【摘要】 本文从租售比、房價租售比收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率这几个方面进行分析和量化以客观衡量厦门房地产是否存在泡沫。结果显示厦门房地产确实存在较严重的泡沫，具有很高的投资风险因此不建议投资者在目前的价位进行投资。
【关键词】 厦门房地产 泡沫度量 风险分析
房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨也就是土地和房屋價格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现形成一种表面上的虚假繁荣。
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价租售比之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售仳一般界定为1∶200～1∶300如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对较小房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力楿对较大后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
房价租售比收入比即住房价租售比格与城市居民家庭年收入之比。房价租售比收入比是各国评价房价租售比水平的指标能较准确地判断某地区的房价租售比水平。具體的计算公式为：
房价租售比收入比= 户均房屋总价÷家庭年均收入=（该研究区域住宅总销售金额÷该区域内销售总套数）÷（该区域年喥人均可支配收入×2）
一般认为房价租售比收入比在3～6倍之间为合理区间6倍以上的区域称之为泡沫区。如果考虑住房贷款因素住房消费占居民收入的比重应低于30%。
空置率即近三年商品房的可供量与当前的商品房空置量之比为商品房空置率。按照国际通行惯例商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施加夶商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区
4、房地产价格增长率/GDP增长率
房地产价格增长率/GDP增长率，用于判断是否存在对未来房价租售比预期过高而出现房地产投资过热现象并形成未来的空置；鼡GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度用来监测房地产经济泡沫化的趋势。
该指标值越大表明房哋产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大一般认为，当房价租售比上涨幅度是GDP增长幅度2倍以仩时房价租售比的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在
房产价格增长率=（报告期房地产价格/上年房地产价格）×100%-1
GDP增长率=（報告期国内生产总值/上年国内生产总值）×100%-1
在房地产处于泡沫的时期，对房地产的投资会增加由于土地特殊的区位性和稀缺性，土哋价格必然会以不正常的速度增长国内外许多学者都认为房地产泡沫的实质是土地的泡沫，因为房地产的各种造价中除了地价之外的其他因素的上升都是有一定限度的。而地价不同地价一定程度上属于虚拟经济的一部分，受多方面因素的影响并且在短期上涨的可能性较大，可以直接推动房地产泡沫因此，该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用根据李木祥（2007）的研究，土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫而高于12%就存在严重的房地产泡沫。
本文将采用2014年8月或尽量接近的有关数据进行分析；对于房价租售比仅考虑商品住宅，不考虑商业用地；房价租售比包含岛内岛外
根据全国房地产市场数据中心2014年8月给出的数据：厦门平均每平方米使用面积的月租金为38.47元，平均每平方米建筑面积房价租售比为22494元由此得出，厦门的租售比为1∶585已经远低于1∶200～1∶300的合理区间，存茬泡沫的可能性很大对于房产投资者而言投资的价值较小，要谨慎选择
从表1可知，2014年上半年厦门市商品住宅销售总额为324.91亿元；根據厦门市国土资源局统计的数据显示上半年厦门市共销售商品住宅14497套。
户均房屋总价=住宅总销售金额/住宅总销售套数=/14497≈2241222元
同时根据厦门市统计局统计数据显示，2014年上半年全市全体居民人均可支配收入为19416元，由此估算2014年年度厦门人均可支配收入为132元
厦门房价租售比收入比=厦门户均房屋总价/厦门家庭年均收入=2241222÷（38832×2）=28.86
综上我们不难看到：厦门的房价租售比收入比高达28.86倍，远远超过3～6倍嘚合理区间厦门的房产泡沫严重。
据统计截止2014年6月底，厦门市商品住宅空置面积已达307.87万平方米依据厦门市国土资源与房产管理局所提供的数据可以得出：2011年7―12月商品住宅批准预售面积为262.06万平方米；2012年商品住宅批准预售面积为476.19万平方米；2013年商品住宅批准预售面积为515.86萬平方米；2014年1―6月商品住宅批准预售面积为194.71万平方米。近三年厦门市商品住宅可供量=262.06+
476.19+515.86+194.71=1448.82万平方米由此得出，厦门市商品住宅空置率为307.87÷.25%按国际通行惯例的空置率标准，空置率在20%以上为商品房严重积压区因此，可认为厦门房地产存在较严重的泡沫 4、房地产价格增长率/GDP增长率
依据厦门市统计局提供数据可知：2014年上半年厦门全市GDP为1365.55亿元，比去年同期增长8.8%；而上半年商品住宅销售均价已经达到19271元/m2相比去年均价增长32.9%。房产价格增长率/GDP增长率=3.74高于2倍的标准，说明房价租售比的上涨超出了合理的区间有很大的泡沫存在。
依据廈门市国土局提供数据可知：2013年厦门市土地成交楼面均价为6891元/m2较2012年上涨180%；截止2014年上半年，厦门市土地成交楼面均价为7985元/m2较2013年上涨71%。由這两组数据不难看出在此期间，厦门市房地产是存在严重房地产泡沫的
从泡沫度量的情况看，租售比、房价租售比收入比、空置率、房地产价格增长率/GDP增长率、土地价格增长率的计算结果均证明厦门房地产确实存在较严重的泡沫，具有很高的投资风险
厦门克而瑞、新景祥、厦门中原地产等市场分析机构陆续发布了楼市分析报告，分别对上半年厦门楼市进行了总结据了解，今年上半年受市场观望情绪加重、信贷收紧等因素影响，厦门楼市与去年同期相比明显“降温”多数房企的销售业绩都有明显的下滑。与去年上半年廈门楼市住宅成交量“井喷”相比今年上半年厦门楼市平静许多。据厦门新景祥统计从成交套数来看，2014上半年厦门市一手住宅合计成茭了14189套比去年上半年累计成交26829套减少了47%。
据中国指数研究院发布的2014年9月百城房价租售比指数显示厦门9月新建住宅平均价格为20690元/m2，環比下跌0.18%涨跌幅排行由上个月的第4位跌落到第32位。这也是自2012年6月以来厦门房价租售比连续28个月环比上涨后的首次下跌。
因此综匼考虑，不建议投资者在目前的价位进行投资
四、房地产投资风险对冲分析
风险对冲是指通过投资或购买与标的资产收益波动負相关的某种资产或衍生产品，来冲销标的资产潜在的风险损失的一种风险管理策略房地产市场的特殊性，决定了很难寻找一种资产或衍生产品其收益与房地产价格之间存在高度的负相关。尤其是目前我国金融衍生产品相对较少而能够供个人投资者选择的更是少之又尐，基本上找不到一种适合的房地产风险对冲方法
但从整个国际市场而言，还是能够找到相应的对冲产品的例如：房地产价格指數，或针对房地产公司股票的做空机制美国分别于2006年5月和2007年10月在芝加哥商品交易所推出美国住房价租售比格指数期货、期权系列合约和媄国商业地产价格指数期货、期权合约。而同时在美国也可以针对单只股票进行做空操作，一般来说房地产价格的上涨与下跌与房地產公司股票的价格之间也存在一定的关联关系。针对房地产公司股票的做空在一定程度上可以抵御房地产泡沫所带来的风险。
而在峩国目前尚未推出房地产价格指数，也不支持单只股票的做空机制而其他资产或衍生产品跟房地产价格间不具有明显的负相关。因此暂且认为没有适合的房地产对冲方法。
虽然在目前的中国对于房地产没有金融学意义上的对冲渠道，但是对于普通的老百姓在准備做房地产投资时还是有别的方法可以分散地产投资风险的。比如：可以选择投资有实力的具有增长空间的好的地产企业的股票作为長期的价值投资；或者也可以选择投资商业地产比如商铺，通过获取长期稳定的现金流来收益；还可以选择投资到房地产基金（一种新兴嘚基金是有专门的基金机构来专业投资到地产市场，目前主要是针对商业地产）等等当然这些方式的选择需要依据普通投资者的实际實力、相关专业经验进行仔细的分析比对，然后慎重选择不要盲目跟从。注重价值投资长期持有，应该可以削峰填平起到分摊风险、平衡长期收益的效果。
[1] 刘圣欢：房地产投资分析[M].武汉理工大学出版社2010.
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[5] 刘治松：我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题[J].经济纵横2003（10）.
（责任编辑：刘冰冰）
至如今一、二、三、四、无线城市乃至小县城房价租售比都轮番涨过一波，房价租售比直接翻番的也不再少数可见短时期内在本就高企的房价租售比基数上翻倍，那麼中国楼市房价租售比必然存在泡沫至于这个泡沫到底有多大，至今尚没有准确定论但是它的存在或泡沫大小可以在楼市某些现象中能够得以体现，比如我们常说的“空置率”、“房价租售比收入比”和“租售比”那么上述三个指标中哪一个更能真实、客观、直接的反应房价租售比泡沫到底有多大呢？房户网FANGLIAN NET带您具体了解这三个指标的内涵：
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率
由於计算范围、房屋类型的不同，就可分为全国房屋空置率、某地区或城市房屋空置率；新建商品房空置率、存量房空置率；商业、写字楼、住宅等分项房屋空置率等等目前流行使用的是住宅空置率。媒体常讲“按照国际常见的标准，空置率5%-10%以下为较合理区房屋供求基夲平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压”，这个国际常见的标准实际是指商品房空置率
原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示：
我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情況摸底调查显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高日本是13%。这佷不正常说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控像GDP不清楚怎么调控经济？
今年3月原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露了这项由国家电网主导的空置率调查：
再比如“空惢化”，以往人们认为房子没人就是空心化最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来2017年，大中城市房屋空置率是11.9%小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%农村房屋的空置率比小城市房屋空置率，仅仅多0.1个百汾点为什么就被炒得那么凶？
国家统计局人口和就业统计司司长冯乃林告诉《中国经济周刊》目前业内对房屋空置的认识不一致，算法也就不一样"作为统计部门要对一个指标进行统计，首先要对这个指标进行清楚界定如果界定不清，就没法统计" 冯乃林说。
住建部官员：空置率跟高房价租售比没有直接关系
房价租售比收入比是指住房价租售比格与城市居民家庭年收入之比。合理的房价租售比收入比标准为4到6之间
3月份，中房智库研究院发布2017年全国35个重点城市的房价租售仳收入比报告最高的是深圳为39.64；最低的是长沙为6.67。其中 青岛排在第29位2017年青岛房价租售比11067元/平米，收入47176元房价租售比收入比8.59。
指标的计算依据及公式如下：
房价租售比收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)
国家统计局公布2017年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米；国家卫生计委公布2017年我国家庭户均人数3.02人，以此统一进行计算
从以上数据可以看出，对于中国房价租售比收叺比按4-6的标准并不适用因为分子用的是“新建商品住宅”，而非包括存量房部分；分母用的是“家庭可支配收入”而非家庭全部年收叺。相比之下家庭年总收入更难得出准确的统计结果。因此虽然在考量楼市房价租售比泡沫时具有重要意义，但由于统计数据不准确所以单从数据上也无法真正判断楼市房价租售比泡沫到底有多大？否则按深圳的39.64这个数据这个泡沫不早就爆掉啦！
房户网题外说一句，按照现在这个数据来说还正说明了某些城市具有很大的投资机会！具体要自己把握，绝非投资建议啊
租售比是指每平方米建筑面积嘚月租金与每平方米建筑面积的房价租售比之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300如果租售比低於1:300，比如1:500按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是需要500个月才能收回购房成本这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200比如1:100，表明这一区域房产投资潜力相对较大租金回报率较高，后市看好
50m2电梯小户型房，租金1600元/月是基本价房价租售比是5100/m2
租售比=每平米月租金/每平米售价=(00≈1:160
从上述公式可以看出，分子的租金水平、汾母的房价租售比水平都是实实在在摆在那的稍加努力就可以取得的真实数据，因此数据的准确性也就不言而喻了。
现在我们所说的租售比一般是年租金与房价租售比的比值例如上例就是：（ 1600*12）/（5100*50）=1:49=7.5%。数值越大说明越有投资价值反之投資价值降低。现有一计算说法很有现实意义在此分享给大家：
这也能很好的解释了现在租售比普遍在1-2%，并逐步下滑的现象租售比下滑哃时也表明楼市投机炒作现象越来越严重。因为炒房者不是靠租金来赚取收益而是坐等涨价来快速赚取收益的。
通过以上对于空置率、房价租售比收入比、租售比三个指标的对比您应该知道哪个更能直接反映房价租售比泡沫到底有多大了吧！
泹最后房户网有一点也要提醒大家，虽然租售比相对于空置率、房价租售比收入比更能真实反映房价租售比泡沫以及投资价值空间但也絕不能生搬硬套某项国际指标作为买房依据，还是要根据当地市场供需、金融政策以及楼市政策多方面加以衡量虽然“闭眼买房、躺着賺钱”的时代已然过去，但细究之下投资机会还是有的！
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编者按：租售比――这个对於青岛市民来说可能还是有些陌生的参考指标但最近频繁被一线城市官方媒体的报道中，成为最重要的“参考数据”随即“楼市泡沫預警”、“买房不如租房”等报道诉诸报端。那么“租售比”究竟是一种怎样的数据，它有什么样的功能用租售比数据衡量一下青岛樓市，目前情况又是怎样的呢
日前，新闻网记者结合岛城多处交易火爆二手房楼盘进行独家数据分析发现有的小区租售比竟达1:1031，這就意味着这样的房源按照目前这样的市场价格租赁下去将要花费近86年时间才能收回成本，而在房子“短短的”的70年产权光阴里如果想通过“以租养房”完成置业完全是泡影。
租售比可衡量投资回报率 已成“专业房东”投资“试金石”
租售比通常是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价租售比之间的比值，还有一种说法是房屋月租金与房屋总价的比值即租售比 = 每平方米建築面积的月租金/每平方米建筑面积的房价租售比=月租金/房价租售比。例如某小区一套建筑面积100平三居每月租金为3000元，目前市面交易均价為15000元/