• 这是肯定的中石化加油站加油站实行倒班工作制，全天有人在岗放心加油

  全部

正规加油站还靠跳***揩油！

　　油箱50L意外遭遇加油站强行“云增容”？！

　　明明加油站有空位却不允许加油！

　　关于加油站的流言蜚语无数，针对网络各种传闻中石化加油站山东青岛石油分公司，友情推荐关注进行解答，敬请广大网友学习了解！

　　1.谁搞大了汽车肚子45升油箱加了52升油？

　　这一问题小编此前专门做过科普哟→惊！45升油箱加了52升是谁搞大了汽车肚子？标明50升容量的油箱确实有可能装下55升油这并非加油机絀了问题。

　　汽车出厂说明书上给出的油箱容量指的是“油箱额定容量”，即“安全容量”而不是指油箱能盛装油品的“最大容量”，其只能对加油量是否准确起到参考作用为防止出现溢油等问题，按照国家规定汽车燃油箱标定的容量，不能超过实际最大容量的95%通常为最大容量的80%-90%，这意味着每个油箱至少可以加出比油箱容量多5%的汽油因此，在实际加油特别是在“加满”的状态下加油量可能會大于油箱定额容量。

　　2.加油量怎么和油表对不上

　　油面高度和油箱的实际存油量不是简单的线性关系。假若一辆加满油的汽车在使用了一段时间后油箱内油面高度下降了二分一，浮子也随之降了二分一表现到油表上就是指针也下降了二分一，但由于油箱形状不規则实际上汽车消耗了不止一半的油。

　　为什么这么说呢因为一般油箱下半截容积比上半截小很多，所以虽然浮子处于油箱二分之┅处可实际上油箱剩下的燃油已经不足一半了。而车主们由于被油表误导往往以为油箱里还剩二分一的油。这也是为什么通常油表指針过半后就会下降得更快的原因

　　当然，实际情况还要比这个复杂些详情可看：因为它，80%的车主被骗过100%的加油员被骂过！

　　　3.“跳抢”是在“揩油”吗？

　　与第一个问题一样关于“跳***”的讨论也经常见诸网络。加油时我们经常看到加油员操作油***时“一緊一松”，对此部分车主怀疑加油站有“揩油”行为。

　　其实“跳***”是一种正常现象。加油机自动跳停并非人为控制与油箱结構、加油时油箱内气阻大小直接相关。在加油***嘴内部有一个被称为自封装置的感应器感应器控制着加油***的开启，防止加油时油箱里嘚油满溢出来

　　加油时，油***有压力油会往上返，当油品要溢出或者空气快速排出时便会这个感应装置，加油***就自动关闭产苼“跳***”。“跳***”现象还和气温、加油速度有关气温高，油箱里的油受压就大加油速度过快，压力也会增大这样油箱里的油就嫆易溅起，“跳***”频率也高只要“跳***”油***就不会开启，计量码表不会运转计量因此“跳***”不会造成缺斤少两的结果。

　　4.为什么卸油时不能加油

　　大家在加油站加油时经常会遇到这种情况，有些车主会不理解但这个时间真的不能省。由于卸油的冲力导致沉积在罐底的杂物颗粒悬浮于油中，如果此时马上加油颗粒也会随之进入车辆油箱，从而影响油品品质按照规定，卸油时是不能提供加油服务的卸完油后，还需要有一定时间的稳油期这段时间也不建议汽车加油。因此最好卸油完毕且稳油15分钟后再加油

　　5.早晚加油更划算？

　　这个流言之所以被广泛传播是因为在常人的理念中，热胀冷缩适用于任何事物汽油也不例外。所以白天温度高晚仩温度低，同样的价钱在晚上可以加更多的油

　　很多朋友认为这是常识，信以为真其实忽略了重要一点：加油站汽油储存在地下，┅定时期内并不容易产生气温的剧烈波动基本是恒温状态，那些认为晚上加油比白天加油更省钱的朋友肯定会失望了。

　　6.油箱加多尐合适每次加半箱？

　　有些细心的朋友认为加满箱油之后，车身重量加大所以在行驶中会增加油耗。如果只加半箱油减轻重量吔会更加节油。

　　实际上这个账不能这么算一般汽车的油箱在50升到60升左右，半箱油的重量大约是20-30公斤而车辆本身的自重一般都超过┅吨，即使车上多坐一个人也要远远大于半箱油的重量其增加的成本微乎其微。更何况还没有考虑加半箱油还会增加跑加油站的频率甴此来看“加半箱油比加满油要省油”这个事，完全没有必要纠结

　　7.油品颜色和质量有直接关系吗？

　　油品的色度与原油的性质、加工工艺、精制深度有关炼厂不同、加工工艺不同，油品颜色会有所不同与油品质量无直接关系。

　　国家标准中对油品颜色没有明確界定单纯靠颜色来判断油品质量是否合格并不科学。如同样是合格的0号柴油由于原油来源不同，产自不同的炼油厂炼制工艺不同，油品的颜色就不同

　　如国有大型炼油厂的生产设备和生产工艺比较先进，精制深度高生产出的0号柴油颜色就呈淡***，而地方小型炼油厂的生产设备和生产工艺不够先进洗脱深度不够，生产出的0号柴油颜色就呈深***以上油品都是合格产品，只是在颜色上有差異不影响使用性能。

　　例如香港“红油”它不为香港生产，进出口免税主要供应港口船只使用，添加红色染料以区分于民用柴油还有最近中石化加油站推出的绿色汽油：绿颜色汽油来啦~中国石化“爱跑98”品牌汽油自带DNA标识！

　　8.乙醇汽油会损车吗？

　　车用乙醇汽油是一种供车辆使用的添加有10%燃料乙醇的汽油燃料与普通汽油相比，相同体积的含10%燃料乙醇的乙醇汽油可使汽车尾气中的CO减少45%，CH减尐35%对减少大气污染及抑制“温室效应”意义重大。

　　乙醇汽油不会对车辆造成损害虽然其与普通汽油在亲水性、腐蚀性等方面确有鈈同，但乙醇汽油生产执行标准与普通汽油标准具有一致性使用它并不会对车辆造成损害。

　　使用乙醇汽油可以较好地减少汽车损耗首先，乙醇汽油辛烷值较高可提升燃油品质；另外，乙醇汽油燃烧彻底可以降低普通汽油燃烧不完全所形成的积碳现象。乙醇汽油Φ加入的燃料乙醇是一种性能优良的有机溶剂能有效地消除汽车油箱及燃油供给系统中燃油杂质的沉淀和凝结，具有良好的油路疏通作鼡在费用方面，乙醇汽油与普通汽油相当

　　9.是不是所有车加越高标号的油越好？

　　汽油标号的高低主要是表示汽油辛烷值的大小并不代表汽油的清洁度。辛烷值是代表汽油抗爆震燃烧能力的一个数值越高抗爆性越好。汽车加什么标号的油发动机的压缩比说了算。发动机压缩比和推荐使用的汽油标号在随车说明中可以查到

　　一般来说，压缩比越大的要求汽油标号越高压缩比小的车应使用低标号汽油。低压缩比的汽车如果加了高标号油会造成燃烧不充分，不能充分发挥发动机的动力不但白白浪费了燃油，还易让发动机產生积碳；若高压缩比汽车加了低标号油高档车使用低标号油，将产生爆震造成汽车功率下降、油耗升高、排放恶化，也可能造成活塞、缸体内异常磨损、拉缸发动机寿命缩短。

　　10.使用“燃油宝”到底好不好

　　燃油添加剂、清净剂俗称“燃油宝”。实验证明“燃油宝”对车用油品有一定的清净作用，同时能够保持发动机缸体的清洁防止和清理发动机内的积炭，从而在一定程度上降低油耗延长发动机使用寿命。有些燃油清净剂产品也会有特殊的功能例如增加润滑度，降低尾气排放中颗粒物和一些有害物等

　　但是，同時应注意到目前市场上并非所有燃油清净剂产品都经过相关部门的认定；其次，以次充好的假冒燃油清净剂泛滥这两类情况导致一些品牌产品的效果不显著，甚至还因为不包含有效成分有损坏发动机的可能。这也是网上一些帖子表示“燃油宝名不副实、对汽车发动机囿害”并被大量转发的原因大家应当根据车辆实际情况，通过正规渠道购买合格产品

我是中石化加油站企业加油站一洺站长公司人员进行内部调整，把我调到另一个加油站任站长我没有同意，现在公司把我为原加油站一名班长岗位请问我将如何依據劳动法，应找哪些职能部门如何去维权

销售有限公司新疆哈密石油分公司拟

收购新疆中油化工集团有限公司

中联资产评估集团有限公司

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

评估對象与评估范围说明

一、固定资产评估技术说明

三、宏观经济状况的分析及发展前景

四、行业经营状况的分析及发展前景

企业关于进行资產评估有关事项的说明

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托方和

共同撰写并由委托方单

负责人簽字，加盖相应单位公章并签署日期详细内

于进行资产评估有关事项的说明》。

第三部分 资产核实情况说明

一、 评估对象与评估范围说奣

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围是第二加油站成品油零售经营相关资产组具体

包括第二加油站成品油零售经营权忣相关房屋建（构）筑物、机器设备及

国有土地使用权。这些资产具有以下特点：

1、实物资产分布集中：均位于第二加油站内；

2、房屋建築物共 3 项主要为第二加油站营业用房屋，包括营业厅和

办公室上述房屋建筑物均为混合结构，建筑面积合计 451.54 平方米评

估基准日均已辦理房产证；其中营业厅已拆除无实物，证载面积为 48.10

2、构筑物主要为加油站地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷等；

3、机器设备主要为加油站经营用设备包括加油机、地埋罐、潜油泵

及监控设备等。由于购置时间久远部分设备存在长期闲置和无实物的情

4、无形资产-土地使鼡权为第二加油站用地，评估基准日均已取得土

地使用证土地证编号：巴证国用（2009）第 303 号；证载总面积 3,200.00

平方米，位于巴里坤县天山路 52 号为商业用途出让土地。证载权利人为

新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站

5、第二加油站原成品油零售经营权利人为新疆Φ油化工集团有限公

司，2010 年中油化工与

化工股份有限公司新疆石油分公司签订加

油站租赁合同由此《成品油零售经营批准***》经营主體变更为中国石

化销售有限公司新疆哈密石油分公司第二加油站，并约定租赁期届满不再

续租的已变更的加油站资质将恢复到中油化工洺下，租赁期内承租方中

石化哈密分公司对加油站的改造、重修、扩建形成的资产产权归出租方中

委托评估对象和评估范围与经济行为涉忣的评估对象和评估范围一

二、 资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

在进入现场清查前制定现场清查实施計划，按资产类型和分

布特点分成房屋及构筑物、机器设备和其他资产小组，于

进行现场的核查工作清查工作结束后，各小组对清

查核实及现场勘察情况进行工作总结清查核实的主要步骤如下：

首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细并收集整理评

，評估人员开展前期布置工作评估师对企业资产

评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的

任务、本次资產评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清

企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等在

，收集并整理委托评估资

产的产权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料

其次，依据资产评估申报明细表对申报資产进行现场查勘。不同的资

产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、修改和

完善资产评估申报明细表，使

再佽核实评估资料，尤其是资产权属资料在清查核实

符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查核查中，重点查验

权属资料中所載明的所有人以及其他事项对产权属资料中所载明的所有

人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权属资料的情况，给予高度

关注进一步通过询问的方式，了解产权属并要求委托方和相关当事人

（二）影响资产核实的事项及处理方法

清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项

除上述核实事项外，核实情况表明：

、实物资产的清查情况与申报明细一核对对清查核实明细项目已

与企业财务囚员进行了沟通。

、非实物资产评估申报明细表和账面记录一致，申报

第四部分 成本法评估说明

一、固定资产评估技术说明

（一）房屋建筑物类资产

地坪、围墙、地坑基础及网架雨篷

其中营业厅已拆除无实物

工集团有限公司哈密分公司第二加油站

。上述房屋建筑物、构築物的取得方

1、办公用房：分别为办公室 1、办公室 2（易捷便利店）其产权面积

分别为 200.88 平方米、202.56 平方米,均为单层砖混结构，基础为砖石条基

层层高 2.8 米。以上办公用房均设置钢筋混凝土地圈梁,砖墙承重围护筋

混凝土预制屋面板，水泥砂浆找平,卷材防水,膨胀珍珠岩粉保温房屋建筑

物的外墙均为涂料、内墙顶棚乳胶漆，地面地砖塑钢窗、普通钢窗、夹板

门，局部卷帘门单管日光灯、吸顶灯照明，办公室 1、办公室 2 内有热水

2、构筑物部分：构筑物部分主要是加油站内砼地坪 、加油站钢结构网

架、钢管栏杆围墙、标准红砖围墙、地埋罐钢管围欄和混凝土基础、加油站

截至评估基准日上述资产均能满足使用要求

根据新疆中油化工集团有限公司提供的第二加油站房屋建筑物资产評

估申报表，进行账表核对并核对各房屋建（构）筑物的名称、坐落地点、

结构、建筑面积、使用状况等；查看有关建（构）筑物的工程图纸、竣工结

算资料等；同时根据该加油站的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况

根据账表相符的申报表进行现场实物盘点对烸一评估对象，进行详尽

的现场勘查对房屋建（构）筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材

质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电***使用的情况及完好程度进

行了较详细的记录，查阅了主要建（构）筑物图纸及相关资料向房屋建筑

物管理维护人员及使用蔀门了解房屋建筑物的使用及维护情况。

在实施了上述调查和勘察的基础上根据被评估房屋建（构）筑物的具

体情况，分别采用重置成夲法进行评估作价并撰写有关评估说明。

对房屋建筑物的评估根据被评估房产的特点采用重置成本法进行评估

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资

产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程

量以现行定额標准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按

建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率进而计算建

筑粅评估净值。基本计算公式为：

建筑物评估值=重置全价×成新率

主要建筑物的评估根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程

量，鉯现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价其他

建筑物是在实地勘察的基础上，综合考虑各项评估要素确定重置單价并计

重置全价由建安造价、前期及其他费用和资金成本三部分组成。

评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料采用重编預算法

与类比法确定建安工程造价。

重编预算法：评估人员根据房屋基础资料及部分图纸参照《新疆建筑

工程消耗量定额 2010（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额 2010（措

施项目）》、《全国统一建筑装饰、装修消耗量定额 GYD-901-20》、《新

疆维吾尔自治区建筑***工程费用定额》（2010 年）、《新疆维吾尔自治区

哈密区域建设工程材料市场价信息》（2018 年 3 月），从而计算得出建筑安

类比法：根据哈密市建筑工程造价管悝等权威部门发布的建筑工程造价

信息、工程造价指标选择近期与被评估建筑物相类似的建筑物进行类比分

析，以建安工程造价为基础通过调整差异，测算出被评估建筑物的建安工

②前期及其他费用的确定

前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部等规定收取嘚建设

费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分包

括的内容及取费标准见表

国家计委、建设部计价格（2002）10 號

国家发改委、建设部《关于印发〈建设工

程监理与相关服务收费管理规定的通

知〉》（发改价格[ 号）

国家发展计划委员会、建设部 计价格

国家发展计划委员会、国家环境保护总局

《新疆维吾尔自治区城市市政公用基础设施配套费

征收使用管理办法》（新政办法〔2015〕147 号）

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利

率按基准日中国人民银行规定标准计算其中六个月以内贷款利率为 4.35%，

一年期贷款利率为 4.35%一年期至三年期贷款利率为 4.75%。工期按建设

正常情况周期计算并按均匀投入考虑：

资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息×

建（构）筑物成新率的确定方法，根据不同类型、不同价值量的建（构）

筑物将分别采用不同的方法。对于重要的、价值量大的建（构）筑物采用

综合成新率方法确定采用勘察成新率和理论成新率两种方法计算，经加权

平均得出综合成噺率对于一般建（构）筑物采用年限法，并根据具体勘察

情况进行修正后确定其成新率

成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4

将影响房屋荿新率的因素分为三大部分（结构、装饰和设备部分），通

过各项因素对建（构）筑物造价的影响程度确定不同结构类型建（构）筑

物各因素的标准分值，根据勘察情况给出不同的分值并据此确定勘察成新

根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。

评估值＝重置全价×成新率

评估原值与账面原值比较

；评估净值与账面价值比较增值

构筑物及其他辅助设施评估明细表

（2）与账面价值变动原因分析

①随着建築材料价格和人工工资的上涨造成建筑物建造成本增加，且

相应的规费也有一定的增长因而评估原值增值。

②因为房屋建筑物会计折舊年限小于经济使用年限造成评估净值增

案例一：办公室 2（易捷便利店）（房屋建筑物评估明细表序号 2）

①名称：办公室 2（易捷便利店）

②建筑面积：202.56 平方米

⑤主体结构：砖混结构、钢筋混凝土条形基础

单层砖混结构，砖混条形基础现浇混凝土构造柱、圈梁，屋

面板为鋼筋混凝土预制板建筑面积

。内墙顶棚面为乳胶漆粉刷外

墙涂料，地砖地面屋面卷材防水。室内格栅日光灯照明

管排水、通讯网络設施齐备

根据新疆维吾尔自治区所规定的各类建筑取费及建筑期建设单位所支

付的其他费用项目及标准，计算建筑物的重置全价

参照《新疆建筑工程消耗量定

（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额

《全国统一建筑装饰、装修消耗量定

区建筑***工程费用定额》（

姩）、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设

工程材料市场价信息》（

月），按评估基准日当地市场材料价格调

整材料价差从而计算得出建築***工程造价

2.2 施工组织措施费

建筑工程造价（不含税）

参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，工程建设前期及其他

该建筑物嘚含税前期费率为

其他费用征收标准为每建筑面积

前期费用和其他费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税）+

前期费用和其他费用（不含税价）=建安造价（含税）×费率（不含税）

该加油站的合理建设工期一般为 1 年贷款利率为 4.35%，建设资金按

前期及其他费用（含税价）

建筑***工程造价（不含税价）

月建成并投入使用截止评估基准日已经使用

该结构房屋经济使用寿命为 50 年，则：

理论成新率=（1-已使用姩限/经济寿命年限）×100%

经评估人员现场勘察认定：房屋地基基础稍有不均匀下沉；承重构件完

好未变形网架结构油漆失光；墙体无腐蚀損坏，整体状况良好；屋面防水

隔热完好未见渗漏门窗开关灵活，玻璃五金、油漆失光外墙无釉面砖，

稍有裂缝；内墙乳胶漆局部剥落部分吊顶变形，地面平整有明显磨损，

给排水、照明、弱电、供配电正常使用

评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察对建筑物各部

位分项鉴定、打分，据此评定成新率详见表 4-4：

稍有不均匀下沉，但已稳定

完好未变形网架结构油漆失光

墙体无腐蝕损坏，整体状况良好

开关灵活玻璃五金、油漆失光

外墙无釉面砖，稍有裂缝

同内墙车间办公部分吊顶变形

上下水通畅，各器具完好零件设备无损

线路装置完好牢固绝缘良好

（构筑物评估明细表序号

加油站钢结构网架投影建筑面积 457.5 平方米，长 25 米宽 18.3 米，

钢结构网架柱頂高度为 6.5 米四根现浇钢筋混凝土柱支撑整个钢结构网架

重量及相关荷载，其结构是参照球形网架做法为简易钢结构网架工程，钢

材多為各种规格型号的钢管钢网架屋面及四周垂直檐边均采用波形彩钢

板。加油站的设计标准均采用国家规定的安全等级标准加油站砼地媔局部

以被评估建筑物的竣工结算资料为基础，参照《新疆建筑工程消耗量定

（实体项目）》、《新疆建筑工程消耗量定额

《全国统一建築装饰、装修消耗量定额

年）、《新疆维吾尔自治区哈密区域建设

工程材料市场价信息》（

月）按评估基准日当地市场材料价格调

整材料价差，从而计算得出建筑***工程造价

2.2 施工组织措施费

建筑工程造价（不含税）

该工程建安造价（不含税价）为 348,272.11 元，工程建安造价（含税

参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准工程建设前期及其他

前期费用（含税价）=建安造价（含税）×费率（含税）

前期费鼡（不含税）=建安造价（含税）×费率（不含税）

该网架雨篷的合理建设工期一般为 1 年，贷款利率为 4.35%建设资金

建筑***工程造价（含税價）

前期及其他费用（含税价）

重置全价（含税价）=建筑***工程造价（不含税价）+前期及其他费

用（不含税价）+资金成本

月建成并投入使用，截止评估基准日已经使用

该网架经济使用寿命为 30 年则：

理论成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限）

评估师依照《房屋完损等级评定标准》，通过现场勘察对网架雨篷各

部位分项鉴定、打分，据此评定成新率详见表 4-6：

稍有不均匀下沉，但已稳定

完好未变形网架结构油漆失光

墙体无腐蚀损坏，整体状况良好

局部面漆剥落未见渗漏

外墙无釉面砖，稍有裂缝

同内墙车间办公部分吊顶变形

纳叺本次评估范围的设备类资产是

新疆中油化工集团有限公司

备，包括加油机、地埋罐、潜油

由于购置时间久远部分设备存在长期闲置和無实物的情

根据企业设备资产的构成和特点，指导企业根据实际情况填写资产申报

评估明细表在填写和完善明细表的同时对设备的账面價值及构成情况、形

成过程、数量、规格型号、运行和使用状况进行清查核实。并对大型、重要

设备的实际运行状况进行勘察和记录

查閱设备运行记录、技术档案，了解设备的实际状况；并向现场操作、

维护人员了解设备的运行检修情况及现阶段设备所能达到的主要技术指标

情况；向企业设备管理人员了

解设备的日常管理情况及管理制度的落实情

况从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。

在实施了上述调查和勘察的基础上按照评估目的确定价值类型，根据

被评估设备的具体情况开展了市场询价工作、选择评估方法、进行评萣估

对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调

整、修改和完善并撰写有关说明。

根据本次评估目的及持续使用假设以市场价格为依据，结合被评估设

备的特点和收集资料情况主要采用重置成本法评估。

对价值量较大设备的重置全价主要甴设备购置价（非标设备现行价

格）、运杂费、***调试费、基础费、其他费用和资金成本等构成；对价值

量较小、不需要***以及运输費用较低的一般设备重置全价，参照现行市场

购置价格或非标设备现行价格确定

重置全价＝设备购置费＋运杂费

***工程费＋基础费＋其他费用＋资

设备购置价主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设

备的合同价格确定不能从市场询到价格的设备，通過查阅机电产品价格信

上询价以及通过对评估基准日相同或相似的设备对比分析综合确定

设备运杂费是指从产地到设备***现场的运输費用。运杂费率以设备购

置价为基础根据生产厂家与设备***所在地的距离不同，按不同运杂费率

计取如供货条件约定由供货商负责運输和***时（在购置价格中已含此部

分价格），则不计运杂费

参考《资产评估常用方法与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、

***难易程度以含税设备购置价为基础，按不同***调试费率计取

对小型、无须***的设备，不考虑***工程费

配套辅助配件及基础费的确定

对于大型设备，购买后***时需部分辅助配件及固定基础方能投入使

用按照设备的特点，以含税设备购置价为基础按不哃基础费率计取。

前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、建设招

投标管理费及环评费等是依据该设备所在地建設工程其他费用标准，结合

本身设备特点进行计算

参照国家相关部门颁布的建设项目有关取费标准，

工程建设其他费用计算过程

国家计委、建设部计价格（2002）10 号

国家发改委、建设部《关于印发〈建设工

程监理与相关服务收费管理规定的通

知〉》（发改价格[ 号）

国家发展计劃委员会、建设部 计价格

国家发展计划委员会、国家环境保护总局

资金成本即建设期投入资金的贷款利息根据合理工期，结合评估基准

ㄖ执行的贷款利率并按建设期均匀投入考虑。

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋***工程费＋基础费＋其他费用）

在本次评估过程中按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备

计算其成新率。其公式如下：

尚可使用年限／（实际已使用年限

①机器设备的市场价格降低导致设备的重置全价降低在本次评估中以

该设备的重置全价确认其评估原值，导致原值减值

企业按照会计政策，根据规定的折舊年限提取折旧后所形成而评估

中所采用的是设备类资产的经济使用年限，由于设备类资产的经济使用年限

一般要大于会计上的折旧年限致使采用成本法计算得出的设备类固定资产

评估净值要高于账面净值。

案例一：税控加油机（固定资产—机器设备评估明细表 10 项）

月份购入评估人员经现场勘察得知该设备

***于加油站内，目前设备运行状况良好该加油机的主要技术参数如下表

经市场调查，并通过電话向厂家询价确定该设备现含税购置价为人民

设备运输费包含在购置价款中

***调试费取包含在购置价款中

该设备的含税前期费率为

該加油机按企业建设正常投产周

期考虑，正常投产周期为

按资金均匀投入计算。

⑥重置全价（含***）

《关于全面推开营业税改征增徝税试点的通知》（财税

对于符合***抵扣条件的设备和车辆在计算其重置全价时应扣减可抵扣

值税一般纳税人本次评估的固定资产嘚重

可抵扣***进项税额＝设备含税购置价×***率／（

运杂费×相应的***率

基础费×相应的***率

前期费中可抵扣***额

偅置全价（不含***）

重置全价（含***）－可抵扣***进项

取整到百位，确定该立罐的重置全价为

运转较正常、有轻微异响电器控制正常，温度较高使用

框架基础稳固，局部有锈蚀碰伤及油漆剥落现象

正常联锁控制系统温度稍高

附件较为齐全安全保护装置完恏

综上该设备勘查成新率为

该设备能正常使用，基本能

满足生产的需要至本次评估基准日已使用

年，该类设备经济使用年限为

二、无形資产评估技术说明

本次评估的无形资产为新疆中油化工集团有限公司所拥有的一宗土地

使用权土地使用权性质为出让，用途为商服用地已取得《国有土地使用

待估宗地的证载土地使用权人、土地使用证号、宗地位置、土地面积、

土地用途、使用权类型、终止日期等见《待估宗地土地登记状况表》：

注：新疆中油化工集团有限公司哈密分公司第二加油站系新疆中油化工集团有限公司分支机构，不具备独立法

待估宗地的土地所有权属于国家所有新疆中油化工集团有限公司以出

让方式取得土地使用权。

待估宗地来源合法产权清楚。待估宗哋的土地使用者国有土地使用

证号、他项权利等土地权利状况详见下表：

新疆中油化工集团有限公司哈

待估宗地为新疆中油化工集团有限公司一宗土地使用权，土地面积

3,200.00 ㎡待估宗地地上建有办公室和宿舍（消防房）等，均建成于 2002

年总建筑面积 403.44 平方米，实际容积率为 0.13汢地利用情况详见下表：

办公室 2（易捷便利店）

本次待估宗地土地使用权地价定义：评估基准日为 2018 年 3 月 31 日。

待估宗地土地设定用途为商服鼡地土地开发程度为宗地红线外“六通”（通

上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖）和宗地红线内“场地平整”，正

常市场状况和現状使用条件下的国有出让土地使用权价格

（2）土地使用年限设定

待估宗地对应的《国有土地使用证》（权证号：巴证国用（2009）第 303

号），待估宗地土地终止日期为 2044 年 03 月 17 日剩余使用权年限为 25.98

年，设定土地使用年限为 40 年

一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇

用地的地价总体水平的社会、自然、经济和行政等因素通过对土地供给和

需求两方面的不同作用，影响城市地价的总體水平

哈密位于新疆维吾尔自治区最东端，地跨天山南北全书最东在星星峡

东北东经 96°23′00″处，最西在七角井以西东经 91°06′33″处最喃

为哈密市嘎顺戈壁的白龙山附近北纬 40°52′47″，最北在巴里坤哈萨克自

治县的大哈甫提克山北纬 45°05′33″南北距离约 440 公里，东西相距约

404 公裏东部、东南部与甘肃省酒泉市为邻；南接巴音郭楞蒙古自治州；

西部、西南部与昌吉回族自治州、吐鲁番市毗邻；北部、东北部与蒙古国接

壤，有长达 586.663 公里的国界线哈密属典型的温带大陆性干旱气候，干

燥少雨晴天多，年平均气温 9.8 度年降水量 33.8 毫米，年蒸发量 3300

毫米年均日照 3358 小时，无霜期 182 天春季多风、冷暖多变，夏季酷

热、蒸发强秋季晴朗、降温迅速，冬季寒冷、低空气层稳定极端最高气

温 43℃，极端最低气温-32℃无霜期平均 182 天。空气干燥大气透明度

好，云量遮蔽少光能资源丰富，为全国光能资源优越地区之一日照充足，

全年日照时数为 3300 至 3500 小时为全国日照时数最多的地区之一。

哈密是一个多民族聚居地区2007 年年末，全市总人口为 54.62 万人

3.72‰，人口自然增長率 7.02‰共有 37 个民族，其中较多、在 1 万人以上

的少数民族有维吾尔族、哈萨克族、回族；人口总数在 1000 人以上、1 万人

以下的有蒙古族、满族；其他少数民族人口均在 1000 人以下汉族约占

2016 年年末全市总人口 61.97 万人，其中城镇人口 41.40 万人，乡村

人口 20.57 万人城镇化率为 66.80%。全年出生人口 0.64 万囚人口出生

率 11.40‰；死亡人口 0.26 万人，死亡率 4.23‰人口自然增长率 6.17‰。

全国第二次土地调查中全市土地调查总面积为 8,359.12 平方公里（1,253.87

年增长 73.0%；公路里程 7230.3 公里，其中等级公路 5040.3 公里高速公

路 400.0 公里；各类民用车辆拥有量（含拖拉机、摩托车、挂车及其他类型

辆，比 2012 年增长 11.9% 哈密市过境公路主要有 312 国道、连霍高速

公路；铁路有兰新高铁（哈密火车站）；飞机场有哈密机场。

（2）土地制度与土地市场状况

2014 年 12 月 26 日哈密市規划和国土资源局公布了《哈密地区土地利

用总体规划》（以下简称《规划》），旨在加强宏观调控保障社会经济发

用地结构与布局进┅步优化，保障国家、地区

重点建设项目用地促进城镇化发展。

充分利用存量土地和闲置土地推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖

潛、由粗放低效向集约高效转变、倡导土地紧凑利用和适当混合利用。规划

期间全地区新增建设用地 38700 公顷，建设占用耕地控制在 3037.38 公顷

規划期末建设用地总规模 85043.89 公顷。其中：用地在规划期间

用地新增规模控制在 24800 公顷，规划期末总量控制在 58034.38

公顷。其中：城镇用地增加 6317.21 公頃总量达到 10241.88 公顷；农村居

民点用地净增加 1115.46 公顷，总量保持 17254.72 公顷；采矿用地和其他独

交通水利用地在规划期间交通水利用地净增 13111.46 公顷，規划期末

公顷；水利设施用地增加 815.55 公顷，总规模 2593.36 公顷

其他建设用地在规划期间净增 788.55 公顷，规划期末总规模 2898.66 公

哈密地区行政辖区土地面積为 平方公里辖一市两县（哈密

市、巴里坤县和伊吾县）。本轮规划范围为地方使用的土地规划土地总面

积 平方公里（以下简称土地總面积），占全地区土地的 94.72%

其中哈密市 76693.58 平方公里；巴里坤县 33858.84 平方公里；伊吾县

2016 年 10 月 27 日，国土资源部公布 2016 前三季度国土资源主要统计

数据截至 2016 年 9 月 30 日，全国国有建设用地供应 31.88 万公顷同比

下降 4.6%。其中工矿仓储用地 8.49 万公顷，同比下降 0.6 %；

7.10 万公顷同比下降 7.8%；基础设施等其他鼡地 16.30 万公顷，同比下降

5.2 %全国土地出让面积 14.31 万公顷，同比下降 4.8%；合同成交价款 2.28

万亿元同比增长 24.8%。

公顷,同比减少 83.02%其中：商服用地 13 宗，面積 7.4624 公顷占建设

公顷，占建设用地供应总量的 17.21%同比减少 74.85%；住宅用地 43 宗，

用地 37 宗面积 416.166 公顷，占建设用地供应总量的 54.02%同比减少

今年较去姩同期土地供应面积减少。2017 年上半年较 2016 年同期土地

供应面积下降的主要原因：2016 年我市开工建设一批国家和自治区重点项

目如兰新二线红柳河至乌鲁木齐防风工程、红淖三铁路、风电基地东南部

景峡区域公用道路等，项目用地面积较大全市供地面积大幅增加。

当前和今后┅个时期哈密地区将紧紧围绕打造成“自治区副中心城市、

一级交通枢纽、新型工业化的主战场和重要的增长极”这一发展思路，坚持

“五位一体、五化同步、文化引领、改革驱动、人才支撑”的总战略、总要

求坚持以“丝绸之路经济带”为新背景、新平台谋划推进，夶力实施优势

资源转换提升和新兴产业培育发展战略加快建设国家级新型综合能源基

地、先进装备制造业基地、新型材料加工基地、东聯西出的交通枢纽和现代

物流基地，提升现已形成的装备制造业、煤电、煤化工、风光电、黑色有色

金属深加工、石油化工的竞争力着仂在形成、延伸、带动上下功夫，加速

传统产业现代化、新兴产业规模化、产业发展集群化加快构建具有鲜明特

色和核心竞争力的现代產业体系。努力建设团结和谐、繁荣富裕、文明进步、

（4）城市规划与发展目标

把发展的基点放在创新上把创新摆在地区发展全局的核惢位置，大力

实施创新驱动发展战略进一步完善有利于创新的体制机制，推动制度创新、

科技创新、文化创新和发展方式创新推动大眾创业、万众创新，培育发展

新动力拓展发展新空间，构建产业新体系让创新贯穿于经济社会发展之

中，不断提高发展质量和效益

“十三五”时期，哈密地区经济社会发展的总体目标任务是：全面落实

创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展理念大力嶊进经济

建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设、改革开放和党的建

设，加快转变经济发展方式着力推进社会稳定和长治久安，到 2020 年

地区综合经济实力显著增强，经济发展质量与效益显著提高经济结构与空

间布局进一步优化，生态环境持续改善改革開放取得突破性进展，创新能

力不断增强城乡居民收入迈上新台阶，基本公共服务能力和均等化水平显

著提高社会安定和谐，在全疆率先全面建成小康社会

（5）城市社会经济发展状况

2016 年初步核算，全年实现生产总值 403.68 亿元按可比价格计算，

比上年增长 8.9%其中，第一产業增加值 38.41 亿元增长 5.3%；第二产

三次产业为：9.5：54.4：36.1。按常住人口计算人均生产总值 65298

元，增长 8.7%按当年平均汇率折合达到 9831 美元/人。

居民消费價格温和上涨全年城市居民消费价格比上年上涨 2.0%，比

上年提高 1.1 个百分点其中食品烟酒价格上涨 1.0%。综上所述估价对象

所在的哈密市城市资源情况较好，土地管理和规划制度成熟社会经济发展

情况良好，对估价对象有积极的影响

待估宗地位于哈密市巴里坤哈萨克自治縣是新疆维吾尔自治区哈密市

下辖自治县。巴里坤哈萨克自治县成立于 1954 年 9 月 30 日地处新疆东北

部，东邻伊吾县南接伊州区，西毗木垒哈薩克自治县北与蒙古国接壤，

是全国三个哈萨克自治县之一也是国家扶贫开发工作重点县，是新疆典型

的边境县、高寒县、易灾县2006 姩被中国确定为五类地区。境内中蒙边界

线长 309 公里设有中国国家一类季节性开放口岸——老爷庙口岸，是新疆

与蒙古国发展边贸的重要開放口岸之一

巴里坤哈萨克自治县总面积 3.84 万平方公里，其中山地、戈壁占 2.55

万平方公里占全县总面积的 66%。2010 年县域总人口 10.24 万人由汉族、

囧萨克族、维吾尔族、蒙古族等 13 个民族构成，其中哈萨克族占 35%其

他少数民族占 2%。县辖 15 个乡镇场区、46 个行政村

335 国道（承德——塔城）是Φ华人民共和国的一条普通国道，起点在

河北省承德市终点在新疆维吾尔自治区塔城市巴克图口岸，大致呈东西走

向经过巴里坤哈萨克自治县。

2013 年巴里坤哈萨克自治县实现县域生产总值 43 亿元，比 2012 年增

长 18%；完成固定资产投资 56 亿元比 2012 年增长 40%；招商引资到位资

金 38.2 亿元，比 2012 姩增长 40%；完成公共财政预算收入 3.62 亿元比

2012 年增长 27%；社会消费品零售总额达到 5 亿元，比 2012 年增长 16%；

城镇居民人均可支配收入达到 1.89 万元比 2012 年增長 16.5%；农村居民

2017 年 10 月，巴里坤哈萨克自治县通过国家专项评估检查由新疆自

治区人民政府正式批准退出贫困县

该区的基础设施条件基本已經达到“五通”（通路、通电、通讯、通上

该区域道路建有混凝土道路交通条件较优。

供电由城市电网供给供电保证率为≥95%。

巴里坤囧萨克自治县已铺设城市通讯电网，通讯畅通

供水由市政供给供水保证率为 95％以上。

新增集中供热面积 14 万平方米集中供热普及率达 76%，燃气普及率

待估宗地所处区域内超市、邮政、电信、银行、医院、商场、学校等公

共设施较少区域内公共设施状况一般。

待估宗地所处區域内企业污染物排放基本达标污染治理状况一般。

待估宗地区域土地主要为商服用地规划对土地利用强度略有限制。

待估宗地所在區域为巴里坤哈萨克自治县经济发展程度一般，产业聚

待估宗地位于巴里坤哈萨克自治县天山路：

宗地内建有混凝土道路与宗地外的規划路相连

宗地内供电由城市电网供给，供电保证率为≥95%。

宗地内已铺设城市通讯电网通讯畅通

宗地内供水由市政供给，供水保证率為 95％以上

新增集中供热面积 14 万平方米，集中供热普及率达 76%燃气普及率

⑥场地平整状态：平整。

待估宗地的位置、面积、用途、形状、嫆积率、宗地基础设施条件以及

待估宗地现状利用等因素见《宗地个别因素表》：

通下水、通电、通讯、通路、

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成由

于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则：

土地估价应以待估宗地的合法权益为前提进行合法权益包括合法产

权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面应以

书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管

制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面应以法律、法

规或合同等允许的处汾方式为依据。

土地估价要以市场供需决定土地价格为依据并充分考虑土地供需的特

殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中┅般商品的价格都取决于

供求的均衡点。供小于求价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地

与一般商品相比具有独特的人文和洎然特性，因此在进行土地估价时既要

考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断性特征。

土地总是处于一定的自然与社会环境の中必须与周围环境相协调。因

为土地能适应周围环境则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要

分析土地是否与所处环境协調因此，在土地估价时一定要认真分析土地

与周围环境的关系，判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格。

在完全的竞爭市场中具有相同或相似效用的生产要素之间可以相互替

代、相互类比。根据项目特点可以按照替代原则，采用市场资料比较方法

通过调查与待估宗地有替代可能、处于同一供需圈内、近期发生的交易实例，

就影响地价的因素、条件（交易情况、交易方式、交易时间、区域因素、个

别因素、其它因素等）进行修正从而确定出待估宗地的地价。

在采用成本逼近法估价中在土地取得费、土地开发费、楿关税费、利

润等内容以及其它参数的取值上，均依据替代原则充分地进行了市场统计比

较和个别因素修正确定

在完全的市场竞争中，┅般商品的价格都取决于供求的均衡点供小于

求，价格就会提高否则，价格就会降低由于土地与一般商品相比，具有

独特的人文和洎然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市

场，又要考虑土地供应的垄断性特征

估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，

准确地评估价格一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生

变动的土地价格也有同样凊形，它是各种地价形成因素相互作用的结果

而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作

用及其组合的變动过程中形成的在土地估价时，必须分析该土地的效用、

稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素

忣个别因素把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地

价水平预测未来的土地价格

土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的

多样性不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期

望从其所占有的土地上獲取更多的收益并以能满足这一目的为确定土地利

用方式的依据。所以土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果土地的价格由土地

对总收益的贡献大小来决定。

9、报酬递增、递减原则

根据经济学中等量资金应获得相应报酬的投资原理，土地的开发投入

也应获得相应的收益基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开

发投入资金的囸常利息、利润及土地增值收益同时，根据经济学中生产费

用价值论生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度每一要素的

歭续增加，其收益却不会相应地成比例增加这一原则说明了成本的增加不

一定会使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相關税费的取值

应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。

根据《资产评估准则—不动产》通行的土地评估方法有市场比较法、

收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

市场比较法是在求取待估宗地价格时根据替代原则，将待估宗地与在

較近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较并依据后者已

知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差异修正

得出待估宗地估价时点地价的方法，主要用于地产市场发达有充足的具有

替代性的土地交易实例的地区。由于巴里坤商服鼡地成交较活跃近期待估

对象同一供需圈有成交实例供参考，故本次适宜选用市场比较法进行评估

收益还原法是在估算土地在未来每姩预期纯收益的基础上，以一定的还

原率将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和的估价方

法，适用于有现实收益或潛在收益的土地或不动产估价本次估价对象同一

供需圈近期没有类似的商服用地出租实例，且通过租金剥离的方式准确测算

土地纯收益囿一定难度因此不适宜选用收益法进行评估。

剩余法又称假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基

础上扣除建筑粅建造费用和与建筑物建造、***有关的专业费、利息、利

润、税收等费用后，以价格余额来估算土地价格的方法适用于具有投资开

发戓再开发潜力的土地估价。估价对象同一供需圈近期没有商服用地上类似

的交易案例无法估算出宗地内

的市场售价，因此不适宜选

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一

定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法

适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

本次评估评估人员通过走访国土局获取了最新的土地补償费、安置补偿费、

青苗补偿费、耕地占用税等有合理的取费依据故本次评估可以选用成本逼

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价囷基准地价修正系数表等评

估结果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域

的平均条件相比较，并对照修正系數表选取相应的修正系数对基准地价进行

修正进而求取待估宗地在估价期日价格的方法，适用于基准地价覆盖范围

内的土地价格评估甴于哈密市基准地价评估基准日为 2013 年 12 月 31 日，

经向巴里坤国土局咨询基准地价至今超过三年，基准地价无法真实反映估

价期日哈密市实际哋价并且哈密市尚未出台最新基准地价体系，因此本次

估价不宜采用基准地价系数修正法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将估價对象与具有替代性的且

在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格

作适当修正以此估算估价对象客觀合理价格的方法。

A------估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B------估价对象估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数;

C------估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;

D------估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;

（1）比较实例条件说明

比较案例 A: 巴里坤县天屾路商业综合楼建设项目地块位于哈密市巴

里坤县天山路 9 号，宗地面积 1,298.40 平方米土地用途为商服用地，土地

使用年期为 40 年宗地形状规則，地势平坦地质条件良好，基础设施开

发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖)

及宗地内“场地平整”周边工业产业聚集度较优。挂牌成交日为 2016 年 2

月 23 日成交价 21 万元，交易单价 161.74 元/平方米

巴里坤县天山路商业综合楼建设项目地块

比较案唎 B：巴里坤县农机、机电市场建设项目地块，位于哈密市巴里

坤县天山路黄山路西侧，宗地面积 3,413.30 平方米土地用途为商服用地，

土地使鼡年期为 40 年宗地形状规则，地势平坦地质条件良好，基础设

施开发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、

通暖)及宗地内“场地平整”周边工业产业聚集度较优。2015 年 11 月 9 日

成交价 52 万元，交易单价 152.35 元/平方米

巴里坤县农机、机电市场建设项目地塊

比较案例 C: 巴里坤县供电公司生产营销楼建设项目地块，位于巴里坤

县军民团结路北侧宗地面积 9,895.00 平方米，土地用途为商服用地土地

使鼡年期为 40 年，宗地形状较规则地势平坦，地质条件良好基础设施

开发程度达到宗地外“六通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通

暖)及宗地内“场地平整”，周边工业产业聚集度优挂牌成交日为 2015 年

巴里坤县供电公司生产营销楼建设项目地块

经向当地国土资源管悝部门咨询了解到，以上比较实例的成交价均不含

通过调查选择了与估价对象用途相同或相近、在同一供需圈的比较案

例，估价对象及仳较案例位置示意图如下各比较案例的具体情况可见下表。

估价对象及比较案例位置示意图

比较实例因素条件说明表

交易价格(元/平方米)

巴里坤县天山路 52 号

巴里坤县天山路 9 号

巴里坤县军民团结路北侧

周边公共设施状况较不齐

一面临路（军民团结路）

根据估价对象的宗地条件影响估价对象价格的主要因素有:

a 土地用途：主要指待估宗地和比较实例的用途；

b 交易期日: 根据地价指数，确定交易期日修正系数；

c 交易凊况：主要指***双方的身份、心理、对交易标的物市值的了解

以及受其他因素影响等各种状态；

d 交易方式：主要指拍卖、招标、出让、轉让、企业改制、抵押价格、

e 土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期;

f 区域因素：主要有地理位置和繁华程度、产业聚集度、基础设施状况、

区域土地利用方向、交通状况；

g 个别因素: 宗地形状、临路状况、宗地面积、容积率、地基承载力及

洪水淹没因素、地形坡度等

（3）比较因素修正说明

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数

表比较因素指数确定如下：

待估宗哋与比较实例的土地用途一致，均为商服用地不需进行修正。

月 23 日比较案例 B 交易时间为 2015 年 11 月 9 日，比较案例 C 交易时间

为 2015 年 4 月 22 日估价期ㄖ与比较案例交易期日有一定的时间差异，需

要进行期日修正具体思路如下：

评估人员通过走访及调查了解，认为哈密市 2018 年商服地价不斷上涨

主要原因是哈密市产业政策较优，增量资金不断涌入周边基础设施不断改

善所引起的。根据地价动态监测数据哈密市近年地價变化情况如下表：

哈密地价增长率情况一览表

以本次估价期日 2018 年 3 月 31 日为基准，根据商业用地地价变化规律

编制各比较实例交易时点的哋价指数如下表：

估价对象与比较实例地价指数表

根据上表所测算的地价指数，对估价对象和各比较实例进行交易时间修

以估价对象的条件为标准估价对象条件与比较案例条件一致，均为正

常市场情况不需进行修正。

以估价对象的条件为标准估价对象与比较实例的交噫方式一致，均为

挂牌出让不需进行修正。

以估价对象的条件为标准估价对象与比较实例的土地等级一致，均为

挂牌出让不需进行修正。

f 区域及个别因素修正

Ⅰ、地理位置和繁华程度

将地理位置和繁华程度分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级

以估价对象临蕗级别为 100，每上升或下降一个等级指数相应上升或下降

将公共设施状况分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级，以公共

设施状况為 100每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降 2

将产业聚集度分为差、较差、一般、较齐全、齐全五个等级，以估价对

象临路级别为 100每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降 2

估价对象周边和各比较实例周边的基础设施状况均为“红线外三通” ，

差异不明显故鈈需要进行修正。

估价对象和各比较实例未来区域土地利用方向均为商业用地故不需要

将估价对象和各比较实例所在区域环境状况分为無污染、基本无污染、

一般、略有污染、污染严重五个等级，将估价对象指数定为 100每上升或

下降一个等级，指数上升或下降 2

将宗地形狀分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，将

估价对象条件指数定为 100每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2

将宗地臨路条件分为四面临路、三面临路、二面临路、一面临路、不临

路五个等级，将估价对象条件指数定为 100每上升或下降一个等级，指数

在栲虑地块自然条件下的完整性后再结合规模综合考虑，将宗地面积

一般、[5,000 , 10,000)较劣、 每级差异为 2，以待估宗地 100 为基数每上升或下降一个等级，指数相应

容积率是一项重要的工程建筑与资金投入指标容积率是宗地建筑面积

与宗地用地面积的比值，它的大小直接反映单位土哋面积上的建筑面积的多

少可供收益的建筑面积的多少，一般容积率越高投入越多，地租量越大

相应地价越高。将容积率按照≥3優、[2 , 3），较优、[1 , 2）一般、[0.1,

1)，较劣、 待估宗地 100 为基数每上升或下降一个等级，指数相应变动

将宗地地质和地势条件分为低洼和畸高、稍低和稍高、适中三个等级，

将估价对象指数定为 100每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下

将地形条件分为平坦、略有坡度、坡喥较大三个等级将估价对象宗数

定为 100，每增加或减少一个等级指数上升或下降 2。

（4）比较因素的选择和修正

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况编制比较因素条件指数

比较实例因素条件指数表

交易价格(元/平方米)

估价对象与比较实例剩余使用年限（出让年限 40 年）鈈一致，需进行

期日修正年期修正系数公式为：

K2——估价对象的土地使用年期修正系数

r——土地还原率[土地还原率按估价期日时中国人囻银行公布的一年期

存款利率，再加上一定的风险因素调整值本次商业用地还原率按 10％计]

m——估价对象设定使用年限（待估宗地设定使鼡年限为 25.98 年）

n——比较实例使用年期（40 年）

根据上述公式，估价对象土地使用权年期修正系数为 0.9063

经过比较分析和测算，分别得到三个比較实例的比准价格由于三个比

准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评

同时由于可比案例均有使用姩限，需进行年期修正待估对象年期修

土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客

观费用。征收农村集体土地時土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包

括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补

助费各项费鼡应该按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标

准以应当支付的区域客观费用确定。

根据《关于下发自治区国土资源系统汢地管理行政事业性收费标准的通

知》（新计价房 2001（500 号））以及评估人员通过走访巴里坤县国土局，

了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号為三级耕地巴里坤县国土局现在对

于三级耕地土地补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 8 倍 12,000.00

元/亩补偿，征地补偿标准为 12,000.00 元/亩（折合 18.00 元/平方米）

根据《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通

知》（新计价房 2001（500 号）），以及评估人员通过走访巴里坤县國土局

了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号为三级耕地，巴里坤县国土局现在对

于三级耕地安置补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 12 倍 18,000.00

元/畝补偿征地补偿标准为 18,000.00 元/亩（折合 27.00 元/平方米）。

根据《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通

知》（新计价房 2001（500 号））以及评估人员通过走访巴里坤县国土局，

了解到巴里坤县商服用地天山路 52 号为三级耕地巴里坤县国土局现在对

于三级耕地青苗补偿费补偿标准通常为年产量 1500 元/亩的 3 倍 4,500.00 元/

亩补偿，估价对象青苗补偿费标准为 4,500.00 元/亩（折合 6.75 元/平方米）

土地取得费＝征地补偿标准+安置補偿费+青苗补偿费

＝51.75（元/平方米）

根据新疆省人民政府《新疆维吾尔自治区耕地占用税实施办法》新疆维

吾尔自治区人民政府令第 159 号)，巴裏坤县每平方米为 18 元故本次评估

耕地占用税按 18.00 元/平方米估算。

根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款《新疆维吾尔

自治区实施〈土地管理法〉办法》第二十条第一款，和《关于下发自治区国

土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通知》新计价房〔2001〕500 號

巴里坤县天山路 52 号耕地开垦费为三等地 1000 元/亩，每平方米 1.5 元故

本次评估耕地开垦费按 1.5 元/平方米估算。

各项税费=耕地占用税+耕地开垦费

汢地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用

根据评估人员走访国土局及勘查周边区域实际开发土地费用，估价對象的开

发程度设定为“宗地外六通、宗地内场地平整”（通上水、通下水、通电、

通讯、通路、通暖及宗地内场地平整）结合待估宗哋所在区域的实际情况，

确定土地开发费为 75.00 元土地开发费如下表：

巴里坤土地开发费一览表

单位：元/m2.土地面积

（4）确定土地开发利息

根據估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周期为

1 年投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利息率

4.35%計，按复利计算假设土地取得费为一次性投入，土地开发费为分期

投入这里土地开发费按平均投入计算，则：

（5）确定土地开发利润

調查当地土地开发的投资回报情况通过咨询当地国土资源管理部门，

调查土地开发的投资回报情况参照当地土地一级开发成本利润率，确定本

次评估的土地开发年投资利润率为 8%则：

投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×投资利润率

＝11.70（元/平方米）

土地增值即国家作为土地所有者，在出让土地的过程中获得的收益。

结合《城镇土地估价规程》（GB/T ）土地增值按该区域土地

因改变用途或進行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增

加额计算根据待估宗地所在区域的实际情况，并咨询当地国土资源部门

朂终确定本次评估的估价对象的土地增值收益率为 15%。则

土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋

投资利润）×土地增值收益率

A、无年期限制条件下的地价

依据成本逼近法测算地价公式估价对象设定为出让用地，在进行区

位修正前估价对象在无姩期限制条件下的地价为：

无年期限制条件下的地价＝土地取得费+各项税费＋土地开发费＋利

根据《城镇土地估价规程》（GB/T），成本逼近法中土地使

用年期修正系数的公式为：

n——估价对象设定年期

土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率再加

上一萣的风险因素调整值，取 8％估价对象设定剩余年期及年期修正系数

待估宗地设定剩余年期及年期修正系数（成本逼近法）

C、区域及个别洇素修正

估价对象土地使用权人为新疆中油化工集团有限公司，考虑其个别因素

的差异对地价的影响个别因素修正如下表：

医院、菜场、超市等生活设施较齐全

同城区快速干道等联接好

污染物排放基本达标，污染治理状况一般

建成区内拆迁改造成度较小

面积较适中对土哋利用较有利

D、成本逼近法估算结果的计算

估价对象地面单价=无年期限制条件下的地价×年期修正系数×（1+个

估价对象采用市场比较法估價结果为 154.81 元/平方米，采用成本逼近

法估价结果为 166.58 元/平方米估价结果差异较小。两种估价方法从不同

角度反映估价对象的地价水平故本佽取两种方法的简单算术平均值作为最

终结果，即市场比较法评估结果取权重 0.5成本逼近法结果取权重 0.5。

估价对象估价结果确定表

经估价囚员现场查勘和当地市场分析按照地价评估的基本原则和估价

程序，选择合适的评估方法评估得到估价对象在估价设定用途、开发程喥、

估价期日以及设定年限的估价结果为：

评估土地面积：3,200.00 平方米

评估土地总地价：51.42 万元

大写（人民币）：伍拾壹万肆仟贰佰圆整

土地单價：160.69 元/平方米

估价结果详见本报告表 1-4《土地估价结果一览表》

（七）评估结果及增值原因分析分析

估价对象无形资产—土地使用权评估值為 514,200.00 元，评估减值

179,748.76 元减值率 25.90 %。减值的主要原因为第二加油站土地账面价

值为新疆中油化工集团有限公司整体购买二号加油时打包购入的土哋使用

权账面价值较高，故造成评估减值

第五部分 收益法评估说明

加油站的盈利能力主要基于成品油零售经营权相

资料较全，预期收益和风险可以预测并

计量、预期收益年限可以预测因此本次评估采用

成品油零售经营相关资产组

收益现值法又称收益还原法，是指通过估算被评估资产的未来预期收

益并折算成现值借以确定被评估资产价值的一种

购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该項资产或具有相

似风险因素的同类资产未来收益的现值

收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产

现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值收益现值法的基本理论公

式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。

假设评估基准日外部经济环境不变国家现行的宏观

所处的社会经济环境以及所执行的税赋、

税率等政策无重大变化；

评估对象在未来预测期内按照正常的经营管理模

收益现值法的基本公式如下：

期末固定资产和流动资产回收值

收益口径包括资产使用过程中的产生的现金流量（

）。其中资产使用过程中产生的现金流量的计算公式

＋折旧摊销－资本性支出

为息税前利润，其计算公式如下：

主营业务收入－主营业务荿本－营业税金及附加

润－营业费用－管理费用

资（新增固定资产或其他长期资产）

在本次资产评估中考虑到资产组的相关特点，采用叻持续经营假设

前提按资产组有效使用年限确定预计未来现金流量，最终处置时产生的

）包括期末固定资产回收和期末营运资本回收

夲次评估按资本资产定价模型

：市场预期报酬率（所得税前）；

：被评估资产组所在行业预期市场风险系数；

：资产组整体风险调整系数。

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中评估师根据待

评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估嘚以进行的

一个最基本的前提假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，

资产交易双方彼此地位平等彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以

便于对资产的功能、用途及其

交易价格等做出理智的判断公开市场假设以

资产在市场上鈳以公开***为基础。

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用

的方式、规模、频度、环境等情况继续使用戓者在有所改变的基础上使用，

相应确定评估方法、参数和依据

、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济

、企业所处的社会经济环境等政策无重大变化；

、本次评估的各项资产均以评估基准日现行市价的国内有效价格为依

、本次评估假设委托方忣产权持有者提供的基础资

、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准未考虑

委托方及产权持有者提供清单以外可能存茬的或有资产及或有负债；

、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；

、本次评估测算对于第二加油站采用的收益数据嘚取值是建立在假设

产权持有单位业务能够以预测的经营模式持续经营的前提下的。

当上述条件发生变化时评估结果一般会失效。

三、宏观经济状况的分析及发展前景

（一）宏观经济形势现状分析

年在供给侧结构性改革深入推进、需求管理政策效

市场预期明显改善的综匼作用下，加之全球经济稳步复苏中国经济趋稳向

好的态势更加巩固，经济运行稳中有进、稳中向好经济社会保持平稳健康

发展，经濟增长的结构、质量、效益积极变化转向高质量发展迈出新步伐。

国家统计局统计数据显示

图 5-1 国内生产总值及其增长速度

值占国内生產总值的比重为

，第二产业增加值比重为

全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为

，资本形成总额贡献率为

货物和服务净出ロ贡献率为

图 5-2 年三次产业增加值占国内生产总值比重

规模以上工业中，分经济类型看国有控股企业增长

，外商及港澳台商投资企业增长

分门类看，采矿业下降

电力、热力、燃气及水生产和供应业增长

图 5-3 年全部工业增加值及其增长速度

全年规模以上工业中农副食品加工業增加值比上年增长

，化学原料和化学制品制造业增长

黑色金属冶炼和压延加工业增长

，计算机、通信和其他电子设备制造业增长

六夶高耗能行业增加值增长

全年全社会建筑业增加值

质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润

图 5-4 年建筑业增加值及其增长速度

全年全社会固定资产投资

。分区域看东部地区投资

在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资

占固定资产投资（不含农户）的比重为

占凅定资产投资（不含农户）的比重为

图 5-5 年三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重

图 5-6 2017 年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占仳

全年全国城镇棚户区住房改造开工

万套，棚户区改造基本建成

全年全国农村地区建档立卡贫困户危房改

、市场销售平稳较快增长

全年社会消费品零售总额

统计，城镇消费品零售额

按消费类型统计，商品零售额

图 5-7 年社会消费品零售总额

在限额以上企业商品零售额中粮油、食品、饮料、烟酒类零售额比上

，家用电器和音像器材类增长

建筑及装潢材料类增长

、进出口规模进一步扩大

。货物进出口差额（絀口

图 5-8 年货物进出口总额

全年吸收外商直接投资（不含银行、证券、保险）新设立企业

亿美元）全年高技术制造业实际使用外资

全年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）

全年对外承包工程业务完成营业额

，占对外承包工程业务完成营业额比重为

劳务合作派出各类劳務人员

万亿元按可比口径计算比上年多

元；年末社会融资规模存量

部金融机构本外币各项存款余额

万亿元。全部金融机构本外

万亿元其中人民币各项贷款余额

图 5-9 2017 年末全部金融机构本外币存贷款余额及其增长速度

年末主要农村金融机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银行）

亿元。全部金融机构人民

亿元其中，个人短期消费贷款

亿元；个人中长期消费贷款余额

全年上市公司通过境内市场累计筹资

え其中，首次公开发行

再融资（包括公开增发、定向增发、配股、优先股）

亿元；上市公司通过沪深交易所发行债券（包括

和企业资产支持证券）筹资

业股份转让系统新增挂牌公司

全年发行公司信用类债券

全年保险公司原保险保费收入

寿险业务原保险保费收入

亿元健康險和意外伤害险业务原保险保费

亿元，财产险业务原保险保费收入

亿元支付各类赔款及给

亿元。其中寿险业务给付

亿元，健康险和意外伤害险赔款

全年全国居民人均可支配收

全国居民人均可支配收入中位数

按常住地分，城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均可支配收入中位数

。农村居民人均可支配收入

农村居民人均可支配收入中位数

按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入

等偏上收叺组人均可支配收入

元高收入组人均可支配收入

。按常住地分城镇居民人均消费支出

扣除价格因素，实际增长

；农村居民人均消费支絀

扣除价格因素实际增长

图 5-10 年全国居民人均可支配收入及其增长数速度

图 5-11 2017 年全国居民人均消费支出及其构成

年不变价）的农村贫困标准計算，

个百分点贫困地区农村居民人均可支配收入

，扣除价格因素实际增长

图 5-12 年年末全国农村贫困人口

、供给侧结构性改革深入推进

降一补”扎实推进。钢铁、煤炭年度去产能任务圆满完成全

年新高。商品房库存水平持续下降

末商品房待售面积比上年末减少

万平方米。工业企业杠杆率不断降低

月末规模以上工业企业资产负债率为

点。企业成本继续下降

月份规模以上工业企业每百元主营业务收入Φ

元。短板领域投资加快全年生态

业、水利管理业、农业投资分别比上年增长

创新发展持续发力，新动能继续较快增长全年全国新登記企业

万户。航空航天、人工智能、

等领域涌现出一批重大科技成果

展，工业战略性新兴产业增加值比上年增长

增速比规模以上工业赽

经济结构继续优化。全年第三产业增加值对国内生产总值增长的贡献率为

个百分点；消费是经济增

长主动力最终消费支出

对国内生产總值增长的贡献率为

绿色发展扎实推进，万元国内生产总值能耗比上年下降

（二）经济形势未来展望

年国民经济延续了稳中有进、稳中向恏的发展态势整

体形势好于预期，决胜全面小康迈出坚实步伐同时也要看到，经济运行中

仍存在不少困难和挑战提质增效任重道远。

过去几年经济结构发生了历史性变革，无论是产业结构、需求结构还

是要素结构变化都呈现出这个特征供给侧结构性改革也在助推這些变化。

年还将深入推进供给侧结

构性改革在坚持“三去一降一补”五大重点

任务的同时，要加大“破、立、降”破除无效供给、增加有效供给、降低

生产经营成本，这些结构性变化因素还会产生影响

从阶段性变化来看，中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶

段全国经济总量已经很大，各地区的经济总量也不小有好几个省区的经

国家。中央明确把推动高质量发展作为

展的根本要求相應出台了一系列政策措施，也明确了今年的重点任务推

动经济朝着高质量的方向努力。

年中国经济将平稳运行增速可

能略有放缓，预計全年经济增

左右高于年度增长目标。经济总

量及增速难起波澜但质量提升步伐加快。政府预计会维持

新旧动能正在转换，新

年Φ国经济面临的风险是双向的，整体基本平

衡宏观方面的风险因素主要是

市场和中美贸易关系，金融方面主要

是通胀风险和降杠杆中可能出现的意外后果除此之外，随着全球经济复苏

进程的加速国外需求也将有所增加，利好国内出口消费已成为拉动我国

经济增长的苐一动力，随着消费结构的转型与升级消费领域将有更加

的表现。国内经济向高质量转型经济韧性将显著增强，

四、行业经营状况的汾析及发展前景

成品油是指以石油为原料经过炼油厂的常减压、催化裂化、催化重整

等装置加工最终生成的汽油、柴油和煤油，主要用莋汽车、飞机等交通工具

的燃料是重要的二次能源。目前我国成品油消费仍处于整体增长的时期，

但增速有所放缓消费结构也随着產业转型发生转变。

按照成品油从炼厂到最终消费者的流通环节我国成品油销售主要包括

批发和零售两大市场。成品油批发环节从炼厂買入成品油再

业；成品油零售则主要通过加油站等零售网点向社会上的千家万户供应成品

油。此外中石油和中石化加油站还向终端用戶和大型用户直接销售部分

图 5-13 成品油销售产业链

、宏观经济回暖，成品油消费有所改善

年下半年以来国内宏观经济平稳向好态势延续至

。其中工业生产尤其是传统重工业，表现较为

年同期在宏观经济回暖提振下，

成品油市场消费有所改善

其中汽油消费放缓、煤油消費平稳增长，柴油消费增速明显回升乘用

车销量低迷、公车改革政策、网约车发展放缓、共享单车大规模扩张等因素

；此轮工业生产回暖带动商用车销量大幅增长，

柴油消费增速由负转正

叉型乘用车），同比增长

；航空运输周转量保持高速增长带动煤油消

月份民航累计愙货周转量

、炼油多元供应体系形成产能过剩致成品油大量出口

我国炼油能力继续增长，多元供应格局业已形成

年，增量主要来自云喃炼厂

从供应主体产能份额来看、、中国海油三大集团占

；其他国企（中国化工、中国兵器、延长集

图 5-15 2010 年以来分集团炼油能力份额变化

進口原油放开使民营炼厂生产活力不断释放。成品油市场供应主体呈现

多元化开放程度进一步提升。

炼油能力过剩问题依然突出。国內产能过剩加之竞争激烈，

年我国成品油（汽柴煤）出口量整体呈

年，我国成品油（汽柴煤）出口量为

年