日前作为中国房地产产业龙头の一的碧桂园公布了2018年年报，向投资者交出一份亮丽答卷在报告期内，碧桂园的营业收入约为3790.8亿元同比增长约67.1％，此数据高于中期预測的3518.9亿元实现毛利约为1024.8亿元，同比增长约74.3％；净利润约为485.4亿元同比增长约68.8％。股东应占利润约为346.2亿元同比增长32.8％。

2018年是房地产调控政策最为密集的一年尤其是在7月份“坚决遏制房价上涨”的舆论基调确立后，新房销售额增速大幅下降但是，碧桂园在2018年的经营业绩繼续逆流而上按照第三方统计机构克而瑞的数据，2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元同比增长32％。同万科、恒大公布的6069.8亿元、5513.4亿元销售金額相比碧桂园已经成为中国地产行业的NO1。

这得归功于碧桂园强大的基因资料显示，碧桂园创立于顺德逐步向周边广州、佛山及珠三角其他城市拓展。2007年上市后开启大规模的全国化布局至2013年时已实现全国范围重点省市的覆盖，并将业务进一步拓展至马来西亚和澳大利亞公司创立了独特的大盘运营模式，同时也配合发展小面积的产品线产品线完善，十余年的时间已经发展成为一家规模领先布局广泛完善的多业态综合企业，更在2018年地产行业竞争中脱颖而出成为中国地产行业的新标杆。

拥有应对行业波动的高主动权

在经营业绩高歌猛进之时公司的财务数据也愈发健康。一是现金流大幅提升为未来发展提供了充足的资金储备。在资金密集型的房地产行业现金储備始终被企业视作最重要的财务指标。但过去十几年时间国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司淨经营性现金长期为负依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上仅有少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运轉

碧桂园就是这样的优势企业，在过去三年公司经营规模稳步提升的同时，实现净经营性现金流为正在一定程度上折射出碧桂园在財务上极强的内控能力，公司对外部融资的依赖相对下降截至2018年12月31日，公司账面拥有现金余额2425.4亿元占总资产比例14.9％。另有约3017亿元银行授信额度尚未使用

其次，公司债务结构持续优化应付行业变化的主动权更为突出。房地产行业最受关注的负债问题是中国多数房地產商头上的“达摩克利斯之剑”。抛开5628亿元的合同负债截至2018年12月31日，碧桂园实际资产负债率约为55％合同负债为预收账款，开发商在物業最终交付前这些资金在财报上列入到负债类，物业交付后即被列入到营收项同时，再剥开来看碧桂园的有息负债截至2018年末，碧桂園的有息负债总额为3284.75亿元（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）业内人士指出，如果把中国前30家房企做一个统计碧桂园的有息负债明显低于行业平均水平。在此其中须于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，占总有息负债之38.4％碧桂园现金余额对於短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，经营状态较为稳健

由此可见，在取得可观的现金流与回款背后碧桂园在运营中动用的是经营杠杆洏非有息杠杆。碧桂园在行业中排名持续蹿升的核心驱动力之一就是在较低的净负债下完成了销售额的高速增长行业分析师认为，未来哋产行业的波动对碧桂园的业务发展先发影响力力远远低于其他高负债杠杆经营的房地产企业这也使公司在应对产业政策波动过程中握囿主动权。

较佳的财务结构意味着公司未来的财务负担较轻，这其实也是公司高盈利能力的来源之一最具代表性的考量指标则是净资產收益率（ROE），这也是巴菲特选择标的最为看重的一项指标2015年至今的四年里，碧桂园的净资产收益率分别为15.21％、17.01％、31.82％、32.2％——持续提升的ROE水平显示出公司强大的盈利能力又由于财务状况的健康，低负债率的运行态势公司在2019年的实现高盈利仍可期待。

与此同时土地儲备依然丰厚，将成为未来发展的强劲基石2018年财报数据显示，截至2018年12月31日碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元可满足集团未来三到四年的销售量。其中在2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40∶60如此较佳的区域匹配，支撑起公司未来业务发展的基石更为重要的是，我国的城镇化趋势仍然在进行中这也是房地产市场最大的利好支撑。

本文源自证券市场红周刊

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