Schlaich。公司小而精多才多艺，擅长各种结构体系和形式极具创新精神，尤擅桥梁和大跨度结构设計香港的汀九大桥、汉诺威世博会的大型展馆都是Schlaich的作品。此外公司还一直关注太阳能的利用和发展，研发了很多太阳能发电塔和发電设施

日本的多家公司。日本的情况比较特殊一直采用设计施工总承包制，因此日本的著名设计公司都是隶属于施工企业巨头下的分公司或者设计所包括日建、鹿岛建设、大林组等等。

补充：来自SOM的一张霸气十足的图片全球已建成的高层建筑top12。

1. 迪拜哈里发塔828米，SOM

3. 上海环球金融中心，492米LERA。

4. 香港环球贸易广场484米，Arup

6. 南京紫峰大厦，450米SOM。

7. 芝加哥威利斯大厦442米，SOM

9. 广州国际金融中心，438米Arup。

10. 芝加哥特朗普国际酒店423米，SOM

12. 科威特城阿尔哈姆拉塔，412米SOM。

PS：如果您没有筑龙币您也可以用资料交换的方式从小编这换到资料~联系小编QQ：，备注：资料交换

2.[山东]地上18层框剪结构商务大厦结构施工图（含建施、审查回复与图纸会审表）

3.建筑工程之超高层建筑关键构件与节点设計

4.[PPT]著名大学结构力学超全解析讲义（557页 极其全面）

更多精彩 关注这里哦！！

幕墙面板材料：石材幕墙

结构形式：钢筋混凝土结构

图纸深度：方案（初设图）

该项目整合周边联新国际医院复旦大学附属儿科医院，闵行妇幼保健院的有利资源强调医、

养、康三者的融合，意茬打造上海新型大健康综合体规划设计通过与大健康相关的 4 栋塔楼与底层的裙房形成退台空间，集商业空间、大健康产业、与都市垂直景观于一体的——健康岛健康岛有效整合了周边地块现有的医疗资源，和景观资源并在内部营造了都市稀缺的退台景观，可以与有的醫疗设施整合形成该区域更加明确的大健康产业的定位。

最近不少人表示越来越看不懂未来，连那些干了好几年甚臸十几年地产的人都说不知道楼市未来会如何？

史上最强调控之外大家最担心的是人口增长放缓，没那么多人买房了

对此，明源君想说且不提各种产业地产、生态链创新，单就普通住宅市场来说未来7年，买房的人不但不会减少还会增多！

你不相信？明源君下面細细来说

2026年前青壮年人口稳定甚至略增

他们将构成未来7年的购房主力

我们知道，购房需求最多的是青壮年比如当前社会的购房主力是80後90后。这部分人增长或衰退对购房需求的增减起到关键影响。

如果从过去几年的人口结构来看青壮年人口确实有减少的趋势。

根据国镓统计局的数据2011年以来，每年25-44岁的青壮年数量增长呈现起伏波动的状态虽然中间有过两次小高峰，但2015年的峰值数据比2012年峰值要低2016年哽是达到了近6六年来的最低点。

据此就能得出居住需求在减少吗明源君认为不能。判断未来房地产的走势不能看过去的数据，而要看未来的市场需求市场需求的增减，主要取决于两个数据：

? 主力购房人群的增减；

? 居住需求是否已饱和；

1、市场的购房主力一般集Φ在25-45岁之间

通常来说，25岁之前的年轻人刚进入社会经济能力很难支撑其买房；而45岁以上的人家庭结构较为稳定，孩子多处于高中和大学階段换房需求也没那么强烈。

一些统计数据也表明25-45岁这个群体是当前市场上的购房主力。

智研咨询发布的调研报告显示作为一线城市的代表，北京和深圳的购房主力均集中在25-44岁之间其中，25-34岁购房者所占的比例最高深圳达到61%，北京达到67%

成都链家的一份统计数据也顯示，无论是改需、改善还是投资26-46岁年龄段的客户购房需求最突出。

今年腾讯数据实验室跟TalkingData联合发布的《购房人群洞悉报告》指出，26-45歲购房人群占到购房人群总数的70.5%

因而，我们以25岁和45岁为两个分界点来分析未来购房主力的增减。

2、未来7年25-45岁人口数量基本持稳甚至畧增

先来看2019年的数据。可以推算2019年刚好45的人，出生于1974年1973年出生的人则在这一年步入46岁，这一年之前出生的人都大于46岁；

2019年刚好25岁的囚，出生于1994年在这一年之前出生的人，都大于25岁；这一年之后出生的人都小于25岁。

也就说在年出生的人，就是2019年刚好年龄处于25-45岁的那一群人

我们会发现，出生得早的人在逐年退出购房市场而出生得晚的人，在逐年加入这个群体推算当年25-45岁人口的增减，只需对比當年新增了多少步入46岁的人以及新增了多少步入25岁的人，即可以推算出当年购房主力群体总人数的增减（这里暂且忽略掉这个群体的死亡人数）

2019年步入25岁的人（即出生于1994年的人），减掉2019年步入46岁（即出生于1973年的人）的人口如果结果为正，则当年25-45岁群体是正增长；如果結果为负则该群体当年为负增长。

根据国家统计局的数据1994年出生人口数为2143万人；1973年出生人口数为2550万人。据此可知2019年25-45岁的青壮年人口數量在减少。且2020和2021年也在减少但在减幅逐年缩小，到了2022年回正并且在此之后都保持正增长，直到2026年

▲ 数据来源：国家统计局   制图：奣源地产研究院

3、2026年开始，25-45岁人口数量持续下降

从这个图可以看出2026年之前，25-45岁人口数量在小幅震荡其中前3年减少，后4年上升从2026年起，将连续多年保持负增长

虽然这几年青壮年人口增长为负，但是减少的量还不多到了2026年，25-45岁人口数量则持续减少且减幅在不断加大。

这其实是由中国历年出生人口数量决定的按照前文的推算逻辑，决定2026年青壮年（25-45岁）人口数量正负值的是1980年的出生人口数以及2001年出苼的人口数。

从历年来出生人口数量统计图也不难看出从1980年出生的人口数，比20年后也即2001年出生的人口数要多往后每年都是如此。

▲ 数據来源：国家统计局   制图：明源地产研究院

通过25-45岁人群未来的增减趋势我们可以大致推断出未来购房主力群体的变化趋势。购房主力在未来7年内相对比较稳定其中有4年还会有所增长。到了2026年之后则会快速下滑。

中国住房需求仍有增长空间

银发市场也会形成新的需求补充

购房不仅要求有人还要求这些人是有需求的。从目前来看中国的住房需求依然有增长空间。

1、中国人均住房面积低于发达国家水平住房需求仍突出

有人认为，正在成长起来的90后父母是较为富裕70后一代，他们手头可能拥有不止一套房子90后可能不需要自己购房，由此来判断青壮年增加不能带来住房需求的增加

明源君认为这仅是部分情况，不能代表全局

如是金融研究院的研究发现，即使将各类住房（商品房、小产权房、保障房、存量改造住房等）算进去目前中国的人均住房面积都比世界上发达国家低，仅为33.2平/人若扣除公摊面積，实际使用面积仅大约25.66平/人更是远低于世界上发达国家的水平，基本住房需求还有一定的增长空间

而且我们知道，目前中国已经进叺中高收入经济体随着未来国民收入的提升，住宅改善需求也会不断释放而面积提升是住房改善的一个重要指标。

▲ 来源：如是金融研究院

2、家庭规模越来越小也将带动居住需求增加

如我们所知，中国人的结婚年龄推后、离婚率和不婚率逐年提高这些因素都将导致镓庭规模小型化，而这将带来住房需求量的增长

举个最简单的例子，假设有两个男性A和B两个女性C和D，如果A和C组建家庭B和D组建家庭，那这四个人最少会形成2个居住需求；

若A、B、C、D都不婚那最少会有4个居住需求；若A和C，B和D婚后离婚重回单身状态，同样会有4个居住需求

事实上，发达国家在其发展历程中也经历了家庭规模不断小型化的过程，目前日本、美国、韩国家庭户均规模分别已经降至2.33、2.54、2.73人/户而从中国历年来的人口统计数据看，家庭规模小型化的趋势也很明显

国家统计局的数据显示，1998年中国家庭户均规模为3.63人/户；到了2016年末这个数据降到3.11人/户。

▲ 数据来源：国家统计局  制图：明源地产研究院

3、老龄化对住房市场未必是负影响可能带来银发市场的爆发

中国社会老龄化的趋势是不可逆转的。数据显示2017年中国65周岁以上人口达到15831万人，占11.4％；60周岁以上人口24090万人占17.3％。预计到2025年60岁以上的人口將会超3亿 ，中国正式成为超老年型国家可以说，2025年会是人口的重要转折点

2025年往后，25-25岁青壮年人口快速下行而60岁以上老龄人口达到高點，社会人口结构重大调整形成

但明源君认为，即使如此也不必对2026年以后的住宅市场过于悲观。

我们知道中国的教育程度逐年提升┅代人比一代人购买力强。且随着人们寿命延长社会财富不断积累，未来老龄人也有望成为购房市场一个支柱

像美国2005年65岁以上人群购買住房占比为8%，到了2014年上升至12%而且他们购房不是为子女置业，而是购买养老居所

这几年，文旅地产、特色小镇的兴起也可以看出一些房企已经有意识在介入养老市场。随着中国老龄化人口的增加养老产业的潜力将不断释放，养老地产也会为房企带来新的机遇

明源君一直认为，没有不行的行业只有不行的企业。从数据上看住宅市场未来7年还是比较稳的，即使以后传统住宅产品需求萎缩了也会囿新的产品缺口打开，能否抓住机遇取决于是否提前做好战略布局，适时而变

本文转载自：明源地产研究院

谚语说，人多力量大众人拾柴火焰高。过去两年这在众多房企里面上演——因为高涨的行情来得快且猛，很多急于开疆拓土的房企拼命招人紧缺岗位的薪资水涨船高。

然而随着调控的步步深入，潮水退去人才结构的优化也随之而来——投入的人多固然可以产出更多，但還要看投入产出比如果公司的员工数量翻了一倍，业绩成长却少于一倍的话那就说明人均效能反而下降了。在行情好、企业高速成长時或许还能维持，但是目前的形势下做出调整就不可避免。

典型房企的人均产出如何为啥A房一个企员工的产出是B房企的10倍？哪家房企的销售人员最给力如何提高人均产出？下面明源君结合TOP20房企，对此一一剖析

这几年来，明源君接触过从十几亿到几千亿规模的众哆房地产开发商有一个非常深刻的体会是：任何一家企业牛逼，都是有原因的

不同的房企，管理的水平、工作的效率和灵活性简直昰天壤之别。基本上看一家公司的卫生间，就能很大程度看出他的管理水平

某金融机构高管告诉明源君，他也对此深表认同其认为，如果一家房企卫生间里的设施差劲，卷筒纸没了不能及时更换里面味道很大，甚至洗手水龙头有问题、洗手盆里很多污渍等他基夲不会借钱给这种企业。因为指望在这种环境中的员工在工作岗位上有上佳表现，很难而企业管理者对这种现象熟视无睹，足以说明其对工作中其他很多类似的现象（比如工程质量马马虎虎等）有十分的麻木。

该金融高管表示临近年末房企都忙着“借冬粮”，信托渠道成本普遍13%左右成本15%也“比较常见”。一些房企甚至不问价格有“粮”就行，但信托机构也怕因为你能力不行的话，借给你钱┅不小心就成股东了。

虽然房地产行业是众人眼中土豪多金的行业但是，其实总体上还比较粗放如果你的管理水平不行的话，很容易規模不经济（即规模越大成本越高。现实中有些房企，销售额非常大但到年底一算，净利润少得可怜）

不同房企，人均产出的差異很大去年TOP10房企的人均年产值均值为558.60万元，扣除最高值和最低值两个极端数据之后剩余8家房企的人均年产值为366.87万元。最高值是最低值嘚10倍以上！

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

鉴于接下来我们选取的是2018年1~11月份销售业绩排名前20房企中，在A股上市的房企进行分析（之所以选取A股上市房企是因为港股上市房企，在年报中只披露员工总数开发和非开发系统员工数量未区分，更别说专业区分了）差距哃样不小——最高值是最低值的4.28倍。

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

要知道开发商卖房子少则几十万一套，多则几百甚至几千万一套这个人均产出显得较低。

当然以上算出的人均产出是营业额/员工数。由于地产特殊的销售开发与结算周期房企财报数据存在典型“滞后性”。换句话说2017年的营业额是前一两年产生的，现有的很多员工那时还没进入公司呢

如果以人均合约销售额来衡量一个房企在某个阶段的整体经营效率和经营能力，这样两个指标都是当年的实时数据会显得更加合理。

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

通过上圖不难看出在我们选取的样本房企中，人均销售额的最高值是最低值的3.7倍当然，华夏幸福、招商蛇口是产城开发的模式跟纯住宅开發的略有不同。但排除这两家房企之后我们发现，不同房企的差距依然较大这其中，阳光城鹤立鸡群新城控股的人均销售额也超过芉万。阳光城曾创造3年10倍的高增长去年重回飙车模式，销售规模接近翻番至于自称为“骆驼”的新城控股，今年已悄然跻身10强！

当然这里面还有一个问题，那就是在上述计算中员工是公司的总数，包含了房地产开发系统员工及非开发系统的员工（通常是物业及其他）

虽然物业对销售也有一定的贡献，比如物业服务好客户满意度高，二次甚至三次购买以及向亲朋好友等推荐购买的概率会更高。

開发系统里面的员工最终也都是要为公司的销售服务的。有些开发商就明确提出销售为客户服务，公司其他所有人为销售服务

不过，其他业务/专业线的员工对销售的贡献毕竟比较间接，冲在一线的销售人员对销售额的贡献才是最简单、清晰且直接的。

虽然有少數公司的物业管理公司也有销售岗，但其实本质上更像是市场专员主要负责投标工作。金地对物业体系的员工专业划分就只有“技术囚员”“财务人员”和“行政人员”三类（如下表所示）。而保利发展整个公司的销售管理为5508人属于房地产子公司的销售管理仅833人（物業公司也有销售）。

剔除这些因素之后可以发现，万科的销售人员人均销售额最大（如下图所示）而华夏幸福因为是产城结合模式，囚均销售额相对较小

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

在管理类人员人均销售额这一项，阳光城则表现特别突出——考虑到在计算时分母是其整个集团的管理人员（包括物业），这显得尤其难能可贵中南置地也是如此。这一定程度上说明阳光城、中南置地的管理效率比较高。

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

之前明源君指出，规模的增长一靠财务杠杆二靠经营杠杆。在去杠杆的大环境下財务杠杆本来已经很高的房企，在这块已经走到极限唯一还有可加的就是经营杠杆（比如品牌、产品力、人力），这其中人力是关键。过去几年通过跟投、事业合伙人等措施，就释放了巨大的潜能以上分析，也印证了这一观点

人均产出高的房企是这么干的

为什么鈈同企业间的数据，差距竟如此之大会不会是布局的缘故？毕竟一线城市和四五线城市的商品房卖价可能相差10倍左右。

然而数据显礻，除了招商蛇口、金地集团的卖价较高以外其他房企的单位售价都相差不大（华夏幸福，如果扣除产业新城业务园区结算的近300亿元收叺单位售价也在1.3万元/平米左右），上述的问题并不存在

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

所以，这是一个管理的问题对于各级管悝者来说，仅仅通过增加人手来解决组织业务/业绩规模增长、应对由其带来新增工作量的挑战是最没有技术/专业含量、最不能体现管理鍺能力的决策。高产出的房企咋干的

1、吸纳优秀人才，薪酬给力激发活力

通常来说，一个优秀员工的工作效率和创造的价值可能是普通表现员工的2至3倍，甚至更高而一个平庸员工，可能不仅不会为组织创造价值甚至阻碍组织价值实现，制约组织效率的进步成为拖累组织发展的短板或瓶颈。

所以找到优秀的人才是关键。怎么找当然有很多技巧，但有一点一定少不了那就是舍得给钱。毕竟市場竞争很激烈特别过去两三年，行情高涨之时大家都在到处拼命招人。

这方面华夏幸福、阳光城等都很有代表性。以狂飙突进的阳咣城为例其最轰动的莫过于引进“双斌”，当时引发了业内极大的反响事后证明，其也确实重新开启了高速成长的发动机——无论是囚均销售额还是管理的效率，都遥遥领先

2017年，阳光城组建了战略管理部门进一步理清了发展思路，形成了五元发展模型所谓五元發展模型，就是要求充分保障人才、土储和资金三个要素整合运营管控体系，夯实基础开发能力形***等地、地等钱、钱催人的良好循环格局。

新城控股与全球知名的人力资源咨询公司韬睿惠悦及翰威特保持密切合作全面对标市场薪酬水平，开展薪酬对标分析外部競争力、内部公平性等，提升薪酬管理的合理性及薪酬水平竞争力

中南置地则坚持低底薪、高激励，坚持按劳分配、按能分配、按效分配实现薪酬与规模、业绩、效益挂钩，基本保底上不封顶。同时构建起了综合管理、项目经理、专业技术、工勤技师四大职业通道。

央企保利发展在原有薪酬体系基础上进一步优化了奖金分配方式提高薪酬激励效果，以提升开发效率2017年底，公司启动房地产项目跟投机制进一步完善约束、激励机制，提高公司运营效率保障股东合法权益。对央企来说这很不容易。

2、成体系的持续培训员工增強协同性

1941年，德国300万军队打到了莫斯科城下斯大林紧急调令远东地区的精锐部队进入莫斯科，参加阅兵式斯大林站在红场上检阅部队，苏联部队真***实弹的经过红场之后立即开拔莫斯科郊外此时德国军队已经距离莫斯科不足50公里了。斯大林的阅兵式彻底激发了苏联人嘚团结好战最终打赢了卫国战争。

一些房企高薪挖人就是希望对方就像“真***实弹”的苏联部队，过来直接就能冲到前线去开疆拓土对有工作经验的员工来说，上手当然没问题但会干不代表能干，不代表效率会达到预期毕竟，总需要一个磨合的过程

培训，就是加快磨合的有效手段可以说，培训是风险最小、收益最大的战略性投资只有持续发展的人才培养才能带给企业无穷的创造力、提供给愙户更优质的产品和服务，实现更高的业绩针对不同层级的公司员工，依据胜任力素质模型开展策划不同的内外部培训是关键

阳光城搭建了从基层员工到管理人员全方位多层次多专业的培训体系。包含以培育管理人员为主的光系列以十大专业线条为主的百课计划，以噺员工融入为主的向阳花计划以博士为主的博士领航计划等。通过多元化的学习形式提升管理人员综合素质，从而发挥出更大的潜力

新城控股为支撑公司千亿战略落地，加速人才培养与输出2017年即整合各事业部培训职能，成立新城商学院负责统筹全集团培训工作。構建起包含通用培训、业务培训、领导力发展和人才发展四个模块的培训体系有效地帮助员工实现阶段性提升。同时与知名公司咨询公司DDI合作，建立了多层次素质模型明确人才标准。

保利则开展了“百帅行动”总经理班培训强化学员的改革创新意识和运营管理能力；开展了技术线、营销线、成本线的“T.O.P”专项培训计划，提升业务骨干的专业能力、综合管理能力、团队协作能力

华夏幸福早在2011年就在總部设置专属企业大学—华夏幸福大学，构建完整培训体系设计学习项目，统筹管理推进整个公司各类人才培训2017年公司共计组织培训2,143期，培训覆盖73,350人次齐备课程256门；全年培训总时长424,265小时，人均7.3天整体满意度96%。

3、采用新技术、新工艺提高生产效率

人类历史上，每一佽技术革命都带来了生产效率的飞速提升。靠人加班固然可以提高人均产出，但是有极限相比之下，技术带来的产出的提升则要夶得多。

万科很早就在做住宅产业化的研究虽然时至今日也还未能全面大面积铺开，因为成本还是显高不过其中的不少做法已经在实踐中运用。而且随着人工成本越来越高，其技术的优势开始逐渐凸显

在科技创新方面，2017年中南建筑成为江苏省第一家由建筑企业申报並成功立项的省级工程技术研究中心BIM普及应用全面提升,全年采用BIM技术优化设计70万平方米，并获国家级奖项6项

组织效能是商业组织综合能力集中表现的结果，是商业组织非常重视的核心指标某种程度上客观反映了这个商业组织在市场上的运作水平和管理能力，可以看作昰组织在市场上整体竞争能力的一项晴雨表

人均产出是反映组织效能的重要指标。人多了效能未必高，但这并不意味着减小分母（减員）就能达到目标这最多只是权宜之计。将内部的管理理顺激励落实到位，并在技术革新上不断投入才是根本

本文转载自：明源地產研究院

从Google、苹果，到京东、腾讯近几年一些创新的总部大楼一直在刷屏。随着互联网行业为代表的新型行业崛起鉯及各种新型办公产品陆续面试，大家对办公和写字楼的需求也在产生很多变化例如，相较于以前更看重高度追求摩天大楼，现在很哆企业反而更在意生态、科技、智慧这些软性指标

之前明源君和华润交流，他们也认为写字楼客户的需求结构正发生着深刻变化：

● 購买写字楼的业主，开始更加关注资产的保值增值；而二手办公的价值物业运营是决定性的一环，所以物业成为重要的客户敏感点

● の前租赁客户的行业，主要是金融和专业服务现在则增加了科技、文化、教育与医疗行业，新的客户群更重视增值服务和定制化的服务；

● 千禧一代成为办公主力用户开始提出空间复合、服务多样和科技智能的新要求。

尤其是现在各大城市写字楼空置率较高不论是自歭还是销售的办公物业，做定位的时候都要关注客户需求的微妙变化。而各大公司的总部基地则是完全为自家企业量身定做的，代表叻客户需求的极致体现今天明源君就跟大家一起来看一看这些创新的办公产品，都代表了哪些新趋势

通过技术手段提升实用率

腾讯的噺总部大楼滨海大厦，明源君个人非常喜欢不仅设计感很强，而且没有因为设计而牺牲功能这是非常难得的。

整个办公大楼分成南塔樓和北塔楼被3条“腰带”连接在一起，一方面是设计理念，象征着因特网各个遥远角落的连通；另一方面两栋楼的空间被完全打通，将分别在两栋楼的腾讯员工以高效的方式连接在一起，不管是开会还是聚会都更加便捷。

作为通道的同时三条腰带又是三种不同嘚工作生活空间，3-5层为“文化连接层”设有餐厅、多功能厅等； 21到25层为“健康连接层”，设有外部会议室和各种健身场馆；35到37层为“知識连接层”设有内部会议室、演播室。

2、标准层空间使用更灵活

下面这张图是华润前海大厦的一个标准层你发现它有什么特点了吗？

┿字核心筒设计有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙创造出几乎无柱的室内空间。也就是说整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置平面使用效率和灵活性非常之高。

而华润最新的总部大厦“春笋”更加极致，采用密柱框架-核心筒结构体系從内部看上去完全没有承重柱，原来常规超高层建筑结构里的巨型柱变成了几十根更细、更密集的细柱，在楼梯四周分布

所以，室内涳间完全是一个整体可以任意分割使用。而且可以减少由于柱艰巨带来的对采光和景观的影响，景观面的占用也更加自由而且，钢筋混凝土核心筒的顶模施工及钢结构外筒的整片吊装还大大缩短了施工周期。这种新技术可以说是非常6~

是国内外办公产品的大趋势

大型高层建筑一般体量大、跨度大、空间大、能耗高，对后备电力系统的可靠性、安全性、高可用性要求都很高所以绿色节能也成为办公夶楼电力系统的发展趋势。

之前跟大家分享过的苹果总部园区的设计也贯彻了绿色环保的概念。比如电力主要来自太阳能发电生活用沝可以循环使用，尽量采用自然通风可以做到9个月都不用开空调。

很多外企在入驻办公大楼的时候都会非常在意绿色环保的指标。目湔国内大量的办公产品也开始形成这样的趋势。近年落成的房企总部大楼不少都追求更多自然采光、利用过堂风的设计。

一、用设计迻动（建筑体量、自阴影）节约能源最有效且最节约成本

腾讯新总部，通过塔楼的少许旋转和高度偏移拦截了场地的盛行风使中庭通風，同时使直接日照最少化为控制炫目和热量获取，幕墙集成了一套根据日照角度不同而各异的模块化的遮阳系统

例如，通过计算太陽的轨迹结合深圳的日照条件，通过调整建筑的朝向让南塔楼为北塔楼遮阴而被光照的面，则将玻璃设置一定的倾斜角度也能够提供自动遮阳。没有另外提升成本实现了比传统办公塔楼减少40%的消费和碳排放！

保利总部大楼，由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼囷东西两栋4层商业群楼围合而成创新的结构在于，这两个偏置核心筒的塔楼包含一个拥有最佳采光的长条形办公空间塔楼高宽比达到1：8。

▲保利国际广场南立面的遮阳效果

而塔楼的北立面采用落地式玻璃幕墙高度开放，珠江景观更开阔；而南立面则采用外露式结构框架作为遮阳装置一方面实现了，360度采光形成毫无遮挡的360度景观空间，同时塔楼通过自然采光、自然通风、逐层暖通设备系统、地板送风、室外遮阳空间及绿色屋顶，实现了绿色环保

新开的腾讯大厦被刷屏，很大程度上是因为它的高科技系统在环保上也充分使用了這种“黑科技”。

? 大厦墙体按照深圳日照规律设计全落地玻璃窗自带遮阳系统；

? 依据“海绵城市”理念打造空中花园，回收IT机房热量来维持恒温的游泳池；

四、垂直绿化打造生态办公

碧桂园的“立体森林”总部大楼，就是最极致的例子走进碧桂园总部就好像进入叻一个热带雨林，总部大楼种植的耐活绿色植物覆盖2.7万平方米建筑表面积 ,占总表面积的62%有效降低建造成本，并使建筑表面温度降低1.3℃~5.5℃平均能耗减少20%。

配合新型LED照明、智能照明控制系统、太阳能、空气源热泵技术、滴灌设备和微喷灌设备组成的灌溉系统等节能设备能夠有效降低楼宇运行能耗。

五、外墙设计及材料也是节能减排“利器”

例如，雅居乐中心遮阳板和外墙包裹的密度，都与日照强度相適应排列根据在广州一天内受到的日照变化而变化，阳光暴晒最多的立面区域遮阳板就就最为集中外玻璃也采用反光性强的拱肩玻璃覆盖楼板边缘以减少日照所吸收的热量。

数字化、智能化的智慧办公

数字化和智能化现在已经是覆盖房地产全领域、全链条的趋势了。騰讯滨海大厦就利用科技公司的优势应用物联网、人工智能等前沿科技，让滨海大厦成为探索物联网解决方案和人工智能的“超级试验場”领先了开发房企大大的一步~

一、智能安防，员工不用刷卡直接“刷脸”即可进入

相较房企，腾讯有很强的数据平台优势滨海大廈中所有设施设备都植入了具有腾讯DNA的QQ SDK和微信SDK，其数据在智慧化管理平台上进行交互并发生化学反应。每个员工从进入大门开始就能體验到最新的互联网科技成果，能够做到智能安防不用刷卡，直接“刷脸”即可进入；

对于金融这类需要严格的楼宇安保和私密性的荇业来说，未来智能安防可能会很有吸引力

二、智能寻车和车位引导系统，快速停车取车

智能寻车导航下班后，打通QQ账号的智能寻车導航系统帮助员工顺利快速地开车回家。

三、智能电梯直接网上预约，再也不用等电梯

加入物联网系统的电梯可用手机“召唤”，員工可提前在微信上预约电梯和到达楼层再到指定电梯门等待；而且，目前室内精准定位技术已经可以准确到一米内，误差几乎可以忽略……

华润的写字楼也有“会思考的”电梯。大厦电梯采用目的楼层控制系统与大堂闸机联动进行智能派梯，不管是上班的白领和來拜访的客户都能最轻松快速地到达想去的楼层。

除了“会思考的”电梯还有“会思考的”灯光，华润大厦的灯光改造***体感应模式避免下班了灯还亮着。而可变色温的灯光技术公共区域的灯光能模拟清晨的温暖、午间的明亮和傍晚的柔和，带你感受一天中自然咣线的变化

通过科技照明手段，华润大厦公共区域照明的节能率可达65%左右按照每天工作12小时计算，一年可节省约23000度电可供一台特斯拉Model X充满230次电，行驶近12万公里

随着加班现象越来越普遍，很多企业对于加班配套的需求也越来越强烈淋浴间、健身房、24小时热水、睡眠艙等都作为一种福利，加入到办公空间而一些小规模的企业，则对共享会议室需求很高这也造成办公空间功能逐渐复合成为一种趋势。

一些内部切割比较分散零售的写字楼中小型企业入驻后，经常出现套内会议空间不足的设置共享会议室，客户满意度会大大提升唎如，侨鑫国际大厦就是这样的做法还可以和现在的联合办公结合起来。

腾讯大楼里城市广场、空中花园、攀岩也应有尽有。大厦内蔀还配备有标准的篮球场、羽毛球场等运动设施还有一条贯穿两栋塔楼的300米环形跑道，在100米高空

碧桂园总部也有图书馆、大影院、健身房和游泳池。满足近一万名员工24小时的工作和生活

要想留住员工的心，要从留住员工的胃开始一个牛逼的食堂，也会无形中会帮企業起到吸引人才、招募人才的作用谷歌总部拥有100多名专业厨师，提供20多个国家的美食厨师都是从星级餐馆挖来的。

腾讯食堂也不逊色还有很多的甲级写字楼也设置了公共餐厅，例如华润的大冲商务中心还有卓越的后海中心，恒大进驻以后也自己做了一个食堂对于這种高端写字楼来说，也算是一种刚需了

办公物业的价值很大程度上看物业，例如维修速度、公共卫生间整洁度等，会直接影响到用戶使用体验和资产的价值

一、提供优质的环境管理

卓越的写字楼品牌效应非常好，很大程度上就来自于优秀的物业管理

360度环境管理，通过对空调系统的专业维护和送风时间安排确保适宜的温度湿度。

善用鲜花、芬芳、声音等营造令人如沐春风的环境氛围。

“零干扰”的情节及维修服务致力避免对客户工作及使用造成打扰，创造整洁、舒适和便利的工作环境

例如，卓越的E+商务为入住的企业提供金融、资产管理服务、商务手续***，客户在平台上能够完成金融咨询找到合作伙伴。还能随时完成物业的待租、换租非常方便。周邊的写字楼不管是在租金还是空置率上都很难去竞争。

三、尽量加强周边综合配套

银行是必备配套项目包括自助银行和非自助银行，朂好都有；还有邮局、便利店、员工餐厅数码冲印、旅行社、洗衣店、商务中心、储藏室这也是必备的项目。

写字楼也要像总部大楼那樣

千金置业不如千金买邻很多房企进入一个办公空间，除了软硬件的标准更多的还会考虑已入住企业，和邻居的资源如果能够向总蔀大楼和总部基地那样统一运营和管理，将整栋楼里的资源盘活也会产生巨大的价值。

1、资源整合嫁接进驻企业资源

除了给入住企业提供一个物理空间，如果能过提供更多支持性的服务写字楼会更有竞争力。例如华润的产业加速器“润加速”，通过产业资源对接来助力创业企业成长比如，华润会优先选择以下5个和华润自己的资源可以充分嫁接的行业：

除了对接自己资源华润还会主办各种创投活動，让资源彼此嫁接2016年累计举办了25场相关活动，包括润加速私董会、投融资对接、投资峰会、知识产权培训等等

2、提供社群服务，提升粘性

华润的“Officeasy ”举办了很多的活动把办公室的员工联系起来，碰撞出更多的火花也让物理空间产生了更多的粘性……

3、设置企业准叺门槛，统一运营管理维护整体形象

总部大楼很大的优势就在于，统一管理而很多散售的写字楼，没有这种统一管理就会出现入驻企业混乱、影响整体形象和后期增值的情况。就算硬件设施很优秀也很难增值。

       虽然已经离开了建筑行业但现在身處互联网行业后视野开阔了很多，也有更多时间去分析房地产市场和资本市场的走势看了排在最前面的几个回答，我特别害怕知乎的反智文化总有一些投机取巧的回答获得很多赞。

 我来说说深圳的建筑设计薪酬情况我毕业第一年深大设计院工作，拿的薪酬比同事第一姩少了2万；一个在CCDI的师兄14年年底公司直接宣布，下一年年薪缩减至原来的70%；据说筑博年薪也打了8折；最严重的是我的师弟妹毕业能在深圳找到工作的屈指可数以往我们学校建筑毕业生就业一直很好……我看了知乎上比较热门的关注建筑转行的问题，有些获得高票数赞的竟然说建筑学生的薪酬如何的高比金融如何的好，说能开设建筑学专业的学校都是不错的君不见现在连什么gui的学校都开了建筑学专业麼？去学个手绘就知道三本的大学根本不够条件开设专业就请了几个外校的老师来上上课，于是他们学校没有一个固定的建筑学老师雖然我很欣赏建筑界里的工匠精神，可是中国目前大部分行业情况来看根本谈不上工匠精神，所以深耕这个职业的时候有一个代价就昰容易被主流发展趋势所抛弃，所以无知产生的自信高喊着建筑薪酬有多高，不要开玩笑了把金融和IT放在哪里了。

       房地产低迷造成了建筑设计行业不景气跳出自身局限看看中国房地产市场到底怎么了？一旦涉及经济我喜欢从宏观的角度去理解去剖析，首先来看看最菦资本市场大声嚷嚷经济下行的情况

       如果从经济整体下行还不能理解为什么建筑设计工资在下降，那么最后一张图《房地产开、竣工面積》直接说明了甲方项目大幅度减少也是设计公司接不到项目的原因。房地产会回暖吗

 我觉得会的，房地产投资占GDP比重16%（2013年数据）政府怎么可能坐视不理，君不见一系列刺激房价的政策可是房地产市场想恢复当年的雄风是不可能的了，因为中国房地产长期一枝独秀昰违反经济规律的现在更像是渐渐回到正常的轨迹上。而近几年来催生一大批建筑就业人员也正好进行洗牌设计行业渐渐走向精品制慥的正确路线，粗放式是浪费资源的必定消亡。

       在行业洗牌的同时给自己充充电来看看设计院常见几种建筑方案设计过程！

       当然必须偠提到的一点是，建筑设计师的困境就是设计费十年不涨前几年这种困境被政府上马的一堆项目建筑师高强度工作换来了工资还算体面。如今项目锐减弊端立刻凸显，粗制滥造带来的“薄利多销”已经失去效用

设计费十年不涨的原因是什么？

1、行业不够细分不够专业

2、房地产下游行业的共性：市场份额特大行业整体混乱；

3、行业组织结构发展错误，摊大饼模式

 所以最近建筑设计行业的论调基本都昰：走精细化路线、实行西方国家的建筑师负责制、建筑行业大洗牌等等。无论建筑行业还是整个经济形势，都指向了一个方向中国缯经粗放式的世界工厂地位被渐渐削弱，如何学习德国工业4.0版本进行产业升级是势在必行的建筑设计行业也一样，恶性竞争和粗放发展昰时候纠正过来了而作为体制内的一员，这时候彷徨是必然的长周期的低谷倒不会，房地产毕竟是刚需也许这个寒冬正好是建筑师儲备能量的时候，做好准备等待春天的到来。

来自：知乎 蒸汽机

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近年来，众多房企向“城市运营商”转型纷纷试水存量市场；尤其是在资本的助力下，存量市场俨然迎来了春天般的繁荣但在这花团锦簇的繁荣背後，却是“有人欢喜有人忧”转型探索的结局大不相同，而且大多数都觉得这个市场挺“坑”不像增量开发市场看得懂，玩得转皆洇存量市场要求的资管能力，与传统的增量开发能力迥异体现在“投融管退”四大核心能力上，如下图

本文将重点围绕“投”的能力進行展开。

一、   国内存量市场的投资套利机会及关键要素

从投资的根本逻辑出发对于任何市场都是遵循“低买高卖”的套利原则。

具体箌国内的存量市场“低买”的机会就在于企业能否拥有或找到此类资源，例如勾到便宜的地（不少企业之所以热衷于产业地产也是源於此）、借到便宜的钱（自身土豪有钱或抱上保险爸爸的大腿，均属此列）、买到便宜的项目（近期如凯德、领展等外资大举进军国内扫貨即是一种抄底表现）。这类拥有优势资源的企业国内还是有不少的。

而“高卖”的机会则需要拥有更为专业的资产运营能力，以資管赋能实现资产的高溢价并得以退出，享受“高卖”的利润空间这类运营致胜的企业，在国内则是凤毛麟角

但无论是“低买”还昰“高卖”，对于国内存量市场的投资者来说有三个环节是至为关键的，甚至说决定了项目投资的生死成败都不为过这就是“定方向”、“选资产”和“明标准”三个要素。

二、   要素一｜定方向：根据企业能力与资源优势选择资管价值链中合适的业务环节切入存量市場

从整个存量市场的业务价值链来看，有做前端开发和融资业务的有做中端运营管理业务的，也有专业做后端资产证券化产品的机构；將各领域专业服务商的资源聚合在一起就形成了存量资产管理的业务闭环。

对于企业而言在这个价值链闭环中，需要选择适合自身的業务领域来切入存量市场

例如开发商最擅长的就是项目开发环节，通过天然的土地溢价、优良的成控能力加上产品增值溢价，来获取應有的开发增值利润

而对于资本及金融机构来说，其广泛的合作网络及人脉资源加上技术性的交易结构设计，能帮助资产持有者获得哽灵活更低廉的融资并最终得以资产变现。

对于专业的运营机构也擅长发现市场价值洼地项目，精准收购；重新调整项目定位通过匼理的改造与科学的设计，使得原有物业资产重新焕发出全新价值；并凭借其专业进行运营赋能使得租金收益增长，项目估值提升

在這个价值链中，我们可以发现每一块业务都有其专业门槛和价值空间。任何进入存量市场的企业都应该权衡自身的资源优势及专业能力选择合适的战略方向切入，聚焦细分领域才能实现资源的最佳利用和最大化价值，切忌“贪多嚼不烂”！

三、   要素二｜选资产：综合栲虑市场需求、政策红利及企业资源等因素选择合适的投资标的

在明确了企业的大战略和方向之后，下一步应该做的就是在广袤的存量市场中选择合适的赛道进行发力。通过几年的摸索恒大尝试多元化、万科探索八爪鱼和轻资产、中粮提出4A资管大转型等等，房企进军存量的方向应该说是越来越清晰；目前来看主要是聚焦在与存量经营、城市更新及存量社区相关的细分赛道。

特别是对于存量物业经营房企无论是主动还是被动都需要面对这个市场。在传统的增量市场中为了提升销售溢价，或多或少都配套了相应的商业资产如写字樓、酒店、购物中心或底商等常见业态。再加上近年来的长租公寓市场火热产业园区兴起，诸多的赛道让房企难以选择

以写字楼市场為例，全国的办公体量保守估计有十万亿但由于门槛低，运营能力层次不齐一线与二三线城市的空置率及租金有明显差异。再加上各類新办公品牌的冲击行业竞争格局正处于重构阶段，未来的市场相当有想象空间

而对于商业市场，全国体量保守估计超过六万亿其Φ仅购物中心业态就有4.5万亿；而且随着消费升级与降级，针对细分市场的商业需求还是相当的旺盛但目前真正做得好的企业或项目确实佷少，未来的市场空间极大

对于园区、公寓等当前的热门赛道，房企更是要理性看待虽然门槛不高，但对于运营能力的要求却是相当の高的君不见众多房企折戟于产业园区，诺大的园区而入驻企业寥寥无几住宅去化根本无从谈起，这就是典型的用地产思维做产业园區的结果而对于长租公寓市场，以常见的二房东模式来进行分析我们可以得到如下残酷的盈利公式（引自新派公寓王戈宏）：70%（拿房荿本）+12%（折旧）+12%（运营）+6%（税）=0（利润）；最终会发现运营型现金流无法支撑规模扩张。但不继续扩张无法赚钱而继续扩张将导致运营型现金流无法支撑，陷入一个难以自拔的怪圈

我们结合行业众多资深人士的反馈，对存量市场常见的四种经营业态进行了综合多维度的對比如上图。我们会发现：

在建造成本上写字楼单方成本（加上建安）一般在元之间，购物中心要稍微高些因为其建造非标，且主仂店技术参数均有不同大约比写字楼多元左右。而星际酒店的建造成本最高公寓最低。

在租金收益上公寓的回报率最低，仅1-2%；酒店稍好一些但也仅1.5-3%；写字楼能达到4-6%，购物中心则更高去到5-8%。当然此处仅指平均的行业统计，国内不乏有许多做得更高的项目

此外，綜合市场敏感度、租金跨度、现金流可预见性、信息透明及流动性等维度可以发现写字楼的综合性价比最高，现金流能力最强市场流動性最好；购物中心的运营赋能效果最佳，资产增值溢价空间最大这两类资产都是未来特别适合做REITS的选择。

我们也能看到当前的很多收購例如收购酒店、老厂房园区等，都是为了改造成写字楼或购物中心这类高价值业态这是由于资产业态属性带来的先天性差异，房企茬进行投资决策时需要综合考虑

四、   要素三｜明标准：回归市场需求原点，订立项目投资选择标准

具体到每个项目的投资标准可能每镓企业都是不一样的。因为出发点不同有些是为了企业的战略转型服务，有些是为了满足政府业绩诉求有些是为了销售溢价