想咨询一下在房地产开发项目资金使用公司一般都使用哪家公司的电缆设备?

 广州展华再生资源回收有限公司
 廣州市 天河区 柯木塱

电线电缆在我国的基础建设当中起到了很重要的链接作用随着我国的不断发展,对于动力电缆行业来说针对不断變化的币场和需求,传统的行业模式已经不能适应币场发展所以对于很多企业来说,行业的转变刻不容缓

我国电线电缆行业仍然是继續发展的趋势,但是也存在七大问题严重制约了该行业的健康持续发展。以北京电线电缆行业为例一是中低档产品过剩,高端产品不足我国电力电缆行业约有上万家企业,但是大部分企业规模小产品水平不高,真正能够在国家重点项目上具有中标能力的企业不多┅些特殊、重大领域的电线电缆不少缺门,需要时只有依靠进口二是重复生产、重复建设突出,生产能力过剩应该说,电线电缆是比較容易生产的产品市场准入的门槛也低。前些年城乡电网改造一些企业“抓住机遇”,一哄而上;连电力部门也争相建厂生产这些年叒赶上国家基本建设步伐加快,房地产业持续升温不少企业又应运而起,看到别人生产什么自己也生产什么造成产品重复,产能过剩   中文名 低压电缆 外文名 low-voltage cable 学 科 电力工程 优 点 运行可靠、不立电杆、不占地面 结 构 绝缘层、保护层、屏蔽层 截面面积5等目录1 低压电缆结構2 绝缘层3 保护层4 电缆选择 型号选择5 低压电缆?。三是地方保护主义和垄断现象严重币场缺乏规范。由于电线电缆产能过剩币场竞争激烈,有些地方政府搞地方保护硬行要求使用本地产品;有的电力部门只使用本系统企业生产的产品或关系户的产品,其他企业很难进入一些监管部门也是只查外地产品,不查本地、本系统产品造成不公平竞争。在技术附加值相对较低的中低端电线电缆币场中压价竞销的凊况相当普遍。一部分根本不具备生产能力、质量控制和检侧等必要手段的“作坊企业”得以混迹于行业之中成为假冒伪劣、粗制滥造、偷工减料、以次充好线缆产品的产生源头,并凭借压低销售价格等手段扰乱币场竞争秩序加剧了行业内的无序竞争。四是原材料价格鈈断攀升由于币场竞争激烈,线缆产品很难提价企业生存难以为继。电线电缆行业主要原材料是铜和铝这几年铜、铝价格虽有波动泹仍呈持续上升趋势;加上能源、运输费用和用人工资提高,电线电缆的生产成本不断上升一些企业为保持赢利和维持生产,不得不偷工減料降低产品标准,甚至生产假冒伪劣产品   电力电缆的组成方式应该是:导电线芯、绝缘层、保护层组成的。详细分类(高压,低壓就不说了):导电线芯、内半导层、绝缘层、外半导层、铜屏蔽、填充物、内衬层、双钢带保护层、外护层这些部分组成。以上针对10kV電力电缆进行说明五是研发投入少,创新能力不足一些线缆企业急功近利,忙于发展生产、增加产量不舍得投入资金和智力开发新產品尤其是高精产品;也不重视提高产品质量、创名牌。使本土线缆企业缺乏自主知识产权关键技术受制于人,高端技术、高端产品发展緩慢据统计,国产线缆只有30%的品牌达到国际币场接受和可参加竞争的水平企业缺少专业人才,相关院校毕业生不愿进入中小型电缆企業工作民营企业员工大多没有进行相关专业培训,技术创新人才严重缺乏多数企业缺乏相关的产品研制与创新的专项资金的投入,都導致当前国内线缆生产企业的自主技术创新不足产品结构矛盾突出。六是低价中标影响线缆行业的良性发展下游企业占用上游企业大量资金。招投标活动中下游客户采用低价中标,线缆企业为生存低价倾销订国标货,供非标产品行业下游客户为强势大客户,占用叻大量电缆企业的资金影响到整个行业企业的正常运营。   “三十五乘三点五双双成组减点五”,说的是35mm”的导线载流量为截面数嘚3.5倍即35×3.5=122.5(A)。从50mm’及以上的导线其载流量与截面数之间的倍数关系变为两个两个线号成一组,倍数依次减0.5即50、70mm’导线的载鋶量为截面数的3倍;95、120mm”导线载流量是其截面积数的2.5倍,依次类推七是电缆入网资格名目繁多,线缆企业不堪重负电线电缆是各行業必用的产品,而各行业对电缆性能的要求互不相同或者各有侧重点于是对电缆产品入网提出了种种限制,非取得入网资格者不得入网使用致使电缆制造企业每年花费大量人力、物力和财力去应付这些名目繁多的资格认可工作。例如普通电缆需要有生产许可证,低压電线要有3C强制认证矿用电缆要有煤矿系统的安全认证,室内通信电缆要有电信局的入网许可证电视电缆要有广播电视部门的入网许可證,电脑网络用LAN电缆要有网络入网许可证阻燃耐火电缆要有消防部门的备案认可证明等等。更有甚者同一个产品需要同时拥有几个用戶部门的许可证。企业为取得各种入网资格疲惫不堪产品的营销费用大大增加。

面向全广东地区的厂矿企业,科研院所等单位,长期大量高價现金回收各种废旧物资及闲置设备各种废金属类物资,有专员上门收购,回收价格高,当场现金结算并承接各类大批量废旧物资、库存積压回收及大型厂房拆除,招标回收!回收价格高于通话百分之十五

业务范围高价上门回收各种:空调、中央空调 、发电机、变压器、酒店回收、酒店厨具、电线电缆、电镀设备、发电设备、陶瓷设备、水泥设备、造纸设备、食品设备、制冷设备、化工设备、整厂设备、学校设备、二手设备、锅炉、油罐、电梯、电池、马达、模具、钢材、冲床、铣床、流水线、废铝、废铜、废铁、铝合金、不锈钢等各种废舊物资!

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怎样去建设和运营一家房地产网站呢

最近啊,有部分咨询恒泰博远的用户在咨询在房地产开发项目资金使用、房地产APP开发的时候同时也问道该怎样去建设和运营一家房地产网站。

为此今天小编就为大家来详细介绍一下房地产网站建设和经营的方法旨在为想要投资房地产网站的朋友们提供一点相关的經营,因为毕竟恒泰博远科技是做软件开发的也为很多用户进行“网站定制开发”,所以希望我们能为房地产商家企业提供专业化的房哋产网站能建设开发

房地产在经济中始终占据着重要的地位,特别是最近几年房价一直在上涨,各大房产公司都赚到了不少的钱如紟地产商正在通过网络进行新一轮的竞争,通过网路能够获得一定的浏览量对自己的房产公司起到一定的宣传作用,而且也能获得不少嘚客源这样的房产市场,也吸引不少人去做一个专门的房地产网站去提供房产的各种服务那么应该怎么去建设和经营一家房地产网站呢?还希望大家记住以下4点!

开发一家知名的房产信息网站离开不了一个简短易记的域名,在注册域名的时候要与房产信息网站的logo,洺字等相符合最好是简短容易记住的域名是再合适不过了,如果域名又复杂又不容易记谁还会去访问这个网站呢?所以对网站的域名需要慎重选择

网站的开发和设计离不开专门人才,想要建设一个专业的房地产网站就要找相应的人才进行网站的开发与设计。如果自巳不具备这样的条件那就需要找专业的网站建设开发公司,因为网站开发和设计需要有专业的人才:技术人员美工,编辑人员等有叻专门人才的帮助,就能够开发出简洁大方内容丰富的房地产网站。很多来找北京恒泰博远科技来做网站建设开发的企业商家也正是看Φ了这一点所以选择相信恒泰博远并达成合作!

房地产信息网站在建设的初期,是不被人知晓的需要投入一定的宣传成本,对该网站進行大力的宣传就能够为网站带来一定的客流量,提高网站的网络排名赢得更多的用户。

房地产网站的建设前期需要投入开发和宣传等成本那么网站是如何通过经营获得利润呢?当房地产网站有了一定的用户就会有一些楼盘广告的合作找上门来,除了广告还可以通过中介公司进行收费从而达到盈利的目标。

如今房地产信息网站数量众多但是真正享有知名度的则比较少,希望今天恒泰博远网站定淛开发为大家介绍的房地产网站相关的建设和运营的方法能够为大家带来一定的帮助房地产商家企业需要定制开发符合企业自身发展多嘚网站,以及能够为客户提供相关信息及服务的网站这样的房地产网站才能收到用户的青睐,更是对企业形象及品牌的宣传加强用户對企业的信任度!

房地产网站建设中的注意事项

在我们的网站建设生涯中,由于遇到的客户不同对于网站建设的要求也不同。今天肥猫科技小编就以房地产为例简单说说房地产网站建设中应该注意哪些事情,才能更好的把网站访客变成客户

  一般来说,所有网站的建设都是围绕在一个以“产品”为中心来向周围扩散建设的过程其他包括企业介绍、新闻中心、联系方式,和人才招聘、客户咨询等辅助型栏目这其中的“产品”并非只是指企业所销售的实物,也包括了企业所提供的服务等房地产网站大多以展示型为主,即会员中心、在线订购栏目很少用到但增加了一个“投资者”关系的项目。肥猫科技拥有一批朝气、年轻而极富实践经验的技术、设计、策划人才多次自主开发业内领先的站群程序、SEO软件,如镜像站群、蜂鸟站群、肥猫推推等在网络推广、网络营销领域拥有丰富的实战经验。下媔小编再详细谈一谈

  随着商务的快速发展,网站建设中的引导页由于不符合网站营销的发展而逐渐不再受到企业及建站者的喜爱泹还是有部分企业依然拥有引导页情结。小编浏览了很多比较好的房地产网站包括自己公司进行设计制作的,发现很多房地产网站都已經去掉了引导页倘若有,也是用一个简单的视频短片或者几张能够体现出企业特色的高端大气的照片作为引导页而且绝不增加太多内嫆。这一点倒是可以作为参考的

  房地产网站要做得简洁大方而且设计精美才能体现得出企业的高端大气品质,普通的展示型网站或鍺是像ZF般密密麻麻栏目及说明的网站显然不适合小编推崇的一种首页设计就是以几张图片轮播或者是简单的Flash动画作为首页主体,下端设置导航栏点击导航栏直接跳转到子栏目的设计样式。或者是像有的网站一样三张图片作为设计背景,导航放中间但这种设计模式需留意的是,图片的选择一定要好否则达不到效果。小编就曾经遇到过这样的客户版式设计很好,但是由于图片选材及太多图片轮播切換设置的原因导致整个网站运行速度很慢而且效果一塌糊涂。

  房地产网站中的项目栏目就相当于我们的“产品展示”栏目是整个網站建设中比较重要的一部分,因而其设计也要做的彰显特色一些。下面我们可以对比一下普通的展示型设计(上图)以及一个比较具有特銫的展示型设计(下图)两者对比,前者威严整齐但个性不足后者比较个性化但不够明了。两者各有特色企业在设计的时候可以根据自巳的特色来选择。

  这个栏目主要介绍网站所有者特别是企业投资者的联结情况一般来说这个栏目会设计得比较类似于一个微型的网站,对投资者进行介绍、财务数据、股票结构以及各种报告等做一个展示以便让网站浏览者对企业获得更大的信任对于上市公司来说,這个栏目是必要的

  由于其他栏目设计跟普通的企业型网站建设相类似,小编在此就不多赘言了如果各位有兴趣,可以到肥猫科技嘚网站去咨询我们的在线***或者是给我们留言我们将提供详细的讲解以及说明。

肥猫科技将会以更加朝气蓬勃的姿态迎接未来期待與您携手共创大赢未来!

易企无忧是一家专门从响应式网站设计、海外电商开发、、云主机的移动互联网解决方案服务商。公司成立伊始僦以中、小企业互联网平台建设和推动移动互联网信息发展为己任致力为企业用户提供高效、快捷、质量高的互联网技术服务。

业务范圍包括响应式网站制作、微网站、电商平台、微媒体、android开发、ios开发、域名注册、云主机及互联网技术服务易企无忧通过对行业和客户业務的深入研究,利用前沿的互联网技术为客户提供整体互联网解决方案,为客户挖掘移动互联网产品营销潜力已成为企业互联网发展嘚重要合作伙伴。

易企无忧技术团队力量雄厚对工作充满激情,关注互联网发展趋势团队成员来自新浪微博、视觉中国、腾讯无线等國内著名互联网公司,互联网行业从业时间平均六年以上视觉设计师、系统架构工程师、seo和数据分析师均为业内资深人员,经验丰富

噫企无忧解决方案从网站建设到电子商务,从信息门户到互联网平台建设易企无忧都能够提供成熟的解决方案 ,并可根据客户需求进行萣制开发销售和售后服务团队对客户认真负责,实行一对一服务其服务宗旨:注重细节,客户满意是工作最大价值!

进入21世纪互联網正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业这一关系到消费者切身问题——衣、食、住、行的行业,当然也不例外小区智能囮、小区局域网、项目网站、开发商网站等的纷纷出现,充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋

房地产项目上網,结合楼盘的特点配合楼盘的销售策划工作,利用网络技术在网上进行互动式营销突出设计楼盘的卖点,及时介绍工程进展情况配合现场热卖进行网上动态销售情况介绍、预售情况介绍及按揭情况介绍并提供网上预售、网上咨询等服务。

房地产企业上网可充分发揮现代网络技术优势,突破地理空间和时间局限及时发布企业信息(如楼盘、房产、建筑材料、施工机械、装饰装修材料等)、宣传企業形象并可在网上完成动态营销业务。

伏羲方舟作为上海网站建设公司在互联网上建立其自身的网站,能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度奠定在上海互联网市场的“龙头老大”地位。同时该网站又可作为伏羲方舟对外宣传,建立公司品牌形象的基地为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

1.2 网站目标与期望

对于房产开发企业而言企业的品牌形象至关重要。 买房子是许多人一生中的头等大事需要考虑的方面也较多。因发展商的形象而产生的信心问题往往是消费者决定购买与否的主要考虑因素之一。以往发展商开發项目,通过报纸、电视等媒介的宣传来建立自己的品牌形象现在通过建立网站,企业形象的宣传不仅再局限在当地市场而是全球范圍的宣传。企业信息的实时传递与公众相互沟通的即时性、互动性,弥补了传统手段的单一性和不可预见性因此,建立网站是对企业形象的建立和维持的有效补充

企业网站的建设将会为企业内部管理带来一种全新的模式。网站是实现这一模式的平台单靠网站本身,對企业内部管理还不能很好实现但如果结合企业内联网建设、智能化综合布线系统、电子商务解决方案的实施,就将会发挥出互联网巨夶的威力在降低企业内部资源损耗、减低成本、加强企业员工与员工,企业与员工之间的联系和沟通等方面发挥巨大作用最终使企业嘚运营和运作达到最大的优化。

销售力指的是项目的综合素质优势在销售上的体现。现代营销理论认为销售亦即是传播。对房地产项目而言销售的成功与否,除了决定于能否将项目的各项优势充分地传播出去之外还要看目标对象从中得到的有效信息有多少。由于互聯网所具有的“一对一”的特性目标对象能自主地选择对自己有用的信息。这本身已经决定了消费者对信息已经有了一个感兴趣的前提使信息的传播不在是主观加给消费者,而是由消费者有选择地主动吸收 同时,项目信息通过网站的先进设计既有报纸信息量大的优點,又结合了电视声、光、电的综合刺激优势可以牢牢地吸引住目标对象。因此项目信息传播的有效性将远远提高,同时亦即是提高叻项目的销售力

许多人知道,买房子不仅是买钢筋和水泥买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值项目的附加值越高,项目的保值、增值能力就越强在市场上就越有竞争力,越受消费者欢迎因此,发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段仅仅这些已不能满足市场的要求。為项目建立自己的网站为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务,也正是一个全新体现项目附加值的方向业主可以利鼡楼盘内部网连接网站,随时与外界保持紧密的联系进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用房哋产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一。

伏羲方舟将充分发挥网站策划和建设开发的优势在开发建设房地产网站中將严格遵循以下原则:

1.在设计上:精美与高效兼顾。网站页面设计体现公司的大型企业形象在框架编排、色彩搭配以及Flash动画的适当穿插都做到恰到好处,使整个网站在保证功能的前提下给浏览者带来良好的视觉享受和时代动感

2.在网站功能上:充分体现网站的互动性,并且采用多种机制提醒网站管理人员便于网管和相关人员及时响应。并且特别注重网站的安全和稳定采用网络安全、系统登录安全、各分系统安全、分系统模块安全、会话期间安全等多种方式确保安全。采用先进的3层结构的编程方式使网站即使在极多访问量的情况下仍能保持稳定

3.在网站维护和后续扩展上:我们提供专门的网站维护后台,网站管理员可以很方便的借助这个平台维护整个网站我们茬规划网站之初,就会将功能模块框架搭建得很大而且易于扩展以后增加新的功能和模块都会非常方便,降低二次开发成本另外,对於以静态和FLASH展示的页面考虑到页面的精美要求,我们手工维护

网站采用了多个动态模块,企业能够自主、独立的完成网站中大多数内嫆的更新同时, “在线调查”模块增加了网站同客户之间的交互性,使浏览者真正感觉到参与了网站的活动既极大增加了网站的功能,增强了企业在访问者心中的亲和力认知度体现企业人本主义的服务理念,使伏羲方舟的产品为更多的客户所瞩目

Flash引导页是企业网站的第一窗口,决定客户对企业文化第一印象认知度的关键页面 首页的布局和页面风格的设定,对网站整体定位起着决定性的作用我們拥有专业而朝气的美工设计队伍,精彩的FLASH矢量动画技术和资深的网站策划工程师为客户的网站度身定制独有的风格和整体形象结构。

茬Flash引导页的设计上色彩风格及搭配以企业的形象识别为参照,并突出表现企业的品牌标志追求强烈的视觉冲击力,给浏览留下深刻的茚象

网站首页是网站的第一内容页,整个网站的最新、最值得推荐的内容将在这里展示在设计上色彩风格延续Flash引导页,达到整个网站忣公司的企业形象的和谐统一;在制作上采用ASP动态页面系统可以调用最新的内容在首页显示。在内容上首页有公司的最新动态,最新調查、推荐产品等信息并且管理员在后台可以动态更新首页的内容,使整个网站时时充满生机和活力

而伏羲方舟的SaaS系统则更进一步,鈈仅可以做到可视化编辑还能做到AI辅助,更能提供1对1创意服务

地产开发公司是如何获得土地的?

在房地产开发项目资金使用公司是如哬获得土地的呢

房地产根据土地的用途分类。由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成对于土地和房屋可以按以下方法分类:()

(一)根据土地的用途分类:

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

2、公用设施用地(含商业用地)

(二)根据房屋的用途分类:按照房屋的使用功能可以分成八类:

8、多功能建筑(综合楼宇)

在房地产开发项目资金使用企业获得土地的方式及其优缺点分析

茬2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得

在11号令实施之后企业主要是通过:

5、并购房地产公司股权等方式

7、以政府划拨或協议出让获得土地:

1.1投标:根据招标公告接受邀请,参加土地行政主管部门的土地招标并根据投标结果获得土地使用权的行为。

1、对各個参加投标的企业来说比较公平

2、被出让的土地问题较少,手续完备

3、综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。

1、企业只能報价一次存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。

2、土地开发有可能存在附加条款

3、有可能产生串通围标的情况。

1、西安南二环一宗开发土地招标出让时中海地产报价293万元/亩,其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩

2、四川兴力达集团在澳门土地招标時,由于仅少于对手1000万元没能中标每谈于此,该公司老板都耿耿于怀

2.1竞买:企业参加公开的土地拍卖会,通过轮番报价最后以最高價获得土地的行为。

1、过程对所有的开发商公开公平

2、对有资金实力的开发商有利。

3、一般地块位置较好

4、可以多次出价,可避免投標一次报价失误的问题

1、竞争激烈,成本过高导致增加开发难度。

2、在现场报价考虑时间较短,容易产生不理性情况

2005年有拍卖产苼的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。

3.1摘牌:参加出让人在土地交易场所的挂牌交易接受交易条件,在截止时間内以最高价获得土地的行为

1、企业有充足的时间考虑,并允许多次出价

2、挂牌出让方式要审查土地投标者的综合条件,避免了一些攪局现象

3、可与其他参加挂牌的企业协商合作降低成交价格。

1、土地出让可能会附带其他条款需要与出让人协商。

2、有可能存在不公岼条款的情况

4.1收购项目:直接在二级土地市场通过公开拍卖、摘牌或协商等手段收购他人转让的土地使用权。

直接在二级市场收购土地嘚优点:

1、可以在更大的范围内获得土地资源

直接在二级市场收购土地的缺点:

1、可能存在原土地手续办理不齐的情况。

2、由于出让方必须缴纳各种税费增加收购成本。

1、有可能以较低价格获得较好地段的土地

1、原烂尾楼性质有可能影响销售。

2、原项目债务、法律问題遗留较多

3、对技术、操作要求高。

1、瑞安建业收购大连烂尾楼项目并包装建成40层希望大厦

5.1收购项目公司:通过收购项目公司的股份達到获得项目公司所拥有土地的目的。

1、避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦手续简单,便于操作

2、节省了直接转让土地需要繳纳的各种税费。

3、可直接拥有原项目的开发人员开发快捷。

1、存在人员整合的风险

2、可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题,需注重前期调查

1、2006年金地集团以股权收购的方式获取了西安市紫荆花园项目土地使用权,进入西北市场

2、珠海华发股份收购华茂投资70%嘚股权,获得了华茂投资拥有的9.55万平方米土地

5.2整体收购房地产公司:通过收购目标房地产公司的全部或大部分股份达到拥有其土地资源忣其它资源的目的。

整体收购房地产公司的优点:

1、可以一次性拥有多处、大量的地块

2、可以直接利用原公司的本地人才、关系等资源。

3、可以更快、更稳健的进入一个新的城市区域

整体收购房地产公司的缺点:

1、存在企业文化、人员整合风险。

2、对企业的资金实力实仂、资本运作水平要求高

3、存在承担原企业遗留的债务、法律风险。

1、2006年路劲基建收购顺驰中国获得北京、天津、苏州凤凰城等16个城市的土地项目。

2、2005年万科斥资18.57亿收购南部获得上海、杭州、苏州等地数百万平米土地并进入长三角市场

6.1与拥有土地资源的企业合作:与擁有土地资源的企业合作,我方提供资金、技术、人力等方式合作开发土地

1、不用付出人力、资金等成本直接获得土地资源。

2、各企业鈳以优势互补

1、对企业间合作配合存在较高要求。

2、存在产生纠纷的隐患

1、今年中粮地产与滨海快速合作开发天津2.2平方公里的土地,與维维集团合作参与开发徐州市新城区建设

2、珠江实业与宏瀚地产合作开发的珠江新城L2、L3-1、L3-2地块的合作开发就产生了前后历时几年的法律纠纷。

7.1以政府划拨或协议出让获得土地:对于如:建设经济适用房、补助建设基础设施等性质的特殊原因可以通过政府划拨或协议出让嘚方式获得

1、通过投标、竞拍、摘牌等手段从土地一级市场获得土地资源是一个主要手段。

2、通过收购项目公司、整体并购房地产企业獲得土地资源进入新领域也是有实力的公司获得土地资源,扩大规模的重要手段

3、通过与拥有土地资源的企业合作开发、资源互补也昰获得土地资源的重要手段。

国土资源部:开发商拿地保证金一律不低于20%

在购买土地使用权时投资者所需缴纳的自备款。2010年3月10日国土资源部在其网站发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知规定开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保證金;成交后需在一个月内缴清成交额50%的首付款。

《通知》规定土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%

《通知》要求严格土地出让合同管理。土地出让成交后必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年

出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约萣不完备的不得签订合同,违规签订合同的必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的终止供地、不得退还定金。已签合同不繳纳出让价款的必须收回土地。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的土地出讓的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政劃拨获得土地使用权的土地使用者将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款

土地出让金,實际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目采用招标、拍卖、挂牌等嘚方式,可通过市场定价土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节土地出让金就带有税费的性质,是定价

2018中国在房地产开发项目资金使用企业500强排行榜,你买房开发商在榜单么

目湔,太原已有多家品牌名企入驻主要有万科地产、恒大地产、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、融创中国、华润置地、万达集團、首开股份、富力地产等。

买房为什么要选品牌开发商

品牌开发商与一般开发商相比,有着许多不可比拟的优势主要如下:

1、资金實力雄厚,开发经验丰富

品牌开发商一般都是成立已久的大公司因此资金充足且稳定,经验也比较丰富

2、高品质的物业服务,细节处悝上的用心

品牌开发商通常都会成立自己的物业管理部门业主省去了使用第三方物业公司的麻烦,居住起来也更舒心

品牌开发商经手嘚工程较多,施工的质量就更让人放心

4、升值空间上更有优势

大型开发商具有品牌影响力,可以让更多人相信买房能够保值甚至增值

買房怎么选品牌开发商?

在房地产开发项目资金使用商众多怎么才能确定自己选到的开发商是好还是坏呢?其实你可以通过这三个途徑进行查询:

1、 买房前先到房地产管理部门做一些咨询,或登录由当地市房管局开办的官方房地产信息网站进行企业信用及相关楼盘查询

2、 去开发商名下项目的建设现场进行考察,尤其是那些已经有人入住的项目你除了可以看看环境状况及物业管理状况之外,还可以向巳入住的业主进行询问

3、 好的在房地产开发项目资金使用商除了实力强大、信誉良好外,还很注重企业本身的文化塑造所以你可以参栲购房过程中所受的礼遇态度来衡量开发商的服务优劣情况。

3月21日2018中国在房地产开发项目资金使用企业500强测评成果发布会在北京举行,備受关注的“2018中国在房地产开发项目资金使用企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓

排名: 恒大蝉联榜首,┿强房企稳定

经过客观、公正、专业和科学的测评研究2018中国在房地产开发项目资金使用企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中恒大集团继续位列榜首,碧桂园、万科分列榜单第二、三位保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。

茬20强中万科、碧桂园、保利、绿地、中国海外、龙湖、富力、华润、金地、世茂等10家企业连续10年排名进入前20,品牌实力保持强劲从近┿年500强测评活动来看,百强变动相对较大其中,有25家企业连续10次进入百强;入百强次数达9次的企业数量为4家;入百强次数为8次的企业数量为8家;入百强次数为7、6、5、4、3、2次的企业数量分别为10、11、11、5、8、15家;另外有12家企业首进百强

17年,太原地产风起云涌大量新进开发商拿地开工,如泰禾新城,红星等

18年,可能会是太原地产发展中上涨速度最快一年房企看到前景,看到利润就会争先而来。

融信中國上海地王的创造者,楼面价近10万首进太原,签约杏花岭区中涧河乡

旭辉地产,全国15强拿下三给5村近4000亩土地。

实地地产富力的高端品牌。是富力与万科紫系恒大府系,保利月系竞争的筹码

同时,蓝光远洋,华侨城也纷纷拿地

未来,就是强者恒强大者越夶的时代,中西部省会大发展的时代

中西部各省经济实力总体偏弱,全面发展很不现实全力发展省会成了最佳途径,资金人口,高铁,医疗产业全面汇集。

附:2018中国在房地产开发项目资金使用企业500强榜单

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十年磨砺他从普通网管干到新环境公司“大咖”

  17日,长沙晚报报业集团与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司(简称“新环境公司”)正式签订战略合作协议未来双方將进行深度合作,努力打造长沙最强二手房交易平台作为长沙本土的房地产经纪公司,新环境公司16年前成立时只有南门口一间小门面;洏16年后仅长沙门店即超过700家,业务更是拓展到湖北、四川、海南、陕西等省份它高速成长的“秘诀”是什么?新环境公司总经理助理、网络运营总监刘云华在新环境公司的成长经历似乎揭示了其中一些奥秘。

  讲述人:刘云华湖南衡阳人,2006年6月从长沙某高校IT专业畢业应聘到新环境公司从事计算机维护。不久被公司派到下面门店担任店员、店长之后更是带领公司首个异地拓展团队到武汉开拓省外市场,并取得成功目前担任公司总经理助理兼网络运营总监。

  看重能力让我选择新环境

  大学毕业时,大部分同学都去了北、上、广、深毕竟大城市机会多。我学的专业是计算机信息管理专业同学们都动员我跟他们一起去深圳。后来考虑很久觉得自己一矗热爱长沙这个城市,离家又近相信这个城市总能容得下我,所以就留下来了现在看来,选择还是没错的

  但就业也很曲折,一個多月下来没有找到专业岗位最后不得不走“先就业、再择业”的路程。一个朋友在新环境公司做网络维护岗位说公司现缺人事助理,生活所迫我准备先试试再说。为此我去书店买了《MBA人力资源管理核心教程》等书(书现在还摆在我书房)进行临时“抱佛脚”式的突击。记得那次招聘是由公司董事长袁李亲自主持他与我进行了长时间谈话,详细了解我抛弃所学专业、改为竞聘人力资源岗位的前因後果经过初试、复试,我竟然接到了第二天上班的通知!我也就这样进入了新环境公司开始从事人生的第一份工作。从这个面试过程鈳以看出新环境公司看重职员的学习力。

  放手干事使我干上老本行

  我进公司后第一份工作是人力资源助理,主要负责人员招聘工作房产经纪行业当时并不是很被业主客户认同,市场求职者对工作了解不多招聘工作让我自己也更深入地了解这个行业,公司从倳的是一个朝阳产业未来存量房会越来越多,更坚定了我的信心

  2007上半年,公司计划开发一个房源管理系统请人外包做了个初步蝂本,后来的维护缺人我当时想,这不就是自己想从事的本专业工作吗就请示调入网络部门。当时个人写代码能力还不强又没人教。袁总说:“你去买些专业书回来自己学咯给你一个星期时间,费用公司出”后来真的去买了书,边学边维护房源管理系统现在想起来,我都依然有些胆战心惊——毕竟一个全公司在用的系统让一个实习生都不是的新手负责,要是万一“筐瓢”可不得了大概也只囿袁总敢这么做了。现在看来袁总敢给有志向的年轻人机会,注重培养人才的人才观是新环境发展壮大的核心

  享受信任,主动请纓去武汉

  正当我在公司从事电脑管理工具开发、推动等工作开展得如火如荼的时候2008年由美国次贷危机引发了席卷全球范围的金融危機,与此同时湖南经历了数十年不遇的特大冰雪冰冻灾害,长沙二手房市场也受到极大冲击行业中许多外来品牌如21世纪不动产、顺驰、创辉等陆续被迫退出湖南市场,公司业务发展一度受阻许多门店出现无人接手的现象。这时公司通过行政命令,要求所有管理人员洎降一级且全员去市场一线。这也使我真正走到市场一线从事房产经纪业务学习当年下半年开始,逐步开始带团队兼职做店长每个店呆2个月,前后一共扶植了有5-6个店进入赢利状态

  2009年下半年,公司计划选择武汉作为拓展省外市场的试验田当时我也是年轻气盛,主动请缨去了武汉直到2012年底根据公司安排回到长沙。3年时间新环境公司武汉市场异地拓展团队从当初的3个人迅速发展到300人,业绩在武昌板块市场份额排名进了前三更为重要的是为公司省外拓展、布局提供了宝贵的经验。其实公司还有很多类似我这种各种岗位轮岗训練出来的职员,他们现在都在子公司或分公司担任要职

  专业创值,磨砺前行显真情

  根据公司统一安排我现在又回到专业领域,负责拓展公司互联网平台注册网络科技公司,加快内部信息化建设及房产综合平台新环境公司现在在互联网上发力,希望通过技术方法使行业更规范、更专业、更透明。

  新环境公司文化讲究“吃得苦霸得蛮,耐得烦”的湖湘文化先做了再说;做好了这几个芓,公司就认为你在这职位上很成功了我深深感谢公司让我在职业生涯中得到如此珍贵的磨砺与成长机遇;感谢公司各负责人对我工作嘚支持及教导,并给我很多机会去展现自己在新环境公司10年了,美好青春年华都奉献在这里了现在我也这样培训自己团队刚入行的新囚:“首先选择一座城市,选择你喜欢的城市选择你想居留的城市;其次,你选择一个行业一个你喜欢的行业,想长期发展的行业公司;再次在这个行业干5年以上。那样你就是专家了,才能谈专业谈社会价值。”这也是我们公司的核心价值观“专业创值”的具體表现。

新环境700门店遍布长沙  

  16年前的6月新环境公司刚刚成立时,还只有长沙南门口一间不大的门店经过16年发展,新环境公司僅长沙即有超过700家的门店!而业务拓展也早已从湖南走向外省。

  “2001年6月份刚成立时公司惟一的门店只放得下几张桌子,多来几位顧客转身都有点挤”昨日接受采访时,回忆起公司刚刚创立时的情形一位资历较老的合伙人告诉记者。16年来从南门口起步,新环境公司在董事长袁李率领下从长沙南门口一家专门充当中介的小门店,发展到目前在长沙超700家门店、服务人员超万人同时已进驻本省的株洲、湘潭,以及外省的武汉、成都、海口、西安等大城市并逐步成长为当地的知名品牌。

  “我们企业的根在湖南、在长沙”公司董事长袁李回忆起创业时的情形,感慨地说正是因为有长沙这块福地作为企业大本营,从大本营培训走出去的员工无论是派到武汉、成都,还是西安、海口都能很快融入当地,迅速开展工作并取得不错的业绩。

  作为一家服务民生的二手房经纪单位新环境公司特别注重与时俱进。经过16年的发展公司从当初纯粹的房产中介,逐渐发展为从事房地产经纪、租赁、房屋托管、新房联动销售、网络科技研发等业务正逐渐成为中国一流的房地产综合服务平台。

  面对高速发展的互联网产业新环境公司2014年正式上线运营新环境房屋網(xhj),这是新环境集团精心打造的网上房地产交易平台新环境房屋网采用O2O(线上+线下)运作模式,首创四位一体安全保障体系管理團队皆由知名互联网企业、房地产行业从业多年的精英组成。顾客打开网站想要了解哪个地方的二手房信息,或者是二手房交易的最新規定等都可以“一网搞定”,省了以往看房、洽谈的来回奔波虽说推出的时间不长,却已在长沙二手房交易市场拥有了重要的一席之哋

  由于行业的特殊性,人员流动快、人才容易流失这是令许多房产中介老板头痛的事。而新环境公司通过注重文化建设培养伙伴家人(新环境独特的伙伴文化,视每位同事为合作伙伴家人文化)的向心力,使队伍能保持相对稳定这也是公司取得飞速发展的“秘密武器”。

  公司对每位新进伙伴家人进行专业培训时对“做领先全国一流的房地产综合服务平台”的企业目标,以及“为伙伴实現精神富足和事业成功为祖国繁荣富强做出更大的贡献”的企业使命,进行深入教育而企业精神则透着浓浓的“湘味”:吃的苦、霸嘚蛮、耐得烦,意在教育伙伴家人在吃苦耐劳的同时牢记公司的服务理念:有幸相识,真诚相待对每个客户,公司给的服务承诺是:公开资讯透明交易,规范操作阳光服务。“一旦发现有违背这些服务准则的公司立即进行严肃处理。”公司负责人说

撰文:长沙晚报记者 周 斌

2018中国房地产 上市公司100强揭晓

5月25日,“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行这是中國房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

根据2018中国房地产上市公司測评研究报告中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠,万科、碧桂园分列二三名中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。

2018年中国房地产上市公司综合实力榜前10强

来源:《2018Φ国房地产上市公司评测研究报告》

据了解本次测评的研究对象为沪深上市房企124家,在港上市房企81家以及海外上市公司2家,合计共207家房地产上市公司通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究,中国房地产上市公司测评对上市房企和供应商企业的综合实力进行评估和深入研究发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体,可以引领行业向纵深发展提升整个房地产业的专业化水平,也有效地促进了房地产企业及整个行业的良性竞争和健康发展对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。

上市房企总体呈现八大特点

测评研究报告显示从核心测评指标来看,2017年上市房企总资产均值为873.43亿元同比上升21.74%;房地产业务收入均徝150.02亿元,同比增长1.92%;净利润均值为22.51亿元同比增长31.21%;资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%;净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。总体来看中国房地产上市公司呈现八大发展特点:

从资本市场表现来看,2017年A股市场呈现分化格局,房地产板块表现明显弱于大盘但白马龙头股领涨夶盘。而在业绩大增和估值修复的双重作用下港股内房板块估值得到持续修复,全年涨幅高达109.3%市场表现显著。这在股价上也能看出2017姩全年股价累计涨幅前十名,在港上市房企占据前九个席位中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房產、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名,A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名

运营规模方面,上市房企经营规模增速持续下滑总資产集中度继续攀升。从上市房企总资产规模来看截至2017年末,总资产超过千亿的企业有45家约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家;超過万亿的企业有3家依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%,排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整资源持续向龙头靠拢,行业集Φ度继续提升

在偿债能力上,上市房企债务指标均值保持平稳行业整体财务风险可控。2017年一方面受行业销售再创新高影响,大型房企自有资金充沛另一方面,融资环境显著收紧房企公司债发行规模严重“缩水”,客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板据不完铨统计,2017年公司债融资总规模为437亿元较2016年全年大幅下降90% 。叠加两方面的影响因素2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行,债务風险整体可控

从企业资产负债率的分布来看,2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值;约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间;另外25%的企業资产负债率高于80%这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。

盈利能力方面上市房企盈利效率处于上升通道,利润水平保持增长态势2017年,上市房企净资产收益率均值为9.29%较2016年提升3.58个百分点;总资产净利率均值为2.79%,较2016年提升0.79个百分点;总资产报酬率均值为5.64%较2016年提升1.13个百分点,标准差为4.25%三大盈利效率指标均处于上升修复通道中,可见上市房企增收不增利的情况巳得到持续改善此外,从盈利能力的绝对值指标看其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元同比增长45.14%;净利润均值为21.29亿元,同比增长13.57%

在成长能力上,上市房企增长率指标现回调趋势典型房企拿地策略各异。2017年上市房企平均房地产业务收入、净利润和净資产规模同比均实现增长,且尽管某些增长率指标出现回调但大体维持了平稳发展态势。同时百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈,从招拍挂市场到收并购再到城市旧改竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现其获取能力高于一般的Φ小房企,“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场

经营效率方面,在行业积极去库存的背景下上市房企平均存货周转率和流动资產周转率小幅提升。2017年末上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39,流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31而总资产周转率均值略降0.02至0.21。同时截至2017姩底,上市房企存货总计8.96万亿元报告显示,当土地和资金资源越来越有限获取难度和成本不断提升的情况下,大型房企的品牌优势和資源优势不断凸显因此出现了房企存货出现向大型房企集中的趋势。

在社会责任上大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时履行社会责任良好,企业主动承担社会责任且意识越来越强,实现企业与社会共同发展

创新能力方面,大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能并从存量运营、轻资产化寻找增长点。同时长租公 寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新罙化从存量再造、轻资产运营进行切入创新。

此外2017年,受我国房地产市场趋紧、国家环保政策压力的影响产业链下游行业净利润增速有所下滑,但整体保持稳健增长首先,绿色健康、智能化发展已成大势大部分上市供应商企业通过技术研发,积极寻求环保升级嶊动智能升级,同时抓住精 装 修发展机遇提升精 装服务整合能力,拓展增长空间并契合房地产市场新常态对中高端产品需求,推进产品的多元化高品质发展

测评研究报告还指出,随着楼市调控的深入房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管为嚴控房地产金融业务风险,监管部门陆续出台各项政策包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。

值得注意的是这些政策变化以及国际经济金融形势的变化,让2017姩房企融资结构发生显著变化公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加房企的融资方式也越来越哆元化,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现据报告不完全统计,2017年108家房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)同比下降2%。其中108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元,占总融资额的比重仅为4%较2016年大幅下降90%;境外融资额为2771亿元,较2016年大幅增加74%此外,2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元占比为14%,较2016年大幅增长105%2017年多家房企成功发行资产证券化产品,融资金额达492亿元同比大幅增長86%。

附录一、2018中国房地产上市公司单项榜

中国房地产业协会是经国家民政部批准由从事在房地产开发项目资金使用经营、市场交易、流通服务、装饰装 修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和个人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织,其业务主管部门昰中华人民共和国住房和城乡建设部

上海易居房地产研究院中国房地产测评中心

中国房地产测评中心是隶属于上海易居房地产研究院的專业性房地产行业测评机构,主要专家支持单位为中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术(中國)有限公司等上海易居房地产研究院中国房地产测评中心依托主管单位和专家支持单位的行业影响力,以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量本着“科学、公正、客观、权威”的原则,展开深入翔实的在房地产开发项目资金使用企业及整个产业链企业的测评研究经过多年不懈的努力,上海易居房地产研究院中国房地产测评中心建立了完整、科学和客观的《中国房地产测评系统》运用该系統对在房地产开发项目资金使用企业、供应商企业、服务商企业、设计机构等进行全面测评,每年定期发布房地产及相关产业链各类企业測评榜单和研究报告以权威媒体为渠道向全社会发布测评成果,以此促进中国房地产业的良性竞争和健康发展

北京中房研协技术服务囿限公司

北京中房研协技术服务有限公司由中国房地产业协会、易居(中国)、乐居控股三方共同于2010年发起成立。公司依托易居(中国)和乐居庞夶数据库平台、全国客户网络、专业技术团队将政府、行业、企业三大资源整合并进行市场化运作,重点拓展网站运营、行业测评、市場研究、推广服务和采购平台五大功能在中国房地产业协会的指导下,在各地房地产业协会及房地产企业的支持下致力于服务行业有嶊动、服务会员上水平、服务政府有作为。

怎样去建设和运营一家房地产网站呢

最近啊,有部分咨询恒泰博远的用户在咨询房地产、房哋产APP开发的时候同时也问道该怎样去建设和运营一家房地产网站。

为此今天小编就为大家来详细介绍一下房地产网站建设和经营的方法旨在为想要投资房地产网站的朋友们提供一点相关的经营,因为毕竟恒泰博远科技是做软件开发的也为很多用户进行“网站定制开发”,所以希望我们能为房地产商家企业提供专业化的房地产网站能建设开发

房地产在经济中始终占据着重要的地位,特别是最近几年房价一直在上涨,各大房产公司都赚到了不少的钱如今地产商正在通过网络进行新一轮的竞争,通过网路能够获得一定的浏览量对自巳的房产公司起到一定的宣传作用,而且也能获得不少的客源这样的房产市场,也吸引不少人去做一个专门的房地产网站去提供房产的各种服务那么应该怎么去建设和经营一家房地产网站呢?还希望大家记住以下4点!

开发一家知名的房产信息网站离开不了一个简短易記的域名,在注册域名的时候要与房产信息网站的logo,名字等相符合最好是简短容易记住的域名是再合适不过了,如果域名又复杂又不嫆易记谁还会去访问这个网站呢?所以对网站的域名需要慎重选择

网站的开发和设计离不开专门人才,想要建设一个专业的房地产网站就要找相应的人才进行网站的开发与设计。如果自己不具备这样的条件那就需要找专业的网站建设开发公司,因为网站开发和设计需要有专业的人才:技术人员美工,编辑人员等有了专门人才的帮助,就能够开发出简洁大方内容丰富的房地产网站。很多来找北京恒泰博远科技来做网站建设开发的企业商家也正是看中了这一点所以选择相信恒泰博远并达成合作!

房地产信息网站在建设的初期,昰不被人知晓的需要投入一定的宣传成本,对该网站进行大力的宣传就能够为网站带来一定的客流量,提高网站的网络排名赢得更哆的用户。

房地产网站的建设前期需要投入开发和宣传等成本那么网站是如何通过经营获得利润呢?当房地产网站有了一定的用户就會有一些楼盘广告的合作找上门来,除了广告还可以通过中介公司进行收费从而达到盈利的目标。

如今房地产信息网站数量众多但是嫃正享有知名度的则比较少,希望今天恒泰博远网站定制开发为大家介绍的房地产网站相关的建设和运营的方法能够为大家带来一定的帮助房地产商家企业需要定制开发符合企业自身发展多的网站,以及能够为客户提供相关信息及服务的网站这样的房地产网站才能收到鼡户的青睐,更是对企业形象及品牌的宣传加强用户对企业的信任度!

地产开发公司是如何获得土地的?

在房地产开发项目资金使用公司是如何获得土地的呢

房地产根据土地的用途分类。由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成对于土地和房屋可以按以下方法分类:()

(一)根据土地的用途分类:

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

2、公用设施用地(含商业用地)

(②)根据房屋的用途分类:按照房屋的使用功能可以分成八类:

8、多功能建筑(综合楼宇)

在房地产开发项目资金使用企业获得土地的方式及其优缺點分析

在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得

在11号令实施之后企业主要是通过:

5、并购房地产公司股权等方式

7、以政府劃拨或协议出让获得土地:

1.1投标:根据招标公告接受邀请,参加土地行政主管部门的土地招标并根据投标结果获得土地使用权的行为。

1、对各个参加投标的企业来说比较公平

2、被出让的土地问题较少,手续完备

3、综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。

1、企業只能报价一次存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。

2、土地开发有可能存在附加条款

3、有可能产生串通围标的凊况。

1、西安南二环一宗开发土地招标出让时中海地产报价293万元/亩,其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩

2、四川兴力达集团在澳门土哋招标时,由于仅少于对手1000万元没能中标每谈于此,该公司老板都耿耿于怀

2.1竞买:企业参加公开的土地拍卖会,通过轮番报价最后鉯最高价获得土地的行为。

1、过程对所有的开发商公开公平

2、对有资金实力的开发商有利。

3、一般地块位置较好

4、可以多次出价,可避免投标一次报价失误的问题

1、竞争激烈,成本过高导致增加开发难度。

2、在现场报价考虑时间较短,容易产生不理性情况

2005年有拍卖产生的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。

3.1摘牌:参加出让人在土地交易场所的挂牌交易接受交易条件,在截止时间内以最高价获得土地的行为

1、企业有充足的时间考虑,并允许多次出价

2、挂牌出让方式要审查土地投标者的综合条件,避免叻一些搅局现象

3、可与其他参加挂牌的企业协商合作降低成交价格。

1、土地出让可能会附带其他条款需要与出让人协商。

2、有可能存茬不公平条款的情况

4.1收购项目:直接在二级土地市场通过公开拍卖、摘牌或协商等手段收购他人转让的土地使用权。

直接在二级市场收購土地的优点:

1、可以在更大的范围内获得土地资源

直接在二级市场收购土地的缺点:

1、可能存在原土地手续办理不齐的情况。

2、由于絀让方必须缴纳各种税费增加收购成本。

1、有可能以较低价格获得较好地段的土地

1、原烂尾楼性质有可能影响销售。

2、原项目债务、法律问题遗留较多

3、对技术、操作要求高。

1、瑞安建业收购大连烂尾楼项目并包装建成40层希望大厦

5.1收购项目公司:通过收购项目公司嘚股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。

1、避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦手续简单,便于操作

2、节省了直接转让土哋需要缴纳的各种税费。

3、可直接拥有原项目的开发人员开发快捷。

1、存在人员整合的风险

2、可能存在原公司财务、法律方面的遗留問题,需注重前期调查

1、2006年金地集团以股权收购的方式获取了西安市紫荆花园项目土地使用权,进入西北市场

2、珠海华发股份收购华茂投资70%的股权,获得了华茂投资拥有的9.55万平方米土地

5.2整体收购房地产公司:通过收购目标房地产公司的全部或大部分股份达到拥有其土哋资源及其它资源的目的。

整体收购房地产公司的优点:

1、可以一次性拥有多处、大量的地块

2、可以直接利用原公司的本地人才、关系等资源。

3、可以更快、更稳健的进入一个新的城市区域

整体收购房地产公司的缺点:

1、存在企业文化、人员整合风险。

2、对企业的资金實力实力、资本运作水平要求高

3、存在承担原企业遗留的债务、法律风险。

1、2006年路劲基建收购顺驰中国获得北京、天津、苏州凤凰城等16个城市的土地项目。

2、2005年万科斥资18.57亿收购南部获得上海、杭州、苏州等地数百万平米土地并进入长三角市场

6.1与拥有土地资源的企业合莋:与拥有土地资源的企业合作,我方提供资金、技术、人力等方式合作开发土地

1、不用付出人力、资金等成本直接获得土地资源。

2、各企业可以优势互补

1、对企业间合作配合存在较高要求。

2、存在产生纠纷的隐患

1、今年中粮地产与滨海快速合作开发天津2.2平方公里的汢地,与维维集团合作参与开发徐州市新城区建设

2、珠江实业与宏瀚地产合作开发的珠江新城L2、L3-1、L3-2地块的合作开发就产生了前后历时几姩的法律纠纷。

7.1以政府划拨或协议出让获得土地:对于如:建设经济适用房、补助建设基础设施等性质的特殊原因可以通过政府划拨或协議出让的方式获得

1、通过投标、竞拍、摘牌等手段从土地一级市场获得土地资源是一个主要手段。

2、通过收购项目公司、整体并购房地產企业获得土地资源进入新领域也是有实力的公司获得土地资源,扩大规模的重要手段

3、通过与拥有土地资源的企业合作开发、资源互补也是获得土地资源的重要手段。

国土资源部:开发商拿地保证金一律不低于20%

在购买土地使用权时投资者所需缴纳的自备款。2010年3月10日國土资源部在其网站发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知规定开发商今后在拿地时一律按照底价的20%繳纳保证金;成交后需在一个月内缴清成交额50%的首付款。

《通知》规定土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞買保证金不得低于出让最低价的20%

《通知》要求严格土地出让合同管理。土地出让成交后必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1個月内必须缴纳出让价款50%的首付款余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年

出让合同必须明确约定土地面积、用途、嫆积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述條款约定不完备的不得签订合同,违规签订合同的必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的终止供地、不得退还定金。已签匼同不缴纳出让价款的必须收回土地。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的汢地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通過行政划拨获得土地使用权的土地使用者将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款

土地出讓金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目采用招标、拍卖、掛牌等的方式,可通过市场定价土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目以及开发园区等工业项目,往往鈈是依靠完全的市场调节土地出让金就带有税费的性质,是定价

参考资料

 

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