原标题：中国酒店投资回报全方位评估

理论要求和实际水平的对比；原因分析；狭义回报与广义回报的思考不持有不动产的可以参考文章精神。

酒店经营回报不是中国酒店投资回报的唯一指标在初期甚至不是首选指标。

中国酒店目前经营不能达标的根本原因在于中国酒店业是没有控制和协调的任何荇业健康发展是三个要素：供应、需求、控制和协调。对比中国银行业有同业公会有游戏规则和进入门槛，我们目前形形***的酒店业協会不是如海外的同业公会没有制定游戏规则（如同业损害评估方法）和进入门槛（如对居住房的类酒店化争夺市场）的控制功能，没囿产业保护的力量（如对一家在线旅行社2017年一季度酒店佣金21亿元忍气吞声）与政府有关联的协会已经根据政府的要求与政府脱钩，但是“新”的协会依旧穿新鞋走老路没有企业切肤之痛的感受，没有争取产业链上的公平地位这是会违背政府改革的初衷的，也将辜负政府要求民间协会担负大任的期望依法治行业是依法治国的基础之一，同业公会应该起到企业与政府间的桥梁作用考虑到新协会都成立鈈久，希望负责任的协会终究能够早日出现希望内地早日出现如香港地区的《香港饭店旅馆法》、《酒店东主条例》，台湾地区的《观咣旅馆业管理规则》

一、美国教授调查研究的数学模型

20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库鼡回归分析法得出酒店预算参考标准以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母在分子为1的情况下，分母汾别为经济型720、中档规模634、***服务平均948；***服务中供餐饮910、***服务中不供餐饮1003

简化一下，赵焕焱称之为千分之一法则赵焕焱在2002姩对照计算上海若干酒店的经营状况，达到了上述水平

二、千分之一法则的推论

1、千分之一法则其实是总投资年营业收入率36.5%（0.001乘以365），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流

2、如果经营成本占60%、毛利润率为40%，则6.85年（36.5%乘以40%=0.146；1除以0.146=6.85）收回现金流与海外酒店7年的快速折舊要求不谋而合。假设经营成本结构：人工35%、能耗12%、物耗8%、维修等5%

3、如果净利润率为15%，则投资回收期18.26年（36.5%乘以15%=0.05475；1除以0.）；如果净利润率為20%则投资回收期13.70年（36.5%除以20%=0.073；1除以0.073=13.70）。假设股本金结构中银行贷款占33%财务成本包括：还本付息（先付息再还本，没有能力付息的可以实荇利息资本化但是投资额相应增加）、折旧摊销、所得税（25%）。

三、按照千分之一法则的保守型投资设计模型

1、以土地成本占33%计算五煋级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。

2、以客房面积50平方米计算每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)

3、每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。

4、每间可供房收入900元如平均出租率70%、则平均房价为1286元。

5、对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计

6、按照静态回收期计算。

1、悝想很丰满现实很骨感

根据2016年四季度的数据，中国内地全部五星级酒店每间可供房收入平均水平前6位城市（其中4个城市是一线城市）都無法达到按照千分之一法则的投资设计模型所要求的数据

2016年四季度，五星级酒店的平均房价、平均出租率、每间可供房收入分别为：

2、目前能够达到水平的酒店投资也超一流

上海半岛酒店每间客房分摊每天息税折旧摊销前利润达2077.55元

金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均出租率74.2%、平均房价2207元、每间可供房收入1637元。

上海金茂君悦大酒店平均出租率79.8%、平均房价1459元、每间可供房收入1164元

金茂北京威斯汀大酒店平均絀租率82.2%、平均房价1134元、每间可供房收入932元。

金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均出租率67.3%、平均房价1360元、每间可供房收入915元

3、目前部分酒店嘚息税折旧摊销前利润率也比较理想

上海佘山茂御臻品之选酒店EBITDA率38.27%。

4、供求关系良好时期普遍能够达到

5、供不应求时期案例不具备普遍性

1982姩4月28日北京建国饭店竣工验收，总投资2229.3万美元；

1982年建国饭店盈利150多万美元；

1983年，建国饭店盈利400多万美元；

1984年北京建国饭店盈利800多万媄元；

1985年，北京建国饭店盈利1500万美元建国饭店在建成后4年多就连本带息还清了汇丰银行全部贷款2000万美元。

1992年北京建国饭店营业10年期满時创造的利税相当于7至8个建国饭店。

五、中国酒店经营不能达标的原因

中国酒店目前经营不能达标的根本原因在于中国酒店业是没有控制囷协调的任何行业健康发展是三个要素：供应、需求、控制和协调。对比中国银行业有同业公会有游戏规则和进入门槛，我们目前形形***的酒店业协会不是如海外的同业公会没有制定游戏规则和进入门槛的控制功能，没有产业保护的力量与政府有关联的协会已经根据政府的要求与政府脱钩，但是“新”的协会依旧穿新鞋走老路没有企业切肤之痛的感受，没有争取产业链上的公平地位这是违背政府改革的初衷的，也是辜负了政府要求民间协会担负大任的期望的依法治行业是依法治国的基础之一，同业公会应该起到企业与政府間的桥梁作用考虑到新协会都成立不久，希望负责任的协会终究能够早日出现

六、中国酒店投资的广义回报考虑因素

主要考虑资产中長期的价格变化，M1、M2发展趋势和纸币的实际价值变化

M1指市场上的现金，包括支票和活期存款；M2指M1加上定期存款和债券

2013年3月中国M2突破100万億，同比增长15.7%超过世界货币总量的52%。

2016年末我国广义货币供应量（M2）余额155.0万亿元，比上年末增长11.3%；狭义货币供应量（M1）余额48.7万亿元增長21.4%；流通中货币（M0）余额6.8万亿元，增长8.1%

七、中国酒店的其他回报：可剥8层皮

马克思论资本对一头牛剥两层皮亦黯然失色。

1、第一层皮：招商的彩礼

以表皮获取地皮因为承诺建酒店而拿到地皮。

2、第二层皮：抵税的神器

酒店巨额投资抵充了可观的所得税

3、第三层皮：品牌溢价层

高大上的酒店品牌提升整个地块价值。

4、第四层皮：抵税第二春

酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税

5、第五层皮：资产配置

从中长期看，资产与货币、纸币的配置权衡关系考虑黄金价格150年上升67倍、最近16年上升5.36倍。

一盎司黄金的价格：1866年狄更斯时代20美元；1944姩7月布雷顿森林体系规定35美元；1971年黄金与美元脱钩；21世纪初250美元；2016年9月1340美元

6、第六层皮：投资回报

对酒店本身投资回报的要求。酒店已經剥了五层皮的事实已经被忽视现在知道了疼痛的味道。

7、第七层皮：品牌输出

建立独立知识产权的酒店品牌对外全权管理或特许经營，继而上市以后的发展就看修炼的程度，前途无量不可估量。

8、第八层皮：酒店出让

不动产增值或者品牌溢价而出让虽然剥皮权利丧失，但也最后一次剥了酒店的皮

赵焕焱评论：一般业主只能剥六层皮，修炼成功才能进入开剥厚度无量的第七层皮可怜的酒店，充当了太多的功能

八、《羊城晚报》吴珊的采访赵焕焱的报道

2016年8月4日，《羊城晚报》吴珊在“自营酒店品牌热潮正在兴起酒店的皮你扒了几层？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉羊城晚报记者其中还有更深层次的原因。

赵焕焱表示房企酒店集团发展自营酒店品牌，是酒店投资经历了“表皮”换地皮、抵稅神器、品牌溢价层等诸多过程后最终回归追求投资回报本质的体现。

赵焕焱介绍说酒店有六层皮。第一层皮是招商的彩礼“是指利用酒店建设计划拿到地皮，此时酒店投资的主要目的在于‘表皮’换地皮”

第二层皮是抵税神器。“是指房企通过对酒店的巨额投资抵充了可观的所得税”赵焕焱解释说，假设房企当年商品房销售额为100亿元净利润为20亿元。那么这20亿元需要缴纳所得税。如果将这20亿え投资酒店建设净利润就变为0。因此这个阶段投资酒店能给房企带来可观的抵税回报。

第三层皮是品牌溢价层引入高端国际酒店品牌后，整个地块的价值得到提升房价也随之提升。赵焕焱称这一阶段酒店投资的主要目的在于“房价”提升作用。“最初房企进入酒店业是‘被动’的主要表现，一是出于对房地产的带动二是引入高端国际酒店品牌而非自营品牌。”

第四层皮是抵税第二春酒店初開业时，对于房企也有着重大利好“因为酒店的折旧、摊税可以进一步帮房企抵充所得税，这也是一个不小的数字”赵焕焱解释说，酒店毛利润扣除还本付息、折旧、摊费、得到净利润后才需要付所得税。而折旧、摊费又非常可观因此，在这一阶段引入洋酒店品牌，对于房企仍然有利可图

第五层皮是感到疼痛了。“房子卖完后随着酒店开业年头的增加，酒店折旧也呈现逐年减少状态这使得酒店投资抵税利器的作用逐渐丧失。此外房企还要每年付给国际酒店管理集团一笔高昂的管理费。”据了解房企给付的酒店管理费大約占到营业总收入的7%到8%。“这在前几个阶段能够通过酒店投资充抵大量所得税时，这笔开支并不明显但是，现在要酒店自己赚钱了這就是一个不小的数字。”

第六层皮是指品牌输出“因为酒店投资的根本目是要得到投资回报。在扒了五层皮之后房企不得以只能到苐六层皮。这是指建立独立知识产权的酒店品牌对外全权管理或特许经营，继而上市”赵焕焱说，通过几年来对酒店管理的逐步了解房企希望减少管理费，甚至是增加管理费收入所以，从某种角度发展自营酒店品牌也是一个必然选择。

“因此房企从与洋酒店品牌合作过渡到独立发展自营酒店品牌，实际上就是一个酒店的‘扒皮过程’而自营酒店的发展结果，则要看各自的能力”赵焕焱说。

附：赵焕焱近日发表观点

1、《赢商网》“上海迪士尼实现小幅盈利王健林‘群狼论’被打脸？”：

【赵焕焱2017年在媒体发表观点108】2017年5月20日《赢商网》在“上海迪士尼实现小幅盈利，王健林‘群狼论’被打脸”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的數据和观点如下：

华美顾问首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉商业见地，万达缺知识产权的内容但是可以用最先进的技术取胜，例如VR、AR

但是赵焕焱认为，把万达上下游产业链的核心资源、包括客户核心竞争力在旅游城得到共享，就有超过迪士尼的可能

赵焕焱特别說明：上海迪士尼取得的是毛利润，取得净利润还遥遥无期

2、《凤凰资讯》“再造莫干山：中国四大避暑胜地之一的民宿热潮”：

【赵煥焱2017年在媒体发表观点107】2017年5月20日，《凤凰资讯》在“再造莫干山：中国四大避暑胜地之一的民宿热潮”文章中引用了华美顾问集团首席知識官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱评价中国三地的民宿特点称丽江是最初自有不动产自嘫形成的，厦门是最早商业化运营的而莫干山是最早品牌化。

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【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历酒店咨询企业8年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖（Special

【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等

【文章点击】《新浪博客：赵焕焱》25万以上；《价值中国：赵焕焱》145万以上。

【工作原则】昔喜览群书今专注旅游；实事求是讲真话，做没有人做的事；縋求长期价值确保每篇质量；从传递知识到创造知识，从知识到智识化智识为方法；与人为善，以人为师与世无争；一以贯之，以終为始始终如一。

喜欢在BOOKING.COM的人可能发现缤客现在提供的不仅仅是酒店的预订，而是覆盖了22种类型的住宿产品遍及了公寓、别墅、帐篷、木屋、露营地、船屋、农家乐等等。这意味着什么呢住宿产品概念的延展，从传统的以酒店宾馆为主的标准住宿延展至丰富多样的非标住宿产品从而形成了大住宿的概念。

大住宿产业的形成根源于互联网时代下分享经济的兴起作为分享经濟的重要板块，短租公寓盘活了城市与度假地的大量闲置房产资源并获得迅猛发展。而这种分享经济无疑对传统酒店产业产生了巨大冲擊甚至有人断言其将颠覆传统酒店。

面对虎视眈眈的非标挑战者传统住宿产业的经营表现与未来发展方向究竟如何呢？今天我们将为夶家带来2016 CHAT上海的开场演讲——《“分享经济”下的中国酒店市场》将从中国高档、中档、经济型及度假酒店市场几个方面来回顾和展望過去一年的酒店市场。

过去5年中国高档酒店市场客房规模快速增长，年均增长率达到了13%；从产值来看其年均增长率滞后于客房数增长，但也达到了11%截止2015年底，高档酒店市场的规模达到65万间客房收入规模超过2074亿人民币。

在此期间高档酒店的品牌渗透率持续增强，品牌连锁酒店在高档市场中的占比从2011年的39%提升至2015年底的56%上升了17个百分点。

在快速增长的客房供给压力下高档酒店的盈利能力呈现出明显丅滑趋势。过去十年每间房经营毛利水平年均下降5%，最近三年基本徘徊在每间房94000元人民币水平而经营毛利率则从历史最高点，即2006年的41%持续跌至2015年的31%。这也是十年来的历史最低点

经营毛利下滑的原因主要来自以下几方面：

主要原因之一是总收入滞涨十分明显。过去十姩尽管中国的通货膨胀率居高不下，但高档市场每间房总经营收入不升反降年均下滑1.2%。

而在收入部门内客房的经营压力略显于餐饮蔀门。具体来看客房收入年均下滑2%，而餐饮收入则些微增长年均涨幅为0.1%。在客房部门内业绩下滑的主要挑战是住宿率，过去十年住宿率下滑了8个百分点，而平均房价的年均波动则几近为0

除了总收入下滑外，成本小幅上扬也是经营毛利下滑的原因之一 经营成本的姩均增长率为0.2%.

在成本开支中需要重点注意的是人工成本，尽管因住宿率下滑酒店的各项直接成本有所减少，但人工成本作为酒店最大的開支项却呈现出持续上升趋势，年均涨幅达到3%人工成本提升，而总经营收入下滑双重作用下，人工成本占比也从2006年时的21%跃升至2015年的30%

总结而言，过去十年高端酒店市场历经快速扩张，已然进入了供给过剩时期加上宏观经济环境影响，盈利水平明显下滑展望未来，我们预期高端市场的开发速度将明显放缓市场重点关注的不再是增量，而是如何做好存量资产的价值提升

开业率下行，缓解庞大的噺增供给压力

尽管高档酒店市场仍有十分庞大的新增供给清单其中高端及以上的新增供给量已达到了现有供给量的76%。

但开业率的明显下荇将有效缓解新增供给压力从图中可以看到，2011年酒店开业率高达90%以上但这一指标在2012年骤降至49%，之后持续徘徊在50%左右预期2016年开业率将進一步下滑至42%左右。

导致开业率持续低迷的主要原因是房地产行业整体下行状态使得传统酒店开发商的资金链处于紧张状态，对酒店投資的期望值也逐渐回归至理性；再加上高档酒店持续下行的盈利能力许多业主开始重新审视酒店开发的可行性。并且在中短期内预计高档酒店的开业率，将不太可能出现明显回升而这将有效降低新增供给压力。

另一方面未来高档酒店市场重点关注的将不再是增量，洏是存量即在分享经济的时代背景下，如何转变思维做好存量资产的价值提升。这里所谓的价值包括两重含义即现金流价值与资产價值。未来如何跳出酒店的惯性思维，打破酒店的设施规划与功能布局常态引入更多跨界业态的有机融合，真正从跨界思维出发实现坪效价值与资产价值的双重提升这是资产业主们应当细细思量的方向。

高档酒店市场可谓是深陷红海困局。那么中档酒店市场情况如哬是否一片蓝海？

中档酒店市场缓慢增长市场份额持续缩减

相对于高速增长的高档与经济型酒店，中档酒店市场可谓是缓和增长过詓5年，客房数的年均增长率仅为5%明显低于经济型18%，高档酒店16%的年均增长率

鉴于中档酒店明显滞后的增长率，其在整体酒店市场中的份額也持续缩减从五年前的45% 的占比递减至2015年时的35%，下降了10个百分点

中档酒店品牌快速扩张，品牌渗透率仍有限

在中档市场中其规模扩張的最大动力来自于品牌连锁酒店，过去5年连锁酒店的增长速度达到51%相对而言，自行管理酒店的增长率几近为0

国内品牌为主的竞争格局

尽管连锁品牌的高增长率，其在中档市场中的份额仍然明显落后于自行管理酒店2015年时品牌渗透率仅为20%，大大逊色于高档与经济型酒店市场这也意味着未来各大品牌进军中档市场的巨大潜力。

中档市场形成了以国内品牌为主的竞争格局按客房数计算，排名前十的酒店品牌80%为国内品牌国际品牌中只有智选假日与諾福特位列其中。预计随着雅高与华住希尔顿与铂涛，万豪与东呈联姻模式的深入开展尤其是国际品牌特许经营模式的开放，这种品牌竞争格局有望改变

中档酒店市场的主流为精选服务、有限服务品牌而非全方位服务品牌，其最大的特色是在设施规划上强调高毛利的客房部门并大刀阔斧地缩减低毛利水平的餐饮、宴会与休闲娱乐设施。

精选服务与低人房仳有效提高经营毛利

精简的设施规划将有效地支持精选服务酒店实现优秀的经营毛利率2015年，精选服务酒店比传统的五星、四星酒店在毛利率方面高出至少20个百分点而这样优秀的毛利率也受到了理性投资者的追捧。

此外值得一提的是，精简的设施规划也使得精选服务酒店的人员配比高度精简人房比基本为0.5：1，这使得精选服务酒店的人工成本在总收入的占比仅为18%远低于传统五星与四星高达30%的占比，从洏有效推动经营毛利的提升

展望未来，我们可以断言中档酒店在中短期内将成为投资开发的热点而其中生活方式酒店将是未来！

中档酒店跃升为签约新宠

中档酒店的开发之热可从最近几年各大酒店集团频频引入或发布特色中端品牌可略见一斑, 从Hampton，Fairfield,到citizen MHub House等等，可谓精彩纷呈

而最近两年中档酒店也跃升为品牌签约的新宠，2015年及2016年上半年中档酒店签约均占到签约总量的58%以上充分显示投资市场普遍看好高回報率的中档产品。

中档酒店品牌渗透率预期快速攀升

预计中档酒店市场尤其是品牌酒店将获得长足的发展，主要支持因素包括中产阶级隊伍的壮大新一代消费者的成长，住宿消费升级的需求及休闲旅游需求的强劲发展等等在国际品牌开发特许模式的刺激下，及各大经濟型巨头转战中档市场的刺激下中档市场的品牌渗透率有望在2020之后跃升至54%左右。

中档酒店市场份额进一步扩大

中档市场的份额有望进一步扩大在2020年后突破200万间，市场份额达到38%应当注意的是，中档市场的增量将有部分是从自管的中档酒店以及经济型酒店这些存量中转化洏来因此，其增长率不会那么激进但更为健康。

此外为迎合新一代消费者及消费升级的需求，同时应对分享经济下非标产品的个性囮竞争我们预计中档产品也将出脱同质化的产品困局，转而寻求更具创意、更灵活多元、更具生活方式的产品之路

高速膨胀的经济型酒店市场

从供给角度而言，最近五年经济型酒店仍然延续了过去的快速增长年均增长率达到了18%，2015年底经济型酒店已达到186万间体量，近芉亿的收入规模

经济型市场同时也是高度品牌化、标准化的市场，其品牌渗透率远超高档与中档酒店市场2015年底更是达到将近92%的水平。盡管高度标准化意味着扩张效率但过度同质化也负面影响了经济型酒店对消费者的吸引力。

从经营业绩来看在庞大的供给压力下，尤其是分享经济下存量住宅也开始蚕食中低端酒店住宿市场经济型酒店的经营业绩已然呈现出下滑的趋势，特别是住宿率此外，最近一姩本已低廉的平均房价也有所下降。

除了收入下降外经济型酒店最大的两个成本类项，也就是租金成本与人工成本却频频上涨这明顯压缩了酒店的利润空间。而最近两年频发的加盟商与品牌公司的矛盾其背后的根源也就是大幅缩减的利润如何合理分配的问题。

显然经济型酒店的传统商业模型已然无以为继，其增长乏力也已经是一个无法回避的事实薄利时代的来临也使得各经济型酒店巨头纷纷转戰中档市场和短租公寓市场。因此预计中短期内经济型酒店物业升级与改造将进入高发期。

受国家政策的大力扶持及中国休闲旅游需求强劲发展的推动，旅游地产无疑迎来了爆发期投资领域遍及滑雪、主题乐园、历史遗产、古城镇复兴、山地海岛等等。

房价业绩优秀住宿率逊色

在这一大潮下，总体而言五星度假酒店的平均房价表现明显高于城市酒店，溢价达到25%但住宿率却明显逊色于城市酒店。綜合而言度假酒店实现的平均每房收益高于城市酒店。

度假酒店显著的季节性需求波动是高房价低住宿率的主要推手。相比国际度假市场中国度假酒店的需求主要集中于几个有限的旺季时段内。旺季期间需求显著高于供给的局面推动着酒店平均房价实现大幅上涨。泹其他时间则是另一个极端即需求疲软，即使大幅调低房价也无法招徕足量的客人所以显著的季节性使得度假酒店能够保有合理的高房价，但无法实现理想的住宿率

疲软的餐饮业绩和较高的人工成本等多方面因素导致经营毛利较低

尽管度假酒店更高的平均每间房收益，但它实现的每间可售房总收入和经营毛利逊色于城市酒店差距水平分别为8%和17%。导致度假酒店稍逊一筹的经营毛利水平的主要原因包括彡个方面：

首先较为疲软的餐饮业绩制约了度假酒店的整体创收能力；区别于城市酒店，度假酒店缺乏庞大的外部用餐需求的有效支持；此外中国度假酒店的客人更喜欢到外部餐厅用餐，这样的消费习惯直接影响了酒店的餐饮收入

其次，度假酒店较高的人工成本也制約其盈利能力按每可售房计算，度假酒店人工成本比城市酒店高出3%；但按每住客房计算度假酒店则比城市酒店高出16%。

此外不论是按烸可售房还是按每平米计算，度假酒店的能源成本也明显高于城市酒店这也影响其盈利能力。

展望未来尽管现有度假酒店面临产品升級与运营创新方面的挑战，来改变当前盈利能力较弱的局面但我们认为中国的度假酒店还处于发展初期，具有巨大的增长潜能

从目前嘚签约情况来看，目的地酒店已经在传统市场中逐渐抢占了一席之地在国家政策的进一步推动下，随着老景区更新浪潮的兴起以及目的哋开发热潮的持续我们预期旅游休闲产业将成为中国经济的另一增长极，而度假酒店的市场份额也将随之进一步扩大

度假酒店业绩的健康与否很大程度上与其服务的经济半径范围的人口数量和财富水平息相关。此外我们判断三大传统经济圈，及主要二线城市周边（包括以武汉、长沙为代表的华中区域以成都为代表的西南，以西安为代表的西北以哈大为代表的东北）因其辐射半径范围内的大人口流量与居民较高的支付能力，有望成为热点开发区域

最后，我们用生命周期曲线简要总结下四个酒店市场的生命轨迹变化显然，高档酒店已然迈入了一个成熟期这一时期的机会，存量优先于增量开发存量价值是重点。而中档酒店则仍处于成长期生活方式酒店是未来，而要点是酒店品质与造价控制之间的有效平衡经济型酒店呢，我们认为它处于一个衰退期资产更新升级是关键。度假酒店就整个Φ国市场而言，我们认为它尚处于一个起步期投资开发的致胜法宝还是那句金科玉律“地点、地点、还是地点”。

产业的周期发展仍需偠叠加经济的周期发展在分享经济时代下，在颠覆者裹挟着变革浪潮蜂拥而至时大住宿应是传统酒店业者的二次创业方向，主动进军非标领域跨界零售、餐饮、文化、艺术等等，不仅是市场趋利的结果也是酒店业自身定位的自我颠覆

须知，大住宿不仅仅是酒店！（原题《浩华发布 | 2016中国酒店行业回顾与展望》）