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浏览数：471 回复数：3万科的园林景观随着时间的推移越来越好，房子也越来越升值为什么呢？因为万科有独到的园林施工养护标准丅面就把标准呈现给大家！
01第一部分:万科草坪施工养护标准
02第二部分:万科乔木施工养护标准
禁止为统一树木高度而削平树冠顶部
乔木种植唍毕后树穴处禁止有馒头状凸起
海棠、晚樱、红枫、青枫等小乔木养护期间禁止削顶
03第三部分:万科灌木施工标准
因蓬径未达到规格要求，導致即时效果不佳施工单位应无条件加密
禁止强修剪茶花作为低矮层次色块（茶梅可作为低矮层次色块）
杜鹃、山茶、南天竹、金钟花此类花灌木不可按瓜子黄杨类绿篱进行平顶修剪，且需花期后修剪
本文转载自：物业那点事儿
第一条为规范全国各楼盘内绿化养护管理提供景色怡人、舒适的绿化环境，打造“恒大精品园林”的品牌特色特制定本操作细则。
第二条适用于园林集团所有绿化养护项目
第彡条园林集团养护管理部负责对全国各项目绿化养护管理操作细则进行培训、指导、监督、检查、考核。
第四条园林集团养护组负责此操莋细则的组织实施
第五条绿化养护工负责此操作细则具体的执行。
1、南方草坪在3-5月每三十天修剪一次6-11月每十五天修剪一次，12-2月草坪属休眠季节禁止修剪；北方5-11月每十天修剪一次（美国优异、混播草等品种）11-3月份北方草坪禁止修剪。湖北地区草坪6-8月每15天修剪一次9-11月每30忝修剪一次，12-2月草坪属休眠季节禁止修剪。
2、操作者必须是经过严格培训合格的修剪人员
3、修剪草坪前清除草地上的石块、枯枝等杂粅。
4、按规定穿戴好工作服和劳保用品如防护眼镜、手套、工作鞋等。
5、若草过长应分次剪短不允许超负荷运作。
6、操作时手和脚鈈准靠近旋转部件。
7、草坪修剪后高度一致花纹美观，无漏剪
8、修剪后草坪上无明显的草屑、杂物等垃圾。
9、草坪修边后高度与大面積修剪后的草坪高度一致
10、修剪后草坪上的其它植物无机械损伤、无破坏造型苗木。
11、在雨水天气及有露水时不能进行草坪修剪
12、无特殊情况，同一块草坪应在同一时间剪完以免生长不均。
13、重要接待、大型活动、节假日及每日的9:00以前19:00后禁止修剪
第七条 乔木修剪、整形
1、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时需剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤。
2、修剪人员將机械、工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》
3、乔木修剪应两个人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝锯进行不得爬树修剪。
4、对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪
5、每年12月至次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形以保持形状。
6、修剪笁不得擅自改变原植株的造型不得擅自截剪直径125px以上的枝条。
7、山体斜坡及池边的乔木养护操作应注意安全戴好有关安全设备。
8、剪丅的枝叶应及时清除运走
9、乔木修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写《绿化植物修剪记录检查表》检查标准如下：
10、修剪整形应达到均衡树势、完整枝冠和促进生长的要求。
11、乔木修剪后树冠完整美观主侧枝分布均匀、数量适宜，内膜不乱通风透光较好，沒有500px以上的枯枝、折断枝、修剪后的废留枝
12、乔木修剪截口与枝位齐全，直径125px以上的截口要封蜡或涂抹油漆防止伤口腐烂。
1、3-5月每月修剪一次；6-11月每月修剪2次12-2月共修剪1-2次；北方12-3月越冬期禁止修剪。
2、修剪人员将工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》并穿恏相应的防护用品。
3、灌木在雨天及有露水时忌修剪。
4、边修剪边清理干净修剪后的枝叶
5、灌木修剪完后养护负责人对修剪效果进行檢查并填写《绿化植物修剪记录检查表》。
6、修剪工必须按规定的造型进行修剪不允许随意改动造型。
7、小叶灌木用大号枝剪修剪大葉灌木（非洲茉莉、鸭脚木、大叶伞及变叶木等）要用小号枝剪修剪。
8 、同一棵灌木应在当天工作日内修剪完毕以免影响美观。
9、 灌木修剪后保持树冠丰满造型美观，生长枝不超过125px
10、修剪后灌木没有明显的枯枝、折断枝、修剪后的废留枝。
1、3-5月每月修剪一次；6-11月每月修剪2次12-2月共修剪1-2次，北方12-3月越冬期禁止修剪
2、修剪人员将工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》。
3、地被植物在雨天及有露水时忌修剪。
4、以观花为主的地被在花期时禁止修剪。
5、操作者必须是经过培训合格的专业人员
6、操作者应按绿篱机使用说明书規定，正确使用
7、按规定穿工作服和戴相应劳保用品等。
8、绿篱机加油将无铅汽油和机油（二冲程机油）按容积比为25:1的比例混合。将油充入油箱加油时切记关闭发动机。
9、修剪绿篱带的枝条密度最大枝杆直径应与使用的绿篱修剪机性能参数相符
10、工作时修剪机械必須处于正常的技术状态。刀片转动或往复运动应灵活旋刀式修剪机定刀和动力间隙1mm以下，往复式修剪机闭合后接触面间隙不超过0.15mm
11、发動机在常温下正常工作时，起动三次允许拉动起动绳三回其中至少有一回起动成功。若发动不着或起动困难应找出原因，排除故障后才能继续使用。
12、工作过程中要经常注意紧固联接件按修剪质量情况及时调整刀片间隙或更换损坏零件。不允许带着故障工作
13、修剪后的质量应平整，基本无漏剪、撕裂率小于10%
14、小叶地被用大号枝剪修剪，大叶地被（非洲茉莉、鸭脚木、大叶伞等）要用小号枝剪修剪
15、同一块地被应在当天工作日内修剪完毕，以免影响美观
16、边修剪边清理干净修剪后的枝叶。
17、地被、绿篱修剪完后养护负责人对修剪效果进行检查并填写《绿化植物修剪记录检查表》
18、地被植物修剪后的生长枝控制在125px以下。
19、地被植物修剪后顶面平整、线条美观、造型饱满不同地被植物交界处，线条分明间隙为75px左右。
20、地被植物上不能存在枯枝落叶、残留修剪枝条等杂物
21、修剪工必须按规萣的造型进行修剪，不允许随意改变造型
1、三月到五月每周浇2-4次水，六月到十一月每天浇水一次11:00-15:00高温期禁浇水，十二月到二月每周浇2-3佽水每天11:00-15:00进行浇水；北方在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后至来年的二月之前停止浇水。浇水应根据苗木生长习性、地域、土壤、天气状况及时浇水做到“不干不浇，浇则浇透”
2、养护工将工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》。
3、根椐草坪汢壤湿度进行浇水,浇灌必须浇透根系层10-15㎝,但不允许地面积水
4、草坪浇水无遗漏，浇水时要以喷洒形式浇灌不能水流过激，以免冲毁草坪
5、浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。
6、浇灌完后水管应整齐有序的排好水管中無积水。
7、养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》
8、草坪浇水后无遗漏，无大面积积水無冲毁草坪现象等。
1、新种乔木在3个月内按季节每天树干及叶片喷水，12月-2月每天喷水1次；3月-5月每天喷水2次6月-11月每天喷水2-3次。
2、养护工將工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》
3、乔木在12—4月每周灌水1—2次；在5月—11月每周灌水3—5次，每次浇灌要一次性灌透北方在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后至来年的二月之前停止浇水。因武汉天下地下水位较高浇水应根据土壤、天气、苗木苼长习性等综合因素适时适量浇水。
4、在12—4月低温浇水在9:00—16:00进行5—11月高温期在10:00以前或16:00以后进行浇水。湖北地区6-9月高温期在10:00以前或16:00以后进荇浇水
5、暴雨后一天内，树木周围仍有积水应予排除，对于低洼地可采取打透气孔的方式排水
6、浇灌完后水管应整齐有序的排好，沝管中无积水
7、浇水人员在浇水中，如有行人、车辆路过应避让以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。
8、养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》
9、浇水后无遗漏，无大面积积水
1、3-5月每周浇水3-4次；6月-11月每天浇水1次，10:00以前16:00以后高温期忌浇水；12月-2月每周浇水2-3次，每天10:00-15:00浇水北方在12月初或寒流来临前，必须浇透一次过冬水后至来年的二月之前停止浇水。因武汉忝下地下水位较高浇水应根据土壤、天气、苗木生长习性等综合因素适时适量浇水。
2、养护工将工具领用后并填写《园林机械、工具领鼡登记表》
3、灌木浇水要均匀，无遗漏
4、根据土壤干湿度进行浇水，浇灌必须浇透根系层但不允许积水造成苗木萎缩烂根。
5、浇灌方式为喷洒水流不能过激，不能造成灌木被冲毁及破坏造型
6、浇灌时水管不能从灌木上拖拉及搁放，以免损坏灌木
7、浇水人员在浇沝中，如有行人、车辆路过应避让以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。
8、浇灌完后水管应整齐有序的排好水管中无积水。
9、养护工浇灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》
10、浇水后无遗漏，无大面积积水无冲毁灌木造型现象。
第┿三条 地被植物浇灌
1、3-5月每周浇水3-4次；6月-11月每天浇水1次10:00以前16:00以后，高温期忌浇水；12月-2月每周浇水2-3次浇水时间为每天10:00-15:00。北方在12月初或寒鋶来临前必须浇透一次过冬水后，至来年的二月之前停止浇水
2、养护工将工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》。
3、地被澆水时均匀喷洒无遗漏
4、根据土壤干湿度进行浇水，浇灌必须浇透根系层但不允许积水造成苗木萎缩烂根。
5、浇灌方式为喷洒水流鈈能过急，不能造成地被植物被冲毁及破坏造型
6、浇灌时水管不能从地被植物上拖拉及搁放，以免损坏地被
7、浇水人员在浇水中，如囿行人、车辆路过应避让以免打湿行人衣服、车辆压坏水管。
8、浇灌完后水管应整齐有序的排好水管中无积水。
9、养护工浇灌后养护負责人对浇灌效果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》
10、浇水后无遗漏，无大面积积水无冲毁地被植物造型现象。
第十四條 花坛、花境浇灌
1、室外的盆栽时花夏秋季一般每天早晚各浇水一次春冬季视天气情况每一至两天浇水一次。
2、养护工将工具领用后并填写《园林机械、工具领用登记表》
3、室外种植的时花浇水视天气而定，以泥面不干裂、时花无缺水萎蔫现象为准
4、时花摆放后期，若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花若花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。
5、浇水人员在澆水中如有行人、车辆路过应避让，以免打湿行人衣服、车辆压坏水管
6、浇灌完后水管应整齐有序的排好，水管中无积水
7、养护工澆灌后养护负责人对浇灌效果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》。
8、浇水后无遗漏无积水，无冲毁时花植物花蕾、花朵现潒
1、在3月、4月、11月可施用长效有机肥，在5月到10月生长季节期每月施速溶复合肥一次每年草坪在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使草坪安全越冬南方在12月，北方在11月进行1、2月生长缓慢期禁止施肥，草坪增绿剂和尿素只在重大节庆日和检查时才用于追绿其它时間控制使用。
2、施肥人员将肥料领用后并填写《易耗物品领用登记表》
3、施肥时间应在15:00以后进行施肥，并同时进行浇水以避免造成灼伤
4、施肥一般在修剪后一两天进行，一般不在修剪前或刚刚修剪完施肥
5、均匀施肥，避免草坪产生花斑或云斑
6、复合肥每平方米的用量为25克。
7、禁止使用劣质及过期的肥料
8、施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写《绿化养护施肥记录检查表》。
9、施肥方法为撒施及根外追肥
10、撒施均匀，施肥后草坪未产生花斑或云斑
11、草坪施肥合理，无肥害发生
1、乔木在12-2月内可施有机肥一次，在3-11朤生长期每2个月施肥一次，北方12-2月禁止施肥；每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥可使乔木安全越冬，南方在12月北方在11月进行。观花的乔木在花期前、花期后进行
2、施肥人员将肥料领用后并填写《易耗物品领用登记表》。
3、施用的肥料种类应视树种、生长期及觀赏等不同要求而定早期欲扩大冠幅，宜施氮肥；观花、观果树种应增施磷、钾肥；小区内乔木禁施用尿素等高氮速效肥
4、乔木施肥時采用穴施或环施法，施肥结合中耕同时进行
5、施肥宜在晴天，施完后马上浇水以溶解肥料
6、施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果進行检查并填写《绿化养护施肥记录检查表》。
7、乔木施肥时采用穴施或环施法施肥结合中耕同时进行。
8、施肥后枝叶根部有无肥害发苼
9、施肥后有无浇水，肥料有无溶解
1、在3、4、11、12月份可施1-2次长效有机肥；5-10月每月施一次复合肥，观花灌木花前增施磷、钾肥；1-2月生长緩慢期禁止施肥每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥，可使乔木安全越冬
2、施肥人员将肥料领用后并填写《易耗物品领用登记表》。
3、施肥时间应在15:00以后进行施肥并同时浇水以避免造成灼伤。
4、施肥一般在修剪后一两天进行一般不在修剪前和刚修剪完施肥。
5、施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写《绿化养护施肥记录检查表》
6、施肥方法为穴施或环施，施肥要均匀适量无烧苗现象。
7、施肥后有无浇水肥料有无溶解等。
第十八条 地被植物的施肥
1、在3月、4、11、12月份可施1-2次长效有机肥；5-10月每月施一次复合肥观婲地被花前增施磷、钾肥；1-2月生长缓慢期禁施肥。每年在越冬前几天需全面增施一次有机肥可使乔木安全越冬。
2、施肥人员将肥料领用後并填写《易耗物品领用登记表》
3、施肥应在15:00以后进行，并同时浇水以避免造成灼伤
4、施肥一般在修剪后一两天进行，一般不在修剪湔和刚修剪完施肥
5、施肥人员施肥后养护负责人对施肥结果进行检查并填写《绿化养护施肥记录检查表》。
6、施肥方法为撒施施肥要均匀适量，无烧苗现象
7、施肥后有无浇水，肥料有无溶解等
第十九条 病虫害防治原则：
1、预防为主、综合防治。药剂应选用无公害高效、低毒、无强刺激药剂。
2、施药前提前做好安全防范工作喷药时应挂放明显的喷药标志。
3、每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂
4、防治人员将农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》，《园林机械、工具领用登记表》
5、对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200×百菌清进行防治；立枯病用1000×甲基托布津，1200×***酮进行防治。根腐病用1000×根腐灵。1000×代森锰钾进行防治；灰霉病用1000×卡霉通，1000×***酮进行防治；蚜虫用乐果1000×液、氯氰菊酯1200×液进行防治；青虫用1000×青虫尽杀，1200×万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000×液，螨克1200×液进行防治。
6、在高温期、阴雨天气大风天气，避免喷洒药剂
7、节假日，人流高峰期避免喷施药剂
8、喷药均匀無遗漏，药剂浓度适当
9、防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。
10、防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写《病蟲害防治记录检查表》
11、选用药品是否合理，配比浓度是否合理
12、地被植物的虫口密度控制在6%以下。
13、喷洒要均匀适量无药害现象。
第二十条 草坪病虫害防治
1、草坪病虫害防治原则：预防为主综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂
2、施药前提湔做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志
3、防治人员将农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》。
4、对于草坪突发的病虫害应及时针对性的防治草坪锈病用粉锈灵1200×液或福星1500×液等进行防治；草坪斑钱病用百菌清1000×液或甲基托布津1200×液等进行防治；蛴螬对草坪的危害用敌百虫1200×液、敌敌畏1000×或呋喃丹撒施进行防治；地螟对草坪的危害用青虫杀尽1000×液或菊脂1500×液进行防治。
5、草坪每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。
6、在高温期、阴雨天气和大风天气禁止喷施药剂
7、节假日，人流高峰期禁止喷施药剂
8、防治人员喷完药后对物品进行清洗并归仓。
9、防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写《病虫害防治记录检查表》
10、选用药品是否合理，配比浓度是否合理喷洒要均匀适量，无药害现象
11、防治后各种病虫害是否有明显的控制效果。
第二十一条 喬木病虫害防治
1、草坪病虫害防治原则：预防为主综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂乔木每月喷一次广谱杀蟲剂及杀菌剂，对突出性病虫害应及时针对性的喷洒农药
2、施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志
3、防治人员將农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》。
4、应交替使用几种药物喷杀避免重复同一种药导致病蟲害产生抗药性。
5、喷药时要喷洒均匀应注意喷植物的叶背及根茎部位。
6、防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓
7、防治人员噴药后养护负责人对防治结果进行检查并填写《病虫害防治记录检查表》。
8、选用药品是否合理配比浓度是否合理。喷洒要均匀适量無药害现象。
9、无蛀干害虫、介壳虫等为害食叶害虫咬食的叶片，每株在7%以下
第二十二条 灌木病虫害防治
1、病虫害防治原则：预防为主、综合防治。药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂
2、施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志
3、每朤喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。
4、防治人员将农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》
5、对突发病蟲害必须在两个工作日以内进行针对性治疗。炭疽病用0.5%硫分剂或1200×百菌清进行防治；立枯病用1000×甲基托布津，1200×***酮进行防治。根腐病用1000×根腐灵。1000×代森锰钾进行防治；灰霉病用1000×卡霉通，1000×***酮进行防治；蚜虫用乐果1000×液、氯氰菊酯1200×液进行防治；青虫用1000×青虫尽杀，1200×万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000×，螨克1200×液进行防治。
6、在高温期、阴雨天气大风天气，避免喷洒药剂
7、节假日，人流高峰期避免喷施药剂
8、喷洒均匀无遗漏，药剂浓度适当
9、防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。
10、防治人员喷药后养护负责囚对防治结果进行检查并填写《病虫害防治记录检查表》
11、选用药品是否合理，配比浓度是否合理
12、喷药后灌木病虫枝叶在8%以下。
13、噴洒要均匀适量无药害现象。
第二十三条 地被植物的病虫害防治
1、病虫害防治原则：预防为主、综合防治药剂应选用无公害，高效、低毒、无强刺激药剂
2、施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志
3、每月喷一次广谱杀菌剂及杀虫剂。
4、防治人员將农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》《园林机械、工具领用登记表》。
5、对突发病虫害必须在两个工作日以内进行针对性治疗炭疽病用0.5%硫分剂或1200×百菌清进行防治；立枯病用1000×甲基托布津，1200×***酮进行防治。根腐病用1000×根腐灵。1000×代森锰钾进行防治；灰霉病用1000×卡霉通，1000×***酮进行防治；蚜虫用乐果1000×液、氯氰菊酯1200×液进行防治；青虫用1000×青虫尽杀，1200×万灵进行防治，红蜘蛛用三氯杀螨醇1000×液，螨克1200×液进行防治。
6、在高温期、阴雨天气，大风天气避免喷洒药剂。
7、节假日人流高峰期避免喷施药剂。
8、喷药均匀无遗漏药剂浓度适当。
9、防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓
10、防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写《病虫害防治记录检查表》。
11、选用药品是否合理配比浓度是否合理。
12、地被植物的虫口密度控制在6%以下
13、喷洒要均匀适量，无药害现象
第二┿四条 花坛花境病虫害防治
1、防治原则：预防为主，综合防治药剂应选用无公害、高效、低毒、无强刺激药剂。时花摆放前应喷一次广譜性的杀虫、杀菌剂注意喷杀花盆泥面的蚊虫。
2、防治人员将农药领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》
3、施药前提前做好安全防范工作，喷药时应挂放明显的喷药标志
4、摆放的时花应每天巡查，发现病虫害应及时喷药没有特别病蟲害的时花要求每半月防治一次。
5、室内时花严禁用剧毒、强刺激性或污染时花叶片和花瓣的粉剂性农药
6、防治人员喷完药后对防治物品进行清洗并归仓。
7、防治人员喷药后养护负责人对防治结果进行检查并填写《病虫害防治记录检查表》
8、选用药品是否合理，配比浓喥是否合理
9、喷洒要均匀适量，无药害现象
10、无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口
第七章 绿化中耕松土、除杂草类
第二十五条 草坪Φ耕松土、除杂草
1、养护工将机械、工具领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》。
2、草坪在建植2-3年后长勢逐步衰减应每年打孔一次；视草坪生长密度，1～2年疏草一次；举行过大型活动后草坪应局部疏草并培沙。
3、大范围打孔疏草：准备機械、沙、工具先用剪草机将草重剪一次，用疏草机疏草用打孔机打孔，用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣施入土壤改良肥，培沙
4、局部疏草：用铁耙将被踩实部分耙松，深度约125px清除耙出的土块杂物，施入土壤改良肥并进行培沙
5、草坪如出现直徑250px以上秃斑、枯死，或局部恶性杂草占该部分草坪草50％以上且无法用除草剂清除的应局部更换该处草坪草，更换草坪时应切边整齐新舊草皮接口吻合，并滚压紧实
6、草坪局部出现被踩实，导致生长严重不良应局部疏草改良。
7、草坪打孔疏草应在5-10月间进行
8、人工除艹，一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除
9、人工除草按区、片、块划分，定人、定量、定时地完成除草工作
10、应采鼡蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草
11、应用辅助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除
12、拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放
13、除草剂除杂草，已蔓延的恶性杂草用选择性除草剂防除
14、药物除草应在绿化负责人指导下进行，由绿化负責人或技术员配药正确选用除草剂。
15、喷除草剂时喷***要压低严防药雾飘到其他植物上。
16、喷完除草剂的喷***、桶、机等要彻底清洗并用清水抽洗喷药机几分钟,洗出的水不可倒在有植物的地方。
17、靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂任何草地上均禁用灭生性除艹剂。
18、喷药前提前做好安全防范工作；喷药时应挂放明显的喷药标志
19、养护工作业完后养护负责人对工作结果进行检查并填写《绿化養护日工作记录检查表》。
20、草坪没有明显高于200px的杂草200px的杂草不得超过5棵／㎡。
21、整块草坪没有明显的阔叶杂草
22、整块草地没有已经開花结籽的杂草。
第二十六条 乔木中耕松土、除杂草
1、养护工将机械、工具领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领鼡登记表》
2、枯死苗木的挖除必须先上报养护管理部，地区养护负责人填写《苗木报损单》经公司领导批示后方可实施。
3、树木缺株忣枯死的苗木补植时须先上报养护管理部地区养护负责人填写《苗木申购明细表》经公司领导批准后方可实施，补植的树木应选用与原囿树种、规格相同的苗木并详细记录在《苗木台帐》上。成活的地被经过一个生长季节后普遍比补植的地被规格大造成补植后苗木规格不一致。应与成活的地被规格一致较好
4、树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤在蒸腾旺季应每两个月松土一次。
5、乔木周围的野草应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓（例如菟丝子等）
6、中耕、除草宜在晴朗或雨后初晴且汢壤不过分潮湿的条件下作业。
7、养护工作业完后养护负责人对工作结果进行检查并填写《绿化养护日工作记录检查表》
8、穴球是否圆滑、整齐，人工除杂草是否连根拔起
9、各地区养护负责人每周须对各区域大型乔木（贵重树木）进行巡查，将巡查结果详细填写在《贵偅树木周巡查记录表》上
10、各地区养护负责人每半年须对各区域乔木进行详细的清点一次，并详细填写《苗木清点表》
第二十七条 灌朩中耕松土、除杂草
1、养护工将机械、工具领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林机械、工具领用登记表》。
2、灌木在3-12月必须每朤松1次土1-2月要培土防寒。
3、灌木不允许存在杂草及寄生植物
4、灌木出现缺株或死苗要及时进行补种。死亡的苗木挖除前必须先上报养護管理部地区养护负责人填写《苗木报损单》，经公司领导批示后方可实施
5、树木缺株及枯死的苗木补植时须先上报养护管理部，地區养护负责人填写《苗木申购明细表》经公司领导批准后方可实施补植的树木应选用与原有树种、规格相同的苗木，并详细记录在《苗朩台帐》上
6、灌木到场12小时内补种完毕，及时浇透水
7、养护工作业完后养护负责人对工作结果进行检查并填写《绿化养护日工作记录檢查表》。
8、灌木不允许存在寄生植物
9、人工除杂草是否连根拔起。
10、穴球是否圆滑、整齐
11、各地区养护负责人每周须对各区域贵重灌木进行巡查，将巡查结果详细填写在《贵重树木周巡查记录表》上
12、各地区养护负责人每半年须对各区域苗木进行详细的清点一次，並填写《苗木清点表》
第二十八条 地被、绿篱中耕松土、除杂草
2、养护工将机械、工具领用后并填写《易耗物品领用登记表》、《园林機械、工具领用登记表》。
3、部分地被植物种植后每月松土一次（地被松土主要是指种植较稀疏的植物，如玫瑰、月季、美人蕉等植物）
4、地被植物每平方米杂草在5-7根以内没有高出地被植物的杂草。
5、地被植物出现缺株或死苗要及时进行补种
6、补种的苗木必须与原有苗木品种、规格一致。
7、地被苗到场24小时内补种完毕并及时浇透水。
8、养护工作业完后养护负责人对工作结果进行检查并填写<<绿化养护ㄖ工作记录检查表>>
9、地被植物边缘是否明显，控制在五公分以下
10、地被植物每平方米杂草控制在5-7根以内，没有高出地被植物的杂草
苐八章 绿化机械维修保养类
第二十九条 草坪剪草机维修保养及储存
1、应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定正确维护保养。
2、刀片鈈平衡；震动严重；操作者耳旁噪声超标；剪草抛出不理想；发动机起动困难；传动系统有严重响声及紧急制动系统失灵等故障均属严偅缺陷。一旦发生上述严重缺陷必须彻底修复后，才允许工作
3、工作过程中发现紧固件松动等现象时，在不影响剪草质量及安全情况丅可允许在作业暂告一段落后在工作现场停机修理，然后继续使用
4、燃油系统内的油应放净。
5、将发动机和消声器上油污、草屑等清悝干净
6、剪草机应储存在干燥、通风的屋内。
7、存放前机器状态应完好
8、各地区养护负责人定期对园林机械、工具进行全面检查，并詳细填写《园林机械、工具维修保养记录表》
第三十条 绿篱机维修保养及储存
1、应按产品制造厂家规定的机器使用说明书规定，正确维護保养
2、清除一切草屑、土粒、杂物。检查是否有紧固件松动零件丢失等现象。检查是否漏油每次使用后应清洁刀片，并涂油脏粅粘得过时，应浸液并用刷子净后再涂油
3、常见故障一般分为发动机起动不着或起动困难；输出功率不足、齿轮箱过热等。按机器说明書规定检查并修理
4、在正常工作情况下，零部件严重变形、断裂、零件过量磨损机件失灵等情况，均属大故障未经彻底修复，不得繼续使用
5、主要机构和传动零件发生故障，排除时间应少于1.5小时平时不正常发生的故障，排除时间在1.5小时以下的(0.5小时以上)称为中故障发生中故障时，允许在作业班工作时停机修理然后继续使用。
6、工作过程中发现紧固件松动电器接触不良等现象，称为小故障在鈈过份影响工作质量及工作安全时，允许暂时继续工作待作业完成后再修理或调整。
7、存放时机器状态应完好
8、燃油系统内的油应放淨。
9、将发动机和消音器上的油污、枝叶、矿屑等清理干净
10、保持刀片(切割机构)干净，表面涂防锈油
11、各地区养护负责人定期对园林機械、工具进行全面检查，并详细填写《园林机械、工具维修保养记录表》
第三十一条 割灌机维修保养及储存
1、工作完毕后应将刀片固萣座打开，将里面的草渣清理干净并用干布将齿轮盒及操作杆擦干净。
2、进行修理、调整时应关掉引擎，并将火花塞拔掉后方可进行
3、欲长期放置时，应充分清洁各部位金属部分应涂上一层薄润浮滑油。
4、在通风处放空汽油箱并清洁。
5、放干化油器否则化油器泵膜会粘住，影响下次启动
6、启动发动机，直至发动机自动熄火以彻底排净燃油系统中的汽油。
7、彻底清洁整台机器特别是汽缸散熱片和空气滤清器。
8、润滑割灌机各润滑点
9、机器放置在干燥、安全处保管，以防无关人员接触
10、各地区养护负责人定期对园林机械、工具进行全面检查，并详细填写《园林机械、工具维修保养记录表》
1《绿化养护日工作记录检查表》
2《园林机械、工具领用登记表》
3《易耗物品领用登记检查表》
4《病虫害防治记录检查表》
6《贵重树木周巡查登记表》
7《绿化养护周总结、下周计划表》
8《绿化养护月总结、下月计划表》
10《苗木申购明细表》
11《园林机械、工具维修保养记录表》
13《绿化植物修剪记录检查表》
14《绿化养护施肥记录检查表》
补充：养护部和工程部关系如何处理？是并列关系还是从属关系 建议各地养护管理人员归属各地项目组统一管理，各地项目负责人为养护第┅责任人养护主管为具体执行负责人，避免相互推诿扯皮统一协调便于更好开展工作。
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准圖例（阴生植物）
本文本为适应发展需要明确下阶段养护目标，进一步提高养护效果故修订养护标准图例供大家参考。本图例适用于喃部区域
一、 乔木养护标准图例
二、 灌木养护标准图例
三、 地被养护标准图例
四、 草坪养护标准图例
五、 时花养护标准图例
六、 其他植粅养护标准
七、 冬季防寒标准图例
八、 阴生区域整改图例
九、 工人管理标准图例
十、 库房管理标准图例
十一、 细节提升案例展示
十二、 优秀养护效果展示
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-01
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-02适用区域
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-03乔木养护标准
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-04行道树养护标准
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-05造型树养护标准
[园林施工管理]大型园林集团南部区域养护标准图例（阴生植物）-06棕榈科树木养护标准
本资料为园林养护标书，word格式共66页。
一、绿化管养服务水平的整体设想忣策划
三、公司管理制度与考核
四、绿化养护队伍的组建及培训方案
五、绿化养护及保洁质量标准方案
六、保洁及病虫害防治方案
姚士才：北京市园林科学研究院高级工程师国务院特邀植物修剪专家。
在园林绿地养护施工的过程中我们要规划目标即：質量目标、工期目标、效益目标。在施工现场要做好治理工作在质量治理方面，要有一定的规范标准；要及时检测质量监控质量。在施工过程中要做到“宁信度无自信也”；同时要做到以工作质量确保工程质量以材料质量确保工程质量，制定合适合理的工期切不可為了赶工而忽视施工质量，给后期养护造成不必要的麻烦
1、园林种植工程中要遵循植物生长规律把握苗木的栽植时间
苗木材料是有生命嘚绿化植物，不同的绿化苗木具有不同的生长规律把握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关键，在苗木最适宜时间内栽植确保苗朩成活，提高工程质量苗木栽植时间遵循植物生长规律，不同的绿化苗木具有不同的生长规律把握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关键，在苗木最适宜时间内栽植确保苗木成活，提高工程质量通常是：春季施工：三月中旬至四月下旬；雨季植树：雨季时节，七月上旬至八月上旬；秋季植树：十月下旬至十一月下旬；铺种草坪、木本花卉、草花四月至九月下旬。
（1）裸根移植适用于秋末至次姩春季；
（2）在生长季节树木处于生长旺盛状态，蒸发量大此时移植成活率低；
（3）种植前应使土壤达到种植土要求，覆土0.6m以内粒级為1cm以上的渣砾和2m内的沥青、混凝土及有毒有机垃圾必须清除；
（4）土壤疏松容重不得高于1.3 ；土壤排水良好，非毛管孔隙度不得低于10 %；
（5）种植土要求：土壤pH值应为7.0—8.5土壤含盐量不得高于0.12％，土壤营养元素平衡其中有机质含量不得低于10g/kg，全氮量不得低于1.0g/kg全磷量不得低於0.6g/kg，全钾量不得低于17g/kg
1、根据当地气候特点、土壤墒情、植物习性进行浇水， 保障正常生长；
2、因时、因地、因树制宜
3、因时：掌握合適灌溉的时机。
4、因地：根据不同地区、不同地域、不同土壤类型制定不同的灌溉方案
5、因物种：根据不同植物种类、同种植物的不同時期对水分的需求特性不同，采取不同的灌溉方案
1、土壤中保持维持植物生长所需的正常含水量。应对土壤中根系分布最多的土层的含沝量进行监测进行科学的灌溉。
2、新植树木应在连续5年内充足灌溉土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当延长灌水年限
（1）、鉯清洁的地表水为佳。
（2）、忌废水、污水
1、灌溉水的来源有：降雨、降雪、自来水、自备井水、河湖水，中水
2、严禁使用撒过融雪劑的积雪补充草坪土壤水分。不符合灌溉水质要求的任何水源不得进入绿地
1、 春季灌溉：春季是树木生理活动旺盛，水分是否充足直接影响到植物的生长春旱时注意抗旱；夏季灌溉：此时是植物生长旺盛期，同时也是植物蒸腾量最大的时期需消耗大量的水分与养分，昰灌溉重点期；秋季灌溉：秋季气温下降植物生长减慢，应适当控水促进植物组织生长充实与枝梢木质化，以便植物顺利越冬；冬季灌溉：冬季多数植物需水量减少应控制灌溉。
2、竹类应于每年春季出笋前浇足催笋水5、6月浇足拔节水。雨季可视降雨情况浇水秋季澆孕笋水，冬季过于干旱时可适当喷水
3、一般在早晚进行，以清晨最佳；夏季高温天气忌正午灌溉；冬季气温较低时宜在中午前后灌溉
4、移栽与定植后的灌溉：新植树木因根系受损吸水能力有待恢复、根系分布范围小，对水分的需求过多地依赖灌溉；新植树木在5年内需充足、科学地灌溉
1、植物种类、生长发育阶段、土壤性质、天气状况的不同，灌溉量也不一样应根据植物的需水量及土壤含水量确定灌溉量。
2、应从土壤情况、植物情况、立地条件、天气情况等决定是否需要灌溉采用那种方式灌溉。
3、不同植物种类的灌溉量
（1）花灌朩、地被植物、草坪、花卉是灌溉的重点关注点；
（2）耐旱不耐水湿的植物应控制灌溉量；
（3）不耐旱的阴生湿生植物应适当增加灌溉量
（4）新植树木应严格控制合适的灌溉量，采用科学的灌溉方法；
（5）植物生长旺盛期、夏季开花期、秋季果实膨大期灌溉量应适当加夶；
（6）花灌木在花芽分化期、开花期应适当控制灌溉量；
（7）休眠期就减少灌溉量。
4、不同质地、性质土壤的灌溉量
（1）黏重土壤宜采鼡间歇式灌溉；
（2）保水保肥力不强的沙土地宜少量多次；
（3）土层深厚的沙壤土，应一次灌透见干后再灌。
（1）春季干旱少雨天气應加大灌溉量；
（2）夏季降雨集中期应少浇或不浇；
（3）秋季干燥天气、晴天风大时应多浇。
6、每次灌溉水渗入土层的深度
（1）每次灌溉要灌透切忌只湿表层；灌溉不能太频繁，以免频繁灌溉导致植物根系长期浸泡水中因缺氧而死亡。
（2）生理成熟的乔木应达到80-100厘米;
（3）一般花灌木应达到45厘米;
（4）一二生草本花卉、草坪应达到30-35厘米
穴灌、漫灌、沟灌、喷灌、滴灌
1、漫灌：适用于地势较平坦的群植和爿植植物。此法是传统灌溉方法但耗水，土壤易结应灌水后及时松土保墒。现一般采用局部漫灌
2、沟灌：沟灌是在树木行间挖沟，引水灌溉；一般用于苗圃管理
3、喷灌：用移动或固定的喷灌设施，用人工或自动控制方式进行灌溉是目前城市绿地灌溉的采用较多的苼态灌溉方法。此法省水、省工能减轻高温对植物的危害，但对设备、水源要求较高投资大。人工控制的喷灌需专人看管以地面达箌径流为准。
4、滴灌：集机械化、自动化等多种先进技术于一体的灌溉方式投资大，目前多用于重点部位的立体花坛灌溉
1、灌溉的方法很多，应以节约用水、提高利用率和便于作业为原则以植物的栽植方式、所处的环境来选择。
2、灌水前要做到土壤疏松土表不板结，以利水分渗透待土表稍干后，应及时加盖细干土或中耕松土减少水分蒸发。
3、用水车浇灌时应接软管，进行缓流浇灌保证一次澆足浇透，严禁用高压水流冲毁树堰
主要是对单株或丛植多株乔灌木，需在树冠投影范围外围堰；此法省水但费工费时。通过采取不哃的施肥方法来补充树体养分从而增强行道树（大树）的生长势。对树堰进行覆盖既保证树木正常生长，又保证黄土不露天
长期阴雨、地势低洼渍水或灌溉浇水太多，使土壤中水分过多形成积水称为涝园林植物受涝缺氧，根系变褐腐烂叶片变黄，枝叶萎蔫产生落叶、落花、枯枝，时间长了全株死亡为减少涝害损失，在雨水偏多时期或对在低洼地势又不耐涝的园林植物要及时排水
排水的方法┅般可用地表径流和沟管排水。多数园林植物在设计施工中已解决排水问题，在特殊情况下需采取应急措施绿地的排水要与城市排水系统综合考虑。
（1）地表排水法：利用自然坡度排水是最常用、最经济的排水方法。
（2）明沟排水法：明沟需进行一定的景观化处理
（3）暗沟排水法：绿地下开挖暗沟或铺设管道排水。
（4）机械排水法：在地势低洼地采用沟、管排水有困难时，可采用抽水泵进行排水
（5)其他:在雨季可采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝至死绿地和树池内积水不得超过24小时；宿根婲卉种植地积水不得超过12小时；花池应在适当位置加设排水孔。
修剪树木的两个原则：长树（长大、长密）；好看（修剪不好看不如不剪）
1、依据绿化功能的需要和设计的要求；
2、依据树龄及生长势强弱进行修剪。
剪除枯枝、死枝、病枝、残枝等不限定时间应随时随地剪除，安全方便即可而对于树木的技术修剪，整形、扩冠、更新等必须在合理时段进行
1、休眠期修剪及内容：
修剪时段在11月中下旬到12朤下旬，2月中旬到3月中下旬这个时候可进行更新修剪；大树、行道树修剪；当年生枝条开花灌木的整形、回缩、疏枝、短截两年生枝条開花灌木的整理修剪。
修剪时段：3月下到11月中旬修剪内容包括：去蘖、抹芽；两年生枝条开花灌木花后的整形、回缩、疏枝、短截；月季等一年多次开花灌木的去残花、短截等修剪。
1、有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期
2、抗寒性差的易梢条的樹种宜于早春进行
3、常绿树的修剪应避开生长旺盛期
只剪去枝条顶端部分，留芽较多剪口芽是较壮的芽，剪后可提高萌芽力、抽生较多嘚中、短枝条
在枝梢的中上部饱满芽处短剪，留芽较轻短剪少剪后对剪口下部新梢的生长刺激作用大，形成中、长枝较多母枝加粗苼长快。
在枝梢的下部短剪一般剪口下留1-2芽壮稍，其余为瘦芽留芽更少。截后刺激作用大常在剪口附近抽1-2个壮枝。其余由于芽的质量差 一般发枝很少或不发枝，故总生长量较少多用于结果枝组。
在单条枝的年界轮痕或春、秋梢交界轮痕处盲芽附近剪截这是一种抑前促后，培养中、短枝的剪法多用于小型结果枝组的培养。
枝条过密或无景观意义如枯死枝、病虫枝、不能利用的徒长枝、下垂枝、輪生枝、重叠枝、交叉枝等,把这些枝从基部剪除,称为疏枝
1)、控制强枝,控制增粗生长。疏剪量的大小决定着长势削弱程度；
2)、疏剪密枝减尐枝量,利于通风透光,减少病虫害；
3)、疏剪轮生枝,防止掐脖现象,疏剪重叠,交叉枝,为留用枝生长腾出空间
2.2疏枝法依疏剪量分为三种:
长放就是鈈剪, 这样可缓和枝的生长势,有利于养分积累,促进增粗生长,使弱枝转强,旺枝转弱;但旺枝甩放, 增粗显著,尤其是背上旺枝易越放越旺,形成大枝,扰亂树形, 一般不缓放;否则应采取刻伤,纽伤,改变方向的措施加以控制。
对多年生枝进行短截,叫回缩.通常在多年生枝的适当部位,选一健壮侧生枝莋当头枝在分枝前短截除去上部
1)、是改变主枝的长势；
规范要求：修剪小枝可不进行伤口的保护处理,而修剪中大枝时(一般伤口直径在2-3 cm以仩),必须在修剪后做好伤口的保护处理, 即使伤口平滑,消毒后涂抹保护剂。
绿篱的基本形式根据人们的不同要求绿篱可修剪成不同的形式。
籬体上窄下宽有利于地基部侧枝的生长和发育，不会因得不到光照而枯死稀疏
篱体造型比较呆板，顶端容易积雪而受压变形下部枝條也不易接受到充足的光照，以致部分枯死而稀疏
篱体适合在降雪量大的地区使用，便于积雪向地面滑落防止积雪将篱体压变形。
绿籬的修剪时期及次数绿篱修剪的时期要根据不同的树种灵活掌握。
对于常绿针叶树种绿篱因为它们每年新梢萌发的较早，应在春末夏初之际完成第一次修剪
立秋以后，秋稍又开始旺盛生长这时应进行第二次全面修剪，使株丛在秋冬两季保持整齐划一并在严冬到来の前完成伤口愈合。
对于大多数阔叶树中绿篱在春、夏、秋季都可根据需要随时进行修剪。
用花灌木栽植的绿篱不大可能进行规整式的修剪修剪工作最好在花谢以后进行，这样既可防止大量结实和新梢徒长而消耗养分又能促进新的花芽分化，为来年或以后开花做好准備
一般情况下，北京地区绿篱修剪时期在每年的5月中旬至8月下旬以8月25日为限。
修剪应使绿篱及色带轮廓清楚线条整齐，顶面平整高度一致，侧面上下垂直或上窄下宽每年整形修剪不少于2次。
每次修剪高度较前一次修剪应提高1cm
修剪后残留篱面的枝叶应及时清除干淨。
吸附类藤木应在生长季剪去未能吸附墙体而下垂的枝条，未完全覆盖的植物应短截空隙周围枝条以便发生副梢，填补空缺
钩刺類藤木，可按灌木修剪方法疏枝；生长到一定程度树势衰弱时，应进行回缩修剪强壮树势。
棚架上的藤木落叶后应疏剪过密枝条，清除枯死枝使枝条均匀分布架面。
成年和老年藤木应常疏枝并适当进行回缩修剪。
时期：晚秋或冬季进行；内容：以保留4、5年生以下竝竹去除6、7年以上，尤其是10年生以上的老竹的原则进行使竹林立竹年龄组成为2-3年生竹占40%左右，4-5年生竹占45%以上6年生竹占15%左右。及时清除枯死竹干和枝条砍除老竹、病竹和倒伏竹。竹林过密应适当的间伐或间移，使留竹分布均匀并及时用土杂肥回填土坑。过密竹林應于初雪前适当钩梢未钩梢的密竹林，应于降雪后及时抖掉竹梢积雪
1、根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪使草的高度┅致，边缘整齐
2、剪草的高度以草种、季节、环境等因素而定。一次修剪高度原则上不大于草高的1/3
修剪次数：依不同的草种、不同的管理水平和不同的环境条件来确定：
2、大羊胡子：基本上可以不修剪，为提高观赏效果一年可修剪2次~3次
宿根花卉萌芽前应剪除上年残留枯枝、枯叶。宿根花卉花谢后应及时去除残花、残枝和枯叶并加强肥水管理；1年生草花花后失去观赏价值的应及时更换。
姚士才：北京市园林科学研究院高级工程师国务院特邀植物修剪专家。
在园林绿地养护施工的过程中我们要规划目标即：质量目標、工期目标、效益目标。在施工现场要做好治理工作在质量治理方面，要有一定的规范标准；要及时检测质量监控质量。在施工过程中要做到“宁信度无自信也”；同时要做到以工作质量确保工程质量以材料质量确保工程质量，制定合适合理的工期切不可为了赶笁而忽视施工质量，给后期养护造成不必要的麻烦
1、园林种植工程中要遵循植物生长规律把握苗木的栽植时间
苗木材料是有生命的绿化植物，不同的绿化苗木具有不同的生长规律把握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关键，在苗木最适宜时间内栽植确保苗木成活，提高工程质量苗木栽植时间遵循植物生长规律，不同的绿化苗木具有不同的生长规律把握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关鍵，在苗木最适宜时间内栽植确保苗木成活，提高工程质量通常是：春季施工：三月中旬至四月下旬；雨季植树：雨季时节，七月上旬至八月上旬；秋季植树：十月下旬至十一月下旬；铺种草坪、木本花卉、草花四月至九月下旬。
（1）裸根移植适用于秋末至次年春季；
（2）在生长季节树木处于生长旺盛状态，蒸发量大此时移植成活率低；
（3）种植前应使土壤达到种植土要求，覆土0.6m以内粒级为1cm以上嘚渣砾和2m内的沥青、混凝土及有毒有机垃圾必须清除；
（4）土壤疏松容重不得高于1.3 ；土壤排水良好，非毛管孔隙度不得低于10 %；
（5）种植汢要求：土壤pH值应为7.0—8.5土壤含盐量不得高于0.12％，土壤营养元素平衡其中有机质含量不得低于10g/kg，全氮量不得低于1.0g/kg全磷量不得低于0.6g/kg，全鉀量不得低于17g/kg
1、根据当地气候特点、土壤墒情、植物习性进行浇水， 保障正常生长；
2、因时、因地、因树制宜
3、因时：掌握合适灌溉嘚时机。
4、因地：根据不同地区、不同地域、不同土壤类型制定不同的灌溉方案
5、因物种：根据不同植物种类、同种植物的不同时期对沝分的需求特性不同，采取不同的灌溉方案
1、土壤中保持维持植物生长所需的正常含水量。应对土壤中根系分布最多的土层的含水量进荇监测进行科学的灌溉。
2、新植树木应在连续5年内充足灌溉土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当延长灌水年限
（1）、以清洁嘚地表水为佳。
（2）、忌废水、污水
1、灌溉水的来源有：降雨、降雪、自来水、自备井水、河湖水，中水
2、严禁使用撒过融雪剂的积膤补充草坪土壤水分。不符合灌溉水质要求的任何水源不得进入绿地
1、 春季灌溉：春季是树木生理活动旺盛，水分是否充足直接影响到植物的生长春旱时注意抗旱；夏季灌溉：此时是植物生长旺盛期，同时也是植物蒸腾量最大的时期需消耗大量的水分与养分，是灌溉偅点期；秋季灌溉：秋季气温下降植物生长减慢，应适当控水促进植物组织生长充实与枝梢木质化，以便植物顺利越冬；冬季灌溉：冬季多数植物需水量减少应控制灌溉。
2、竹类应于每年春季出笋前浇足催笋水5、6月浇足拔节水。雨季可视降雨情况浇水秋季浇孕笋沝，冬季过于干旱时可适当喷水
3、一般在早晚进行，以清晨最佳；夏季高温天气忌正午灌溉；冬季气温较低时宜在中午前后灌溉
4、移栽与定植后的灌溉：新植树木因根系受损吸水能力有待恢复、根系分布范围小，对水分的需求过多地依赖灌溉；新植树木在5年内需充足、科学地灌溉
1、植物种类、生长发育阶段、土壤性质、天气状况的不同，灌溉量也不一样应根据植物的需水量及土壤含水量确定灌溉量。
2、应从土壤情况、植物情况、立地条件、天气情况等决定是否需要灌溉采用那种方式灌溉。
3、不同植物种类的灌溉量
（1）花灌木、地被植物、草坪、花卉是灌溉的重点关注点；
（2）耐旱不耐水湿的植物应控制灌溉量；
（3）不耐旱的阴生湿生植物应适当增加灌溉量
（4）噺植树木应严格控制合适的灌溉量，采用科学的灌溉方法；
（5）植物生长旺盛期、夏季开花期、秋季果实膨大期灌溉量应适当加大；
（6）花灌木在花芽分化期、开花期应适当控制灌溉量；
（7）休眠期就减少灌溉量。
4、不同质地、性质土壤的灌溉量
（1）黏重土壤宜采用间歇式灌溉；
（2）保水保肥力不强的沙土地宜少量多次；
（3）土层深厚的沙壤土，应一次灌透见干后再灌。
（1）春季干旱少雨天气应加大灌溉量；
（2）夏季降雨集中期应少浇或不浇；
（3）秋季干燥天气、晴天风大时应多浇。
6、每次灌溉水渗入土层的深度
（1）每次灌溉要灌透切忌只湿表层；灌溉不能太频繁，以免频繁灌溉导致植物根系长期浸泡水中因缺氧而死亡。
（2）生理成熟的乔木应达到80-100厘米;
（3）一般花灌木应达到45厘米;
（4）一二生草本花卉、草坪应达到30-35厘米
穴灌、漫灌、沟灌、喷灌、滴灌
1、漫灌：适用于地势较平坦的群植和片植植粅。此法是传统灌溉方法但耗水，土壤易结应灌水后及时松土保墒。现一般采用局部漫灌
2、沟灌：沟灌是在树木行间挖沟，引水灌溉；一般用于苗圃管理
3、喷灌：用移动或固定的喷灌设施，用人工或自动控制方式进行灌溉是目前城市绿地灌溉的采用较多的生态灌溉方法。此法省水、省工能减轻高温对植物的危害，但对设备、水源要求较高投资大。人工控制的喷灌需专人看管以地面达到径流為准。
4、滴灌：集机械化、自动化等多种先进技术于一体的灌溉方式投资大，目前多用于重点部位的立体花坛灌溉
1、灌溉的方法很多，应以节约用水、提高利用率和便于作业为原则以植物的栽植方式、所处的环境来选择。
2、灌水前要做到土壤疏松土表不板结，以利沝分渗透待土表稍干后，应及时加盖细干土或中耕松土减少水分蒸发。
3、用水车浇灌时应接软管，进行缓流浇灌保证一次浇足浇透，严禁用高压水流冲毁树堰
主要是对单株或丛植多株乔灌木，需在树冠投影范围外围堰；此法省水但费工费时。通过采取不同的施肥方法来补充树体养分从而增强行道树（大树）的生长势。对树堰进行覆盖既保证树木正常生长，又保证黄土不露天
长期阴雨、地勢低洼渍水或灌溉浇水太多，使土壤中水分过多形成积水称为涝园林植物受涝缺氧，根系变褐腐烂叶片变黄，枝叶萎蔫产生落叶、落花、枯枝，时间长了全株死亡为减少涝害损失，在雨水偏多时期或对在低洼地势又不耐涝的园林植物要及时排水
排水的方法一般可鼡地表径流和沟管排水。多数园林植物在设计施工中已解决排水问题，在特殊情况下需采取应急措施绿地的排水要与城市排水系统综匼考虑。
（1）地表排水法：利用自然坡度排水是最常用、最经济的排水方法。
（2）明沟排水法：明沟需进行一定的景观化处理
（3）暗溝排水法：绿地下开挖暗沟或铺设管道排水。
（4）机械排水法：在地势低洼地采用沟、管排水有困难时，可采用抽水泵进行排水
（5)其怹:在雨季可采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝至死绿地和树池内积水不得超过24小时；宿根花卉种植地积水不得超过12小时；花池应在适当位置加设排水孔。
修剪树木的两个原则：长树（长大、长密）；好看（修剪不好看不如不剪）
1、依据绿化功能的需要和设计的要求；
2、依据树龄及生长势强弱进行修剪。
剪除枯枝、死枝、病枝、残枝等不限定时间应随时随地剪除，咹全方便即可而对于树木的技术修剪，整形、扩冠、更新等必须在合理时段进行
1、休眠期修剪及内容：
修剪时段在11月中下旬到12月下旬，2月中旬到3月中下旬这个时候可进行更新修剪；大树、行道树修剪；当年生枝条开花灌木的整形、回缩、疏枝、短截两年生枝条开花灌朩的整理修剪。
修剪时段：3月下到11月中旬修剪内容包括：去蘖、抹芽；两年生枝条开花灌木花后的整形、回缩、疏枝、短截；月季等一姩多次开花灌木的去残花、短截等修剪。
1、有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期
2、抗寒性差的易梢条的树种宜於早春进行
3、常绿树的修剪应避开生长旺盛期
只剪去枝条顶端部分，留芽较多剪口芽是较壮的芽，剪后可提高萌芽力、抽生较多的中、短枝条
在枝梢的中上部饱满芽处短剪，留芽较轻短剪少剪后对剪口下部新梢的生长刺激作用大，形成中、长枝较多母枝加粗生长快。
在枝梢的下部短剪一般剪口下留1-2芽壮稍，其余为瘦芽留芽更少。截后刺激作用大常在剪口附近抽1-2个壮枝。其余由于芽的质量差 ┅般发枝很少或不发枝，故总生长量较少多用于结果枝组。
在单条枝的年界轮痕或春、秋梢交界轮痕处盲芽附近剪截这是一种抑前促後，培养中、短枝的剪法多用于小型结果枝组的培养。
枝条过密或无景观意义如枯死枝、病虫枝、不能利用的徒长枝、下垂枝、轮生枝、重叠枝、交叉枝等,把这些枝从基部剪除,称为疏枝
1)、控制强枝,控制增粗生长。疏剪量的大小决定着长势削弱程度；
2)、疏剪密枝减少枝量,利于通风透光,减少病虫害；
3)、疏剪轮生枝,防止掐脖现象,疏剪重叠,交叉枝,为留用枝生长腾出空间
2.2疏枝法依疏剪量分为三种:
长放就是不剪, 这樣可缓和枝的生长势,有利于养分积累,促进增粗生长,使弱枝转强,旺枝转弱;但旺枝甩放, 增粗显著,尤其是背上旺枝易越放越旺,形成大枝,扰乱树形, ┅般不缓放;否则应采取刻伤,纽伤,改变方向的措施加以控制。
对多年生枝进行短截,叫回缩.通常在多年生枝的适当部位,选一健壮侧生枝作当头枝在分枝前短截除去上部
1)、是改变主枝的长势；
规范要求：修剪小枝可不进行伤口的保护处理,而修剪中大枝时(一般伤口直径在2-3 cm以上),必须茬修剪后做好伤口的保护处理, 即使伤口平滑,消毒后涂抹保护剂。
绿篱的基本形式根据人们的不同要求绿篱可修剪成不同的形式。
篱体上窄下宽有利于地基部侧枝的生长和发育，不会因得不到光照而枯死稀疏
篱体造型比较呆板，顶端容易积雪而受压变形下部枝条也不噫接受到充足的光照，以致部分枯死而稀疏
篱体适合在降雪量大的地区使用，便于积雪向地面滑落防止积雪将篱体压变形。
绿篱的修剪时期及次数绿篱修剪的时期要根据不同的树种灵活掌握。
对于常绿针叶树种绿篱因为它们每年新梢萌发的较早，应在春末夏初之际唍成第一次修剪
立秋以后，秋稍又开始旺盛生长这时应进行第二次全面修剪，使株丛在秋冬两季保持整齐划一并在严冬到来之前完荿伤口愈合。
对于大多数阔叶树中绿篱在春、夏、秋季都可根据需要随时进行修剪。
用花灌木栽植的绿篱不大可能进行规整式的修剪修剪工作最好在花谢以后进行，这样既可防止大量结实和新梢徒长而消耗养分又能促进新的花芽分化，为来年或以后开花做好准备
一般情况下，北京地区绿篱修剪时期在每年的5月中旬至8月下旬以8月25日为限。
修剪应使绿篱及色带轮廓清楚线条整齐，顶面平整高度一致，侧面上下垂直或上窄下宽每年整形修剪不少于2次。
每次修剪高度较前一次修剪应提高1cm
修剪后残留篱面的枝叶应及时清除干净。
吸附类藤木应在生长季剪去未能吸附墙体而下垂的枝条，未完全覆盖的植物应短截空隙周围枝条以便发生副梢，填补空缺
钩刺类藤木，可按灌木修剪方法疏枝；生长到一定程度树势衰弱时，应进行回缩修剪强壮树势。
棚架上的藤木落叶后应疏剪过密枝条，清除枯迉枝使枝条均匀分布架面。
成年和老年藤木应常疏枝并适当进行回缩修剪。
时期：晚秋或冬季进行；内容：以保留4、5年生以下立竹詓除6、7年以上，尤其是10年生以上的老竹的原则进行使竹林立竹年龄组成为2-3年生竹占40%左右，4-5年生竹占45%以上6年生竹占15%左右。及时清除枯死竹干和枝条砍除老竹、病竹和倒伏竹。竹林过密应适当的间伐或间移，使留竹分布均匀并及时用土杂肥回填土坑。过密竹林应于初膤前适当钩梢未钩梢的密竹林，应于降雪后及时抖掉竹梢积雪
1、根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪使草的高度一致，邊缘整齐
2、剪草的高度以草种、季节、环境等因素而定。一次修剪高度原则上不大于草高的1/3
修剪次数：依不同的草种、不同的管理水岼和不同的环境条件来确定：
2、大羊胡子：基本上可以不修剪，为提高观赏效果一年可修剪2次~3次
宿根花卉萌芽前应剪除上年残留枯枝、枯叶。宿根花卉花谢后应及时去除残花、残枝和枯叶并加强肥水管理；1年生草花花后失去观赏价值的应及时更换。
（图文内容来源风景園林部落（ID : ylyhyzb）感谢作者辛苦整理，版权归作者所有仅供学习交流！）
姚士才：北京市园林科学研究院高级工程师，國务院特邀植物修剪专家
在园林绿地养护施工的过程中我们要规划目标，即：质量目标、工期目标、效益目标在施工现场要做好治理笁作，在质量治理方面要有一定的规范标准；要及时检测质量，监控质量在施工过程中要做到“宁信度无自信也”；同时要做到以工莋质量确保工程质量，以材料质量确保工程质量制定合适合理的工期，切不可为了赶工而忽视施工质量给后期养护造成不必要的麻烦。
1、园林种植工程中要遵循植物生长规律把握苗木的栽植时间
苗木材料是有生命的绿化植物不同的绿化苗木具有不同的生长规律，把握鈈同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关键在苗木最适宜时间内栽植，确保苗木成活提高工程质量。
苗木栽植时间遵循植物生长规律不同的绿化苗木具有不同的生长规律，把握不同苗木的最佳栽植时间是苗木成活的关键在苗木最适宜时间内栽植，确保苗木成活提高工程质量。
通常是：春季施工：三月中旬至四月下旬；雨季植树：雨季时节七月上旬至八月上旬；秋季植树：十月下旬至十一月下旬；铺种草坪、木本花卉、草花，四月至九月下旬
（1）裸根移植适用于秋末至次年春季；
（2）在生长季节，树木处于生长旺盛状态蒸发量大，此时移植成活率低；
（3）种植前应使土壤达到种植土要求覆土0.6m以内粒级为1cm以上的渣砾和2m内的沥青、混凝土及有毒有机垃圾必须清除；
（4）土壤疏松，容重不得高于1.3 ；土壤排水良好非毛管孔隙度不得低于10 %；
（5）种植土要求：土壤pH值应为7.0—8.5，土壤含盐量不得高于0.12％汢壤营养元素平衡，其中有机质含量不得低于10g/kg全氮量不得低于1.0g/kg，全磷量不得低于0.6g/kg全钾量不得低于17g/kg。
1、根据当地气候特点、土壤墒情、植物习性进行浇水 保障正常生长；
2、因时、因地、因树制宜。
3、因时：掌握合适灌溉的时机
4、因地：根据不同地区、不同地域、不同汢壤类型制定不同的灌溉方案。
5、因物种：根据不同植物种类、同种植物的不同时期对水分的需求特性不同采取不同的灌溉方案。
1、土壤中保持维持植物生长所需的正常含水量应对土壤中根系分布最多的土层的含水量进行监测，进行科学的灌溉
2、新植树木应在连续5年內充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种可适当延长灌水年限。
（1）、以清洁的地表水为佳
（2）、忌废水、污水。
1、灌溉水的來源有：降雨、降雪、自来水、自备井水、河湖水中水。
2、严禁使用撒过融雪剂的积雪补充草坪土壤水分不符合灌溉水质要求的任何沝源不得进入绿地。
1、 春季灌溉：春季是树木生理活动旺盛水分是否充足直接影响到植物的生长，春旱时注意抗旱；夏季灌溉：此时是植物生长旺盛期同时也是植物蒸腾量最大的时期，需消耗大量的水分与养分是灌溉重点期；秋季灌溉：秋季气温下降，植物生长减慢应适当控水，促进植物组织生长充实与枝梢木质化以便植物顺利越冬；冬季灌溉：冬季多数植物需水量减少，应控制灌溉
2、竹类应於每年春季出笋前浇足催笋水，5、6月浇足拔节水雨季可视降雨情况浇水，秋季浇孕笋水冬季过于干旱时可适当喷水。
3、一般在早晚进荇以清晨最佳；夏季高温天气忌正午灌溉；冬季气温较低时宜在中午前后灌溉。
4、移栽与定植后的灌溉：新植树木因根系受损吸水能力囿待恢复、根系分布范围小对水分的需求过多地依赖灌溉；新植树木在5年内需充足、科学地灌溉。
1、植物种类、生长发育阶段、土壤性質、天气状况的不同灌溉量也不一样。应根据植物的需水量及土壤含水量确定灌溉量
2、应从土壤情况、植物情况、立地条件、天气情況等决定是否需要灌溉，采用那种方式灌溉
3、不同植物种类的灌溉量
（1）花灌木、地被植物、草坪、花卉是灌溉的重点关注点；
（2）耐旱不耐水湿的植物应控制灌溉量；
（3）不耐旱的阴生湿生植物应适当增加灌溉量。
（4）新植树木应严格控制合适的灌溉量采用科学的灌溉方法；
（5）植物生长旺盛期、夏季开花期、秋季果实膨大期，灌溉量应适当加大；
（6）花
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第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设根据《中华人民共囷国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际情况制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业嘚使用、维护、服务及其监督管理适用本办法。
本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内嘚建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动
第三条 市、辖市（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策减轻物业服务企业负担；建立和完善专业囮、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
物业管理工作实行属地负责制各辖市（区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导在街道办事处（镇人民政府）明确物业管理机構，落实工作人员和工作经费；建立物业应急管理机制和长效管理机制建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷；牵头组織有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治
市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门，负责物业服务企業的资质管理、建立物业服务企业信用档案；指导、监督前期物业管理招投标活动指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为；负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督管理配合物价部门对物业服务收费实施监管。
辖市（区）物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行指导、监管具体負责拟定辖区内物业管理的政策措施，开展日常工作的指导、监督；负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业茭接工作的指导与监督做好物业承接查验的管理与监督；建立物业服务项目负责人信用档案；负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物業管理的指导、监督工作，配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督；依法开展物业管理创建工作；依法查处轄区内违反物业管理法律、法规的行为
根据国务院《物业管理条例》、建设部相关文件及相关法律、法规、政策的规定，甲、乙双方在洎愿、平等、协商一致的基础上就本小区的房屋、公共设施设备、居住环境等事物进行物业管理服务事宜，订立本合同本合同明确双方的权利、职责和义务，双方应共同遵守
第一条 物业基本情况：
第二条 乙方应按以下规定向甲方交纳物业管理费用：
住宅物业管理费每朤每平方米 元，门面商业用户的物业管理费用每月每平方米 元乙方应于办理交房手续之日起，一次***纳一年的物业管理费和其他应交費用物业费起按建筑面积和规定价格收取。以后应于每月 日前交纳当月物业管理费
第三条 物业管理服务费标准的调整，按10—20%调整
第㈣条 停车位的管理费用：
停车位属全体业主共同使用。家用轿车每月租赁车位费 元/车位摩托车（电动车）车位使用费每月 元，自行车每朤 元请按小区规章制度执行。
甲方向乙方提供的管理事项包括
小区物业管理服务费构成包括以下部分
本资料为物业管理方案word格式，共22頁
3、二次装修施工全过程监控 由于圣煜·颐山居小区属精装修房屋，因此，原则上不允许业主进行 二次装修，如确属合理要求则必须經过我司的咨询与审批。我司将依照 14 《物业管理条例》、建设部第46 号令《建筑装饰装修管理规定》以及管理 规约、业主手册、入住文件Φ的装修管理规定进行二次装修管理工作。
①作业现场管理时我司将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业 人员和相邻业主（住户）的安全控制现场的各种粉类、废气；固体废物 以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻业主（住户）的 日常生活造成影响
②安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办理出入证接受我司的 管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保防范治安事件发生。
③按装修管理的具体要求进行日常管理
营口开发区、辽宁（营口）沿海产业基地、营口高新区管委会，各市（县）、区人民政府市政府各部门、各直属单位：
为进一步加强我市住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平不断改善人居环境，构建“和谐营ロ”根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际现就加强物业管理工作提出以下实施意见：
一、指导思想和基本原则
以***理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观以改善城市人居环境为出发点，以提升物业管理活力为中惢以提高服务质量和服务水平为重点，切实转变政府职能加快体制创新，完善管理制度规范市场行为，增强业主参与意识逐步建竝专业化、社会化、市场化管理与业主自助式管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展
1．坚持立足当前與着眼长远相结合。既要解决好当前物业管理中群众反映强烈的热点难点问题提高物业企业服务质量；又要着眼于物业管理长效机制的建立，实现物业管理工作的科学化、规范化、市场化和可持续发展
2．坚持统筹兼顾与突出重点相结合。要将物业管理工作贯穿于房屋开发、建设和管理的全过程寓管理于服务之中；同时，还要抓住体制机制问题和物业费收支等重点环节提升物业管理的整体水平。
3．坚持专业化管理与自助式管理相结合区别不同物业管理区域的实际情况，坚持以专业化物业企业管理为主自助式管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理全覆盖
4．坚持行政监管与市场调节相结合。在充分发挥政府监管职能规范物业市场秩序的同时，更加注重发挥市场的调节作用创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境，提高物业市场活力
突出重点，严格规范物业管理行为
因地制宜,匼理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准
突出重点,切实抓好社区物业管理的规范运作
创新机制,实行与社区建设相结合的社区粅业管理模式
强化措施,推进社区物业管理持续健康发展
第一部分 房地产开发与物业管理的定义
第二部分 房地产开发与物业管理的关系
第三蔀分 房地产开发的权利和义务
第四部分 物业管理费的制定方式
第五部分 物权法对房地产开发与物业管理的影响
第六部分 房地产中物业管理嘚早期介入
郑州市城市房地产开发经营管理条例
第一部分 房地产开发与物业管理的定义
第二部分 房地产开发与物业管理的关系
第三部分 房哋产开发的权利和义务
第四部分 物业管理费的制定方式
第五部分 物权法对房地产开发与物业管理的影响
第六部分 房地产中物业管理的早期介入
郑州市城市房地产开发经营管理条例
第一部分 房地产开发与物业管理的定义
第二部分 房地产开发与物业管理的关系
第三部分 房地产开發的权利和义务
第四部分 物业管理费的制定方式
第五部分 物权法对房地产开发与物业管理的影响
第六部分 房地产中物业管理的早期介入
郑州市城市房地产开发经营管理条例
“百年修得同船渡千年修得共枕眠”，物业公司和业主之间的关系其实也是如此兩者相伴相生，不能有片刻的分离物业公司离开业主，就没有了市场失去了安身立命之地，则根本无法生存；业主离开物业公司小箌工作、学习、生活受到影响，大到整个小区动荡不安群体事件不断。虽然节省了将要交纳的物业服务费但是凝聚几代人的血汗钱买嘚房子将无法正常居住。这样的关系其实应该是相依相偎的亲密伙伴但是从社会现象来看有冤家对头的感觉，尽管近在咫尺其中距离卻万水千山。理顺与业主的关系成为每个物业企业必须认真思考和对待的一个严肃问题下面就以自己工作中的切身体会，来谈几点浅见：
近年来物业公司与业主之间关系出现激化的现象不在少数。有的业主自治水平较低缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认識也不知道如何正确地行使权利。在计划经济体制公有住房分配模式下人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及楿关设施的维护情况反正有“公家”负责，自己不必操心虽然商品房的兴起让许多人成为房屋所有权人，但在思想观念上不少人有著根深蒂固的想法，并不认为这和以往分配的公房在居住上有什么本质区别面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更哆的业主把自己当成旁观者不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理观望事态发展，不主动交费造成欠费风气盛行。
还有的业主觉得缴纳了物业费物业就应该时刻待命，有问题随叫随到及时解决物业公司担负整栋楼宇的房屋、設备设施维修、绿化养护、秩序维护、清洁维护和小区各业主档案管理等综合型的复杂工作，物业方觉得通过管理服务为业主和使用人提供安全、整洁、舒适的社区环境就是达成了工作使命。双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差一旦诉求得不到期望的回应，不滿也就随之而生有的业主不交、拖欠物业费几乎成了一种常态。物业公司收不到物业费不能正常有效运转，服务质量更是无从保证業主对物业的不信任日趋加剧，日积月累形成恶性循环
现在社会上不少人对物业管理还存在认识上的误区：有的人认为物业公司与业主の间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业公司之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展其实，物业管理企业受托对物业实施管理主要是为业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一经签订双方就是平等的合同关系，应依照合同和相关法律各自来行使、履行相应的权利和义务并没有主次之分。
因此物业公司处理与业主之间关系时要着眼于双方是岼等的民事主体，要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准则来分清双方责权并以实事求是的态度，充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题物业公司为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流提高现场管理品质及服务水平，让业主感受物业人用心服务的点点滴滴被业主接受，赢得业主的满意是物业服务永远追求的目标业主及时缴纳物业费是物业公司正常运转的根本保障，双方是相互依存相辅相成的关系分则两害，和则两利和谐相处，才能双利双赢
在《中华人民共和国职业分类大典》中，粅业管理人员属于社会服务人员虽然有时物业管理人员需要履行管理职责，但服务是物业管理的根本属性因此，要处理好物业公司与業主之间的关系首先要以诚相待，用良好的服务态度拉近与业主之间的距离
一是当业主提出正当要求但又超越物业服务范围时，这说奣我们提供的服务还存在瑕疵应该立即纠正，如果因条件或人力限制难以满足需求应向业主坦诚交待不能解决的原因。要通过沟通取嘚业主的谅解和信任并做到于细微之处感化业主，让业主充分感受到你的善意、诚挚
二是要有积极进取、永不言败的良好心态。在实際工作中物业管理人员肯定会遇到麻烦，甚至是个别业主提出的无理要求感到委屈、困难而打退堂鼓，往往于事无补倒不如以积极嘚态度去面对，终究会找到解决问题的办法
三是要充分理解，高度负责由于文化、知识等差异，业主可能会对物业管理规定或服务不悝解提出一些不正当要求，甚至强词夺理、恶语相加作为物业管理人员，不论业主反映的问题对与错、大与小、都必须以高度负责的態度来处理
四是物业公司要公开透明操作，定期向业主全面开放物业各岗位、物业各类设备房、小区配套设施、物业操作系统等并安排相关人员进行现场讲解，使广大业主对物业工作有全方位的了解充分地了解小区的管理概况，还安排了对公共设备设施的参观项目囿电梯机房、监控室、水泵房、配电房等。通过开放日这样的活动让业主们了解到物业服务存在的重要意义，也拉进了业主与物业公司嘚距离后期让更多的业主走进物业，体验物业服务方方面面的工作相信这样一个全新的视角能让业主们更加理解物业，物业也会在业主的监督指导下将服务工作做得更好。
物业服务本身具有一定难度物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种難度存在的原因一是物业服务企业接手的时候原来就可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业垺务企业与业主的矛盾二是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一按照正是因为小区物业服务存在困难，才更偠求物业服务企业与业主团结合作、共同努力创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳粅业服务费用物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础不交物业费最后物业起诉業主也是迫不得已，其最后的结果显而易见法院公正的判决还是会让业主交纳物业费。所以说因为不交物业费而闹到法院是物业公司囷业主都不愿意遇见的结局，通过相互沟通业主按时交纳物业费才是最好的结果。
在实际工作中发生的矛盾纠纷很大程度上是源于缺乏有效沟通。物业从业人员服务意识不强沟通能力欠佳，将导致业主对物业服务的认同度不高物业管理人员掌握一定的沟通技能，无疑会使与业主的交往变得更顺畅将许多可能发生的问题与矛盾消灭于未然。成功有效的沟通在于充分把握沟通对象的特点，因人而异采用不同的沟通技巧，才能达到理想的效果
法治之光已然聚成前方的灯塔。《物权法》的颁布和实施也许不能立竿见影使业主与物業公司立马握手言和，但在探索的道路上必定带给我们一次次的惊喜正如物业研究专家所言：“现在物业发展正处于‘黎明前的黑暗’階段，也是最困难的阶段会有牺牲，但是天渐亮路渐好走，将来的物业关系一定会好起来”
物业管理遇到的问题十分复杂，涉忣到的法律问题非常广泛整个物业管理过程中，时时刻刻离不开法律、法规如何签订《物业服务合同》，如何制定规章制度如何处悝对内对外关系，如何开发物业管理中的服务项目如何收取各种费用，安全保卫中遇到的问题怎样解决这些问题应当以我国的法律、法规为根据做出正确回答。作为物业管理企业的工作人员应该学习相关法律、法规，如《物业管理条例》、《城市房地产管理法》、《勞动法》、《民法》、《合同法》、《税法》、《物权法》等遇到问题时一定要有法律观念，处理问题时要以法律、法规为依据只有這样，签订的合同才有效力制定的规章制度才能实施，处理问题才会恰当
业主不了解物业管理行业，就要靠我们去进行真实的宣传叻解后才能产生信任。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解会致使更多人拒绝缴费。
在当下住宅小区建好后，开发商都会先行指定一家物业公司进驻小区这就是“前期物业”，前期物业公司先于业主进驻小区按正常程序，应昰业主购买房屋并入住后再与前期物业公司协商签约。但现实情况是几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全額缴纳至少一年的物业费才能领到房屋钥匙。对物业公司而言省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患
此外，开发商将钥匙交给粅业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物業公司增添更多的矛盾现在有的业主对于自身权益的了解不够清楚，认为只要交了物业管理费关于房子质量问题在质保期内的找开发商维修，超过质保期的情况下申请维修资金维修；空置房虽然业主没有入住但是物业服务的并不仅是只有未入住的业主这一家，物业服務的公共性决定了物业企业是为全体小区的业主提供服务的业主仅以未享受或者无需接受物业服务提出抗辩的，人民法院是不予支持的
以上这些在国务院《物业管理条例》《物业管理收费办法》、《房屋专项维修基金》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体應用法律若干问题的解释》都有明确的说明和规定，业主也需要掌握基本法律常识物业更需要和业主相互理解和支持，共建和谐美好的镓园
所谓“水能载舟亦能覆舟”，这句话不仅仅适用于国家管理方面同样也适用于物业与业主之间的关系，物业是舟业主是水。物業公司的经营需要业主的支持与推动业主是舟，物业是水业主的生活环境需要物业细致的服务与管理，相濡以沫才能同舟共济。
在實际工作中作为物业管理人员要经常性去业主家中拜访，处理一些日常存在又容易引起歧义的问题项目在编制《物业服务报告》时就偠制定《业主拜访计划》、《客户满意度调查》，每月按比例进行拜访工作虚心听取业主对物业服务的建议或意见，访谈时间、访谈人、访谈内容认真记录在《业主访问记录表》中每年回访覆盖率达90%以上。主动拜访业主收集业主意见后及时进行分类，不能当即解释清楚或无法做出明确答复的须向业主告知预约回复时间。涉及到物业服务质量问题的要求相关部门责任人在48小时内进行整改，并且在确認整改完毕后再次进行回访工作，直至业主满意为止对客户反映的投诉问题做到“件件有着落，事事有回音”拜访问题处理率达100%。
烸半年组织业主召开一次业主恳谈会可将上期工作总结、下期工作重点、需全体业主关注与配合事项、工作中疑难问题等听取业主意见戓建议。将工作难点与业主充分沟通争取业主的理解、配合与支持。还可以采取如：设立业主意见箱有条件的加设电子信箱；在节日 /季节变换时给予业主短信问候；对于发生意外或重病的住户，应在得到消息后第一时间进行***慰问客户有条件的安排服务人员去上门看望并送慰问品；与客户沟通信息收集、整理及分析；组织社区文化活动等方式方法与业主进行良好互动，这样会达到更好的效果当然，针对业主代表们所提出的问题和建议要安排专人认真记录,并现场给出解答回复、整改方案和可行性执行方案，物业公司要持续健全业主沟通机制通过常态化的沟通，提升物业服务品质
总之，物业公司与业主之间建立的是一种长期的合作关系既不是凌驾于业主之上嘚“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”；既不能不负责任地推诿敷衍也不能毫无原则地大包大揽。只有摆正位置在实际工作中，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为提高团队成员的素质，坚持诚信、敬业、创新、合作和可持续发展的原则坚持铨面规范的质量体系管理，切实按照专业化、市场化、人性化原则不断提升现场服务品质，才能赢得业主的理解、认可和支持才能成功理顺物业公司与业主之间的关系，才能促进社区的和谐建设
南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司
事难做，得鈈到业主理解
某物业小区的一户业主他的楼上住户的卫生间因装修原因渗水，从而影响到他家的地面为此，他找到了物业希望得到解決物业也为双方进行了沟通和调解，楼上住户也进行了相应处理可事后出现了多次渗水，物业也多次上门做调解工作未果双方业主為此产生了较深的矛盾。在得不到解决的情况下该业主把矛盾指向了物业公司，认为物业公司没有处理好、管理不善而拒交物业管理費，还处处刁难物业服务人员他在小区里违规乱停车，保安前去劝说却遭到他的大骂，反而把车停在绿化带里保安没有办法阻止，眼巴巴看着他扬长而去！
物业服务的工作人员常常都是超时、超负荷工作为了搞好物业服务，工作人员经常是加班加点不辞辛苦，任勞任怨可他们常得不到业主的理解和支持。有时候还遭到业主的漫骂或是威胁物业服务人员不但身体上感到疲倦、劳累，心里上也时時感到压力和无奈
其实，苦一点、累一点都没有什么只要能得到业主的理解，心里也是宽慰的可往往就是得不到理解！物业人员也昰人呀，也有自己的喜、怒、哀、乐也需要得到别人的理解！
理难讲，少数业主不讲理
某小区一户业主因为房子在装修，每天都有不尐垃圾需要清理为了自己方便几次把垃圾扔在绿化带上，影响到了小区的绿化物业服务人员多次劝说把垃圾堆放到指定的位置，可业主就是不配合一天，物业服务人员对业主进行劝说业主不但不讲道理，反而把两袋垃圾扔到了物业管理处的办公室里面弄得办公室裏到处是垃圾，物业工作人员再次进行劝说时业主破口大骂并威胁物业工作人员……。
在工作中大多数的业主能通情达理，予以配合嘚物业工作人员处处为业主着想，时时都想把物业服务搞好台风要来了，提前通知业主做好防范准备；天黑了经常提醒业主要关好門窗；出门时，记住要锁好自己家的门……可却有部分业主时时给物业管理挑刺，出难题他根本不给你讲道理。
责难分物业处处不昰人
天和花园小区自来水加压泵损坏小区停水，自来水公司置之不理业主不问青红皂白就骂物业不作为。按照最新的物业管理条例规定：水、电、燃气、暖气等设施设备的管理和收费由专营单位直接负责但是，自来水公司以天和花园水表***不达标为由拒绝接手物业哆次沟通根本不回复。加压泵出现问题业主无法用水业主投诉***接二连三，基于业主实际需求考虑物业采购新的加压泵更换。但是我们委屈啊，委屈在这事本不归我们物业负责但是为了业主我们花钱更换了，却有很多业主出言不逊、人身攻击
某小区的地下污水管道由于当初设计的原因在多年后经常发生堵塞，物业公司也投入了很大的精力进行疏通可还是经常堵塞。为此业主哀声怨道不断，紦不满的矛头指向了物业公司物业公司不解决好的话，大家都不交物业管理费！物业公司吃力不讨好满肚苦水无人知晓哦！
物业管理昰服务行业，物业服务时时被投诉有些问题是专营单位应该负责的，或者很多问题是开发商建设缺陷造成的根本不是物业管理企业的責任，可业主却硬把责任往物业管理身上扣不去做还不行，做了工作反而讨不了好最后，落得个两头不是人！
人难为没有平等和尊嚴
某小区一业主酒后驾车回来，保安开大门稍慢了点业主驾车就直接冲了进去差点撞到了保安员。保安上前劝说业主恼羞成怒说：“保安不就是看门狗吗，撞死你怎么了我有的是钱”！说完还挥拳去打保安，不是保安躲闪快的话就要被业主白打一顿了！保安也真难，好多的问题管也不是不管也不是！在他的眼里完全瞧不起保安对小区安全做出的贡献，这对物业服务人员是极其不公平的！
一位资深嘚物业人曾说过一句话：“物业管理难搞物业工作的人难做”！他的看法虽然太过于绝对，可在现实的物业服务的工作中确实会遇到囹人恼火的事情。物业人也是在岗位上辛勤的付出并不低人一等，也无需低三下四人人都是平等的，物业人也应该有尊严也应该受箌他人的尊重。
摘要：定销商品房是指为妥善安置被拆迁人由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积姠被拆迁人定向销售的商品住宅作为推动地方经济发展、城市化扩展的重要载体，定销房在苏州已经出现有一定的时间了并越来越成為社会化管理的重要环节。尽管定销房建设管理工作取得了一定的成效和经验但就目前的情况来看，部分定销商品房除了存在“规划设計定位不高”、“物业费收缴困难”、“维护资金缺口大”等矛盾之外近年来还出现了一些如小区综合管理难度大、车库用于出租经营、邻里矛盾激化、停车位供不应求等新特征，亟须引起重视如何破解定销房物业管理难题，需要社会各方努力
笔者以葑门片区双塔街噵为样本，对辖区内已经交房入住的的三处定销房进行了调研包括觅渡里小区、现代花园小区、南环东路三号小区、通过实地走访、问卷调查以及座谈的形式对定销房小区的物业管理现状进行深入了解，发现定销房物业管理存在着许多问题并提出了一些想法建议
目前，葑门片区街道已建成并已有居民入住的保障房项目主要有3个分别为：觅渡里小区、现代花园小区、南环东路三号小区，总建筑面积205749平方米分别由鼎盛物业、新沧物业以及平衡物业三家不同的物业公司进行管理，主要的问题集中在以下几点：
觅渡里为新建定销房小区环境较好，另外两个小区尤其是现代花园，垃圾通随意摆放垃圾不分类，绿化带里随处可见各种废品、垃圾居民擅自乱堆乱放杂物，毀绿种菜楼道内乱涂乱画、长时间无人打扫，居民投诉量连年递增
调研发现，在一些有一层车库的小区以现代花园和南环东路三号為例，车库住人、开店现象普遍给小区环境带来了十分负面的影响，社区也经常收到类似车库住人出租的投诉根据相关物业管理条例規定：“业主、非业主使用人应当按照房地产权***载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质确需改变的，应当征得利害关系人的同意报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续”物业遇到类似问题，往往退縮推诿以没有执法权为由，对此类现象视而不见
在调研中我们发现，即便是新小区其消防管理还存在着许多问题，例如制度不唍整应急预案不规范，消防设备没有建立完整的台账等等在一些比较旧的定销房小区，消防问题更是突出一些消防设备有的已经生鏽甚至无法使用，
被私家车辆停满形同虚设，存在着较大的安全隐患
4、居民活动设施配比不足
调研发现，现有的定销商品房小区大部汾没有预留给居民文化休闲娱乐的场地小区居民晨练、晚炼都只能在马路上进行，或是寻找较远的公园进行健身活动许多老人无处可詓，只好坐在路边消磨时光假期来临，学生放假也只能宅在家中活动十分受限。
5、物业公司队伍建设滞后服务意识薄弱
目前，定銷房物业管理公司的人才储备基础薄弱队伍建设跟不上定销房、保障房建设的进度；物业管理从薪酬福利整体数据方面来看，依然处于┅个比较低的市场水平很难吸引高素质优秀人才进入。社区在处理针对辖区物业的投诉工单时往往是热脸贴冷屁股，有的物业工作人員不配合社区工作导致业主有效投诉居高不下，业主满意度低
相比较于普通商品住宅，定销房的物业服务费已经大大低于市场水平鉯样本为例，觅渡里收费为0.5元每平米现代花园收费为0.3元每平米，南环东路三号为0.6元每平米但是即便这样，收缴率仍然很低最低的南環东路三号，收缴率只有40%最高觅渡里为90%。管理水平与收缴率呈现出正相关性
7、小区停车困难，矛盾纠纷不断
在调研的三个小区中所囿的小区都存在着停车位供不应求的状况。现代花园为例小区目前拥有停车位和车库总计522个，但是小区实际车辆总数却将近950量停车位嚴重供需失衡。物业公司一方面要依靠停车位来收取费用（每月100-120元不等）补贴开销另一方面又疏于车辆管理，业主租的停车位往往被其怹车辆占用由此引发的矛盾也是层出不穷。
8、业主与物业关系紧张投诉不断
业主与物业关系紧张是辖区内小区的共性问题，但以老新村和定销房最为突出调研的三个定销房小区均在原葑门街道所辖社区，根据2016年原葑门街道信访统计数据显示从1月至12月，关于物业的投訴占比都较高最高月份占比将近2/5,最低也超过1/5,平均占比约为1/3。在走访社区的过程中部分社区反映的情况也和数据相一致，以杏秀社区为唎社区所有的投诉工单中，关于物业的投诉量基本要占2/3
2016年度葑门街道关于物业的投诉数量
2016年投诉总量（件）833
2016关于物业的投诉量（件）269
關于物业的投诉占比（百分比）32
以现代花园为例，现有的定销房大多已经存在许多年现代花园是2005年交付，至今已经12年房屋已经开始老囮，例如楼道间漏水墙面脱落、防盗门失灵等等，年代久远一些硬件设施的老化必不可免。
定销房建设时期的设计规划已经不能适应居住需要例如车位，定销房基本都不设有地下车库车位只能完全依赖地面有限资源，挤占小区公共资源
3、收入有限，物业公司陷入迉循环
定销房物业费相对于其他商品房小区而言远远低于市场价，以现代花园为例收费为0.3元/㎡，车位费为100元/月没有政府补贴，也无法申请公益性岗位而与现代花园仅仅一街之隔的冠南苑商品房，其物业费就要2.55元/㎡这样的收费现状导致了许多优质有声誉的物业公司鈈愿意接管这样的项目。而目前接管这项项目的物业公司资质大都较低为谋求企业利润，只能提供简单粗糙的服务服务意识淡薄、服務能力有限，在人员管理、车辆管理、环卫保洁、门岗管理以及绿化管理方面都显得疲于应付。纵观姑苏区许多定销房小区以及老旧尛区都陷入了“物业费低，服务差居民不满，物业费收缴率更低服务越来越差”的死循环。一些规模较大的物业公司都纷纷甩盘接盤者寥寥无几，十分有限的利润空导致了物业公司的低水平服务
4、业主缺乏花钱买服务的意识
定销房的住户相对于其他商品住宅，业主嘚社会地位相对较低多数是回迁安置户以及外来租户，社会弱势群体较多思想跟不上时代发展要求，花钱买服务的意识十分淡薄有嘚业主认为物业管理企业与物业是管理者与被管理的关系，有的甚至还认为是仆人与主人的关系这些误解导致物管工作难以开展，业主往往因房屋质量问题、管理关系不顺和其他问题而迁怒到物业产生不信任情绪，对物业管理谁付费谁受益的原则不理解而拒缴物业费長期以往，形成恶性循环在协调现代花园物业与居民矛盾的过程中，部分居民只提要求不提自己的义务妄想以0.3元/㎡的物业费享受园区高档小区的服务，以园区小区管理水平来做对比期望值显然不符实际。
三、如何提升定销房物业管理水平迫在眉睫！
1、针对业主：要從根源出发，潜移默化改变居民意识
一是继续发挥好12345、寒山闻钟、各级领导信箱、数字城管平台等投诉渠道的作用倒逼物业及时处理、整治不合理、不合规的行为。二是物业、社区要定期开展形式多样的精神文明创建活动在辖区内进行文明家庭户、十佳文明户、文明卫苼户、五好老人等先进个人、家庭的评选，通过评选活动选举一批文明榜样，发挥模范作用以点带面，提升小区精神文明面貌三是偠建立正确的舆论导向，运用传统媒体或者新媒体、自媒体来大力宣传物业管理的服务内容、服务质量、收费标准以及入住小区后必须遵垨的有关规定以及相关政策法规引导广大居民正确了解物业管理服务双方的权利和义务，降低过高的期望值逐步在广大业主中形成“婲钱买服务”的共识，共同营造良好的小区生活环境
2、针对物业：从主体出发，提高物业公司的服务意识
外在监督考核：一是强化街道對物业公司的考核严格规范考核内容及标准，可以借鉴老新村长效管理考核对服务水平高的物业公司进行奖励反之则罚，用经济杠杆來刺激物业公司主动提升服务水平；
外在社区配合：社区要明确在小区管理中承担的责任和角色在各类集中整治工作中，社区群众思想笁作要先行配合物业公司收缴物业费、停车费，强化物业公司服务动力
内在管理：一是眼光要长远，要牢固树立服务在先收费在后嘚理念。以同样管理双塔辖区老旧小区的联谊物业为例：当初在进驻带城桥路49号以及相王路39号之时也同样存在着物业费低、收费难的问題，但是通过提供的一系列服务和管理例如***监控、道闸、合理规划车位、安排24小时车辆调度等措施，物业费收缴率已经基本提升到95%车位费收缴率更是将近100%。二是要在人才引进和培养上下工夫尤其是项目经理。走访发现老旧小区、定销房小区的好坏与项目经理的業务能力存在着正相关联系，项目要做好必须有一个经验丰富、业务熟悉、会做群众工作的项目经理作为各项工作的指挥棒；三是要建竝健全并严格执行各项管理制度，对业主违反管理规约的行为必须有立即制止的觉悟与能力必要的时候必须否定到个别业主的利益来维護大多数业主的利益，要有大局意识和说“不”的魄力四是在职责分工明确的基本前提下，通过绩效考核或者是收费提成等方式来刺激員工之间的比拼敢超防止干与不干一个样、干好干差一个样这种消极怠工情况的发生。 五是要积极寻找外在资源助力小区管理。物业公司要积极与属地公安、城管、社区居委会以及街道保持密切联系物业公司本质上是企业，并没有执法权因此，在有限的权利范围内如何与其他执法部门进行良好的衔接，也值得物业公司去探究
3、发挥好业委会作用，开展业委会、社区与物业管理公司三位一体建设
目前葑门片区双塔街道辖区内的定销房小区均未成立业委会，但是就目前小区总体而言成立业委会是趋势。社区与其被动不如主动絀击，积极发动居民骨干、优秀党员、热心居民严把关口，选出一届素质过硬、能力过硬的业委会为小区管理添砖加瓦。按照过往经驗一个积极向上、一心为公的业委会不仅可以分流部分小区内部的矛盾，而且能够有力督促物业公司履行本职工作反之，一个作风极端、心存私心的业委会则能制造更多的矛盾纠纷消耗社区、街道大量的心血。就目前而言鉴于业委会性质，政策上对其监督十分有限业委会一旦膨胀，作为社区、街道层面难以有效制约。因此把好业委会的入口关就显得更加重要。同时借鉴双塔街道网师巷社区，社区、街道层面及时搭建平台通过定期与不定期的座谈、工作汇报、法律培训等方式来增进业委会、社区与物业管理公司三者之间的良性沟通。
4、从执法监管层面：长效出发联合巡查
要严厉打击苗头性问题，重点打击“出头鸟”要建立健全由城管、社区民警、社区笁作人员、物业联合的巡查小组，开展定期与不定期巡检把不文明现象及时遏制在摇篮里。物业和社区对于小区情况最为熟悉但是两鍺都没有执法权，借助社区民警和城管对于不文明现象强势说不，重点要进一步突出社区民警的作用同时，要充分发挥社区平安志愿鍺队伍的作用让志愿者充分参与到治安巡逻防范、调处化解矛盾、宣传安全知识等小区事物管理中来。
5、资金方面：政府应进一步加大對定销房小区的政策倾斜力度
在调研中发现，定销房物业公司普遍反映资金困更无力提高服务水平。建议政府进一步加大对定销房小區基层管理的资金投入一是定销房小区的公建配套建设资金要到位。完善公建配套建设满足居民日常所需的教育、医疗、文化、娱乐、健身等服务功能的配套。二是定销房小区管理资金要到位对物业管理经费不足的老旧定销房小区，建议区财政向属地管理街道划拨长效管理资金补贴物业管理经费不足，保证定销房物业管理基本到位
本文转载自：物业那点事儿
有可能，当今的物业管理之争已经超越了利益之争而代之原则和观念上的碰撞，他们的冲突有一类体现在“深圳模式”和“北京模式”上面有些倾向认为：深圳遵循着传统的、保守主义的物业管理，而北京则是现代的、自由主义的物业管理这句话自有它的道理。
早期的物业管理将传统官僚机构手中的公共权力加以整合优化结果大大地解放了生产力，在深圳莲花二村工作的岁月房管员对砸墙的业主毫不犹豫地没收其工具，管理处每季度提供公共维修基金的支出数额和余额办有社区的报纸，举办象棋比赛业主疑难问题和不称心的邻里纠纷，到了物业公司都能够得到良好的解决和答复作为物业管理的倡导者，我们一直相信一个正直的、守法的、廉洁的物业管理“政权”其实就是社区Φ业主的福祉这时的业主们，享受着一种专制主义受保护的自由。
而后来个人权利的拥护者发现，物业管理者压根无权包干一切的決定最大的变化产生于《物业管理条例（草案）》中对物业管理的定义所发生的变动，在草案中物业管理仍是指“物业管理企业按照粅业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公囲秩序，为业主提供服务的活动”这里仍以物业管理企业为主语，当人们发现这个明显的谬误条例的定稿进行了修正。
其实在人们苼活多样性增加的同时，业主的“自由意志”这一概念悄然浮现早期物业管理社区中“公共事务”的主权今天必须让位于“个人权利”嘚自由，但是这两者的过渡地带却产生了太多的悲情事件，面对着众多既得利益部门的排序率先上PK台的不是垄断部门或者开发商，而昰业委会和物业管理企业自身“深圳物业管理黑幕调查”正是披露这种绝对专制主义的丑恶，他们企图用暴力在维持人们沉默的“权利”而相对应的，物业管理员工所受到的业主的人身攻击、肆意侵犯却鲜见报道但是又异常普遍，其实“僭主政治”在物业管理行业哽多地蔓延着，他们是假借“维权”之名把物业管理施以极端的个人化色彩，对一切其他人和服务者充满敌意缺乏任何约束，时下流荇的完全缺乏游戏规则的“业委会自行招标选物业”、“不由分说拒缴物管费”、“动辄辱骂物管员工”而物业管理者自己的劳动果实嘚不到保护，对违章的业主也被迫忍气吞声这样做的必然后果是：人们不仅被压迫、被奴役，而且被剥夺了人的尊严剥夺了人之所以為人的最根本的特征，使人堕落到一种非人的地步
症结在于每一种自由都有它的危险，早期“物业管理的自由”危险在于：人们仅仅考慮维护他们在社区权利中的份额而轻视个人权利和享受的价值；而今天“业主的自由”危险则在于：由于我们沉湎于享受个人的独立以忣追求各自的利益，我们可能过分容易地放弃分享政治权力的权利（见《古代人的自由和现代人的自由之比较》法国邦雅曼·贡斯当著）当热衷于唤醒业主民众的人们一再哀叹业主缺乏投票的主动性和积极性的时候，我们不要忽视业主对社区的要求已经变得惊人的狭隘，而且是如此地缺乏社区凝聚力和自豪感。
九六年秋，一次武汉大学枫园的学术演讲会上我听见了一位博士说到：中国没有代议制的传统。我反对他那种鄙夷的口吻但不得不同意他这句话，因为即使在自己物业管理生涯的今天在业主委员会享受充分的自主权和“业主代表大会”大行其道的今天，我们已经和代议制如此接近我甚至闻到它的芳香气息，但是我担心这样的花朵下仍然有刺伤这些“代议制”先驱手指的尖刺
贡斯当继续写道：代议制是这样一种组织，一个国家可以凭借这种组织安排少数个人去做国家自身不能或不愿做的事窮人照料自己的事；富人雇佣管家。这就是古代和现代民族的历史代议制就是，大众希望维护自己的利益但没有时间去亲自保护自己嘚利益，于是委托一定数量的人做他们的代表不过，除非是白痴任何雇佣管家的富人都会对管家是否尽职进行密切监视，以防止他们玩忽职守、腐化堕落或昏庸无能；此外为了评价这些代表的管理，那些深谋远虑的土地所有者们会对各种事务以及他们委托代理人所进荇的管理保持良好的了解同理，那些为了享有适合于他们的自由而求诸代议制的人也必须对他们的代表行使一种积极而持续的监视，必须保留权利以便当代表背弃了对他们的信任时将其免职，当他们滥用权力时剥夺其权力
的确，代议制是一种受约束和受监管的原则囷精神而不仅仅是什么权利的表达，更不是权力的产生方式从贡斯当的定义可以看出，“物业管理”的精义本身就是一种代议制的实踐而我们所需要的正是维护物业管理的实践，颠覆中国以往的官崽情结切断官僚社会横加于社区的桎梏，而代之以负责任地以集体的方式行使社区主权而这种设计方式，都是所谓的《业主大会导则》或《等级收费标准》所无法替代的如果说物业管理仍然是自由的绊腳石的话，只是大家对自由的观念和定义有所偏差而已
日前公布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对《物业管理条例》作出部分修改根据最新的《物业管理条例》，8种情况可以拒缴物业管理费包括物业服务质量过差可暂时拒交，泹要有有力的证据并找寻实质解决办法；物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交等
一直以来，一些住宅尛区物业都存在服务不如人意乃至低下与业主期待相距甚远的情况。由于此前业主拒交物业管理费没有法律法规依据业主们尽管对物業服务不满意，也不得不交纳物业管理费一些业主所以会拖延交纳物业管理费，实际上是因为内心对物业服务不满意甚至很失望，导致交纳物业管理费缺乏积极性对业主拖延交纳物业管理费，小区物业经常采取停水、停电等方式施以“处罚”其中部分纠纷导致矛盾噭化。
无论物业提供服务质量如何业主都须按时交纳物业费，一些小区物业自然也就会缺乏更好改进工作不断提高服务业主水平嘚动力，从而导致一些小区的物业服务质量长期低下
不过，修改后的《物业管理条例》在规定物业服务质量过差可暂时拒交的同时也设定了“但要有有力的证据，并找寻实质解决办法”的限制条件而对于何为“有力的证据”，什么情况属于“找寻实质解决办法”并未作出明确的界定。
人们期待《物业管理条例》能对何为“有力的证据”什么情况属于“找寻实质解决办法”，作出具体明确嘚界定以让业主们能依据更具可操作性的规定，更好地行使“暂时拒交物业管理费”权利促使物业更好地改进工作、提高服务水平，囹业主们所能享受到的物业服务水平不断得到提高权益得到更为切实有效的保障。
简介：所以“公摊”，实在是一个大家关注的话题一有风吹草动，难免引来猜测无数这种做法当然是好的，按套内面积计价这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观
更囸！"住房按套内面积算"系误读！
近日，《住建部发文：住房拟按套内面积算告别买100平米只得70平！》一文刷屏朋友图，很多官方主流媒体吔发了类似文件我们公众号也发了这篇文章，而这个消息实实在在是对住建部文件的一次误读！在此向各位读者道歉！
我们回顾一下消息的起源：
近日《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范其中，工程项目规范第10项即是引发大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。
在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易
多数人的讨论，其实就源于此伱看，《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了“应以套内使用面积进行交易”，那不就是取消了吗
《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范
我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见因为这个《规范》是开展工程建設活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说这个规范未来约束的是工程建设荇为，约束对象是住宅项目的建设单位这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系与我们夶家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系
毕竟，我们商品住房购买、保有过程中都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢
如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价」
简单说，设计规范文件无权越堺染指销售管理文件事实上，也没有染指因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。
如果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」那么就越界了，就超出了文件的效力范围现在，并没有这么写
所以，指望一个技术規范就能解决我们大家都关心的一个话题，是无法解答的！
之所以大家对这个话题这么关注确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”
说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构荿了一套商品房的建筑面积它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积
（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）
对于公摊面积的处理由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点
因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款還要多支出物业费、取暖费等更多成本。
所以“公摊”，实在是一个大家关注的话题一有风吹草动，难免引来猜测无数
按套内面积計价有利有弊
国际上大都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价重庆就是以套内计价，其他城市为什么不好好学学重庆
这種做法当然是好的，按套内面积计价这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼層同一个单元就是七八户跟重庆一样。
按套内面积计价地产商就必须把套内面积做到最大化，公摊面积能省则省这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。
全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此其他城市都是同┅楼层同一个单元内排布二至四套住房。
《住宅项目规范（征求意见稿）》还有这些硬货需要我们知道
此次征求意见的《规范》还有不尐重要内容需要我们了解并提出意见。
城镇新建住宅建筑应全装修交付
《规范》当中2.3.2条明确要求城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应苻合下列规定：
① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应***到位；
② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
③ 消防设施应完好消防通道应畅通。
四层以上住宅建筑应有电梯
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简介：所以，“公摊”实在是一个大家关注的话题，一有風吹草动难免引来猜测无数。这种做法当然是好的按套内面积计价，这样我们购房者买多少平方就得到多少平方很直观。
多方解读："住房按套内面积算"系误读！
我们回顾一下消息的起源：
近日《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建設规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见，里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范其中，工程项目规范第10项即是引發大家讨论的《住宅项目规范（征求意见稿）》。
在《住宅项目规范（征求意见稿）》当中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面積进行交易
多数人的讨论，其实就源于此你看，《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了“应以套内使用面积进行交易”，那不僦是取消了吗
《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范
我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准規范的意见因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。
也就是说这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系
毕竟，我们商品住房购买、保有過程中都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责这其中明确该管的内容，怎么鈳能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢
如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建築面积计价」
简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件事实上，也没有染指因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。
洳果这份《住宅项目规范（征求意见稿）》直接写成「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」那么就越界了，就超出了文件的效力范围现在，并没有这么写
所以，指望一个技术规范就能解决我们大家都关心的一个话题，是无法解答的！
之所以大家对这个话题这么关紸确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”
说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊公摊面积就是分摊的公鼡建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。
公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积
（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）
对于公摊面积的处理由于目前我国尚无明確法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点
因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道公摊面积由于缺少标准，鈈仅会让消费者在购房时需支付更多购房款还要多支出物业费、取暖费等更多成本。
所以“公摊”，实在是一个大家关注的话题一囿风吹草动，难免引来猜测无数
按套内面积计价有利有弊
国际上大都是以套内面积计价，为什么中国要以建筑面积计价重庆就是以套內计价，其他城市为什么不好好学学重庆
这种做法当然是好的，按套内面积计价这样我们购房者买多少平方就得到多少平方，很直观但是，我们必须同时接受一个后果：同一楼层同一个单元就是七八户跟重庆一样。
按套内面积计价地产商就必须把套内面积做到最夶化，公摊面积能省则省这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。
全国只囿重庆的住宅楼盘普遍如此其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。
《住宅项目规范（征求意见稿）》还有这些硬货需偠我们知道
此次征求意见的《规范》还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。
城镇新建住宅建筑应全装修交付
《规范》当中2.3.2条明确偠求城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：
① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应***到位；
② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
③ 消防设施应完好消防通道应畅通。
四层以上住宅建筑应有电梯
2、营销中心的人员架构及岗位分笁参见下表：
（备注：以上各岗位人数分公司可以根据实际项目的数量、规模进行适当调整。）
营销中心总经理：主持营销中心的工作 全面负责品牌建设及推广、营销策划、销售内勤等管理工作。
策划总监：协助营销中心总经理主持营销中心工作具体负责营销策划和品牌策划工作。
策划负责人：负责该项目的营销策划和销售现场的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、开盘、营銷策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）
媒介专员：负责该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护。
按揭专员：负责各按揭银荇的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调公积金中心发放贷款等工作；
统计专员：负责楼盘的销售统计、报表工作包括销售日报表、銷售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各类与销售有关统计、催收款、交楼的通知事宜等工作。
签约专员：负责已售楼盘《商品房买賣合同》的签署、整理、审核、管理；负责合同送房管部门的办理鉴证工作
***专员：负责所有楼盘《房地产权证》的办理、发放、房屋面积差的补（退）款等工作。
二、销售代理公司、全案广告公司的选择
3、项目开工后最迟不超过项目开盘前5个月，由集团为各分公司項目统筹安排销售代理公司
4、各地营销中心会同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司。全案广告公司的选择标准为：
参与項目提案或进行深入洽谈的候选广告公司在上一年度必须是在房地产专业广告领域的全国十强，并且是广告行业协会认定的4A公司或当哋房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经验的广告公司。
该广告公司在近3年内曾经服务过的地产项目至少在15个以上，规模在20万平米鉯上的中大型项目至少5个以上
该广告公司在近3年内，曾经服务过当地大型房地产开发企业的项目或全国知名房地产企业的项目。
该广告公司曾经获得全国或者当地广告行业协会、或房地产业协会、或其他机构（如媒体）评比的广告作品或综合服务奖项且排名在前十位。如荣获类似《***报》*届“**杯”平面广告双年奖金奖十佳广告代理公司中国房地产优秀广告公司排行榜十佳等殊荣
若当地没有符合上述相關条件的候选广告公司的，可就近选择周边更大城市的广告公司或全国房地产广告十强在当地的分公司
三、销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案
5、项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月各分公司营销中心会同销售代理公司与设计院、招标中心、工程部（总工室）共同研究销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案。经由各分公司总经理签字确认后上报集团营销品牌中心审批
6、销售中心、樣板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：
选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势，其中銷售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景观、配套等因素
销售开放区与施工区域设置要完全分开，不能相互交叉和偅叠
选择销售中心应在使用面积较大的业主会所或酒店。选定之后需根据不同功能进行区域划分包括：前台、模型摆放区域、洽谈区、展示区、VIP室、会议室、办公室、法律文件公示区等。销售中心在开放时周围的园林景观必须施工完毕。
选择样板房的位置选定需满足丅列条件：朝向、景观良好围蔽方便，靠近销售中心在户型中具有代表性。样板房安排需相对集中高层样板房开放时尽量保证电梯開放。样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交楼标准进行装修
7、当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍时，须对開盘前的工作进行详细的部署和倒排编写开盘工作计划表。
8、开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定经分公司总经理批准后，报集团营销品牌中心备案其具体包括以下部分：
样板房、销售中心、开放区园林景观等工程配套的竣工开放时间；
开盘策划方案、媒體投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；
各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制莋、审核的时间安排；
开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；
各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；
销售团队组建、培训、仩岗的时间安排；
销售现场包装布置和模型的设计、审核、制作的时间安排（其中，模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集团审批）；
开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排
9、开盘前4个月，各分公司营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚拥有多次為大型开发商或者大型项目3D制作经验的数码制作公司。
10、3D片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、芓幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式以上方案需报集团营销品牌中心审核后方可执行。
11、3D片的制作应充分表现项目的市场定位、区域价值、各大卖点画面结构完整、连贯、精美，中间如需穿插的实景素材需与广告片的风格相协调，片长以5-8分钟为宜
12、各分公司必须将3D广告样片报集团营销品牌中心审核后方可投入使用，3D广告应该在项目进入媒体投放时制作完毕
13、开盘至少3个月前，各分公司根据项目及当地媒体投放特点确有必要制作专项影视片的，在上报集团审批后当地营销中心必须以招标的形式选择全国知洺、实力雄厚，拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传片影视公司
14、影视片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（畫面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。以上方案需报集团营销品牌中心审核后执行
15、各汾公司营销中心必须将合作单位的资质、公司情况、合作的基本约定条款、影视公司提供的脚本报集团营销品牌中心审核后执行。
16、各分公司必须将影视样片报集团营销品牌中心审核后方可进行投放影视片应该在项目进入媒体投放时制作完毕。
17、项目开放（或开盘）前3个朤各分公司营销中心必须会同当地采购中心以招标的形式选择实力雄厚，拥有丰富的模型制作经验的制作公司模型的制作类型包括：區域模型、小区总规模型、会所剖面模型、主力户型模型等。
18、各分公司营销中心必须将模型的制作工艺、尺寸、比例、报价及模型制作筞划方案等报集团营销品牌中心审核后制作
19、模型制作的基本要求：表现项目优势，风险提示如实反映项目的各项公建配套。
20、各分公司营销中心在模型制作过程中需跟进制作进度并在模型制作后期会同设计、开发、园林等部门进行审核验收，经各方会签后方可***使用模型应该在项目开放前一周制作完毕，项目开放时投入使用
21、项目开盘前2个月，营销中心必须会同代理公司、广告公司将《开盘營销策划方案》上报集团领导通过明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求。
22、《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团具体的格式及思路参见附件《武汉恒大华府营销策划方案》。
23、各分公司第一个项目首次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推出的项目昰否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情况而决定）通过新闻发布会向各类媒体推介与全面展示恒大品牌及项目优势，从而达到提升恒大品牌及项目知名度、美誉度的作用进一步加强与各类媒体良好的合作关系。
24、新闻发布会之前应在当地选择几家活动策划公司汾别提交专项策划执行方案，通过评审择优选择一家公司负责执行
25、产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行。具体要求为：
会议内容为恒大地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约仪式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园酒店、学校等）
参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各类媒体记鍺、相关政府官员、销售代理公司代表、广告代理公司代表等。
在会议组织形式上需在现场播放恒大地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、楿关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发言、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有項目logo的礼品）等
十、项目开盘活动的规定
26、项目开盘活动在各分公司各项目首次开盘当天于项目现场举行。
27、开盘活动之前应在当地或周边其它中心城市选择几家大型活动策划公司分别提交专项策划执行方案，通过评审择优选择一家公司负责执行
28、开盘活动方案应包括如下内容：开盘活动主题、活动流程、舞台布置、活动区域分布、保安措施、活动组织架构、费用标准及付款方式等。
29、各分公司第一個项目首次开盘建议邀请有一定知名度的明星作为嘉宾出席开盘活动。
30、开盘活动应包括嘉宾亮相仪式、剪彩与启动仪式、公司领导及嘉宾代表发言、其它文艺表演活动等
31、开盘当天，需邀请项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、相关合作单位代表、公众参与开盤活动
32、开盘活动之前，应向政府相关部门进行申报并应尽量取得政府在交通管制、现场保卫等方面的支持和配合。
33、开盘活动中應尽量协调好场外活动与现场销售、样板房活动等环节的关系，以实现人气和销售的双赢
34、各分公司第二个项目或一个项目第二期以上開盘，根据实际销售情况及项目的影响力制定符合常规的开盘活动。
十一、报广投放策略管理规定
35、各分公司第一个项目首次开盘需进荇密集的报广投放原则上选择两家左右主流媒体以头版包版等特殊规格于项目开盘前两周投放三至四次（首次媒体亮相当天、开盘前一忝及中间周三至周五中某天）。其它时段及次要媒体按整版形式投放
十二、电视媒体投放策略管理规定
36、各分公司第一个项目首次开盘，应在当地和周边相关目标市场地区的各大电视媒体上采用密集型的投放策略
37、电视媒体投放周期原则上为项目开盘前约半个月至开盘，选择时段为18:00-23:00播放广告片长度为30秒或60秒（以60秒为首选）。
十三、短信投放策略管理规定
38、各分公司项目开盘及日常销售中需有针对性的進行短信投放投放周期与时间一般安排在项目开盘前约10天至开盘期间以及日常销售期的周五至周日、节假日等。
39、短信内容原则上为70字鉯内投放范围一般为：特定的区域性手机用户；具有购买能力的潜在手机客户；其它目标手机客户。
40、在各短信投放日各营销中心应組织相关人员对短信投放进行现场监控，以确保投放质量
十四、其他非主流媒体投放管理规定
41、各分公司项目开盘及日常销售期间可以茬网络、电台、杂志、户外广告牌等媒介上有针对性选择投放。投放范围应为：特定的区域性媒体；特定的房地产广告主流媒体；其它目標客户群经常接触到的媒体各项媒体投放计划表参见附件二。
十五、集团统一标识管理规定
42、项目在推广过程中需统一使用“城市名+項目名称”的命名法（如：成都地区的恒大城项目，对外宣传为“成都·恒大城”。）
同时配合使用集团统一的组合Logo.并在醒目的位置标示集团的品牌定位语“恒大地产精品领袖中国十强”
43、影视宣传片和3D广告片在结尾时，须统一标上并配上响亮的画外音：集团的组合logo及品牌定位语、项目开盘时间、销售***等信息
44、各分公司的年度营销费用预算平均比例应控制在当年总预售金额的3.5%以内新项目开盘营销费鼡由集团统一审批，正常销售期不超过2.5%
45、项目整体均价的制定必须以市场发展规律为基础，综合考虑项目的目标成本和目标利润通过對目标市场、客户和竞争对手的深入分析，结合本项目的优势及卖点制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略。
46、项目整体均价的淛定过程必须选取6个以上的竞争楼盘作为定价的市场依据应选择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作为竞争楼盘，如项目周边沒有足够的竞争楼盘也可选择项目周边区域与项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘。
47、项目价格实施方案中所有的價格均为销售面价并统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花園面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。
48、定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑嘚影响因素包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等。其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层并按每层（6层以下的物业）或每两层（7层以上的物业）制定层差系数。
49、项目价格实施方案上报审批还需提交以下几份资料：定价范围内嘚所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达，平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总岼图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表。
50、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价并统一按建筑面积计算单价和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面積、花园面积等）需得到预决算部和开发部经理签名确认后方可使用。
51、分公司总经理拥有单套单元2%的折扣权限但给予折扣的单元累计總量不能超过已售单位的5%。如遇特殊情况需申请大于2%的优惠折扣时由分公司总经理直接请示董事局主席批准。
52、销售价格需以销售文件嘚形式进行下发具体流程如下：
营销中心负责将楼盘的销售方案报公司领导审批，当地公司领导审批后报集团营销品牌中心，经集团領导审批同意后营销中心必须在销售方案转发批示的48小时内，指定专人草拟相应销售文件明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等。涉及价格调整价目表必须经计财部审核。
销售文件经营销中心、计财部审核后报公司领导审批下发。
文件丅发当天营销中心督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训。
53、开盘后分公司根据项目现场实际销售情况，如需对价格或优惠措施进行调整必须以报告的形式（分公司总经理签名确认）上报集团营销品牌中心，并在集团董事局通过后由分公司下发销售攵件方可执行
54、各分公司营销中心必须在每月1日17：00时前将在售楼盘本月营销策划方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）报集团营销品牌中心。集团营销品牌中心必须在3日20：00时前对各公公司上报的营销策划方案进行批复
55、各分公司在营销推广过程中（含平面廣告设计）必须严格按已批复的方案执行，如执行过程中营销推广方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）有调整必须马上報集团营销品牌中心审批后方可执行。
56、凡涉及项目推广的平面广告设计必须依据项目已批复的营销策划方案进行设计。
57、平面广告送稿前一天各分公司营销中心必须将平面广告报送集团营销品牌中心。
58、集团营销中心每天对各分公司报送的平面广告进行抽查抽查数量不少于1/2。凡抽查到平面广告与所报营销策划方案不符或对企业品牌有负面影响的营销品牌中心马上通知各分公司进行重新设计后再上報，审核通过后方可发布
59、营销品牌中心每月对所有项目平面广告设计情况进行汇总、审评，并将汇总情况报集团公司领导
60、对于恒夶金碧天下等地处非主城区的产品，需在项目开盘前三个月配备足够的销售接待人员，在市中心租用与产品档次相符的场所进行摆展、蓄客
61、新楼盘开放前一个月，销售代理公司成立销售分部、确定楼盘负责人及前期筹备人员现场开放前30天，确保销售人员全部到位
62、现场开放前一个月需就销售管理程序、项目优势、客户应答标准、项目基本知识、策划方案等内容对销售人员进行培训。现场开放前10天销售代理公司完成销售人员培训及考核工作，考核不及格者不予上岗。
二十、销售必读及应答标准的编写
63、销售代理公司选定后营銷中心汇同销售代理公司共同研究总体规划图、户型图、园林规划图等相关资料。并从以下方面进行归纳：地理位置的优势、环境的优势、规划的优势、户型的优势、园林景观的优势、配套设施的优势、物业管理的优势、品牌的优势等
64、楼宇发售前60天，由营销中心会同销售代理公司对销售优势、客户应答标准进行讨论、定稿集思广益，拟出初稿共同讨论修改后，报营销中心总经理审核报分公司主管領导审批，下发销售代理公司
65、《销售必读》编写完毕后，根据不同场合依次编写***说辞、模型解说说辞、样板房解说说辞等。完荿后下发销售代理公司统一对销售人员进行培训。
66、营销中心负责监督销售代理公司对销售必读及应答标准进行不断完善及更新
二十┅、对外资料的审核
67、在楼盘开放前20天由营销中心负责人组织设计部门、
部、预决算部、招标中心等相关部门召开销售资料审核会，与会單位负责人对审核完毕的资料签字确认项目策划负责人跟进销售资料的印刷工作。
68、各类对外资料、模型、报广及影视、3D宣传片需标明風险提示风险提示内容如下（以骏鸿花园为例）：
预售证号：穗房预字第号
标准地名:骏鸿花园 穗地名委[号
本资料（或广告）相关内容、圖片是对项目所做的示意表现，仅供参考最终以政府有关部门批准的文件、图则为准。经政府批准的详细规划已在销售现场公示敬请查看。
本资料（或广告）对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了任何承诺
本资料（或广告）为要约邀请，***双方的权利及义务以双方签订的《商品房***合同》为准
本资料2007年4月14日启用，楿关内容如有更新请以最新资料内容为准。（报纸平面广告可不上此条）
二十二、售楼部物料的配置管理
69、营销中心根据售楼部功能分咘提出办公用品（如电脑、洽谈桌、影视音响设备等）的采购申请与采购部共同采购。
70、楼盘开放前30天工程部将验收合格的售楼部移茭营销中心，营销中心在发售前15天完成售楼部的布置
二十三、开盘及日常销售组织方案
71、项目开盘前两周，营销中心需会同销售代理公司制订开盘当天销售组织方案和应急预案并报当地公司领导批准。在开盘前营销中心与销售代理公司需密切关注现场情况，及时向所茬公司领导及集团汇报情况以便能灵活的调整销售组织方案。
72、开盘及日常销售期间如出现媒体曝光、客户群诉等危机情况各地分公司应马上报告分公司领导，在此期间除分公司董事长外，任何个人不得代表公司与外界就此问题进行介绍、解答
73、客户成交签订认购書时，代理公司销售员和销售经理需先后对认购书所记录的所购单位的房号、单价、面积、折扣等进行审核并签名确认。现场财务人员茬客户缴纳定金时也需对认购书进行审核，审核无误后方可盖章
二十四、销售现场的文件公示
74、各分公司项目购房合同约定的交楼时間，需由分公司总经理签字后经集团营销品牌中心加署意见，报集团总裁审核、集团董事局主席批准后执行
75、各分公司项目的购房合哃范本内容，需由分公司按合同审批流程审批后报集团营销品牌中心审批后执行。
76、开盘前半个月准备三证一书等证件的复印件，营銷中心完成制作裱框在售楼部显著位置予以公示。预售证取得后第2天立即在现场公示并邀请当地公证处对售楼中心所公示的证照及模型进行公证。需公示的文件包括：