我用房产抵押贷款还不上怎么办還不上了银行起诉我拍卖我的房产，但拍卖不了没人买怎么办？

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

你好峩用房产抵押贷款还不上怎么办还不上了，银行起诉我拍卖我的房产但拍卖不了，没人买怎么办？

当你以个人资产作抵押物取得了銀行贷款你就需要特别关注抵押物价值的波动。在以往全球经济失衡引发的金融危机中个人资产瞬间变成“负”资产，多是因为作为抵押物的房产价值大幅缩水

而导致抵押物价值大幅缩水的原因，主要为两方面一是全球经济大范围失衡，二是人群行为因素也有可能引起个别产业和地区性的产业危机

一旦抵押物在“经济失衡”的情况下迅速“贬值”，银行有*权利“强制性”要求你“恢复抵押物的价徝”这意味着抵押物价值*时，你个人的流动资产将有可能被“冻结”而抵押物有很大可能被强行拍卖。

这种情况下轻则你需要“债務重组”，用其他现金或未曾抵押的资产来填补抵押物贬值的差价；重则你将“面临破产”

在经济相对稳定的现在，抑或是在未来的什麼情况下哪些人群行为因素有可能引起产业危机？房屋持有者会不会遇见抵押的房屋被银行强行拍卖还欠债成为真正意义上的负资产嘚“背债一族”的情况呢？对于这些问题*我们落到惠州，一起来了解一下

银行为何有权拍卖业主的房产？

首先我们必须明确了解，貸款盈利是银行总体盈利的重要组成部分银行在贷款过程中承担了巨大的风险。所有的银行在放贷之前都会对抵押物价值做评估，并掌握抵押物的拍卖权以及在借款人未还清贷款的情况下冻结其流动资产的权利用来防止抵押物价值在大幅缩水的情况下，反噬银行的利益空间甚至是资金成本

其次，落到房贷上我们要清楚房贷是购房者以房屋作为抵押物向银行申请的贷款，银行根据国家政策规定给予鈈高于总房款70%的按揭贷款在购房者的个人住房按揭贷款合同，都有一些银行拟定的合同条款以规避银行在此次贷款中的风险银行的风險承担就这样相应地转化成了借款人的责任。

《个人购房借款/担保合同》明文规定：在该合同项下贷款获得完全清偿之前借款人的行为足以使抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人停止其行为抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人恢复抵押物的价值或者提供與减少的价值相当的并为贷款人认可的其他担保。借款人不恢复抵押物的价值也不提供担保的贷款人有权要求借款人提前清偿债务，借款人不按要求履行债务的贷款人有权行使抵押权。

如果您对于这些文字到底隐藏了什么风险还看不懂那么我们看看即便不是遭遇金融危机，只是日常一次房价的波动中房屋价值变化会给房屋持有人带来怎样的风险压力。

张先生以6000元/㎡购入一套100平方米的房产向银行申請70%即42万的贷款。买房不久该楼盘开发商宣布房价直降2000元/㎡，将此前6000元/㎡的价格调整为4000元/㎡张先生这套原本价值60万的房产市场价值就变荿了40万。

如果张先生是全款买下这套房个人资产只是缩水20万。但问题是现在他是向银行按揭贷款买的房子，情况还要更糟糕

按照《個人购房借款/担保合同》所列条款，张先生将要面临比资产缩水20万更恐怖的事情为什么？

市场价格大幅下降=银行的抵押物价值减少

房产會不会被银行强行拍卖还不够还债

房屋价值大幅贬值的情况下，张先生的个人资产会受到缩水甚至破产的风险银行根据抵押物的价值放贷，为了保证风险可控银监条例规定房产按揭贷款的额度*不能高于抵押物价值的70%。按照这套房产的现有40万的价值计算张先生*多只能姠银行贷款40*70%=28万，但在这之前银行却给了他42万的资金，甚至高于这套房产40万的整体价值

此时银行的风险变得不可控！以《个人购房借款/擔保合同》规定为依据，银行会提出要求让张先生补上42万与28万之间差的14万资金或者增加银行认可的同等价值或以上的抵押物。若张先生鈈履行银行有权要求他提前还款。如果银行提出的要求在张先生能力范围内都根本没有办法做到，银行则会使用抵押权依法拍卖他的房产以抵押物的形式通过拍卖等途径追回贷出的房款。

另外需要考虑的是银行或会在房价下降20%以内就采取行动。一般情况下房屋拍賣的价格低于市场价的可能性较大，银行需要确保拍卖价能够偿还购房者借出的房贷基于这一点，试想60万的房产为了收回42万的贷款，銀行会不会在其价值降到50万左右的时候就要求购房者补款或者增加抵押物来控制自身风险呢？

如今60万的房产直降至40万，张先生将面临進退两难的境地40万的房产，要还42万的贷款如若弃贷，这套房产将进入拍卖市场拍得市场价的80%的时候，银行收回32万的贷款除去化为泡影的18万首付，张先生欠银行10万贷款且在还清银行贷款之前，张先生的所有流动资金都会被冻结

类似于张先生的这种情况，在上个世紀90年代金融危机下的日本*以及2008年金融危机香港楼价“跳水”，都曾真真切切的发生过在金融危机中，日本、香港楼市的*是全面爆发夶多数业主都难以避免的成为负资产的“背债一族”。而在*我们却可能是因为选择了某些价值瞬间缩水的产品而导致。那么在个人资產*选择之前，比如说买房我们需要注意什么呢？

按揭贷款为什么会批不下来

由于资金压力，购房者买房多数都会通过银行按揭买房嘫而，针对不同的人群、不同的房源我们会发现房贷审批的金额、速度都有所不同。

房贷通过以房产为抵押向银行按揭贷款银行就必萣会在放贷之前除了对贷款人做还款能力的评估，更重要的是对抵押物做价值的评估那么，是什么因素影响着银行房贷抵押物的评估呢

在惠州，买一套总价为60万的房子房贷42万贷款20年，按照现在5.15%的贷款利率每月需还款2806.73元。银行会评估借款人稳定收入的40-50%是否能够支撑其烸月还款更会用三家银行认可、并有国际评估资格的评估公司，来评估这套房产的市场价值该三家公司一定会以周边同类型的房屋的價值以及该楼盘一直以来的价格波动做参考。一个新楼盘的价格不会脱离市场会以周边楼盘做参考。这与银行贷款评估有密切的关系洇为银行只会给出跟其价值相匹配的贷款额度。而一个扎根市场多年的楼盘除了以周边楼盘做参考之外，还会评估楼盘自身的价值情况如果价格一直相对稳定，对于银行风险评估相对较小业主房贷审批也相对容易点；但如果价格像本文中单价从6000元直降4000元，严重影响银荇贷款的风险那么业主的贷款的难度自然会增加，很多情况下会房贷批额会不足70%

如此看来，市场在大打“价格战”的时候不仅让开發商自身的资产值缩水，更拉低了城市的整体房产价值从而使得银行认为惠州楼市贷款的风险评估越来越高。而这一系列的风险、压力都在较后无形的转移到了购房者身上。当购房者不堪重压的时候银行审批房贷自然变得越来越慢、越来越少、越来越难！试问长此以往，买房会不会出现房贷批不下来、审批额度不够的情况

在了解了影响个人资产的价值的种种因素之后，尤其是落地到房产的选择上茬选择之前不仅要对自身的还款能力做出评估，更应该对所买房产的价值都需要做出*的评估因为，即使在如今经济稳定的情况下一不尛心的错误选择，依旧可能让您成为像金融危机时期一样的负资产的“背债一族”！

同业拆借：或同业拆款、同业拆放、资金拆借又称哃业拆放市场，是金融机构之间进行短期、临时性头寸调剂的市场是指具有法人资格的金融机构及经法人授权的金融分支机构之间进行短期资金融通的行为，一些国家特指吸收公众存款的金融机构之间的短期资金融通目的在于调剂头寸和临时性资金余缺。金融机构在日瑺经营中由于存放款的变化、汇兑收支增减等原因，在一个营业日终了时往往出现资金收支不平衡的情况，一些金融机构收大于支叧一些金融机构支大于收，资金不足者要向资金多余者融入资金以平衡收支于是产生了金融机构之间进行短期资金相互拆借的需求。资金多余者向资金不足者贷出款项称为资金拆出；资金不足者向资金多余者借入款项，称为资金拆入一个金融机构的资金拆入大于资金拆出叫净拆入；反之，叫净拆出