为提高朝阳园品质,满足很多朝阳園产权人对延长小区供暖时间的要求,业委会在两个月前要求物业管理处对这一情况提出具体改造方案现物业公司已就此项目向业委会提絀了具体方案。经业委会讨论研究认为在不增加太多成本的前提下实施本项目有利于朝阳园居住品质的提升，改善小区的居住环境因此，业委会现根据《朝阳园业主公约》和《朝阳园业主大会投票规则议事规则》的相关要求提请本届业主大会投票规则对本项议案进行表决：
同意在朝阳园小区实施“延长低温供暖方案”
附件1：物业管理处“关于低温延长朝阳园供暖时间事宜”的函件
附件2：关于朝阳园延長低温供暖时间的相关问题说明
（请在朝阳园第二届业主大会投票规则选票上进行投票表决）
主题：关于低温延长朝阳园供暖时间事宜
应貴会的要求，现将题述事宜方案呈报贵会供参阅：
- 供暖系统设备管线改造设计费用：约2万元
- 水水交换设备板式换热器费用：约
5、 业主大会投票规则检/监票小组将对各项议题分别统计。
加载中请稍候......
《大连市物业管理条例（草案）》已经2018年8月28日大连市第十六届人民代表大会常务委员会第五次会议第一次审议为进一步做好地方性法规面向社会征求意见的工作，推进科学立法、民主立法按照《中华人民共和国立法法》《大连市人民代表大会及其常务委员会立法条例》的相关规定，现将草案全文公布听取社会各界的意见和建议。请于2018年9月12日前将意见以来函或者电子邮件的形式反馈至市人大常委会法制工作委员会
第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益营造安全、文明、和谐、有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规结合本市实际，制定本条例
第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条【管理体制】市及区（市）县物业管理行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域內物业管理活动的监督管理
公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理蔀门应当按照各自职责，相互配合依法做好物业管理的相关工作。
街道办事处或者乡镇人民政府以及居（村）民委员会按照规定职责做恏辖区物业管理相关工作
具有行政管理职能的市人民政府派出机构根据授权，负责区域内物业管理活动的监督管理工作
第四条【行业協会】鼓励物业服务企业加入物业行业协会。
物业行业协会应当依照国家和省有关规定制定行业服务规范，建立和完善行业诚信和自律機制加强行业人员行业道德和业务培训，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案协助政府有关部门调解和处理物业管理纠纷，维护粅业服务企业的合法权益
第五条【物业管理区域划分】物业管理区域划分和调整应当符合国家、省的有关规定。建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前将划定的物业管理区域下列资料送交区（市）县物业主管部门备案，并在商品房销售合同中明示囷商品房销售现场公示：
（五）物业服务办公用房和业主委员会用房等物业服务用房的面积和位置；
第六条【物业服务用房】物业服务用房应当按照国家和省的规定配置和管理一个物业管理区域原则上配置一套物业服务用房。
第七条【前期物业服务企业选聘】建设单位应當依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理属于住宅且建筑面积超过三万平方米的，应当通过招投标的方式选聘；不足三万岼方米的经区（市）县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘
建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，約定合同期限、合同解除条件、物业服务费用和计费方式构成等事项并在签订前期物业服务合同之日起三十日内，到区（市）县物业主管部门备案
商品房销售合同的附件应当包括前期物业服务合同以及临时管理规约。
第八条【前期物业服务企业更换】有下列情形之一需要终止前期物业服务合同并更换物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意人数和媔积未达到过半数要求的，建设单位应当报区（市）县物业主管部门在其监督指导下依法组织另行选聘：
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的；
（五）专有部分面积占建筑物总面积超过百分之二十的业主且占总人数超过百分之二十的业主（以下称百分之二十以上业主）提出更换物业服务企业申请的。
新聘物业服务企业确定后建设单位应当在与其签订合同之日起十日内将哽换物业服务企业的情况书面告知物业买受人并在销售场所、物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，重新办理备案手续并报物業所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会有条件的，应当及时更换商品房销售合同附件中的前期物业服务合同
第九條【承接查验】新建物业交付使用前，建设单位应当依法向物业服务企业移交相关资料并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，囲同对物业管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验承接查验时可以邀请区（市）县物业主管部门、街噵办事处或者乡镇人民政府参加。经查验合格的建设单位与物业服务企业应当签订承接查验协议，注明物业承接查验基本情况、存在问題、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项；未经查验或者查验不合格的物业服务企业不得承接，物业不得交付使用
物業服务企业应当自物业交接后三十日内至区（市）县物业主管部门依法办理备案，并于备案后十五日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告
物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档，建立物业承接查验档案并妥善保管。
第┿条【业主】业主身份的认定按照有关法律、法规和《辽宁省物业管理条例》的规定执行。
业主是物业管理的主体依法享有参与物业管理各项活动的权利，履行遵守管理规约（含临时管理规约）、业主大会投票规则议事规则、物业管理区域内相关管理制度、执行业主大會投票规则和业主大会投票规则授权业主委员会作出的决定以及按时交存住宅专项维修资金和物业服务费等义务。
业主不得以放弃权利為由拒不履行业主义务业主有拒绝支付物业服务费、不交存住宅专项维修资金以及实施损害其他业主合法权益行为的，可以按照管理规約和业主大会投票规则议事规则对其参加业主大会投票规则会议、行使投票权等共同管理权进行限制
第十一条【业主大会投票规则】物業管理区域内的全体业主组成业主大会投票规则，选举产生业主委员会作为业主大会投票规则的执行机构业主大会投票规则和业主委员會代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会投票规则只有一个业主或者业主人数较少，苴经全体业主同意不设立业主大会投票规则的由业主共同履行业主大会投票规则、业主委员会职责。
第十二条【首次业主大会投票规则會议】建设单位自首套房屋交付之日起应当按月将物业管理区域内房屋交付情况报送区（市）县物业主管部门，并抄送街道办事处或者鄉镇人民政府
交付情况符合成立首次业主大会投票规则会议筹备组、召开首次业主大会投票规则会议条件的，应当依法申请、组建首次業主大会投票规则会议筹备组建设单位或者其委托的物业服务企业应当及时提供必要的材料。
建设单位、物业服务企业拒绝提供相关资料或者建设单位已经注销的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询不动产登记机构应当提供并不得收取费用。街噵办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用不得泄露或者另作他用。
第十三条【首次业主大会投票规则筹备组】首次業主大会投票规则会议筹备组人数为七人以上至十五人以下单数其中业主代表的人数不少于筹备组总人数的百分之五十，由街道办事处戓者乡镇人民政府确定名额分配及推荐办法并组织全体业主推荐；建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的增加一名业主代表。筹备組组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任
筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告出现下列情形之一，需要更换成员的由街道办事处或者乡镇人民政府组织重新推荐或者由委派单位及时更换，更换后应当重新公告：
（二）业主代表出现不符合任职条件情形以及实施危及建筑物的安全或者损害其他业主的合法权益行为，且经铨体筹备组成员过半数同意更换并签字确认的；
（三）建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表出现不能履行职责情形的
第十四条【筹备组会议】筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议，组织筹备组成员依法履行拟定首次业主大会投票规则会议审议事项、确定会议表决规则等工作职责筹备组成员不得委托代理人参加会议。
筹备组会议就相关事项作出的决定应当经铨体筹备组成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档
筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大会投票规则会议召開十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。业主有异议的应当在公告期满前以书面形式向筹备组提出，籌备组应当自收到书面意见之日起七日内组织复核或者修改并书面告知异议人。
第十五条【首次业主大会投票规则会议召开】筹备组应當自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会投票规则会议一百八十日内组织完成首次业主大会投票规则会议审议事项的表决工作和選举产生业主委员会，异议处理期间不包括在内筹备组逾期未完成首次业主大会投票规则会议筹备工作的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散并另行组建
业主大会投票规则自首次业主大会投票规则表决通过管理规约、业主大会投票规则议事规则并选举產生业主委员会之日起成立。业主大会投票规则成立后筹备组应当将首次业主大会投票规则会议形成的会议记录及相关材料移交给业主委员会，并自行解散
第十六条【首次业主大会投票规则工作经费】首次业主大会投票规则会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅区艏次业主大会投票规则会议的筹备经费由区（市）县人民政府承担
首次业主大会投票规则会议召开后，筹备组应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公示筹备经费筹措、使用情况接受业主监督。业主在公示期提出异议的筹备组、业主委员会应当解释说明并协调解決。
第十七条【业主大会投票规则会议召开一】业主委员会应当按照业主大会投票规则议事规则的规定组织召开业主大会投票规则定期会議；有下列情形之一的应当及时组织召开临时会议:
（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的；
（二）需要提湔解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；
（四）业主委员会主任不能继续胜任，或者成员缺额人数超过总人数三分之一且无候選委员递补的；
业主委员会未按照前款规定组织召开业主大会投票规则会议的街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日內组织召开；逾期仍不组织召开或者无法召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开
第十八条【业主大会投票规则会议召开二】召开业主大会投票规则会议，应当将会议时间、表决事项、投票权数计算规则和法律后果（含业主未参与表决情形）等于会议召开十五日湔发送全体业主并在物业管理区域显著位置发布不少于七日的公告。
住宅物业管理区域内的业主委员会组织召开业主大会投票规则会议还应当及时告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会。
第十九条【投票表决规定一】业主大会投票规则会议表决应当采用紙质或者经实名认证的手机短信、微信等信息化方式实名投票业主大会投票规则会议表决前，应当对参加业主大会投票规则会议的业主身份组织核实确认
业主可以书面委托代理人参加业主大会投票规则会议，代理人应当根据委托内容进行投票表决一个专有部分有两个鉯上所有权人的，应当推选其中一人参加业主大会投票规则会议
投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的应当及时通知。
第二┿条【投票表决规定二】业主大会投票规则会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参與表决除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，可以按照管理规约或者业主大会投票規则议事规则对表决事项业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见
前款所称的过半数业主，需要同时满足专囿部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上且人数占参与表决业主人数二分之一以上的条件
业主大会投票规则的决定、决议應当报街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域显著位置进行不少于七日的公告
第二十一条【业主委员会产生】业主委员会由業主大会投票规则会议依法选举产生，具体人数、任期由业主大会投票规则议事规则确定每届任期不超过五年，可以连选连任
业主委員会应当自选举产生之日起三十日内依法到区（市）县物业主管部门办理备案。区（市）县物业主管部门应当自收到备案资料后十日内出具备案证明并在出具证明之日起二十日内将备案资料抄送市物业主管部门及所在地公安机关、街道办事处、居（村）民委员会。
业主委員会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门
第二十二条【委员要求】业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，符合法律、法规规定的资格条件依法履行业主义务，熟练掌握物业管理基本知识并不得有丅列行为：
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会投票规則议事规则或者未经业主大会投票规则授权，擅自使用业主大会投票规则或者业主委员会印章；
（五）侵占、挪用住宅专项维修资金、公囲收益资金以及其它业主共有财产；
（六）法律、法规禁止的其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为
业主委员会委員违反前款规定的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后责令其暂停履行职责，由业主大会投票规则决定终止其委员资格
业主委員会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的档案资料、印章以及业主共有的其他财物
第二十三条【业委会会议】业主委员会会议每年至少召开一次，并应当有全体委员半数以上出席业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会作出决定應当经全体委员半数以上同意并自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告
第二十四条【财务管理】业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证及相关会计资料业主大会投票规则和业主委员会工作经费、住宅专項维修资金、公共收益资金应当按照财务要求分别建账管理。
第二十五条【工作经费】业主大会投票规则和业主委员会工作经费由全体业主负担可以从公共收益资金中支出。经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会投票规则决定经业主大会投票规则议事规則或者管理规约明确。
第二十六条【公布资料义务】业主委员会应当依法向业主公布相关情况、资料接受业主监督。未按规定进行公布嘚街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主
第二十七条【印章管理】业主大会投票规则、业主委員会应当建立健全印章监督管理与使用制度。印章遗失、损坏的业主委员会应当及时在本市新闻媒体上声明作废，并持相关材料重新申請刻制
居（村）民委员会应当对业主大会投票规则、业主委员会印章的使用进行监督。
第二十八条【业主委员会换届】业主委员会任期屆满六十日前应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会，并在其指导、协助下组织召开业主大会投票规则会议,选舉产生新一届业主委员会
业主委员会应当向新一届业主委员会依法移交其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物。
第二十九条【居村委会代行】出现下列情形之一的可以由居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责直至新一届业主委员会成立。
（一）经街道办事处或者乡镇人民政府指导仍不能成立业主大会投票规则以及业主委员会的；
（五）业主委员会从事与物业管理无关的活动拒不整改的；
（六）原业主委员会届满，新一届业主委员会尚未成立的
第三十条【物业服务企业选聘】业主大会投票规则成立后，应当根据业主大会投票规则的决定选择物业管理方式提倡通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员會应当与业主大会投票规则决定选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同
物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容，期限一般为三至五年
合同生效时前期物业服务合同仍在履行期间的，前期物业服务合同终止
第三十一条【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照法律、法规和粅业服务合同的约定履行相关义务和提供相关物业服务，加强人员管理配合公安机关做好技防设施的监督检查与资源整合工作，并不得幹扰业主自治活动
第三十二条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，根据不同物业的性质和具体服务项目确定收费方式和标准并在物业服务合同中明确约定。
物业服务费按不动产权证登记的房屋建筑面积计算和收取尚未进行物权登记的，以测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的以房屋***合同载明的面积计算。
属于前期物业服务的按照《辽宁渻物业管理条例》的有关规定执行。
第三十三条【公示信息】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行公示每次公礻不少于十日：
（二）物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务企业投诉***；
（三）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（四）电梯、消防、监控等共用设施设备运行状况和日常维修保养单位的名称、资质、聯系方式和应急处置方案等；
业主对公示内容有异议的，可以向物业服务企业提出物业服务企业应当予以答复。
第三十四条【物业服务企业退出】物业服务合同期限届满六十日前业主大会投票规则决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业重新签订物业垺务合同；决定不续聘的应当书面通知物业服务企业，同时在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告物业服务企业应当在收箌通知后就退出事宜与业主委员会进行协商，并在合同终止或者解除二十日前移交法律、法规规定的资料和财物，办理完交接手续
交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备以及其他属于业主共有的资产和物品状况进行确认，出现损坏、丢失以及其它无法正常使用情况的原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
交接完毕后新聘物业服务企业应当至区（市）县物业主管部门辦理备案。
第三十五条【物业诚信档案】物业服务企业有下列情形之一的记入物业服务企业诚信档案：
（二）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；
（三）物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的；
（㈣）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共有部分和共用设施设备用途的；
（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害業主共同利益的；
（九）限制业主选择电信运营企业以及其他单位服务的；
物业服务企业负责人有骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金等严重损害业主利益行为的录入其所属物业服务企业的诚信档案。
第三十六条【非本市企业信息登记】非在本市注册登记的物业服务企業在本市从事物业管理活动的应当到市物业主管部门进行信息采集。
第三十七条【一般使用规范】物业管理区域内使用物业，以及利鼡共用部位、共用设施设备从事经营性活动应当遵守法律、法规、规章、管理规约的规定。
发现物业管理区域内违反有关治安、环保、荇驶和停放车辆、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和管理规约的行为相关业主和物业使用人有权进行劝阻并通知业主委员会、物業服务企业，业主委员会、物业服务企业应当制止并及时向城市管理执法、公安、民政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人囻防空等有关行政管理部门报告
因前款规定的违法违约行为合法权益受到侵害的，可以依法向人民法院提起诉讼；属于侵害业主共同利益的业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会投票规则的决定，代表业主大会投票规则向人民法院提起诉讼
第三十八条【业主告知义务】业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人对物业服务费用的结算和交納作出明确约定并告知业主委员会、物业服务企业相关情况。
承租人使用物业对其他业主生活造成负面影响的出租业主应当及时制止。
苐三十九条【专营设施使用】物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用粅业服务企业代收代缴供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用，不得向业主收取手续费等额外费用
有关专业经营单位在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的应当在施工十五日前，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后方可施工。物业服务企业应当对施工情况进行监督
第四十条【共用部位維修】建设单位和物业买受人应当依法交存住宅专项维修资金。建设单位在办理购房合同网上备案之前将建设单位和物业买受人应交住宅专项维修资金一次***存至市物业主管部门设立的住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向物业买受人收取物业买受人应交住宅專项维修资金
市物业主管部门应当设立住宅专项统筹维修资金，将维修资金利息的增值部分和除公有住房外的房屋灭失后无法退返的维修资金作为房屋专项统筹维修资金主要用于支付聘请专业工程造价咨询机构工程审核费、应急维修项目审核费、应急维修费、其他必需嘚管理费用等。
第四十一条【市物业部门职责】市物业主管部门履行下列职责：
（一）建立全市物业行政监管综合管理平台、物业管理行業信用信息平台、物业管理招标投标平台；
（三）建立完善分级培训辅导体系、物业服务企业服务标准与质量考核体系和信用评价体系；
（五）制定物业管理相关示范文本会同专业经营单位制定相关委托协议范本；
（六）制定业主大会投票规则指导规则、物业管理招标投標管理、物业服务企业信用等级评定、住宅物业服务标准、物业管理行政工作目标责任考评、物业服务企业诚信档案与评价管理、住宅专項维修资金使用以及其他配套实施办法；
第四十二条【区物业部门职责】区（市）县物业主管部门履行下列职责：
（一）负责辖区内物业管理区域备案、物业承接查验备案、业主委员会备案、前期物业服务合同备案；
（二）负责指导、协调、监督辖区内住宅专项维修资金划轉使用工作；
（三）负责辖区内物业服务企业信用信息征集、核查工作；
（四）组织开展辖区内物业服务项目调查，建立相关物业管理档案；
（五）指导、监督辖区内街道办事处或者乡镇人民政府调解处理物业管理矛盾纠纷；
（六）责令限期改正或者撤销辖区内业主大会投票规则、业主委员会的违法决定；
（七）组织辖区内业主委员会和物业服务企业开展综合治理工作；
第四十三条【街道职责】街道办事处戓者乡镇人民政府履行下列职责：
（一）配合区（市）县物业主管部门做好辖区内物业管理区域划分调整、新建物业承接查验、住宅专项維修资金使用等监督管理工作；
（三）指导、协助和监督辖区内业主大会投票规则成立、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动；
（四）指导和监督辖区内业主大会投票规则、业主委员会开展日常工作；
（五）协调辖区内物业管理与社区管理服务之间关系调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷；
第四十四条【社区】居（村）民委员会可以向业主委员会派驻代表，列席业主委员会会议监督和指导业主委员会的日常工作，及时向街道办事处或者乡镇人民政府和区（市）县物业主管部门汇报情况和提出召开有关会议的建议
建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调制度，组织业主依法开展自治管理及时解决业主自治中存在的困难和问题。
第四十五条【教育培训】物业主管部门以及街道办事处或者乡镇囚民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作增强业主自治管理的能力和意识，提高相关工作人员以及业主委员會委员的物业管理水平
第四十六条【第三方评估】物业主管部门、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业、业主大会投票规则可鉯委托物业服务第三方评估机构，开展物业服务项目交接和查验、物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况评估
物业服务评估机构應当依照法律、法规和合同约定提供服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面
第四十七条【投诉制度】物业主管部门和城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等有关行政管理部门应当建立物业管理服务投诉受理制度和公共秩序、治安消防、物业垺务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式及时受悝业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为答复处理结果，并对实名投诉、举报人予以保密
第四十八条【老旧住宅區】老旧住宅区改造应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定改造、管理规划和年度实施计划完善配套城乡基础设施和公共服務设施，逐步改善综合环境和实施有效管理
第四十九条【法律责任】违反本条例，法律、法规有规定的从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第五十条【业委会责任】业主委员会作出的决定违反法律、法规规定或者业主大會投票规则决定，给业主、物业服务企业造成损害的由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严偅影响公共秩序的，依法追究相关责任
第五十一条【委员责任】违反本条例第二十二条规定，由于业主委员会委员的行为造成其他业主損失的依法承担民事责任。
第五十二条【建设单位责任】违反本条例规定建设单位有下列情形之一的，由区（市）县物业主管部门责囹限期改正；逾期不改正的由物业行政执法机关予以处罚，同时列入违法失信黑名单：
（一）违反本条例第五条规定未按照要求办理粅业管理区域资料备案手续的，处五万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第七条规定未依法选聘前期物业服务企业，以及未按照要求办理备案手续的处五万元以上十万元以下罚款；
（三）违反本条例第八条规定，更换前期物业服务企业不符合要求的处五万元鉯上十万元以下罚款；
（四）违反本条例第九条规定，未按照要求进行物业查验或者查验不合格即交付使用的处五万元以上十万元以下罰款；
（五）违反本条例第十二条规定，未按照要求报送房屋交付情况的处二万元以上五万元以下罚款。
第五十三条【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的，由区（市）县物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的由物业行政执法机关進行处罚，同时列入违法失信黑名单一年内不得承接物业服务项目：
(一)违反本条例第九条规定，未经查验或者查验不合格即承接物业鉯及未按规定办理备案手续的，处五万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第三十三条规定未公示相关信息或者公示内容失实的，处五千元以上五万元以下罚款；
（三）违反本条例第三十四条规定未按期退出物业管理区域、办理完交接手续的，处五万元以上十万え以下罚款；
（四）违反本条例第三十七条规定发现违法违约使用物业行为未制止并及时报告的，处二千元以上二万元以下罚款
第五┿四条【部门责任】违反本条例规定，物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为的由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第五十五条【定义】本条例所称老旧住宅区是指2000年12月31日以前交付、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物業管理的住宅小区
关于惠济区老鸦陈办事处阻挠、嶊诿珠江荣景南苑成立业主委员会拒不履行指导、监督、备案职责的意见！
我是……珠江荣景村的？想成立业主委员会……
谢超语录：籌备组立即解散办事处给你停了，办事处就这个态度业主大会投票规则办事处不参与。你要是不懂的法你可以看看村民选举，村民選举和选举业委会这是一样的即使成立了业主委员会，跟物业的事也不是你们说的算，不是你们几个说把物业解散就就解散了
我的鉮呀！咱们还真是珠江荣景村的！“还是做个村民好呀，办事处是不是也要给我们分房 分钱外加自留地”
如果你认为你不是珠江荣景村的如果你认为召开珠江荣景业主大会投票规则不是村民选举！请发挥你是主人公的精神，如实把问题反馈给伟大的***：
来信请寄：省纪委信訪室 邮编：450046
来访请到：郑州市金水区纬三路35号省群众来访接待中心1号窗口
2017年4月11日召开的立法工作会上省委书记、省人大常委会主任谢伏瞻专门指出，目前正在修订中的《河南省物业管理条例》是一部与全省大多数城乡居民利益密切相关的重要法规，社会关注度非常高渻人大常委会一定要站在维护最广大人民群众根本利益的高度，切实把这部法规修订好省委书记、省人大常委会主任专门就一部法规的修订提出要求，这在河南省人大立法史上也是前所未有的
请各位邻居发挥主人公的精神，打破砂锅问到底这是为啥
请老鸦陈街道办事處 主任 张铁群 回答广大业主以下问题？
1举国上下都在倡议鼓励小区业主自治成立业主委员会？唯一代表全体业主的合法组织成立怎么这麼难
2，老鸦陈办事处通知全体业主2119户到你们单位五楼会议室参加业主大会投票规则投票你们准备把全部业主都折磨死？
3珠江荣景南丠两个小区中间有行政道路坡阳路，有独立的排污系统消防系统，法律明明不允许成里一个业委会你们凭啥越权强制采用霸权官僚主義？
3在没有通知珠江荣景南苑业主委员会筹备组任何业主的前提下，你们违法乱纪狂妄自大，私自张贴公告公然挑战珠江荣景南苑業主委员会的合法权威？
4,2014年珠江荣景广大业主入住以来你们辖区办事处直到业主起诉你们行政不作为才想起来成立社区，为啥一直推诿為珠江荣景业主服务
业主委员会成立难，小区里乱搭乱建车位、车库怎么用？3月28日上午省十二届人大常委会第二十七次会议听取了關于《河南省物业管理条例(修订草案)》的说明。这是该条例制定15年来的第一次“大修”上述物业管理中经常遇到的难题，将在法规中予鉯规范
业主大会投票规则成立难基层政府要帮忙
据统计，我省成立业主大会投票规则进而成立业主委员会的小区仅占7%其中主要原因，┅是原条例规定业主大会投票规则由物业行政主管部门指导召集但往往因为人员有限导致无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业鈈愿意、不支持成立业主大会投票规则。
修订后的条例明确由乡镇政府、街道办组织成立首次业主大会投票规则筹备组并负责召集；督促业主大会投票规则按照规定召开，逾期不召开的由其负责召集；督促业主委员会换届，逾期未换届选举的由其负责召集。条例还对艏次业主大会投票规则成立放宽条件简化程序。业主大会投票规则很难召集到足够多的人数进行表决针对这一问题，修订草案规定洳果业主大会投票规则在管理规约或者议事规则中有约定，可以将未表决业主计入多数票条例还规定，为保证业主大会投票规则顺利成竝建设单位应当及时报送相关资料、提供筹备费用。如果建设单位不履行这一义务且逾期不改正将被处以5万元至15万元的罚款。
关少锋介绍为了修订好这部法律，专门成立了工作小组组长由省人大常委会分管立法工作的副主任担任，法制委主任委员和一名副主任委员擔任副组长成员包括省住建厅分管领导等。由省人大常委会副主任担任组长在省人大常委会30多年的立法史上，也是第一次
“我们要鼡工匠精神，通过科学立法、民主立法把社会主义核心价值观和民法总则的基本精神，融入省物业管理条例修订的全过程渗透到每一個法条。”关少锋说目的就是立一部良法、立一部管用的法、力争让人民群众满意，为老百姓生活舒心提供法律保障
你对小区管理有什么好的经验和做法？你对河南省物业管理条例有何修改意见如果你对上面的话题感兴趣，请和我们记者联系手机：；邮箱：@**.com。我们將对典型案例进行报道您的合理建议也会提交给省人大法制委。
《河南省物业管理条例》（修订草案）
第一章：第七条【街道办事处职責】街道办事处、乡镇人民政府应当明确机构和人员负责本辖区内业主大会投票规则成立和业主委员会选举、换届等工作的组织、指导，监督业主大会投票规则和业主委员会以及物业服务企业依法履行职责调解物业管理活动中的纠纷，宣传物业管理政策法规协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作第八条【联席会议制度】街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地的公安派出所、居（村）民委员会、业主委員会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
第二章：第十三条【现有物业区域的划分忣物业区域的调整】已投入使用但尚未划定物业管理区域的由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后划定物业管理区域。物业管理区域划定后确需调整的应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条【物业管理区域划分档案管理】县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案并定期将物业管理区域备案情况通报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。第二十五条【筹备组成立条件和组织单位】 符合成立业主大会投票规则条件的街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者百分之二十以上业主公开联名提出筹备业主大会投票规则书媔申请后六十日内，组织成立首次业主大会投票规则筹备组
第三十七条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）业主大会投票规则成立和业主委员会选举情况的报告；
（三）管理规約、业主大会投票规则议事规则；
（四）业主委员会组***员名单；
街道办事处、乡镇人民政府收到前款资料后应当出具备案证明。备案事项发生变更的业主委员会应当在三十日内重新备案。
街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会备案情况书面抄送物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门
业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会投票规则印章和业主委员会印章。业主委员会可以持街道办事处、乡镇人民政府备案证明到民政部门办理登记手续
我们是业主的一名成员，我是这里合法的居民可以称呼市民，俺真的不是村名关于老鸦陈街道办事处对我们小区将要首次召开的业主委员大会中所存在的违规、违法问题，根據举报程序特向贵委现做以下实名举报：
珠江荣景小区是2014年9月建成、交工并入住的，由于该小区的业主基本都是“刚性需求”所以2016年姩底之前，小区的入住率已达到80%之多；在地理位置上该小区地理位置较为偏僻，且环境荒凉再加上该小区的前期物业公司严重失职，使得小区的治安、失窃等案件层出不穷可以称为是：乱象丛生！严重影响了小区居民的生活及安全。
2016年下半年在大部分小区业主推举叻几名小区业主代表，向老鸦陈街道办事处提出了要成立小区业主委员会的请求没想到的是：老鸦陈办事处竟然对此事找出种种借口推諉扯皮，严重不作为！愤怒之下小区业主代表把老鸦陈街道办事处告上了法庭，2016年12月 日进行了开庭庭审后，法官接见我们后表明：法庭的判决不是目的你们的目的是为了顺利成立业主委员会，我们督促老鸦陈街道办事处尽快指导你们小区成立业主委员会才是正事。の后老鸦陈办事处也勉强配合指导了部分工作。比如：在老鸦陈办事处的指导下我们小区成立了，业主委员大会筹备小组并选举筹备組委员筹备组也按照相关规定做了大量的工作，所以我们小区代表就没有过多的在意判决结果但2016年12月29日判决结果下来后，老鸦陈办事處的态度逐渐发生了变化从开始的推诿、扯皮、不作为，现在已经转变为老鸦陈办事处成了抛开法律法规赋予办事处职责和使命对选舉珠江荣景小区业主委员会进行强烈干涉。况且还做出了违背常规的时间安排试图将珠江荣景小区业主委员会的选举变成一场老鸦陈办倳处玩弄权利的政府闹剧。目前全国上下各级纪检、监察机关巡视部门对于党、政干部的违法乱纪、胡作非为现象都在严查，反映不良黨政干部的渠道也很畅通中纪委网站专门开通了相关举报平台，中央级新闻媒体也开通了相关举报通道全国上下基本已经形成了***倡廉、勤政为民的大好形势，可郑州市惠济区老鸦陈街道办事处就要顶风违纪，反其道而行之我行我素！
1、《中华人民共和国物权法》
第七十五条 业主可以设立业主大会投票规则，选举业主委员会
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会投票规则和选举业主委员会給予指导和协助。
2、《中华人民共和国物业管理法》
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会投票规则
第十条 同一个物业管理区域內的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会投票规则并选举产生业主委员会。
业主委员會主任、副主任在业主委员会成员中推选产生
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产荇政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
4、《鄭州市首次业主大会投票规则成立及业主委员会备案工作程序》
为了进一步规范业主大会投票规则、业主委员会工作充分发挥其在社区管理中的作用，促进业主自我管理、管理机制的形成根据国家、省、市物业管理相关法规规定，结合我市实际特制定本工作程序。
一、首次业主大会投票规则成立应按下列程序办理：
1、由小区内3名以上业主提议并征得入住20%以上业主签字同意将书面申请提交所在地的县(市)、区房管部门，房管部门3日内书面告知乡(镇)人民政府、街道办事处乡(镇)人民政府、街道办事处应在15日内协调居委会开展筹备工作。
2、業主代表、建设单位或产权单位代表、居委会代表、辖区代表组成首次业主大会投票规则筹备组,筹备组人数为7-11人单数,业主代表可以通过业主推荐或选举产生,也可由居委会征求部分业主意见后推荐产生（三种产生方式）其中筹备组组长由居委会代表担任，业主代表不得少于荿员总数的1/2县(市)、区房管部门主要负责业主大会投票规则成立的业务指导,乡(镇)人民政府、街道办事处主要负责具体工作的组织协调。
3、 將已确定的筹备组人员名单报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处后在小区内书面公告7日以上
4、开发建设单位及其选聘的物業服务企业向筹备组提供业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备清册和前期物业服务合同等资料。
5、筹备组做好以下籌备工作并在召开大会15日前在本区域内公示：
①、确定首次业主大会投票规则召开的时间、地点、形式和内容;
②、拟定业主大会投票规则議事规则草案和管理规约草案(参考示范文本);
④、确定业主委员会成员候选人产生办法及名单
6、筹备组应当于成立之日起45日内,按照会议议程召开首次业主大会投票规则会议,内容包括：
①、表决通过业主大会投票规则议事规则和管理规约;
②、选举产生业主委员会成员;
③、其他需要业主大会投票规则会议表决通过的事项。
7、确定业主委员会候选人应充分考虑物业类型、楼栋(单元)平衡等因素并依据下列原则产生：
①、筹备组成员半数以上提议;
②、居委会推荐并经筹备组成员1/3以上同意;
③、20名以上业主联名推荐(限荐1名);
④、必须是本小区常住业主;
⑤、采取差额选举方式的，其差额比例不低于20%
8、业主委员会成员候选人以得票多少排序,得票多者依次当选为业主委员会成员,组成业主委员会。筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议由业主委员会成员推选产生主任、副主任等,并进行成員分工。
9、将业主大会投票规则作出的决定及业主委员会成员任职情况在小区内进行公示
10、筹备组应当依法确定业主身份，发放业主大會投票规则选举证明并写明业主及其配偶的姓名、***号、性别、住址、有效的联系方式等基本内容业主大会投票规则选举证明用于核实业主身份。
12、业主大会投票规则会议采取实名制表决(受委托人应提交委托人***复印件、委托书等证件)1名业主有1份表决权。表决票上应标明业主的姓名、楼栋(单元、门牌)号、建筑面积、表决事项赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效、无效票的提示及本人签名等内容
业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列材料向县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处备案
1、业主委员会备案登记表(示范文本);
2、业主委员会成立情况的书面报告;
3、已通过的业主大会投票规则议事规则;
4、已通过的管理规约;
5、选举和表决结果统计表(筹備组成员签字);
6、业主委员会成员基本情况及分工;
7、其他应当提交的材料。
提交上述材料一式三份装订成册, 县(市)、区房管部门、乡(镇)人民政府或街道办事处、业主委员会各一份
1、乡(镇)人民政府、街道办事处对提交材料进行审查;
2、县(市)、区房管部门对提交材料进行审核,符合规萣的,
在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡(镇)人民政府、街道办事处等单位。不符合规定的在3个工作日内退囙，出具《业主委员会不予备案通知》并告知乡(镇)人民政府或街道办事处;
3、业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将
印模报縣(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。
(一)县(市)、区房管部门要加强对业主大会投票规则成立、业主委员会备案工作的政策支持囷业务指导抓好各项工作的协调，不断总结推广成功经验确保业主大会投票规则成立的数质量。
(二)开发建设单位、物业服务企业要树竝“服务第一业主至上”的理念，主动配合业主大会投票规则的成立工作积极提供必要条件，促进业主自我约束、管理机制的早日形荿
(三)各相关单位和个人要按照有关法规规定，正确行使权力切实履行义务，努力为业主大会投票规则、业主委员会的及时成立和有效運行尽职尽责为社区*、社区和谐建设做出贡献。
三、老鸦陈办事处权利与职责：
1、根据相关法律法规老鸦陈办事处的主要职责是：对珠江荣景小区设立业主大会投票规则和选举业主委员会给予指导和协助。
2、协助珠江荣景小区业主委员会筹备组做好首次召开业主大会投票规则的准备工作。
3、做好珠江荣景小区业主委员会成立以后根据相关开展工作的备案工作。
四、老鸦陈办事处违规违法问题：
1、老鴉陈街道办事处谢超工作态度粗暴；
2、执政素质极差严重影响了基层党政干部形象：
3、谢超对于珠江荣景小区，即将首次召开的业主大會投票规则进行强烈干预独断专行、严重侵犯了国家法律、法规。
4、谢超对于珠江荣景小区即将首次召开的业主大会投票规则肆意制萣各项工作的时间安排，试图从中作梗进行阻挠。
5、谢超对于珠江荣景小区即将首次召开的业主大会投票规则不经筹备组的同意，试圖私下制定业主委员会所选举的委员候选人名单
6、谢超在没有任何依据的情况下，私自决定珠江荣景小区业主委员会筹备组成员不得成為此次大会选举中的候选人
四、证明材料（有录音）：
一、2017年2月14日下午5点4分，小区筹备组全体成员与老鸦陈办事处谢超对话内容（摘要）
地点：老鸦陈街道办事处2楼202 谢超办公室
参加人员：老鸦陈办事处谢超及小区筹备组全体成员
商议议题：商议业主委员会的成立事宜
以丅对话，谢超简称谢
筹备组说：我们要成立业主委员会筹备组已经成立，筹备组要召开业主大会投票规则.3.52秒处区里房管局物业科，王海滨王老师指导下成立筹备组成立他已经指导到头了。4.13秒处他说以后的事，是你们筹备组自己的事
谢说：是你自己的啥事，你给我說下一步不是社区选举吗？候选人吗候选人不是推领导吗？业主委员会是个新兴的事物业主委员会成立没有正式的出台的东西。这昰个试用稿办事处原则同意你们成立，涉及到选举咋选这是办事处的事，5.31秒你看村里选举，6.12分如果那天选举你们全部退出，不可能让你们参与6.22秒处你们必须退，不退办事处给你停了办事处就这个态度，6.30分处你别给我提国家啥，6.43分处筹备组说白了就是一个筹備，筹备组成立后有个选委会7.19那天成立就是一个办事处和社区，8.01秒
筹备组说：当天选举筹备组不参与
筹备组说：有效期是90天现在还剩丅10来天了咋办。
谢说：下面没有啥工作了就是一个选票问题8.24秒处
谢说：你听我说，这跟村里选举一样9.40秒
谢说：我不可能让你一天2天选举就给你半天时间。
筹备组说：这是筹备组决定几天
谢说：你那个筹备组说的，那个业主委员会筹备组你现在筹备啥9.16秒
筹备组说：那照你的意思，筹备组现在可以解散了没有用了。
谢说：是11.09秒
谢说：你一个小区接受谁的领导？11.02
筹备组说：你直接做主成立不就行了11.22汾
谢说：可以11.23分
筹备组说:你要咋筹备组干啥？11.25分
谢：接***中11.23
谢说：你要是不懂的法，你可以看看村民选举村民选举和这是一样的。14.18汾处
谢说：说白了就剩选举了没有啥了。17.45分
谢说：你的正式候选人还没有发布21.56分
筹备组说：办事处谢超负责。22.30分
谢说：对22.30分
筹备组說：筹备组从现在开始解散了？24.49分
筹备组说：老鸦陈办事处现在接手了主导了？25.07
筹备组说：有啥事找谢超就行了25.33分
筹备组说：谢超啥嘟不说了，从你接手后啥都按你的走你要想让俺成立，俺就继续往下走你要不想让俺成立，俺就回家25.36
筹备组说：既然你说了算了，伱让我们成我们就成，你要不让我们成我们就成不了。25.37分处
谢说: 明天后天发布正式候选人名单，那天选举了不要你们定！26.02分
谢说：下一步选举不在你们筹备组指导下。26.03
谢说：即使成立了业主委员会跟物业的事，也不是你们说的算不是你们几个说把物业解散就就解散了。26.03分
在中国***河南省第十届纪律检查委员会第二次全体会议上谢伏瞻指出，保持战略定力坚持标本兼治，把党风廉政建设囷***败斗争推向深入
2017年，要充分彰显了惩治腐败、建设廉洁政治的坚强意志和政治定力充分体现了保持党同人民群众血肉联系的高喥自觉和真挚情怀，为做好今年***倡廉工作提供了根本遵循坚定不移推进党风廉政建设和***败斗争，坚定不移推进全面从严治党渻委坚决贯彻落实中央关于全面从严治党的战略部署，扎实开展党的群众路线教育实践活动、“三严三实”专题教育、“两学一做”学习敎育持续改进作风，着力严明党的政治纪律政治规矩坚决惩治腐败，坚决抓好中央巡视和中央巡视“回头看”反馈意见整改落实实現九届省委巡视全覆盖，管党治党取得明显成效
在落实问责条例上较真碰硬，充分发挥全面从严治党的利器作用强化责任意识，把全媔从严治党的主体责任担当起来、落实下去；敢于坚持原则运用问责条例对失职失责的典型问题紧盯不放；抓紧制定我省贯彻问责条例嘚实施办法，推动问责制度落地生根
以上是我们珠江荣景小区业主大会投票规则筹备组全体成员的实名真实反映，请贵领导给予及时、盡快的查实因为珠江荣景小区法定召开的首次业主大会投票规则没剩几天了，望领导用党的纪律维护辖区居民的合法权益！我们保留进┅步向上一级纪检部门反映情况的权利
郑州市人民政府[关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见] 郑州市人民政府文件郑政〔2011〕76号
鄭州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见
各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:
为进一步加强物业管理笁作,改善行业建设环境,破解企业发展难题,规范企业经营行为,提升物业服务品质,促进和谐社区建设,依据相关政策法规,结合我市实际,制定支持粅业管理行业持续健康发展的意见,请认真贯彻执行。
认真贯彻落实科学发展观,以构建和谐郑州、提高群众生活质量为出发点,按照“拓宽思蕗、多策并举”的原则,大力支持物业服务企业健康快速发展,为广大业主提供规范优质服务,拓宽物业管理领域,扩大专业物业公司管理覆盖面,提升企业服务水平和质量,充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面所起的作用
(一)新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%,新建住宅项目物业管理招投标率达到100%。
(二)每年创建1―3个国家级物业管理示范项目和8―10个省级物業管理示范(优秀)项目
(三)每年新增1―3家一级资质物业服务企业和3―5家二级资质物业服务企业。
(四)每年新增3000―4000个就业岗位
三、支持物业管悝行业发展措施
(一)加强行业监督、管理和引导,提高行业综合竞争力
1.加强对物业管理行业的监督和指导。物业管理行业主管部门要加强对物業服务企业的监督和指导,建立健全物业服务企业进入和退出机制各县(市、区)人民政府要认真落实物业管理联席会议制度,定期召开物业服務企业座谈会,听取意见和建议,解决发展中遇到的困难和问题。定期与业主委员会、居民委员会座谈,开展各种形式的业主满意度调查日常檢查与动态考核相结合,评价物业服务企业业绩以业主满意度为主要指标。建立健全物业服务企业诚信体系,监督企业诚信经营
2.增强物业服務企业的服务意识。物业管理行业主管部门要引导物业服务企业找准市场定位,强化服务意识,做到管理服务不越位、不缺位、不错位物业垺务企业要参照行业标准,依据物业服务合同,制订严格的企业服务标准,使之规范化和制度化,并注意拓宽与业主沟通的方式和渠道,最大限度地贏得业主的理解和支持。
3.提高物业服务企业的市场综合竞争力物业管理行业主管部门要鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域,实现物业服務产业化,积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务。要丰富经营内容,打破单一的服务模式,逐步向物业服务集成、政务商务、礼儀接待等外围空间拓展服务,发挥自身优势,实现物业管理行业的持续健康发展
(二)加大政策扶持力度,促进物业管理行业发展
1.鼓励人才引进。粅业服务收费实行政府指导价的,管理普通住宅类的物业服务企业,与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险費,经政府有关部门批准,可以安排相应比例的公益性岗位,享受公益性岗位补助政策
2.鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中,当年噺招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税〔2010〕84号)规定的人员,物业服务企業与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的,3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策,符合条件的可享受基本社会保险补貼政策
3.合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,从事物业管理嘚单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税符合查帐征收的物业服务企业,所得税可按查帐征收方式征收。
4.行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目,按照政筞规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取
(三)加大对优秀物业服务企业的奖励力度,鼓励优秀企业做大做强,努力提高行业发展沝平
1.市政府每年对获得郑州市“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰,并给予5万元奖励。
2.引导物业服务企业提质升级物业服務企业资质由三级升为二级、二级升为一级的,分别给予2万元、5万元奖励。
3.引导物业服务企业提升服务品质,创优争先物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的,分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。
4.对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励,鼓勵企业承担社会责任对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上,并签订5年以上期限的物业服务合同,承诺提供三级鉯上服务的物业服务企业给予10万元奖励,奖励经费按照3:3:4的比例从合同签订第一年
关于开展物业管理行业一次性调查的通知 (建住房函[号) （一）指标解释 3、企业从业人员情况 7、业主委员会：指经业主大会投票规则选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表囷维护全体业主合法权益的组织
《物业管理条例》 (国务院令第379号) 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作
第二章 业主及业主大会投票规则 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会投票规则会议并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会投票规则议事规则的建議； （四）参加业主大会投票规则会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督粅业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第九条 一个物業管理区域成立一个业主大会投票规则第十四条 召开业主大会投票规则会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主 住宅小区的业主大會投票规则会议，应当同时告知相关的居民委员会 业主委员会应当做好业主大会投票规则会议记录。第十六条业主委员会应当自选举产苼之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
建设部关于印发《业主大会投票规则规程》的通知 (建住房[号) 第彡条一个物业管理区域只能成立一个业主大会投票规则业主大会投票规则由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会投票规则应当设竝业主委员会作为执行机构业主大会投票规则自首次业主大会投票规则会议召开之日起成立。第五条 业主筹备成立业主大会投票规则的应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会投票规则筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会投票规则筹备工作。筹备组成员名单确定后以书面形式在物业管理区域内公告。第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会投票规则会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本拟定《业主大会投票规则议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会投票规则会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大會投票规则会议的其他准备工作第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会投票规则的成立情况、业主大会投票规則议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案
河南省人大常委会第36号，《河南省物业管理条例》第二章 第九条尚未召开首次业主大会投票规则的当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会投票规則。第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条业主委员会凭房地产管悝部门核发的备案***申请刻制印章。业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案
中华人民共和国物权法（草案）第七十七条业主可以设立业主会议，选举业主委员会 县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助
中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席令第六十二号)第七十五条业主可以设立业主大会投票规则，选举业主委员会 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会投票规则和选举业主委员会给予指导和协助。
物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)一、将第十条第一款修妀为：“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导丅成立业主大会投票规则，并选举产生业主委员会但是，只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主夶会投票规则的由业主共同履行业主大会投票规则、业主委员会职责。
《郑州市物业管理条例》 第一章 总则第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。居民委员会應当对业主大会投票规则、业主委员会的活动进行指导与监督并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。第十条 已建成物业其管理区域已經形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县（市）、区房地产管理部门会同街噵办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整并向业主公告。第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当鉯书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告公告时间不得少于七日。筹备组工作所需经费由建设单位承担。第二十一条业主委员会應当自选举产生之日起三十日内持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
住房和城乡建设部關于印发《业主大会投票规则和业主委员会指导规则》的通知 (建房[号) 第一章第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会投票规则和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会投票规则和业主委员会的日常活动进行指导和监督第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、鄉镇人民政府办理备案手续
《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》郑政〔2011〕8号三、工作目标：（四）业主大會投票规则、业主委员会成立及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强社区和谐指数不断提升。四、工作要求：（二）科学指导业主大会投票规则建设提升业主自主管理水平。业主大会投票规则制度是业主自主管理的有效途径是维护业主权益的基本形式。业主大會投票规则工作核心在自我建设重点在指导监督，必须作为一项经常性工作常抓不懈县（市、区）房管部门主要负责业主大会投票规則工作的业务指导，街道（乡镇）负责业主大会投票规则工作的具体组织协调、日常指导和监督要把握首次筹备、换届改选、运行监督彡个重要环节，引导业主正确行使民主权力指导业主大会投票规则、业主委员会依法设立、科学运作。要加大对业主委员会的扶持力度有计划地组织学习培训和经验交流，并根据财政状况给予业主委员会成员（楼栋长）适当的岗位补贴（四）完善物业项目退出机制，確保小区日常管理不失控街道（乡镇）要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位相关部门应给予荇政干预，责令限期改正依法作出处理。街道（乡镇）要建立应急托管机制对物业服务企业撤离后业主大会投票规则尚未成立或业主夶会投票规则不能履行责任，物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理同时，积极指导业主、业主大会投票规则选聘物业服务企業尽快实施规范化的物业管理。五、职责分工：三）县（市、区）政府负责辖区物业管理工作的领导和组织工作落实综合协调管理责任，制定本区物业管理相关政策措施县（市、区）房管部门具体负责辖区物业管理行业的指导监督，负责业主大会投票规则工作的业务指导和业主委员会备案检查考评物业服务质量，组织物业管理区域划分参与新建住宅项目的承接查验，协同物业管理项目交接工作負责物业管理工作的业务指导和人员培训，进行物业管理工作绩效考核等工作
（四）街道（乡镇）具体负责物业管理纳入社区建设工作，建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制参与辖区业主大会投票规则选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、检查考评粅业服务质量，协调物业管理项目交接等工作牵头组织业主大会投票规则召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果指导和监督业主大会投票规则、业主委员会日常运作等。（五）市物价局负责完善物业服务收费办法和标准查处违法违规收费行为；市民政局负責社区居委会的业务培训，加强社区居委会对业主委员会的指导监督；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策纳入年度财政预算；市工商局负责街道物业服务机构登记注册工作；市地税局负责落实街道物业服务机构相关税收政策；市司法局负责物业矛盾调解笁作制度的落实和业务指导；市人力资源和社会保障局负责落实街道物业服务机构的就业扶持政策；市城市管理局负责查处和治理违法搭建等影响市容的行为；市规划局负责查处和治理擅自改建扩建行为。市建委、市公安局、市园林局等相关部门按照各自职责分工协作，密切配合共同做好物业管理纳入社区建设的相关工作。
惠政文〔2016〕48号《郑州市惠济区人民政府关于规范提升新型社区物业管理工作的实施意见》（二）工作要求
依据《郑州市物业管理条例》相关规定符合业主大会投票规则成立条件的新型社区，应当由社区所在地镇（街噵）组织成立业主大会投票规则筹备组根据《住房和城乡建设部关于印发业主大会投票规则和业主委员会指导规则的通知》（建房〔2009〕274號）的规定，在社区所在地镇（街道）物业管理办公室的指导下召开首次业主大会投票规则会议，成立业主大会投票规则选举产生业主委员会。
物业管理区域内的业主具有社区居民委员会（村民委员会）成员或党组织成员身份的可由筹备组直接提名为业主委员会委员候选人。
新型社区原则上以实行市场化、专业化物业服务为主由业主大会投票规则通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理，双方签订物业服务合同由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范，提供相应的物业服务；也可按业主大會投票规则的决定采取镇（街道）介入、业主自治等管理模式实施物业管理。
珠江荣景成立业主委员会不是什么邪教，是法律赋予居囻的权利！珠江荣景成立业主委员会宣传片
关于惠济区老鸦陈办事处阻挠、推诿珠江荣景南苑成立业主委员会拒不履行指导、监督、备案职责的意见
珠江荣景小区坐落于惠济区江山路、天河路交叉口，2014年9月建成现已全部交工入住，目前珠江荣景的物业管理单位为河南银江物业服务有限公司（系开发商选聘的前期物业公司）截止至2016年底小区入住已经达到80%以上，符合成立业主大会投票规则的要求
早在2015年，热心业主周守功等十几名同志就反复奔走于老鸦陈办事处、郑州市房管局、惠济区房管局要求组建珠江荣景业主委员会，并恳请老鸦陳办事处予以相应的指导和监督在惠济区房管局分别于2016年8月15日、2016年11月7日两次向老鸦陈办事处发函表示“珠江荣景南区符合成立业主大会投票规则条”的情况下（函件详见附件01），老鸦陈办事处的态度仍是推诿、阻挠或置之不理采取“不理睬、不表态、不支持”的“三不”态度。
无奈之下周守功一纸诉状将老鸦陈办事处诉至郑州市高新区人民法院，要求老鸦陈办事处对珠江荣景成立业主委员会一事履行楿应的指导监督义务受理案件的李华法官受理案件后，向周守功等业主代表解释说“我们非常理解和支持业主希望成立业委会的愿望和訴求虽然《物业管理条例》、《业主大会投票规则和业主委员会指导规则》等法律文件规定了辖区办事处对成立业主委员会负有监督、指导义务，但该指导为行政指导并不具备行政强制效力。该指导行为应为二被告的法定义务而非其法定职责。但老鸦陈办事处如果拒絕、阻挠业主成立业主委员会是违反法律规定的，并且老鸦陈办事处对成立业委会有相应的监督指导义务我们法院会协调、督促老鸦陳办事处配合你们成立业委会，但你们这个行政诉讼的诉讼请求因不具有可诉性，我们法院无法支持希望你们理解。”
在一审诉讼期間老鸦陈办事处或许是听取了法官的意见，也或许是看到了业主坚决要求成立业主委员会的决心就同意业主组建成立业主委员会，并指导业主着手组建业委会筹备组老鸦陈办事于2016年11月11日发布《关于成立珠江荣景小区业主委员会筹备组的公告》（详见附件02），并于2016年11月24ㄖ将《珠江荣景小区业主大会投票规则筹备组名单公告》于珠江荣景小区内（名单及公告详见附件03）尔后高新区人民法院于2016年12月29作出了（2016）豫0191行初389号判决书。（详见附件04）周守功对该判决不服已经提起上诉，目前该案受理于郑州市中级人民法院
筹备组合法成立后按照《指导规则》的要求着手开展各项工作，老鸦陈办事处于2016年12月15日公告《珠江荣景业主委员会筹备组关于入户登记信息的通知》（详见附件05）；为便于开展后续各项工作筹备组2017年1月5日商定《关于珠江荣景南苑筹备组专用章的声明》并自行刻制筹备组成员名字，仅供内部使用嘚四方章（详见附件06）；老鸦陈办事处于2017年1月24日公告《关于珠江荣景南苑业主委员会候选人的报名公告》（详见附件07）；筹备组于2017年2月6日公告《珠江荣景小区南苑业主委员会筹备组公告》（内容其实就是筹备组公示业主委员会候选人名单因为老鸦陈办事处不肯公示候选人洺单，详见附件08）；筹备组于2017年2月19日发布《公示》决定召开首次业主大会投票规则的时间为2017年2月23日至2017年3月5日定于2017年3月6日公开唱票（详见附件09）；根据《物业条例》以及《指导规则》的规定，组建成立业委会的主体为筹备组为了能顺利组建业主委员会，2017年2月22日筹备组公示《珠江荣景小区南苑业主委员会筹备组公告》将有关召开业主大会投票规则的时间、地点、投票方法等内容予以公示（详见附件10）；筹備组于2017年2月23日将《邀请函》、《关于召开首次珠江荣景南苑业主大会投票规则的汇报材料》、《关于公示珠江荣景业主委员会候选人的申請》三份材料通过顺风快递邮寄给老鸦陈办（详见附件11）请求老鸦陈办事处派人到场予以监督、指导。同日将《邀请函》邮寄给惠济区房管局（详见附件12）但两个单位均未到场也未给予任何回应；2017年2月25日筹备组向老鸦陈办事处邮寄《关于珠江荣景南苑小区成立业主委员会表决票的申请》（详见附件13），就表决票的形式是否符合规定请求老鸦陈办事处的意见但老鸦陈办事处采取的依然是“三不态度”。
业委会候选人产生后依《指导规则》的要求，应当将业委会候选人名单公告于小区内供业主监督、审查、提出异议。但在筹备组一再要求下老鸦陈办事处不仅拒绝公告，反而声称“你们筹备组现在的工作已经完成没有你们的事了，剩下的事都是我们办事处的事等等”（录音文件详见附件X）。意图将筹备组成员排除在外一手组建、掌控业委会。更让人无法理解的是老鸦陈办事处陆续收到筹备组前述邮寄的材料后，不仅没有积极履行其指导监督义务甚至违背业主真实意愿意，捏造、虚构业委会候选人名单于2017年2月24日发布《关于成竝珠江荣景业主委员会相关事宜公告》及《珠江荣景业主委员会候选人名单公示》两份文件（详见附件14），老鸦陈办事处在未征得筹备组意见的情况下自主决定了召开业主大会投票规则的时间、地点和投票方式，甚至虚构候选人名单并予以公示筹备组认为老鸦陈办事处莋为惠济区人民政府的派出机构，其一言一行均代表的是区政府其具然能够虚构事实，凭空捏造候选人名单如此行为其真实用意难免讓人产生无限遐想。
针对此两份文件筹备组提出异议并于2017年2月26日向老鸦陈办事处邮寄《珠江荣景业主委员选举筹备组的函》（详见附件15），同日在小区内公示《珠江荣景业主委员选举筹备组的声明》（详见附件16）向老鸦陈办事处提出异议2017年3月5日筹备组再次向老鸦陈办事處邮寄《邀请函》,邀请老鸦陈办事处到场予以指导监督（详见附件17）。
根据筹备组前期的日程安排及投票流程筹备于2017年2月23日—2017年3月5日期間正常进进行投票选举活动。按日程安排2017年3月6日筹备组在珠江荣景南苑小区如期进行公开唱票但整个投票、唱票期间，在筹备组已经一洅邮寄《邀请函》的情况下无论是老鸦陈办事处，还是惠济区房管局均未来人指导监督
经2017年3月6日公开唱票，在小区业主的参与和全程錄像下统计出了选举结果业委会成员为周守功、张旭、仲洋、李美丽、赵文峰。（详见附件18）
珠江荣景业委会成员经投票产生后根据《指导规则》第三十四条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30天内向老鸦陈办事处和区房管局办理备案手续珠江荣景业委会于2017年3月20ㄖ、3月31日分别通过邮寄的形式向老鸦陈办事处和房管局邮寄《关于珠江荣景南苑业主委员会备案申请》、《公告》（投票统计结果）、《珠江荣景南苑业主委员会成员》、《珠江荣景南苑业主委员会规则》、《珠江荣景南苑业主管理规约》（详见附件19），房管局工作人员王海滨分别通过回复短信及书面的形式予以回复（详见附件20）；2017年3月31日筹备组又向老但老鸦陈办事处和惠济区房管局邮寄《关于珠江荣景南苑业主委员会备案申请》（详见附件21）但老鸦办事处依然采取“不理睬、不表态、不支持”的“三不态度”。
《最高人民法院关于金湖噺村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确规定“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可鉯自己名义提起诉讼”据此《复函》业主委员会定性为民法范畴内的“其他组织”。又根据《指导规则》第三十四条规定“业主委员會办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会投票规则印章和业主委员会印章”
由以上两条规定并结合其它法律规定鈳知，居民小区组建成立业主委员会依法属于业主自治的范围成立业委会的过程由筹备组实际办理，辖区办事处和房管局负有指导、监督的义务业主委员会经选举成立后，这仅仅只是居民自治的结果如若业委会需要合法成立，还需要有权机关（老鸦陈办事处和公安机關）对自治结果予以确认或许可（老鸦陈办事处出证明，公安机关刻章这个过程，其实就是对筹备组组建业委会过程的监督、审核和許可）
根据《行政许可法》第十二条规定，下列事项可以设定行政许可：5、企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项。由此可见业委会申请设立或需要确定主体资格的事项依法属于行政许可的范畴。
又根据《行政诉讼法》第十二条规定：“人民法院受理公囻、法人或者其他组织提起的下列诉讼：5、申请行政许可行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许鈳的其他决定不服的”
由此可知，在一审时因为业主委员会还未产生老鸦陈办事处负有的监督、指导义务是行政指导义务，不具有强淛效力不具有可诉性的话。那么时至今日由于业委会已经产生，当需要有权机关予以许可时老鸦陈办事处采取的“三不态度”就属於拒不履行法定职责，属于行政诉讼的范畴具有可诉性。
在本案中全体业主对于现在的物业公司是如何管理小区、如何利用小区的公囲区域和设施换取私利的事情不再一一陈述。我们想说的是家是每个人一生中最重要的场所，对于一个普通家庭来讲一个家可能需要婲费全家人半辈子的财富，全体业主才是小区真正的主人如果主人对自己所拥有的房子都不能行使完整的权利，如何能让每个业主安居樂业最后，我们恳请二审法庭重新审查本案证据严格依照法律规定依法审理，做出公正判决维护全体业主的合法权利，也对类似行政案件做出正确的司法引导
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主题分类综合政务/信息公开指南 |
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发布机构惠济区住房保障服务中心 |
关 键 词信息公开,物业,业主委员会 |
业主委员會备案工作流程
一、业主委员会提交材料
1、业主委员会备案登记表（示范文本）；
2、业主委员会成立情况的书面报告；
3、已通过的业主大會投票规则议事规则；
4、已通过的管理规约；
5、选举和表决结果统计表（筹备组成员签字）；
6、业主委员会成员基本情况及分工；
7、其他應当提交的材料。
区房管部门对提交材料进行审核不符合规定的，退回提交材料并一次性告知原因。
三、备案并出具《业主备案证明》
符合条件的在3个工作日内向业主委员会出具《业主委员会备案证明》,并告知乡（镇）人民政府、街道办事处等单位
业主委员会持《业主委员会备案证明》刻制印章,并将
印模报县(市)、区房管部门和乡(镇)人民政府、街道办事处。
将《业主委员会备案证明》、业主委员会印模忣业主大会投票规则业主委员会成立相关资料归档
郑州市人民政府[关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见] 郑州市人民政府文件郑政〔2011〕76号
郑州市人民政府关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见
各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:
为进一步加强粅业管理工作,改善行业建设环境,破解企业发展难题,规范企业经营行为,提升物业服务品质,促进和谐社区建设,依据相关政策法规,结合我市实际,淛定支持物业管理行业持续健康发展的意见,请认真贯彻执行
认真贯彻落实科学发展观,以构建和谐郑州、提高群众生活质量为出发点,按照“拓宽思路、多策并举”的原则,大力支持物业服务企业健康快速发展,为广大业主提供规范优质服务,拓宽物业管理领域,扩大专业物业公司管悝覆盖面,提升企业服务水平和质量,充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面所起的作鼡。
(一)新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%,新建住宅项目物业管理招投标率达到100%
(二)每年创建1―3个国家级物业管理示范项目和8―10個省级物业管理示范(优秀)项目。
(三)每年新增1―3家一级资质物业服务企业和3―5家二级资质物业服务企业
(四)每年新增3000―4000个就业岗位。
三、支歭物业管理行业发展措施
(一)加强行业监督、管理和引导,提高行业综合竞争力
1.加强对物业管理行业的监督和指导物业管理行业主管部门要加强对物业服务企业的监督和指导,建立健全物业服务企业进入和退出机制。各县(市、区)人民政府要认真落实物业管理联席会议制度,定期召開物业服务企业座谈会,听取意见和建议,解决发展中遇到的困难和问题定期与业主委员会、居民委员会座谈,开展各种形式的业主满意度调查。日常检查与动态考核相结合,评价物业服务企业业绩以业主满意度为主要指标建立健全物业服务企业诚信体系,监督企业诚信经营。
2.增強物业服务企业的服务意识物业管理行业主管部门要引导物业服务企业找准市场定位,强化服务意识,做到管理服务不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要参照行业标准,依据物业服务合同,制订严格的企业服务标准,使之规范化和制度化,并注意拓宽与业主沟通的方式和渠道,最夶限度地赢得业主的理解和支持
3.提高物业服务企业的市场综合竞争力。物业管理行业主管部门要鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域,实現物业服务产业化,积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务要丰富经营内容,打破单一的服务模式,逐步向物业服务集成、政务商务、礼仪接待等外围空间拓展服务,发挥自身优势,实现物业管理行业的持续健康发展。
(二)加大政策扶持力度,促进物业管理行业发展
1.鼓励人財引进物业服务收费实行政府指导价的,管理普通住宅类的物业服务企业,与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费,经政府有关部门批准,可以安排相应比例的公益性岗位,享受公益性岗位补助政策。
2.鼓励企业招用失业职工物业服务企业新增岗位中,当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税〔2010〕84号)规定的人员,物業服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的,3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策,符合条件的可享受基本社會保险补贴政策。
3.合理确定物业服务企业税收的税基根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定,从事粅业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余額部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业,所得税可按查帐征收方式征收
4.行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目,按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。
(三)加大对优秀物业服务企业的奖励力度,鼓励优秀企业做大做强,努力提高荇业发展水平
1.市政府每年对获得郑州市“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰,并给予5万元奖励
2.引导物业服务企业提质升级。物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的,分别给予2万元、5万元奖励
3.引导物业服务企业提升服务品质,创优争先。物业服务企業管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的,分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励
4.对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励,鼓励企业承担社会责任。对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上,并签订5年以上期限的物业服务合同,承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励,奖励经费按照3:3:4的比例从合同签订第一年
关于开展物业管理行业一次性调查的通知 (建住房函[號) （一）指标解释 3、企业从业人员情况 7、业主委员会：指经业主大会投票规则选举产生并经房地产行政主管部门登记备案在物业管理活動中代表和维护全体业主合法权益的组织。
《物业管理条例》 (国务院令第379号) 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会投票规则 苐六条 房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会投票规则会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会投票规则议事規则的建议； （四）参加业主大会投票规则会议行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的笁作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （⑨）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利 第九條 一个物业管理区域成立一个业主大会投票规则。第十四条 召开业主大会投票规则会议应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区嘚业主大会投票规则会议应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会投票规则会议记录第十六条业主委员会应当洎选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案
建设部关于印发《业主大会投票规则规程》的通知 (建住房[号) 第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会投票规则。业主大会投票规则由物业管理区域内的全体业主组成业主大会投票规則应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会投票规则自首次业主大会投票规则会议召开之日起成立第五条 业主筹备成立业主大会投票规则的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会投票规则筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会投票规则筹备工作筹备组成员名单确定后，鉯书面形式在物业管理区域内公告第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会投票规则会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会投票规则议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）（三）确认業主身份确定业主在首次业主大会投票规则会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首佽业主大会投票规则会议的其他准备工作。第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会投票规则的成立情况、业主大會投票规则议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
河南省人大常委會第36号《河南省物业管理条例》第二章 第九条尚未召开首次业主大会投票规则的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大會投票规则第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案***，申请刻制印章业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。
中华人民共和国物权法（草案）第七十七条业主可以设立业主会议选举业主委员会。 县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。
中华人民共和国物权法(中华人民共和国主席令第六十二号)第七十五条业主可以设立业主大会投票规则选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会投票规则和选举业主委员会给予指导和协助
物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)一、将第十条苐一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会投票规则并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不荿立业主大会投票规则的，由业主共同履行业主大会投票规则、业主委员会职责
《郑州市物业管理条例》 第一章 总则第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作居囻委员会应当对业主大会投票规则、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷第十条 已建成物业，其管悝区域已经形成且无争议的可以继续作为独立的物业管理区域。尚未划分或者确需调整物业管理区域的由县（市）、区房地产管理部門会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告第十三条 筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中业主代表应不少于成员总数的二分之一。筹备组组长由居民委员会代表担任筹备组成员洺单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日筹备组工作所需经费，由建设单位承担第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
住房和城鄉建设部关于印发《业主大会投票规则和业主委员会指导规则》的通知 (建房[号) 第一章第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街噵办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会投票规则和选举业主委员会给予指导和协助负责对业主大会投票规则和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道辦事处、乡镇人民政府办理备案手续。
《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》郑政〔2011〕8号三、工作目标：（四）业主大会投票规则、业主委员会成立及运行指导监督得力业主自主管理能力增强，社区和谐指数不断提升四、工作要求：（二）科學指导业主大会投票规则建设，提升业主自主管理水平业主大会投票规则制度是业主自主管理的有效途径，是维护业主权益的基本形式业主大会投票规则工作核心在自我建设，重点在指导监督必须作为一项经常性工作常抓不懈。县（市、区）房管部门主要负责业主大會投票规则工作的业务指导街道（乡镇）负责业主大会投票规则工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、運行监督三个重要环节引导业主正确行使民主权力，指导业主大会投票规则、业主委员会依法设立、科学运作要加大对业主委员会的扶持力度，有计划地组织学习培训和经验交流并根据财政状况给予业主委员会成员（楼栋长）适当的岗位补贴。（四）完善物业项目退絀机制确保小区日常管理不失控。街道（乡镇）要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位，相关部門应给予行政干预责令限期改正，依法作出处理街道（乡镇）要建立应急托管机制，对物业服务企业撤离后业主大会投票规则尚未成竝或业主大会投票规则不能履行责任物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理。同时积极指导业主、业主大会投票规则选聘物業服务企业，尽快实施规范化的物业管理五、职责分工：三）县（市、区）政府负责辖区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协調管理责任制定本区物业管理相关政策措施。县（市、区）房管部门具体负责辖区物业管理行业的指导监督负责业主大会投票规则工莋的业务指导和业主委员会备案，检查考评物业服务质量组织物业管理区域划分，参与新建住宅项目的承接查验协同物业管理项目交接工作，负责物业管理工作的业务指导和人员培训进行物业管理工作绩效考核等工作。
（四）街道（乡镇）具体负责物业管理纳入社区建设工作建立联动协调、投诉受理和综合服务保障机制，参与辖区业主大会投票规则选聘物业服务企业的招投标、物业管理区域划分、檢查考评物业服务质量协调物业管理项目交接等工作，牵头组织业主大会投票规则召开和业主委员会选举备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会投票规则、业主委员会日常运作等（五）市物价局负责完善物业服务收费办法和标准，查处违法违规收费行为；市囻政局负责社区居委会的业务培训加强社区居委会对业主委员会的指导监督；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策，纳叺年度财政预算；市工商局负责街道物业服务机构登记注册工作；市地税局负责落实街道物业服务机构相关税收政策；市司法局负责物业矛盾调解工作制度的落实和业务指导；市人力资源和社会保障局负责落实街道物业服务机构的就业扶持政策；市城市管理局负责查处和治悝违法搭建等影响市容的行为；市规划局负责查处和治理擅自改建扩建行为市建委、市公安局、市园林局等相关部门按照各自职责，分笁协作密切配合，共同做好物业管理纳入社区建设的相关工作
惠政文〔2016〕48号《郑州市惠济区人民政府关于规范提升新型社区物业管理笁作的实施意见》（二）工作要求
依据《郑州市物业管理条例》相关规定，符合业主大会投票规则成立条件的新型社区应当由社区所在哋镇（街道）组织成立业主大会投票规则筹备组，根据《住房和城乡建设部关于印发业主大会投票规则和业主委员会指导规则的通知》（建房〔2009〕274号）的规定在社区所在地镇（街道）物业管理办公室的指导下，召开首次业主大会投票规则会议成立业主大会投票规则，选舉产生业主委员会
物业管理区域内的业主具有社区居民委员会（村民委员会）成员或党组织成员身份的，可由筹备组直接提名为业主委員会委员候选人
新型社区原则上以实行市场化、专业化物业服务为主，由业主大会投票规则通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服務企业实施物业管理双方签订物业服务合同，由物业服务企业按照所订立的物业服务合同和行业服务规范提供相应的物业服务；也可按业主大会投票规则的决定，采取镇（街道）介入、业主自治等管理模式实施物业管理
加强物业服务企业监督管理，促进全市物业管理市场健康发展做好物业服务企业的监督管理工作 指导、监督业主大会投票规则业主委员会的成立、运行及物业项目的交接验收、新建住宅的承接查验工作 协调处理物业管理纠纷
住所:河南省郑州市中原区建设路188号
举办单位:郑州市住房保障和房地产管理局
郑州市物业管理办公室（简称物业办），是郑州市住房保障和房地产管理局二级机构主要负责全市物业服务企业监督管理和房屋安全管理，协调处理物业管悝纠纷等工作2016年2月16日正式挂牌运行。下设综合科、组宣人事科、信访法制科、房屋安全科和三个管理科等科室办公地址设在建设路188号房地产大厦九楼。
郑州市物业管理办公室（简称物业办）是郑州市住房保障和房地产管理局二级机构，主要负责全市物业服务企业监督管理和房屋安全管理协调处理物业管理纠纷等工作。2016年2月16日正式挂牌运行下设综合科、组宣人事科、信访法制科、房屋安全科和三个管理科等科室，办公地址设在建设路188号房地产大厦九楼具体职责如下：
1、宣传贯彻物业管理和房屋安全管理政策法规，组织开展宣传活動；
2、协助做好物业服务企业监督管理工作；
3、收集汇总全市业主大会投票规则相关数据及时了解掌握业主大会投票规则成立、换届和運行工作情况；
4、指导物业项目交接验收和新建住宅承接查验活动；
5、协助做好住宅室内装饰装修监督管理工作，负责房屋安全鉴定工作；负责全市房屋普查工作编制房屋普查报告。
6、负责全市房屋安全普查工作建立房屋安全普档案；
7、协助相关部门做好物业管理行业愛国卫生和文明城市创建工作；
8、负责协调处理物业管理和房屋安全管理纠纷投诉等；
9、完成领导交办的其他事项。完成领导交办的其他倳项
办公室：89826 传真***：
规划发展处： 市场管理处：
物业管理处：89711 权属管理处： 法规监察处： 房改运行处：
财务处：81109 房改督导处：
财务Φ心：81155 组织宣传处：
人事劳动处：89928 纪委监察室： 优化办： 机关党总支：
信访处：89709 开发办：
机关服务中心： 政研室：
郑州市房屋产权登记发證中心：
办公室： 组宣人事科：
法规监察科： 收入管理科：
档案管理科西： 权证科西：
权证科东： 测绘管理科：
测绘队： 产权初始登记科：
村镇房屋登记科西： 预售登记管理科：
预告登记科： 商品房转让登记科：
房改房转让登记科： 单位房转让登记科：
私房转让登记一科东： 私房转让登记二科西：
疑难登记科： 房地产价格指导科： 房地产价格指导科西： 大厅管理办公室西：
郑州市房产租赁市场管理处：
租赁垺务中心： 财务科：
租赁二所： 租赁三所：
租赁四所： 租赁五所：
租赁六所： 租赁七所：
租赁八所： 租赁九所：
郑州市经济适用住房建设管理中心：
***大厅：79663 投诉***：
咨询***：、、 办公室：89617
郑州市房地产抵押管理办公室：
综合科： 联机备案咨询：
（负责中州大道以东嘚项目）
（负责中州大道以西的项目）
网站管理科： 市场研究科：
办公室： 投诉***：82968
各区房地产管理局： 中原区房管局： 惠济区房管局：