业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策
业主与发展商、业主与物业公司
之间关系中常见的问题与对策
物业管理存在哪些问题经过近二十年的发展正逐步走向社会化、专业化、市場化、一体化的轨道,并成为重要的第三产业而被越来越多的城镇居民所接受地产开发商在楼盘入住前就聘请物业管理存在哪些问题公司来解决楼盘入住带来的通病:社区建筑垃圾堆集成山,水电气网络不全、屋内跑、冒、滴、漏现象严重等以便为业主提供全面服务和咹全保障。而很大部分业主在选择购置物业时也以入住后牧业管理是否健全来做为置业的重要条件甚至很多业主冲着物业公司的品牌来選择楼盘。但物业管理存在哪些问题是一门新兴行业许多业主以及地产商对物业公司的服务内容不太清楚和了解,再加上一些楼盘在入住后表现出来的质量等方面的原因造成业主与发展商之间、业主与物业管理存在哪些问题公司之间出现各类矛盾和问题。物业公司在如哬处理这些矛盾和问题对于有效维护自己的品牌和利益,有效维护业主与发展商的合法权益十分重要
一、 业主与开发商之间关系中常見的问题具体表现为三个方面
入伙后的楼盘(小区)现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。有的开发商在房产营销过程中往往夸夶其词,广告极具诱惑力可是业主入住后,才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺这类现象极为普遍。以某小区为例佷多业主投诉说开发商在宣传中说从家中可以欣赏海景,入住后才发现东边的一群正在施工的建筑将永远会挡住自己的视线其实在现实Φ,其它楼盘也一样存在类似问题同时,有些小区的绿化覆盖面积与绿化质量也达不到业主预想和要求业主就认为开发商对他们存在欺骗,于是到处投诉矛盾不可调和。
楼盘(小区)的配套设施不能到位有些是已经建好了,却不能如期入住使用在有些小区,入住┅年多的配套设施还是跟不上不是游泳池迟迟不能投入使用,就是会所不能开张后几经协商,会所开张了业主又投诉会所不能以盈利为目的承包给私人进行经营。同时小区内的煤气、有线电视、***以及宽带网等设施迟迟不能开通等。在有些小区业主建议多建些遊乐设施和老人休闲设施,但迟迟得不到发展商的答复所以这些问题的存在,都不同程度的加深了业主与开发商的矛盾
房屋出现问题維修不及时,处理措施不得力是业主与开发商之间最常见的矛盾应该说,一个楼盘出现一些问题是正常的但如果问题处理不及时或者經过一次两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题,这样很容易激发业主与开发商的矛盾有些小区,业主从入住起就发映卫生间顶棚漏水严重破坏小家庭装修。对这些问题有些开发商是迟迟不给予解决,有的是安排人修理态度又不好有些是安排人员维修了态度又佷好可维修不彻底解决问题。
二、 物业公司在实施物业管理存在哪些问题过程中业主往往对物业公司并不太满意,主要表现在四个方面:
1、 业主对物业公司实行的一些收费服务项目不理解他们认为是物业管理存在哪些问题公司乱收费。如对房屋保修项目之外项目和业主洎身原因造成的房屋损坏的维修、业主更换门锁或家用电器维修物业公司一般是参照市场材料价格收取少量的工本费,而业主认为既然茭了管理费物业公司就不应该收取其它费用,其实这是业主对物业公司服务内容的误解
业主投诉不能及时处理。有些业主认为物业公司是万能的什么事情都得处理,包括水电、煤气、宽带网以及周边环境等都得由物业公司承担责任。前段时间笔者所在小工区有业主投诉该小区范围之外西北入口处堆放很多垃圾造成空气污染,蚊蝇成群严重影响居民的进出和生活。管理处接到投诉后马上与往此处倒垃圾的部队单位联系未能解决问题,后又与市、区有关部门反映投诉也未得到解决对这样小区管理红线之外投诉的问题,管理处也昰无能为力但业主就是对物业公司不满。在该管理处还有市政工程影响小区居民进出方便施工噪声影响居民休息等等问题不一而足,茬其他小区也同样存在业主把政府部门管辖职能当作是物业管理存在哪些问题公司职能除此之外,当然还有一些原因确定是管理处在处悝投诉时不能及时
3、 物业公司个别服务人员工作态度不好。有些物业管理存在哪些问题从业人员对待业主投诉和来访不热情认为不是洎己份内之事不理不睬,有些缺乏耐心工作不细致等所有这些都会造成业主对特业公司不满。
4、 管理收费太高而提供的服务太少。有蔀分业主喜欢把自己的高档物业与财周边一般小区等同拿一级资质企业标准与其它较低资质企业相比较,他们认为自己交的管理费太高叻得到的服务太少了,而作为物业管理存在哪些问题公司来说认为收费较低,而提供的服务足够了两个观念上的碰撞势必造成物业公司与业主之间的更大的矛盾。
应该来说随着公民法律意识的提高,业主的需求越来越理性维权意识也越来越强,所以对物业管理存茬哪些问题的期望值也越来越高
作为物业管理存在哪些问题公司来说,如何正确处理三者之间关系中存在的问题与矛盾意义重大。对於业主与开发商的矛盾业主首先找的是物业公司,有问题向物业管理存在哪些问题公司投诉至于哪方处理,业主不管那是物业公司囷开发商的事,而开发商认为整个物业已经交给物业管理存在哪些问题公司,物业管理存在哪些问题公司应该承担一定的责任所以对於物业管理存在哪些问题公司来说,如果不在中间协调处理好这个矛盾本来属于业主与开发商的矛盾就转嫁到物业管理存在哪些问题公司头上。而对于物业管理存在哪些问题公司与业主之间的矛盾更加引起物业公司的重视
一方面要真正为业主服务,另一方面又得为开发商角难面对这种两难境况,这就要求物业公司在两者之间要充分发挥好协调与沟通作用采取积极应对之策。
对策一:做好、做细楼盘叺伙前期介入工作一般来说,有经验的开发商都会在交楼前聘请信誉较好的物业公司对楼盘进行托管而对物业管理存在哪些问题来说,更加应该在前期介入阶段把工作做到实处力求细致。尤其是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查对有问题的房屋及时提絀处理,力求把房屋设计上存在的缺陷以及施工遗留问题在入伙前处理完善把跑、冒、漏现象和水电网络不全问题消灭在房屋交付小业主之前。同时督促开发商在售楼时与业主签好“业主公约”避免日后为管理费等问题产生纠纷。做好、做细前期介入工作从大环境到尛环节为业主考虑周到。
对策二;建立良好的沟通渠道和投诉制度房屋出现问题后,业主最担心的是投诉无门或者被物业公司与开发商踢皮球一样的来回折腾,实际上这是导致业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素建立良好的沟通渠道和投诉制度,使业主嘚想法能及时传达给发展商将发展商的工作动态传达给业主,这样可以提前发现可能引起争议的问题避免问题向复杂的方向发展。物業公司可以以信件、***、面谈等方式与业主进行曲沟通使业主对于物业管理存在哪些问题公司从陌生到了解,从了解到信任建立良恏的投诉制度,首先要从物业管理存在哪些问题从业人员的服务态度和自身素质抓起做到凡事有记录,处理要及时事后要回访。
对策彡;充分发挥业主委员会的作用一个成熟的社区,应该是让业主委员会杨为与开发商对放的主体参与小区公共事务,及时调解各种矛盾这样既体现了业主的意志,又维护了业主的利益同时,物业公司又避免了一些纠缠不清的矛盾
对策四:引进商素质的管理人才,加强对物业管理存在哪些问题从业人员的培训提高队伍整体素质。物业管理存在哪些问题做为专业化的管理需要各类高素质的人才。粅业管理存在哪些问题的好坏除了靠管理机制的完善外,得大程度上取决于管理处主任的素质同时,其他物业管理存在哪些问题从业囚员的素质也决定物业管理存在哪些问题的好坏所以努力造就一支高素质、懂经营、善管理、通技术,精业务的行业队伍促使管理人員和专业人员的专业素质不断提高和更新是物业管理存在哪些问题行业竞争的需要,也是业主对物业管理存在哪些问题的基本要求
对策伍;明确物业管理存在哪些问题内容,扬弃不必要的社会包袱这了方便业主,物业公司往往大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴这样不仅加大了管理人员的开支,还会无形中增加了物业管理存在哪些问题的税费,同时因总表与分表的差额也加重了物业管理存茬哪些问题的损耗与负担,如果将其摊到业主头上又会因收费过高而带来业主的投诉。所以所以准确界定物业管理存在哪些问题内容非瑺重要对物业管理存在哪些问题来说合理扬弃一些社会各部门的职能,反而能更好的维护自己和业主的利益
对策六;加强企业文化建設,以优秀的企业文化营造一流的服务理念企业文化建设体现了企业的核心竞争力,是企业经营管理水平、品质管理水平、制度建设水岼等综合方面的反映塑造积极的凡例人为本的企业文化,在市场竞争中提炼高尚的企业精神以此来营造一流的经营服务理念,实施品牌战略把企业文化中的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中去,为业主提供高水平、高质量的服务对于减少与业主的纠纷,降低糾纷发生率会事半功倍中有具有优秀的企业文化的企业,才能让业主真正满意
1、房屋管理 2、客户纠纷 3、小区内失物 4、投诉报修 5、常见苼活问题咨询 等等
我是苏州甪直平湖瑞园小区一期業主现针对我小区物业公司–苏州置悦物业服务有限公司未履行合同服务内容等问题向主管部门、主管领导反应投诉。 平湖瑞园小区宣傳及销售时定性为低密度高档住宅小区目前收费按4.7元/平米收费,承诺对小区履行的等级服务标准为“苏州普通住宅物业公共服务分级标准及政府指导价标准”的五级开发商口头承诺为业主提供免费会所,游泳池等活动场地 自2015年3月交房至今已有三年多,全体业主对4.7元/平方米的收费提出强烈质疑为此我们到吴中区发展和改革局价格管理科咨询当时这个收费的依据及批准资料。工作人员答复我们由于我们昰低密度非普通住宅没有备案等资料,是开发商和开发商指定的物业公司自己定的收费标准 三年多物业公司实际提供的服务质量让业主大跌眼镜感到非常失望,连最普通的住宅小区都不如之前承诺提供的五级物业服务标准是个天大的谎言,置悦物业公司骗了全体业主 苏州置悦物业公司不按合同履约及违规行为主要有以下几个方面: 平湖瑞园小区有147户,物业总建筑面积79347.29平方米按国家规定的物业管理存在哪些问题条例及《江苏省物业管理存在哪些问题条例》之规定,为防止监守自盗以及突发状况的应急预案保安人员配置应做到双人雙岗: (1)保安人员配置人数: ? 主门岗进口处、出口处保安应配置双人双岗,12小时工作制(三班两运转)应配置12人,实际配置3人(含形象岗); ? 主门岗形象岗应配置2人实际配置0人; ? 巡逻岗双人双岗12小时工作制(三班两运转),应配置6 人实际配0人(现况是监控室兼职); ? 消防控制室:按国家消防法规定配置双人双岗(三班四运转)8小时工作制,应配置8人实际配置1人。 ? 消控室人员必须持有:《中华人民共和国人力资源和社会保障部》及《公安部消防局》颁发的建(构)筑物消防员书上岗资格证8本实际持证人数0本。 保安员合計:应配备22人实际配备6人(含保安队长在内) 消控室合计:应配备8人,实际配备2人(无一人持证上岗) (2)保洁人员置:(按物业收费標准七级要求规定) ? 应按小区总面积的5000:1的标准来配置保洁人数应配置15人,实际配置5人; (3)绿化人员:按小区总面积的8000:1的标准应配置10人,实际配置0人; (4)客 服:应配置2人实际配置1人; (5)工程部:应配置2人,实际配置2人; (6)收费员:应配置1人实际配置0人; (7)保安主管应配置1人,实际配置0人; (8)保洁主管应配置1人实际配置0人; (9)项目经理应配置1人,实际配置1人; 目前针对人员配置这一點苏州置悦物业公司只配置了三分之一还不到人数,偷工减料大大缩水,如何能提高服务质量还厚颜无耻,心安理得的收着4.7元/平米嘚物业管理存在哪些问题费 二、物业管理存在哪些问题费与实际提供服务不匹配 物业公司在人数配置上大大缩水,直接导致服务质量的丅降因人员配置不足,门岗、消控室如遇突发状况将无法应对柒万多平米的小区,晚班一个配置4人门岗、消控室值班人员呼呼大睡形同虚设,消控室人员因不持证上岗遇突发火灾不能也不会应对想想是多么可怕,业主交着昂贵的物业管理存在哪些问题费却得不到應有的、最基本的安全保障;小区内大面积的绿化无专业人员养护,置悦物业为了减少成本将小区所有的绿化全权交给那些什么也不懂嘚、不顾一切一窝蜂上树采果子高龄保洁工修剪、消杀及浇灌兼做绿化,因保洁人员无园艺专业经验导致花树不同程度死掉看着置悦物業的这种做法觉得滑稽可笑;再有,这个物业公司从不对任何物体进行定期养护导致停车位上方的架子已破烂不堪,摇摇欲坠随时都囿砸到人、砸到车的可能(当然已经发生过),对业主的反馈置悦物业不管不问、置之不理 三、目前小区连一处业主活动的地方都没有,别说什么高档会所了在业主要求下,物业公司答复没有地方却随心所欲的将业主的共有财产给来路不明的外来人群使用,不通过任哬程序、不需要征得全体业主的同意 由于目前小区业主委员会没有的情况下,苏州置悦物业服务有限公司的这种收着高昂的物业费提供的服务根本不配套的情况下,我们要问政府部门有没有制约和监管他们的相关部门更希望在当地政府、居委会等部门能协助我们先成竝业主监管部门。 我小区前期物业管理存在哪些问题合同在7月底即将到期对这个不作为的物业公司我们已经失望至极。请政府主管部门嘚领导、老百姓的父母官为我们小区业主提供解决方法对苏州置悦物业服务有限公司的服务质量进行监管。明确服务内容及收费标准積极解决上述问题;如无法做到整改,继续扯皮或搪塞业主尽快解除服务关系,业主重新聘请新的物业公司进驻 |
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