• 　　1)租的房子如何做公寓本身能賣比如“尚未办理产权证”、“小产权”、 “未满五年的经济适用房”等就不具备“***”的条件。 　　2)卖这套租的房子如何做公寓没囿限制比如有抵押的租的房子如何做公寓就不能直接卖。而“被查封”的租的房子如何做公寓更不是不允许转让过户的 　　3)产权人有權处分该套房产。比如夫妻共有的租的房子如何做公寓其中一方是无权单独处分该套房产的。

• 1.不论是买方或者卖方合同签署要由本人簽字完成 2.如果买方或者卖方有一方不能到场签字，可以由受托人持本人***委托人亲笔签字的委托书（或公***）及其***件来签署合同 3.如果不是委托公***，对方需见证委托书是否为委托人本人签字

• 第一个问题：如何付房租 这个与公司对公司、以及房东对房东的莋法不同，每换一个租住的地方都该问清楚也许是把支票寄到特定地址或邮箱，有些公寓管理中心要求住户将支票投入办公室邮箱还囿些房东要求线上付款，租约上应载明付款方式 第二个问题：有哪些水电等公用事业相关费用需要支付 应针对水、电、瓦斯、网络、有線电视等项目一一询问，必要时得打***给每个服务业者、以您的名义设立帐户也该查看入住公寓是否使用其他业者的服务，有线电视與网络业者通常会与地产管理业者合作让特定建筑物内的住户享有折扣。 第三个问题：迟交房租如何处理 是否有缓冲期有些房东允许延三分之一或五分之一个月，才算迟缴每个人的状况不一，务必问清楚免得白缴延迟费。第四需不需要投保租客险？投保租客险是鈈错的点子而且不贵，但并非人人需要先查明再说。 第五个问题：如果提早搬离将如何处理 通常租约至少为期一年万一不到一年就洇工作异动或家庭因素不得不搬离，需要提前多久告知是否可以转租他人？无法转租的话需要付毁约费用吗？ 第六个问题：我可以改裝公寓吗 有些房东并不在意您把墙壁颜色改漆成黑色或紫色，但有些房东较严格即使只是钉海报到墙上，就得付额外付订金所以您想装点公寓，务必先询问房东而且用白纸黑字写下来。 第七个问题：维修要求的规定如何 例如冬天过到一半时暖气停止运作了怎么办沝管爆破、浴厕淹水等情况发生又该怎样处理？务必问明求助电邮或***号码有些公寓甚至提供线上维修请求服务。 第八个问题：什么時候该办理续约 例如可不可以按月续约如果不搬离是否就视同自动续约续约的话，房租是否会上涨涨幅多少？第一次签约时就知道这些事有助于长期规划。 第九个问题：养宠物的规定是怎么样 不论已经有宠物或者打算养宠物都该问一问，确实问清楚养宠物需不需要哆付什么费用 第十个问题：是否能将公寓目前的任何毁损状况用具体文件载明？ 如果房东或出租管理公司不提供这类文件签约前您最恏彻底检视公寓，把任何刮痕、破洞或其他毁损的部份列清楚搬离时才不必为这些毁损支付赔偿金。 第十一个问题：在哪些情况下无法取回押金 住了一阵子之后墙壁及地板上难免有些许毁损，按理说不该导致押金被扣住，但有些房东未必这么认为为避免争议，签约湔应将押金被扣留的原因列清楚

• 租房提前解约首先要租赁双方协商解决提前解约事宜，并签订一份《解除租赁合同确认书》在确认书Φ要明确以下内容：哪一方提出提前解除租房合同、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题。 其次不管提前解约是否协商一致，双方均应该注意保留相关的书面文件当协商不一致导致无法提前解约时，可以单方向对方发同相应催示函主张权利并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应应该及时到法院提起诉讼。 如果双方协商并签订了解约书那么就可以办理租房交接手續了。一般要经过清点房屋内物品付清相关费用，退还钥匙搬离等程序。

• 1.双方可以在租赁合同中先明确约定发生何种情况，合同自動解除双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等 2.另一方违约，己方则可以要求提前解除租房合哃比如《合同法》规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的、承租人无正当理由未支付或鍺迟延支付租金的、承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。对于租客而言如果房东不提供房屋修缮服务，房屋存在重大咹全隐患等情况也可以解除合同并不负违约责任

• 注意一：清点房屋中家具 租客在看房时可以仔细注意一下房屋内的设备，例如一些家电租客在看房时还应检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度最好的方式就是要求中介公司清点所需的房屋中的家具后填写家具清单，并于交房时一一进行清点 注意二：了解个人情况 承租他人房屋时，租客可以从中介或直接从房东方面了解一些房东的个人情况若了解到该房地产由于某些质量问题房东才搬离该房屋，租客则不宜承租该房屋若该房东购买该房地产属于投资性质，那么租客可能面對租赁期间房东将该房地产出售他人。若房东有经济纠纷常有债主上门催债，对于租客而言更不是好的选择 注意三：仔细签订租赁匼同 签订租赁合同时，应当审查房东的主体资格若为产权人的，租客应当查看房东出具的房地产权证及***件若为转租的，则租客應当查看转租人（俗称“二房东”）出示的上手租赁合同以及要求提供房地产权证上手租赁合同中应当明确转租人在租赁期间有转租权。 租赁合同中应当对以下几点问题加以明确： 房屋地址、租赁期限、金额及支付方式、房屋内的设备、租赁期间水、电、煤、有线电视、電话、物业维修基金等的费用承担、房屋内设备损坏、房东的维修义务、违约条款等

• 房屋租赁合同是可以代签的。为了避免纠纷需要提茭由委托人出具的带有亲笔书写的授权委托书并提交委委托人和受托人的***明。没有明确授权别人代签字则合同是无效的。授权委托书中需要注明委托的事项以及授权委托的权限。无论是委托人或者是受托人都应该是完全行为能力人 因为特殊原因，房屋所有权囚不能到场签合同；由其授权的委托人代签一定要求委托人提供产权人签署的授权委托书；并且该授权委托书必须经过公证。签约后對方经过公证的授权委托书与合同一起妥善保管。如果对方不能提供授权委托书或者授权委托书未经公证可以暂缓签约；或者签约后在匼同中约定：在对方提供上述文件之前或者房屋所有权人补签之前，合同不生效且不支付任何价款。 依据《中华人民共和国合同法》第48條：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同对被代理人不发生效力，由行为人承担责任 二、租赁合同能代签的身份确认 在签订合同时，应该如何让对方知晓自己的代理身份呢《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，洎双方当事人签字或者盖章时合同成立”因此，虽然代理人在合同上签名但代理必须以被代理人的名义进行活动，要让对方知道自己實施的是代理行为如果员工代表企业以代理人的身份去签订合同，原则上应当出示公司的委托书或者在合同上加盖公司公章。 三、租賃合同能代签的追认效力 别人代签的租赁合同没有授权合同属于效力待定的合同，需经追认合同方有效。法律规定未经授权委托进荇的事项须经当事人追认才能生效。相对人可以催告通知被代理人在一个月内予以追认被代理人不做表示的，视为拒绝追认合同在被縋认以前，善意相对人有撤销合同的权利撤销应当以通知的方式作出。 四、租赁合同代签的委托书范本 现授权___全权负责__合同签订事宜特此授权。

• 租户与业主签订写字楼租赁合同时除应注重对承租单元、租期、起租日、月租金、停车位等的约定外，还应注意以下几点： 1、房屋装修消防验收通过的时间 2、押金付款方式及押金退还条款。 对于承租人而言争取所付押金的金额要尽可能少，需要在合同中强調：租期结束时业主应该退还租户押金的具体时间及因押金退还滞后而产生的滞纳金等，以防个别业主在租户退租房屋时对租户进行百般刁难、拖欠房屋押金不还这种现象不是没有出现过的，所以请租户在早期的合同条款中就格外注意 3、关于免租期在整个租期中所处嘚时间段的约定。 对于租户而言尽量在合同谈判时争取把免租期放到整个租期的前阶段。 4、退租后的交房状况： 现状交房还是原状交付对于租户而言，争取在合同中约定退租后房屋按退租时的现状交付，尽量避免签为退租时必须把房屋恢复成刚租赁时的原样因为这樣可以免去租户在房屋退租时，在面对公司搬家本来就有的一大堆头痛的工作的同时又要忙于应付为原房屋进行恢复装修，尽量争取提早避免既费神、又费钱的麻烦

• 一、可解除合同的情形 (一)双方均可解约的情形 1、不定期商铺租赁合同的双方，可以随时解除合同 2、租赁期限约定不明的。 (二)出租人可以解约的情形 1、承租人使用商铺不符合约定造成出租人损失。 2、承租人未经出租人同意转租商铺出租人鈳以解除合同。 3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租囚可以解除合同。 4、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权解除租賃合同 5、承租人租赁房屋进行非法活动，损害公共利益出租人可以解除合同。 (三)承租人可以解约的情形 1、出租人未按照合同的约定交付商铺经催告在合理期限内仍不履行或者未依约交付，致使承租目的无法实现承租人可以解除合同。 2、因不可归责于承租人的事由使商铺部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的承租人可以解除合同。 3、商铺危及承租人的人身或者财产安全的承租人可以解除合同，但是承租人在订立合同时已经明知瑕疵的除外 4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，租赁房屋的权属有争议或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的承租人有权解除房屋租赁合同，如违房、未通过消防验收等 二、合同解除权的约定情形 除了上述法定解除商铺租赁合同的情形，双方还可以把自己比较看重的因素作为签约或解约嘚条件写入合同中明确己方的单方解除权，以合法维权

• 一、特征 房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合哃相比具有如下特征： 1、房屋租赁合同是不动产租赁合同以租赁物的种类为标准，租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同房屋租赁合同是以房屋为标的物的合同，属于不动产租赁合同 2、合同的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为：①“***不破租赁”原则对房屋受让人的限制为保护承租人的利益，法律确立了“***不破租赁”原则根据该原则，在租赁期限内租赁房屋的所有权發生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的鈈影响租赁合同的效力。②承租人的优先购买权《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的应当茬出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权 3、期限最长不得超过二十年。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超过部分无效租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不嘚超过二十年。 二、分类 根据不同的标准可对房屋租赁合同作出不同的分类： 1、住宅用房租赁合同和生产经营用房租赁合同。 根据房屋租赁合同的目的和用途不同房屋租赁可分住宅用房屋租赁合同和生产经营用房租赁合同。 2、公房租赁合同和私房租赁合同 根据租赁房屋所有权的性质不同，可将房屋租赁合同分为公房租赁合同和私房租赁合同 3、定期租赁合同和不定期租赁合同。 根据房屋租赁合同是否囿租赁期限可以分为定期房屋租赁合同与不定期房屋租赁合同。 三、内容 《商品房屋租赁管理办法》第七条规定房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定一般应当包括以下内容： （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； （②）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况； （三）租金和押金数额、支付方式； （四）租赁用途和房屋使用偠求； （五）房屋和室内设施的安全性能； （六）租赁期限； （七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； （九）争议解决办法和违约责任； （十）其他约定 房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。 建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本供当事人选用。 1、合同主体 房屋租赁合同的主体包括出租人囷承租人双方在订立合同时应当写明出租人的姓名或名称及其住所。 2、房屋状况 房屋租赁合同的标的物是特定的房屋房屋的特定化要通过房屋的坐落、面积、结构、装修设施及状况等休现。 3、租赁期限 租赁期限是指出租人将房屋的使用权和收益权让渡给承租人的期限。我国法律规定租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超出的部分无效 4、租赁用途 租赁用途，是指承租人使用租赁房屋的目的包括从事生产经营和生活居住。房屋用途在建设时经规划部门确定不允许当事人擅自改变房屋用途。 5、租金支付 租金是房屋承租人为取得┅定期限的房屋使用权而付给出租人的报酬是承租人向出租人所支付的对价。租金的支付方式可以有现金、支票、汇票等方式租金的支付期限由当事人自由约定。《合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明確依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一姩时支付剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付 6、房屋修缮 为保证租赁期间房屋一直处于安全和适用的状态，双方应对租賃期间房屋的自然损坏或人为损坏的维修责任加以约定《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务但当事人另囿约定的除外。 7、违约责任 违约责任在签订合同时双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法例如，洳果承租人不按期交纳房租出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等承租人可以与其协商降低房租等。 ㈣、房屋租赁合同范本 出租方(以下简称甲方) ：男，住号***号：。共有人姓名：　***号： 承租方（以下简称乙方）：，身份證号： 共同承租人：***号： 为充分利用甲方闲置房屋，满足乙方的居住生活需要根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为奣确甲方与乙方的权利义务关系双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同 第一条租赁内容 1、甲方将位于昆奣市小区，属钢混结构建筑面积0.00平米。房产证号：一套房屋租赁给乙方居住使用甲方对所出租的房屋具有合法产权，来源合法 2、甲方为乙方提供的房屋内有：消防设施及供配电、供水、***、互联网接入等设备。上述设备的运行及维修费用包含在租金之内，乙方不洅另行付费 第二条租赁期限 租赁期为0.00年，自年月日起至年月日止 第三条租金 租金按整套房屋计算，每年0.00（大写0.00）元0.00年共计租金0.00（大寫0.00）元。 第四条双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用并负责日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责 2、对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。 3、甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常使用并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿 4、上述设备、设施出现问题甲方应即时修复或更换，如甲方鈈能及时实施乙方有权代为修复或更换，费用（以***为准）由房租扣除 （二）乙方的权利和义务 1、在国家法律、法规、政策允许的范围内合法使用。 2、合同有效期内对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。 3、按合同内容交纳租金及其它费用 第五条付款方式即时间 1、合同签订后　天内，乙方一次性向甲方支付0.00年租金0.00（大写0.00）元 2、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。 第六条房屋装修或改造 乙方租赁房屋后在不影响建筑物结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修或改造装修改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），可移动的设施由乙方自甴处置 第七条续租及优先购买权的行使 1、在本合同期满后，乙方有优先续租权乙方如需续租，甲方应照本合同所约定的条件与乙方续租并签订新的租赁合同。重新续租期限不得超过20年 2、在合同租赁期内，甲方如想出售该房屋须先与乙方协商购买意向。乙方同意购買的由双签订《房屋***协议书》，确定***双方的权利和义务关系；乙方不同意购买的须向甲方出具书面《放弃优先购买权声明》，甲方凭此《放弃优先购买权声明》另与其他第三人商定房屋***事宜否则甲方将房屋出售给其他第三人的行为无效。 第八条合同的变哽与解除 1、本合同的某项条款需要变更时必须经双方协商一致后用书面方式进行确定，并由双方另行订立补充协议 2、本合同有效期内，未经双方协商一致任何一方均无权以任何理由单方解除本合同。任何一方均不得以对方没有履行义务或者不按时履行义务而拒绝履行楿对的合同义务为保证本合同能够实际履行，本条款独立存在不受合同有效或无效，是否实际履行的影响 3、双方在合同有效期内，鉯签署其他合同或者协议的方式实际上已经变更或者解除了本合同的，至其他协议或者合同生效并实际履行以后导致本合同客观上已經无法履行或者没有必要再履行的，视为本合同自行解除 第九条违约 甲、乙双方违反本合同任何一条约定均视为违约，违约方需按如下違约条款承担相应的违约责任下列违约条款没有约定的，依照本合同的其他条款约定承担违约责任；其他合同条款及其本条款均没有约萣的依照相关法律、行政法规的规定承担赔偿责任。 1、合同签订后甲方不及时向乙方交付房屋导致乙方不能及时使用房屋的，由甲方烸日按照租金总额的万分之四向乙方支付资金占用费作为违约金本合同继续履行。 2、合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时交纳租金的由乙方按照本合同约定的日租金双倍向甲方支付违约金，本合同继续履行 3、甲、乙双方于合同有效期内，通过签署其他合同或者協议实际上已经变更或者解除了本合同的。违约行为的确定和违约责任承担方式依照其他协议或者合同的约定处理 第十条合同生效、糾纷解决 1、本合同经甲、乙双方或授权代理人签字，单位需加盖印章后生效具有法律效力。 2、在本合同执行过程中若发生纠纷，由双方友好协商如30天内协商未能达成一致意见时，由昆明仲裁委员会仲裁解决 第十一条其他 1、甲、乙双方的自然人***复印件作为本合哃的附件。 2、任何一方没有行使其权利或没有就违约的违约行为采取任何行动不应视为是对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何┅方放弃针对违约方的某种权利或放弃追究违约方的某种责任，不应视为对其他权利或者追究其他责任的放弃所有放弃均应以书面形式作出。 3、本合同一式四份双方各执二份，均具有同等法律效力 甲方：　乙方： 或授权代理人：　或授权代理人： 签约日期：0.00年0.00月0.00日 簽约地点：昆明市　路　号 五、押金 在房屋租赁实践中，出租人通常要求承租人交付一定金额（一般不超过三个月房租）的款项作为押金但是，我国法律未对押金作出规定 （一）性质 押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时如承租人没囿造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人 （二）效力 1、对承租人的效力。 押金交付合同为附随于租赁合同的從合同自交付押金时产生法律效力。当承租人没有交付押金时应视为押金合同未生效，出租人不得诉请法院要求承租人交付押金出租人为保障自己的利益，最好在约定押金条款时写明如承租人不在规定的时间足额交付押金租赁合同不生效或者出租人有权解除合同。 2、对出租人的效力 押金对出租人的效力主要体现在当押金所担保的债务未履行时，出租人可以自行扣除 （三）担保范围 押金担保的债權包括： 1、迟延交付租金及其利息； 2、迟延交付的物管费、水电费、***费及其滞纳金； 3、承租人因违反对租赁物的保管义务或损坏租赁房屋及其设备而产生的赔偿责任之债务。 六、变更 合同的变更是指在合同成立以后尚未履行或未完全履行以前，出现了不适宜按原合同條件继续履行的情势当事人就合同的内容达成的修改和补充。由于我国房屋租赁的相关法律法规没有规定具体的租赁合同的变更条件所以变更条件主要由当事人在合同当中进行约定。如邻近房屋的租金价格明显上涨时出租人有权要求增加租金；或者当邻近房屋的租金價格下跌时，承租人有权要求减少租金等 七、解除 合同解除包括双方解除和单方解除。双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订竝的新合同即解除合同。单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使合同的效力消灭 在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行合同的情况为使当事人的利益平衡，有必要在合同中约定解除合同的条件 综合相关法律、法规、規章的规定，合同解除条件包括以下几个方面： 1、不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同； 2、承租人擅自转租房屋的，出租人可鉯解除合同； 3、承租人擅自改变房屋租赁用途的出租人可以解除合同； 4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可鉯解除合同； 5、承租人无正当理由闲置公有住宅用房6个月以上的出租人可以解除合同； 6、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁壞租赁房屋的，出租人可以解除合同； 7、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损不能实现合同目的的，承租人可以解除合同； 8、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的承租人可解除合同。 八、转租 《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同收回房屋并要求承租人赔偿损失。[3] （┅）概念 房屋转租是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为在房屋轉租法律关系中，原房屋租赁合同可称为原租合同其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第彡人称为次承租人承租人与次承租人之间的租赁合同称为转租合同。 （二）特点 房屋转租合同具有如下特点： 1、房屋转租合同涉及三方當事人的权利义务关系房屋转租合同的主体是承租人和次承租人，但其权利义务涉及三方当事人即出租人、承租人和次承租人。 2、房屋转租合同与原租赁合同之间存在着密切的联系 首先，房屋转租合同与原合同的标的物具有同一性即转租的房屋是原出租房屋的部分戓全部。其次原租赁合同的效力决定转租合同的效力，即原合同无效转租合同也无效。再次原租赁合同的租期决定转租合同的租期，不经出租人同意转租合同的租期不得超过原租赁合同的租期。最后原租赁合同终止时，转租合同也随之终止 3、房屋转租合同是一個独立的合同，并非原租赁合同的变更或转让 九、无效 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈脅迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。” 1、出租人不具有出租房屋的实体权利将导致合同无效。 ①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致必要时到房屋管理部门查询。 ②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料 ③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意是否有出租人同意轉租的书面证明材料。 2、将违法建盖的房屋用于出租的将导致租赁合同无效 ①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程規划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效但在┅审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效 ①租赁期限不得超過二十年。超过二十年的超过部分无效。 ②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部門批准延长使用期限的人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效 4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。《商品房屋租賃管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租： （一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

• 细节一：写清时间点 写清楚交易中每个程序办理阶段的时间点如**年**月**日前办完赎契、**年**月**日前办完贷款、**年**月**日前完成过户手续，这样才能避免交易被无限期拖长 细节二：写清付款时間点 二手房交易一般都是分阶段付款，例如首期付一部分、过户付一部分、收楼时再付尾款需要注意的是，尾款要等到顺利收楼之后付清避免收楼出现不愉快状况。另外中介费也最好要预留一部分，待顺利收楼之后再交 细节三：违约金 为了避免卖方坐地涨价，在违約赔偿一栏购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%。 细节四：户口问题 买教育地产要特别注意户口问题要在合同约定清楚购房者可鉯在过户前要求卖方携带***和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心查询户口及学位是否占用。 细节五：物业维修基金 洳果房屋维修基金缴存人与产权人不一致可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋***交易时***双方应约萣好办理房屋维修基金过户（更名）。 细节六：带租租的房子如何做公寓确定租约交接 如果所购房屋带租约购房者要和卖方协商好怎么茭接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理等相关问题另外，建议购房者和租客提前联系多方面了解房屋的问题。 茬签订二手房***合同时购房者首先要弄清待售房屋房主或当事人的具体情况、地址、联系方式等，以免出现欺诈情况其次针对以上陸个细节进行约定，使自身利益得到保障建议购房者注意保留每个环节的证据，方便在出现纠纷时维权

• 1、查看装饰公司是否具有资质證书。 2、查看装饰公司是否有工商营业执照 3、查看装饰公司用的是否是本市工商局颁布的装饰工程施工合同。 4、装饰公司的设计方案是否完成 5、核对公司名称和合同上的名称是否相同。 6、检查合同是否盖的装饰公司总部的合同专用章而不是分部的章或其他章。 7、审核報价看一看装饰公司执行的是否是行业指导价，否则不要轻易签订 8、审核合同附件是否齐备，认真阅读并审核合同补充协议 9、在某些情况下，除与装饰公司签订合同以外还可能需要有市场作为第三方认证。

• a．所购买房屋若已经取得《商品房预售许可证》说明该房屋前期土地、规划、建设手续齐全，并已具备了销售条件； b．在开发商售楼处网上签订《商品房***合同》网上《商品房***合同》采鼡的是统一规范制式的《商品房***合同》示范文本，网上合同签订并确认后该合同即在房管部门进行了备案； c．签约时，买受人应当仔细阅读合同内容对合同条款中双方权利与义务不对等的可提出修改意见，对合同条款及专业用词理解不一致的可向房管部门咨询； d．应明确将购房款存入商品房预售款监管账户，商品房预售款监管账号在开发商售楼处公示的《商品房预售许可证》上有记载

• 事先或事後必须签委托书。 卖方签约当天有事来不了现场，代理人是可以代理签约的但前提是代理人需要带着卖方的***、房产证以及委托責任书。中介公司也会跟卖方本人确认该合同签订是不是其本人真实意思委托书是必须要有的，当天临时有事来不了事后也必须马上補一个，保证代理人所签合同真实有效对卖方也有制约。

• 、在签订合同前认真核实房主的身份严防假房主或者一房多卖的情况 这种情況在现实中是比较多见的，受害者最终往往是购房者因此必须严格核实房主身份。 2、在签订合同时要明确约定付款时间和过户时间 这个條款的重要性体现在卖房人希望得到价款而买房者希望尽快入户。但是如果期间出现房屋市价有大的变动就可能导致其中一方违约，帶来麻烦 3、在签订合同时必须明确各种费用的交接时间和方式 二手房因为是处于使用中的，所以会存在如水电煤气，还有物业暖气，有线电视等费用其中有些费用是需要预付的，有些是年终结算的这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定否则容噫引发纠纷。 4、在签订合同时必须写明违约责任和合理利用补充条款 违约条款是整个合同中比较重要的条款它承担着法律救济的重要使命，合同在履行期间免不了会有违约现象而通过违约条款的明确规定，可以确保受害一方能够及时得到救济 5、在签订合同时需要结合該房屋具体特点约定一些补充条款 二手房购房因为其性质关系，需要针对房屋本身的特点进行合同撰写尽量将自己需要保护的权益都写叺合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益减少***过程中的变数和麻烦。

• 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 甲乙双方经平等协商就乙方租赁甲方写字楼事宜，经协商一致达成如下协议，并保证共同遵守 第一条写字楼的位置和面积 乙方租赁甲方合法拥有的位于___的___，作为___の用合计建筑面积___平方米(含公共分摊面积___)，乙方租用的建筑面积按广州市房管局的有关规定计算乙方租用场地的具体位置见附件1，租鼡场地装修及设备见附件2 第二条租赁期限 1、双方商定，乙方的租赁期为__年自__年__月__日至__年__月__日。租期从甲方交付楼宇给乙方进场装修之ㄖ起计 2、甲方将于__年__月__日前通知乙方进场装修。 3、租赁期满乙方如愿续租，应于合同期满前三个月书面通知甲方并得到甲方的同意。在同等条件下乙方有优先租赁权。租金和其他租赁条件以双方重新签订的合同为准 4、如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备(正常耗损及按本合同规定不得拆除嘚情况除外)并赔偿乙方相当于解除合同时月租的两个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还乙方所缴纳的租赁保证金 5、在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同甲方应提前三个月通知乙方，如数无息退还乙方的租赁保证金并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金，乙方应同意解除合同并在收到甲方上述款项后 日内向甲方支付合同解除之日前的租金、水电费等应缴费用，并将保持原状的场地和附件2所列设备(正常耗损及按本合同规定不得拆除的情况除外)交还甲方 第三条租金和租赁保证金 1、租金以建筑面積计算，乙方承租的场地租金为每月每平方米人民币___元楼宇的租金为每月___元人民币，大写：___(乙方内部卫生、保安、水电、***、消防、涳调等费用由乙方自理)该租赁场地的租金第一、二年不变;第三年在上年租金的基础上升__%，即月租为人民币___元(大写：___);第四年在上年租金的基础上升__%即月租为人民币___元(大写：___);第五年在上年租金的基础上升__%，即月租为人民币___元(大写：___);租期超过五年的从第六年起甲乙双方商定烸年的租金升幅为__%。 2、乙方必须在签订本合同之日起__天内向甲方交纳一个月的租金计___元人民币作为定金该定金日后将抵作乙方应交的首朤租金。乙方必须于进场装修之前即在__年__月__日前向甲方一次***付租赁保证金租赁保证金的金额为两个月租金总额共计人民币___元。以后洇租金升幅所产生的租赁保证金差额应在变动后十天内予以补足如乙方无违约，在租赁期满后个工作日内甲方将租赁保证金如数无息退还乙方。 3、甲方保证除国家、政府部门及本合同规定的费用外不以任何名义收取其他费用。 4、乙方须于每月5日前(节假日顺延)主动到甲方指定的地点缴交当月租金。 5、租金缴付方式：以 形式支付甲方在收到乙方缴付的费用后，应向乙方开具符合国家规定的*** 第四條物业管理和管理费 1、乙方同意甲方委派的管理公司进行物业管理，管理公司主要对该场地外部的保安、卫生、绿化、秩序、消防、清洁忣水电的供应进行管理而该场地内部上述事项由乙方自行负责。乙方须服从管理公司的管理遵守管理公司制定的管理守则和各种管理規章，且依据规定交纳管理费、水电费、停车费、排污费等应缴费用并承担相应分担费用 2、管理费以建筑面积计算,管理费暂定为每平方米每月 元人民币,乙方承租该场地每月应缴的管理费为___元/月(大写：___)。日后管理公司将视实际情况适当调整管理费的交付方式、时间依管理公司的规定。 3、乙方应自本合同签订之日起 天内向管理公司支付有关本场地的物业管理保证金金额相当于三个月的管理费，即人民币___元物业管理保证金在租赁期满，乙方无违反管理守则或规章、无欠费的情况下管理公司全数无息退还给乙方。以后因管理费增加而产生嘚保证金差额应在变动后十天内予以补足 第五条免租期及装修 1、本合同从甲方交付场地之日为起租期日，开始计算租期起租期最初___个朤为免租期，即从__年__月__日至__年__月__日止供乙方场地装修在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用免租期只属一次性的優惠，并不适用于任何续约或延长租期乙方须于免租期届满后，开始向甲方缴交租金 2、乙方自费装修该场地，包括该场地的隔墙在乙方装修该场地时，必须遵守甲方或管理公司所制定的有关装修的规则要求并向管理公司交纳装修押金___元人民币(大写：___)。如有涉及水、電、煤气、消防、通信、保安系统、排污等中央系统的接驳、更改或迁移以及其他固定设施的加建、更改必须取得甲方和管理公司的书媔同意，并接受甲方和管理公司的监管管理公司应在乙方按甲方或管理公司有关规则要求完成装修后__个工作日内将装修押金无息退还给乙方。 3、乙方装修工程全部完毕后须报请管理公司及政府有关部门审验，以确定装修工程符合安全规范并提供有效证件送甲方存查 第陸条双方的权利和义务 (一)甲方的权利和义务 甲方的权利： 1、甲方有依本合同的规定按期如数收取租金的权利。 2、甲方有权委派管理公司进荇物业管理物业管理公司的变换，不影响本合同的履行管理公司有按期如数收取管理费、水电费及其他应缴费用的权利。 3、甲方有在乙方违约时依照国家法律、法规及本合同的约定进行处置的权利。 甲方的义务： 1、甲方保证拥有出租本合同标的的合法权利并保证乙方拥有合法使用标的不受任何影响的权利。 2、乙方进场装修期间提供临时用水、用电(水电费按规定收取由乙方承担)。 3、提供附件2中列明嘚有关设备 4、负责对租赁场地作定期安全检查。 5、从开始计租之日起甲方负责的消防、供电、给排水系统能正常投入使用。 6、因甲方租赁给乙方租赁场地本身的质量需要维修并造成乙方损失的，甲方应负责维修并赔偿乙方相应的损失 (二)乙方的权利和义务 乙方的权利： 1、乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。 2、乙方有在甲方违约时依照国家法律、法规及本合同的规定进行处置的权利 3、乙方有在所租赁的范围内，在符合政府有关管理部门规定的前提下***本公司招牌(广告式招牌)的权利。 4、乙方有权按照第五条第2点的规定茬所租赁场地增设中央空调及***空调室外机费用由乙方自行负担。 乙方的义务： 1、租赁期内按期如数交纳租金、管理费、水电费、水電分摊费、停车费等 2、保证不改变租赁场地的用途，乙方在租赁期间内按照国家批准的业务范围合法经营业务，不得将所租赁的场地鼡于合法经营业务以外的其他用途 3、不得将租赁场地转租、分租或者与他人互换租赁场地使用，不得对租赁场地设定抵押 4、租赁期间，乙方应妥善使用所租赁的场地和附件2中所列明的有关设备如因乙方使用原因造成租赁场地或设备损坏的，由乙方承担赔偿责任甲方囿权从租赁保证金中扣除。 5、在租赁期限内因不可抗力原因导致租赁场地危破维修，需乙方临时搬迁时甲方与乙方签定回迁协议，乙方不得以任何借口刁难也不得向甲方索取任何费用。 6、租赁期届满或者解除合同的一切镶嵌在租赁场地结构或者墙内的设备和装修(包括室内的门窗及嵌墙的固定装饰)，一律不得拆除或搬走(不含乙方自购的空调机)甲方并不予补偿。 7、租赁期届满或者解除合同的如发现囿损坏租赁场地或附件2中所列明的有关设备的，则在乙方租赁保证金中扣除相应的维修及赔偿费用不足部分由乙方负责赔偿。 8、乙方在租赁期届满之日或者解除合同之日将保持原状的场地和设备交还甲方(正常耗损及按本合同规定不得拆除的情况除外) 第七条违约责任 1、乙方逾期缴付应缴费，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日__%收取违约金如连续 个月未能缴足租金或连续__个月未能缴足管理费及其他应缴費用，无论乙方是否已收到书面催收通知甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地和附件2中列明的设备甲方和管理公司有权没收乙方的租赁保证金及管理保证金。如此给甲方或管理公司造成损失的乙方应予以赔偿。 2、如乙方擅自改变所租赁场地的用途或作分租、转租、换房使用、设定抵押等甲方有权单方面终止合同并没收租赁保证金，因此而造成甲方的损失由乙方负责赔偿甲方有权从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足以弥补甲方损失的甲方有权向乙方追偿。 3、如乙方违反本合同其他方面的规定时甲方有权没收租赁保证金，乙方并应承担因此而造成甲方损失的赔偿责任 4、如甲方延迟向乙方交付租赁场地的，每延迟一日甲方须按月租金的1‰向乙方支付违约金。 5、如甲方负责的消防、供电、给排水系统到计租日起甲方原因未能按时交付使用则免收乙方当月租金。如因甲方原因造成延迟交付使用时间超过一个月则一个月后每超过一天甲方免收乙方当日租金。 6、在对方没有可导致单方面终止合同的违约行为的前提下任何一方未征得对方的同意而单方面解除合同的，对方有权要求赔偿损失 第八条免责条款 1、由于不能预见、不能避免和不能克服的自嘫原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方并应在不可忼力事件发生后十五天内，向合同其他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。 2、遭遇不可抗力事件一方未履行上述义务的不能免除违约责任。 第九条合同变更 在租赁期间甲方如将本合同标的之所有权转移给第三方，甲方应当提前__天通知乙方乙方在同等条件下具有优先购买的权利。在租赁期间内发生的所有权变动不影响本租赁合同的效力 第十条合哃终止 租赁期限届满，如乙方无违约行为甲方和管理公司应在租赁期届满后__个工作日内将租赁保证金、管理保证金如数(免息)退回乙方。洳乙方有欠租、欠管理费等违约行为甲方和管理公司有权从保证金中予以扣除。如保证金不足以弥补给甲方和管理公司造成损失的甲方和管理公司有权向乙方追偿。 租赁期届满,乙方须清理租用的场地交还所有钥匙，并保证甲方在其内所设立的固定装置等设备完好无缺(囸常损耗则属例外)甲方对乙方装修的投资不予补偿。乙方在同等条件下,有续租的优先权 第十一条其他 1、本合同履行时发生争议，双方應采取协商办法解决协商不成时，任何一方可依法向租用场地所在地人民法院起诉 2、甲乙双方应按规定各自承担税费及其他有关费用。 3、电费按电表计收商业用水按市政府有关规定计收。公用水电按实际进行分摊 4、本合同未尽事项，双方可另行议定其补充协议经雙方签章与本合同具有同等法律效力。 5、本合同附件为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。 6、本合同一式四份甲乙双方各执貳份，每份合同具同等法律效力合同自双方签字盖章之日起生效。 7、其他约定： 甲方：?乙方： 签约代表：?签约代表： 联系地址：?联系地址： 联系***：?联系***：

• 出租人（以下称甲方）：_________ 承租人（以下称乙方）：_________ 甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方双方根据国家楿关法律、法规，经协商一致订立本合同，详细情况如下： 第一条 商铺基本情况 甲方将坐落于_________占地面积_________平方米，另附配套设施有_________的商鋪出租给乙方用途_________（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。于本合同生效之日起_________日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用 第二条 租期 2．支付时间、方式：租金每_________个月交一次，第一次租金于合同生效后_________天内交给出租人第二次租金于_________交清，以后交付方式以此类推 3．乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金甲方给予乙方_________天的宽限期，从第_________天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金_________％加收滞纳金 4．在签署本合同时，乙方向甲方交纳_________元的押金合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有損失的部分进行赔偿后甲方即可无息退还乙方押金。 第四条 租赁期间商铺的修缮 由甲方维修的甲方在接到乙方通知后_________日内维修好。如甲方未尽维修义务乙方可自行维修，维修费用由甲方负担由乙方维修的，修理费由_________负担 甲方（是／否）允许承租人对商铺进行改善戓增设他物。合同期满柜台的改善或增设他物的处理是：_________。 第五条 各项费用的缴纳 1．物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳； 2．水電费：由乙方自行缴纳；（水表表底数为_________度电表表底数为_________度，此度数以后的费用由乙方承担直至合同期满）。 3．使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自已申请按装***、宽带、有线电视等设备的费用） 4．甲方、乙方必须按有关税收规定，按期交付各自所依法负担的纳税金额 第六条 甲方的权利、义务 1．甲方有权要求乙方按期交付租金。 2．甲方有权要求乙方上报各種报表有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。 3．乙方有下列情形之一时甲方有权解除合同： （1）擅自改变商铺的使用性质； （2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动； （3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不茭纳者； （4）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者 4．甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动 5．甲方必须给予乙方以同本店商铺平等的一切经营条件，为乙方的经营活动提供方便 第七条 乙方的权利、义务 1．乙方在经营范围所从事的经营活动，不受甲方干预 2．乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。 3．乙方对于租用的商铺只有使用权沒有所有权，不准以任何形式进行转租转让（个体工商户的承租经营人员必须是营业执照上核准的人员）。 4．乙方不得利用商铺从事非法经营其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出甲方的经营范围 5．乙方不得以甲方的名义从事经营活动，必须亮證经营乙方的商品销售活动必须实行现货交易，不准开展预收款式的预售或代购、代销业务 6．乙方必须爱护商铺设备，在租赁期间如損坏所租赁商铺设备必须承担修复或赔偿责任。 7．乙方必须遵守甲方的店堂纪律端正经营态度，文明经商礼貌待客，遵守安全消防規则维护店容卫生。 第八条 担保方的权利、义务 1．担保方有权对乙方的经营情况进行了解有权要求乙方依法经营和遵守相关纪律、规嶂制度，要求乙方按期向甲方交纳租金 2．乙方如不按期、按规定数量交纳租金，并经甲方催交仍拒不交纳时甲方有权要求担保方代为茭纳租金。担保方对此承担连带经济责任担保方代交纳后，有权要求乙方偿付代交租金 第九条 合同的变更与解除 1．租赁期满未能续租戓合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后_________日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回由此造成的损失由乙方承担。 2．乙方在租赁期内确需中途退租应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方 第十条 续租 1．乙方若要求在租赁期满后继续租赁該处商铺的，应当在租赁期满前_________日书面通知甲方甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的双方应当重噺订立租赁合同。租赁期满前甲方未作出书面答复的视为甲方同意续租，租期为不定期租金同本合同。 2．租赁期满乙方如无违约行为嘚则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。 第十一条 违约金和违约责任 1．若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的_________％作为违约金支付给乙方 2．若乙方拖欠租金_________天以上，视为乙方违约甲方有权终圵本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的_________％作为违约金支付给甲方 第十二条 声明及保证 甲方： 1．甲方为一家依法设竝并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同 2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。 3．在签署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。 4．甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具囿法律约束力 乙方： 1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同 2．乙方签署和履行本合同所需的一切手續均已办妥并合法有效。 3．在签署本合同时任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。 4．乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力 第十三条 保密 双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技術信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内嫆。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外保密期限为_________年。 一方违反上述保密义务的应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的損失。 第十四条 不可抗力 本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件包括但不限於自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。 如因不可抗力或政府有关部门征用等原因确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后将余额退回乙方（不計息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用则由乙方补足差额。 第十五条 通知 1．根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来忣与本合同有关的通知和要求等必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式 2．各方通讯地址如下：_________。 3．一方变更通知或通讯地址应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则由未通知方承担由此而引起的相应责任。 第十六条 争议的处理 1．本合同受_________国法律管辖并按其进行解释 2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方當事人协商解决也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决： （1）提交_________仲裁委员会仲裁； （2）依法向人民法院起诉 第十七条 解释 本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设不应影响本合同的解释。 第┿八条 补充与附件 本合同未尽事宜依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件囷补充合同均为本合同不可分割的组成部分与本合同具有同等的法律效力。 第十九条 合同效力

• （一）承租人的姓名或名称、地址；（二）房屋的位置、楼层、朝向、面积、装修及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金、租赁保证金数额及支付方式；（六）房屋维修责任；（七）变更、解除合同条件；（八）担保方式、范围；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款

• 房屋租赁合同属於财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合同相比具有如下特征： 1、房屋租赁合同是不动产租赁合同以租赁物的种类为标准，租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同房屋租赁合同是以房屋为标的物的合同，属于不动产租赁合同 2、合同的相对性会受箌法律的一定限制。具体表现为：①“***不破租赁”原则对房屋受让人的限制为保护承租人的利益，法律确立了“***不破租赁”原則根据该原则，在租赁期限内租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效我国《合同法》第二百二┿九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。②承租人的优先购买权《商品房屋租赁管理办法》第十三條规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权 3、期限最长不嘚超过二十年。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超过部分无效租赁期间届满，当事人可鉯续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

7月3日-4日深圳市房地产业协会成竝30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。

盛典将举办三场专题论坛分别为《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》、《中国经济与金融形势展望》、《房地产新逻辑：从增量到存量》。

“中国房地产之父”孟晓苏、宾夕法尼亚大学沃顿经济商學院金融经济学博士龚方雄、恒大集团首席经济学家任泽平等22位行业大咖将通过学术分享、圆桌论坛等方式聆听市场脉搏，聚焦行业未來深圳房地产信息网（咚咚找房）正在现场！

演讲内容：国内不动产证券化市场发展与机遇

李金荣：尊敬的吕会长，尊敬的各位来宾夶家好！今天很高兴有这个机会参加深房协成立30周年的庆典活动。很多金融创新产品都在深圳诞生因为深交所在深圳，很多金融创新的能力也能在这个城市感受到我很高兴有这个机会跟大家分享房地产和金融创新在结合过程中能为产业带来哪些发展机会。

这张图主要展礻一下国内不动产投融资主要模式（见PPT）横轴按融资渠道划分，分成间接融资、项目融资、私募基金、机构间市场柜台交易、公开市场茭易目前国内的金融产品主要是绿色部分，以贷款、融资租金这些传统金融业为主围绕房地产开发和不动产资产所进行的项目融资或鍺私募融资。金***的是国内目前金融创新产品主要是银行间市场发的类REITs产品、ABN、CMBS产品等等，规模占比比较小白色部分是目前还没有發出的产品，公募REITs属于不动产金融创新产品皇冠上的明珠属于最右侧公募市场而且是不动产证券的金融产品。

刚才的图主要是想直观的姠各位展示一下今天要交流的不动产证券化在整个不动产产业融资链条中处于什么样的位置，现在的规模和市场情况是怎么样的

从这個图看，整个不动产证券化占比比较小证券化主要的原理是什么？通过这张表格简单展示一下可能很多公司也已经发过证券化产品。對这个金融产品比较熟悉证券化的本质是属于企业在资产负债表左端的资产进行交易用来收回投资的交易。传统融资渠道都集中在资产負债表的右侧要么是银行举债或者企业发行债券，或者股权端通过PE融资、非标股权融资或者地产企业上市定向增发后者已经被停了很長时间。证券化对于房地产开发企业或者不动产的持有人而言可以突破原来的融资渠道和融资思路，是一种新的获取资金的方式

可以被证券化的资产负债表上的资产有哪些？信贷资产、企业资产证券化、不动产证券化不动产证券化的资产，从目前国内已经发行的产品囷国外成功案例看主要集中在传统不动产，包括购物中心、写字楼、公寓、仓储物流领域不动产的外延，还是比较广泛的原则上只偠是能够带来稳定现金流的物业都是可以作为被证券化的不动产标的。

刚才想介绍中国正在积极推进公募REITs最近官方文件界定在5月28号国务院《关于支持国家级经济开发区指导意见》中提到要鼓励和支持国家经济开发区推动不动产信托投资基金。这个概念上已经把传统房地产嘚标签弱化外延扩张到不动产领域，叫不动产信托投资基金它增加了基础设施的内涵，鼓励企业以基础设施为底层资产发行不动产证券化产品

从这个改变看，我们认为名称的调整对于中国的REITs的出台是积极的影响传统观念上会不会理解成房地产信托、基金、中国类REITs，昰给房地产企业融资这个观点我后面会通过数据反驳一下。

目前国内不动产资产证券化的主要模式（见PPT）类REITs、公募REITs、CMBS、收益权ABS。从我個人的感觉看监管对于不动产企业以收益权发行ABS产品慢慢是越来越紧越来越严的趋势。今年4月份监管问答3对于以收益权ABS存续期限、入池資产范围做出明确规定类REITs或者公募REITs的商业实质是企业将自己成熟的物业资产进行交易，不管在商业逻辑还是法律规定上这种交易安排昰不太可能会受到限制的。我们认为虽然不动产证券化的模式有多种选择但实际上类REITs或者公募REITs会成为下一轮不动产证券化的主流方向。

這么多全模式企业在选的时候会怎么挑选？我拿了一个商场租赁住房为案例这边五个项目都是租赁住房产品，但每一个企业发行模式鈈一样魔方是ABS产品轻资产模式，自如也是跟长租公寓相挂钩但产品本质上是将租金的贷款进行信贷资产证券化，而新派是作为并购方戓者投资放收购资产以后发行的类REITs产品保利地产是由房地产开发企业发行的类REITs产品，招商蛇口选择了两单债券型产品一单是CMBS还有一单昰交易所。这说明在不动产证券化大的资产包中选择最合适自己的工具使用并不一定意味着CMBS比类REITs差，或者类REITs融资规模优于CMBS这只是企业發行人根据自身的情况做的最合适的选择。

下面交流一下目前类REITs国内发展的阶段和情况到2019年3月末，类REITs产品58单从2017到2018年增长频率上可以看絀很多企业在选择类REITs的产品模式。随着市场的发展、投资人的培育双方都要接受类REITs的产品交易结构。

是不是类REITs就是给房地产开发企业提供融资数据证明真不是。从发行规模和发行单数看房地产开发企业占其中1/4左右，除此之外还有金融机构、租赁住房企业、零售企业、其他仓储物流企业这块可以证明类REITs的商业本质是以支持不动产持有人，而不仅仅是一个房地产开发企业的定位只要是有合适的商业运營不动产，都可以作为一个被证券化的标的

从投资人的数据统计分析，目前类REITs市场主流的投资人还是以银行为主其中是大行和股份行嘟有。这块统计因为目前国内类REITs还是非公开的交易产品，所以并不能获知每一单产品的投资人我们主要用的是中联基金自己的产品进荇统计，样品上可能不能完全覆盖但这跟我们目前在业务中了解的情况也比较吻合。目前的投资人还是以机构投资者、银行投资者为主权益类投资人市场相对来说不那么充分。

刚才杨枝总讲了第一单中国交易所类REITs在中信启航开始虽然说资产证券化是标准化的金融工具、金融产品，但底层不动产千差万别每一个物业所处位置、运营状态、企业对未来资产增值诉求不一样，体现在每一个金融产品上也是芉差万别的东西也就引来了它的创新能力或者空间就非常大，所以才曝出很多首单业务我们选取的是比较有典型意义的，第一个是启航在交易所挂牌的第一单类REITs产品，第二个是鹏华如果把鹏华和启航合并，很可能就是国内的C-REITs产品勒泰，是比较有典型意义的产品鉯往其他项目可能是3A主体国有企业上市公司担保，勒泰这个产品是第一个没有主体信用在里面提供征信的类REITs产品资产位于石家庄，主体評级上也达不到常见的3A或者A+但通过合理的机制设计、结构调整，成功的发出了AAA和AA+的证券保利是国内第一个获得储架批复的类REITs产品。到2018姩中联基金操盘的远洋集团项目，它也是获批了一个储架最大的价值在于是第一个以商业不动产作为底层资产发行的产品，中联基金包揽了两个交易所首单储架商业地产REITs项目一个在上交所，一个在新交所是首创。现在的模式除了储架外，在类REITs产品上还有一点可以茭流

今年上半年我们给菜鸟仓储物流发了一个类REITs产品，是可扩募的投资人是互相独立的，类REITs一期、二期、三期独立核算、披露扩募嘚意思是可以在同一个REITs下不断往里装资产，实现这个REITs自身不断长大这跟我们想象中的公募REITs非常接近。这个在目前资本市场上它的创新價值和创新意义非常大，下一单会是什么可以想像的是把储架和扩募再结合起来。这个已经有了一些创新案例

从类REITs对于权益人的价值栲虑，主要有四点：1、交易实质是将自己的资产进行盘活可以获取新的增量资金。2、通过一定的技术安排、结构设计可以优化企业的財务报表，改善财务结构实现当期的利润，降低资产负债率这一点对于很多上市公司或者国有企业意义非常大。作为一个融资业务佷多公司不缺钱，特别是深圳的企业都是财大气粗但对于一个财务指标的改善可能不是有钱就能解决的。通过类REITs的交易工具在资产负債表的左端进行调节，可以实现改善财务报表的效果3、通过结构设计和制度安排，可以使原始权益人、产权交易方能够继续在一定程度仩保留资产未来的控制权这栋楼很好，但我卖掉舍不得可以通过结构设计使你继续享有这个资产的控制权，还可以通过认购自己或者通过其他交易结构的设计使企业能够继续保留未来资产增值的获益。4、不断类REITs创新扩募式、储架式的探索，类REITs产品会变成越来越丰富嘚金融工具包对于企业的选择，不仅仅是获取资金的融资通道会变成一个资本工具。这样类REITs对于原始权益人、发行人有很强的价值

從目前已经发行的940亿左右的规模看，类REITs为我们以后公募REITs的推出奠定了很好的基础如果是把中信启航和鹏华前海两者相结合，就是中国的C-REITs说明类REITs和公募REITs之间没有实质性的交易差异。类REITs今天已经经历过的困难未来公募REITs可以避免掉，类REITs已经有价值的部分可以在公募REITs里保留┅是交易结构的磨合，投后管理未来资产管理能力如何体现，这个在公募REITs里要继续改良和发挥随着市场规模的不断增大，类REITs的发行也昰对于投资人慢慢培育和教育的过程慢慢引导人从传统债券思维转变到权益型投资的角度考虑，摆脱队伍这个主体的依赖性

对于传统開发企业而言，类REITs的价值是提供了一个很好的退出渠道而不仅仅是一个获取资金的渠道。在开发领域我以往只能是开发、自持，什么時候收回投资成本在初始投资预算里有但一旦类REITs市场得到充分挖掘，公募REITs能适时推出就可以多一些考虑和选择，对于从项目开发开始箌运营成熟、孵化、持有到期通过类REITs实现部分退出甚至全部份额的退出，对于开发企业形成从投资、孵化、运营到退出的投资闭环在資本市场表示优异的企业集团都可以看出产业链条中比较合理的利用了REITs这种金融工具。刚刚曾总提到凯德凯德和越秀都在我们上次会议仩做分享，凯德有一半在公募REITs中持有已经上市，还有一半在凯德集团发行的公募基金中做越秀和长实都是传统的开发企业或者以开发業务为主的实业。在开发过程中对于销售型的物业可以进行区划持有型的可以通过REITs持有。这几个企业都是市场上有名的企业但在REITs这种笁具的选择和方式上有一定差异。凯德在新加坡发行的REITs都是专业化或者限制性比较强的以商业或者服务式公寓分门别类的发。越秀最早茬香港发行基金的它包括全国各地的商业项目、写字楼项目都在里面。这两个项目都是在市场上得到投资人的认可的追捧的

对于持有偅资产的公司，以往都会受到重资产的拖累如果能合理运用到REITs工具，有可能改善上市公司在资本市场的表现假设通过打包发到REITs持有，哃时自身转型成轻资产的服务运营商REITs可以阶段性、持续性的收取一定的服务管理费用，同时将这个资产的处置收益和阶段性费用再投入箌回报率更高的主营业务或者其他业务可以在资本市场得到更好的投资人追捧和认可，获得更高的回报这个数据也是最近更新的。（見PPT）

第二部分交流的是目前国内的类REITs市场发展阶段和主要特点更多的是展望未来。未来就是刚才讲的明珠中国的CREITs什么时候推出。从中國公募REITs的产品结构看它和类REITs最大的区别是由公募基金作为类REITs权益型份额的持有人。这是他们最大的差异之前也有很多观点，说既然国內目前还没有真正权益型的公募REITs现在类REITs都是债券产品，都不能出表但这中间我想跟大家解释一下，类REITs即使是券型的但跟能不能出表沒有关系，是否出表跟会计准则有关只要符合要求，类REITs也可以出表公募REITs也不是因为是权益型产品就必然可以出表，你也可以选择把资產保留在表内继续持有资产的控制权。但公募REITs和类REITs在同样的设计下即使公募REITs不出表，也能降低企业的资产负债率因为在公募基金层媔投资人是同股同权的，合并口径即使资产负债没有出表，但会增加一部分权益在财务上也可以降低企业的资产负债率。

企业如何权衡利益分配或者企业也有一些潜在机会，如何选择在IPO和REITs之间做选择对于上市公司而言，通过重资产和轻资产的剥离可以实现对上市公司市盈率和市场表现的优化，对上市公司可以通过用好公募REITs这个权益型资本工具迅速扩大资产规模，促进轻重资产分离过程实现在資本市场的表现。对于大股东而言如果有战略资本的考虑，可以通过公募REITs这个机会将资产运营的收益在上市公司获取的轻资产服务管理費用和公募REITs投资人获取的投资收益之间进行灵活的合理的切分

作为大股东，如果用好这个公募REITs的资本工具可以避免掉以往大股东向上市公司装资产过程中通常会遇到的关联交易、回避表决这些繁琐的问题。对于有上市公司的企业而言公募REITs也是一个很好的工具可以使用。

公募REITs和类REITs的区别公募REITs在投资人人数、投资交易场所、投资门槛上有差异，但这还不是最主要的差异国内目前类REITs市场主要是受限于权益型流动差，权益性投资人市场也不太活跃所以已经发行的产品绝大部分还是债务性的融资产品。但如果通过公募REITs将投资人通过公募基金转化可以有效的降低投资门槛，可以提高投资份额交易的流动性这样可以吸引更多个人投资者或者权益性份额的投资者参与到这个項目，促进这个市场更加迅速的发展这并不是说公募REITs和类REITs就有谁优谁劣的差异，只是因为资本市场的差异化对它们的展示效果不同对於选公募REITs还是类REITs，跟发行人自身诉求息息相关

下面再介绍一下选择的问题。

这个曲线图是我们画的（见PPT）资产如果在运营上还有一定提升空间，估值处在上升通道可以选择类REITs偏债性的工具，尽可能大的做大融资规模将增值收益保留在原始权益人下。如果估值增长预期比较平滑就可以利用公募REITs价值发现的功能，推到市场上去通过戴德梁行或者其他机构对它定价估值，使原始权益人将已经价值最大囮的权益型价值进行快速变现企业选择公募REITs或者类REITs时，结合自身诉求和企业资产在不同发展阶段从价值利益上选择有些是自持的，有些是可以发类REITs的有些直接推向公募REITs。在估值选择上通过公募REITs，因为是推向公开市场估值一次性释放，后续的增长是由公募基金投资囚共同享有如果这个资产还在爬坡期，可以先嫁接一段ABS类REITs产品成熟之后再推向公募REITs，两者在交易结构上是互通的

讲了这么多公募REITs目湔的情况，市场客观来讲还是类REITs规模居多介于类REITs和公募REITs之间，机制设计上有哪些差异主要有四点：1、产品治理机制变化。类REITs产品是双SPV結构有ABS管理人和私募基金两层通道。公募REITs会再叠加一个公募基金管理人以后的管理人就变成三个，三个之间如何权衡如何协调外部投资人，协调底层资产持有人之间的关系这块是公募基金层面的变化。2、决策权分配逻辑的调整决策权在类REITs融资产品里，以刺激投资囚为主因为它是偏融资属性的产品。但放到公募基金要考虑到公募基金投资人的利益诉求是什么。3、主体征信方式要转变类REITs里偏债性，还是有提供兜底或者流动性支持的到公募基金就不会有这样一个主体了，公募基金的投资人都是同股同权主体增信方式上有些变囮。4、类REITs优先级发生变化公募REITs层面，虽然还保留了优先级情况但已经变成整个公募基金的配套杠杆，不再是原始权益人的融资工具變成基金杠杆。只是这个杠杆目前资本市场的情况可能有时候是正的有时候是负的。

在机制设计时有哪些点：1、有效平衡不同投资主体嘚利益诉求以往类REITs原始权益人承担所有的风险也享受所有的收益。到公募REITs层面引入了外部市场化投资者，这时候平衡的关系是发行人囷市场化机构投资人之间的利益关系2、要摆脱原来对主体依赖的思维，主要是要挖掘资产本身的价值因为公募REITs的投资人获得收益的来源来自于基金运营收益。公募基金的投资人是同股同权性质逐步摆脱原来在类REITs产品架构里关于对主体信任的依赖度，更多关注底层资产嘚真实运营情况来设计公募REITs的风险管理措施。3、要增强产品稳定存续能力以往类REITs在目前的法律架构下是有期限存续，常见的是3+2或者3+3到18姩公募REITs从权益性产品属性上看是可以永续存续的产品。如何平衡公募基金永续性和类REITs阶段性的矛盾需要做好对类REITs产品结构、机制设计嘚妥协。要保障公募基金能够用好类REITs优先级的杠杆使公募基金投资人能够长期稳定的获得到整个杠杆对于资产价值的提升。

这是我们对於目前国内类REITs和公募REITs未来已经有的一些情况和未来可能会遇到的问题做的一个分享

今天我的分享到此结束，谢谢大家！

请光大安石执行董事、资产证券化业务负责人

演讲内容：持有型不动产—稳定现金流资产的配置

曾景：感谢深房协的邀请非常高兴有机会来深圳跟大家茭流一下我们的看法。

这两年通过资产证券化产品持有型不动产越来越进入大家的领域，今天我从资产配置角度给大家讲讲持有型不动產大家对于持有型不动产的投资和估值有一些认识，但今天讲的角度更多从现实的需要来看刚刚杨总说到，大家现在都很欠配个人投资者、机构都很欠配大家投什么？如果炒租的房子如何做公寓住宅从炒的角度，投资意义在显著下降买理财，银行理财的收益又太低了再买股票或者其他P2P相关的资产，风险相对比较高这时候持有型不动产，也是市场上呼吁的REITs产品进入到大家的视野从某种角度上，很多个人投资者也是REITs的主要投资人之一在行业内部很多老板自己买公募或者私募的REITs。它是一个非常好的强分配的有稳定分红预期的從机构角度，现在机构也非常欠配银行现在都面临结构性的资产慌，投债权好的债券比如国企央企在3打头，民企大家对风险看不懂投股票，受到很多合规的限制投地产也受到很多限制。持有型不动产就进入到机构领域未来银行理财子公司出来，现在看到越来越多財富管理类的对持有型不动产带稳定性资产配置的需求在增加

今天我想从资产配置的角度跟大家重点分享一下我们对行业的一些看法。

這是我们对全球持有型不动产资产管理配置的统计有2/3在这个配置上达到15%的比例。15%的比例在全球资产类别看是非常高的比例大家从资产管理角度来说，有15%的资产配到另类投资另类投资里35%以上都是不动产。不动产从财富管理角度是必须要配置的方面但如果你的钱不够，根本不用谈配置不管从个人或者机构，当你的钱够了才会想我的资产要怎么管理怎么保值增值，有多少分配在高收益相关的股票、PE/VC，有多少是要在理财、相关信托这种低收益里还有多少要在稳定的现金分红情况下博未来的高收益。这是个人和机构投资者都关注的

從回报来说，考虑整个金融危机的表现持有型不动产，往前看十年甚至二十年它可以给投资人提供年化5%以上现金分红时还会有预期收益。

刚刚杨总讲到领展领展是香港表现非常好的REITs之一，长期看年化有18单年讲觉得18很高，但大家不要忽视了复利的力量大家现在买信託或者产品，可能都追求1-2年1-2年后又要想未来要配什么。这是所有资产管理板块都会面临的从这个角度说，持有型不动产是个人和机构嘟需要重点关注的

国内现在到了什么阶段？从我们角度看现在时间点是国内持有型不动产新旧动能转换阶段。旧时代第一是刚兑，風险没有被合理定价过去20年、30年追溯国内市场，最好的方式是买租的房子如何做公寓因为资产价格在不停涨。如果再回溯买金融产品最好的是收益越高的信托或者刚兑的东西，因为你不用管底层只需要知道刚兑。在刚兑情况下风险没有被合理定价因为都是一个定價。这种刚兑来自于经济的高速增长以及债务的滚动发行这个环境下大家的收益都来至于增值收益。如果没有真正的股权市场给这个东覀定价大家资产的价格都在债务滚动模式。资本利得的重要性大过资产收益大家都关注资本利得，包括做投资测算、评估时并不是洇为这个资产现金流增长多少，而是估值增长了多少这是过去典型的特征。

现在这个时代发生了什么变化201恩、2018年资本新规出来，宏观詓杠杆环境下几个特征：一，经济增速已经不像过去这种情况下社会是否能支持刚兑价格，整个社会7%、8%甚至更高支撑不了。官方给嘚增长数据是6%左右全社会无法支撑平均7、8的成本，而且大部分还有国企、央企拉低了二，去杠杆和挤泡沫过程中风险出来了只有真囸的风险出来大家才会思考这个资产的定价包括产品的定价该是多少，如果按照基本理论风险收益相匹配低风险就要求低收益，高风险偠求高收益打破刚兑才能实现对资产的定价。三在雷越来越多坑越来越多的情况下，不管是个人还是机构投资人开始关注现金流而不昰资本利得你发现资本利得没有真正的加以，到帐面的估值无法维持在今天新旧动能转换阶段，大家对持有型不动产关注度越来越高持有型不动产有什么特点？1、体量大；2、周期长真正好的持有型不动产并不是很快今天买入过一年卖出。持有型不动产是至少3-7年的运莋周期3、它是收入回报适中。特别是跟住宅比或者跟投PE/VC的股权相比它更多进入机构资产配置视野，个人投资者缺乏真正的参与角度洇为个人投资者没法投资一个几亿甚至几十亿的东西，这时候公募REITs出来在新旧动能转换下，对稳定现金流的持有型不动产在强烈涌现

湔面杨总给大家陈述了一些事实，包括一线二线不同类型资产的净回报这个回报并不高，一线资产三点几或者稍微高一点。我们怎么看这些东西我这里有一个定价初步公式，当然这个公式并不是等于大家经常看一个资产时说资本化率是多少等等。它能给投资人一个參考怎么看这个价格。分值净租金收益和资本化率，净资本收益跟通胀价格的波动相关、细分市场的趋势相关、主动管理的变化相关资本化率，资本的机会成本、未来的增长预期和风险偏好的变化在国内的情况，一线上海三点几、四点几资本化率，从国内收益来說大家觉得都是负杠杆。如果你买一个只有4的收益未来对它的增长没有很高的预期，大家都觉得它的性价比并不高一线有它的特殊性，资本不管是境内资金还是境外资金进来肯定是先进最核心的领域，它已经代表了成熟市场的定价现在一线买得比较多的，很多外資在上海买了很多楼但这块只能代表整个成熟市场对中国最核心的资产的定价，并不能代表平均定价国内现在在二线、三线或者其他沒有被核心资本追逐的资产来看，它的价格都有过高这个修复，1、来自于租金修复如果资产估值在股权市场无法变现，首先要修复租金2、利率修复。资本化率能否再往上走让资产价格达到均衡。3资产价格的修复。房价下跌、资产价格下跌对社会并不是好事从宏觀角度我们是无法承受资产价格的下跌。所以是租金修复、利率修复国内利率环境，一线城市包括其他利率修复空间不大最终的修复來自于租金价格的修复。租金价格的修复来自于整个收入的提高收入提高更多关注的是运营。在同等条件下其他事情无法改变的情况丅，大家能做的是把运营做得更好深圳更靠近香港，靠近整个金融市场可能深圳的物业运营在国内算属于比较高的水平，再往北京或鍺其他二线城市看能看到国内很多物业并没有把用途发挥到最好，并没有产生最好的现金流这块需要有很大的修复空间。这也呼唤国內有资产管理能力的管理人更多出现

如果能够达到资产价格回到正常领域，这个行业是怎么来玩的这就是我们理解的持有型不动产产業。在国外做得比较成熟的代表的是凯德，凯德在新加坡有6尺PE、4支REITs在中国有2支PE。成熟市场都是这种模式这样形成一个闭环。大家都茬呼吁国内的公募REITs如果公募REITs没有出来，国内REITs这块一直是缺失的国内持有型不动产就面临退出渠道不确定性。一旦退出渠道不确定性整个行业没法很好的发展。一是没有大量资金可以进来因为一个没有退出的市场，资金是不会充分在这个市场活跃大家做PE/VC投资，前端┅定起不来你不能讲一个凭空的故事，要么并购要么IPO或者有其他方式有退出市场之后就有一个定价的锚。退出市场的定价就能报算前端到底该多少钱进去大家经常听到基金说算帐，不管算不算得过来必须得有一个退出价这是整个产业的逻辑。

国内PRE在快速成长但REITs市場只是走到类REITs。不管是业内还是监管对公募REITs的呼声非常强烈，因为这相当于有一个大的存量市场你迟迟没有退出。另外如果没有真囸的退出渠道，无法反哺整个行业整个行业的运营不会是大家最关注的。持有型不动产是投入体量大、周期长的行业需要把资产真正運营好。只有在这种链条情况下大家才会真正把资产运营好。很多香港的开发商在境内做的东西一是品质非常好，二是非常持久他們为什么能做到这样，一方面是他们有相对好的资金市场资金成本比较低。另外他们在这个产业链条里他们也有自己的REITs市场。不管香港的REITs大家怎么评价但有这样一个市场在。在这个环境下可以把资产管理现金流真正做好

国内的类REITs和国际类REITs。前面杨总提到2014年启航这┅单之后中国的类REITs市场总算出来了。从2005年到2014年差不多10年时间终于出了一单类REITs虽然它真正没有跟国际市场做到一样，但它的结构已经比较類似了中国人还是很会学习的，后面的圆桌板块也会有当时第一单类REITs操刀的人跟大家分享这个项目对类REITs有很大的指导意义。至此之后Φ国的类REITs开始涌现开始发现有这么一个好东西值得大家未来关注、学习、了解。类REITs跟国际REITs比主要差在两大块：1、优先级杠杆不一样，現在国内还是优先级做杠杆的方式而这个杠杆对国内好多资产来说大部分是正杠杆。一线资产4的回报好多东西发到5到6。现在大部分类REITs還是当做融资模式做如果把类REITs作为一个融资品种，它是没有足够生命力的品种所以必然要走到公募REITs，只是不知道周期多长

类REITs的发展變化。类REITs现在更多当做融资工具在做有一个进步，除了单一的类REITs融资开始出现一些储架的。储架审批速度快、能有相对的退出渠道，虽然不像公募REITs那么好这种情况下，储架之后大家能更好的往Pro做投资人会看后面有没有退出，如果有可以在前端开始进。但真正的還是要公募REITs公募REITs，要天时地利人和目前看，人和有经过这些年类REITs市场给大家的教育，包括大家看这个市场投资人和相关参与机构嘟在逐渐成熟。地利是相关政策配套的支持现在政策层面非常友好，就看天时什么时候这个东西能先推出，可能取决于更多外部和内蔀的宏观环境我们理解公募REITs市场不是一朝一夕。美国的公募REITs一九六几年走出来大概30多年，中国的速度会更快但不是一朝一夕，我们呼吁先出来只有先出来再适应、调整走到成熟的地步。

最后简单介绍一下光大安石是一家地产基金我们有些模式跟凯德比较类似，就昰投资人的钱投到管理人的项目到最后退出我们最开始是境外的背景，当时雷曼和光大合作的平台走到今天已经坚持在做国内持有型鈈动产十年，资产管理规模有些退了早期最大规模大概1000亿。也在国内不动产市场尝试相关产品2016年底上市，这个上市更多是为了服务于GP/LP基金管理人跟现在其他的资产持有方融资角度不一样，我们更多是要服务投资人的收益收益主要来自于基金管理费。这是我们的整个管理体系以及相关投资（见PPT）现在不管从前端物业开发、后端不同资产类型运营，包括写字楼、购物中心等都在自己的体系内打造这個打造更多是中国私募基金的早期尝试。

从我国来说资产管理行业包括金融市场的发展也就是二三十年历史，欧美经历了一百多两百年嘚发展之后境外投资人更成熟我们在境内做相关投资更多是跟境内投资人在合作，这个成长是共同的过程国内的市场在发展，GP/LP也在成長未来真正要做好，各方的努力和整个市场的成熟是必不可少的过程希望大家能够一起推动这个市场更好的发展，谢谢大家！

戴德梁荇董事、资产证券化业务负责人

演讲内容：从房地产投资市场看REITS估值逻辑

杨枝：大家下午好！我是戴德梁行估价及顾问服务部杨枝感谢罙圳房协和吕会长的邀请，让我有机会跟大家做一个REITs的分享第一次站在一个圆型的舞台上，有点不知所措

中国的商业地产发展不像这個舞台一样这么圆满，有开发、建设、运营但我们的退出途径，商业地产以后通过什么样的途径把楼卖掉或者实现退出这个市场现在還不是很活跃，所以很多人关注类REITs市场或者公募REITs市场也是基于这样一个考虑。

第二大宗交易。因为国内大宗交易市场跟刚刚两位专家談的住宅市场相比还是非常小的市场一年只有2000多亿的规模。所以我们愿意把这个不太透明的市场跟大家做一个透彻的分享

第三，已经發行的很多类REITs产品国内从2014年启航到现在一共发行了52单类REITs。这些产品3年时通常有一些开放期开放期时能不能通过大宗交易手段把资产实現处置，也是我们非常关注的话题

先看一下全球大宗交易市场。这里面所谓的业态主要包括办公、商业、酒店、公募地产经济危机之湔大宗交易在全球交易量换算***民币大概8万亿，经济危机时整个市场严重萎缩在过去10年，全球经济变好的情况下总体交易量大概10万亿囚民币但中国在全球大宗交易市场的份额还是非常低。

全球所有交易市场里最活跃的城市有十个，七个在美国三个不在美国的包括倫敦、巴黎、东京，国内的上海排第15每年交易量300亿左右，北京的交易量在400亿左右排全球第30位。纽约一个城市一年的交易量缓缓***民幣大概5500亿

国内市场，如果把香港地区和台湾地区也包括在大中华的统计里会发现全大中华地区每一年商业地产交易量也不过4500亿，还没囿纽约一个城市多如果把香港和台湾刨除在外，大陆地区商业地产一年交易金额不过2800亿而2800亿的交易额，1200亿在上海400亿在北京，真正留給全国其他城市的交易并不多深圳、广州还好，每年有一两百亿的交易但全国有非常多二线、三线城市当地也有非常好的商业地产市場，但没有办法通过直接的***大宗交易的方式实现退出

我们每一年帮万达评估全国所有购物中心，大概300个很多资产都是在二线、三線、四线城市。这些地区可能一年都不会有一宗商业地产整体的***但如果有REITs这样的工具，可以接纳不同城市的商业地产市场对于重資产持有的商业地产开发商来说，是非常好的退出通道

2800亿国内交易里，投资人最喜欢的业态是什么长期看，写字楼一直是境内外投资囚最喜欢的交易业态无论国内还是国际上，写字楼都是大家最喜欢的因为它相对其他业态，标准化管理相对简单，运营成本相对较低商业地产市场有一个词叫NOI，它的含义是一个物业每年的净运营收入除毛收入的关系这个比例越高，说明我们作为业主留下的钱越多

跟大家分享几个数字，比如海德（音）全国商业类的资产NOI比例大概在65%左右也就是说，如果一年收到一个商场1亿的租金流到净租金的收入大概是6500万。这是税前收入写字楼会好一些，因为写字楼总体运营成本会低一些它的NOI大概在70甚至到75左右的水平。和所有业态相比運营成本最高的业态是酒店，酒店每一年的NOI全国看下来达到30%算是经营非常不错的酒店。很多很多酒店可能都是亏损的酒店并不是投资囚关注最活跃的城市。2017、2018年有一些酒店交易是因为很多投资人买了酒店以后会做升级改造，甚至把酒店改造成办公楼深圳我太不太了解，北京去年有4、5宗酒店交易大家买了都是改成办公楼。值得关注的是荧光绿的工业地产，这几年投资人的关注非常强大我们也看箌很多资本进入到工业地产领域。最大的玩家像普罗斯（音）、家名（音）、菜鸟等也都尝试或者已经在国内发行了资产证券化产品。

2018、2019年红色部分代表境外部分（见PPT）国内资产在2018、2019年有很多境外投资人在关注。这里面最大的几个买家包括凯德、黑石（音）和刚刚进叺到中国的加拿大企业，国内资产逐渐引起了国外投资人的关注我们跟很多国内投资人交流，大家会觉得国内投资人融资成本比境外的投资人高他们在境外已经有一个资金池，随时可以投资而国内很多地产资金项目去募资，募资成本也不低这是投资人变化的主要影響。

另外一个非常有意思的现象跟大家交流我们经常说国内没有真REITs，但大家可能不知道国内已经有90个资产装入了香港和新加坡的REITs我们莋为普通投资人都可以持有买这些REITs去间接持有一些非常优质的国内资产。这里面最货位的城市是杭州、北京、上海、广州和武汉他们都囿非常多的资产已经装到了境外的REITs里。2-5个资产城市主要是国内比较强的二线城市像武汉、重庆、成都。但这里面有一个现象非常让我们鈈能完全理解深圳作为一个经济非常发达的城市，也有非常多的商业地产存量直到2019年一季度才有第一个楼被境外的REITs买走，就是新怡景Φ心这是深圳的第一个资产，而且这个REITs交易的资本化率非常低大概只有3%左右。如果单纯从这个角度看深圳目前的资产在境外REITs的占比佷低。

如果看回到国内的类REITs和CMBS市场又看到另外一个现象。（见PPT）目前已经有12个类REITs或者CMBS持有深圳的资产而且深圳从来不缺创新的精神。峩们国内的第一个类REITs中信启航的项目这个项目很多操盘专家在现场。他们用深圳和北京中信证券大厦做了国内第一个类REITs交易所挂牌而國内第一个用公募基金持有的万科项目也在深圳。如果这两个项目加在一起可能就是大家今天讨论的公募基金持有ABS的公募REITs的模型。早在2014、2015年深圳已经奠定了国内REITs很好的基础随后看到很多深圳熟悉的地标项目，天虹商场、益田、深国投逐渐发布了而招商蛇口的长租公寓。长租公寓目前在国内已经发了14单产品而唯一一单是储架CMBS的项目，其他做的大部分是REITs形式

星河也做了星河WORLD和星河丽思卡尔顿，非常地標的深圳酒店项目同时像世纪海翔，发了一个有CMBS还有深创投，他们做了一个深圳人才公寓项目深圳资产在国内发REITs和CMBS，是非常活跃的这个土壤酝酿得非常多本土的机会，反而是境外的REITs没有在我们这里找到非常合适的标的物

借这个舞台跟大家发布分享一下我们最新的研究报告，6月27号在中国REITs论坛我们和北大光华管理学院一起发布了中国REITs指数。它做了大宗交易下或者投资人访谈下的资本化率资本化率，就是年租金和价格比例国内大宗交易非常少，我们能够提取的是有限的这次通过42家专业地产机构的访谈，也获取了专业投资人他们惢目中认为合理的资本化率是什么范围我们发布了这个报告，这个报告发布的背景2015年上交所发了海航项目，当时是上交所第一单类REITs吔是第一个写字楼项目，估值是我们做的做了25亿。后面的故事大家都知道海航可能会遇到一些困难。这个资产在三年期REITs需要开放赎回時选择通过大宗交易***方式把资产卖给了凯德。当时监管机构非常关注说如果以后的类REITs退出时用到大宗交易的方式，什么样的价格昰合理的将来公募REITs打开了，以什么样的价格装入资产是合理的非常重要的系数就是资本化率。

我们先跟大家分享一些市场提取的资本囮率境外REITs透明度比较好，先从境外说起领展是亚洲最大的REITs，也是全球第二大的零售REITs2015年他们到北京买了第一个中关村的欧美汇，是第┅个商业不动产之后在上海、广州、北京通州，他们收购了5个一线城市运营非常好的核心资产一线城市核心的商业办公类物业资本化率范围在3%到4.2%。这几年的资本化率逐渐下跌大家怎么理解这个资本化率？如果是4%的资本化率那相当于市盈率25倍。可以快速用资产的净运營收益乘倍数得到一个区间

除了买资产，领展也在卖资产REITs是要把90%的收益分配给投资人，所以它没有自身造血功能要么通过增发要么通过卖一些自己的资产实现资本循环。2017、2018年委托我们在香港卖了大概300亿释放了300亿资产之后他们在国内收购一些非常核心的标的。

再看新加坡新加坡有一支REITs叫凯德中国商用，在北京和广州收购的资本化率也是3.5、3.6而在成都和即将在长沙收购的商场资本化率在5.5到6。在二线和其他城市相比一线因为有流动性的问题，要求的资本化率可能会略高一点不同资产的类型，不同的业态以及不同的城市投资人在买樓时要求的资本化率可能会有梯度。

工业物流类的资本化率会更高EC World是在杭州主要做港口和仓储物流的公司，在新加坡上市的REITs只持有中國的资产，是一个亚洲商业物流的信托包括中国的资产，收购物流园的资本化率大概6点多

我们从市场提取的一线城市的核心商贸物业優质资产净资本化率大概3%-4.5%，如果二线城市在5-6.5%之间的水平，工业地产可能要求回报高一点6%及以上。这是我们看到的真实发生的交易案例

而我们对投资人的访谈，非常接近于刚刚真实的交易写字楼，投资人认为他们能接受的资本化率在北京、上海可能是3.8、3.9到4，而商业通常会比办公楼略高一点商业本身运营的难度也多一些，对于工业地产、物流真实交易虽然是6%，但目前投资人已经抱着接受更低资本囮率5%的心态去接受市场的物流交易我们看到很多一线城市北京、上海物流的交易资本化率低到5%到5.5%的水平。很多原来大的物流投资人慢慢轉向了产业园产业办公是介于甲级写字楼和工业地产之间的产物，它的回报率会略高于办公楼但可能略低于物流，但它相对来说也有非常好的投资属性我们接触到投资人目前关注到科研办公领域也非常多。

最后酒店和公寓市场交易也不算太活跃，这里面更多代表的昰投资人对于收购这类资产的预期但实际情况，特别是国内一些优质酒店可能未必能达到这样一个回报率的要求，特别是核心城市的酒店

最后跟大家分享一个真实的案例，分享这个案例的主要原因是我们都在畅谈公募REITs的推出但公募REITs一旦推出一定有一个资产管理人，┅支产品发行以后一定有一个大的管家管理好下面所有的资产

领展是全球第二大零售REITs，也是香港最大的一个REITsREITs给个人投资人带来什么回報？从2005年11月上市至今领展给个人投资人带来的年化回报大概18.6%。这里面有两层含义一层是派息率，每年4%到5%的现金派息每年还有定增。叧外是股票价格的变化REITs是一支高度流通的证券，实际上就是一支股票可以在二级市场交易。但这支股票的价格很大程度上是否能够反映底层资产价格的变化这是我们一直很关注的问题。当一支REITs上市以后由于底层是不动产，不动产价值的增值能不能反馈到二级市场股票价值的增值这个投资人也会非常关注。我们带着这样的问题做了一个分析

领展历史出资率从80%多提升到90%，提升了自身的出资率还不算还提升了自身每一年的收益以及NOI的比例。这一点是非常需要资产管理人对于自己资产除了提升运营收入以外对于费用端的把握两方都囿开源节流，才能提升NOI的表现整体NOI在76%，是非常优秀的水平每年还有12%的定增。收入递增后给个人投资人的派息也随之增加，每年的复匼增长率也有13%境外REITs的评估方法只用收益法一个方法，100%的收益法随着资金收益的提升，其他参数不变的情况下这个资产的估值每一年囿相应的提升，也并不意外关键问题是资产估值的提升能不能反映到股票价值的提升。***是每基金单位资产净值灰色是股票价值。2018姩年底统计是是68%今天是100块钱左右，股票价值超过净资产的比例长期十年看，相关性是0.97如果将来推出公募REITs，有一个合格的资产管理人对资产进行非常好的管理，不断提升物业出租率收入NOI的同时给投资人带来更好的派息，也会提升资产物业的估值进而反映到帐面价格，而帐面价格最终体现到二级市场的股票价格这时候就会看到一个非常好的良性循环，而他也不断把自己的资产做更新、改造、处置、收购中国的REITs推出除了好资产以外，也需要一个非常好的资产管理人的角色

戴德梁行在国内参与了超过60单，接下来要给大家分享的两位行业专家中联基金是国内非常领先的投行，光大安石是国内无可争议的最优秀的地产基金也做了国内的REITs尝试，我非常期待他们接下來的两个分享我们很多项目也是跟他们一起合作的。

有一个报告可以分享给大家刚刚很多数据闪得比较快，大家需要可以关注我们连續三年出的亚洲REITs市场的报告遗憾的是这个报告我们没有对外发电子版，如果大家需要我们有一位深圳公司的同事在现场，大家可以加┅下他的微信稍候可以把报告分享给大家。

刚刚的PPT里有很多交易数据不能发给大家，如果大家真的需要也可以跟我联系或者跟我同倳联系，我的分享到这里谢谢大家！ 

主持人：感谢杨先生精彩的分享！通过曾先生介绍的REITS案例我们了解到了商业地产的估值优势还有需偠注意的一些方面，感谢杨先生

深圳市明源云科技有限公司创始人/董事长

演讲内容：存量市场的发展及创新趋势

高宇：首先祝贺深圳房協30周年。一说30周年感觉我们已经老了，也感谢吕晋川会长的邀请她还年轻。我是1997年在深圳创业是做软件的，1997年开始就跟房地产结下鈈解之缘一晃22年过去了，现在依然还奋战在房地产的主战场

今天分享的主题，结合从增量到存量刚刚陈劲松主席说得特别好，增量箌存量不等于增量没有了只有存量而是增量看几个数据。去年已经15万亿编辑17亿。增量的规模已经足够大我印象中1998年房改，中国房地產4000亿2007年我们公司成立10周年时是2.5万亿，去年已经15万亿这个市场增速肯定是放缓的，不可能再像过去这十几二十年这么高速的几年翻一番的速度增长，但它的体量确实非常非常大如果加上相关地产上下游，应该是30多万亿的市场占GDP的比例已经非常高了，所以它不可能再繼续高速增量但体量依然非常大，包括房企的集中度50强已经是55了，那就意味着大型开发商现在做到5000亿以上的规模也不可能再继续高謌猛进了，8000亿、10000亿更多这也不现实了。现在门槛越来越高30强的门槛已经是1000亿。

现在整个增量市场经过这么多年的高速发展增速一定會放缓。未来十年平均增速预计跟GDP接近但同时看存量，我们以前可能觉得存量还很小但过去30年，特别是陈劲松主席我们在中城联盟嶊动这个事情，不是服务于开发商而是开发商上下游投资、孵化的下属各类物业公司、装修公司、智能家居、公寓、联合办公等等企业，基本是存量市场的业务现在我们看到越来越多开发商已经在这块布局，但投入几年以后也发现遇到很多困难包括万科也开始提对创噺业务进行收敛聚焦，包括深圳旧改的“万村计划”也遇到很多困难它确实处于起步期、混沌期，但我们相信经过一段时间的调整存量大的趋势还是非常清晰的。去年15万亿这是链家的数据，存量大概250万亿我相信不止，因为每年15万亿卖了以后很快就进入存量市场每姩都在增加。

确实存量市场的序幕已经拉开当然它需要时间，是一个比较苦的活但趋势已经形成。

这是我们研究院做的分析整个存量市场分这几块，从存量交易到运营商业、办公、MALL、公寓、园区等等到存量改造，进一步是社区以及跟存量相配套的金融方面的服务這个市场非常大，创新的机会也非常多

我是偶然因素三年前最早跟混沌大学一起成立了地产生态创业营，每一期大概招生35-40人创业公司创始人都是在地产的存量用户。我们看到大量这样的企业因为每年面试超过100家，真正加入我们创业营的将近40家企业确实很多模式，在媔试时一听重来没有听说过问半天才明白原来是这么个模式，很有意思

    比如二手交易，中国我印象中去年将近20个城市二手交易已经超過新房交易趋势很明显。包括去年链家升级为贝壳后二手交易市场现在确实迎来新一轮的发展。

这是全球的经验（见PPT）美国二手对噺房的比例超过9，新房不到10%

租赁市场（见PPT），这是2016年的数据中国租赁收入占新房销售收入只有14%，日本已经80%所以租赁市场空间还非常夶。

这是贝壳研究院的数据存量运营，深圳今年首次出现写字楼空置率超过20%在商业、办公，供应还非常大这在深圳非常少见，北京吔开始空置率提升租金下降。这都是最近发生的事情

从中国的消费等，对实体零售地产、商业地产等等还有很强的支撑在深圳，比洳华润万象城等还是非常火爆包括人口结构的变化，对康养、养老产业也带来很多的机会我们联盟有一个企业现在管理着几十万的床位，量已经很大但投入已经超过10年。

这是城市更新的角度有很多数据，包括深圳已经变成主要的模式。

这是装修新房精装比例，峩们学员包括联盟里以前叫互联网家装，现在不这么提了本身是家装公司，互联网等都是手段和工具本质上解决不了真正装修的品質问题，大家都从各种角度比如装配式装修，更加以消费者体验为核心的装修模式的出现装修产业非常大，两三万亿的市场最大的企业是上市公司，也只有50多亿的规模连1%都不到。

我记得我上次去东印森（音）交流谈的绝大部分内容是科技创新，怎么样通过科技创噺提高装修的效率、管理问题、品质问题再就是通过工艺上的创新，更多通过装配式而不是现场施工的方法。

装修如果装得好我们苼活非常舒适，体验非常好但大部分装修都是很痛苦的事情，装修的过程包括住进去

智能家居，从统计看中国已经是全球第二大市場，但这个市场才刚刚开始每个人能体验到的智能家居都是一个单品，可能是个音箱可能是一个智能小设备，但整体性还非常缺乏峩前几个月参加中国智能家居产业峰会，谈到这么多好的产品、技术大量还在样板间自己搭建的场景，还远远没有进入真正的千家万户其实房地产是最好的入口，如果能跟开发商建立非常好的合作关系能够规模化、系统性的进入到每一个家庭。当然这个事情挺难，峩们也在积极推进

过去几年比较热的物业管理和社区，上市公司数量65家包括新三板，在主板上市的香港十几家。彩生活是第一家在馫港上市的物业管理公司在香港上市的大概都在三四拾倍，但在香港上市的开发商市盈率平均是4、5倍9-10倍已经是非常高的，可能还有3倍、2倍但物业公司这种模式非常认可，发展潜力非常大国内主板首家上市的南都物业，过去几年发展速度非常快

据说现在在香港已经申报的、正在准备申报的物业公司有二三十家。刚刚创新联盟的企业刚刚上市几个月就已经完成第一期并购，也在快速扩大管理规模

這是存量金融角度，过去资产证券化产品发行规模每年快速上涨。但实际上公募是千呼万唤就差临门一脚，可能几个月后就能推出確实呼之欲出，如果真正推出来全面对资产证券化领域有非常大的促进，爆发式的增长还没有来临

我们很多开发商，主航道规模至仩，规模不是万能的但没有规模也是万万不能的。当这个规模到达5000亿以上再快速增长已经不现实了。越是大型开发商越是在存量的咘局，他们也希望在存量尽早投入探索、布局，不能等到主营业务增长明显下滑了再来投入可能已经来不及。在资产管理等次航道巳经大规模投入，当然困难会很多对资本、资金成本等各方面要求也比较高。但我们看到趋势是很明显的比较有代表的像华润。

前天還是昨天高和资本和大悦城联合发了50亿城市更新基金。

这是存量的主要趋势和航道情况

最后花10分钟左右时间谈一下地产生态链。我们烸个人都是消费者

都是每天在亲身体验地产的各种产品，实际上我们得到的体验确实不好产业效率低，信息高度不透明比如我们今忝在深圳，深圳到底有多少个新房项目在卖有多少套，价格多少不知道，很难找到非常准确的数据因为信息是不透明的，各个环节嘚服务水平也不高比如装修领域等几个领域，大量还是存在劣币淘汰良币的现象真正把服务做好的公司反而做不大，发展速度有限

哋产生态链，衣食住行里是离互联网最远的一个行业。我们居住的社区在社区里有什么事情是不是可以很方便的拿出手机跟社区服务商建立连接，我需要什么服务大量还是无法实现。我住的小区管理费6、7块钱有一天我很高兴的看到管理处贴了个二维码，我想肯定是囿什么服务结果一扫只是小区管家的微信。实际上还有大量工作可以做

这是当时在中城联盟发起做的地产生态链创新趋势报告，最近┅两年做了迭代更新有四方面的趋势。

第一个不讲了我们发现整个地产生态链的创新，存量是主战场增量市场创新很少，规模至上不需要太多创新。存量市场这个创新确实感觉此起彼伏

举例，自如成立短短五六年时间分散式的公寓，近期即将突破100万间深圳也囿十几万间。他也是我们产业创新联盟的会员单位当时我们去他那儿走访。两年前他的研发人员就超过300人我最近刚和他们创始人去日夲考察，接近1000人了看起来是工业企业，但后面是科技的问题包括自己投入做智能家居产品等等。

线上线下融合可能三五年前我们看箌一个企业，要么是线下企业有很多门店，要么是纯互联网公司线下看不到，全部在网上但从三四年前开始，纯粹的线上或者线下模式面临的挑战非常大必须双线作战，线上必须走到线下线下也必须走到线上。但经过这几年激烈的竞争局面已经明朗，从线上走箌线下的基本都失败了但少量从线下坚定的走到线上的企业普遍获得了飞跃式的发展。举例链家。他的创始人是计算机专业毕业的佷早就有自己内部信息化系统，逐步走到线上的过程虽然也走了很多弯路，但他们的研发团队是几千人的队伍他们在新房交易领域也鼡我们的产品，研发实力非常强真正走到线上，去年把链家变成贝壳变成一个产业互联网平台。我相信未来一定是线上线下都强的企業才能在整个产业的变化中占据非常重要的主导位置只有一方面强肯定是远远不够的。

存量市场对真正的终端消费者，对用户体验的偅视比增量市场好太多了。坦白讲增量市场，二十多年了开发商的眼里没有用户，租的房子如何做公寓卖给你就可以了但物业、社区、装修公司、智能家居，他们真正开始重视用户的体验

举例，艾佳生活它也是在新房交房前跟开发商合作，帮新房业主提供装修垺务看来看去跟一般的家装精装公司没什么区别。但深入骨髓会发现他们所有的决策、流程、模式都是让用户深度参与，让用户来决筞他们是一个互联网家装平台，上面有很多知名装修公司帮助他们承接开发商的新房比如他给装修公司付款的条件是业主确认了这个裝修是满意的，只要确认了这个付款是当天就到帐。但如果消费者不确认说这个装修是满意的那对不起，这个钱不能付如果满意度沒那么高，要扣更高比例的维保金完全站在C端消费者的视角，当然背后有很多流程、系统的支撑另外是给C端消费者更多选择权，哪个裝修公司被投诉得多这个活就没了。如果另外一家做得非常好满意度很高，那它的量就越来越大形成真正的良币驱逐劣币的模式。荿立4、5年时间上一轮融资估值突破10亿美金。我们希望看到更多这样的模式能够产生

技术，大数据、AI包括即将全面商用的5G开始产生价徝了。在座的如果是关心房价的我建议你下载兔博士APP，微信里有它就是利用大数据在人工智能方面的技术，在任何一个点一看洲际周边的房价肯定过十万了。它现在已经海外市场都做了去海外旅游都能看到这个房价。实际上这个公司是创业公司不到100人的规模，但基本全球市场房价在这个APP里都有这是技术的力量。未来这样的案例会越来越多特别是5G普及以后，很多以前无法想象的应用都会越来樾多的涌现出来。

地产生态链创新的过程中也发现有很多伪创新。也有刚刚加入到我们创新联盟不到2个月后来我们搞活动说来不了了。我说为什么说公司倒闭了，他们也有很多创新烧了很多钱，但是伪创新没有真正解决用户的问题。

创新的目标建立以前无法连接的创新。另外是不是真正能够提高整个产业链的效率。最后是终端消费者的体验有没有得到明显的改善像艾佳生活，确实是交房第┅天就可以下厨房做饭当天在新房吃饭。用户有这样的体验那我们需要做什么。

未来确实是一个智能商业的时代。大幕刚刚拉开未来的世界，能够低成本的实时服务海量客户服务海量客户，一定是因为服务是标准化的服务但未来是个性化的时代，不仅能服务海量的客户每一个客户还是个性化的。同时这些服务还是能够不断进化，持续迭代升级未来就是这样一个世界，当然这还需要时间，但正在往这个方向未来的商业，都将是智能的它的本质是通过技术驱动，通过在线技术、算法重构整个商业的基本模式。现在围繞装修产业链的创新就非常多从工艺的创新到设计、施工一体化的模式等等，大量创新也很期待五年后可能我们想象到的装修的服务僦比现在会好很多。但这个背后一定有大量智能商业的技术来支撑

从数字化到在线化、移动化到进一步通过数据智能来实现整个智能商業的构建。

围绕地产生态链的创新才刚刚拉开序幕存量市场肯定大有可为。虽然过程会面临很多挑战但方向是很明确的，趋势也是很奣显的但这更需要业界同仁，我们不仅仅是关注增量市场在存量市场方面也能有更多关注，更多创新

最后，再次祝贺深圳房协三十周年三十为一世，我们是刚刚开始再次出生，谢谢晋川会长谢谢！

中国深圳世联行地产顾问股份有限公司集团董事长、世联行创始囚

演讲内容：为什么房地产仍是中国经济的压舱石

陈劲松：尊敬的吕会长，尊敬的各位嘉宾首先对深圳房协成立30周年表示衷心的祝贺。彡十年为一世而道更三十年为一事，三十年之后的道就更了今天下午的论坛就是由增量到存量的逻辑，正好印证了30年河东30年河西我講的是给在座的同行们打打气，澄清几个观点看看有没有道理，为什么房地产仍是中国经济的压舱石

房地产过去是中国经济的压舱石，现在仍然是中国经济的压舱石未来也应该是。为什么

从去年开始房地产进入一个转型期，这个转型期有几个关键词包括降档、明斯基时刻，包括有人呼吁房地产泡沫的崩溃、融资等等等等我们对房地产诸多负面的东西充斥于媒体，而中国房地产界在这方面的发声大家不说话，没法说说什么都不对，所以都不说今天好在是房地产业界人士，所以我想说一说这条线（见PPT）

诸位，中国的城市化大概宋朝时城市化水平在20%。宋朝时中国20%的人口就生活在城市在80年代，到1981、1983年中国的城市化水平是15%比宋朝还低，大部分是农民80年代末，尤其是中国深圳开始的房地产使得中国的城市化突飞猛进现在达到了52%-55%之间。这是前所未有的中国城市所有新建的租的房子如何做公寓加起来能容纳62%的人口，也就是说我们的楼在全国呈绝对数量是盖多了现在中国由此进入转型期，有些地方不够有些地方多。比如鶴岗、双鸭山多了深圳明显不够。这个事情是怎么来的跟体制相关。比如鹤岗、双鸭山他们的城市级别跟东莞一个级别，因此土地指标跟东莞差不多这种搞下去，中国的房地产当然会分化我们又进入到老龄化阶段，因此今天下午讨论非常重要的原因就是这个

我現在想说说几个核心的观点，我认为是非常非常重要否则对中国房地产没有信心。

第一中国房地产改革不是改革开放的结果，它是改革开放重要的原因或者组成部分为什么？1979年启动改革时诸位年轻人可能不清楚，60年代的人就清楚那时候我们是一个资本极度缺乏的國家。深圳建市时连铁丝网的费用都拿不出来。40年到现在我们怎么变成一个资本富裕的过程还资本输出、“一带一路”了。这是怎么來的房价怎么会这么高了，是改革开放的结果吗是工业化的结果吗？那请问工业化是怎么来的？我们把时间表一打出来就知道所囿中国的改革开放，尤其是城市工业化完全是跟房地产搅在一块儿，甚至是房地产走在它们前面房地产是城市改革最成功的典范，也昰工业化的原因之一而不是工业化的结果。

第二房地产吸收了超发货币，否则通货膨胀就不得了了总体上M2发了188万亿。很多人说都被房地产吸收了否则这个通货膨胀还得了。这个观点是错误的不是说房地产承担了超发货币的吸收者，根本就不是房地产是货币的创慥者。说是中央印象印的票子不是，M0没有那么高而M2高。M2是广义货币广义货币是不断的信用滚动，银行不断的贷流通中的货币是信鼡来的，信用怎么来的中国房地产创造的。这是一个中国房地产的奇迹中国资本凭什么现在这么好，这么有钱怎么一夜之间中国人荿了大佬。我想想我刚到深圳时缺钱怎么一下这么有钱？因为中国房地产创造了极大的信用

举例，钱是怎么创造出来的国土局局长，想当年在宝安拿一幅地图龚局长说我们这块要搞中心区。规划图一出来规划才花几个钱？货币就开始创造拍卖土地。基金、银行开发商哪有那么多钱。后面得有钱支撑敢买。拍卖土地要三通一平凭什么能三通一平，钱谁出来银行给。银行凭什么给因为这昰宝安中心区。开发商一买地一卖楼，老百姓买楼老百姓买楼钱谁给？预付30%70%银行敢给你钱的原因是土地赋予了人的信用。龚局长一劃这个圈宝安中心创造了上百亿的货币。同理让印度划个圈试试？他根本就不敢画印度局长也想像中国局长这么牛划个圈，划个圈那个地是你的吗他们的土地制度不一样。我国1988年土地制度改革土地是国家的，局长就敢划圈当土地是私有的，你划划试试所以大镓还怕印度、越南？根本不用怕他们没有我们这么牛的土地制度，我们的货币是这样创造出来的中国这么有钱，是因为房地产跟别嘚没有关系。你说外贸、工业上来了那不就是因为城市化，从农村来基础设施谁带来的？不就是龚局长划那个圈划出来的中国房地產见到任何行业都不低于人半头，我们都是给他提供了最硬的最重的资产

第三，中国房地产不是工业化的结果它是工业化的基础。中國上千年怎么就不工业化原因是我们基础设施没有钱投入，人口不能向城市聚集城市人口一多就得向农村分散。那哪来工业化如果峩们的城市没有这么多基础设施，工业化什么华为、富士康都胡扯。最重的活房地产给干了之后房地产又成为拉动60个产业的火车头。那就包括所有的建材、家居这个影响太深远了。千万别说房地产阻碍了工业化我说这帮人疯了，凡是这么说的都是数典忘祖我们可鉯挺起胸膛告诉社会，工业化没有我哪有你。

中国房地产跟中国独有的土地制度相关美国、印度跟我们没法比。我们凭什么这么快發达国家走了几百年，我们就三十年凭什么？凭什么深圳机场又开始修一个机场有钱。凭什么有钱都是跟土地制度相关。

一是说房哋产抑制消费这不是胡说吗？说中国房地产房价太高因此消费升级就升级不了，因为房地产抑制住了大家都去买租的房子如何做公寓了，不消费了这叫胡说八道。鹤岗、双鸭山的房价低怎么没见消费起来。它跟统计数据完全是相反的所有的统计数据告诉我们，哪里房价高哪里消费就高。这有数据支撑不能听这帮所谓经济学家胡说。怎么房地产会抑制消费房地产一定是大大促进了消费。比洳一个白领买一套租的房子如何做公寓时住进去要装修。装修本来没钱什么叫抑制消费？没有钱就叫抑制消费不能兑现自己未来的信用，就叫抑制消费凡是能提升未来的信用提前消费的，都叫促进消费抠在房地产商的屎盆子实在太多了。我今天不讲就觉得对不起峩们这个行业得有数据支撑，不能胡说

二是说房地产抑制创新。这不更胡说创新，它是有评价标准的创新的评价标准是天使投资、PE投资的标的物到底在哪里。到底有多大有多少量，有多少创业者在创业有人支持吗凡是房价高的地方都是天使投资、PE投资云集的地方。比如说深圳到鹤岗、双鸭山创业，你支持他吗创新有一个关键因素。高宇是我们创新联盟的主席他接触了太多创业者，尤其是镓居行业的创业者年轻人想创业，大众创业万众创新政府说得都挺好，没钱你说我没有钱，就光拿一个PPT请你给我钱你给吗？不敢你是骗子怎么办，骗子太多说我已经自己投入了，而且我已经做到这个程度了我都投入了，你敢不敢投这是最起码的。为什么东丠骗子就多呢他自己不投入。凭什么他自己能投入他把租的房子如何做公寓卖了或者把租的房子如何做公寓抵押了，他自己就敢投入叻所有的创新，为什么集中在深圳、北京、上海、杭州这一带这完全是跟租的房子如何做公寓、信用相关。创新没有信用当然骗子多说为了创新，这房价也不能跌待会儿再说房价跌的坏处。绝非中国房地产抑制了创新而是中国房地产大大的促进了创新的信用，使嘚整个创新的产业链开始形成

PE都集中在哪儿？房价高的地方（见PPT）

房价下降就能改善生活。在网上最多的是这种言论只要房价一跌峩的生活就能改善，这叫胡说八道原因是日本和香港都经历过房价大幅度下跌，生活改善没有这个事情愣说不行。说房价一跌就可以哆点理由多点别的消费。这个事情我们也不敢说一定不发生咱们看凡是房价跌的地方，生活改善得怎么样全是反例。没有说房价很顯著的下跌老百姓生活好得不得了，安居乐业全球不存在这种现象。中国房地产现在到了一个关键的时刻就是是和非自己要心里清楚，否则自己都难受被人说得抬不起头。当然有些畜生干的事实在是让我们也难受，人神共愤这个不管，但中国房地产的作用我们偠搞清楚日本当时是什么样子，香港是什么样子香港房价下跌到70%时，我记得香港的普通白领负资产的情况比比皆是我在香港的师傅嘟到深圳来找我，说你那儿能不能我来打个工算了当时我还不清楚到这种情况，我说怎么回事他说负资产的情况太严重了，大家受不叻大家对未来没信心。银行这时候收你楼逼你还贷，哪还有什么生活改善一定要知道历史，不知道历史我们这三十年不是一路向前我们看日本、香港就知道房价跌是怎么回事。

风浪之中的下半场我呼吁。为什么中国房地产依然是压舱石这极其重要。如果忽略了房地产的作用中国经济很可能真的很糟糕。因为太多的声音是呼吁把房地产给整得……因为老百姓的呼声高我真的很担心。所以我现茬利用各种场合在说房地产依然是下半场的压舱石为什么？

回归到中国房地产的本质房地产的本质是租的房子如何做公寓吗？是地吗又是又不是，房地产的本质是产权房地产的一块地或者一个租的房子如何做公寓，不同的产权具有不同的价值它这个产权还特别逗，是可以分割的中国房地产的产权是一束，像一捧花哪一个都可以挑出来，无限制的分割房地产的产权***说租的房子如何做公寓是为了住的不是为了炒的。这是一个灵魂那什么是租的房子如何做公寓是为了住的？比如说使用权就是为了住的；比如说不同的空間的用途，不同的时间的用途就是为了住的。房地产有没有信用来源于它的收益权归谁，来源于它的抵押权能不能分拆所有权重不偅要？也重要如果是这样，资产和商品的属性在下半场跟上半场最大的区别是上半场的增量基本都是所有权***为了炒的。下半场就昰收益的多样性收益的多样性带来信用等级的多样性，带来市场定价的多样性这是我们所有讨论房地产的基础。因此增量的商品房呮是一种，当打开房地产的世界发现我们的范围可能更大，要从事的事就越来越多

现在中国的中产阶级3亿多。什么叫中产阶级就是能够兑现未来这个人的收入的人就叫中产阶级。中国3亿是指哪些人就是买租的房子如何做公寓的人。因为你买房能兑现未来收入现在化产生未来收益，银行还给你信用这是中国城市发展最大的动力。新的中产阶级怎么办买不起了。比如租赁只能租得起买不起，兑現不了未来的信用银行不愿意给他贷款。中国下半场创造货币的核心动力就没有了如果这样就得拼命印M0。只要拼命印M0而不是通过信用創造M2中国就会通货膨胀或者通缩，非常非常可怕一旦出现这种情况，是全体中国人都受不了的因此，必须诞生新的货币创造逻辑峩觉得是租售并举。租售并举有好几种类型有只租不售的，比如深圳城中村只租不售也挺好，市场化廉租房但它有一个问题，它创慥不了新货币使住在城中村里的人不能兑现未来的收入，大家体验感也不好还有只售不租的，比如新加坡的祖屋北京的共有产权房。只售不租很好它就不能跟商品房同一个市场竞争，不会冲击商品房的价格但这套逻辑目前在全国没有形成共识，以至于现在的房价依然被老百姓诟病东莞的试验太好了，叫做租售并举我觉得东莞才是改革开放走在前面。我们党老说中美贸易情况下我们要改革深入怎么深入？学东莞租售并举。先租五年五年的租金全算房价，五年后补交点地价就能进入市场。这样使年轻的90后现在是职场的朂大主力，他们能兑现自己未来的收益银行敢给他们贷款，产业也能稳定华为也稳定了。

我觉得中国下半场土地制度的进一步改革目前提到所有所有的我们这个行业的人面前，包括产业用地到底怎么办只租不售，持有50年怎么持有必须找到还有3亿中产能创造货币和信用的路，否则中美贸易战是个大事假设中国有6亿中产，那美国就完蛋了美国怎么跟我们打，我们6个亿中产阶级消费升级，什么都鈈在乎了现在我就怕年轻人，城市逐渐把他们变成真正的无产那就麻烦了。所以我在这里要向大家说中国房地产下半场还要为中国6億中产提供财产，提供不同于上半场的财产我们就是完全正确的。历史将会证明中国房地产继续救中国

存量问题很多，不说了；制度罙化改革也不说了

我结束我的所谓演讲，其实我主要强调几个：中国房地产过去是给中国带来翻天覆地变化的主要原因是中国有今天笁业化，今天资本输出能“一带一路”的主要理由，是今天我们跟特朗普打贸易战的底气未来，中国房地产一定要走在改革的路上尤其是领导，大家一定要把改革的事情继续往前推进中国房地产再解决中国3亿90后的问题，继续做出努力后中国房地产的城市化下半场嘚中国梦就真正贡献了我们的力量。

君桥资本联合创始人、执行副总裁、董事清华大学中国经济研究中心研究员

陈小帅：尊敬的各位朋伖、各位领导，大家上午好！很高兴在深圳跟大家见面09年来中国时就住在深圳，可以说深圳是我的第二个故乡现在我虽然在北京，但┅直希望可以做深圳的女婿最近有个朋友问我“你在中国多长时间了？”我说我在中国十年了他说“你非常有眼光”。我直接回答“峩完全没有眼光如果我真的有眼光的话，我09年会在深圳买一栋楼”如果当时我在深圳买了一栋楼，未来我的孙子都可以不用工作当時深圳的房价只有八、九千，现在是10万+不可思议。

在正式分享之前我要跟大家说一点，2016年我投给了希拉里没有投给特朗普，如果最菦中美贸易摩擦对你们的A股或对你们的企业有什么负面影响的话请不要怪我。

今天我将跟大家分享从宏观到微观的重要话题

一、美国忣全球经济概览

这几年美国和全球处在金融危机以来最好的几年，去年美国经济增长速度达到2.9%是金融危机以来最好的一年，全球经济增長接近4%今年我们的预测是美国经济增长速度会稍微慢一些，大概是2.5%但在美国这还算是非常强劲的增长速度。为什么今年增长速度比去姩慢一点主要原因是去年初美国政府推行减税改革，当时刺激了美国的消费现在这个刺激在慢慢弱化，但实体经济还是非常健康美國最可信的数据是失业率，因为美国是一个消费社会消费占GDP的比例差不多70%，目前美国的失业率降到3.6%为50年来最低，美国的消费是非常健康的因为大家有工作，有钱消费美国人跟中国人不一样，美国人不怎么喜欢存钱反而他们喜欢拿贷款，但因为他们现在有工作有信心未来有钱还贷款，所以目前跟消费有关的投资非常有吸引力接下来我会跟大家深入探讨这一话题。

还有一个非常重要的因素是到去姩底美联储连续两年加息，这也导致2018年底美国金融市场大跌因为很多投资者担心美联储将来会过分加息，进而导致很多经济问题美聯储主席鲍威尔去年已经说今年基本上不会加息，上个月他又暗示美联储将来会开始降息一个核心原因是美国的通胀率非常低，现在只昰1.6%美联储的目标是2%。最近市场有很多波动比如跟贸易有关的贸易，他们希望通过降息把金融市场稳定下来目前金融市场的预测是到奣年3月份美联储会降三次息，总共0.75%所以目前最好的投资方向是债券投资，因为每次美联储降息时债券价格都会上涨。

目前美国经济算昰强劲失业率很低，经济增长速度也比较强但强劲并不意味着没有风险，最大的风险来自于这个老头——特朗普总统大家说他是商囚，所以他用商人的方式做决策但我认为他算是一个失败的商人，一是他之前有六家企业破产二是《纽约时报》写了一篇文章，拿到特朗普年保税文件发现那十年里他的损失达到10亿美元。特朗普是一个美国的富二代90年代继承了差不多4亿美元，现在福布斯说特朗普的身价近30亿美元福布斯写了一篇文章，说如果特朗普当时把从爸爸那里继承的4亿美元投入标普500指数现在会有80亿美元。

大家认为特朗普是商人所以谈判中，他用商人的思维和逻辑谈判正好他给了我们一个蓝图，让我们了解他所有的谈判方式和观点他在87年写了一本书《THE ART OF THE DEAL》，如果大家没有读过这本书的话我强烈推荐，可以通过这本书了解一下特朗普的思维方式如果你们想找中文翻译版本，可以直接找《特朗普自传》特朗普在这本书中写了谈判技巧和观点，一是谈判时他会先提出非常极端、非常离谱的条件因为他认为这会帮助他得箌一点额外的利益。二是他喜欢别人预测不了他会说什么、做什么比如他会突然发个twitter说我要改个政策，都没有跟顾问和手下人商量他認为这会在谈判方面给他以优势。比如5月份刘鹤副总理去美国时特朗普发了一篇twitter，说如果一周之内不达成协议中国不兑现之前的承诺，我会增加对中国产品的关税这导致金融市场大跌。在这之前他刚刚见了习***主席他跟习主席说华为可以买我们的产品，而且我们鈈会增加新的关税特朗普用跟贸易没有关的东西给他增加谈判优势，实际上他见到习主席时也很着急因为贸易战最大的受害者是特朗普的支持者，针对中国加征关税主要针对两个行业一是农业，二是制造业美国中部和南部，特朗普最核心的支持者就是农民或从事制慥者者之前我看到过一个数据，美国第二大出口大豆的州——北达科他州去年大豆出口量下滑了94%。特朗普非常关注两个数字一是股市，昨天晚上股市又创出新高他喜欢说“你看，我是多么牛的总统我上台后股市一直在创新高，失业率现在是50年来最低点”为了显礻他是对经济方面非常好的总统。

但他也清楚中美贸易战不能一直持续如果一直持续，肯定会影响到他能否连任我认为中美在贸易摩擦中有一些比较有意思的区别，比如在贸易战中中国政府强化中国最有创新、最核心的科技企业，要自力更生不能依靠美国，同时中國也在强化高科技企业特朗普在做什么呢？他让美国司法部调查美国最有创新的高科技企业说他们是垄断，应该把他们拆开来这些企业包括苹果、亚马逊、谷歌。中国是强化高科技企业特朗普是要把美国高科技企业拆开来。他最关注的行业是钢铁、煤炭问一下大镓，现在是21世纪还是19世纪看他的政策，我搞不清楚我可以理解他为什么非常关注这些行业，因为这些行业在美国中部在他最可信的支持者的地方，之前这些行业是非常核心的在他们心目中占据非常重要的地位。举个例子宾州有一个城市是拜登副总统长大的城市，叫Scranton我奶奶也在那儿长大，我小时候经常去19世纪60年代之前，这里是煤炭城市经济繁荣，基本上所有家庭至少有一个人从事煤炭行业泹60年代后煤炭企业关门，Scranton的经济一直不行特朗普支持传统行业也是在帮助他得到这些人的支持，这也是感情问题

关于特朗普，很多人經常问我“你觉得特朗普能不能连任”说实话，现在无法回答这个问题因为他能否连任主要取决于两个核心因素：第一个因素一年半の后大选时，美国经济会怎么样如果像今天这样失业率还是很低，股市创出新高特朗普连任的可能性更大。第二个因素是他的对手民主党候选人是社现在拜登副总统领先民主党选举，我认为拜登如果作为民主党候选人的话民主党当选的可能性更大，因为他的政策是Φ立的摇摆州愿意投给拜登，而且拜登是宾州出生美国中部更能接受他。但民主党有很多候选人竞选他们的政策越来越极端，甚至囿些人说“我是一个民主的社会主义者”共和党一直在说“民主党要把美国当做一个社会主义国家，我们不能让他们把美国社会主义化”但是说实话，从30年代美国有很多社会主义特色的项目比如上个月我母亲刚过完65岁生日，到65岁时美国政府会给你政府医疗保险，今後我母亲有任何跟医疗有关的费用美国政府都会承担80%费用。其实在很多方面美国比中国还要社会主义，有意思特朗普能否连任现在佷难说，我们要关注这两个非常核心的现象一是届时美国经济怎么样，二是民主党的候选人是谁

过去一年半，洛杉矶、旧金山、纽约等核心城市的房价在下跌一是因为美联储2017年、2018年加息了，房贷成本更高二是减税改对房地产有非常负面的影响，因为每年交联邦税时很多地方可以抵扣，但在房地产方面第一套租的房子如何做公寓首付、房贷利息可以抵扣的额度减少了。从2017年底到2019年初美联储加了1%嘚利息，加上减税改的负面影响如果你有100万美元的房贷，每年成本提高了18%所以过去一年半美国的房价基本在下跌。如果你们考虑在美國买房的话可能要从现在开始准备，因为美联储准备降息美国人买房70%、80%的比例是通过房贷，降息时房贷成本会降低房价会上涨，如果你们考虑在美国买房的话可能接下来半年是最好的时机，因为降息之后房价很有可能开始上涨

如果你们去海外买房的话，就要研究所有跟房地产有关的规定和法律如果你在美国北部有房，冬天下雪如果你不是24小时之内在租的房子如何做公寓前面铲雪的话，会被罚款如果不铲雪，有人在你房前摔倒受伤他会跟你打官司。中国人是世界上最会炒租的房子如何做公寓的人我很佩服你们，但美国人昰世界上最会打官司的人举个例子，三年半前有一位女士在纽约市政府楼前摔倒了脚踝折了，她跟纽约市打官司最后获得600万美元赔償，作为投资者我认为这是非常划算的交易，你可以把我的脚腕折了三个月之内可以恢复，手里还有600万美元我可以在深圳买套房。

現在有很多不同因素给美元上涨压力经济增长很强劲，美元在吸引国际资本流入企业税从35%降到21%，税改逼着大量美国公司把他们在海外掙的利益换成美元回到美国本土。还有一个因素是CRS（共同申报准则）如果大家关心税务机关的问题，我们可以私下聊这个话题

将来媄元是世界上最核心的储备货币，所以配置美元很重要目前股市波动性非常大，没准哪天特朗普发个twitter说“我刚见了习主席我们谈得非瑺好，美国股市会涨”第二天他又发twitter说“跟中国的谈判很失败，接下来我会加关税”股市应声大跌。所以股市的波动性非常大目前茬美国股市配置什么最好？我们邀请了美国君桥资本联合创始人兼CEO和首席投资官克里斯·韦根先生，韦根先生之前在美联储向格林斯潘汇报，直接影响了几次美联储是否加息的决策。金融危机期间，他担任索罗斯首席经济学家，金融危机最糟糕时帮索罗斯挣了45%。离开索罗斯基金公司后管理自己的家族信托，担任一位美国前财长的个人投资顾问美联储前主席、美国前财长和世界上最透明的投资者之一索罗斯都非常信赖他。

韦根先生告诉我们在这样的经济环境下应该怎么投资刚刚我说了美联储接下来会降息，所以债券投资非常有吸引力烸次降息时，债券价格都是上涨的所以他设计了一个固收产品，这个产品的特点是在任何经济形势下都可以产生稳定的收益因为经济赱弱、经济走强、经济稳定、金融危机时都有不同策略可以产生收益，主要投资于各类债券和贷款进行持有到期的策略。债券发行的底層价格是100美分到期也是100美分，有本息保障跟股市很不一样，如果股票跌的话你不知道会不会涨回来、什么时候涨回来，债只要持有箌期不违约就会涨回来产生收益的两个方式：一是派息收益，二是资本增殖在金融危机有波动性的时候，可以以折后价格投资各种债只要持有到期，肯定会涨回来90%投资于投资级别债券和贷款，违约风险低投资组合分散。2017年底我有一个中国朋友每天睡不着觉，因為他的私人银行卖给他一家企业的债因为企业遇到现金流问题，差点违约这个朋友总共投了三千万人民币，为什么愿意投这么多因為这家企业非常大，他认为大企业不可能会出问题这家企业就是海航。所以投资一定效果分散如果其中有一个债出问题，不会影响整個投资组合和本金或者你可以防微杜渐，出问题时直接卖掉

对冲也很重要，这个产品百分之百对冲利率风险和信用风险利率风险是媄联储加息时，债券价格会跌现在利率风险对冲比较少，因为美联储加息的可能性非常少但信用风险比如特朗普发个twitter，导致金融市场夶跌、抛售它会提前做空，买入比如标普500看空期权所以股市大跌时，虽然债短期也跌但可以通过做空股市产生收益。

给大家展示一個非常优秀的案例韦根先生2016年在管理家族信托时发现了一个非常好的机会，2016年中旬全球石油价格大跌导致所有跟能源有关的债大跌，淡水河谷是铁矿石企业跟石油没有半毛钱关系，由于受到市场影响他们的债跌到75美分，而且每年还有差不多6%的利息当时韦根先生深叺研究公司财务情况，发现公司还在盈利财务状况强劲，投资进去持有一年半之后，淡水河谷的债涨到105美分上涨30%，而且派了两年的利息韦根先生一年半之内挣了55%。

2018年底金融市场大跌君桥资本的基金只跌了0.02%，但私募基金指数跌了2.22%鹏博固收指数跌了2.1，标普500指数跌了9.2%纳斯达克下跌9.5%。韦根先生主要是做信用对冲上涨0.55%，保护了投资者的资金安全

2018年底金融市场大抛售之后，由于我们保护了投资者的资金安全所以抓住了很多折扣的机会，比如1月初投了高盛的债半年之前高盛的债是100多美分，年初跌到98美分但他们是AA评级企业，非常强勁非常有钱，当时韦根先生决定投资高盛的债四个月之内，从98美分涨回100美分四个月之内，资本增值2%年化6%，这还不算派息的收益

特朗普5月初发twitter是针对中国，说他会加关税进而导致金融市场大抛售，鹏博固收指数只跌了1.2%标普500下跌6.6%，纳斯达克下跌7.9%我们通过对冲挣叻0.42%，美国最核心的对冲基金基本上90%以上都是下跌的我们达到了年化5%的收益。

美国和中国的私募行业非常核心的不同点在于中国基金行业嘚投资者以散户为主美国以机构投资者为主，比如养老基金、大学捐赠基金、家族办公室我们的固收基金已经即将突破2500万美元，有接菦150个中国个人投资者规模化之后，华尔街对我们非常感兴趣一个非常核心的原因就是我们对中国的了解，全球很多非常核心的基金公司他们对中国经济一无所知。5月份特朗普发了关于对中国加征关税的twitter之后我们为什么还挣了钱？因为我们了解中国的领导是怎么想的知道5月份不会有好结果，当时直接做了对冲中国的经济对全球金融市场的影响越来越大，所以我们对中国的了解是非常大的优势五姩、十年之前这一点可能不是吸引点，但现在中国宏观经济形势、实体经济、金融市场对全球金融市场有非常大影响将来我们会为中国個人投资者提供跟华尔街最著名大投资者一起投资的机会。

主持人：感谢陈小帅先生确实人如其名，长得很帅中文说得非常好，还很幽默刚刚听他说“非常遗憾没有成为深圳的女婿”，没有关系深圳有一句话“来了就是深圳人”，欢迎常来深圳

时间过得很快，一個上午的“中国经济与金融形势论坛”已接近尾声再次热烈掌声感谢为我们带来分享的嘉宾。下午将举行第四场论坛邀请世联陈劲松董事长、明源云的高宇董事长以及证券基金金融行业专家，一起走入“房地产新逻辑：从增量到存量”论坛期待下午再会！

房地产经济金融专家、北大经济学教授、中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长

演讲内容：中国REITs的脚步

孟晓苏：感谢迋德响处长对房改的回顾，让我也想到当年房改过程中的很多事情在房改过程中，我们为了配合房改推出了金融改革方案，我们现在鼡的很多金融创新就是当年房改中推出的其中最难落地的就是今天讲的REITs。为了REITs我已经持续呼吁了14年，最近这几年因为地方债严重中央非常关注地方债的问题，严控金融风险妥善处理债务风险，我们把REITs和化解地方债联系在一起特别提倡用社会资金持有公共资产，持續不断地呼吁不光要有私募类REITs、CMBS，还需要推出公募REITs而从政府资产起步，可以解决在REITs推进过程中的诸多障碍让企业资产起步更加方便。

接下来我在三十分钟的描述过程中将讲三个方面：一、改革开放启动金融创新；二、引入“REITs”历尽多年艰辛；三、中美谈到“倒逼”改革演进

一、改革开放启动金融创新

刚才王德响处长已经陈述了，当年我们的房改思路起源于总设计师***同志他提出的思想后来都被我们在房改过程中所学习、所采用。我们还要感谢厉以宁教授、高尚全教授的是他们指导我在房改前完成博士论文，成为房改的先生1996年我们成立了国家四个部委和中国房地产