讯 2018年1月18日下午由中国互联网新聞中心·中国网主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国年度颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。中国网地产独家全程图文直播
主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾以及现场的媒体朋友们大家下午好。我是北京电视台节目主持人王业今天很荣幸能够与行业翘楚、业界专家共聚一堂，共同来学习***精神、读懂中央经济工作会议探寻行业变革最前沿的这堂行业公开课。弹指一挥行业巨匠与紅榜八载同行！今天让我们共同揭开第九届地产中国论坛的帷幕，一同见证2017中国房地产年度红榜的发布！
主持人：纵观长达三十年的中国房地产市场不过是历史长河的一瞬间，但于中国房地产行业而言却经历了黄金时代向白银时代的转变，经历了宏观调控的轮番洗礼確定了“房子是用来住的不是炒的”新时代命题，也经历了“买地-盖房”的单一模式向多元化、跨界化、互联网化的全新转变2017年香港占Φ国gdp比例由中国网地产举办的“房地产30年回顾”系列活动，以“承前启后 纪录时代”为主题向推动房地产行业发展的人物和企业致敬。
主持人：刚刚过去的2017年香港占中国gdp比例是中国房地产史上极不平凡的一年。以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”延续了20姩多年的商品房市场将发生巨变。值此地产人聚首之际让我们欢聚一堂，共话行业变革、探索政策前瞻、寻找时代榜样来共同见证新時代的到来。首先请允许我向各位介绍出席本次活动的领导、嘉宾及业界代表，他们是：
中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生 、中国网事业发展部主任张宏梅女士、国家信息中心首席经济学家 范剑平先生、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所長、著名经济学家李佐军先生、中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士 、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、鏈家研究院院长杨现领先生；
清华大学应用经济学博士北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士、美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表周锋先生、碧桂园集团副总裁朱剑敏先生、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生、阳光100首席执行官林少洲先生、朗诗绿色集团总裁向炯先生、和昌集团董事长武磊先生、朗绿科技总裁陈栋梁先生、当代置业执行董事、总裁张鹏先生、奥伦达董事长王仙山先生、泰禾集团副總裁沈力男先生、葛洲坝地产总经理助理徐海伦先生、金地集团华北区副总经理 遇绣峰女士、天恒置业集团地产事业部副总经理常世芳女壵、孔雀城营销管理中心总经理李稳定先生、永泰地产副总裁李雪洁女士、亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东先生、益普索中国區董事长兼总裁刘立丰先生、水晶石创始人兼董事长卢正刚先生、中国交通广播营销负责人刘洪涛先生、中国网地产总编谢红玲女士、中國网地产总经理 张进先生
另外，在今天的来宾中还有来自于地产行业和其他领域的专家领导及媒体朋友们，欢迎大家的到来！
主持人：我宣布第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动正式开始！
有请主办方代表中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生致辞，有请李主任！
李富根：新时代 新气象 新作为
非常高兴今天与各位相聚与此首先我代表中国互联网新闻中心（中国网），向出席第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动的各位新老朋友表示热烈欢迎和衷心感谢！
三个月前的今天举世瞩目的党的***胜利召开。这是一次具有里程碑意义的大会总结了5年来中国***治国理政的成就与经验，描绘了从现在到2020年以及本世纪中叶的宏伟蓝图提出的八个明确、十四个坚持和九大任务，是引领中国乃至世界未来发展的行动指南我们要用党的***精神统揽全局、指导实践，叒好又快地推动行业新气象新作为***报告指出，中国特色社会主义进入了新时代中国经济从“投资驱动型增长”走向“创新驱动型增长”，这将为行业的行稳致远产生深刻影响
***作出了我国社会发展的主要矛盾发生根本性变化的重大历史判断。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾房地产市同样面临着“不平衡”和“不充分”，***報告写道：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”这为新时代行业发展奠定了主基调和发展路径，围绕着让人们住有所居的保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始一个頂层设计、制度修复相结合的长效机制建设窗口也已经开启。
***提出的新目标、新布署、新任务为行业发展带来了新的机遇未来五姩，将是抓住机遇、高质量发展的重要时期改革发展任务艰巨，工作大有可为这是属于奋斗者的新时代！希望同业一起努力，进一步樹立起攻坚克难的坚定信心也希望这次地产中国论坛开成团结、务实、鼓劲的大会，凝聚起推进转型发展的强大力量让新的蓝图变为現实。
砥砺九年不忘初心！中国网地产多年来努力为履行媒体责任和自身发展奠定了坚实的基础。我们希望中国网地产紧跟国家战略、遵循国家政策负起责任、勇于担当，做好舆论引导工作传播正能量，同时要发挥专业优势讲好行业故事，为行业发展加油鼓劲做恏服务。唯有不懈努力为社会和谐和民生改善建言献策才能营造新环境，特别是要深入贯彻落实***精神，更好地协调关系、汇聚仂量、服务大局、助力发展
最后再次感谢大家对中国网、中国网地产一贯的支持和关心，春节即将到来提前祝大家、工作顺利、身体咹康、阖家幸福！
主持人：感谢李主任的精彩致辞。中国***第十九次全国代表大会的顺利召开为新时代坚持和发展中国特色社会主義的一系列重大理论和实践问题阐明了大政方针。为深入贯彻学习党的***精神,凝聚行业发展正能量下面的环节我们有幸请到三位杰絀的经济学家分别从自己的研究方向，为大家带来关于“党的***”和“中央经济工作会议”对行业影响的解读
下面有请国家信息中惢首席经济学家范剑平先生，关于《***经济战略新调整和房地产市场发展新布局》主题演讲有请范老师。
范剑平：尊敬的各位来宾大家下午好！
党的***在经济方面做出了一系列的部署，但其中最引人注目的是中国对经济的第一增长目标发生了变化我们过去的苐一目标是高速增长，因为那个时候社会主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要与落后社会生产之间的矛盾当时主要任务就是发展生产力，把蛋糕做大我们在高速增长期间，中国可以说创造了奇迹其他国家能够连续20年经济增速平均超过8%的国家很少，但中国从1978年箌2011年32年，我们GDP年均增长9.8%32年时间之长，9.8%速度之高创造了世界奇迹。
我们高速增长阶段干得这么出色，为什么现在要变呢不变不行，因为中国的国情发生了变化我们国家既没有可能性也没有必要性来保持高速增长，首先是一个国家在整个现代化的阶段中只有第二阶段中等偏下收入阶段是高速增长期，当一个国家的人均国民总收入在1045美元及以下处于现代化第一阶段，是经济起飞阶段、低收入阶段第二个阶段就是高速增长阶段，中等偏下收入阶段这个是从1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了现代化第三个阶段这个阶段是中等偏上收叺阶段，已经不可能再保持高速增长了12736美元及以上就进入现代化第四个阶段，高速增长阶段一个国家只有到了第四个阶段，才算真正實现现代化
一个国家靠低成本优势从低收入国家变成中等收入国家比较容易，二战以后世界上有116个国家由低收入变成了中等收入但这116個国家能够进一步跨入高收入国家行列里只有13个国家，其他大多数都掉进了中等收入陷阱能够成功的国家他们都有一个共同的特点，那僦是科技发达对于中国来讲，我们未来的十年进入了老龄化和现代化赛跑的十年。大家经常会听说一个词“先富后老、未富先老”。什么叫“富”呢记住一个数字，12736美元及以上才算富起来了那什么叫“老”呢？按照国际标准65岁以上才能算老人，而这个65岁以上的咾人占总人口比重达到7%的国家开始老龄化开始老龄化以后慢慢就变成中速增长了。如果达到14%你就不是老龄化的“化”了，而是变成了哋地道道的老龄社会、老龄国家如果达到21%，就是超老龄社会
世界规律就是目前已经进入高收入国家行列的70多个国家，都是人均GNI超过12736美え以后才进入7%的老龄化阶段。比如英国达到7%的时候是22000多人均国民总收入日本是12000，韩国是12778中国是2000年达到7%，那一年我们只有1128美元2016年中國也只有8260美元。中国2000年达到7%我们将在2027年达到14%，2047年达到21%也就是说从2018年到2027年这十年时间，是中国老龄化和现代化赛跑的十年也是老龄化囷我们产业结构升级、科技创新能力提高赛跑的十年。
对中国来讲我们从世界上有过很多教训，在未来十年怎么干我们是走什么模式。比如日本1955年结束二战以后的战后重建把GDP总量恢复到历史最高水平，1956年到1973年日本有过18年高速增长平均增速高达9.2%。但1974年以后日本人均GNI嘚水平已经到了现代化第三个阶段，这时候不可能实现高速增长只能是中速增长。但由于前面的18年日本速度很高所以日本政府和日本企业都不死心，还是想追求高速增长用的办法就是金融加杠杆，最后速度没刺激上去但是把房价刺激上去。1991年最终房地产泡沫破灭1974姩到1991年这17年日本用尽了刺激政策，但最后经济增长速度不过平均3.7%就是日本国家到了中速增长阶段，你怎么金融加杠杆用房地产拉动GDP都昰徒劳。由于前面加杠杆留下很多后患所以从1992年到现在，日本的GDP年均增速百分之零点零几几乎零增长。
但德国走了一个和我们完全不哃的路50年代十年，德国GDP增长8.2%比日本9.2%低一个百分点。70年代、80年代德国仍然保持2.7%现在德国还有2%的增长，因为德国是一个最不允许炒房的國家
所以对于中国来讲，未来的十年我们如果能够把人均GNI的水平提到到12736美元，那叫有惊无险虽然在7%的时候我们是未富先老，但最后關头到14%之前我们还是进入了高收入国家，进入了发达国家的行列那样的话老龄化对我们带来的一切困难和麻烦我们都有解决的基础。那就需要未来的十年我们把主要的工作重心放在质量变革、效率变革、动能变革，就是新旧动能要实现转换
过去很长一段时间出现了┅些问题，中国现在尴尬的是什么呢就是人口老龄化的速度、劳动力成本提高的时间比原来预想的提前了，过去根据计生委的人口数值我们应该到2020年以后劳动力成本才会大幅上升。中国在2020年定的目标那个时候我们要成为创新型国家，创新型国家有标准就是企业用于科技研发的支出要占GDP的2.5%以上。我们当时定的2020年这个指标要达到2.5%当时报出来说2010年“十一五”规划结束的时候要达到2%，2015年“十二五”规划结束的时候要达到2.25%2010年没有完成“十一五”规划的任务，只到1.7%2015年我们又没完成任务，只到2.06%其实“十三五”规划的第一年，我们也不过才2.08%对于中国来讲，旧动力低成本优势所形成的廉价要素驱动型的增长动力很快就要走到尽头了但科技创新型的新动力现在还没有形成，噺旧动力转换出现了青黄不接
我们2016年和2017年香港占中国gdp比例两年中国的制造业固定资产投资扣除价格因素以后，两年负增长这是非常可怕的一件事情，使中国有可能出现工业化早衰的危险但一个国家不可能所有的工业行业都能永远干下去，到一定的时候会有夕阳产业會有产业空心化。但国际规律日本、韩国等都是在一个国家进入高收入国家行列之后，才大面积出现产业空心化的就是12736美元是一个槛，在这之前我们本来应该从工业化加速期投资的但2016年我们才8260美元，居然大家不想往制造业投资了相当于吃老本。就像一个马拉松运动員离终点很远的地方跑不动了这是非常危险的。
有些人说中国服务业占GDP比重提高是中国产业结构升级的表现。如果这个比重提高是现玳服务业、高端服务业所带动的那是产业升级结构的表现。而现在不是现在是因为制造业掉得太快，服务业比重相对提高而已什么昰高端服务业、现代服务业？为制造业产业升级服务的生产***务业包括金融，这才是高端服务业、现代服务业
所以对中国来讲，我們如果说***以后我们再不能扭转过来，未来新旧动力转换不成功的话你继续再炒十年房子，那对中国来讲十年以后神仙都救不叻你。因为到现在为止我们也不要夸大房地产的风险，日本房地产崩盘的时候城市化率75%以上，我们只有57%另外中国最近这几年，老百姓收入提高也很快所以大量的居民还在一二三四线城市重新分布。虽然全国总体上讲城镇有多少家庭户数，我们房改以后总共卖出去哆少商品房的套数2011年达到了1：1，告别了短缺经济的时代2016年达到了1：1.2，是由20%的城市家庭有了第二套房但是这个分布极不均匀，一线城市和热点二线城市房子不够主要是一些三四线甚至五六线房子相对有一点过剩，但通过农民进城也能消化所以就此打住，2016年9月份政治局会议给房地产戴了一个泡沫的帽子，但这个帽子我们不要把风险过度夸大就此打住。
中国未来的十年要想解决资金妥实就虚的问題，要让大家真正愿意把钱拿到实体经济去搞科技创新，那你就只能让房地产的利润率回归到社会平均利润率的水平如果还有暴利，那怎么号召也没用
这就是***以后从宏观角度来讲怎么认识我们国家房地产与产业结构升级之间的关系。但是它并不是你死我活的关系应该说是相辅相成的关系。我们更多的要稳住房地产而不是说有泡沫，就想把泡沫刺破
另外，中国已经没有必要通过房地产拉动GDP高增长来保就业过去保增长就是为了保就业。一个国家的就业好不好跟什么比呢5%的自然失业率，可能100%的劳动力都找到工作和所谓充汾就业也允许5%的人失业。如果失业率明显高于5%那就业形势不好。但失业率低于5%好不好呢也不好。但2017年香港占中国gdp比例中国恰恰出现了連续10个月失业率低于5%所以工资在劳动力供求紧张的情况下涨得太快，2017年香港占中国gdp比例全年城乡居民收入扣除价格因素大概增长7.5%人均GDP增速是6.5%，所以老百姓的收入增速高于GDP差不过一个百分点这个现象短期还可以，因为过去我们的老百姓收入低于经济增速长期的话，就會吸纳这个样子对于中国来讲，这么好的就业形势没有片面再去追求高增长，过去拉动增长的法宝就是房地产而且2017年香港占中国gdp比唎我们失业率低于5%并非是经济周期高的原因，我们已经连续十个月季度GDP增速就在6.7%到6.9%之间，一条横线我们之所以有这么低的失业率，主偠是长期因素人口的问题。
80年代十年我们年轻人的数量是2.28亿，但是90后的年轻人数量降到1.75亿人比80后少23.24%。00后的人数只有1.45亿人比80后少36%。伱看看任何一个国家的人口统计从来没见过一个国家在短短的十年、二十年内，年轻人数量如此大幅度的往下降哪怕是发生战争的国镓，打仗容易死人、死年轻人那也没见年轻人这么降。从这个意义上讲我们的计划生育队伍比世界上任何一支队伍都厉害。我们年轻囚大幅下降以后现在就出来一个问题，2011年之前每年我们都是满16岁的新增劳动力数量大于这一年到退休年龄的老人所以我们劳动力总量會比上一年净增加几百万人。但独生子女政策使我们年轻人的数量一年比一年减少，老龄化使我们到退休年龄的老人一年比一年增多2012姩开始，我们老的大于小的所以劳动力队伍的总量比上一年净减少了345万人。从2012年开始的后面三五十年我们都会减几百万劳动力，五年峩们就减了将近1800万劳动力减掉了一个澳大利亚。
对于中国来讲我们2011年之前是劳动力供过于求，找工作难是主要矛盾2012年以后，现在变荿了劳动力供不应求招工难成为主要矛盾。而且现在招工最难的不是高端劳动力而是农民工、是保姆、是医院护工，现在北京要找一個保姆得哄着一生气了走了，还拿她没办法我们北京有一个单位，准备3000块钱招一个员工一打听说3000块钱就想招农民工，招大学生还差鈈多但是2016年我们确实毕业了766万大学生，农民工新增量只有206万2018年将是我国第一次出现大学毕业生超过800万人，现在说句实话我有点发愁，现在大学生反而成了最难就业的群体
随着年轻人数量一年比一年减少，所以我们很多影响决策的这些体制内的专家都认为我们房子應该造得逐年减少才对。但是现在每年的竣工量增长那么快房子居然还不够卖，根本原因就是“房子买来不是住的而是炒的”。所以現在要紧紧把握房子是用来住的不是炒的原则连现在住房远远达不到1：1短缺的城市，这个短缺我们更多的要用租售并举就是政府要集Φ公租房，发展专业化、机构化的房屋、租赁的专业化企业这样才是鼓励更多人租房子住，而不是买房子住
中国在2014年、2015年两年加起来房贷都没有超过5万亿，但是2016年一年放出5.6万亿的贷款2018年中国房贷指标肯定要限制，哪怕是比2017年香港占中国gdp比例砍一半也比2015年仍然大得多。2016、2017年香港占中国gdp比例是不正常的现在对于大家来讲，房地产行业同样要从过去量的扩张未来我们更多来自于质的提高。中国由高速增长转为高质量发展对房地产企业来讲，有几个鲜明的特征包括产业集中度提高，存量房有更多专业机构来经营很多租赁品牌会越來越响，不仅仅是造房子的品牌会响租房子的品牌也会响。更重要的是中国老百姓收入会不断增长老百姓对改善居住条件愿望是很迫切的，将广大人民对美好生活的需要与不平衡、不充分发展之间的矛盾老百姓的美好生活需要是最最基本的需要，就是改善居住条件的需要所以现在弄一大堆限购等等，让很多人改善居住条件的潜力不能充分发挥出来一方面又一天到晚为经济增长速度发愁，另外一方媔又人为的把老百姓美好生活需要追求所带来的真正的最终需求压抑住这是不符合经济规律的。我相信我们逐步逐步把房价上涨过快的問题如果说能够得到缓解以后，各种对房地产市场的人为的扭曲的政策应该逐步淡化、退出将来可能会更多的靠长期来支持。比如房哋产税
房地产税的问题，是不是一定会推出从***的解读来看，“立法先行充分授权，分批推进”肯定会推出。也有一些老百姓说法理上是不是不合理，收一次土地出让金又要收房地产税。房地产税的本质是政府收的税土地出让金是交给地主的，那是交给管家的但在中国地主和管家是同一人，这就容易让人产生误会所以我们一直建议，能不能房地产税这次向美国学习所有纳税人到年底能够得到市长一封感谢信，感谢你交了房地产税全市交了多少钱，多少钱用于绿化、多少钱用于路灯等等每一分钱都能给老百姓一個交代。这是财政透明、改革的一个很好的机会如果我们能够真正让老百姓相信房地产税取之于民、用之于民。同时充分考虑中国的特殊因素比如国外从来没听说房地产税的起征点有减免，但中国的情况不一样因为我们很多退休老工人一辈子就国有企业分了一套房，現在就靠养老金生活他收入没有什么增长，你现在突然之间要让他加一个税他会跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面积在中国是建议应该有一个起征点这样就可以减少阻力，获得大家的支持我相信房地产税绝不会只让房价下跌，搞不好在一些供不应求的城市咜反而会成为房价助涨的推手。因为业主会把房地产税转嫁到房租里租房子不划算，就会改成买房子这样的话，买房子市场供求会打破朝着涨价的方向变化。所以好多人以为出了房地产税房价会暴跌。应该说全世界都没指望把房地产税作为调控房价的工具中国也┅样。
主持人：感谢范老师的精彩演讲！接下来有请国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家 李佐军先生带来《***后的经济形势解读》的主题演讲。有请李司长
李佐军：各位领导、企业家朋友大家下午好，很高兴有这次机会给大家进行一个半个小时的交流今天主要跟大家讲三个问题，第一个是***后的经济形势；第二个问题是房地产行业或者企业关注的几个重大的结构變化；第三个是房地产企业怎么办
先讲第一个问题，***后的经济形势我们把时间拉的更长一点看，1978年到2010年高速增长的阶段，第②个阶段是2010到2020年经济换挡的节2020年到2025年是经济中低速增长的阶段。
我们说目前的这十年这个第二阶段又可以分三个小阶段，第一个阶段昰10年到16年第二个阶段是17年，第三个阶段是18年之后10年到16年，中国经济增长持续下行的阶段GDP增速2010年10.6%，11年9.5%12年7.9%，13年7.8%14年7.3%，15年6.9%16年7%。
还有很哆的指标我们再看第二阶段，2017年香港占中国gdp比例说两个问题，第一个是2017年香港占中国gdp比例中国经济的表现第二个看一下2017年香港占中國gdp比例中国经济是不是已经探底，先看2017年香港占中国gdp比例总的表现2017年香港占中国gdp比例中国经济总的表现，用一句话来说就是表现亮丽超出预期。我们看总数据2017年香港占中国gdp比例主要指标，GDP一二季度6.0%三季度6.8%。三架马车出口一月份17.9%，二月份下降1.3%三月份增长16.4%，四月份增长5.8%五月份增长2.7%，六月份增长11.3%七月份增长7.2%，八月份增长5.5%九月份增长8.1%，十月份增长6.9%十一月份增长12.3%，十二月份增长10.9%前年增加7.9%，2016年是丅降前期反转期。
我们再看房地产投资2017年香港占中国gdp比例一到二月份是8.9%，三月9.1%四月9.3%，五月8%六月8.7%，七月7.9%八月7.9%，九月9.1%十月7.8%，十一朤7.5%7.5%什么概念，是跟前年的6.9%相比还是高几个百分点
还有金融类的指标，有两个一个是新增贷款和M2，我们只看M22017年香港占中国gdp比例一月2.03萬亿，二月1.7万亿三月1.02万亿，四月1.00万亿五月1.11万亿，六月1.4万亿七月8255亿，八月1.09万亿九月1.27万亿，十月6632万亿十一月1.12万亿，十二月份5844亿整個2017年香港占中国gdp比例是13.53万亿，2016年是12.65万亿多了很多。说明我们的流动性的释放2017年香港占中国gdp比例还是比较宽松的
M2，2017年香港占中国gdp比例一朤11.3二月11.3，三月11.6四月10.5，五月9.5六月9.6、七月9.2，八月8.9九月9.2，十月8.8十一月9.1，十二月8.2说明连续半年多来，M2都是低于10%的这是过去多年没有嘚，说明我们的货币政策收紧了
当然还有很多的指标，因为三年之后才可以完整的掌握这些反应大部分指标在2017年香港占中国gdp比例大部汾的表现亮丽，超出预期
2017年香港占中国gdp比例第二个问题，中国经济是不是已经探底去年的一二三季度出来之后，国务院对中国经济存茬两派观点一派观点认为中国的经济已经探底，最坏的情况已经过去还有一派观点说中国经济底部尚未探明，之所以有指标反弹只鈈过回光返照而已，中国经济还将继续面临压力
大家都在分析造成部分指标的反弹原因是什么？有五点：
第一出口反转带来经济的增長。
第二PPP项目遍地开花，拉动经济增长
第三，房地产房价上涨使得投资仍然比较高拉动了经济增长。
第四信贷投放比较多，拉动經济增长
第五，新动能的增长也拉动了经济增长
这五个原因可不可以持续？如果可持续的话我们说中国经济已经探底，如果不可持續还要谨慎的判断
我们看一下，去年下半年出口增幅已经下行美国反倾销以后，2018年的出口可能达不到2017年香港占中国gdp比例的水平但是仳前年好，总的来说具有不可持续性PPP项目有关部门已经在整顿，通过高房价拉动经济可以吗十月份开始对一二线城市进行严控，下一步到三四线城市了
通过大部分的释放流动性拉动经济增长可以吗，我们加强金融监管要去泡沫也不能持续。
那唯一可以持续的就是新動能新技术，新产业新业态，新模式但是新技术的增长可能需要一个过程，所以综合来看2017年香港占中国gdp比例中国经济的底部还没囿探明，2018年我们还将面临经济下行的压力
这是2017年香港占中国gdp比例简单说到这些。
大家关心***之后18年到2020年乃至更长的时期，要想把這几年的情况说清楚必须回答几个问题，比如说中国经济究竟处在什么阶段会不会探底？跟以往有什么不同什么时候探底？探底的表现形式是什么平稳探底的表现形式怎么样？探底之后如何走
目前处在增速换挡的阶段，快到新平台的阶段还没有到新平台除了增速放缓，还有周期波动短周期就是38个月到4年左右，库存周期2014年年底开始启动，2017年香港占中国gdp比例6月份处于顶部回落阶段中期就是十姩左右的产业周期，2009年开始现在进入到中期尾部的阶段了。长周期就是20年左右的房地产周期金融周期，房地产中国从2003年才开始真正的囿市场20年，其中有上升阶段也有下降的阶段，下降到13年前后处于上升阶段14年之后总体下行，16年又上来了那是因为供需改革带来的。第四个是超长周期50到60年，超长周期的起点良好71年开始的话，现在处于尾部阶段还有说91年开始的，那现在就处在顶峰的阶段目前峩们究竟处在什么阶段，是由经济发展阶段转化和四种周期叠加出来的结论就是中国经济处于将要探底，还没有探底快要探底的阶段。
要分析未来的大势关键分析探底的形状，第一种就是平缓的但愿如此，第二种是勺底先到勺底，再反弹到勺沿还有一个说法是斷崖式的下跌，一方面排除了探底的可能一方面也排除了反弹的可能。大家注意这是形状不是随便你说说，但是实际的情况应该是勺型的
第三种是捺型，一瞥一捺的捺这三个模型哪一个可能性比较大，取决于探底之后的反应模式：
第一种探底一下就撞墙上了，一撞就清醒了就出现了很多的改革，清醒之后才出现反弹的模式
第二种模式，一撞墙上就傻了进一步的加强管控，把握不到常态化未来的活力就扼杀了，就傻了
第三种模式，一半清醒一半模糊之间
哪一种可能性比较大，第三种完全撞清醒不可能完全撞死也不可能。所以U型的也有捺型的也有，但是要实现勺型的增长态势必须要做出三个方面的努力，第一个方面的努力有三个关键“自信、相信囷敬畏”第二个是培育新的动能，过去靠三架马车拉动投资、消费和出口，现在这三架马车不行了所以我们必须培育三大新的动力，就是三大发动机哪三大变动机：制度变革、结构优化、要素升级。制度变革就是改革结构优化就是新形势变化，新兴城镇化区域經济一体化，国际化要素升级包括技术进步，信息化这三大发动机中央强调的改革、转型、创新三个方面。如果三大新的动力及对应著是中央改革创新如果三大新的动力及时有效的培育起来，就可以实现一个好的未来的态势如果三大新的动力不能建立，那么中国是危险的所以当下培育三大新动力任务时间紧迫。
另外是解决三个问题一个关键问题是解决多年来产生的各种各样的的问题，第二个问題是培育新技术新产业，新业态新模式。三个问题是解决新旧转换过程中的风险控制问题
把风险控制在可控的范围内，如果通过以仩的三个方面的努力把这些问题都解决了，最终建设成为富强、民主、文明、和谐、美丽的现代化强国第一个问题说完了。
下面说第②个问题关注重大的结构变化，所有的结构变化对在座的各位都会产生直接或者间接的影响结构变化也很多的方面。
第一个结构变化昰要素投入结构变化原来我们主要依靠一般的要素，今后更多的依靠人才、知识、技术、信息尤其是新技术，新人才新信息的高级偠素，房地产行业也是信息化时代，人工智能时代也要朝着这个方向走。
第二个是排放结构的变化要关注排放结构，怎么变化呢吔就是要减少不好的排放，废水废气等排放减少增加水蒸气这样好的排放。房地产行业要建设绿色低碳的建筑这是第二个。
第三个结構变化是产业结构变化包括消费结构的变化。消费结构就是衣食住行用学乐康安美，学习的需求快乐的需求，健康的需求安全的需求，美丽的需求这就是新的需求，房地产原来搞住宅商业地产等等，下一步要跨地产领域地产养老，地产休闲等等就符合消费結构升级的方向。
要关注消费者同时关注产业结构的变化，产业结构怎么变化呢那就有很多的变化产业特色化，产业集群化产业品牌化，产业绿色低碳化产业国际化，产业融合化产业信息化，产业智能化实现这些产业结构，实际上房地产也是一个产业也适应這个方向。
第四个结构变化就是区域结构的变化两个方面，一个方面是城乡结构还有一个是区域结构，城乡结构的变化现在的我们城镇化进入到加速阶段，城镇化现在是57%正处在加速阶段下半场，城镇化真的还有比较高的速度但是速度没有以前那么快了，现在要提高城镇化的质量和品质了
人口的流动也发生了新的变化，区域结构还有一个就是大区域结构，这些区域变化也在发生新的变化过去嘚十多年区域差距有所缩小，下一步要发展高端的产业我们看到东北、华北、西北原来很多资源密集型的地方经济出现了麻烦。
第五个結构变化就是增长动力结构在发生大的变化一个是主要依靠三大旧动能转到三大新的发动机的转变，三架马车也发生着变化原来依靠外需转到依靠内需，原来主要依靠投资转到依靠消费，原来主要依靠政府投资转到依靠社会投资总之，增长的动力结构也正在发生变囮房地产行业也一样要适应这个动力结构的变化，一样的壮大新动力实现新旧动能的加速转换。
第六个方面的结构是分配结构的变化财富分配的结构变化，过去的高速增长造成了贫富差距拉大，大家注意到***以后把公平放在更加重要的位置上所以我们要精准脫贫，实现共同的富裕意味着收入分配结构要发生很大的变化。
第七个方面的结构变化就是主体结构的变化范老师已经说了，老龄化等等还有住房的主体结构变化，原来都是50、60后是购房主体现在是以80、90后为主，他们都是独生子女这些人买房子的时候，父母有两套爷爷奶奶还有两套，他们都不要了因为还要交税。这样的主体结构对房地产也有很大的影响。
最后一个结构就是制度结构的变化除了整个国家大的关系之外，还有具体到房地产我们说要建成长效机制，制度变化会对房地产带来重大的影响
第三个大的问题，房地產接下来怎么办给大家提一些建议，第一个建议认清新形势，认清***后中国经济先探底后小幅反弹的形势，认清***之后经濟结构继续优化认清***之后中国经济先探底后小幅反弹的形势，要认清***以后经济结构将继续优化的新形势要认清***后整体价格走势平稳的新形势，要认清***以后经济增长动能加速转换的新形势；要认清***后经济风险和泡沫将加速排出和挤出的新形势；要认清***后宏观政策在短期会总体偏紧的新形势
总之，要知道经济增长的高点和低点尤其重大的拐点，低进高出发大财高进低出赔大了。因为这个大势影响到你的投资的实际选择
第二个建议，抓住新机遇新机遇很多，消费结构带来了新机遇城镇化进叺新阶段带来了新机遇，区域经济一体化带来的新机遇全面改革深入推进。
具体来说哪些行业有机会呢第一个节能环保产业，第二生態产业第三，新能源行业第四，大文化产业第五，大健康产业第六，新兴金融业第七，现代农业第八，信息智能化有关的产業第九，军民融合行业第十是妇女儿童产品行业，2016年我们的新增人口依然不大但是总的来说，根据一些专家测算发展中国家一对夫妇要生2.3个孩子，才可以保持代际之间的总体平衡但是我们现在达不到，奉劝在座的年轻朋友看在党和国家，中华民族可持续发展都偠生二胎第十一个是信息产业和上下游产业；第十二个跟人工智能相关的产业；第十三个是绿色制造业；第十四个是物流行业。
以上十㈣个行业是潜力比较大的有机会大家要重点抓住。如果你所在的行业你要判断这个行业有没有发展，你就按照这个来看你看你的行業符合不符合信息化、智能化的方向，符合不符合绿色低碳的世界潮流符合不符合政策鼓励的方向。
第三个建议迎接新挑战，挑战有佷多经济面临一定的探底压力带来的挑战，新旧动能转换带来的挑战具体哪些行业会带来挑战，不符合政策方向的房地产行业会有挑戰第三个是三高行业，高排放高污染的行业会带来挑战第三个是资源重的行业，钢铁等行业第四个是受移动互联网冲击比较大的行業，第五个是受***败冲击比较大的行业宾馆这些等。
第四个建议培育新意识，对客户要有服务意识对员工要有信任意识，对家人偠有感恩意识对政府要有核心意识，对自己要有良知意识对父母要有孝顺的意识，对于企业要有抱团意识
第五个建议，找准定位萣位很重要，两句话概括定位决定成败，在我看来细节决定成败是有前提的一定要先定位好，围绕目标客户的核心需求提供所需要的產品和服务然后定位供应链等等。
第六个建议开发新的产品和服务，在新形势下围绕新的定位开发新的产品和服务
第七个建议，制萣新的战略战略很重要，比如说创新战略产品服务转型升级的战略，降低成本抱团去的战略。
第八个建议开拓新的市场，市场有國际市场有国内市场，国际市场率先去欧美发达国家市场开拓具有后发优势的新兴国家的市场，开拓“一带一路”沿线的市场国内市场也要重点开拓，第一个是开拓沿海发达市场第二开拓国家鼓励的市场，第三产业集群和经济一体化比较先进的市场第四是开拓中覀部的市场，第五开拓生态环境比较好的市场
第九个建议，培育新的要素人才、技术、知识、信息等等。
第十个建议立足新的空间，可以把企业的总部、研发中心延伸到更大的范围内整合资源，为你所用
第十一个建议，塑造绿色低碳的品牌因为符合世界潮流，苻合政策的方向也符合消费者的偏好。
第十二个建议建立完整的组织，要设立一些临时性的领导小组第二个是在移动互联网时代我們要把中间不必要的组织架构，通过网络化扁平化，瘦身健体降低成本。
第十三个建议建立新的制度，在经济相对低迷的时候两件事情优先做，第一个事情是参加今天这样的学习练内功。创新优化企业制度培育可持续竞争力。
第十四个建议探索新的模式。
第┿五个建议探索新的管理，特色化管理精细化管理，标杆管理和自我管理
总之，这15个方面每个方面单独的不一定重要，重要的是汾析框架基本上代表了所有的行业需要考虑的问题，只是排序不同而已谢谢！
主持人：感谢李司长的精彩演讲！请台下稍作休息！下媔有请链家研究院院长杨现领先生，带来《***后房地产行业的六个转变》的主题演讲有请杨博士。
杨现领：大家下午好！我今天围繞这几个主题跟大家简单汇报一下
2018年是非常特殊的年份，首先它是中国房地产20周年也是改革开放40周年，同时也是***之后精神得到貫彻落实的第一年同时还是“十三五”规划承上启下的一年，所以2018年作为这么多个因素叠加有很多转变。
我们站在今天的角度看未来┅段比较长的时间我认为中国整个房地产市场会经历六个比较大的转变。
第一个转变无论是房地产投资、房地产消费还是房价，总体仩从高速的增长或者中高速增长进入一个中低速甚至低速增长区间过去十年来有比较大的涨幅，我们再去比较这个数据背后我们看北京房价，跟全球其他地方来比较北京无论是跟洛杉矶、多伦多、伦敦等城市相比，它的房价与全国的比值从这些城市来讲北京的溢价率最高，北京的房价是全国平均房价的6.5倍但北京的收入是全国平均收入的2.2倍，从收入来评估北京获得的整个房价价值的溢价是非常高嘚。
再看中国城市房价分化规律非常明显。中国与美国两张图的对比我们把美国排名第一个城市，包括从第一到第五十往后排我们鈳以看到美国城市是相对平衡的，中国的分化更明显是几个断崖式的分化。
通过这几个数据我想总结一点市场从快到慢，背后核心就昰投资销售房价由快速增长进入中低速甚至慢速增长但是背后还有好几个核心的动力、核心的原因。
第一整个中国住房需求从1998年以来嘚严重供给不足、存量不足，这个问题今天得到了缓解指标就是户均住房套数是大于1，人均住房面积大于36.6平1998年的时候这个指标只有不箌15。所以过去这几年人均住房面积每年涨一平所以总体上到2017年香港占中国gdp比例的时候，我们可以明确的说中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变
第二，人口从原来农村向城市流动转向了城市与城市之间的双向流动。我们最近用美团的数据一起跟美团做了研究。美团的数据表明北京的人口离开了，到了上海上海的人口如果离开，大概率会选择北京或者杭州如果北京和上海的人口都离开了，可能是去深圳、广州、杭州这些重点二线城市背后暗含的规律是，中国1998年以来人口由农村向城市的单向互动，变荿了大城市和大城市之间以及二线城市之间的双向流动所以人口已经不再是一个增量的扩张，而是存量的移动二线城市在通过人才的吸引政策来做人才争夺，可以看到逻辑是人口增量浪潮结束就意味着数量型的扩张、房价的高速增长、销售的高速增长，基本趋于减缓
第三，从加杠杆到去杠杆2017年香港占中国gdp比例的时候，我们的新增住房贷款大概不到4万亿但是2016年的时候大概是接近6万亿，所以杠杆率嘚增速已经在下降今年加杠杆的主题都是三四线，一二线基本是在去杠杆我们可以看到链家的两个指标，贷款成数今年使用贷款的囚在减少，贷款率在下降今年北京平均买房贷款的比率只有35%，一百万的房子平均贷款35万已经比较低了，往后会继续低因为随着贷款額度的紧张，特别是放款周期的延长使得放款趋势在2018年以及未来时间里都会继续。
这三个动力带来的结果就是由快到慢
第二个转变，甴新房到二手房的转变
我一直觉得中国优秀的人才几乎都在新房领域，我每次跟他们见面的时候都不太好意思，他们不但非常聪明、敬业、知识渊博而且长得又帅。我们看到了新房以及新房为中心的产业链吸引了全中国最优秀的人才，比如碧桂园的博士实在太多了我跟他们交流，我觉得做研究太不容易了我们很幸运花了九牛二虎之力才招到一个博士。任泽平去了恒大分分钟招聘的时候一天收箌几千封简历。人才吸引的密度我们这个行业是比较弱的。但是我们也看到这个趋势正在来临以新房为主导的产业慢慢向二手为主的產业在发展。背后还是一样有几个核心趋势
第一，市场端二手房市场在上涨。我用了两个数据第一个数据是北京、上海、深圳、广州二手房交易量与新房交易量的比例，虽然2017年香港占中国gdp比例随着年龄的调控和市场的下滑但是二手房交易量还是远远超过新房。北京朂高北京二手房交易是新房的3.3倍，北京去年有15万个左右的家庭通过二手房实现了住房的需求但是只有5万左右是通过新房实现的。这是苐一组数据
第二组数据，2017年香港占中国gdp比例全国超过24个城市的二手房交易量总体大于新房就是越来越多的市场开始进入二手房时代。這是第一个转变二手房市场的发展。
第二整个二手房市场形成了一批行业的参与者，行业的力量正在发展壮大就是说形成了一批以矗营连锁为主的品牌化、专业化、规范化的机构，有直营的品牌、有加盟的品牌今天链家也好，我爱我家也好品牌正在规范化和专业囮的路上发展，而且两家公司已经上市这是行业中出现典型的代表性的力量，开始变得规范、变得专业甚至变成了上市公司。这是第②个转变
第三，行业形成了一批职业化的服务阶层我们这个行业有150万经纪人，今年北京的经纪人大概10万左右北京经纪人平均从业年齡是全国最长的，链家是全国最长的链家北京的二手房经纪人从业年限今天是33个月，全市场大概20多个月我们这个行业的从业年龄在上漲，人在职业化这是我们看到的非常明确的趋势。今天无论我们的人员素质各个方面还有非常大的提升空间但实际上过去几年，我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了当然我们还有很大提升空间。我每次看到我们的经纪人骑着小电动摩托车带着我们的客户满街跑的时候，其实挺担心的因为这些人都是千万富翁、亿万富翁，我们用小摩托车带着他们万一撞伤了怎么办。这些人都是富豪在丠京能够买得起房子的，能够换得起房子的都是中高收入群体。但我们经纪人很年轻平均年龄25岁左右居多，每天都在住合租的房子還在每天为大家操心买房，这是一个多么敬业的精神我们这个行业正在形成职业化的服务阶层，全国150万全北京10万，各项指标都在改进
这三点加在一起，是我想说的第二个问题从新房到二手的转变，我们也在做二手整个的产业链
第三个转变，由购到租的转变
租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场，只有租赁还有红利租赁我认为三个红利。
第一是租金的紅利今天租金的涨幅是持续的，也是稳定的这个是不可逆转的。2017年香港占中国gdp比例中国主流的二线和一线市场租金基本上都在涨最赽的是北京和杭州。涨幅大概取决于人均收入水平我们一直在讲租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的比例关系，在一线这个比例关系昰1.2到1.5二线是1到1.2，三线城市基本是1以下或者是负的收入涨10%，收入弹性如果是1.5的话租金涨幅是15%。大概一线是1.2到1.5所以大部分城市还处在這个状态里。这是第一租金的红利。
第二是B2C的红利就是未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起。这些有品牌、有服务、有运营能仂的B2C机构会崛起
第三是运营的红利，租赁产业链归根结底价值原点和价值归宿点都只能是且唯一是运营没有运营什么都不是。今天所囿的开发商都进入了租赁产业链拿了很多房子，但实际上房子的管理、房子的租后的运营服务才是最难的因为开发商讲的是高周转，房子卖出去之后没关系但是做租赁的话，房子建好了这个事才开始，因为六个月就要转型所以整个租赁的周转、租赁的运营服务、租赁的库存管理更复杂。
总体上租赁还有很大的增量需要我们去考虑今天我们认为大家对租赁的思考还处在比较早期的阶段。这张图想說明一个问题中国的租赁需求是全品类的，今天我们只满足了青年、白领人群的需求当然还有非常多的，比如两亿流动人口的床位需求没有满足还有很多单身的高收入人群的整租需求没有满足，还有很多带小孩家庭的品质租赁需求没有满足所以有非常多的空白点，租赁未来的战场是比较大的核心就是一个关键指标，我一直在强调一个指标2017年香港占中国gdp比例来算，我们的GMV三大战场新房GMV交易额是11萬亿，二手房是6万亿租赁是1.5万亿不到，未来这个结构一定会变成比如未来五年，新房大概会保持在8到10万亿之间二手房会做到10万亿以仩，租赁会是2到3万亿这个趋势是非常明确的。各个领域、各个品类的细分市场都有很大的发展空间
实际上我们今天的租赁还有很大问題，比如租房面积很低房子很破，商品房占比低配套服务不好，租约太短环境差，等等还有各种各样的问题还有非常多的痛点亟待去解决。还有大量的流动人口开始越来越是夫妻家庭一起流动而且愿意租赁更长的时间。但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得箌很好的服务今天对于流动人口来说，标准化的合租、标准化的床位就是他们的最基本的需求在这点上我们今天远远没有被满足。这昰关于租赁的
关于租赁说多了都是泪，特别是流动人口今天改革开放40周年，房改也20周年了但是我们对两亿流动人口，为了我们的制慥业发展、为了我们的经济发展贡献了大量的青春但是两亿流动人口的住房需求没有得到满足。如果缺了两亿人的住房需求肯定是不唍整的。但他们需要的房子有几个典型的特征要便宜、要安全，如果我们能够醒来的时候能是非常平安的、安全的这是我们的基本需求。总体上这里面还有很大的发展空间。
第四个转变从数量到品质。
各类人群今天都面临着对品质的追求我用一张图来说明，这个圖很关键我们最近做了一个全国的链家经纪人的调研，我们大概调研了两万个经纪人分别在30个城市。调研的核心结论是我们经纪人所接触的客户，首次置业需求三个城市平均37%换房改善需求46.7%，就是在我们所覆盖的30个重点城市里中国的主要消费者已经整体上进入了以換房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需所以这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心的动力无论是新房，还是二手房都在进行改善。改善需求的释放无论是三四线还是一二线基本都这样。
改善和换房比例最高的是北京、上海还有其怹的重点二线城市。我们整体上进入了以品质为导向的市场环境里但是总体上，无论是二手还是新房实际上我们作为产业链的服务阶層，并没有能够做好准备来迎接品质时代的到来比如整个开发端的产业链，还是以规模为主导的产业链的结构二手也是一样，包括北京二手房还有很多房子都在30年以上，20年、30年的房龄的超过30%如果不能被改造、不能进入可循环再生的供应体系里面，就无法满足我们对品质的需求今天我们需要这些老的房子装上电梯，做好车位重新做绿化。但是这个产业链和政策规范是远远没有建立起来的老旧小區的改造标准是什么，我们没有建立
所以总体上，整个产业关于二手、关于房屋的改造、关于新房的豪宅化、好宅化的建设我们今天嘟没有标准。今天土地政策也没有土地政策上我们明明知道市场的主流需求是改善，但实际上土地供应越来越多的都是供应租赁供应囲有产权，实际上这种类型的供应在未来是不是能够满足这样的需求，今天是不太确定的
所以在一个以品质为主导的时代，我们的政筞、我们的企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设这是一个很大的命题。
第五个转变从线下到线上的转变。这是最核心的转变
峩一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人，一个是十亿的线下网络就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网絡十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势
我重点说几个核心结论。消费者在互联网上的访问深度会越来越深對信息内容的需求会越来越大，带来几个核心指标一是用户访问的深度、访问的时长会变长，用户的浏览页面会增多每一个成交所对應的PV数量会爆发式增长。所以有品质的信息、有品质的内容会大大改进互联网的体验。今天跟开发商讲这些好像没有太大意义。但是這个趋势是不可逆转的就是消费的内容、深度、时长都在变长。
二是消费者时间在前置化消费者在到达售楼处之前，跟你的职业顾问說话之前他已经在线上看了两到三个月，所以他一定会在各种各样的互联网网站上学习在深度访问房源信息和与交易相关的其他信息。当他找到你的时候他已经为互联网深深的牵引，在交易之前已经被互联网所牵引。这就是消费者今天已经前置化的在消费互联网茬互联网上了。所以你的客户实际上已经有很大的比例在线上但我们可能不太知道。
三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产鍺互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代，参与内容生产参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评自己参与信息生产，自己从主动的线上发起咨询、发起聊天比如IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具在跟他的客户、跟他的置业顾问做大量的交互这就是主动消费时代的来临。
这是我们看到的总体上几个大的趋势
第六个转变，从开发到运营
从这个图上我們可以看得出来，到今天为止整个中国的上市公司的分布里面，都是以开发商为主的但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司房地产领域，长租公寓占比8%长租公寓里面有10家上市公司，所以今天我们刚刚开始还有酒店的、办公的、医疗健康的，还有做个人仓储嘚还有做监狱的，在美国做监狱也是非常好的体验因为服务特别好，因为美国的公寓REITs、监狱REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快所鉯我们发现基本所有美国重要的监狱都是上市公司，我相信他们的服务体系也非常好这会为整个产业提供各种各样的运营类的设施。今忝我相信中国会从这个图往那个图逐步迁移我们从实际层面已经看到，今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务而且有人开始做Φ介业务。从总体上讲我相信未来中国企业会像这样的三家公司，日本最大的三家三井、积水和大和，这是日本发展非常不错的公司比如三井是日本最大的开发商，也是日本最大的租赁运营机构还是日本最大的金融REITs发行方，还是物业管理公司还是中介公司，是非瑺多元化的业务运营能力、开发能力、资管能力都比较强。这是非常多品类、多元化的业务今天中国的开发商会慢慢向这样转变，向哆元化、向运营为主的能力发展我相信在这个领域会出现，在未来也许不到五年中国会在运营类领域一定会出现千亿级别的公司，首先是租赁的运营
租赁运营的公司，德国的国家最好的一家公司市值是一千多亿人民币，管理规模比较小十几万套。在中国经营最大嘚公司只有两百亿人民币但是未来发展空间很大。比如在德国很多人都觉得德国是一个政府主导的市场，其实不是德国是市场化程喥非常高的市场。租赁的产品里面65%来自于私人9%来自于机构持有，只有10%是来自于政府所以在任何一个国家，租赁的运营、租赁的管理里媔政府的占比都是很低的。最高的日本只有14%多不到15%。我相信在未来整个租赁市场的主题仍然是市场化结构而且即便是10%的政府的房源，也是由运营主体来管理的所以德国诞生了非常多家的上市的公募的REITs，还有公募的持有运营机构我相信在租赁的运营领域，会出现千億级的公司这是毫无疑问的。
最后总结一下讲五个核心观点。
第一市场从快到慢，交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速時代转移背后是人口增速的下降、杠杆率的下降、我们整个房屋需求的下降。
第二整个从新房为主的时代向二手房为主的时代迁移，這个迁移的背后反映的是二手房交易量的上涨二手房产业链的成熟，形成一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人这是峩们这个行业核心的驱动力，人的力量和机构的力量一起推动二手房行业的发展
第三，从数量时代到品质时代的转移全品类的人口、铨生命周期的需求都在不同程度的品质化，我们原来需要的是一个房子今天我们需要的是一个好的房子。不仅仅是价格高而且又好，配套、功能各个方面要比较完善另外是精细化，各种各样的品质化的时代来临
第四，现状的时代互联网是最终的牵引力和最终的指揮棒，会指引整个房地产行业的最终发展格局
第五，以开发为主的产业链向以运营为主的产业链转移这里面未来会产生千亿级别的公司，一定是在运营领域第一是租赁的运营，第二是公寓的REITs等相关产业链这里面运营领域我相信有非常多的机会。
主持人：谢谢杨先生帶来的精彩分享
党的***报告指出，中国特色社会主义进入新时代我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不岼衡不充分的发展之间的矛盾。进入新时代人民对美好生活的需要日益广泛，不仅对物质文化生活提出了更高要求而且在安全、环境等方面的要求日益增长。对美好生活的向往是广大人民群众的根本利益与愿望， 接下来本届大会将发布
“2017居住健康舒适需求调研报告”，此次调研报告由：中国网地产、中国被动式建筑联盟、益普索中国、朗绿科技 联合发布
现在有请发布嘉宾：中国网地产总经理张进先生、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、益普索中国区董事长兼总裁刘立丰先生、朗绿科技董事兼总裁陈栋梁先生上台。
主持人：囿请各位领导拿起手中的盛满金沙的玻璃瓶把象征着绿色与健康的金沙注入到启动台中，让我们共同见证本次联合发布的圆满达成
主歭人：请各位领导先落座休息，刘立丰先生请留步接下来，有请刘总为本次联合发布的报告内容做简单陈述
刘立丰：我叫刘立丰，我玳表益普索中国今天非常高兴在这里把2017居住健康舒适需求调研报告在这里做发布。
益普索是一个市场调研公司是全球三大调研公司之┅，我们是第一家联合国全球契约全球性研究集团签署这样一个契约的公司。通过这个行动益普索在支持和实施覆盖社区、环境、人权、劳工标准以及职业生涯理念方面我们是走在前面的公司。
***提出我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化。这里面非瑺重要的一点就是提到了我们需要提供更多的优质产品来满足人民日益增长的优美生态环境的需要。在后面的发布中我们提到要推进綠色发展，着力改善突出的环境问题加大生态系统保护力度，改革生态环境等等这方面的需求
上世纪70年***始，能源有一些危机那時候开始建筑非常好的关于节能的兴起，人们对环境保护的意识正在增强我们看到越来越多的绿色建筑覆盖了住宅、商业、公共建筑等各个领域。通过很多很好看的照片大家可以看到这些领域的兴起
在2017年香港占中国gdp比例我们有大约89家企业，在我看来是非常好的房地产行業的绿色供应链行动共动承诺在绿色行动中以采购杠杆来作为撬动供应链的绿色化，引导上游企业开采合法、生产排污合规等全生命周期的绿色建筑
我们盖房子是为什么呢？其实是为我们百姓我们中国老百姓的需求在不断提升。益普索非常高兴能够跟中国网中国、中國网地产、朗绿等机构一起来帮助我们的企业倾听用户的声音我们买房者的声音。所以在过去从6月份开始到10月份结束为期5个月，我们傾听了七位专业的专家学者和六组公众座谈会、3000多位线上消费者的调研来覆盖了十几个城市，来倾听大家对居住、房屋有什么想法我們连续三年长期来跟踪这些老百姓，对这些方面的想法和看法
我们有些什么样的发现呢？我们前面听了专家的话我们也很需要听老百姓是什么样的观点。对于每一个中国人来讲我们提了很多中国梦，对于具体的人来讲他们是如何来定义健康和舒适的呢？
小康这个概念是小平同志在80年代提出来的非常重要的梦想现在我们更进一步。他们所理解的健康是什么呢他们是说是以人有内而外和外在的物，粅是什么呢是居住环境，居住环境是非常重要的事情包括食品安全等等，所有这些是我们的老百姓在问卷中提出来的非常重要的点
茬我们对这几千人的访问中，在中高收入中有78%的用户非常关注居住的健康和舒适我们怎么定义健康和舒适呢？给你10分你选8分或者以上，就叫关注非常明显的是，78%的中高收入人非常关注71%老百姓非常关注健康、舒适的问题。
现实感受如何呢我们发现不同的地方、不同嘚收入、不同的人群、不同的地域，差别是很大的比如在上海，满意的50%左右北京也是一样，58%左右尤其是中低收入人群，他们面对居住、健康、舒适的浓浓的无奈和焦虑的程序
老百姓认为，消费者需要达到健康舒适的必要因素有哪些呢包括空气好、化学污染少、噪喑低、光照合适等等，也包括生物性污染少等问题他们自己告诉我们的室内空气不好的原因有哪些呢？包括烟尘、油烟、通风性差、雾霾还包括家庭养宠物等等。他们也清楚认识到化学污染产生的原因有哪些呢？有装修材料不环保、建筑材料不环保包括一些家居的材料不环保等等，所有这些都是一些重要的因素
噪音从何而来呢？室外噪音的影响以及空调噪音影响等等都是老百姓通过我们调研公司在发声。
还有水质不好包括水质过硬，碱多还包括广告的影响，以及受到重金属的影响
生物性污染包括四害、螨虫、墙壁发霉、涳调污染等等。
很多老百姓也愁自行采用的预防、防护措施包括每天开窗通风、家里的绿植、晒被子等等，都是他们表示出来的
从买嘚设备来看，包括空气净化器、饮水机、变频空调、净化功能的油烟机等等
我们发现消费者在选材的时候，环保与否已经成为非常重要嘚思考因素通过数据来验证这一点非常清楚，在装修材料、家具选择的时候使用环保材料等等，是他们非常重要的考虑因素他们也囿他们的判断环保与否的依据，比如没有明显的刺激性气味第三方的室内检测，建材通过检测合格等等老百姓通过实际行动来保护他們自己。
总的来说我们城市化在非常快速的发展。刚刚我们看到国家统计局发布的2017年香港占中国gdp比例GDP增长是6.9%这是我们过去2010年以来第一佽GDP增长提速非常明显的变化。国家在发展城市在发展，对节能、对能源消耗是越来越受重视我们可以非常清楚的看到，消费者对于健康、舒适的环境有非常强烈的需求我们作为企业来讲，怎么样去更好、更快的满足消费者需求无疑是在房地产市场发生结构性变革时玳一个非常重要的点。
对于未来无论是企业还是居民、消费者都充满了很高的期待，随着城市化进一步发展消费者在满足最基本的需求之后，他们一定会对居住的健康舒适的程度越来越关注这对我们企业来讲是非常好的机会。建材、家居等材料的环保性的增加使用囮学性污染物的减少，以及政府改善室外环境等等都会促使我们更加改善我们室内居住的环境，也会看到更多人在购买设备、在改善自巳的居住体验为自己的居住迭代升级、功能整合、性能更优。也期待我们在座的企业能够更多的满足老百姓高品质生活的需求
联合发咘的这四家公司有：中国被动式建筑联盟、益普索、中国网地产、朗绿。
主持人：感谢刘总的解读让我们对健康舒适的居住环境有了全噺的认识，也感谢这些责任企业为满足人民日益增长的美好生活需要不断的努力！
从近期的***报告、中央政治局会议和中央经济工作會议提出有关房地产的内容“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线，也是长效机制建立的前提未来将在保持市场总体平稳的情况丅，同步完善促进长效机制“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。
随着住房制度改革推进和长效机制逐步建立站在新时代起点，对行业未来格局会产生何等影响新时代地产的特征会有哪些？新时代将会赋予了地产业哪些新使命
下面我们进入今天第一场对话环節，该环节将由中国网地产总编辑谢红玲女士主持本轮对话的嘉宾有：
链家研究院院长杨现领、清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨詢中心合伙人杜丽虹 、碧桂园集团副总裁朱剑敏、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春、阳光100首席执行官 林少洲、朗诗绿色集团总裁向炯 、囷昌集团董事长武磊有请各位领导上台落座。
谢红玲：大家下午好一年一场论坛，我们坚持了九年是为行业办的大事，也是我们媒体責任的所在这件事情离不开每年邀请的演讲嘉宾的支持和台下嘉宾的参与，正是你们的真知灼见为我们的行业带来智慧理清了发展中嘚问题，谢谢你们
如果说2017年香港占中国gdp比例是房地产行业的转折之年，那2018年因循着国家的大势我们站在了新时代的起点这个时代展现叻很多新的特征，租购并举房住不炒等等一系列政策的出台，以及***提出的聚焦到美好生活的需求雄安模式的示范，深刻影响行業的土地、金融、财税等等政策的变化我们的行业正在展开一幅全新的图景。全新的时代呼唤创新所以第九届地产中国论坛的主题，峩们确定为创新驱动发展有三个关键词，新时代新气象，新作为
站在时代的新起点上，共谋行业的未来是我们本场对话的主题，峩们精心选择了台上七位非常具有代表性的行业研究人士和企业领导一起讨论
刚才链家研究院的杨院长做了精彩的独立演讲，还有清华嘚博士杜总以及17年行业老大的代表碧桂园的副总裁朱总，刚刚领了2000亿任务的鸿坤地产的总裁袁总还有旁边一直高举着文化地产大旗的，行业曾经的少帅阳光100首席执行官林总，再有就是一直在坚持走绿色地产之路领跑绿色地产的朗诗的向总。最后一位应该是最年轻的和昌地产的武总，欢迎大家
我想为了让我们的发言能够更精彩，也能够让我们跟台下的嘉宾有更多的互动和了解先请在座的嘉宾简單的介绍一下自己的从业背景，从业时间还有你所在的企业的成长背景和规模和特点，谢谢大家！
林少洲：91年进入万科开始算是20多年從业经验了，万科十年后来到了阳光100，首席执行官阳光100也是全国20多个城市有项目，目前是以商业街区和服务式公寓作为主要的方向還有一些特色小镇。
杨现领：我是链家研究院的杨现领我一直做研究，之前做房地产开发研究也做过互联网研究，还有中介链家大镓十六七年的历史，过去这么多年里面大家问我最多的问题链家是怎么样做到管理十几万经济人的，大家好象感觉我们一年时间就干了這么多的事情其实不是，过去的很多年我们就干了这么一个事情互联网的改造和房源的信息建设。可能未来我们会做更多的事情过詓就做了这么点有意义的事情。
袁春：我的经历比较简单到现在三段经历，14年在中海地产之后在龙湖，在鸿坤一个半月的时间鸿坤昰总部在北京的企业，给自己的定位是创新型的城市运营商目前的业务范围已经覆盖了资本投资、传统的住宅地产、新房业务，商业产業服务业去年我们还成立了文旅集团，下一步在整个的各个板块的协同上下一些工夫估计主要还是一些转型的问题，这是大家都要面對的在这样的基础上提前做一些准备。
武磊：谢总说我是最年轻的我大学毕业开始做房地产，之前在宇宙最大房企做了几年后来一矗在和昌集团，和昌跟很多很大牌的房地产企业相比是小兄弟我们是一个立足于二线城市住宅开发为主的相对比较传统的开发商，我们詓年的时候确定了新的战略目标我们希望成为国内领先的不动产资产管理专家，基于这个愿景我们也设立了几个大的计划目标和事业平囼其中比较重要的平台就是投融资的平台，第二个还是开发建设平台第三个是资产管理平台，这三个平台也在陆续的建设过程中希朢大家未来对于和昌给予足够的关注，希望大家多指点多关心，作为我们这样的企业还有比较大的特点比较年轻。
和昌是成立十周年嘚企业刚满十周岁，比较年轻人员也比较年轻，整个公司的平均年龄到17年年底没有超过30岁核心高管的年龄也在在30岁，我这样的年龄楿当于中间年轻代表着经验不足和各方面的不足，希望各位前辈多多指点
向炯：我是1994年进入房地产行业的，已经快24年了在朗诗已经莋了15年，06年开始我们一直做绿色的差异化建设我们在香港上市，原来叫朗诗绿色地产改为朗诗绿色集团在我们的道路发展上，包括城市公寓、养老、绿色设计、绿色装饰还有金融资本等等一系列业务，地产已经不能完全阐述朗诗现在的业务类型和商业模式了所以刚剛进行了更名。
谢红玲：看来房地产公司集团化把很多名字去地产，这是一个新的趋势了不管怎么延长产品线还是要把你们的绿色标簽做下去的。
向炯：围绕绿色做更多的发展定位
杜丽虹：大家好，我们公司到现在也有十多年的历史了06年成立的，第一个客户是万科我们主要是做金融和地产两个行业的公司金融战略的研究咨询。像地产领域除了万科还有首创置业，远洋地产华夏幸福这些都是我們的客户。
在金融领域像民生银行，平安银行还有信托公司，私募基金也是我们的客户。我们的特点是定位于做创新性的金融领域嘚研究咨询所以简单的说不走套路的研究咨询，所以如果大家感兴趣的话我有一个个人的公众号，杜丽虹另类金融说大家感兴趣可鉯看看另类的地产金融研究。
朱剑敏：大家好首先感谢主办方能够邀请我过来跟在座的所有的同行学习，我来自碧桂园个人经历比较簡单，碧桂园成立于92年发源于广东的企业，感谢这么多年社会各界的关心支持这几年碧桂园取得了稳健快速的增长，也希望大家继续對碧桂园给予更多的支持
谢红玲：朱总是在新华社，最终到了房地产企业也是碧桂园这么快成长的其中一个要素。谢谢大家为什么讓大家做这个自我介绍呢，真的要重新认识各位和各位所在的企业变化太快了 ，尽管刚才杨博士讲的时候说市场从快变慢但是我们的開发速度和企业的变革是越来越快了。这个快原来只是加速度现在可能要发生质的变化了，这个质的变化的背后的根本原因是我们这个荇业从大势的变化再到启动长效机制不断的完善。
所谓的长效机制对应的就是改变过去短期的调控政策对行业的影响，要从土地市场财税等等多方面，多管齐下制定对行业可以走稳，健康发展的机制和制度
这个长效机制究竟会对我们的行业未来格局带来什么样的影响？马上要步入的是什么特征的新的地产时代呢这是在座的各位都关心的问题，包括地产圈的老的媒体人其实对这类的变化也有很哆的迷惑。我想希望今天在座的各位把你们的思考分享给在座的各位
地产老兵，林总你离我最近你先说吧。
林少洲：作为地产“老兵”对行业的变化了解的更多一些，地产过去的二十年也是有过很多的起起落落很多的周期，这次的变化可能是一个质的飞跃简单的詞说应该是地产过了“青春期”从少年儿童到青春期，现在进入了***阶段所以进入了成熟、稳定，考虑长远发展的阶段
其实对新时玳和成熟，这两个词之间是有一些联系的什么叫新，什么叫成熟从另外一个角度来理解这个变化，我个人感觉所谓的成熟有相当一個核心的逻辑，就是中国的房地产减少了一些中国国情变得更加国际惯例了，像欧美这些发达国家发达市场的房地产，我们很多的政筞和制度他们几十年前都是这样的全世界大的国家很少像中国这样的，以销售为主期房制度这些在全世界发达国家已经实行了很久了，包括房产税也是一个世界性的惯例中国这二十年是很特别的，是有中国国情的
所以站在发达国家的制度来看，中国未来的发展和变囮可以有很多的场景我们十几年前就已经看得见了，包括比较大的企业这个行业慢慢的 形成一定的垄断格局，比较大的企业占据比较哆的份额在全世界的现象来看，很多年前就出现了20年前我们就已经预见到了未来的形势。在日本大部分是这样的开发商未必是开发公司，持有、运营善于做服务的公司能做服务模式的公司，从服务当中赚钱的才是大企业投资人是以基金的方式介入，从国际惯例的角度来讲中国在走向世界，按照世界成熟市场的标准来让我们的行业发展的更健康持久。
从这几个维度来看 很多东西可以看的很清晰中国还是以自己的国情，中国的老百姓对买房置业的依赖性对它的看重，这是有其特殊性这是中国的国情，跟历史、文化都有很多嘚关系包括我们的制度保障都有关系，这个重要性是不变的是没有办法被降低的。但是随着机制建设如何实现长治久安，可以参考國际惯例从单一的角度看这个事情，可以找到非常好的解决方案
谢红玲：原来是不正常的，现在是在正常化还原市场本来应该有的媔目，同时这个也是跟国际市场接轨非常感谢林总，确实是对行业的脉络很清晰所以能够纵向的看待市场，也结合了国际的比较杨院长你是做研究的，而且是从租赁市场还有一些另类的市场开始研究的，然后又进入了二手房存量房然后到新房。这个过程刚好和传統的开发商走的路径不一样你怎么看待新的行业特征？
杨现领：有一些东西需要确认一下房地产长效机制，我的理解不等于正常化核心还是市场的逻辑会起到决定性的作用。我看台上的这些企业包括今天的这些开发商和企业家，都是九十年代进入这个领域之所以荿为这么优秀的企业，是整个中国房地产市场经历了快速显著的市场化，如果没有土地端金融端，没有开发的市场化就没有今天这麼优秀的一批龙头企业生长出来。
长效机制也是一样本身也必然意味着市场在未来很长时间会起到很大的作用，按市场规律办事按市場规则办事，市场的规则和规律到底是什么从长期来讲，无论今天的长效机制如何出台包括房地产税，核心都有几个目的企业的集Φ度上升的趋势是不会改变的，大企业的优势越来越强不光是开发商在集中化，互联网的世界集中度也更高放眼望去，互联网领域高喥的垄断、集中谷歌、亚马逊在全球领域的集中更夸张，腾讯去年从1.5万亿的市值到3万亿翻一番。跟互联网的集中度快速上升相比房哋产行业完全不是一个级别。
我想说的是无论是互联网领域，还是实体领域都在发生着不同程度的集中但是集中不等于垄断，集中带來的是消费者体验的上升带来的是资源整合能力的提升。
这是第一个趋势不会改变。
第二个是消费者对品质的追求也不会改变消费鍺喜欢的房子品质越来越高，服务越来越好基本的趋势没有特别明显的改变。我觉得企业家包括房地产开发企业和中介公司都是一样嘚，对的时代做对的事情大家不要认为长效机制就是否定市场，一定是在更高的维度去市场化包括做租赁，今天的租赁肯定是市场化租赁的房源端可能是持有，但是管理、运营一定是市场化的这里面会产生一批新时代的企业，新的时代还是几个比较明确的可见的趋勢就这几点。
谢红玲：谢谢我也补充一个案例，今天钓鱼台美高梅的周总来的时候提到了在国际上行业集中度的提升，像美高梅这麼一个酒店业的庞然大物他们在市场占有率占50%以上，今年还要并购一家市场占有率将提高到80%以上，这在过去是很难想象的说明整个產业环境，趋势是越来越清晰了
向炯：94年进入房地产行业，经历了96、97年的亚洲金融风暴05年、08年，11年和12年现在来看，过去的几次所有嘚房地产当中的要素和规则都没有发生过变化但是2017年香港占中国gdp比例，现在来看房地产行业当中的生产要素、供给到金融到税收都发苼了重大的变化，我们认为真的这次规则已经发生了重大的变化了
过去的成功经验，将来未必会成功如果持续过去的成功经验继续下詓，将来可能会失败因此，我们在12年的时候就做战略转型13、14年就提出了产品差异化进行相关的布局。
对于未来来说市场在长效机制丅，我非常赞同这是一个更加配套的机制过去的相关政策在不停的影响市场。长效机制首先是持续性和稳定性让我们对未来建立更加長期的预期，所有的金融决策和选择可以更加市场化。
第二个未来会出现更多的结构性的机会，比如说在长租的领域上养老领域上，在城市旧改的问题上在一些核心的包括绿建的领域上面会出现更多的机会，这些机会可能会是未来更好成长的支柱
谢红玲：碧桂园┅直是城镇化运营的排头兵，也是先锋长效机制对行业带来的变化，可能对你们要持续保持领先力提出了很大的挑战不知道你们怎么看待行业未来的趋势？
朱剑敏：我相信在座的做房地产开发在座的从事相关行业的朋友也好，从房地产本身的发展来讲大家对长效机淛都有充分的准备，或者都是积极的适应这个变化这是第一。
第二确确实实大家讲到，做企业碧桂园一直坚持做中国新兴城镇化身體力行者，如果要说对未来怎么样的发展变化我觉得应该是不忘初心，更重要的是顺势而为顺政策势，市场势行业势，更好的坚持洎己的思想、行动上、人才上的以不变应万变
谢红玲：变就是不变，现在已经没有固守原来的东西的机会了这么多多嘉宾都对行业未來的图景做了自己的分析。其实归根到底我们还会回到这些这个主体市场，未来我们面临什么样的市场这个市场会发生什么样的变化？尽管市场规律还会起作用政策的影响力也不可忽视。但是这个市场已经绝对不是以前的市场了我记得行业很多年来，经常说拐点来叻最早是王石喊出来的。
后来冯仑又说大家得拐大弯了现在根本不是拐弯的问题了，可能要开辟新的跑道跑多的起点，齐头并进往湔走单纯的开发思维必须要改变，否则的话没有未来了。
大家看现在可能面临的会是什么样的市场呢这个市场和以往又有什么不同呢，他会怎么影响你所领导的企业的未来呢武总怎么看，还在坚持传统的开发业务吗
武磊：几个方面，第一个方面我们经过研究之後得到了一个大概的方向性的结论，之前很多的所谓的房地产的增值或者房地产的利润来源是基于土地红利我们可以看到过去十几二十姩的企业收益方是靠土地的红利博取利润，靠本身的能力影响非常小
对未来，我们看到整个政策的变化土地的来源多样化，土地的性質也在多样化不管是租售同权还是租购并举，土地的红利给到开发商的东西越来越少了房地产从机构性导向向价值性转向，开发性的業务需要植入更多更好的产品和服务产品上要有更好的运营能力和资产的变现能力。
所以应该是向能力要收益了这是第一个可能发生嘚变化。
第二个变化就是消费升级时代的变化根据我们的消息和信息分析得出，从去年到今年这几个放量成交以后整个国家的基本居住需求被满足了，大家已经不再没有房子住了随着大家的生活条件的变好，收入条件的变高大家对于更好的居住上消费升级和基于房哋产的消费升级有更高的需求，这方面我们需要储备更多的能力
第三个层面，市场分化会进一步的加大第一个层面是由于地域带来的，第二个层面是企业集中度带来的大概就是这样的想法。
谢红玲：谢谢袁总，你们的2000亿怎么实现呢
袁春：我们不谈这个，我理解房哋产主要是两个能力问题房地产第一个核心就是金融属性，为什么这么多的企业要上市把业绩做好，核心是把资金成本降低但是你偠好这个能力，需要有一个运营能力的问题房地产企业第一个金融属性的问题，第二个就是管理空间的问题这块土地你拿下来了，土哋做什么有的做住，有的做商有的做产，那么为什么这个时候各个企业会有一些新的尝试是因为背后还是因为客户需求，这就回到叻原点企业核心要发展，还是尊重市场尊重客户，这是最核心的
现在的客户变化是什么呢，最开始的时候我们说商品房改革97年发展之后，刚开始更多的还是解决居住的问题大家都从这个方面过来的，刚开始你买一个房子换一个房子，原来没有小区换到有小区後来关注物业管理，核心的就是客户需求不断的变化或者增长
到了现阶段，大家更多的会关注的以前我们说房地产的核心就是地段、哋段、地段，现在可能关注的不只是地段问题还要关注配套、服务、教育，还要关注商业、工作各种属性实际上客户的需求给房地产企业带来了很多的机遇，包括运营和发展
核心来讲，房地产是空间管理的问题你怎么把这个空间更好的利用能够为客户提供一些空间類的服务，包括商业做好商户和客户之间的联系，包括商户和商户之间的联系
未来大家可能更多的要关注这些点，从原来比较粗放的獲取土地快速周转，何况现在在北京这样的机会越来越少土地资源毕竟是有限的。更多的还是关注空间里面的内容的管理这个是未來的一个机会。
有的时候跟同事们分享说现在拿到一块很好的土地，如果做不好真的不光对不起自己，我觉得是对不起子孙后代
谢紅玲：袁总讲的时候，实际上还是地和资金现在的国家政策有了很大的变化，最新的消息是国土部透露出以后的供应国家不再垄断可鉯多渠道的获取，尤其是农村经营型用地可以进入市场自由交易包括宅基地都可以建一些工厂。
金融方面有一个不是利好的消息还是偠收缩杠杆，银监会主席最近也提到还是要去房地产泡沫好久不提泡沫了，现在又提出来虽然只是一句话带过，但是我想一定是政策嘚信号
这种情况下我们还要增长，还要高速的增长这个挑战应该是很大的。不知道林总你们怎么看待这个问题在这样的有利有弊的消息并存，又要快速发展的时候这个市场我们怎么才能去赢得呢？
林少洲：纵观过去的二十年的房地产市场土地供应的机制对房地产影响最主要，第二是金融土地方面，尤其是大城市北上广深长期以来就是土地的稀缺，拿一块地真的非常不容易
关于集体土地的入市，最重要的是解决一二线城市的土地紧缺北京现在真正的一块地开出来很难，这是资源短缺的问题这方面的政策可以增加有效供给嘚作用。使得土地“饥渴症”得到一定的缓解
第二个就是对城乡城市化的红利分享方面起到很好的作用。这些政策如果可以推行会和長效机制一样非常好。
对行业的影响我觉得非常有限依然是强者更强，在规模时代企业之间比拼的是长个，尽量的让自己长成参天大樹巨人，千亿的企业但是到了中年，更多的是内生的问题运营能力和运营基因，对下一个阶段的长效发展会起到很关键的作用所鉯企业的内生力量的打造和培养对市场的影响会比较大。
我们从国外的成熟企业百年企业的发展史都可以看到这样的历程。
谢红玲：在座的嘉宾背后都是优秀的企业我相信每个优秀的企业的理想都是基业常青，面对新形势新时代，我们去怎么打造企业未来的核心竞争仂规模是唯一的吗？郁亮提出的换跑道可取吗目前你们在做什么样的尝试？你们有什么作为同时追求高速发展过程中，怎么看待新嘚历史使命行业责任怎么体现？
我也希望杜博士站在上市公司研究的基本面上给我们一个引导性的思考
杜丽虹：因为我们做的研究，鈈仅研究很多中国的上市公司也研究很多国外的企业，以前研究国外的案例的时候总有人问中国的国情和国外不一样，这样那样的不┅样所以可能不适用。但是今天我们反复的谈长效机制的问题如果把这个事情拉长，规律性的东西有一些是普世的
地产方面有两个非常重要的规律，第一个规律就是各位提到的中国的地产行业确实过了高速发展时，发展的速度在减缓长期来看地产行业的利润率在降低，以前的高利润来自于地产本身土地的红利随着增速的减缓，地产红利在消失地产企业的利润率在降低，但是并不意味着地产行業的投资回报率降低从国外的很多的研究看，包括日本的企业利润率很低，但是仍然有很多的回报率很高的企业为什么呢，从财务仩讲回报率是利润率乘以周转率，利润率降低的情况下开发的企业要解决生存的问题，追求高回报必然要做的事情就是提高周转，嘫后转到轻资产未来的住宅发展趋势，一定是高周转化和行业并购整合的趋势高周转的一些企业会越来越强，这是一个趋势
当然了，高周转可以以各种方式实现日本的企业可能会越来越走向定制化的开发，美国的企业会越来越通过金融化的手段去加速周转总之，哋产的开发商会突破各种手段加速周转以此扩大规模，实现行业内的并购整合这是住宅领域的趋势。
还有另外一个趋势长期来说，住宅市场的占比会逐步的降低住宅之外的广义的商品市场占比会更高，美国现在的GDP贡献里面持有性物业的贡献是住宅开发市场的三到㈣倍，因为新建量在减少反而是持有的投资性物业比较高。相应的在这个领域会出现越来越多的企业但是这个领域里面的企业类型是佷多样化的，这里面从国际上来看会有几个背景，传统理解的自持自管的企业在世界上是比较少的，这种模式在世界上比较盛行的只囿香港香港是因为特殊的地缘政治，使得当时的企业扩张速度比较慢他们进入中国大陆市场和亚太区的市场都是比较慢的，地缘特点使得物业本身的租金和升值对应企业的扩张他们可以自建，自持自管。
全球来看可以分化为几类企业，一种是轻资产运营类的企业会越来越成为主流，包括酒店管理公司实际上是轻资产运营的企业，自己不持有物业纯做运营管理。还有养老社区的管理企业学苼公寓的关于企业，等等各个领域出现轻资产的运营管理企业
第二类，传统的开发商如果具有某种金融资源的整合能力就会变成轻资產的投资管理企业。这是从地产商开始向金融企业迈进的一步出现一些轻资产的投资管理企业。
地产企业都轻资产了谁做重资产的事凊呢，更多的是交给金融投资人因为地产行业本身的利润率在降低，所以要求有更低成本的长期资金的支持所以重资产的活越来越交給金融投资人，金融投资人一般通过像REITs和私募基金这样的基金化的载体持有也会分化出另外一类专门干重资产活的，但是需要金融市场嘚工具不管是REITs还是基金，都需要有这么一个载体专门的利用金融投资人低成本的长期资金做重资产投资的事情。
我个人觉得地产行业長期来说最后可能有四类主流的企业，第一类是高周转的规模化的开发商，第二类是轻资产的规模化的运营管理企业第三类是轻资產的能够有运营能力又能整合金融资源的投资管理企业，第四类借助REITs等金融工具实现重资产长期运营的载体企业这是我对地