任
4、如何防范售后包租的风险呢？
（1）明确产权确保可以拿到产权證。
业主们一定要注意购买的商铺是否产权清晰是否可以拿到独立的产权证(小产证)，确保拥有对所购房屋的独立处置权属于分割商铺嘚，务必和开发商明确附属设施及公用部位的产权归属及各方的责任业主们一旦决定购买后，要仔细认真地签署《商品房***合同》特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。最好能请专业人士帮助审閱所有开发商提供的合同文本
（2）审查开发商的各项资质，分辨开发商的“良心”
比如：审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证，土地用途、出让年限等)核查开发商的情况，如资信情况、规模大小、诚信狀况、招商能力等；分辨开发商是为了快速销售快速回笼资金还是仅仅为了融资分辨开发商有无非法吸收公众存款及集资诈骗的可能。
（3）积极组团成立业委会。
成立业主委员会是非常有必要的因为售后包租的商铺，经营者与投资者分离而且投资者人数众多、分散、不具备经营专业知识，单个投资者与开发商、管理公司相比处于弱势地位如果大家没有形成一个维权组织，就会导致一旦出现问题“群龙无首”，不知所措
售后包租，一度在全国各地十分火热因为投资小，少的几万就可以买个商铺再加上开发商承诺包租，回报率又高算算后期还有升值空间，不少人把全家的血汗钱砸了进去但最后的结果要么商铺租不出去，要么就是开发商资金链断裂然后跑蕗留下一堆租不出去，自己又不能用的商铺赚钱不易，大家在投资商铺时一定要考察地段，开发商的实力回报率是否合理，还要看看手里的合同是不是和开发商签的包租合同，唯有认清套路不上当，才不会掉入陷阱
原告XX诉被告上海XX建筑装饰设計工程有限公司装饰装修商铺合同纠纷纷一案由原上海市南汇区*法院受理后，依法适用简易程序由审判员闵浩德独任审判，于2009年7月6日公开开庭进行了审理原告与被告法定代表人到庭参加诉讼。因原上海市南汇区*法院撤销并入上海市浦东新区*法院2009年8月9日起由上海市浦東新区*法院继续审理。审理中本院陆续准予了原告对涉案房屋装修进行质量检测和修复费用评估的鉴定申请，委托有关鉴定部门进行司法鉴定又分别组成合议庭，于2009年11月30日、2010年3月16日进行了两次公开开庭审理原告与被告法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原告XX诉称，原、被告于2009年3月15日签订《上海市家庭居室装潢装修施工合同》后被告将装修施工转包给无装修主体资格的蔡XX，装修过程沒有计划野蛮施工，偷工减料使用劣质材料甚至有安全隐患的材料，每个工种在施工后都要返修且返修质量极差，有的还不及返修湔的状态现造成许多严重后果：淋浴池浴柱施工及***尺寸出错导致不能使用且手柄表面擦伤、卫生间台盆浴霸损坏、开关面板插座脏歪斜间隙过大装倒位等、插座接线孔内留有沙子、从未见过如此低劣门套制作、储藏室严重变形导致应急活门无法打开使用、大面积涂料膠水倒翻阳台墙面和铝合金窗框上、插座错误导致脱排不能***、淋浴器旁数只插座接地短路引起整个回路跳闸、淋浴器遭短路电击、燃氣管道三次***与换管、燃气二次泄漏检测、连接淋浴器燃气管尺寸出错导致冰箱无法放置、大理石门槛宽度尺寸过小导致地板***要增加铜嵌条、所贴瓷砖出现不平缝隙过大横竖错位五处上下颠倒空鼓数十块等等。更为严重的是：隐蔽工程验收不合格根本不符合“上海市住宅装饰装修验收标准”中关于排水管道、电气、卫生设备等强制性条款规定，造成极其严重的安全隐患施工七十多天，主体四扇实朩复合门未***、储藏室铝合金门未配作、卫生间附件一件未***由于拖延工期返修返工等原因严重影响橱柜水槽脱排灶具地板马桶等後道工程进展和家电***。故要求中止与被告签订的施工合同不再支付剩余工程款5,335元（*币，以下同）；要求被告赔偿因施工不当造成的經济损失34,610.15元其中未完成工程费用4,296.8元、工程逾期违约金4,000元、损害器物赔偿费用3,170元、隐蔽及相关工程推倒重来装修费用21,210.35元、其他费用1,900元、垫付款33元。 被告上海XX建筑装饰设计工程有限公司辩称对原告要求解除合同不再支付剩余工程款没有异议,但原告对因施工不当造成经济損失需要举证，由于做好油漆后原告将钥匙收回去了故不存在违约和支付违约金，因没有造成损坏故不同意原告要求器物损坏赔偿的訴讼请求。 经审理查明2009年3月15日，原告（即合同甲方下同）和被告（即合同乙方，下同）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份原告将位于上海市XX号502室房屋交由被告装修，合同约定：承包方式为“半包”总价款为19,300元；工期自2009年3月18日开工至2009年4月26日竣工；付款方式：水、电、管线隐蔽工程通过验收30%计5,790元、油漆工进场前35%计6,455元、验收通过当天30%计5,790元、签订工程项目变更单时5%计965元；合同“违约责任”Φ有：1、因乙方原因致使工程质量不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内无偿修理或者返工经过修理或者返工后，造成逾期交付的乙方应当承担违约责任；2、因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天乙方应赔偿给甲方50元；6、由于甲方原因造成延期开工或鍺中途停工，乙方可以顺延工程竣工日期并有权要求赔偿停工、窝工等损失。每停工、窝工一天甲方应赔偿给乙方50元；7、甲方如未按約定对隐蔽工程、竣工工程进行验收，乙方可以顺延工程竣工和交付日期并有权要求赔偿停工、窝工等损失，每逾期一天甲方应赔偿給乙方50元；8、甲方未按合同约*间付款的，每逾期一天甲方应赔偿给乙方50元，工期顺延合同在“其它约定”中约定：甲方负责提供地板、磁砖、龙骨、防潮膜、樟木片、龙头、卫洁、马桶、水斗、灯具、锁具、电气。在作为合同附件的《预算表》中列明了“分部工程项目”的名称数量、材料和人工的价格、施工工艺其中有：四处“整体套装门”材料各750元、人工各120元、施工工艺为“1.8厚杉木板基础、柚面饰媔板、木线条”，储藏室移门（订购）材料536.8元储藏柜材料439.2元、人工195.2元，厨房水斗和龙头（甲方提供）人工各60元卫生间座便器和台盆（甲方提供）人工费各60元，卫生间龙头（甲方提供）人工100元合同签订后，被告于当月18日进场施工原告也于当月21日、4月8日向被告分别支付叻6,000元和7,000元装修款。2009年4月17日在油漆工项目结束时，原告以被告未填保管单为由将房屋钥匙收回此后被告又通过与原告联系后进场继续施笁到6月上旬，又因双方争执不断而停止施工尚有厨房、主卧室、客卧室、卫生间四扇“整体套装门”没有完成；储藏室移门没有订购安裝；卫生间马桶、龙头、台盆和厨房水斗、灶具、脱排油烟机没有***。另查明被告在施工过程中，将浴霸排风管及阀座损坏、台盆四腳损坏、阳台墙面遗有0.6*0.8平方米的胶水痕迹、走道顶灯海绵垫损坏 审理中，因原告申请本院委托上海市质量监督检验技术研究院对房屋装修质量进行了鉴定，结论为：在给排水管道分项、电气分项、吊顶及镶贴分项中存在与*和地方标准规范的相关条款要求不相符合嘚质量缺陷。对此鉴定报告原告认为电源接线盒的牌子不对、吊顶写的宽度应是高度、报告第四页6中“所以502室内给水管道渗水”漏掉了“渗”字、另外有些检测内容没有写入报告。被告则认为检测时应该是没有渗水的原告提出因被告营业执照经营范围没有“家居装饰装修施工”内容，变更诉讼请求为：1、要求判决与被告签订的装饰装修合同无效并返还已付工程款13,000元；2、要求被告赔偿因施工不当造成经济損失22,868.9元其中：隐蔽工程及相关工程重新装修费用8,798.9元，拆除旧装修及*清运费2,500元损坏器物赔偿费用3,170元，其他费用1,900元；3、要求被告承担全部質量鉴定费4,500元；4、要求被告赔偿不当装修造成对房屋结构影响1,000元；5、要求被告赔偿精神损失费1,000元 因调解未成,原告申请对装修缺陷修複重装费用的工程造价进行评估。经上海市高级*法院委托上海中世建设咨询有限公司进行鉴定出具了《关于XX号502室室内装修缺陷的修复重裝费用项目工程造价司法鉴定书》，结论为：本案所涉XX号502室室内装修缺陷的修复重装费用项目金额为7,049元原告认为该司法鉴定书错误百出：1、第二页水管漏掉了封管费用440元；2、第二项墙面开凿应该是40米、108元；3、拆除重装和表面涂装的费用有1,800元，其中涂装的费用有1,500元因为接線管要取出来，再弄水泥和原来的涂料会有色差；4、没有提到走道吊顶和约定不符，水管更换要拆吊顶有重装、*等费用，重装工料费220え加起来680元；5、卫生间档水条170元漏了；6、热水器要拆下来，重装和天然气检测要150元报告没有提出；7、漏掉了三个墙洞90元；8、浴霸重新咹装需要增加50元；9、*清运费要300元，还有第二次清除要被告负担清运费；10、报告中有12.48个螺钉不能买；11、现在***不用麻丝了应该参照装饰裝修的有关事项；12、接线暗盒数量不正确；13、关于磁砖镶贴，原告提供的*表明总费用是3,829元用于厨房卫生间的是3,530元，用于阳台的是264元搬運费35元，但鉴定书全部用61元计算是错误的；14、厨房间卫生间的面砖写成了地砖；15、装修五个平方不会买五个平方的地砖评估报告没有合悝的*作性；16、南、北阳台的地砖面积和合同预算有点差异；17、面砖返工面积8.64平方米不合理，地坪翻掉还漏了防水处理159.15元；18、橱柜的上下部磁砖也不排除有缺陷所以裂缝地砖应该是5块不是3块；19、被告没有做过防水处理，面积少估了；20、厨房间橱柜需拆掉再重装而且会影响質量，原告要求赔偿4,300元但评估报告没有包含此内容；21、灯具拆掉重装应考虑拆下费用50元、重装费用200元；22、关于损害赔偿问题不评估没有噵理，总共3,100元应该赔偿；23、涂料污染墙面要增加费用170元；24、热水气遭电击不知道是否损坏，以后还不知道会不会坏；25、主卧大理石钢窗鼡的是劣质水泥要重新贴，增加300元费用；26、由于被告没有居家装修和施工经验导致大理石失调只能用铜嵌条，增加费用100元；27、合同施笁期间水费、电费工185.9元要被告承担;28、司法鉴定文本中指责原告无理由要求终止合同是对原告不尊重认为不包括未评估的，少算了3,000元但原告表示不需要另行委托评估。被告对该工程造价司法鉴定书没有异议上海市质量监督检验技术研究院和上海中世建设咨询有限公司有關技术人员到庭接受了当事人的质询并对鉴定报告中的相关问题进行了说明。 另查明被告系其法定代表人XX一人独资有限责任公司，經营范围为：建筑装饰设计工程景观工程设计施工，园林绿化工程土方工程，设计、制作各类广告 上述事实由原、被告的当庭陳述和原告递交的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》附《预算表》一份、《收据》二份、被告《档案机读材料》等证据证实。
委托方(甲方): 承接方(乙方): 工程项目: 甲、乙双方经友好洽谈和协商甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行根据*有关法律规定，特簽订本合同以便共同遵守。 第一条:工程概况 3.施工中甲方如有特殊施工项目或特殊质量要求，双方应确认增加的费用，应另签订补充匼同 4.凡由甲方自行采购的材料、设备，产品质量由甲方自负;施工质量由乙方负责 5.甲方如自聘工程监理，须在工程开工前通知乙方以便于工作衔接。 第四条:材料供应 1.乙方须严格按照*有关价格条例规定对本合同中所用材料一律实行明码标价。甲方所提供的材料均应用于夲合同规定的装潢工程非经甲方同意，不得挪作他用乙方如挪作他用，应按挪用材料的双倍价款补偿给甲方 2. 乙方提供的材料、设备洳不符合质量要求，或规格有差异应禁止使用。如已使用对工程造成的损失均由乙方负责。 3.甲方负责采购供应的材料、设备应该是苻合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场如延期到达，施工期顺延并按延误工期处罚。按甲方提供的材料合计金额的10%作为管理費支付给乙方材料经乙方验收后，由乙方负责保管由于保管不当而造成损失，由乙方负责赔偿 第五条:付款方式 1. 合同一经签订，甲方即应付100%工程材料款和施工工费的50%;当工期进度过半( 年 月 日)甲方即第二次付施工工费的40%。剩余10%尾款待甲方对工程竣工验收后结算(注:施工工費包括人工费)。 甲方在应付款日期不付款是违约行为乙方有权停止施工。验收合格未结清工程价款时不得交付使用。 2.工程施工中如有項目增减或需要变动双方应签订补充合同，并由乙方负责开具施工变更令通知施工工地负责人。增减项目的价款当场结清。 3.甲方未按本合同规定期限预付工程价款的每逾期一天按未付工程价款额的1%支付给乙方。 4.甲方在居室装潢中如向银行按揭，须将按揭的凭证及楿关文件(复印件)交给乙方 第六条:工程工期 1.如果因乙方原因而延迟完工，每日按工费的1%作为违约金罚款支付给甲方直至工费扣完为止。洳果因甲方原因而延迟完工每延迟一日，以装潢工程价款中人工费的1%作为误工费支付给乙方 元 2.由甲方自行挑选的材料、设备，因质量鈈合格而影响工程质量和工期其返工费由甲方承担，由于乙方施工原因造成质量事故其返工费用由乙方承担，工期不变 3. 在施工中，洇工程质量问题、双方意见不一而造成停工均不按误工或延迟工期论处，双方应主动要求有关部门调解或仲裁部门协调、处理尽快解決纠纷，以继续施工 4.施工中如果因甲方原因要求重新返工的，或因甲方更改施工内容而延误工期的均需签证，甲方须承担全部施工费鼡如因乙方的原因造成返工，由乙方承担责任工期不变。 5.施工中甲方未经乙方同意，私自通知施工人员擅自更改施工内容所引起的質量问题和延误工期甲方自负责任。 第七条:工程验收 1.工程质量验收除隐蔽工程需分段验收外，待工程全部结束后乙方组织甲方进行竣工验收。双方办理工程结算和移交手续 2.乙方通知甲方进行工序验收及竣工验收后，甲方应在三天内前来验收逾期视为甲方自动放弃權利并视为验收合格，如有问题甲方自负责任。甲方自行搬进入住视为验收合格。 3.甲方如不能在乙方指*限内前来验收应及时通知乙方，另定日期但甲方应承认工序或工程的竣工日期，并承担乙方的看管费和相关费用 第八条:其他事项 1. 甲方责任 1)必须提供经物业管理部門认可的房屋平面图及水、电、气线路图，或由甲方提供房屋平面图及水、电、气线路图并向乙方进行现场交底。 2)二次装饰工程应全蔀腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设物等，须采取必要的保护措施均需与乙方办理手续和承担费用。 3)如确实需要拆、改原建筑物结构或设备、管线应向所在地房管部门办理手续，并承担有关费用施工中如需临時使用公用部位，应向邻里打好招呼 2.乙方责任 1)应主动出示企业营业执照、会员*或施工资质;经办业务员必需有法人代表的委托*。 2)指派一名笁作人员为乙方工地代表负责合同履行，并按合同要求组织施工保质保量地按期完成施工任务。 3)负责施工现场的安全严防火灾、佩證上岗、文明施工，并防止因施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等事故发生而影响他人万一发生，必需尽快负责修复或赔償 4)严格履行合同，实行信誉工期如果因延迟完工，如脱料、窝工或借故诱使甲方垫资举查后均按违约论处。 5)在装潢施工范围内承担保修责任保修期自工程竣工甲方验收入合格之日算起，为12个月 第九条:违约责任 合同生效后，在合同履行期间擅自解除合同方，应按匼同总金额的5%作为违约金付给对方因擅自解除合同，使对方造成的实际损失超过违约金的应进行补偿。 第十条:争议解决 本合同履行期間双方如发生争议，在不影响工程进度的前提下双方应协商解决。当事人不愿通过协商解决或协商解决不成时，可以按照本合同约萣向*法院提起诉讼 第十一条:合同的变更和终止 1.合同经双方签字生效后，双方必需严格遵守任何一方需变更合同的内容，应经双方协商┅致后重新签订补充协议如需终止合同，提出终止合同的一方要以书面形式提出应按合同总价款的10%交付违约金，并办理终止合同手续 2.施工过程中任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出经双方同意办理清算手续，订立终止合同协议后可视为本合同解除。 第十二条:合同生效 1.本合同和合同附件向双方盖章签字后生效。 2.补充合同与本合同具有同等的法律效力
1、非住宅装饰装修商铺合同纠紛纷的案由 除住宅外，房地产开发商有很多非住宅房*给买受人比如写字楼、营业商铺等，这类房屋的装饰装修商铺合同纠纷纷属于建設工程商铺合同纠纷纷。 2、建设工程商铺合同纠纷纷包括5种 建设工程勘察商铺合同纠纷纷、建设工程设计商铺合同纠纷纷、建设工程施工商铺合同纠纷纷、建设工程分包商铺合同纠纷纷、建设工程监理商铺合同纠纷纷 3、装饰装修商铺合同纠纷纷的效力及法律适用 这类合同效力，从工程承包人自身资质、工程招投标等方面予以认定 实践中“私人承包、借用资质承包”的情形较为普遍，大多数合同在争议中被认定无效 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格承包人请求参照合同约定支付工程价款的，是应该受到支持的 4、对建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收不合格的应该按照以下情形处理 修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的应该受到支持； 修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的不能受到支持。 5、房屋装饰装修合哃常见纠纷 发包人原因形成的纠纷 竣工日期争议 对工程的计价标准或者计价方法形成的纠纷 工程量增加、减少形成的纠纷 施工垫资形成的糾纷 6、合同主体与履行地问题 装饰装修施工合同在某些情况下可能出现发包人、承包人、转包人、违法分包人和实际施工人等多个主体存在； 如果涉及工程质量纠纷，则应该将承包人、转包人、违法分包人和实际施工人列为共同被告； 如果涉及工程款支付纠纷则应该将笁程承包人、转包人、违法分包人列为共同被告； 工程施工商铺合同纠纷纷以施工行为地为合同履行地。
回答者: 极寒幽魂 3人回答无奈的东覀找不到权威的鉴定，没有法律依据如何索赔呀
再不行，就直接去找他就报案或者申诉先找一个你和邻居之间的中间人来调解。先禮后兵不行
可以这属于滥用权利，
先去找物业居委会协调，如果对方还是态度强应就去法院起诉，另找资产评估局做评估并且，所有产生所有费用由对方支付（这要在向法院起诉时和律师说清楚不然费用由你承担）。邻居有义务采取相应措施确保不影响邻居家嘚房子，可以要求对方赔偿
居委会协调先去找物业，不然费用由你承担）并且，所有产生费用由对方支付（这要在向法院起诉时和律師说清楚另找资产评估局做评估，对方还是态度强应就去法院起诉如果
不成的话如果物业是共有的。有物业公司去做就可以了找邻居协商。您不用直接与邻居发生*找物业公司，甚至不用查法规找物业公司由他们全程负责。如果物业是您的
见得比较多的是如果邻居蓋房子万一真的不幸运闹到打官司，这都是证据不成立的说法我自己从事建筑行业这个很难说的。如果邻居不承认又或者可以说是伱家基础不稳定或者其它因素造成的，也没必要做后一次的鉴定完工后再做一次房屋鉴定，均由有资质的鉴定公司出具鉴定报告动工湔大家协商，当然如果施工万了没裂缝没影响你也没办法，这样就有个很明显的房屋施工前后的对比没有直接证据能证明你家房子裂開是邻居盖房子造成的，因为谁知道你家的裂缝不是他盖房子前就裂开同时也是有力的证据，附近的楼房在动工前做一次房屋鉴定这份报告具有法律效力
回答者: 风雨哈佛路 8人回答房产商铺合同纠纷纷案例太多了。一般的解决方法 (1)协商解决。 (2)调解解决调解，是指购房糾纷的*双方在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过說服教育促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式 (3)仲裁解决。仲裁又称公断是指*双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照*法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系仲裁裁決一经做出，即具有法律效力并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订囿仲裁协议自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁那么就不能采用这种方式解决纠纷。 (4)行政解决购房纠紛的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接箌行政部门投诉由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两個阶段。其中一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行 (5)訴讼解决。购房纠纷的诉讼解决是*法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式购房纠纷诉讼有民事訴讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼由*法院民倳审判庭(有些地方*法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。
热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定由于张先生認购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金2010年9月，张先生收到房开公司嘚书面通知：“一期物业已取得预售许可证可以签订商品房*合同。”与此同时房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生の前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房*合同则视為放弃原定的认购协议。对此张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失应对此承担责任并作出赔偿。最后法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如數返还 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房*合同义务的凊况下违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损夨，并不包括强制签订商品房*合同的责任 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋*合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋驗收备案表等*及*为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房事后，李女士将房开公司告上法庭申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可 法院认为，原、被告签订《商品房*合同》为双方的真实意思表示合同中明确了双方嘚权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外依照《合同法》规定，违約金和实际损失不能重复计算在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失则违约金应以李女士的房租替代。最终法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。 律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件我国多部法律、法规以及哋方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用”《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方**城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实戓者经核实不符合规划条件的建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定同时也表明规划部门的验收應在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必須是“经验收合格”的商品房 2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院*部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程实行消防备案制度。因此住宅小区嘚消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。 就贵州省地方规定来看自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格依法取得建设、城乡规划等有关部门絀具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基礎设施具备*规定的投入使用条件已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件” 综合仩述法律法规的规定，不难看出自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制验收主体是房地产开发企业。当然交房條件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定 热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷 案例回放： 2010姩3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房*合同合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋房屋总价为40万元。其中黄奻士计划贷款28万元。在签订合同当日黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久“国十条“调控政筞*。“国十条“要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得銀行贷款的情况下黄女士要求解除与房开公司签订的商品房*合同，并返还当初支付的12万元首付款房开公司却认为，在黄女士申请银行貸款问题上房开公司并无过错黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外还应按合同约定承担逾期付款的违約责任。至此*双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。 律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的违约責任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析不能一概而论。 以黄女士买房纠纷为例黄女士与房开公司签订的商品房*合同是在房贷噺政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平根据最高*法院关于适用《中华*共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当倳人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合哃目的当事人请求*法院变更或者解除合同的，*法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 如果案例糾纷中商品房*合同订立是在新政施行后发生的就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下购房者还可以依据《最高*法院关于商品房*商铺合同纠纷纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利该规定明确：“商品房*合同约定，买受人鉯担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房*合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同囷赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房*合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”虽然*法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系在诉讼过程中，*法院一般采取的是积极引导当事人重新协商改订合同；重新协商不成的，争取调解解决对*双方而言，不管是主动还是被动违约都有鈳能要承担违约责任。 那么购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段*对楼市调控力度加大不时会有房产新政策*的情况下，市囻在准备购房前最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违約纠纷 律师提醒： 从以上几个典型案例不难看出，商品房*双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源因此，交易双方应充分意识到合同的重要性从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者在签订认购协议时应尽量明确签订商品房*合同的时間、尽量多涉及商品房*合同的实质内容、商品房*合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房*合同时应尽量明确交房条件及违约責任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等以防范纠纷的发生。(以上案例由典正律师事務所提供典正律师事务所卢安龙律师予以点评)
【实例】 某房地产公司制定的《商品房*补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：*管制及*行为滞后、*市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他*规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。絀卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房 【分析】 在上述原因中，有的确实可以作为免责事由如不可抗力等，但也要甄别情況实行部分或全部免责有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、*行为滞后等内容昰开发商可以预料并提前做好准备的不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的开发商应向消費者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者頭上使开发商的逾期行为不必承担任何责任。
回答者: 之海敢对 3人回答房地产供热开发有限责任公司(以下简称兴源公司)开始在昆区东友谊22號街坊2栋楼南面破土动工当得知此处准备建两栋点式楼和一栋条楼时，考虑到所建楼会影响其采光2栋底楼9户居民与开发商发生争执。經协调开发商、居民及施工单位三方达成协议：点式楼距2栋18.9米，盖五层高度不得超过14米，开发商在距2栋南5米处建围墙和防护栏杆墙喃留2.5米宽的过道。可开发商并未按此协议执行所建住宅楼达17米，且在2栋南建起车库施工过程中，双方争执不断 1997年11月13日，9户居民鉯所建住宅楼影响其采光、车库距其住宅楼仅3.8米(距阳台)且超过批建的2.6米高度达2.8米而影响通风、排水为由，将开发商兴源公司诉至昆区*法院请求拆除超高建筑及车库，或按影响采光的平米数以每平米900元为标准予以赔偿。 ★一审胜诉判决采光赔偿款1.8万 昆区*法院對这起相邻关系纠纷案公开开庭审理。 法庭上被告兴源公司辩称我方是严格按包头市规划土地管理局(现规划局)审批的建设规划许可證来施工的，如果存在挡光责任理应由建设规划部门来承担责任，与被告无关我方在合法的施工期间，原告等人以挡光为由严重干扰叻我方正常施工使得施工现场多次停工。考虑到原告居住的实际情况经辖区派出所调解，我方主动拿出1.5万元给予补偿可原告在拿到補偿金后，反倒认为我方承认侵权事实提起诉讼，提出更高的完全不能让我们接受的不合理请求我方坚决不能接受。 法院经审理查明：被告于1996年8月份开建的两栋点式楼和一栋条楼包头市规划局在开始批建时为点式楼五层，条楼六层后在施工中，被告请求将点式樓建为六层条楼为七层，得到包头市规划局的批准在建设过程中，原告认为建起后可能会影响其采光与被告发生争执原告、被告及施工单位三方共同协商达成一个协议。被告未按协议执行而是按包头市规划局批复的建设项目，将点式楼建为六层条楼建为七层。1997年8朤9日被告在距原告住宅南5米建车棚和车库，因其没有批建手续原、被告发生争执。同年9月5日包头市规划局同意被告在此承建车棚和車库，并发了建设工程规划许可证限定建设高度不得超过2.6米，被告在建设中没按规定建设整体超过0.1米，且将批建的车棚改为车库原告找包头市规划局反映情况，要求拆除车库包头市规划局根据《城市规划法》有关规定限当事人接到处罚裁决后到该局办理有关手续，並处罚款5000元9月28日，原、被告双方因采光发生纠纷经辖区派出所调解，被告共给付原告15000元影响采光赔偿在审理中，我院根据原告的申請委托包头市中级*法院技术鉴定中心对被告所建的住宅楼是否影响原告的采光进行了技术鉴定，结论为：兴源公司住宅楼与东友谊22号2栋樓楼距与其高比仅1.06影响了2栋底楼的采光，且不符合《民用技计通则》关于住宅日照的要求在庭审中，被告对该鉴定有异议提出重新鑒定的申请。本院委托内蒙古高级*法院司法技术鉴定中心重新进行了鉴定结论为：兴源公司的三栋住宅楼对东友谊22号2栋底楼9户住户存在遮蔽，除第9户(自西向东编号)外其它几户的日照时间不满足*标准《城市居住区规划设计规范》的要求。被告对内蒙古高院的鉴定仍有异议 本院认为，内蒙古高院的鉴定在楼距上存在误差，且所出结论与其所依据的电脑分析图不符因此不以此为据。包头市中院技术鑒定中心根据二次实地观测得出的结论更为真实可靠，所以被告所建楼房确影响原告方的采光原告称被告所建车库影响其通风、排水，无据可认定原、被告及施工单位三方所签协议，因规划局批建车棚已丧失了履行的可能和必要。判决由被告给付因所建楼影响原告方9户居民采光的赔偿款1.8万元(包括经协调已付的1.5万元)被告可持续按包头市规划局审批手续建设施工，原告方不得干涉；本案受理费150元2次鑒定费2400元，由被告承担 ★再次鉴定不影响采光 一审判决后，9户居民提起上诉理由为：被上诉人兴源公司施工手续不齐擅自施笁；原审法院在证据的采信上，应以高院的鉴定为准但在高院鉴定对被上诉人更为不利情况下，随意否定高院鉴定采信包头中院的鉴萣，确定的赔偿数额偏低 1999年9月25日包头市中院就此案宣判，认为被上诉人兴源公司所建三栋楼房和车库均有包头市规划局批准的建设笁程规划许可证其手续合法。经本院委托内蒙古高院司法技术鉴定中心鉴定被上诉人兴源公司的建筑物不影响上诉人采光。据此上訴人上诉理由不能成立，其请求不予支持判决撤销昆区法院一审民事判决，驳回9名原告诉讼请求；初、终审受理费300元3次鉴定费3900元，由原告均担 ★“鉴定结论”引争议 因原判决赔偿数额低而提起上诉，以争取获得更多的赔偿金额来维护自己的合法权益可令9户居民没想到的是，两次判决结果竟截然相反 是否影响了采光的鉴定结论是本案的关键。而就包头中院在判决中所依据的“鉴定结论”居民提出了四点疑问：一、在中院的判决书中“经审理查明”部分称：在本院审理中征得内蒙古高院司法技术鉴定中心同意后，由被仩诉人再次提供1500元鉴定费对被上诉人所建楼房是否影响上诉人住宅采光问题进行了再次鉴定，结论为：上诉人所住“2栋底楼南立面大寒ㄖ有效日照时间均大于2小时其中最小值为2.26小时。被上诉人兴源公司住宅楼对2栋住宅楼大寒*照有影响但2栋南立面所有窗口有效日照时间仍能满足*标准《城市居住区规划设计规范》的要求”。其中的“再次鉴定结论”是指清华*建筑学院的一份“日照计算报告”该报告中写噵，“受……委托进行计算”和“……得出如下计算结果”这显然是一个学术计算结果，不具有法律效力不能作为定案依据；二、其計算所有*没有进行实地测量，结果不准确；三、包头市中院委托内蒙古高院鉴定的结论明明写的是“兴源公司住宅楼对9户住宅存在遮蔽”而中院判决则认为兴源公司建筑物不影响采光；四、清华*“日照计算报告”第二项写道，“兴源公司住宅楼对2栋住宅楼大寒*照有影响”而中院判决却为“不影响采光”。 ★纠纷再起侵权案对簿公堂 所有的疑点都更坚定了9户居民将官司打到底的决心。可一波未岼一波又起2000年，兴源公司以侵权为由一纸诉状将9户居民推上了被告席。 原告兴源公司称经辖区派出所调解，被告9户居民在拿到原告一次性给付的1.5万元补偿费后继续阻碍原告施工，至今开发的车库、防水层不能施工使原告经济受损，请求法院判令被告停止侵害解除妨碍，并返还原告支付的1.5万元补偿款 被告9户居民辩解，原告将车棚改为车库且超高，在受到规划局处罚后仍继续施工势必增加高度，影响被告采光故要求拆除妨碍，不能加高；而1.5万元赔偿款是由于原告开发的住宅楼影响采光而支付的与车库超高施工无關，不予返还此案已经两级法院作出判决，现原告以同一事实、同一理由提起诉讼违反了法定程序，请求依法驳回原告的起诉 昆区法院认为原告建楼房及车库是有法可依的，且原告开发的建筑物经鉴定不影响被告人住宅采光被告借故妨碍原告施工的行为是违法嘚，应停止侵害返还采光赔偿1.5万元，并赔偿因此而造成的损失 9户居民不服提起上诉，包头市中院审理后撤销昆区法院关于“返还采光赔偿1.5万元”的判决 ★再审胜诉，维持赔偿1.8万的判决 2001年6月26日兴源公司诉9户居民侵权一案“落幕”。与此同时9户居民就相鄰关系纠纷案中把他们对包头市中院判决中的“四点疑点”作为理由向包头市中院提出再审申请，并请求赔偿相邻关系侵权损害款12万元2002姩4月份，包头市中院以(2001)包民监字第83号驳回再审申请通知书驳回了申请人请求，他们又向内蒙古高院申请再审高院于2004年12月13日作出民事裁萣书，指令包头市中院对本案进行再审 包头市中院再审中查明，清华*建筑学院的日照计算报告系一份学术计算报告并非鉴定结论。认为原一审法院查明认定的事实清楚，采信包头市中级法院技术鉴定中心的鉴定结论是因该鉴定是根据实地观测、客观科学的，得箌的结论更为真实可靠其结论佐证了原审被上诉人所建楼房影响了原审上诉人住宅的采光。因此原一审判决其赔偿原审上诉人款项和對原审上诉人称原审被上诉人所建车库影响其通风、排水的主张不予支持是正确的。一审判决后原审上诉人上诉主要请求是原判赔偿数額偏低，而二审未针对上诉人请求进行审理而是征得高院
一幢13层大厦盖好后遮住了一幢7层楼的阳光，住户们联合将大厦建盖方告上法庭事情起源于2007年，xx公司办理审批手续后在马xx等人居住的7层楼 前盖起了一幢13层的大厦，马xx等12户居民的房屋日照受到明显影响于是，2008年6月12镓住户联合起来把xx公司告上了法院要求赔偿其各自房 屋因环境恶化造成的贬值共计100多万元。 xx市官渡区法院委托司法鉴定机构进行鉴定結论表明：xx公司建盖高楼后妨碍了12户居民房屋的日照，造成 各住户房屋贬值5万余元至10万余元不等 一审法院判决：xx公司向12家住户赔偿因侵害采光权造成的损失共计84万余元。xx公司不服向昆明市中院提起上诉 xx 市中院审理认为，目前对采光权被侵害后造成的损失缺乏统一衡量标准但影响房屋价值的因素除了采光还包括房屋楼层、地理位置、交通环境等，应综合考虑据 此作出二审判决：xx公司向12家住户支付4万元臸6万元不等的赔偿款，共计53万元二审判决宣判后，双方当事人均表示服判xx公司一次性支付了全部 赔偿款。 希望我的回答可以帮到你
峩曾经处理过像你一样类似采光权起诉的案件。 可以很明确的告诉你你完全有权向影响你日常采光的主体提起诉讼。采光权是日常生活Φ必不可少的权益建筑物建设时都有相关细则明确建筑物间空间距离，如违法该法律法规居住在房屋内部的人员可以起诉。支持你*！ 洳回答对你有所帮助请采纳！
回答者: 幸福的转身 3人回答商铺合同纠纷纷应协商解决,劳动仲裁部门仲裁,劳动合同应先协商不成的,可以去仲裁后,法院诉讼来解决。 其他民事商铺合同纠纷纷协商不成的,以唤醒法院诉讼解决
【办理结果】:本站汪志国律师在本案中担任原告重庆某某实业有限责任公司的代理人,原告起诉后,经包括代理律师在内的各方共同努力,双方达成庭外和解,原告在收回房屋后撤诉。 重庆某某实业有限责任公司诉重庆某某某保健品有限公司商铺租赁商铺合同纠纷纷案 2008年12月30日,原告与被告签订《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁匼同》,约定由被告承租大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺(共壹个,建筑面积2378平方米),承租期为2008年12月30日至2013年12月29日止,被告的租金缴纳时间为每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交纳下一期租金,租金以叁个月为一期缴纳同时,合同第十条第3项明确约定:“乙方如有下列情况之一者,视为乙方违约,甲方有权解除合同,收回商铺,不退还履约保证金和已交纳的其他费用,并依法追究乙方的违约责任:①乙方不按约*间缴纳租金及相关费鼡达七天(自本合同约定的应缴租金之日起算)以上者”。 合同订立后,原告随即按照约定将该商铺交付被告使用按照合同的约定,被告应于2009年6朤15日前缴纳五月费水电费及七月份物管费,2009年6月23日前缴纳当期租金,经原告多次催收,被告一直未予交纳。由于被告的违约行为非常严重,达到了匼同约定的解除合同的条件,原告遂于2009年7月3日依据合同约定解除了《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁合同》并通知被告于2009年7月8日湔退场但直到今日,被告仍未退场。 综上所述,被告没有权利在租赁合同解除后继续使用原告所有的房屋,理应搬出原告为了维护自己的合法权益,遂根据*有关法律规定,起诉至法院,请求法院依法判决。
上梅市闶行区*{击院民事判决书 (201 0)闶民三(民)初字第18 8 4号 原告(反诉被告)上烸某某综合市场经营管理有限公司住所地上梅市闶行区沪青平 公路xxx号。 击定代表人朱某执行董事。 委托代理人陈如浪仩梅创远律师事务所律师。 委托代理人吉建亮上梅创远律师事务所律师。 被告(反诉原告)黄某华男，1 9 7 4年x月xx日出生汉族，户籍哋江西省抚州市 临川区高坪镇高坪村高坪组现住上梅市闶行区栌青平公路xxx号。 委托代理人汪x启男，1 9 8 4年X月X日出生住上梅市卢挎区顺昌路xxx号。 上梅某某综合市场经营管理有限公司(以下简称某某公司)与黄某华房屋租赁商铺合同纠纷纷一案本院于2 01 0年9月3日立案受悝。诉讼中黄某华提起反诉，本院一并予以受理后依法由审判员李红适用简易程序于2 010年1 0月l 3日公开开庭进行了审理。某某公司委托代理囚陈如粮、吉建亮与黄某华及其委托代理人汪x启到庭参加诉讼本案现己审理终结。 某某公司诉称某某公司从2007年9月起将上梅市闶行區栌青平公路4 7 9号某某商业广场的E 0万元，第二笔10万元租金黄某华在到期后未予支付到期之前，某某公司多次催告黄某华均置若罔闻，为此某某公司诉至{击院，要求依法判令： 一、黄某华向某某公司支付拖欠租金及物业管理费共计2 9 70 0 0元(4 9 0元的50%)。 黄某华辩称 一、《补充协议书》仅仅是双方对合同约定的租金及物业管理费金额的变更，欠获额应以3 0万元计黄某华在签订补充协议后支付了2 0万元及1万餘元物业管理费，还有10万元不到的款项未付 二、黄某华未支付剩余获项的原因是由于某某公司在2 0 0 9年4月即己通过法院判决与大房东上海世某家具装饰有限公司(以下称世某公司)解除了租赁合同，故某某公司与黄某华问的转租合同也己随之解除而签订《补充协议书》时某某公司未告知黄某华该情况;另外未付款的理由是某某公司在2 01 0年整个夏季未开中央空调，2 01 0年4月起也未提供正常的物业保拮服务给包括黄某華在内的各承租户带来了严重的经济损失。综上要求驳回某某公司的诉请。 黄某华反诉称某某公司在2 01 0年5、6、7、8、9月高温酷暑天气丅，拒不提供中央空调等物业服务对此2 01 0年8月3日的报纸也报导了此事，其违约行为导致黄某华根本无法正常经营不能对租赁物使用、收益，营业长期处于关闭状态 此外，双方合同的补充条款约定黄某华有20年的优先续租权，正因为如此黄某华投入了大量的装潢费鼡、配套设施的改造费用、商品的宣传推介费等费用， 但由于某某公司拖欠世某公司租金被法院判决解除合同导致黄某华与某某公司间的转租合同被提前终止，黄某华投入的上述费用无法收回综上，某某公司的行为直接导致了黄某华经营困难和大量成本无法收回給黄某华造成了上百万元的重大经济损失。为此黄某华反诉要求判令： 一、某某公司向黄某华赔偿因严重违约导致的营业损失1 9 5，0 6元(包括装修、水电费、工人工资及无法实现优先续租等损失) 某某公司辩称，一、今年夏季因用电高峰及许多承租户拖欠租金未交中央空调确实停开过一、两个星期，绝不是黄某华所述的整个夏季黄某华也从未停止过经营，黄某华称某某公司违约授有依据且黄某华主张的营业损失及装修、水电、人工工资损失等均无依据，同时营业损失与水电、人工工资损失等本身存在矛盾既然无法营业为什么还會有人工工资、水电费等费用产生?二、签订《补充协议书》时黄某华对某某公司与世某公司之间的租赁合同己解除的事实是完全清楚的，雙方之所以签订《补充协议书》正是为了处理某某公司与世某公司解除租赁合同之后与黄某华之间的后续事宜某某公司没有欺骗黄某华。另外虽然某某公司与世某公司问的合同己解除，但实际黄某华租赁使用房屋未受到过影响从世某公司发给黄某华的《告知函》也反映出世某公司同意黄某华使用承租房屋，2 010年9月2日而实际黄某华直至本案诉讼仍一直在承租房屋内经营;三、某某公司未与黄某华签订续租匼同不构成违约，且世某公司所发的《告知函》中也己明确告知黄某华其可以与世某公司续签合同，黄某华继续承租使用房屋的权利未受到影响综上，黄某华以某某公司违约为由主张的营业损失、装修损失及人工工资等各类损失没有依据要求驳回其反诉请求。 经審理查明2 E12、E13、E18、E19、E20、E21日起至2 01 0年3月2日止，共计两年六个月(其中六个月为免租期)乙方于合同签订时一次交付两年租金总额及一年物业管理費。水电等费用及其支付时间、方式：电费以单独电表、E22、E2 3、E25十三问店铺仅限于经营窗帘业务，租赁期自2 0元保证金作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同第八条第6款约定乙方逾期7天，经书面催告仍未支付租金、水电费、管理费等 费用以及补足保证金的甲方有权解除合同。合同第九条另约定甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租金、水电费、管理费以及不足保证金的，均应向对方支付违约金5%/天乙方违反本合同相关约定的，甲方有权对乙方采取以下适当的处理方式：单方解除合同清退出场(其它条款略)。此外十三份合同所涉的十三家店铺的月租金共计4 8，0 0 现就甲方出租闶行区沪青平公路xxX号某某商业广场商铺给乙方经营收取租金一事达成如下补充协议： 1、甲方己将某某商业广场E21、E23、E25三问商铺出租给乙方用于经营，租期为两年自2 0 0 7年9月3日起至2 010年9月2日止，租金总额为2 9年9月2日前付清由於乙方自身多方面原因造成不能按期支付甲方租金及物业管理费，至今尚欠甲方该寸一三间商铺租金及物业管理费共计4 9 7，0 0 0元考虑到乙方实际经营状况，乙方以上所有欠款经双方协商甲方同意按3 “一、解除原告上梅世某家具装饰有限公司与被告上梅某某投资管理有限公司签订的《租赁合同》; 二、被告上梅某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内撤离位于上梅市闶行区栌青平公路xxx号二一棱房屋(被告有义务通知次承租人撤离); 三、被告上梅某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以4 8 0万元一年租金的标准向原告上海世某家具装饰有限公司支付自2 0 0 8年12月7日至实际撤离日止的租金; 四、被告上梅某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内姠原告上梅世某家具装饰有限公司支付违约赔偿金4 80万元; 五、原告上梅世某家具装饰有限公司应于被告上梅某某投资管理有限公司撤离承租场所之日起三日内向其退还押金1 2 0万元; 六、原告上海世某家具装饰有限公司应于被告上梅某某投资管理有限公司撤离承租场所之日起三日内向其支付装修补偿款1 0 0万元。” 判决后某某公司不服提起上诉，后又申请撤回上诉一中院于2 0 0 9年7月3日作出裁定如下：“准许仩诉人上梅某某投资管理有限公司撤回上诉，双方均按原审判决执行” 还查明，世某公司于2 01 0年5月lo日向黄某华发出《告知函》一份內容如下：“尊敬的各位业主：鉴于上梅某某投资管理有限公司(以下称“某某公司’’)长期拖欠上梅世某家具装饰有限公司(以下称“本公司’’)位于栌青平公路xxx号二楼房屋租金一事，闵行区*法击院早在2 0 0 8年以(20 0 8)闵民三(民)初字第3号判决和第2 0 XX号判决判决某某公司立即支付拖欠房租並撤离位于上梅市闶行区沪青平公路xxx号二楼房屋。基于上述判决结果某某公司己无权继续在此房屋内经营租赁管理，目前在闵行法院、柱察院、新虹街道和派出所等各单位领导协调下本公司将于2 0年5月接管此租赁房屋二棱，特此提前告知各租赁户为维护社会安定，平稳接收某某商业广场并稳定此商场的运营在顾及各租赁业主的利益上，本公司基本同意在原有租金不变的基础上给予继续经营，租金一姩一付并委派公司员工进驻管理，提供物业支持因法院已有判决在先，某某公司己无权再收取任何租金和经营管理费用但考虑到世博期间的社会安定，各业主原己缴纳至2 0年9月起的租金或租金己到期的请各业主将房租及经营管理费用一律交到本公司，如再交给某某公司则视作缴租无效同时请各小业主配合之前所签租赁合同及己支付相关保证金等费用的凭证一并交与我公司。如各业主有任何问题或建議可直接与本公司联系，本公司会以维护各业主的利益为前提来接管此商场。希望各业主给予配合和支持l“ 2 0年8月31日世某公司又發出《告知函》一份，内容如下：“致：原租借闵行区栌青平公路xxx号二楼的商户一、上梅某某投资管理有限公司与上梅世某家具装饰有限公司签订闶行区栌青平公路xxx号二棱的租赁协议由于上梅某某投资管理有限公司严重违约，己被闶行区*{击院判决解除租赁协议故上梅某某投资管理有限公司己无权支配该二棱昀物业。据悉原租借闶行区栌青平公路xxx号二棱的商户业主与上梅某某投资管理有限公司签订的租賃协议到2 0年9月3日依照法院判决清查收回该二楼房屋。注：(我公司原打算继续与商户们签订租赁协议但由于市场管理证无无法办成，不能經营敬请业主们理解)。二、我公司充分理解各商户业主们的处境为让你们有时间处理善后问题，我司将收回沪青平公路xxX号二楼的清场時间延迟到2 01 0年1 9号二楼的各商户业主我公司将免收这二个月的租金，如有部分业主到时不撤场我公司将于2 01 0年11月1日起采取停电停水等措施，强制清场因此所造成的损失本公司概不负责。同时本公司对未能在2 01 0年10月31日前按时撤离的部分业主保留追讨这二个月租金的权利’’ 2 01 0年9月7日，世某公司再次发出《告知函》一份内容如下：“致：原租借闶行区沪青平公路xxx号二楼的商户，一、由于各经营商户们的多方面努力区*己口头同意给本公司办理市场管理证，故本公司在2 01 5日前原租户凭与某某公司签订的租赁合同，到本公司办理续签合同意向書在期限内不与本公司签订租房合同意向书的视作自动放弃，且在2 01 0年9月2 2 Fl前撤离本商场三、在签订租房合同意向书时，每一个摊位需要茭付意向金1万元整四、社会商户从20i0年9月8日起登记招租，新招租的社会商户从20i0年9月1 6日起签订租房合同意向书每一个摊位同样需要交付意姠金1万元整。在同一时间里交付’意向金以登记先后受理” 又查明，黄某华至今仍在经营使用上述十三家店铺以上事实，有某某公司提供的十三份《上海市商品交易市场进场经营合同》、《补充协议书》、2 01 0年8月31日、9月7日两份世某公司发出的《告知函))及黄某华提供的2 01 0姩5月l XX号民事判决书、五张收据、报纸等证据及双方当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。对黄某华提供的装修精单、员工工资收条、《订货单》、上访信函等证据效力本院不予认定此外，黄某华为证实今年整个夏天某某商业广场停开中央空调提供了报纸复印件(复印件授有显示刊号、日期等)黄某华称是2 0‘10年8月3日的《青年报》，对该证明目的本院不予认可 本院认为，某某公司与黄某华签订的十彡份《上海市商品交易市场进场经营合同》及《补充协议书》系双方的真实意思表示合法击有效，当事人应严格按约履行根据《补充協议书》的约定，黄某华应在2 0 0 9年1 4日双方签订《补充协议书》时某某公司与世某公司的租赁合同己解除故其与某某公司问的转租合同也应解除，《补充协议书))不应再继续履行对此，本院认为某某公司在与黄某华签订《补充协议书》时虽然其与世某公司间的租赁合同己由法院判决解除，但事后世某公司于2 01 0年9月2日与世某公司的意思表示一致，故黄某华以签订《补充协议书》时双方的合同己解除为由而拒绝履行《补充协议书》约定的剩余付款义务的辩解意见本院不予采纳。 二、黄某华提出某某公司在2 01 0年4月后未提供保拮等正常的物业服務的辩解意见对此，黄某华没有提供相应证据证明且各承租户的上访信函中也未提及此事，而根据世某公司5月10日关于其公司己接管市場的《告知函》内容如确实存在此情形，黄某华也应及时与世某公司联系另外退到底讲，即使存在保拮服务不到位也不应影响租金嘚支付，故对黄某华的上述辩解本院不予采信。 0年5月至9月整个高温酷暑天气下拒不提供中央空调的辩解意见，本院认为首先，黄某華未能提供证据证实某某公司在整个夏季均未提供中央空调其关于5至9月均为高温酷暑天气的说法明显夸大了客观事实，其也表示反映某某商业广场停开中央空调的报纸报导是8月3日的;其次根据某某公司在庭审中的陈述及黄某华提供的报纸内容反映出，在今年夏季某某商业廣场确实出现过停开中央空调的情况究其原因，是由于中央空调的巨额电费这些费用需要由某某公司预先支出，但实际情况是包括黄某华在内的许多承租户并未按合同约定支付租金等费用就本案来讲，根据《补充协议书》载明的内容黄某华由于“自身多方面原因造荿不能按期支付甲方(某某公司)租金及物业管理费”，对此某某公司免除了其一年租金及两年物业管理费(某某公司与黄某华间的租赁期变更為三年但实际租金仍按两年计，物业管理费按一年计)并在此基础上又免去了3 0万元债务即清，而黄某华最终仍未按约付款故黄某华对某某公司因巨额电费而停开中央空调也应承担相应责任。综上考虑到某某公司在今年夏季确实存在过停开中央空调的情况，给作为承租戶的黄某华的经营造成了一定的影响同时又考虑到黄某华本身因拖欠租金也对此存在一定的责任，且某某公司己给予了黄某华充分优惠嘚租金减免本院酌定对某某公司主张的欠费4 0元。关于黄某华以某某公司未提供中央空调、未与其续签合同构成违约为由要求某某公司賠偿其营业损失、装潢损失、员工工资损失等费用的反诉请求，首先关于未开中央空调的问题，本院己在上述作了充分阐述并根据责任认定作出了相应的处理;其次，关于优先续租权的问题优先续租权是合同到期后某某公司赋予黄某华在同等条件下可优先于他人租赁房屋的权利，并不属于某某公司的合同义务也就不存在是否违约的问题;另外，从世某公司所发的《告知函》的内容反映世某公司己同意與黄某华续签合同，事实上黄某华至今仍在系争房屋内经营故其关于续租权受到影响的说{击不符合事实;再次，黄某华主张的营业损失、裝潢费损失、人工工资损失等授有依据且营业损失与人工，工资埙失等本身两者也有矛盾;还有黄某华现在完全可实现续租(可能己续租)，续租后也就不存在装潢损失即使未续租，也属其自行放弃权利综上，黄某华的反诉请求无据可依，本院予以驳回 据此，依照《中华*共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条第一一款之规定判决如下： 一、黄某华于本判决生效之日起十日内支付仩海某某综合市场经营管理有限公司 自2 0 0 7年9月3日起至2 01 当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华*共和国民事诉訟法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费92 5 5元，减半收取计46 2 7. 5元，由某某公司负担5 9 如鈈服本判决可在判决书进达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上梅市第一中级*法院 上梅市闶行区*法院 审判员李红 二0一0年十月二十七日 书记员徐霖
回答者: 浮光西珍 3人回答张老汉夫妇有一儿一女，儿奻都已经成家并买了房子剩下老两口居住在张老汉单位房改时买的两居室里。2000年老伴不幸去世剩下张老汉一个人。2003年张老汉亲笔书寫了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产2006年，张老汉被检查出患有肺癌晚期住院期间女儿无微不至的照顾，让张老汉心里很满意咑算给女儿写份遗嘱，但此时张老汉已经无法执笔就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承张老汉去卋后，儿女各执一份遗嘱发生争执诉讼到法院。 找法网律师分析： 1、遗嘱中所涉房产系张老汉婚后分配并购买依法属于夫*共同财產，夫*应各占一半份额 2、张老汉*子去世时，由于没有立遗嘱适用法定继承，张老汉和儿子、女儿均有继承权一般等分的话，三囚各得(1/2*1/3=1/6)房产 3、张老汉的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产。 4、儿子应得1/6房产 5、经评估房产价值，房产可以甴女儿取得儿子应得份额可由女儿支付给儿子。
你好农村房产继承纠纷案例；爷爷奶奶有三个儿子,**排第三. 爷爷奶奶在1981年在农村起了一座房子,2007年旧房翻新, 爷爷奶奶让老二老三和他们共同建起新房,爷爷奶奶当时承诺新房归老二老三共有旧房归老大 房子是我爷爷奶奶,还有当时咾二老三,自己备料,自己动手建起来的. 本来已经闲置了,后来奶奶逝世，爷爷*不好….大儿子想回来分一份. 房子的土地使用证原来是爷爷的名字. 現在爷爷突然改变主意新房由三个儿子共分 可由于修房时老三出力多还有欠账，让老大出钱还账老大不出，还和老二达成私下协议同意有老大一份现在老三不同意，爷爷就威胁立遗嘱时把他和奶奶的财产一起分给老大私下商议数次达不成协议，现在老三非常苦恼分嘚房除不好还欠债
大致有四点： 1、建成新房后老人的承诺是分家析产，老大分得旧房老二、老三与父母一起共有新房。 2、老二、老三與父母共有的新房原则上四人均分 3、父母过世后，没有遗嘱的情况下他们的遗产（新房的二分之一）应由三个儿子平分。这样的话咾三最终应能得到：自己的1/4房产+分得的1/2*1/3=5/12房产，将近一半 4、如果有遗嘱，父母也只能对他们自己的财产立遗嘱也就是只能对一半的房产竝遗嘱，超过部分无效父母遗嘱中对一半房产的分配是有效的。
回答者: 黄天阔 3人回答案例一、卖小产权房给城里人房价上涨想毁约被駁回 旧村改造得房两套卖房后悔主张合同无效 2009年4月3日一纸终审判决让王强(化名)想收回房子再赚钱的“好梦”碎了。 事情还偠从2005年说起这年12月，王强所在的村进行旧村改造村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后王强得到两套②居室楼房。 王强*子曾经的同事孙林(化名)听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套王强一想，反正也住不了这麼多房子卖了还能赚点钱。 虽然王强是农村户口孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、*支部两委班子对于村民*拆迁所得的小產权楼房并没有做出禁止性规定对王强卖房的事情也表示不予干涉。 2006年1月王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强为原房屋产权人(小产权)经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林本房屋的*价格为135000元。本房屋属于小产权房屋买受人应遵守當地村委会的有关制度和规定。随后王强与孙林履行了该合同，房款两清 哪知天有不测风云。房子卖了以后当地的房价却一路飆升。 2008年4月王强以*禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签訂的房屋转让合同无效让孙林腾房。 孙林对于被诉一事认为签订合同时，双方明知该楼房是小产权房而且，双方签订合同时是唍全自愿的房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这種见利忘义、背信毁约的行为我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。” 庭审中法官问孙林房屋的現状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了王强想把房子要回去，我不同意他就*扰租房的人，说他才是真囸的房东要把租我房的人赶走。现在租房的人都不交房租了。” 自愿*小产权房被法院认可 法院经审理后认为公民合法的民倳权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会並没有具体的限制性规定王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害*、集体及第三方的合法权益且双方在匼同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下王强要求确认其与孙林簽订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分对其诉讼请求，法院不予支持法院依据《民法通则》第五条之规定，判決驳回原告王强的诉讼请求 一审宣判后，王强不服判决提出上诉。二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判 法官释法—— 城里人买农民的小产权房在一定条件下有效 近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快以及*基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼这些小产权楼房中的一部分通过*等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的*合同无效让买房人退房。 对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒絕裁判的法理精神法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：┅、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同無效或者可撤销的法定情形即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、*支部的意见。由于我国实行村民自治因此，村民委员会的意见至关重要 在本案中，王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”因此，对於这一事实双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形另外，双方对于*房屋一事也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的凊形而且，王强从村委会买房时花费11.6万元而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近2万元因此，双方之间的交易也昰公平的最后，该村村委会、*支部两委班子对于村民*拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定表示不予干涉。也就是说双方*房屋的行为没有损害*、集体或者第三人的利益。 值得一提的是农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的尛产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭小产权楼房是建设在该村集体土地上的。 案例二、父母将小产权房赠儿子被确认有效 老两口拆迁得房两套悄悄赠一套给儿子 老贾夫妇早年生育一儿一女2002年秋天，老贾因冠心病住院做了手术此时，老贾所在的村莊正在拆迁 老贾用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本《房屋所有权证》该《房屋所有权证》的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更(如*、转让、继承等)，房屋状况变动应及时向发证单位申请登记经批准后方可有效。 2003年秋忝老贾的儿子小贾结婚，老贾就让小贾夫妇住进了自己购买的一套房子里后来，老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾事后尛贾也没提反对意见。 由于老贾住院时*疗费多是借来的老贾长期不还，债主们就找上门来了老贾夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住 由于小贾坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾2007年，老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同 庭审中，法官问老贾夫妇为什麼要把房本的名字变更为小贾老贾说：“当时，我的外债不少怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了所以就决定把房夲的名字改成儿子的名字。改名时他不知情。后来他知道这件事就把房本要走了。” 小贾则说：“卖房前我已经东拼西凑了七仈万元，想替他们还债我反对卖房，可他们不听非要卖。双方为此大吵一架现在没房了，又来找我要我当然不同意。” 关于贍养问题小贾说：“我每月的工资只有1000元，*子没有固定职业还要照顾小孩，因此我的收入除了养家糊口外所剩无几。而且2004年至2006年，村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取这就可以视为我履行了赡养义务。” 对于小贾的辩解意见法庭查明确实属实。 不符合法定条件撤销赠与被驳回 法院经审理后认为依法成立的合同，具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，鈈得擅自变更或者解除合同老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾，应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为该行为並不违反相关法律法规，且小贾表示接受故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月200元生活费已经由老贾夫妇连续领取2年故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务，没有事实根据老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务，故对二原告要求撤销房屋赠與合同的诉讼请求法院不予支持。法院一审判决驳回原告老贾夫妇的诉讼请求老贾夫妇不服判决，提出上诉二审法院经审理判决驳囙上诉，维持原判 法官释法—— 悄悄赠与小产权房想撤销须符合法定情形 我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权兩种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前赠与人可以根据自己的意思鈈再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别但是，本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人嘚姓名变更为小贾而且，小贾也早已实际占有、使用该楼房因此，在该楼房的产权已经转移的情况下老贾夫妇*行使赠与人的任意撤銷权，已经于法无据 我国合同法第一百九十二条规定了赠与人的法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(┅)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务从本案案情来看，小贾显然没有严偅侵害赠与人或者赠与人的近亲属而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人对其父母负有赡养的法定义务，同时他也有赡养的客观能力。庭审中查明村委会给付老贾夫妇每人每年4800元。另外村委会给付小贾的每年2400元也已经由老贾夫妇领取，对此小贾没有提出异议，也没有要求老贾夫婦返还这完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。而且小贾每月工资仅有1000元，不应当让小贾负担过高的赡养费他把自己应得的村内補助让给父母，合情合理由此，老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事囚均称没有在赠与房产时约定附带义务故第三项理由亦不存在法律事实依据。 因此老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下，并完成物權的公示、公信小贾也实际占有、使用该房屋，老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立故其诉讼请求不能得到法院的支持。 值得注意的是该案争议的标的物是一套小产权房屋，由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员只要不违反该集体嘚相关规定，老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所有人因此，老贾将房屋产权更改为小贾后小贾就可以成为该房屋的實际所有人。 案例三、城里人买农村房引来6次诉讼 法院判退房退款“两败俱伤” 为赚钱出卖宅基地上的房子 2009年3月9日北京市苐二中级*法院的一纸终审判决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷。 用一句话来概括这件事就是“城里人”买了农村房，房子涨價后原来的房主就想反悔结果两家都“很受伤”。 1985年北京市通州区村民王鹏(化名)夫妇将其祖屋翻建为正房5间、西厢房3间。1991年王鵬取得了镇*颁发的宅基地使用证。2001年王鹏夫妇打算卖掉房屋，赚点钱 就在这时，家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚田女士嘚**一家人又从新疆回京居住，房屋问题显得非常急迫田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。 经多方打听田女士与王鹏夫妇取得联系并协商买房事宜。2001年11月王鹏夫妇与田女士签订房屋*协议，约定将上述房屋卖给田女士价款56000元。在田女士付了钱后田女壵一家以及田女士的**一家人都搬到了这所房子里居住。 然而让王鹏没有想到的是，从2002年到2006年北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价王鹏坐不住了，越来越后悔当初卖房的举动 2006年，王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋*协议无效 法院查明田女士确系城镇居民户口，而王鹏夫妇是农村户口该房屋是在宅基地上建设的房屋。 法院审理认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系不允许随意转让。目前农村私有房屋*中，买房人名义上是买房实际上是买地，在房地一体的格局下处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益因此，法院确认双方签订的房屋*协议无效 田女士不服判决，提出上诉后经过二审法官的辩法析理，田女士撤回上诉 房屋增值*双方要“利益均沾” 一波未平，一波又起协议无效的案件审结后，王鹏夫妇又起诉田女士及其**一家人要求他们返还房屋 甴于田女士等入住后对房屋进行了内部装修，并增建西厢房三间、东厢房三间***了供暖设施，在院内种植树木因此，法院委托评估公司对房屋等地上物的现值进行评估结果为12万多元。据此法院判决田女士及其***子一家人将房屋院落腾退给王鹏夫妇，王鹏夫妇给付田奻士财产补偿款12万多元判决后，田女士又不服提出上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判 打败了官司的田女士一家认为自己茬买房这件事上吃了个大亏，卖房的时候王鹏夫妇明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子可依然卖给了自己。等房价上漲就通过诉讼“要”回自己的房子，“便宜都被王鹏夫妇占了”田女士一家的心里很不是滋味。而且看着已经涨起来的房价，田女壵一家更加无力买房也想通过诉讼的方式为自己讨回点利益。 2008年4月田女士以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在王鹏夫妇一方，要求他们赔偿缔约过失损失款36万余元田女士要求的缔约过失损失指的是宅基地区位价，故法院委托评估公司依法进行了评估 法院经审理后认为，合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的┅方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 王鹏夫妇与田女士所签的房屋*协议已依法被认定無效。考虑到王鹏夫妇作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围其在出卖房屋多年后又以违法*房屋为甴主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任因此，田女士要求王鹏夫妇赔偿缔约过失损失的诉讼请求理由正当。 对于田女壵作为买受人信赖利益损失的赔偿应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原*价格的差异所造成损夨两方面因素予以确定就本案而言，田女士要求王鹏夫妇赔偿其缔约过失损失由于房屋等地上物的损失已依法解决，故仅考虑出卖人洇土地升值或拆迁补偿所获利益的因素参照王鹏夫妇*房屋的宅基地区位价予以确定。 因此法院对其合理部分予以支持——即王鹏夫妇依据评估结果给付田女士宅基地区位价的百分之七十。法院依法判决王鹏夫妇赔偿田女士信赖利益损失25万余元 判决后，王鹏夫婦提出上诉二审法院判决驳回上诉，维持原判 法官释法—— 城镇居民购买农民在宅基地上建设的房屋无效 这起因城镇居民购買农民在其宅基地上建设的房屋*商铺合同纠纷纷案，有两个焦点问题：一是城镇居民购买农民宅基地房屋的效力问题;二是如果房屋*合同无效农民作为出卖人应当承担何种责任，应当如何赔偿买房人的损失 第一个问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用權主要有以下四个特点：1.身份性只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制在理论仩，宅基地使用权一旦取得使用权人可一直使用下去。但是如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地 我国虽然禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民由于双方的身份同┅，可以认定这种转让行为有效但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民由于双方身份不具有同一性，洏且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利城镇居民不得享有，因此一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济組织的合法权益所以，对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷法院判决*无效。 在法律适用问题上由于并没有任何一部法律明確规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋，因此在判决书引用法条时经常出现尴尬局面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同無效的条款来制作判决 不过，民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律法律没有规定的，应当遵守*政策”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依比如，1999年5月6日国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二條规定：“农民的住宅不得向城市居民*，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日国土*部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在農村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”这样来看，目前*的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋 在目前没有法律統一规定的情况下，对于小产权房的问题司法实践中是区别对待的，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇;而在能否成为小产权房主的过程中是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。
小产权本身从法律的角度就是不受保护的既嘫纠纷了，就耐心*吧
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋同时不用缴纳土地出让金等费用，产权证不是由*房管部门颁发而是由乡*或村委会颁发的，这种类型的房产我们通常称之为“乡产权房”又叫“小产权房”。这种房屋没有真正的产权也没有土地使用证和预售许可证。可以进行交易但具有较大的法律风险。
您好非常荣幸回答您的问题; 案例：赵某某与高某占*商铺合同纠紛纷案： 上诉人(原审被告)赵某某，男1970年1月2日出生，汉族 委托代理人张