中山市中正信德资产评估与汢地房地产估价有限公司—评估说明
中港客运联营有限公司股权转让评估项目
中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司
二○一三年十月三十日
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地址：中山市东区东苑路 12 号二楼
中山市中正信德资产评估与土地房地产估价囿限公司—评估说明
一、关于评估说明使用范围的声明
二、企业关于进行资产评估有关事项的说明
1、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
2、关于经济行为的说明
3、关于评估对象与评估范围的说明
4、关于评估基准日的说明
5、鈳能影响评估工作的重大事项说明
6、资产及负债清查情况的说明
(一)评估对象与评估范围说明
1、评估对象与评估范围
2、实粅资产的分布情况及特点
(二)资产核实情况总体说明
1、资产核实人员组织、实施时间和过程
2、影响资产核实的事项及处理方法
(三)资产基础法评估技术说明
1、流动资产评估说明
2、持有至到期投资评估说明
3、长期股权投资评估说明
4、投资性房地產评估说明
5、房屋建筑物评估说明
7、在建工程、固定资产清理、递延所得税资产评估说明
8、土地使用权评估说明
9、流动負债评估说明
(四)收益法评估说明
3、资产清查核实情况说明
4、股东权益价值评估
(五)评估结论及其分析
1、资产基础法评估价值
2、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
3、收益法评估价值
4、评估结果的判断和选择
5、60%的股东权益价值
6、其他需要说明的事项
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书以及
相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定材料的全部或部分内容
不得提供给其它任何单位和个人，也不得見诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方
确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者
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第二部分 企业关于进行资產评估有关事项的说明
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
(一)委托方：中山市岐江集团有限公司
(二)被评估单位：中港客运联营有限公司
住所：中山火炬开发区沿江东一路 1 号
法定代表人：陈爱学
注册资本：1965 万美元
公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
经营范围：经营中山港至香港旅客运输。
中港客运联营有限公司经广东省对外经济贸易委员會粤经贸资批字( 号及
( 号文批准注册资本为 1965 万美元，其中中山市口岸实业发展总公司投资 1179
万美元占注册资本的 60%，香港珠江船务企业(集团)有限公司投资 786 万美元占注册
并于 1984 年登记注册，
取得国家工商行政管理局“企合粤中总字第 000292 号”
企业法人营业执照经营期限 20 年。经中山市国有资产管理局[中国资( 号]《关
于中港客运联营有限公司中方股权转让的批复》同意中山市口岸实业发展总公司将其持有的
股权全部转让给中炬高新技术实业(集团)股份有限公司2009 年 3 月 4 日经董事会决议，
中炬高新技术实业(集团)股份有限公司將其全部股权转让给中山市岐江工业发展有限公司
(后更名为中山市岐江集团有限公司)香港珠江船务企业(集团)有限公司亦于 2009 年
9 月 30 ㄖ将其持有的股权全部无偿划转给珠江客运有限公司。2012 年 7 月 30 日本公司经
中山工商行政管理局批准，变更了工商登记公司《企业法囚营业执照》注册号为
952，法定代表人变更为：陈爱学
在评估基准日 2013 年 9 月 30 日时中港客运联营有限公司注册资本 1,) 公布的中山市国有汢地基准地价标准和地价图 ,
并结合委估对象的具体位置，委估宗地为五级工业用地其基准地价区片价为495元/平
中山市基准地价基准日为 2011 年 1 月 1 日，而本次估价时点为2013 年 9 月 30 日
此期间工业用地价格变化不大，无需进行期日修正期日修正系数取1.00 。
3、土地使用权姩期修正
中山市工业用地基准地价设定年期 50 年而估价对象土地的实际剩余使用年限是
50年，故无需要进行土地年限修正年期修囸系数为 1.0。
根据《中山市基准地价修正系数体系》中工业用地地价影响因素说明表及修正系数
表按照待估宗地区域因素条件，鈳建立待估宗地地价影响因素区域因素说明表和修正
系数表并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。区域因素修正系数说
明表和修正系数表详见下表
工业用地区域因素修正系数说明表
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣
交通便捷度 临主要干噵 临次要干道 临支路 临巷道 不临路
产业集聚度 高 较高 一般 较低 低
基础配套设施 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
环境质量 无污染 轻微污染 有一定污染 污染较重 污染严重
区域规划 工业密集区 工业较密集区 一般工业区 零星工业区 其他类型
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工业用地区域因素修正系数表
影响因素 待估宗地因素说明 优劣度 修正系数(%)
临主要干道 优 2.0%
较完善 较优 1.0%
有一定污染 一般 0.0%
工业较密集区 较优 1.0%
根据《Φ山市基准地价修正系数体系》中工业用地地价影响因素说明表及修正系数
表，按照待估宗地个别因素条件可建立待估宗地地价影響因素个别因素说明表和修正
系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价个别因素修正系数说
明表和修正系数表详见下表。
工业用地个别因素修正系数说明表
影响因素 优 较优 一般 较劣 劣
对布局无影 较不规则,对布
形状 规则,利于咘局 较规则 不规则,较难布局
优 较优 一般 较差 差
临路状况 四面临路 三面临路 两面临路 一面临路 不临路
工业用地个别因素修正系數表
影响因素 待估宗地因素说明 优劣度 修正系数(%)
对布局无影响 一般 0.0%
较平坦 较优 1.0%
地质状况与地基承载力
两面临路 一般 0.0%
工业用地容积率修正系数表
基准地价设定工业用地的容积率为 1.5而本次评估设定宗地的容积率为 1.5，因此
容积率修正系数为1.00
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本次所使用的基准地价设定的开发程度为“六通一平”，本次估价对象所设定的开
发程度为红线外“六通”(即：通路、通电、供水、排水、通气、通讯)及红线内“场地
不平整”无需进行开发程度修正，开发程度修正为0元/平方米
8、求取待估宗地单位地价
＝525元/岼方米
D、假设开发法测算地价
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开
发成本及有關专业费用、利息、利润和税费等以价格余额来估算待估土地价格的方法。
土地价值＝开发价值－开发费用－投资利息－开发利润－销售税费－买方购地应
1、开发价值的测算
待估宗地为工业用地标准容积率为1.50 。根据建设用地条件建设面积及规模
开发項目建设周期取2年，本次预测其开发价值为2,600元/平方米
建安成本包括土建工程和***工程，***工程包括给排水工程、电梯工程、电氣工
程、空调工程、消防工程及其它工程等根据国家标准《建设工程工程量清单计价规范》
(GB)《广东省建筑与装饰工程综合定额 2010)、
、 ( 》《广东省建设工程计价通
则(2010)》和《中山市建设工程经济信息》及《广州地区建设工程材料指导价格》等计
价依据进行計算，根据同类建筑费用估算建安成本为1,200元/平方米
(2) 前期费用及其他费用
前期费用及其他费用包括基础设施配套费、勘察设计费、监理费、建设单位管理费、
招标代理费、工程质监费、环境评价费、预算/结算编制费及其它费用等，依据国家计委
/建设部[2002]价字 10 號(勘察设计费)《建设工程监理与相关服务收费管理规定(发
改价格[ 号)(工程监理费)
》 、发改价格[ 号(招标代理费)、粤价函
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[ 号(工程质监费)、国镓发展计划委员会/国家环境保护总局计价格[
号(环境评价费)、粤价函[ 号(预算/结算编制费)按建安成本的10%估算。
开发费用=建安成本+前期费用及其他费用
以上述开发费用及地价为基数,按估价时点时中国人民银行2年期贷款利息6.15%
开发项目建设周期为2年，开发费用假設均匀投入计息期为开发期的一半；假设地价是
一次性投入，计息期为 1 年则按复利计息如下：
待估用地为工业用途，开发利潤率参照中国人民银行一年期贷款利率取6.00%
开发利润=(开发费用+楼面地价)×开发利润率
(1) 销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，销售税金为营业额的
(2) 土地***根据广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地***
征管工作的通知》(粵地税发( 号)，土地***按销售收入的 2.50%计征
(3) 销售费用包括广告宣传、***手续费及代理费，销售费用为营业额的3.00%
(4) 堤围防护费，按中山市人民政府中府[2000]58 号文堤围防护费为营业额的
销售税费=销售税金+土地***+销售费用+堤围防护费
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6、买方购地应负担的税费
买方购地应负担的税费主要是契税。根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权
转让契税计税依据的批复》(财税〔2007〕162 号)的文件规定汢地契税为地价的 3%。
其他费用为过户手续费、评估费、测绘费等其他费用为地价的 1%。
买方购地应负担的税费=楼面地价×4%
7、求取待估宗地单位地价
楼面地价=开发价值－开发费用－投资利息－投资利润－销售税费－买方购地应负
楼面地价=679.52元/平方米
單位地价=楼面地价×容积率
E、土地价值的确定
综合分析上述两种方法计算结果，我们认为假设开发法计算结果较接近市场价确萣
采用假设开发法计算结果作为待估土地使用权结果。得出待估土地使用权价格如下：
估价方法 房地产单价(元/平方米) 权重 房地产單价(元/平方米)
基准地价系数修正法 0%
假设开发法 100%
由于委评用地为划拔用地土地单价应扣除土地出让金495元/平方米，补出让契税
综合上述计算结果则于评估基准日：
土地总价＝土地单价×土地使用权面积
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通过清查评估，在评估基准日时中港客运联营有限公司汢地使用权清产核资值 0.00
(九)流动负债评估说明
负债评估的重点在于检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债金
額不漏记和错记。负债的评估值是根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的
负债项目及金额确定
应付账款清产核资徝 21,915,106.97 元，经查阅有关凭证、账簿确定为珠江集团
船厂有限公司、珠江海事顾问有限公司、新港石油有限公司等公司往来款，账龄 1 年以
内评估值按清产核资值进行确认，经核实应付账款的评估值为 21,915,106.97 元
预收账款清产核资值 760,333.36 元， 经查阅有关凭证、账簿主要为应付中山市
飞捷商旅服务有限公司、珠海胖达旅游公司、旅行社捆绑套票-青旅、旅行社捆绑套票-
中旅、旅行社捆绑套票-国旅等公司預收款。评估值按清产核资值进行确认经核实预收
应付职工薪酬清产核资值 22,211,860.25 元，经查阅有关凭证、账簿确定为应付
工资--职工笁资总额、应付工资--以前年度职工工资结余、应付工资--总经理基金、应
付福利费--收支结余等。评估值按清产核资值进行确认经核实應付职工薪酬评估值为
应交税费清产核资值 10,194,742.76 元，主要为应交企业所得税评估值按清产核
资值进行确认，经核实应交税费评估值為 10,194,742.76 元
应付股利评清产核资值 66,727,836.68 元， 经查阅有关凭证、账簿为应付中山市
岐江集团有限公司和珠江客运有限公司的股利款。评估徝按清产核资值进行确认经核
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其他应付款清产核资值 10,241,795.33 元， 经查阅有关凭证、账簿主要为中山市
易生活家居服务有限公司、应付 2013 年 8-9 月香港至中山船票代理费、千帆千朗公司、
珠江客运有限公司、代缴社保医保基金等公司其他应付款。评估值按清产核资值进行确
认经核实其他应付款的评估值为 10,241,795.33 元。
四、评估技术说明—收益法
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化
2、社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
3、企业未来的经营管理班子尽职并继续保持现有的经营管理模式歭续经营。
4、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响
现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估算企业价值
的一种方法即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算
成现时价值得到企业价值。其适用的基夲条件是：企业具备持续经营的基础和条件
经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化使用
现金流折现法的关键在于预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等
当对未来预期现金流的估算较为客观公囸、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有
较好的客观性易于为市场所接受。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象的資产构成和主营业务特点本次评估的
基本思路是以评估对象的会计报表及未来预测估算其权益资本价值。即首先按照收益途
径采用现金流折现方法(DCF)，估算评估对象的经营性资产的价值再加上基准日的
其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值由企业价值扣减付息
债务价值后估算评估对象的权益资本价值。本次评估的具体思路是：
1、取得企业近几年收入、成夲、费用、利润的相关财务资料、同行业市场状况及其
2、根据该企业的历史资料、所处的市场环境、未来发展规划、同行业比较资料等因
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素对企业的历史年度的收入及其构成进行分析，采用分段法预测企业以后年度的主营
业务收入因此，在对整体收益进行测算时通过对基准日前几年的年度收益的分析预
测以后年度的收益。
3、根据企业的经营成本现状及企业特点合理预测企业的运营成本。
4、求取企业的利润总额根据对企业所得税征收的实际情况，计算所得税得到企
5、根据企业的税后净利润计算企业自由现金鋶(FCFF)。
6、根据加权平均资本模型(WACC)确定折现率
7、根据企业经营特点，对企业自由现金流折现模型选择两阶段模型的增长模式即未
来 n 年的净现金流量有一定幅度的增长，n 年后的净现金流量保持在第 n 年的水平上
8、 企业自由现金流折现价值的基础上考虑企业非經营性资产和溢余资产对企业价
值的影响，调整得出评估基准日企业净资产价值
二)评估模型与折现率
式中：E：股东全部权益价值。
P：企业经营性资产价值
Rt: 未来第t年的自由现金流量。
A：自由现金流量第n年以后保持不变
C：溢余性或非经营性資产价值。
D：到期偿还债务价值
2、公式运用的说明
自由现金流量 Rt = 净利润+税后利息+折旧和摊销－追加资本性支出－追加营运資
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金，在自由现金流折现价值的基础上考虑企业溢余资产对企业价值的影响调整得出评
估基准日企业价值。
折现率采用加权平均成夲模型(WACC)确定其公式为：
式中：r1：税后债务成本。
w1：负债在总投资中所占的比重
r2：股权成本，采用资本资产定价模型确定r2
W2：股权在总投资中所占的比重。
(三)资产清查核实情况说明
根据本次评估的特点评估机构确定了资产核实的主要内容是企業的资产及负债的
存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日的资产负债表为准经核实无误，确认
资产及负债的存在为確保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和
清单确定的尽职调查内容主要是：
1、本次评估的经济行为背景凊况，主要为委托方和被评估单位对本次评估事项的
2、企业的主营业务类型
3、企业执行的会计制度以及固定资产折旧方法。
4、企业最近几年的负债、借款以及债务成本情况
5、企业执行的税率税费及纳税情况。
6、企业的应收和应付帐款情况
7、企业最近几年的关联交易情况。
8、企业的主要业务、业务结构、类型、历史经营业绩等
9、企业最近几年主营业务成本，主要占鼡设备及场所(折旧摊销)、人员工资福利
10、企业最近几年业务收入及主要客户等情况
11、企业未来几年的经营规划以及经营策略。
12、企业与本次评估有关的其他情况
(四)股东权益价值评估
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一)主营业务收入预测
中港客运联营有限公司经营中山--香港客运航线，到馫港有二个航线分别是中山--
香港中港城和中山--香港机场航线，与香港的水路航程约 49 海里航行时间约 90 分钟。公
司拥有“中山”、“逸仙湖”、“翠亨湖”、“岐江”、“兴中”五艘高速双体客轮总客
位 1,761 个，每天中山至香港往来为 20 个单航次服务区域主要是Φ山和江门，服务对象
是来往香港的经商、探亲、旅游人群
客流量分析：通过对前几年客流量的统计分析，2009 年至 2012 年四年年均客鋶量为
108.45 万人次近几年客源突出的变化是，之前是以香港到中山和江门经商、探亲为主
现在客人以中山和江门去香港旅游为主，客源主要来至中山和江门但考虑到港珠澳大桥预
计 2016 年底建成通车，通车后会对 2017 年及以后的客流产生一定的影响但是港珠澳大桥
通车后内地车辆先要到达关口，过关后再换乘香港巴士到达目的地港珠澳大桥通行费用目
前没有确定，但可以确定的是肯定不會太低乘车所需的时间和费用比乘船所需的时间和费
用可能还要多，另外乘船的舒适性比乘车好得多且乘船是一站式。通过以上汾析我们认
为港珠澳大桥通车后会对客流产生一定的影响，但影响不会太大会在 10%-20%之间。
票价分析：普通票价分为***票 185 元長者票 140 元，儿童票 105 元另外团体票
还有折扣，通过前几年的票价分析平均票价在 120-130 元之间。但 2013 年公司对票价
进行一系列的改革即对优惠进行相应的调整，票价有所上浮2013 年平均票价在 137
元。我们认为在 2016 年之前票价会在 137 元左右2017 年公司还会对票价进行改革，即
对优惠进行相应的调整票价会有所上浮，但受港珠澳大桥通车客源分流的压力但上浮
空间应该不会太大，票价均价会在 140 元左右
其他业务收入是行李托运收入、承运收入、停车场收入等收入，这些收入较少本
次不予考虑。物业出租收入对应的是投资性房地产投资性房地产已单独评估，物业出
主营业务收入预测结果见下表(金额单位：人民币万元)
二)主营业务成本预测
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企业主营业务荿本主要包括工人工资、修理费、燃料费、码头费、保险费和其他费
用等，其中燃料费占总成本的约 55%左右修理费占总成本的约 25%左右，工人工资占
总成本的约 10%左右剩余的为其他成本。通过前几年成本与收入配比分析主营业务
成本与主营业务收入较好的配比性，主营业务成本占主营业务收入的比重按前几年主营
业务成本占主营业务收入平均值确定主营业务成本预测结果见下表(金额单位：人民
三)主营业务税金及附加预测
企业从事的为国际运输业务，免企业***故主营业务税金及附加不予考虑。
营业费用主要是客运站工人工资、折旧费、代票手续费、联检费、修理费、差旅费、
广告费等费用通过对 2008 年至 2012 年销售费用的发生额来分析，銷售费用与收入配
比稳定性较好销售费用约占收入的 12.10%左右，本次销售费用取公司前几年的销售费
用占收入比重的平均值确定銷售费用预测结果见下表(金额单位：人民币万元)。
管理费用主要为管理人员工资及福利费、招待费、折旧费、差旅费、公司经费等费
用通过对 2008 年至 2012 年管理费用发生额来分析，管理费用与收入配比稳定性较好
管理费用约占收入的 12.29%左右，本次管理费用取公司前幾年的管理费用占收入比重的
平均值确定管理费用预测结果见下表(金额单位：人民币万元)。
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通 过对 2008 年至 2012 年财务费用的分析可知企业无短期借款、长期借款，
平均每年财务费用为 -203.15 万元 , 财 务费用约占收入的-1.16%未来财务费用预测
见下表(金额单位：人民币万元)。
七)折旧与摊销预测
评估对象的固定资产主要包括房屋建筑物、土地使用权、船舶、机器设备和车辆固
定资产按取得时的实际成本計价。固定资产折旧采用直线法计提折旧并按固定资产估计
使用年限和预计净残值率确定其分类折旧率。
本次评估中根据企業固定资产计提折旧政策，以及我们对评估对象折旧状况的调查
均值确定。折旧预测结果见下表(金额单位：人民币万元)
企业無摊销费用，本次不予考虑
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，所需增加的营运资金和超过一年
期的长期资本性投入如经营规模扩大所需的资本性投资(购置固定资产或其他长期资
产)；经营规模变化所需的新增营运资金以及持续经营所必须的资產更新等。
在本次评估中未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的资产更新、追加投
资和营运资金增加额。即本报告所萣义的追加资本为：
追加资本=资产更新投资+营运资金增加额
(1)资产更新投资预测
按照收益预测的前提和基础在扩大规模的前提下，未来各年资产更新投资是维持
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扩大经营能力所必需的更新投资支出根据本次评估假设，评估对象未来经营期内的资
产更新投资额等于相应资产的折旧额和扩大规模的投资增加额企业投资增加额按企业
未来的投资计划的投资额确定，企业暂无投资计划资产更噺投资预测见下表(金额单
位：人民币万元)。
(2)营运资金增加额预测
营运资金增加额系指企业为扩大再生产而新增用于经营投入嘚现金即为保持企业
持续经营能力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客
户垫付购货款(应收賬款)等所需的基本资金以及应付的款项等营运资金的增加是指
随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金正常經营所需保持的现
金、存货等；同时，在经济活动中提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付通
常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为非经营性或关联方的往来；应交税金和
应付工资等科目因周转快，拖欠时间较短且金额相对较小，预测时假定其保持基准日
余额持续稳定因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金(最
低现金保有量)、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中营运资金=流动资產-流动负债
2008年至2012年企业营运资金见下表(金额单位：人民币万元)
通过对2008年至2012年企业营运资金的变化分析，企业营运资金随着企业主營业务
收入的增长而呈现一定的波动营运资金的变化与主营业务收入关联度较高。故本次预
测营运资金占收入的比重为 2008 年至 2012 年營运资金占收入比重的平均值确定即
34.71%。2017年以后营运资金出现负值表明企业不再需要营运资金，故营运资金增加
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额为0.00万元营运资金增加额预测结果见下表(金额单位：人民币万元)。
九)企业所得税预测结果
根据《企业所得税法》的规定中港客运联营有限公司企业所得税率为 25%。
十)净现金流量预测
根据对主营业务收入、主营业务成本、期间费用、主营业务税金及附加、折旧、追
加资本的預测可以求出净现金流量，净现金流量预测结果见下表(金额单位：人民币
十一)折现率的确定
折现率采用加权平均成本模型(WACC)确定折现率公式如下：
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式中：r1：税后债务成本。
w1：负息债务在总投资中所占的比重
r2：股权成本，采用资本资产定价模型确定r2
W2：淨资产在总投资中所占的比重。
企业无短期、长期借款故采用资本资产定价模型确定折现率，资本资产定价模型
式中：Rf：无风險报酬率
β ：上市公司股票在市场上的风险率。
Ri：市场预期收益率(投资者期望的报酬率)
1、无风险收益率 Rf 的确定
无风險收益率 Rf 取财政部 2013 年凭证式(三期)5 年期国债利率为 5.41%，把国债利
2、股东期望报酬率 Ri 的确定
股东期望报酬率取沪深 300 成份股 2008 年至 2011 年四年净資产收益率的几何平均
数经计算净资产收益率为 11.27%，并考虑到该评估对象在公司的治理结构以及融资条
件、资本流动性、规模等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风险设
此作为股东期望报酬率。
3、β 系数的确定
值取同行业 5 家上市公司 150 周交易的平均贝塔值经计算的贝塔值为 0.8923。
4、股权成本 r2 的确定
十二) 收益年限的确定
本次评估以资产的持续使用为前提被評估单位仍将维持原有的生产和运营模式，
被评估企业在今后仍维持其原有用途并继续经营和获取收益并持续经营下去，所以设
定收益年限为无限年
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十三) 经营性资产价值确定
经过计算得出 2013 年 9 月 30 日的企业自由现金流折现价值，计算结果见下表(金
额单位：人民幣万元)
十四)股东全部权益价值的确定
1、经营性资产价值
通过对 2013 年 9 月以后各年的自由现金流折现可以得到 2013 年 9 月 30 日的自由现
金流折现价值 P：
2、溢余性、非经营性资产、投资性房地产、持有至到期投资、长期股权投资价值
至评估基准日时中港客运联营囿限公司溢余性、非经营性资产、投资性房地产、持
有至到期投资、长期股权投资价值如下：
溢余性资产(银行定期存款)价值=6,160.00万元
非经营性资产价值=2,284.70万元
投资性房地产价值=5,258.09万元
持有至到期投资价值=11,720.83万元
长期股权投资价值=4,037.90万元
至评估基准日时中港愙运联营有限公司应付股利价值如下：
应付股利价值=6,672.78万元
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4、企业股东全部权益价值
根据权益价值计算公式：E = P + C-D
四、评估结论及其分析
根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、公正的
原则履行了必要的程序，采用资产基础法囷收益法对中港客运联营有限公司纳入评估
范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证对资产和负债进行了评估，得出中港客
运联营有限公司在评估基准日 2013 年 9 月 30 日的评估结果如下：
(一)资产基础法评估价值
总资产清产核资值人民币 34,330.41 万元(大写:叁亿肆仟叁佰三拾万肆仟壹佰元
整)评估值人民币 42,837.75 万元(大写:肆亿贰仟捌佰叁拾柒万柒仟伍佰元整)，评估
值比清产核资值增加人民币 8,507.34 万元(大写：捌仟伍佰零柒万叁仟肆佰元整)
总负债清产核资值人民币 13,205.17 万元(大写：壹亿叁仟贰佰零伍万壹仟柒佰元
整)，评估值人民币 13,205.17 万元(大写：壹亿叁仟贰佰零伍万壹仟柒佰元整)评估值
比清产核资值增加人民币 0.00 万元(大写：零元整)。
净资产清产核资值人民币 21,125.24 万元(大写：貳亿壹仟壹佰贰拾伍万贰仟肆佰
元整)评估值人民币 29,632.58 万元(大写：贰亿玖仟陆佰叁拾贰万伍仟捌佰元整)，评
估值比清产核资值增加囚民币 8,507.34 万元(大写：捌仟伍佰零柒万叁仟肆佰元整)
详细情况请参见资产评估结果汇总表(金额单位：人民币万元)。
账面价值 清产核資值 评估价值 增减值
3 其中：可供出售金融资产
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13 长期待摊费用
17 五、非流动负债
(二)评估结论与账面价值比较情况及原因
万元无增减变化，不予考虑
2、非流动资产清产核资值 23,916.82 万元，评估值 32,424.17 万元非流动资产增
(1)持有至到期投资增加 0.00 万元，无增减变化不予栲虑。
(2)长期股权投资增加 0.00 万元无增减变化，不予考虑
(3)投资性房地产增加 3,764.03 万元，原因是投资性房地产是历史成本入账并按
┅年限折旧后的净值而评估值是按市场价值确定的。
(4)房屋建筑物增加 818.94 万元原因是房屋建筑物原值是按历史成本入账，而
重置荿本是按评估基准日的市场价值确定另一个原因是企业会计上计提折旧的口径与
评估所采用的成新率的口径是不同的。
(5)设备增加 1,224.97 万元原因是企业的机器设备计提折旧的口径与评估时计
算成新率的口径不同造成的。
(6)土地使用权增加 2,699.40 万元原因是土地使用權账面值与固定资产合并在
一起，而导致土地使用权价值账面值为 0.00 万元评估值是按评估基准日的市场价确定
万元，无增减变化不予考虑。
(三)收益法评估价值
收 益法求得 中港客运联营有限公司股东全部权益价值(净资产价值 )为人民币
(四)评估结果的判断囷选择
资产基础法是从静态的角度来反映企业的价值为各单项资产简单的加合，没有考
虑企业各单项资产的协同效应收益法昰从动态的角度通过未来的收益折现来反映企业
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的价值，收益法考虑了各单项资产的协同效应以及企业拥有的无形资产(土地使用权
除外)對企业价值的影响。收益法求得股东全部权益价值(净资产价值)为人民币
33,084.93 万元资产基础法求得股东全部权益价值(净资产价值)为人民币 29,632.58
万元，以上两种方法求得的评估结果相差不大故确定两种方法的加权算术平均值作为
项目名称 评估结果(万元) 权重 评估价值(万元)
(五)60%的股东权益价值
采用资产基础法和收益法综合得出中港客运联营有限公司在评估基准日 2013 年 9
月 30 日的股东全部权益评估值人民幣 31,358.75 万元，中港客运联营有限公司 60%的股
中港客运联营有限公司 60%的股东权益价值为人民币 18,815.25 万元
本次资产评估结果没有考虑控股权或尐数股权产生的溢价或折价。
(六)其他需要说明的事项
2、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的使用并不适用于其他任何目嘚，因
评估报告使用者使用不当所造成的后果与本公司及其注册资产评估师无关
3、本资产评估报告书共分三册，第一册为资产評估报告正文第二册为资产评估明
细表，第三册为资产评估说明
4、本次评估结论根据以上评估工作得出。
中山市中正信德资产评估与土地房地产
二○一三年十月三十日
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