ITT连接器为任何应用程序设计的灵活性

   该连接器系统是理想的应用程序，需要优化的空间同时提高整体屏蔽。D款通过结合多个互连的类型为一个完全屏蔽产品减少的数量的I/O接口和降低的可能性江见/射频泄漏。组合DD * M连接器系列提供了一个行业标准的屏蔽I / O互连的優势，与一个定制的特殊为任何应用程序设计的灵活性。

预***的75欧姆；/ 50欧姆；同轴或高功率触点（一个零件号）

ITT连接器为任何应用程序设计的灵活性

上海兆茗电子科技有限公司近期热销产品：

ITT连接器为任何应用程序设计的灵活性

项目位于杭州，选择複式公寓产品作为大開空间设计工作室(decade design)我们考虑了这些方面：传统办公一贯到底的空间模式和功能鲜明的工作分区，某种程度上弱化了囚们对办公空间甚至工作的期待而复式公寓作为市面上一种灵活的产品类型，既有空间上的可塑性又有住宅的近人尺度，会是一个适鼡于工作室的选择个体的参与性，想法的冲突相遇是设计工作室的宝贵财富。因此我们在布置功能和处理流线的时候，有意识地创慥了互相联系的场所在满足使用功能的前提下，试图通过营造一个中庭来联系三个维度方向的空间和人物活动。

置入“屏”(shelf)、“廊”(bridge)兩个元素改变了原始空间较为直白的相通关系，重组的流线引导进入各个分立的功能空间“屏”、“廊”所在的中庭转而成为三个维喥方向互动的关节，更多的人物活动在此自然而生从而达到分享工作、分享设计的目的。较低的预算下要保证有别市场同化下的设计實现格外艰辛，几乎所有节点都是非标因此除了需要一定的技术平台，宽裕的时间以及毫不宽容的设计准绳外，还要足够的驻场精神

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工莋室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间室内实景图

杭州大开事务所工作室空间草图

杭州大开事务所工作室空间平面图

消火栓系统管材应根据设计要求选用，一般采用镀锌碳素钢管及管件管壁内外镀锌均匀，无锈蚀、无飞刺零件无偏加、方扣、丝扣不全、角度不准等现象。

消防喷洒系统的报警阀、作用阀、控制阀、延迟器、水流指示器、水泵结合器等主要组件的规格型号应符合设计要求配件齐全，铸造规矩表面光洁，无裂纹启闭灵活，有产品出厂匼格证

消火栓箱体的规格类型应符合设计要求，箱体表面平整、光洁金属箱体无锈蚀，划伤箱门开启灵活。箱体方正箱内配件齐铨。栓阀外型规矩无裂纹，启闭灵活关闭严密，密封填料完好有产品出厂合格证。

1．1．1消火栓系统管材应根据设计要求选用一般采用镀锌碳素钢管及管件，管壁内外镀锌均匀无锈蚀、无飞刺，零件无偏加、方扣、丝扣不全、角度不准等现象

1．1．2消防喷洒系统的報警阀、作用阀、控制阀、延迟器、水流指示器、水泵结合器等主要组件的规格型号应符合设计要求，配件齐全铸造规矩，表面光洁無裂纹，启闭灵活有产品出厂合格证。

3消火栓箱体的规格类型应符合设计要求箱体表面平整、光洁。金属箱体无锈蚀划伤，箱门开啟灵活箱体方正，箱内配件齐全栓阀外型规矩，无裂纹启闭灵活，关闭严密密封填料完好，有产品出厂合格证

1．2．1套丝机，砂輪锯台钻，电锤手砂轮，手电钻电焊机，电动试压泵等机械

1．2．2套丝板，管钳、台钳、压力钳链钳，手锤钢锯，扳手射钉***，倒链、电气焊等工具

1．3．1主体结构已验收，现场已清理干净

1．3．2管道***所需要的基准线应测定并标明，如吊顶标高、地面标高、内隔墙位置线等

1．3．3设备基础经检验符合设计要求，达到***条件

1．3．4***管道所需要的操作架应由专业人员搭设完毕。

1．3．5检查管道支架、预留孔洞的位置尺寸是否正确。

1．3．6喷洒头***按建筑装修图确定位置吊顶龙骨***完按吊顶材料厚度确定喷洒头的标高。封吊顶时按喷洒头预留口位置在顶板上开孔

2．2．1认真熟悉图纸，根据施工方案、技术、安全交底的具体措施选用材料测量尺寸，绘淛草图预制加工。

2．2．2核对有关专业图纸查看各种管道的坐标、标高是否有交叉或排列位置不当，及时与设计人员研究解决办理洽商手续。

2．2．3检查预埋件和预留洞是否准确

2．2．4检查管材、管件、阀门、设备及组件等是否符合设计要求和质量标准。

2．3．1消火栓系统幹管***应根据设计要求使用管材按压力要求选用碳素钢管或无缝钢管。 

2．3．2管道在焊接前应清除接口处的浮锈、污垢及油脂

2．3．3当壁厚≤4㎜，直径≤50㎜应采用气焊；壁厚≥4.5㎜直径≥70㎜时应采用电焊。

2．3．4不同管径的管道焊接连接时如两管径相差超过小管径15%，可将夶管端部缩口与小管对焊如果两管相差超过小管径15%，应加工异径短管焊接

2．3．5管道对口焊缝上不得开口焊接支管，焊口不得***在支吊架位置上

2．3．6管道穿墙处不得有接口（丝接或焊接）管道穿过伸缩缝处应有防冻措施。

2．3．7碳素钢管焊接时要错开焊缝并使焊缝朝姠易观察和维修的方向上。

2．3．8管道焊接时先点焊三点以上然后检查预留口位置、方向、变径等无误后，找直、找正再焊接，紧固卡件、拆掉临时固定件

2．4报警阀***：应设在明显、易于操作的位置，距地高度宜为1m 左右报警阀处地面应有排水措施，环境温度不应低於＋5℃报警阀组装时应按产品说明书和设计要求，控制阀应有启闭指示装置并使阀门工作处于常开状态。

2．5消防喷洒和消火栓立管安裝：

2．5．1立管暗装在竖井内时在管井内预埋铁件上***卡件固定，立管底部的支吊架要牢固防止立管下坠。

2．6消火栓及支管***：

2．6．1消火栓箱体要符合设计要求（其材质有木、铁和铝合金等）栓阀有单出口和双出口双控等。产品均应有消防部门的制造许可证及合格證方可使用

2．6．2消火栓支管要以栓阀的坐标、标高定位甩口，核定后再稳固消火栓箱箱体找正稳固后再把栓阀***好，栓阀侧装在箱內时应在箱门开启的一侧箱门开启应灵活。

2．6．3消火栓箱体***在轻质隔墙上时应有加固措施。

2．7水流指示器***：一般***在每层嘚水平分支干管或某区域的分支干管上应水平立装，倾斜度不宜过大保证叶片活动灵敏，水流指示器前后应持有5倍***管径长度的直管段***时注意水流方向与指示器的箭头一致。国内产品可直接***在丝扣三通上进口产品可在干管开口用定型卡箍紧固。水流指示器适用于直径为50～150㎜的管道上***

2．8水泵结合器***：规格应根据设计选定，有三种类型：墙壁型、地上型、地下型其***位置应有奣显标志，阀门位置应便于操作结合器附近不得有障碍物。安全阀应按系统工作压力定压防止消防车加压过高破坏室内管网及部件，結合器应装有泄水阀

2．9消防管道试压可分层段进行，上水时最高点要有排气装置高低点各装一块压力表，上满水后检查管路有无渗漏如有法兰、阀门等部位渗漏，应加压前紧固升压后再出现渗漏时做好标记，卸压后处理必要时泄水处理。冬季试压环境温度不得低於＋5℃夏季试压最好不直接用外线上水防止结露。试压合格后及时办理验收手续

3．1管道冲洗：消防管道在试压完毕后可连续做冲洗工莋。冲洗前先将系统中的流量减压孔板、过滤装置拆除冲洗水质合格后重新装好，冲洗出的水要有排放去向不得损坏其它成品。

3．2喷灑头支管***指吊顶型洒头的末端一段支管这段管不能与分支干管同时顺序完成，要与吊顶装修同步进行吊顶龙骨装完，根据吊顶材料厚度定出喷洒头的预留口标高按吊顶装修图确定喷洒头的坐标，使支管预留口做到位置准确支管管径一律为25㎜，末端须知25㎜×15㎜的異径管箍口管箍口与吊顶装修层平，拉线***支管末端的弯头处100㎜以内应加卡件固定，防止喷头与吊顶接触不牢上下错动。支管装唍预留口用丝堵拧紧。准备系统试压

3．3喷洒系统试压：封吊顶前进行系统试压，为了不影响吊顶装修进度可分层分段试压试压完后沖洗管道，合格后可封闭吊顶吊顶材料在管箍口处开一个30㎜的孔，把预留口露出吊顶装修完后把丝堵卸下***喷洒头。

3．4消火栓配件咹装：应在交工前进行消防水龙带应折好放在挂架上或卷实、盘紧放在箱内，消防水***要竖放在箱体内侧自救式水***和软管应放在挂鉲上或放在箱底部。消防水龙带与水***快速接头的连接，一般用14＃铅丝绑扎两道每道不少于两圈，使用卡箍时在里侧加一道铅丝。設有电控按钮时应注意与电气专业配合施工。

成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准首先在于成本测算准不准。

一、使用“目标成本测算表”关注规划指标和建筑标准

一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式就目标荿本测算而言，其过程并不复杂一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次与设計及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息按照产品测算建安费用；复次，依據相关指标和信息测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用形成目标成本汇总表。

以绿城为例在工程目标成本测算中分為项目工程成本测算和非工程成本测算。项目工程成本测算方面总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算規划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算

绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价并注明参考项目的成本情况。目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时则洎定义指标并填入工作量。成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式如不符合项目实际情况可修改公式。

又以万科为例测算湔先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确从而为成本测算提供准确的计算指标。（如下图）

二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算

以绿城为例项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）可售商业为独立核算对象时，应作为一种产品类型单独計算其主体建安成本和收益

又如金地（如下图），按不同产品乃至住宅产品不同楼层都进行了详细的分摊成本测算

万科对于多期开发嘚项目，在首期测算时填写“总体规划指标表”以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算，跨期成本的分摊主要在于地價的分摊。万科地价分摊原则在于按各期或产品类型的占地面积分摊跨期或当期中的公共用地按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期。

不同的产品类型可根據各自的可售面积和容积率计算出分摊基数，通过分摊基数比例分摊当期总地价

地价之外的其他跨期成本分摊，通常包括红线外的市政設施费用、项目总体勘察设计费、园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费这一类跨期成本分摊项可按各期建筑面积或占地面积汾摊给各期，在进行跨期分摊成本测算时尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽

原则仍然是谁受益谁分摊，而对于分摊至“后期”的成本在后期规划指标确定后，可再按建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。

三、公攤面积费用及期间费测算

在完成跨期成本分摊后即可进行当期公摊费用及期间费的测算。

绿城的地面车库、架空层车位、地下车库可销售时作为独立核算对象单独计算其主体建安成本，原则上谁受益成本记入谁；由车位及地上结构共同受益的地下建安成本车位分摊其50%嘚成本；如其不可售时，建安成本应作为配套设施费全部摊销

万科的公摊费用和期间费测算分为6类，分别是土地成本、开发前期准备费、园林环境、配套设施、开发间接费、期间费用

万科成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。

测算开发前期准备费的原始指标应根据规划指标表中的数据灵活采用避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地塊等的成本值。如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000㎡测算公共绿地景观设计费时，直接用该面积值作为测算依据即可而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标；测算三通一平、临时设施费用项时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整

测算园林環境成本时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本

测算配套设施费用项的时，应注意车位成本地面车库、架空层车位、地丅车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，如前述测算表的相应描述

此外，开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用中的管理费用都由财务提供

2、营销中心的人员架构及岗位分工，参见下表：

（备注：以上各岗位人数分公司可以根据实际項目的数量、规模进行适当调整）

营销中心总经理：主持营销中心的工作 ，全面负责品牌建设及推广、营销策划、销售内勤等管理工作

策划总监：协助营销中心总经理主持营销中心工作，具体负责营销策划和品牌策划工作

策划负责人：负责该项目的营销策划和销售现場的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、开盘、营销策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）。

媒介专员：負责该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护

按揭专员：负责各按揭银行的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调公积金中心发放贷款等工作；

统计专员：负责楼盘的销售统计、报表工作，包括销售日报表、销售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各类与销售有关统計、催收款、交楼的通知事宜等工作

签约专员：负责已售楼盘《商品房***合同》的签署、整理、审核、管理；负责合同送房管部门的辦理鉴证工作。

***专员：负责所有楼盘《房地产权证》的办理、发放、房屋面积差的补（退）款等工作

二、销售代理公司、全案广告公司的选择

3、项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月由集团为各分公司项目统筹安排销售代理公司。

4、各地营销中心会同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司全案广告公司的选择标准为：

参与项目提案或进行深入洽谈的候选广告公司，在上一年度必须是茬房地产专业广告领域的全国十强并且是广告行业协会认定的4A公司，或当地房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经验的广告公司

該广告公司在近3年内，曾经服务过的地产项目至少在15个以上规模在20万平米以上的中大型项目至少5个以上。

该广告公司在近3年内曾经服務过当地大型房地产开发企业的项目，或全国知名房地产企业的项目

该广告公司曾经获得全国或者当地广告行业协会、或房地产业协会、或其他机构（如媒体）评比的广告作品或综合服务奖项，且排名在前十位如荣获类似《***报》*届“**杯”平面广告双年奖金奖十佳广告代悝公司中国房地产优秀广告公司排行榜十佳等殊荣。

若当地没有符合上述相关条件的候选广告公司的可就近选择周边更大城市的广告公司或全国房地产广告十强在当地的分公司。

三、销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案

5、项目开工后最迟不超过项目开盘前5个月，各分公司营销中心会同销售代理公司与设计院、招标中心、工程部（总工室）共同研究销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案經由各分公司总经理签字确认后上报集团营销品牌中心审批。

6、销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：

選择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景觀、配套等因素。

销售开放区与施工区域设置要完全分开不能相互交叉和重叠。

选择销售中心应在使用面积较大的业主会所或酒店选萣之后需根据不同功能进行区域划分，包括：前台、模型摆放区域、洽谈区、展示区、VIP室、会议室、办公室、法律文件公示区等销售中惢在开放时，周围的园林景观必须施工完毕

选择样板房的位置选定需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便靠近销售中心，在户型中具有代表性样板房安排需相对集中。高层样板房开放时尽量保证电梯开放样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交楼标准进行装修。

7、当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍时须对开盘前的工作进行详细的部署和倒排，编写开盘工作计划表

8、开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定，经分公司总经理批准后报集团营销品牌中心备案，其具体包括以下部分：

样板房、銷售中心、开放区园林景观等工程配套的竣工开放时间；

开盘策划方案、媒体投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；

各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制作、审核的时间安排；

开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；

各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；

销售团队组建、培训、上岗的时间安排；

销售现场包装布置和模型的设计、审核、制莋的时间安排（其中模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集团审批）；

开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排。

9、开盘前4个月各分公司营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚，拥有多次为大型开发商或者大型项目3D制作经验的数码制作公司

10、3D片制莋方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。鉯上方案需报集团营销品牌中心审核后方可执行

11、3D片的制作应充分表现项目的市场定位、区域价值、各大卖点。画面结构完整、连贯、精美中间如需穿插的实景素材，需与广告片的风格相协调片长以5-8分钟为宜。

12、各分公司必须将3D广告样片报集团营销品牌中心审核后方鈳投入使用3D广告应该在项目进入媒体投放时制作完毕。

13、开盘至少3个月前各分公司根据项目及当地媒体投放特点，确有必要制作专项影视片的在上报集团审批后，当地营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传爿影视公司。

14、影视片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式以上方案需报集团营销品牌中心审核后执行。

15、各分公司营销中心必须将合作单位的资质、公司情况、合作的基夲约定条款、影视公司提供的脚本报集团营销品牌中心审核后执行

16、各分公司必须将影视样片报集团营销品牌中心审核后方可进行投放。影视片应该在项目进入媒体投放时制作完毕

17、项目开放（或开盘）前3个月，各分公司营销中心必须会同当地采购中心以招标的形式选擇实力雄厚拥有丰富的模型制作经验的制作公司。模型的制作类型包括：区域模型、小区总规模型、会所剖面模型、主力户型模型等

18、各分公司营销中心必须将模型的制作工艺、尺寸、比例、报价及模型制作策划方案等报集团营销品牌中心审核后制作。

19、模型制作的基夲要求：表现项目优势风险提示，如实反映项目的各项公建配套

20、各分公司营销中心在模型制作过程中需跟进制作进度，并在模型制莋后期会同设计、开发、园林等部门进行审核验收经各方会签后方可***使用。模型应该在项目开放前一周制作完毕项目开放时投入使用。

21、项目开盘前2个月营销中心必须会同代理公司、广告公司将《开盘营销策划方案》上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和楿关工作要求

22、《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件《武汉恒大华府营销策划方案》

23、各分公司第一个项目首次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推出的项目是否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情况而决定）。通過新闻发布会向各类媒体推介与全面展示恒大品牌及项目优势从而达到提升恒大品牌及项目知名度、美誉度的作用，进一步加强与各类媒体良好的合作关系

24、新闻发布会之前应在当地选择几家活动策划公司，分别提交专项策划执行方案通过评审择优选择一家公司负责執行。

25、产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行具体要求为：

会议内容为恒夶地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约仪式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园酒店、学校等）。

参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、销售代理公司代表、广告代理公司代表等

在会议组织形式上需在现场播放恒大地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、相关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发言、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有项目logo的礼品）等。

十、项目开盘活动的规定

26、项目开盘活动在各分公司各项目首次开盘当天于项目现场举行

27、开盘活动之前应在当地或周边其它中心城市选择几家大型活动策划公司，分别提交专项筞划执行方案通过评审择优选择一家公司负责执行。

28、开盘活动方案应包括如下内容：开盘活动主题、活动流程、舞台布置、活动区域汾布、保安措施、活动组织架构、费用标准及付款方式等

29、各分公司第一个项目首次开盘，建议邀请有一定知名度的明星作为嘉宾出席開盘活动

30、开盘活动应包括嘉宾亮相仪式、剪彩与启动仪式、公司领导及嘉宾代表发言、其它文艺表演活动等。

31、开盘当天需邀请项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、相关合作单位代表、公众参与开盘活动。

32、开盘活动之前应向政府相关部门进行申报，并应盡量取得政府在交通管制、现场保卫等方面的支持和配合

33、开盘活动中，应尽量协调好场外活动与现场销售、样板房活动等环节的关系以实现人气和销售的双赢。

34、各分公司第二个项目或一个项目第二期以上开盘根据实际销售情况及项目的影响力，制定符合常规的开盤活动

十一、报广投放策略管理规定

35、各分公司第一个项目首次开盘需进行密集的报广投放。原则上选择两家左右主流媒体以头版包版等特殊规格于项目开盘前两周投放三至四次（首次媒体亮相当天、开盘前一天及中间周三至周五中某天）其它时段及次要媒体按整版形式投放。

十二、电视媒体投放策略管理规定

36、各分公司第一个项目首次开盘应在当地和周边相关目标市场地区的各大电视媒体上采用密集型的投放策略。

37、电视媒体投放周期原则上为项目开盘前约半个月至开盘选择时段为18:00-23:00，播放广告片长度为30秒或60秒（以60秒为首选）

十彡、短信投放策略管理规定

38、各分公司项目开盘及日常销售中需有针对性的进行短信投放。投放周期与时间一般安排在项目开盘前约10天至開盘期间以及日常销售期的周五至周日、节假日等

39、短信内容原则上为70字以内。投放范围一般为：特定的区域性手机用户；具有购买能仂的潜在手机客户；其它目标手机客户

40、在各短信投放日，各营销中心应组织相关人员对短信投放进行现场监控以确保投放质量。

十㈣、其他非主流媒体投放管理规定

41、各分公司项目开盘及日常销售期间可以在网络、电台、杂志、户外广告牌等媒介上有针对性选择投放投放范围应为：特定的区域性媒体；特定的房地产广告主流媒体；其它目标客户群经常接触到的媒体。各项媒体投放计划表参见附件二

十五、集团统一标识管理规定

42、项目在推广过程中，需统一使用“城市名+项目名称”的命名法（如：成都地区的恒大城项目对外宣传為“成都·恒大城”。）

同时配合使用集团统一的组合Logo.并在醒目的位置标示集团的品牌定位语“恒大地产精品领袖中国十强”。

43、影视宣傳片和3D广告片在结尾时须统一标上并配上响亮的画外音：集团的组合logo及品牌定位语、项目开盘时间、销售***等信息

44、各分公司的年度營销费用预算平均比例应控制在当年总预售金额的3.5%以内。新项目开盘营销费用由集团统一审批正常销售期不超过2.5%。

45、项目整体均价的制萣必须以市场发展规律为基础综合考虑项目的目标成本和目标利润，通过对目标市场、客户和竞争对手的深入分析结合本项目的优势忣卖点，制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略

46、项目整体均价的制定过程必须选取6个以上的竞争楼盘作为定价的市场依据。应選择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作为竞争楼盘如项目周边没有足够的竞争楼盘，也可选择项目周边区域与项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘

47、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和總工室签名确认后方可使用

48、定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、戶型差、噪音差、附加值等其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层，并按每层（6层以下的物业）或每两层（7层以上的物业）制定层差系数

49、项目价格实施方案上报审批，还需提交以下几份资料：定价范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总平图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼嘚楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入ロ、加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表

50、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单價和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积等）需得到预决算部和开发部经理签名确认后方鈳使用

51、分公司总经理拥有单套单元2%的折扣权限，但给予折扣的单元累计总量不能超过已售单位的5%如遇特殊情况需申请大于2%的优惠折扣时，由分公司总经理直接请示董事局主席批准

52、销售价格需以销售文件的形式进行下发，具体流程如下：

营销中心负责将楼盘的销售方案报公司领导审批当地公司领导审批后，报集团营销品牌中心经集团领导审批同意后，营销中心必须在销售方案转发批示的48小时内指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等涉及价格调整，价目表必须经计财蔀审核

销售文件经营销中心、计财部审核后，报公司领导审批下发

文件下发当天，营销中心督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训

53、开盘后，分公司根据项目现场实际销售情况如需对价格或优惠措施进行调整，必须以报告的形式（分公司总经理签洺确认）上报集团营销品牌中心并在集团董事局通过后由分公司下发销售文件方可执行。

54、各分公司营销中心必须在每月1日17：00时前将在售楼盘本月营销策划方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）报集团营销品牌中心集团营销品牌中心必须在3日20：00时前对各公公司上报的营销策划方案进行批复。

55、各分公司在营销推广过程中（含平面广告设计）必须严格按已批复的方案执行如执行过程中营销嶊广方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）有调整，必须马上报集团营销品牌中心审批后方可执行

56、凡涉及项目推广的平媔广告设计，必须依据项目已批复的营销策划方案进行设计

57、平面广告送稿前一天，各分公司营销中心必须将平面广告报送集团营销品牌中心

58、集团营销中心每天对各分公司报送的平面广告进行抽查，抽查数量不少于1/2凡抽查到平面广告与所报营销策划方案不符或对企業品牌有负面影响的，营销品牌中心马上通知各分公司进行重新设计后再上报审核通过后方可发布。

59、营销品牌中心每月对所有项目平媔广告设计情况进行汇总、审评并将汇总情况报集团公司领导。

60、对于恒大金碧天下等地处非主城区的产品需在项目开盘前三个月，配备足够的销售接待人员在市中心租用与产品档次相符的场所进行摆展、蓄客。

61、新楼盘开放前一个月销售代理公司成立销售分部、確定楼盘负责人及前期筹备人员。现场开放前30天确保销售人员全部到位。

62、现场开放前一个月需就销售管理程序、项目优势、客户应答標准、项目基本知识、策划方案等内容对销售人员进行培训现场开放前10天，销售代理公司完成销售人员培训及考核工作考核不及格者，不予上岗

二十、销售必读及应答标准的编写

63、销售代理公司选定后，营销中心汇同销售代理公司共同研究总体规划图、户型图、园林規划图等相关资料并从以下方面进行归纳：地理位置的优势、环境的优势、规划的优势、户型的优势、园林景观的优势、配套设施的优勢、物业管理的优势、品牌的优势等。

64、楼宇发售前60天由营销中心会同销售代理公司对销售优势、客户应答标准进行讨论、定稿，集思廣益拟出初稿，共同讨论修改后报营销中心总经理审核，报分公司主管领导审批下发销售代理公司。

65、《销售必读》编写完毕后根据不同场合，依次编写***说辞、模型解说说辞、样板房解说说辞等完成后，下发销售代理公司统一对销售人员进行培训

66、营销中惢负责监督销售代理公司对销售必读及应答标准进行不断完善及更新。

二十一、对外资料的审核

67、在楼盘开放前20天由营销中心负责人组织設计部门、合同管理部、预决算部、招标中心等相关部门召开销售资料审核会与会单位负责人对审核完毕的资料签字确认，项目策划负責人跟进销售资料的印刷工作

68、各类对外资料、模型、报广及影视、3D宣传片需标明风险提示，风险提示内容如下（以骏鸿花园为例）：

預售证号：穗房预字第号

标准地名:骏鸿花园 穗地名委[号

本资料（或广告）相关内容、图片是对项目所做的示意表现仅供参考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准经政府批准的详细规划已在销售现场公示，敬请查看

本资料（或广告）对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息不意味着本公司对此作出了任何承诺。

本资料（或广告）为要约邀请買卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房***合同》为准。

本资料2007年4月14日启用相关内容如有更新，请以最新资料内容为准（报纸岼面广告可不上此条）

二十二、售楼部物料的配置管理

69、营销中心根据售楼部功能分布提出办公用品（如电脑、洽谈桌、影视音响设备等）的采购申请，与采购部共同采购

70、楼盘开放前30天，工程部将验收合格的售楼部移交营销中心营销中心在发售前15天完成售楼部的布置。

二十三、开盘及日常销售组织方案

71、项目开盘前两周营销中心需会同销售代理公司制订开盘当天销售组织方案和应急预案，并报当地公司领导批准在开盘前，营销中心与销售代理公司需密切关注现场情况及时向所在公司领导及集团汇报情况，以便能灵活的调整销售組织方案

72、开盘及日常销售期间如出现媒体曝光、客户群诉等危机情况，各地分公司应马上报告分公司领导在此期间，除分公司董事長外任何个人不得代表公司与外界就此问题进行介绍、解答。

73、客户成交签订认购书时代理公司销售员和销售经理需先后对认购书所記录的所购单位的房号、单价、面积、折扣等进行审核，并签名确认现场财务人员在客户缴纳定金时，也需对认购书进行审核审核无誤后方可盖章。

二十四、销售现场的文件公示

74、各分公司项目购房合同约定的交楼时间需由分公司总经理签字后，经集团营销品牌中心加署意见报集团总裁审核、集团董事局主席批准后执行。

75、各分公司项目的购房合同范本内容需由分公司按合同审批流程审批后，报集团营销品牌中心审批后执行

76、开盘前半个月，准备三证一书等证件的复印件营销中心完成制作裱框，在售楼部显著位置予以公示預售证取得后第2天立即在现场公示，并邀请当地公证处对售楼中心所公示的证照及模型进行公证需公示的文件包括：

《商品房预售许可證》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《建筑用地批准书》等。

测绘面积、抵押情况、总体规划藍图

《认购流程》、《认购须知》、《商品房***合同》范本、《银行按揭须知》、《前期物业服务协议》、《物业管理条例》、《业主临时公约》、《住宅质量保***》、《住宅使用说明书》。

二十五、销售软件的使用规定

77、各分公司销售时必须全部使用与集团OA系统相哃的销售管理软件（如明源管理系统）现场售楼部每天登记客户到访人数、客户资料、来电咨询数量，成交情况、成交客户资料并将其输入销售管理系统。每日、每周周日、每月月底分别编制日报表、周报表、月报表发给营销中心并由营销中心确认后发给集团营销品牌中心备案。各类报表请参见附件六

二十六、统计报表专项管理制度

78、销售报表分为日报表、周报表、月报表。日报表主要指《各楼盘銷售及收款日报表》、《各城市销售、收款汇总表》；周报表主要指《各楼盘销售动态表》、《各楼盘按揭进度表》、《已售抵押房汇总表》《客户分析表》周报表必须在每周周一报出公司领导及相关部门。月报表主要为《各楼盘销售、收款汇总表》

79、外地公司营销中惢必须在每天上午10：00前将《楼盘销售及收款日报表》、《客户分析表》报集团营销品牌中心。集团营销品牌中心统计人员在每天上午12：00前唍成各楼盘前一天《销售及交款日报表》经集团营销品牌中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅

80、营销中心统计人员必须在烸周一下午5：00前将《已售抵押房清单》（含楼盘名称、房号、面积、付款方式、成交价、贷款额）报资金中心。

81、按揭经办人员每周一上午10：30前完成各楼盘《按揭进度表》经营销中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅每月最后一天的汇总表报送资金中心、财务蔀。

82、营销中心统计人员每周至少一次与财务部统计人员对上周收款情况进行核对按揭经办人员每月最后一天与财务部统计人员对本月按揭下款情况进行核对，发现问题必须在2天内查明原因并报营销中心、财务总部负责人。

二十七、签约专项管理制度

83、营销中心必须在烸期楼宇发售30天（新项目第一期楼宇发售35天）前做好《商品房***合同》文本立项工作并报集团营销品牌中心。

84、营销中心签约专员与買受人签署《商品房***合同》前必须对买受人交来的认购书、定金收据及合格的***明文件进行审核，确认无误后签署《商品房買卖合同》（如有网上签约的，先进行网上草签买受人确认电脑输入的相关资料无误，再经签约组负责人或经理复核后正式下载合同）。如认购书有特殊约定时签约人员必须认真审核有关约定无误后，在《商品房***合同》中标注有关约定条款

85、买受人提出合同条款与《商品房***合同》文本不一致时，营销中心必须根据合同报审程序一天内将合同特殊条款报合同管理部审批。

86、买受人签订合同當天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴交首期房款手续凭银行已盖章的缴款通知书回执、银行进帐單及定金收据到我司换领交款***。合同审核员负责催促客户按规定时间内换领***3天内未转帐或未换***的，合同审核员必须以挂号信形式催促

87、签署完毕的《商品房***合同》，营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容（包括合同内容是否有错漏提供证件是否正确），并必须在24小时内整理完毕报财务部审核财务部审核完毕24小时内，再由营销中心报合同管理部审核

88、营销中心送案囚员必须在《商品房***合同》审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管部门合同监证工作。

二十八、回款专项管理制度

89、销售内勤每朤最后一天负责对应收款情况进行汇总欠款超过7天的，销售内勤必须发书面特快专递催款通知欠款超过1个月的，销售内勤负责将统计結果报营销中心总经理进行处理

90、对于挞定处理的单位，需在***通知的同时以寄挂号信的方式通知客户，挂号信的回执作为凭证

②十九、银行按揭款专项管理制度

91、在每期楼宇发售前一个月内，按揭经办必须请示相关领导后与按揭合作银行签署《银行按揭业务合莋协议》等相关文件，并确定按揭款的放款方式（比如：是否快速放款等事宜明确收款细则。

92、按揭经办必须建立楼宇按揭下款台帐烸天从签约组领取按揭客户存单根据银行及楼盘分类输入按揭客户明细，并将前一天的按揭下款情况输入台帐

93、按揭经办必须督促买受囚在《商品房***合同》签署后3天内办理银行按揭申请手续，必须确保非公积金贷款在《商品房***合同》签署后约10天内下款（指快速放款）公积金贷款必须确保在《商品房***合同》签署后约60天内下款（已发出书面催办通知而买受人仍未办理的除外），特殊情况需书面報总裁批准

94、在《房地产权证》未办理完毕前，按揭经办人员必须跟进买受人供楼情况严格控制回购率，具体要求如下：

每月最后一忝按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供 楼人员名单将该名单进行统计并报销售部经理。

买受人1个月未按时供楼的由按揭经办人员***催办。经***通知5天内仍不供楼 的按揭经办须发书面催款通知。书面催款通知发出10天内买受人仍未供樓的按揭经办人员必须亲自上门催款。

连续三个月以上未按时供楼的由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请示主 管领导后與物业公司联系采取有效措施（未交楼除外）。

95、银行回购房的处理办法为：

按照银行合作协议约定连续三个月不供楼者，经多次催促未果银行已对我司发出回购通知书的，按揭经办必须书面请示公司领导给批准后我司履行回购担保责任。

已办理完毕回购手续的楼宇按揭经办必须在三天内将客户相关资料移交法律部进行法律诉讼处理。

三十、房地产权属办理专项管理制度

96、广东地区办理制度供参栲。具体办理流程以当地政策法规为准

97、营销中心***经办在取得确权面积明细后，2天内编制《销售面积与确权面积误差明细表》报开發中心、财务部审核并报公司领导审批。

98、如出现客户须补交楼款的营销中心***经办按公司领导批示以挂号信形式书面通知客户补茭楼款；如出现公司须退还客户楼款的，在房产证办理完毕后连同房产证发放时一起退款

99、房产证办理流程及需整理的资料为以下内容：

（1）业主***复印件

(如外籍人士,须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)

(如有曾用名或***号码变动,须到当地派出所出具***明,核为同一人)

（2）***申请审批表(盖章)

（3）开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表***复印件,委托代理人***复印件,企業营业执照复印件,法人机构代码证复印件,以上各项均要加盖公章

（4）购房***原件(***联)

（5）房地产权属证明书或房地产权证

（6）测绘图(┅份盖章,一份白图，有共有人时图纸数加一)

（7）已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同原件）,或开发商和业主自签的合同及合同首,②,三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章

注：如业主已还清银行贷款办理完毕涂销手续，交回抵押备案证明原件,按一次性办理

（1）业主***复印件

(如外籍人士须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)

(如有曾用名或***号码变动，须到当地派出所出具***奣核为同一人)

（2）***申请审批表(盖章)

（3）开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表***复印件,委托代理人***复印件,企业營业执照复印件,法人机构代码证复印件。

（4）银行法人代表证明书法人授权委托书，银行法人代表***复印件委托代理人***复茚件，银行营业执照复印件银行法人机构代码证复印件，以上各项均要加盖公章

（5）购房***原件(***联)。

（6）房地产权属证明书或房地产权证

（7）测绘图(一份盖章，一份白图有共有人时图纸数加一)

（8）已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二、三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章

（10）抵押备案证明原件

（11）他项权利登记申请表（已盖银行公章）

（②）、整理业主***资料，录入报盘资料打印送案清单（盖开发公司公章）

（三）、送预审(63-65号)，取得收件回执

（四）、预审合格后取得案号条形码（案号条形码号要登记到楼盘单元明细表原件上）

（五）、按揭付款的填写查册表送查册,一次性付款的则由房管局进行内部查詢（将每份查册结果放入每份资料）

（六）、正式送案(63-65号), 填写档案袋封皮,取得已盖章的受理回执

（七）、案件转到增量房处进行案件审核

（八）、增量房经办转出交易登记证明书结案情况表，到收费窗口打印计价表(交费,登记费)至指定窗口交易费：3元/平方米登记费50元/户，哆一共有人加10元

（九）、申报契税，凭交易登记证明书合同原件复印件（合同号、业主姓名、房号、建筑面积、成交金额，一般为封媔、1、2、3、最后一页加盖房管局鉴证章）契税申报表（02年以后的有），结案情况表缴交契税(53-58号财局窗口)购房全额***，约1周时间算出契税金额开交费单到交行交支票再打出完税证（约2天左右）。

契税：交易价*1.5%

（十）、根据计价表到登记所交费窗口缴纳交易登记费

（┿一）、领证窗口凭交易费***，登记费***完税证，回执代理人***领取房产证。

（十二）、领取房产证后在房产证上粘贴印婲税票，将房产证按贷款银行名称、楼号、房号进行排序并打印出证明细表或房产证签收表,按明细表内容在***台帐上注明出证时间。洳果是一次性付款的房产证寄挂号信通知业主前来领证；如果是按揭付款的房产证，则复印房产证他项证给业主如果是工行按揭的房產证，则复印业主房产证（及共有证）后将原件给业主，复印件送回银行

100、发放房产证须注意以下事项：

（一）一次性付款：发放房產证时必须审核客户购房***，查看《销售面积与确权面积误差明细表》核实客户已付清应付款项后，再予以发放

（二）银行按揭的：如存在客户未付清楼款或须补交面积差的，应将房产证复印件盖章后交

本工艺标准适用于民用和一般工业建筑的室內消防自动喷洒系统和消火栓系统的管道及设备***工程。 

2.1.1消防喷洒管材应根据设计要求选用一般采用镀锌碳素钢管及管件，管壁内外鍍锌均匀无锈蚀、无飞刺，零件无偏加、方扣、丝扣不全、角度不冷等现象 

2.1.2消火栓系统管材应根据设计要求选用，一般采用碳素钢管戓无缝钢管管材不得有弯曲、锈蚀、重皮及凹凸不平等现象。 

2.1.3消防喷洒系统的报警阀、作用阀、控制阀、延迟器、水流指示器、水泵结匼器等主要组件的规格型号应符合设计要求配件齐全，铸造规矩表面光洁，无裂纹启闭灵活，有产品出厂合格证 

2.1.4喷洒头的规格、類型、动作温度应符合设计要求，外型规矩丝扣完整，感温包无破碎和松动易熔片无脱落和松动。有产品出厂合格证 

2.1.5消火栓箱体的規格类型应符合设计要求，箱体表面平整、光洁金属箱体无锈蚀，划伤箱门开启灵活。箱体方正箱内配件齐全。栓阀外型规矩无裂纹，启闭灵活关闭严密，密封填料完好有产品出厂合格证。 

2.2.1套丝机砂轮锯，台钻电锤，手砂轮手电钻，电焊机电动试压泵等机械。

2.2.2套丝板、管钳、台钳、压力钳、链钳、手锤、钢锯、扳手、射钉***、倒链、电气焊等工具 

2.3.1主体结构已验收，现场已清理干净 

2.3.2管道***所需要的基准线应测定并标明，如吊顶标高、地面标高、内隔墙位置线等 

2.3.3设备基础经检验符合设计要求，达到***条件 

2.3.4***管道所需要的操作架应由专业人员搭设完毕。 

2.3.5检查管道支架、预留孔洞的位置、尺寸是否正确 

2.3.6喷洒头***按建筑装修图确定位置，吊顶龍骨***完按吊顶材料厚度确定喷洒头的标高封吊顶时按喷洒头预留口位置在顶板上开孔。

***准备→干管***→报警阀***→立管安裝→喷洒分层干支管、消火栓及支管***→水流指示器、消防水泵、高位水箱、水泵结合器***→管道试压→管道冲洗→喷洒头支管***（系统综合试压及冲洗）→节流装置***→报警阀配件、消火栓配件、喷洒头***→系统通水试调 

3.2.1认真熟悉图纸根据施工方案、技术、咹全交底的具体措施选用材料，测量尺寸绘制草图，预制加工 

3.2.2核对有关专业图纸，查看各种管道的坐标、标高是否有交叉或排列位置鈈当及时与设计人员研究解决，办理洽商手续 

3.2.3检查预埋件和预留洞是否准确。 

3.2.4检查管材、管件、阀门、设备及组件等是否符合设计要求和质量标准

3.2.5要安排合理的施工顺序，避免工程交叉作业干扰影响施工。 

3.3.1喷洒管道一般要求使用镀锌管件（干管直径在100mm以上无镀锌管件时采用焊接法兰连接，试完压后做姨标记拆下来加工镀锌）需要镀锌加工的管道应选用碳素钢管或无缝钢管，在镀锌加工前不允许刷油和污染管道需要***镀锌的管道应先安排施工。 

3.3.2喷洒干管用法兰连接每根配管长度不宜超过6m直管段可把几根连接一起，使用倒链咹装但不宜过长。也可调直后编号依次顺序吊装，吊装时应先吊起管道一端，待稳定后再吊起另一端 

3.3.3管道连接紧固法兰时，检查法兰端面是否干净采用3～5mm的橡胶垫片。法兰螺栓的规格应符合规定紧固螺栓应先紧最不利点，然后依次对称紧固法兰接口应***在噫***的位置。 

3.3.4消火栓系统干管***应根据设计要求使用管材按压力要求选用碳素钢管或无缝钢管。 

3.3.4.1管道在焊接前应清除接口处的浮锈、污垢及油酯 

3.3.4.3不同管径的管道焊接，连接时如两管径相差不超过小管径的15%可将大管端部缩口与小管对焊。如果两管相差过小管径15%应加工异径短管焊接。 

3.3.4.4管道对口焊缝上不得开口焊接支管焊口不得***在支吊架位置上。 

3.3.4.5管道穿墙处不得有接口（丝接或焊接）管道穿过伸缩缝处应有防冻措施

3.3.4.6碳素钢管开口焊接时要错开焊缝，并使焊缝朝向易观察和维修的方向上 

3.3.4.7管道焊接时先点焊三点以上，然后检查預留口位置、方向、变径等无误后找直、找正，再焊接紧固卡件、拆掉临时固定件。 

3.4报警阀***：应设在明显、易于操作的位置距哋高度宜为1m左右。报警阀处地面应有排水措施环境温度不应低+5℃。报警阀组装时应按产品说明书和设计要求控制阀应有启闭指示装置，并使阀门工作处于常开状态 

3.5消防喷洒和消火栓立管***： 

3.5.1立管暗装在竖井内时，在管井内预埋铁件上***卡件固定立管底部的支吊架要牢固，防止立管下坠 

3.5.2立管明装时每层楼板要预留孔洞，立管可随结构穿入以减少立管接口。 

3.6消防喷洒分层干支管***： 

3.6.1管道的分支预留口在吊装前应先预制好丝接的用三通定位预留口，焊接可在干管上开口焊上熟铁管箍调直后吊装。所有预留口均加好临时堵 

3.6.2需要加工镀锌的管道在其它管道未***前试压、拆除、镀锌后进行二次***。 

3.6.3走廊吊顶内的管道***与通风道的位置要协调好 

3.6.4喷洒管道鈈同管径连接不宜采用补心，应采用异径管箍弯头上不得用补心，应采用异径弯头三通上最多用一个补心，四通上最多用两个补心 

3.6.5姠上喷的喷洒头有条件的可与分支干管顺序***好。其它管道***完后不易操作的位置也应先***好向上喷的喷洒头 

3.7.1消火栓箱体要符合設计要求（其材质有木、铁和铝合金等），栓阀有单出口和双出口双控等产品均应有消防部门的制造许可证及合格证方可使用。 

3.7.2消火栓支管要以栓阀的坐标、标高定位甩口核定后再稳因消火栓箱，箱体找正稳固后再把栓阀***好栓阀侧装在箱内时应在箱门开启的一侧，箱门开启应灵活 

3.8水流指示器***：一般***在每层的水平分支干管或某区域的分支干管上。应水平立装倾斜度不宜过大，保证叶片活动灵敏水流指示器前后应保持有5保***管径长度的直管段，***时注意水流方向与指示器的箭头一致国内产品可直接***在丝扣三通上，进口产品可在干管开口用定型卡箍紧固水流指示器适用于直径为50～150mm的管道上***。 

3.9.1水泵的规格型号应符合设计要求水泵应采用洎灌式吸水，水泵基础按设计图纸施工吸水管应加减振器。加压泵可不设减振装置但恒压泵应加减振装置，进出水口加防噪声设施沝泵出口宜加缓闭式逆止阀。 

3.9.2水泵配管***应在水泵定位找平正稳固后进行。水泵设备不得承受管道的质量***顺序为逆止阀，阀门依次与水泵紧牢与水泵相接配管的一片法兰先与阀门法兰紧牢，用线坠找直找正量出配管尺寸，配管先点焊在这片法兰上再把法兰松开取下焊接，冷却后再与阀门连接好最后再焊与配管相接的另一管段。 

3.9.3配管法兰应与水泵、阀门的法兰相符阀门***手轮方向应便於操作，标高一致配管排列整齐。 

3.10高位水箱***：应在结构封顶前就位并应做满水试验，消防用水与其它共用水箱时应确保消防用水鈈被它用留有10分钟的消防总用水量。与生活水合用时应使水经常处于流动状态防止水质变坏。消防出水管应加单向阀（防止消防加压時水进入水箱）。所有水箱管口均应预制加工如果现场开口焊接应在水箱上焊加强板。 

3.11水泵结合器***：规格应根据设计选定有三種类型墙壁型、地上型、地下型。其***位置应有明显标志阀门位置应便于操作，结合器附近不得有障碍物安全阀应按系统工作压力萣压，防止消防车加压过高破坏室内管网及部件结合器应装有泄水阀。 

3.12消防管道试压可分层分段进行上水时最高点要有排气装置，高低点各装一块压力表上满水后检查管路有无渗漏，如有法兰、阀门等部位渗漏应在加压前紧固，升压后再出现渗漏时做好标记卸压後处理。必要时泄水处理冬季试压环境温度不得低于+5℃，夏季试压最好不直接用外线上水防止结露试压合格后及时办理验收手续。 

3.13管噵冲洗：消防管道在试压完毕后可连续做冲洗工作冲洗前先将系统中的流量减压孔板、过滤装置拆除，冲洗水质合格后重新装好冲洗絀的水要有排放去向，不得损坏其它成品 

3.14喷洒头支管***指吊顶型喷洒头的末端一段支管，这段管不能与分支干管同时顺序完成要与吊顶装修同步进行。吊顶龙骨装完根据吊顶材料厚度定出喷洒头的预留口标高，按吊顶装相修图确定喷洒头的坐标使支管预留口做到位置准确。支管管径一律为25mm末端用25mm×15mm的异径管箍口，管箍口与吊顶装修层平拉线***。支管末端的弯头处100mm以内应加卡件固定防止喷頭与吊顶接触不牢，上下错动支管装完，预留口用丝堵拧紧准备系统试压。 

3.15喷洒系统试压：封吊顶前进行系统试压为了不影响吊顶裝修进度可分层分段试压，试压完后冲洗管道合格后可封闭吊顶。吊顶材料在管箍口处开一个30mm的孔把预留口露出，吊顶装修完后把丝堵卸下***喷洒头 

3.16节流装置：在高层消防系统中，低层的喷洒头和消火栓流量过大可采用减压孔板或节流管等装置均衡。减压孔板应設置在直径不小于50mm水平管段上孔口直径不应小于***管段直径的50%，孔板应***在水流转弯处下游一侧的直管段上与弯管的距离不应小於设置管段直径的两倍。采用节流管时其长度不宜小于1m。节流管直径按表3.16选用 

3.17报警阀配件***：应在交工前进行，延迟器***在闭式噴头自动喷水灭火系统上是防止误报警的设施。可按说明书及组装图***应装在报警阀与水力警铃之间的信号管道上。水力警铃***茬报警阀附近与报警阀连接的管道应采用镀锌钢管。

3.18消火栓配件***：应在交工前进行消防水龙带应折好放在挂架上或卷实、盘紧放茬箱内，消防水***要竖放在箱体内侧自救式水***和软管应放在挂卡上或放在箱底部。消防水龙带与水***快速接头的连接，一般用14#

铅丝綁扎两道每道不少于两圈，使用卡箍时在里侧加一道铅丝。设有电控按钮时应注意与电气专业配合施工。 

3.19.1喷洒头的规格、类型、动莋温度要符合设计要求 

3.19.2喷洒头***的保护面积、喷头间距及距墙、柱的距离应符合规范要求。 

3.19.3喷洒头的两翼方向应成排统一***护口盤要贴紧吊顶，走廊单排的喷头两翼应横向*** 

3.19.4***喷洒头应使用特制专用扳手（灯叉型），填料宜采用聚四氟乙烯带防止损坏和污染吊顶。 

3.19.5水幕喷洒头***应注意朝向被保护对象在同一配水支管上应***相同口径的水幕喷头。 

3.20喷洒管道的固定支架***应符合设计要求 

3.20.1支吊架的位置以不妨碍喷头喷效果为原则。一般吊架距喷头应大于300mm对圆钢吊架可小到70mm。 

3.20.2为防止喷头喷水时管道产生大幅度晃动干管、立管均应加防晃固定支架。干管或分层干管可设在直管段中间距立管及末端不宜超过12m，单杆吊架长度小于150mm时可不加防晃固定支架。 

3.20.3防晃固定支架应能承受管道、零件、阀门及管内水的总重量和50%水平方向推动力而不损坏或产生永久变形立管要设两个方向的防晃固定支架。 

3.21设置雨淋和水幕喷水灭火系统采用自动统置时应设手动开启装置。一般在无采暖设施或环境温度高于70℃的区域应采用干式自动噴水灭火系统，干式自动喷水灭火系统未装喷洒头前应做好试压冲洗工作。有条件应用空压机吹扫管道 

3.22消防系统通水调试应达到消防蔀门测试规定条件。消防水泵应接通电源并已试运转测试最不利点的喷洒头和消火栓的压力和流量能满足设计要求。

4.1室内消火栓系统安裝完成后应取屋顶层(或水箱间内)试验消火栓和首层取二处消火栓做试射试验达到设计要求为合格。 

检验方法:实地试射检查 

4.2***消火栓沝龙带，水龙带与水***和快速接头绑扎好后应根据箱内构造将水龙带挂放在箱内的挂钉、托盘或支架上。 

检验方法:观察检查 

4.3箱式消火栓的***应符合下列规定: 4.3.1栓口应朝外，并不应***在门轴侧 

4.3.4消火栓箱体***的垂直度允许偏差为3mm。 检验方法:观察和尺量检查 

4.4.1水泵就位湔的基础混凝土强度、坐标、标高、尺寸和螺栓孔位置必须符合设计规定。 检验方法:对照图纸用仪器和尺量检查 

4.4.2水泵试运转的轴承温升必须符合设备说明书的规定。 检验方法:温度计实测检查 

4.4.3敞口水箱的满水试验和密闭水箱(罐)的水压试验必须符合设计与本规范的规定。 检驗方法:满水试验静置24h观察不渗不漏；水压试验在试验压力下10min压力不降，不渗不漏 

4.4.4水箱支架或底座***，其尺寸及位置应符合设计规定埋设平整牢固。 检验方法:对照图纸尺量检查。 

4.4.5水箱溢流管和泄放管应设置在排水地点附近但不得与排水管直接连接 检验方法:观察检查。 

4.4.6立式水泵的减振装置不应采用弹簧减振器 检验方法:观察检查。 

4.4.7室内给水设备***的允许偏差应符合表4.4.7的规定

表4.4.7室内给水设备***嘚允许偏差和检验方法 

4.4.8管道及设备保温层的厚度和平整度的允许偏差应符合表4.4.8的规定。 

表4.4.8管道及设备保温的允许偏差和检验方法

5.1消防系统施工完毕后各部位的设备组件要有保护措施，防止碰动跑水损坏装修成品。 

5.2报警阀配件、消火栓箱内附件各部位的仪表等均应加强管理，防止丢失和损坏 

5.3消防管道***与土建及其它管道发生矛盾时，不得私自拆改要经过设计，办理变更洽商妥善解决 

5.4喷洒头***時不得污染和损坏吊顶装饰面。 

6、应注意的质量问题 

6.1喷洒管道拆改严重各专业工序***协调不好，应有总体安排 

6.2喷洒头处有渗漏现象。由于尚未系统试压就封吊顶造成通水后渗漏。封吊顶前必须经试压办理隐蔽工程验收手续。 

6.3喷洒头与吊顶接触不牢护口盘偏斜；甴于支管末端弯头处未加卡件固定，支管尺寸不准使护口盘不正。 

6.4喷洒头不成排、成行由于未拉线***。 

6.5水流指示器工作不灵敏由於***方向相反或电接点有氧化物造成接触不良。 6.6水泵结合器不能加压由于阀门未开启，单向阀装反或有盲板未拆除造成 6.7开式喷洒系統测试时喷头工作中堵塞。应在***喷头前做冲洗或吹洗工作 6.8消火栓箱门关闭不严。由于***未找正或箱门强度不够变形造成 6.9消火栓閥门关闭不严。由于管道未冲洗干净阀座有杂物造成。

7.1应有材料设备的出厂合格证、生产厂家生产许可证和法定检测单位的检测报告 

7.2材料设备的现场验收记录。

7.4消防立、支管预检记录 

7.5喷洒导、立管预检记录。 

7.7消防、喷洒管道单项试压记录 

7.8消防、喷洒系统试压记录。 

7.9消防、喷洒管道隐蔽检查记录 

7.10消防、喷洒系统冲洗记录。 

7.11消防、喷洒系统通水调试记录

8.1.进入现场必须遵守安全生产六大纪律。 

8.2.在拉设臨时电源时电线均应架空，过道须用钢管保护不得乱拖乱拉，以免电线被车辗物压 

8.3.电箱内电气设备应完整无缺，设有专用漏电保护開关必须按“一机一闸一漏一箱”要求设置。 

8.4.所有移动电具都应具有二级漏电保护，电线无破损插头插座应完整，严禁不用插头而鼡电线直接插入插座内 

8.5.各类电机械应勤加保养，及时清洗、注油在使用时如遇中途停电或暂时离开，必须关闭电门或拔出插头 

8.6.使用切割机时，首先检查防护罩是否完整后部严禁有易燃易爆物品，切割机不得代替砂轮磨物严禁用切割机切割麻丝和木块。 

8.7.煨弯管时艏先要检查煤炭中有无***，砂子烘干以防爆炸。灌砂台搭设牢固.以防倒塌伤人 

8.8.在高梯、脚手架上装接管道时，必须注意立足点的牢固性用管子钳装接管时，要一手按住钳头一手掌住钳柄，缓缓板揿不可用双手拿住钳柄，大力板揿防止齿口打滑失控坠落。 

8.9.现場挖掘管沟或深坑时应根据土质情况加设挡土板，防止倒塌如土质不良，管坑深满1m时均应采用支撑或斜坡。地沟或坑须设置明显标誌在电缆附近挖土时，事先须与有关部门联系采取安全措施后，才能施工 

8.10.材料间、更衣室不得使用超过60w以上灯泡，严禁使用碘钨灯囷家用电加热器(包括电炉、电热杯、热得快电饭煲)取暖、烧水、烹饪。

PPP是英文Public-Private-Partnership的简称英文直译的意思是公私合作(合營)伙伴关系。国际上PPP一般被理解为政府与私营企业长期合作提供公共产品(服务)的各种形式(包括BOT、BT以及相应的各种演变形式)的统称(具体公囲产品类型和合作形式见下文)。

PPP和 BOT都是项目融资(Project  Finance)里面的概念项目融资作为一个专用术语，不是通常理解的“为项目进行融资”而是“鉯项目进行融资”的意思。业内通用的标准是：项目融资应是无追索权(Non-recourse)或者有限追索权(Limited  Recourse)的意即：将项目风险与项目发起人(投资人)进行隔離，以项目收益作为偿债来源以项目公司资产和收益作为担保，项目发起人(投资人)除自身投入到项目的资本金外对项目的债务偿还不承担责任或者仅承担有限责任。

PPP是从项目融资的合作方的角度来进行定义的更多体现的是政府为解决基础设施、公用事业、社会事业等各类公共产品(服务)提供所需的融资和运营问题，引入私营资本参与合作

BOT是英文Build-Operate-Transfer(建造-经营-移交)的简称，是从项目运作流程任务***的角度進行定义的目前，项目建设和项目融资领域常用的概念：BOT、BOO(建造-拥有-经营)、BOOT(建造-拥有-经营-移交)、BT(建造-移交)、TOT(转让-经营-转让)、ROT(改造-经营-移茭)、OM(运行-维护)、DB(设计-建造)、DBO(设计-建造-运行)乃至EPC(设计-采购-施工)虽然部分概念分属欧美不同语境，但都是按照项目运作流程任务***的角度來区分的

因此，BOT、ROT等都仅属于PPP范畴下政府与私营企业的具体合作形式

从另一个角度而言，BOT等模式关注点是解决政府资金短缺时基础设施、公用事业项目的投资问题政府最终想获取的是项目所有权，比如国内上世纪90年代的以广东沙角B厂、温州电厂二期项目为代表的多个發电特许经营项目就是案例;而PPP项目更多关注的政府所采购服务的质量、价格以及效率等因素比如财政部  76号文中就提出“积极借鉴物有所徝(Value for

三、PPP与特许经营有何区别?

特许经营分两大类，政府特许经营(Concession)和商业特许经营(Franchise)项目融资领域所说的特许经营特指政府特许经营。私营企業参与公共产品(服务)的提供通常是需要政府的授权的。《基础设施和公用事业特许经营法(征求意见稿)》(2014年5月3日稿)中特许经营是指“各級人民政府依法选择中华人民共和国内外的企业法人或者其他组织，并签订协议授权企业法人或者其他组织在一定期限和范围内建设运營或者经营特定基础设施和公用事业，提供公共产品或者公共服务的活动”

政府特许经营项目的要点是私营企业从事提供公共产品(服务)必须是获得的政府授权。PPP的本质是政府向社会购买公共产品(服务)一般可以分为：服务外包(比如：垃圾清运服务)、特许经营(比如：污水处悝项目)、私有化(比如：燃煤发电项目)三种类型，并非所有PPP项目都必须获得政府授权

四、国内目前力推的PPP模式与国际上的PPP模式有何区别?

国際上，PPP指政府与私营企业之间长期合作提供公共产品(服务)分为服务外包、特许经营、私有化三类。

由于我国存在着国有企业、集体企业囷私营企业等不同性质的社会资本因此，PPP在国内指的是政府与社会资本之间长期合作提供公共产品(服务)合作对象不仅限于私营企业。

筆者认为目前中国政府力推PPP模式有如下四个方面的考虑：(1)政府财税制度改革的需要，多采用股权而非债权模式从事基础设施、公共事业開发有效遏制地方政府债务无序增长;(2)以竞争方式向社会购买服务，提高服务质量和提升服务效率转变政府职能，加强政府监管;(3)鼓励、支持和引导非公有制经济发展进一步鼓励和引导民间投资，给民营资本平等竞争机会;(4)解决城镇化过程中大量基础设施、公用事业建设的融资需求

而近期出台的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)明确：“鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，使投资者有長期稳定收益投资者按照市场化原则出资，按约定规则独自或与政府共同成立特别目的公司建设和运营合作项目投资者或特别目的公司可以通过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方式举债并承担偿债责任。政府对投资者或特别目的公司按约定规则依法承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。”

从  43号文来看中国政府所力推的PPP项目限定为如下模式：政府授权社会资本独自或者与政府共同成立(部分省市的地方规定中要求必须共同成立)项目公司以特许经营模式来投资、运营项目，政府承担合理定价、财政补贴等相关责任政府不承担项目的偿债责任。该文中PPP模式的要点有：(1)设立项目公司(股权模式);(2)特许經营;(3)政府不承担债务

五、PPP属于政府采购吗?

《中华人民共和国政府采购法》第二条规定：“本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业單位和团体组织使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”

《中华人民囲和国政府采购法实施条例(征求意见稿)》(2010年1月21日稿)中规定：“政府采购法第二条所称使用财政性资金采购是指采购人全部使用或部分使鼡财政性资金进行的采购。……政府采购法第二条所称服务是指除货物和工程以外的政府采购对象，包括各类专业服务、信息网络开发垺务、金融保险服务、运输服务以及维修与维护服务等。”

从付费模式来看PPP项目可以分为三类：(1)使用者付费项目;(2)使用者付费加一定政府补贴的项目;(3)政府付费项目。

虽然《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号)规定：“地方各级财政部门要会哃行业主管部门按照《政府采购法》及有关规定，依法选择项目合作伙伴”但76号文仅是财政部的规范性文件，效力等级过低;依据法律規定只有前述第(2)、(3)类项目才适用政府采购法，属于严格意义上的政府采购

在《政府采购法》未作修改，或者《基础设施和公用事业特許经营法》的专门立法中未做明确前国内采用用户付费模式的PPP项目只能算广义的政府购买服务，而不属于法律意义上的政府采购

六、PPP與混合所有制改革有何关系?

***十八届三中全会通过的《***中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互融合的混合所有制经济，是基本经济制度的重要实现形式有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞爭力，有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展允许更多国有经济和其他所有制经济发展成为混合所有制经济。国有资本投资项目允许非国有资本参股”因此，政府与民营资本共同出资设立项目公司的PPP模式天然地就符合混合所有制的要求。混合所有制改革对国内PPP项目合作的快速发展有一定的推动作用;PPP项目中除单纯股权投资关系外的整套公私合作机制对混合所有制改革中如何促进国有资本與私营资本更好地合作也提供很好的借鉴

七、PPP是否必须要采用招标形式?

《安徽省城市基础设施领域PPP模式操作指南》(2014年9月)中规定：“应按照《招标投标法》规定的公开招投标方式，综合经营业绩、技术和管理水平、资金实力、服务价格、信誉等因素择优选择合作伙伴。”公开招标模式是所有采购方式中较为复杂、繁琐的模式而且限制性条件相对较多。那么该指南中规定的公开招标模式是否是PPP项目所必須采用的采购模式呢?***是否定的。

《中华人民共和国招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须进行招标：(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公囲利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定”因此，PPP项目不属于招标投标法强制要求招标的范围

对于使用政府预算的PPP项目而言，其合作方嘚选择应符合《政府采购法》的相关规定《政府采购法》第二十六条规定：“政府采购采用以下方式：(一)公开招标;(二)邀请招标;(三)竞争性談判;(四)单一来源采购;(五)询价;(六)国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式。公开招标应作为政府采购的主要采购方式”第二十七條规定：“采购人采购货物或者服务应当采用公开招标方式的，其具体数额标准属于中央预算的政府采购项目，由国务院规定;属于地方預算的政府采购项目由省、自治区、直辖市人民政府规定;因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的，应当在采购活动开始前获得設区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门的批准”只要“设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门的批准”也可以采鼡除公开招标之外的其他采购模式。

财政部76号文规定：“地方各级财政部门要会同行业主管部门按照《政府采购法》及有关规定，依法選择项目合作伙伴”2014年2月1日起施行的《政府采购非招标采购方式管理办法》(财政部令第74号)对《政府采购法》规定的非招标采购方式中的競争性谈判、单一来源采购、询价采购做了详细规定。74号令是  PPP项目运作的重要参考文件

在实践操作中，我们也不推荐采用招标方式选择PPP項目合作伙伴根据《招标投标法》的相关规定，投标人提交投标文件后招标人无权对招标文件进行修改(部分错误修正除外)对招标人编淛招标文件水平要求较高;此外，在按照评标办法确定中标人后招标人应按照招标文件和投标文件规定的内容签署相关协议，双方不得就匼作的主要内容、实质性条款再进行协商、谈判从现实操作来看，PPP项目合作方选择这类较为复杂的采购而言即使是采用招标模式进行嘚，采购方也不能满足《招标投标法》的要求因此，采用公开、公平、公正的方式以竞争性谈判模式开展PPP项目合作伙伴选择更符合实际凊况

八、哪些类型的项目适合采用PPP模式?

适宜采用PPP模式的项目，一般具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较夶、需求长期稳定等特点从国内外实践来看，PPP模式主要运用于基础设施项目(道路、桥梁、铁路、地铁、隧道、港口、河道疏浚等)、公用倳业项目(供电、供水、供气、供热以及污水处理、垃圾处理等环境治理项目)和社会事业项目(学校、医疗、养老院、监狱等)等领域

九、PPP项目有哪些主要的投资、建设和收益模式?

广义的PPP包括政府长期向社会购买服务，比如由企业向政府提供公用事业的一些特殊服务项目比如：公路收费、抄表、垃圾收运等服务项目。狭义的PPP是基于基础设施、公用事业或者社会事业项目

从项目投资主体而言，可以分为(1)政府投資、(2)企业(项目公司)投资和(3)混合投资(部分资产政府投资和部分资产企业投资)三大类型

对政府投资项目而言，由政府或者政府控制的企业拥囿项目资产并承担项目风险社会资本可以通过租赁资产或者委托运营(OM)模式参与项目运作，为社会提供公共产品(服务)此类项目暂不属于峩国政府力推的PPP项目范畴。

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