作者：黄剑辉/王一峰/李相栋
摘要：历经数次危机屹立不倒：高盛公司创立于1869年，至今已运营147年家族式经营、合伙人制度和轻资本运作是上市前高盛集团经营的主要特征。后期高盛引入了股份制度并完成上市补充了资本，实现了多元化发展创造了卓越业绩。金融危机后虽然杠杆率较危机前大幅度丅降，但是高盛专注投行业务和全球化运营的核心战略并未发生改变受制于经济弱复苏和监管趋严，高盛发展也面临增长停滞和盈利下滑的挑战
业务模式富有特色，管控高效全球一体化运营：高盛作为独立投行模式的杰出代表，不但具有独特的业务模式和高效的管控架构；而且还具有较高的全球一体化运营水平从业务模式看，高盛深耕投行全产业链业务条线清晰，收入以手续费为主机构、投行、投资和资管四大条线贡献相对均衡。高盛集团的高效管控源于合伙人精神与现代公司治理机制的完美结合、以管理委员会为核心的扁平組织架构和对中后台的大力投入由于具有颇高的全球一体化运营水平，高盛海外业务收入占比常年保持在40%左右
高盛集团成功之道：一昰打造了密切的客户和业务关系网络；二是合伙人机制塑造了团队至上的企业文化；三是注重保持与政府密切的关系；四是集中协作、全員参与的风险管理模式。
一、历经数次危机屹立不倒
[1]，涉足零售业务其目的仍主要是为了服务机构投资客户，获取低成本资金来源
（2）主动去杠杆，从重资本向轻资本转型
主动去杠杆为满足巴塞尔协议III等外部监管的要求，控制经营风险以美国投行为代表的金融机構都纷纷加速去杠杆，境外投行的经营杠杆都从危机前约30倍的水平下降至2015年约10倍左右的水平其中高盛的杠杆比例从2007年高峰时期的26.2倍下降臸2015年约10.3倍的水平。全美证券经营机构的杠杆比例从2007年高峰时期的38倍下降至2015年约18倍左右的水平由于监管发生了变化，高盛需要更多资金鉯实现去杠杆化。从下图可以看出高盛通过内源积累和外源补充，资本金实力得以提升“去杠杆化”成效显著。
从重资本向轻资本转型为满足沃克尔规则要求，高盛逐渐剥离方向型交易的自营业务重资本为主的自营业务规模大大缩减。业务结构从高风险的交易业务姠轻资本的中介业务转型金融危机前，高盛机构销售交易和本金投资是其支柱业务2007年的收入贡献高达68%，传统投行服务和资产管理业务嘚收入占比不足30%；金融危机后资本中介型的机构客户服务成为高盛的业务支柱，重资本的投资业务占比直线下滑2015年底高盛机构客户服務的收入占比为45%，投资借贷业务收入占比下滑至约16%的水平
3 危机后经营绩效：收入与盈利增长放缓
金融危机在很大程度上改变了国际投行業的发展轨迹。高盛集团的经营数据也从侧面表明全球投行业与全球经济一样正在经历经济低迷、调整和适应期。根据财富500强榜单（以總收入规模计）高盛年排名有所下滑，但2011年后相对平稳
受全球经济弱复苏和监管趋严的影响，高盛近年来面临较大的增长压力盈利能力明显下降，营业收入缓慢增长资产负债规模的停滞不前。以2015年为例高盛实现营业收入338亿美元，同比下降2%净利润约61亿美元，同比丅降约28%ROE更是首次跌破两位数，降至7.14%的水平其中机构客户服务和投资借贷是业绩下滑的主要业务点。据最新的财务数据高盛2016年上半年營收为142.7亿美元，同比下降27.51%；净利润下降24%至29.6亿美元。受制于去杠杆和盈利能力下降高盛股价估值出现了明显下滑，相比危机前PE估值和PB估值均下降70%以上。
二、业务模式富有特色管控高效，全球一体化运营
1 独立投行模式领跑同业
独立投行模式是指在分业经营体制下，投資银行业务和商业银行业务分离投资银行作为市场主体专司投行业务。独立投行模式来源于分业监管和分业经营1933以来，投资银行一直獨立于美联储和其他银行监管机构之外投资银行不需要披露资产负债表，杠杆率不受任何监管和控制
全球投行大致分成独立投行模式囷全能模式（完全或部分）。前者以高盛和摩根士坦利等为代表此种模式下，投行是独立的市场主体专业化程度高、信誉卓著。这些投行历史悠久尤以美国五大投行为代表，是证券市场的主要做市商与共同基金和保险公司一起，构成金融市场的主要机构投资者以金融危机为标志，五大独立投行中一家破产（雷曼），两家被商业银行并购（贝尔斯登、美林）两家转为银行控股集团。高盛集团以其市场地位、影响力和存活时间衡量可视为独立投行模式的最优秀代表。后者以德意志银行、巴克莱、花旗集团、摩根大通及汇丰控股等为代表在这种模式下，投资银行部门完全或相对独立投行业务与其它业务之间存在较为明显的“防火墙”，母公司对投资银行实行較松散的控制
长期来看，高盛盈利能力和经营稳健程度显著高于同业上市以来股价累积增长率更是显著跑盈大市，与S&P500指数相比较超額收益率在100%以上。更为重要的是其作为五大行中其中两家存活下来避免了破产倒闭的厄运，是金融危机中五大行表现最稳健的一家投行
2 盈利方式多元，贡献相对均衡
（1）业务条线清晰深耕投行全产业链
在高盛内部，五大前台部门分别是投行部、证券部、商业银行部、投资管理部、全球投资研究部这些部门共同组成了服务客户的四大业务条线。（1）投资银行：向由企业、金融机构、投资基金和政府组荿的多元客户群体提供广泛的投资银行服务具体是指就合并和收购、资产出售、企业反收购活动、风险管理、重组和分拆、公开发售和私募配售的债券和股票承销（包括国内交易和跨境交易），以及与这些活动直接相关的衍生工具交易提供策略咨询服务（2）机构客户服務：与企业、金融机构、投资基金及政府等机构客户合作，促进客户交易并在固定收益、股票、货币和商品市场提供做市服务；向遍布铨球的主要股票、期权及期货交易所提供做市服务，并向机构客户提供融资、证券借贷及其它机构经纪服务（3）投资与借贷：通过投资與贷款向客户提供长期性质融资；通过管理的基金直接或间接投资于债务证券及贷款、上市及私募股权证券、房地产、综合投资实体及发電厂。（4）投资管理：向众多机构和个人客户提供横跨所有主要资产类别的投资管理服务和投资产品（主要通过独立管理账户及集合投资笁具例如共同基金和私募投资基金）；向高净值个人和家庭提供理财顾问服务，包括投资组合管理和财务顾问经纪和其它交易服务。
與其它四个前台部门相比较全球投资研究部虽然同属前台部门；但它不产生利润，是“成本中心”而非“利润中心”其功能定位基本竝足于卖方研究和对内服务，研究业务与其他主营业务紧密结合一方面，通过研究和销售平台对外服务于共同基金、对冲基金和养老基金等机构投资者获得交易佣金（佣金市场化导致佣金收入占比的下降）；另一方面，对内服务于全球市场销售交易、全球财富管理、债券和股票承销、商品和外汇交易等部门共同创造收益。
（2）以手续费收入为主：机构业务为主投行、投资和资管次之
与商业银行相比，投资银行非息收入占主要地位以利息收入和非利息收入作为收入结构划分标准，非息收入占比远高于利息收入占比反映了其收入更哆来源于手续费收入，深层次原因在于投资银行商业模式与商业银行商业模式的差异
从具体科目来看，投资银行收入始终发挥着基础性嘚作用1999年为33%，之后在收入绝对值变化不大的情况下占比在2005年和2010年分别下滑至15%和12%；后在2015年又上升至21%。四个代表性年份的收入分别为44亿美え、37亿美元、48亿美元和70亿美元
机构客户服务业务占比最高，2010年和2015年的收入和占比分别为218亿美元、56%和152亿美元、45%资本金投资是高盛的重要戰略性业务，尤其投资和贷款（包含于其中）成为单独的核算科目后这项业务始终占有稳定的比例，2010年和2015年的收入和占比分别为75亿美元、19%和54亿美元、16%资产管理业务近年收入有较大幅度提升，收入占比也保持稳定的比例2010年和2015年的收入和占比分别为50亿美元、13%和62亿美元、18%。
（3）FICC做市业务：服务机构客户的利器
FICC业务对于现代投资银行功能发挥的意义在于可以为不同类型的客户提供流动性和风险管理功能满足愙户在利率、汇率、商品市场的多样化投融资需求。高盛FICC业务主要是做市（market-making）业务下设五条产品线，分别是：利率类（Interest
从服务客户需求絀发高盛FICC做市业务无论在产品业务覆盖范围还是在地域结构范围方面，一直处于行业领先地位在高盛内部，与投行、投资、资管等业務相比归属于机构客户服务条线的FICC业务收贡献了最高的收入，2009年一度接近50%；2011～2015五年间该项业务分别占到了各项业务净收入合计的20%～30%。菦年来面对美国金融机构监管政策的变化和行业客户量递减的趋势，在同行纷纷收缩FICC业务同时高盛仍然坚持FICC业务，逆市扩张过去五姩，高盛FICC业务市场占有率以20%的数量逐年递增
3 合伙人机制引领考核激励，管理独特高效
（1）合伙人制度在上市后依然发挥着独特的作用
高盛是华尔街最后一家保留合伙制的投资银行尽管1998年的合伙人会议决议将高盛公司改组成股份有限公司，但是合伙制度在高盛的运转过程Φ依然发挥着至关重要的作用传统投行的合伙人精神与文化和现代公司制治理结构在高盛集团实现了完美结合，较为妥善解决了股份制伴随所有权与经营权的分离而产生了公司治理问题合伙人制度的存在不但没有造成因为引入股份制而带来的业内精英的流失，而且还形荿一种独特、稳定而有效的管理架构从而使得上市后的高盛依然保持着强大的竞争力。长期以来高盛的管理结构中没有严格的分层一個合伙人经常身兼数职。高盛公司内部简洁的人员结构可以保证高管充分竞争保证了好主意能够被最高层听取。每个人都可以充分的表達自己观点及担忧虽然高盛已经结束了合伙制经营，但它却将合伙文化中敏感的风险防范意识很好地继承了下来问责制、风险评估管悝等相互监督、相互制衡的决策流程确保了对于潜在风险全面客观的认识。
高盛合伙人制度所具有的优势对股份制管理形成了有效补充：┅是吸引优秀人才长期稳定为之工作；二是高级管理人员具有高风险意识与强责任意识；三是避免薪酬攀比以及带来的内耗高盛上市之後，它仍保留着合伙制的一些特点例如合伙人仍然持有公司大量股份、并依据自己积累的客户资源继续给公司服务等等。上市后高盛的匼伙人数量一直保持在员工总数的1.5%左右（2014年底的合伙人数量为467名）每两年更新四分之一到三分之一。高盛每两年会进行一次“合伙人才庫”的选拔选拔将以员工的商业贡献与文化适应性作为主要评选标准。成为合伙人才库的会员不但享有优越的红利而且还能把获得的報酬投资于公司私营交易，并以低于市价的折扣买进高盛股票合伙人头衔并不附带任何明确的责任，但是通常可以得到加薪并参加一個特别的合伙人奖金池的分配。
（2）顶层委员会制带来决策高效
高盛集团内部实行董事会统一领导决策权高度集中于董事会。公司决策高度集中是高盛集团治理模式的显著特点其中，顶层委员会在其中承担发挥着核心和枢纽作用扁平化的委员会决策机制具有灵活高效嘚特点，能够很好适应现代投资银行的业务规律
管理层下管理委员会、公司风险委员会、部门风险委员会、资本承诺委员会、信用政策委员会、创新产品评审委员会、操作风险委员会、财务委员会等各种委员会，各委员会起到了“核查和平衡”的重要作用在管理程序上，最高层是以董事长（兼CEO）和首席运营官为首的建立了一个由6个人组成的执行委员会从全局上进行统筹管理，不代表任何特定部门的利益在执行委员会之下，包括经营和合伙人委员会新成立的执行委员会的成员来自每一个部门，他们将介入整个公司的运营同时，更哆的合伙人将会清楚地了解公司的运营和长期战略由于有更多的合伙人能够接触到上层的管理，公司的文化能够从领导者那里轻易地传遞给更多的人
高盛集团管理架构继承发扬了合伙制下扁平的组织结构和协作精神，最低级到最高级之间级别数量较少；高级管理人员可能同时担任某一个部门的主管业务人员可以通过主管将意见建议提交到公司的管理委员会审议。
（3）重视中后台的资源投入保证高效運转
截至2015年底，高盛集团员工人数约为3.68万名其中2/3以上的员工属于中后台员工，高盛集团深知只有中后台的强大才算真正强大。为此高盛集团在中后台进行大量投入，以IT为例高盛的后台仅IT支持人员就占到员工总人数的约1/3，除此之外还有大量的中台人员，以及身处前囼的支持人员；高盛的IT部门甚至开发自己的算法和语言强大的中后台为前台高效运转提供了有效保证。高盛迄今已经存在了近150年之所鉯能够在大风大浪中屹立不倒，不仅是因为高盛的业务优秀而且是因为高盛的中后台同样优秀，后台与前台一样强甚至比前台更强。
4 國际化稳步推进,成效显著
（1）进程：立足本土先区域国际化，后全球化运营
高盛集团的国际化进程先后经历了起步阶段（年）、进军欧洲和日本（年代）、金砖四国与新兴市场的战略性扩张（年）等阶段在此过程中，高盛国际化经营程度逐步提高从立足美国本土到区域国际化再到实现全球跨国经营。现如今高盛集团海外收入占比约为40%，并且连续保持20年以上俨然成为国际金融业全球化发展的典范。
高盛在中国的发展始于1984年在香港地区成立亚太地区总部1994年，借着中国金融市场开放的契机高盛在北京和上海分设办事处，并通过入股Φ资大型企业、担任证券承销商等方式全面拓展中国市场其中包括购买中国平安保险公司6.8%的股份、收购中国网通2.4%的股份等。2004年高盛与丠京高华证券成立合资公司高盛高华证券。2005年高盛投资了工商银行，并借由这个机会与工商银行达成了多项合作
（2）国际化策略：聘請顾问，重点开发盈利强的业务与地区把握进入时机
高盛集团国际化发展的根本动机是适应全球经济金融一体化发展形势，跟随美国企業走出去积极参与到全球的竞争，通过海外业务实现利润增长通过聘请国际顾问、选择盈利能力强的业务重点开发、在合适的时机选擇合适的市场等国际化策略的实施，实现顺利的国际化布局由于高盛缺乏对欧洲和亚洲各国市场的了解，且欧洲各个国家在文化、商业環境、政治和习俗上都存在很大差异为了得到熟知各国社会、政治、文化的专家帮助，高盛在各国聘请了政府部门离职的高官、或与政府及很多大型公司有密切关系的专家作为顾问为高盛提供重要的建议。
高盛最初在伦敦开发的业务都是传统业务如股票代理***、外彙交易等，这些业务都未能覆盖其当时的运营成本导致出现几年亏损。自营业务的开发大大提升了高盛伦敦公司的盈利能力。1986年英國实施大变革，实施了对外开放的政策高盛在这个时候把握时机，大力开发英国市场和其他欧洲市场1956年至1973年，日本进入其经济高速发展时期成为仅次于美国的第二经济大国。高盛和摩根士丹利进入日本市场都是提前10年布局把握日本经济高速增长的时机。1992年***喃巡讲话后，中国资本市场开始发展高盛随后在上海和北京成立代表处，开发中国市场从以上这些举动来看，高盛时刻关注国际市场并在这些市场发生有利变化的时候及时布局，抢占市场
三、引领高盛集团走向成功的主要经验
1 打造了密切的客户和业务关系网络
驱动高盛业绩的一个关键因素是其强大的客户和业务关系网络，既包括广阔的客户网络也包括紧密联系的业务网络。这些紧密的客户关系形荿了一张牢不可破的网络能不断为高盛带来业务机会，而不同业务之间也能为彼此带来业务机会
高盛的各项业务紧密联系，环环相扣通过与客户的长期紧密联系和经营管理，使得高盛的各项业务在合规的情况下彼此互通有无能够快速地了解客户的需求并为之提供服務。比如投资银行业务是高盛业务网络的前沿拥有广泛的客户网络。高盛通过投行业务与更多美国乃至全球最大的和声望最高的公司建立了业务关系。高盛绝大多数直接投资业务机会都源自高盛的客户网络客户会选择高盛在上市前担任联合投资者或合伙人，得以在上市时获得更高的市场认可而投行业务的快速发展进一步推动了高盛商业票据和卖方代理业务的拓展和升级，套利和大宗交易也蒸蒸日上又如高盛重金打造的研究部门成为众多机构投资者研究服务的最重要提供者，该部门在获取强大盈利的同时为今后承销业务的成功打下叻客户基础再如高盛私人客户业务的快速发展又为其带来了大量的投资银行业务，私人客户服务业务也成为高盛国际扩张战略的关键部汾通过私人客户服务业务，高盛产生了两项重要的业务：私人财富管理和机构经纪业务私人客户业务帮助越来越多的企业家与高盛其怹部门建立联系，让他们在享受高盛私人银行专业服务之余还得益于其在投资银行业务和证券业务方面的专长。
2 合伙人机制塑造了团队臸上的企业文化
在高盛内部合伙人机制不但是一种制度而且还是一种文化。投资银行业是十分重视关系的行业很多时候家族关系网是其最重要的资产，只有合伙制才能将这项无型资产留在企业内部上市后，高盛合伙人制度与公司制实现了完美结合形成了一种独特、穩定而有效的管理架构。在这种管理架构下高盛将个人对财富、声誉的贪婪与野心成功转化成了真正的团队精神，个人利益与集体利益實现了真正统一和融合
高盛的所有业务单位都由来自不同部门的团队组成，经常跨办事处合作在这些团队中，每个人都各有所长然洏项目的总体责任仍由大家分担。高盛团队精神不仅仅是灵活合作及协作而是扁平化的组织结构。在这个结构中每个人的观点都会受箌重视，创意可能随时随地涌现通力合作和团体精神不但为员工营造良好的环境，而且还为客户创造最佳的业绩
20世纪70年代末到80年代初，领导高盛的怀特黑特一再强调的“在高盛只有‘我们’没有‘我’”。这种团队精神成为高盛文化的主要部分之一在其他公司，个囚的突出表现会受到鼓励而在高盛，能否融入公司之中才是关键高盛的团队文化的突出表现是异于“华尔街明星制”的双头制度。高盛长达百年的发展历程中不仅较长时期是由两个CEO共同领导，而且高盛的各个主要业务部门也多由两人共同负责高盛的联合CEO总能共同决筞、共同承担责任，但又同时懂得相互忍让倾听对方的意见。双头组合能使高盛保持稳健的经营策略又对风险承担和金融创新有了更恏的心理准备和更强的接受能力。后来高盛将双头制度扩大到公司内部的许多营运部门现在高盛大多数部门都实行双头制度。
3 重视开拓維护政府关系
在欧美政界高盛具有广泛而深厚的人脉，这其中的典型事实是大量高盛前雇员都在政府重要职位任职这为其业务拓展和ㄖ常运营提供了良好便利。这从深层次证明高盛非常注重政府这个重要客户群体的经营
高盛与政府关系的维护和构建是全球金融业的楷模。在其主要营运中心高盛均与政府保持着密切合作的关系，除却欧美政府外高盛还与中国等新兴国家政府保持着紧密的关系。由于茬中国经济金融改革中扮演了特殊角色一再受到政府的特别关注，一度获得“超国民待遇”反映了高盛独特营销和服务方式。高盛集團保持与政府的关系并不仅仅是简单的提供政策、咨询顾问等方式而是站在政府背后提供一揽子解决方案，尤其是帮助政府找到棘手问題的解决方案并使政府更加有效地运转。在此过程中高盛不仅获得了项目，还有信息和信任等
4 集中且协作的全员风险管理模式
（1）意识第一，全员参与
在高盛内部风险控制的观念已经是企业文化的核心组成部分，人人都是参与者其将风险控制的意识和能力作为员笁年度360度评估的重要内容，直接与薪酬及职业发展挂钩尽管高盛自上而下设立了不少风险管理委员会，并在全球主要业务中心配备了首席风险管理官但风险专职人员并不能关注到每一个业务细节，因而高盛推广风险管理全员参与模式将各业务部门作为风险控制的第一噵防线。
（2）强调控制部门对业务部门的独立性
在管理风险的理念上高盛在治理层面非常强调业务部门与风险控制部门之间的独立性。高盛认为业务部门的基本动机是为了赚取更多的经济利润控制部门的基本职能则是评价、管理和控制风险，两类部门之间存在监督与被監督、评价与被评价的关系因此，必须保持控制部门的独立性特别是人员、薪酬与汇报条线上都要独立于业务部门，这样方能达到独竝控制的目的业务拓展中,业务部门在利润动机驱动下可能甘冒损害公司利益的风险，因此一项业务是否接受不是由业务部门说了算，洏是要交由风险控制部门进行事前风险评价其评价意见对业务的接受与否起决定性的作用。
（3）完善的制度和组织保障
高盛建立了全覆蓋、交叉制衡的风险管理制度其风险管理制度涉及业务运营及管理的方方面面，并随业务发展而不断充实和完善高盛根据不同业务的茭易及风险特征构建了跨部门、交叉制衡的风险管理系统，这样任何一个部门的风险问题都很容易被本部门或其他部门的员工及时发现。
组织层面董事会领导下的各类风险控制与业务委员会在高盛公司风险管理中处于核心地位。与风险相关的委员会包括管理委员会、公司风险委员会、部门风险委员会、资本承诺委员会等在董事会领导下，高盛保持对风险的高度关注：如董事会定期审核并批准公司的风險情况包括公司的财务杠杆、流动性风险和其他事务；董事会定期审核具体的风险分析，例如压力测试和情景分析等；除了正式的常规記录之外董事会还定期与风险控制和业务部门的众多其他高管进行沟通。
（4）高效审慎的价值计量
高盛根本的风险管理方式在于问责制、问题上报和沟通这种纪律约束主要体现在按市值计价的过程中，即用现行市场交易价格为金融资产和负债定价高盛认为对金融工具實行严格的公允价值核算对于审慎的风险管理至关重要，唯此才能清晰地察觉风险、管理市场风险限额、监控信用风险敞口并管理流动性需求。正是按照公允价值对头寸进行日常记账的做法使高盛在2008年金融危机中相对较早地做出了降低日益恶化的市场和头寸中的风险决筞。
附件一：高盛集团14条业务准则
1.客户利益至上我们的经验表明，只要对客户尽心服务成功就会随之而来。
2.我们最重要的三大财富是員工、资本和声誉三者之一如有受损，最难重建的是声誉我们不仅致力于从字面上，更从实质上完全遵循监管我们的法律、规章和职業道德准则持续的成功有赖于坚定地遵守这一原则。
3.我们的目标是为股东带来优越的回报而盈利就是我们实现优越回报、充实资本、延揽和保留最优秀人才的关键。我们慷慨地与员工分享股权使员工与股东的利益一致。
4.我们为自己的专业素质感到自豪对于所承担的┅切工作，我们都凭着最坚定的决心去追求卓越超群尽管我们的业务活动量大而覆盖面广，但如果我们必须在质与量之间作取舍的话峩们宁愿选择做最优秀的公司，而非最庞大的机构
5.我们的一切工作都强调创意和想象力。虽然我们承认传统的办法经常还是最恰当的选擇但我们总是锲而不舍地为客户构思更有效的方案。许多由我们开创的操作方案和技术后来成了业界的标准我们为此感到骄傲。
6.我们盡最大的努力去为每个工作岗位物色和招聘最优秀的人才虽然我们的业务额以亿万美元计，但我们对人才的选拔却是以个人为基础精惢地逐一挑选。我们明白在服务行业里缺乏最拔尖的人才就难以成为最拔尖的公司。
7.我们给员工提供的事业发展机会比大多数其它公司嘟要多进程亦较快。擢升的条件取决于能力与业绩而我们最优秀的员工拥有无穷的潜力，能承担最艰巨的职责我们的员工能够反映峩们经营地区内社会及文化的多元性，这是公司成功的其中一项要诀这意味着公司必须吸引、保留和动员有着不同背景和观点的员工。峩们认为多元化是一条必行之路
8.我们一贯强调团队精神。在不断鼓励个人创意的同时我们认为团队合作经常能带来最理想的效果。我們不会接受那些置个人利益于公司与客户利益之上的人
9.我们的人员对公司的奉献和对工作付出的努力和热忱都超越大多数其它机构的雇員。我们认为这是成功的一个重要因素
10.我们视公司的规模为一种资产，并对其加以维护我们希望公司的规模足以承办客户构思的任何夶型项目，同时又保持适度的灵活性以更有效地保持服务热情、关系紧密与团结精神，这些都是我们极为珍视又对公司成功至关重要嘚因素。
11.我们尽力预测不断变化的客户需求并致力于发展新的服务去满足这些需求。我们深深明白金融业环境的瞬息万变及满招损、謙受益的道理。
12.我们经常接触机密信息这是我们正常客户关系的一部分。违反保密原则或是不正当或轻率地使用机密信息都是不可原谅嘚
13.我们的行业竞争激烈，故此我们积极进取地寻求扩展与客户的关系但我们坚决秉承公平竞争的原则，绝不会诋毁竞争对手
14.公正及誠信是我们业务原则的中心思想。我们期望我们的人员无论在工作上还是在私人生活上同样保持高度的道德水准
资料来源：高盛集团年報，民生银行研究院
附件二：高盛集团发展进程大事记（）
控制供地+货币超发=高房价——英國住房制度启示录
首席房地产研究员：夏磊
来源： 泽平宏观
房地产是周期之母事关国计民生。住房制度则是一国之重器有因必有果，囿什么样的制度和政策就有什么样的市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码
促进市场平稳健康发展，根本上取決于住房制度改革和长效机制建设我们已经全面解码了租赁市场全球典范的德国、创造高住房自有率奇迹的新加坡、深陷高房价之困的Φ国香港、经历60年房地产大牛市却骤然落幕的美国和房地产市场大起大落的日本。
英国是最早出现政府干预住房市场的国家也是香港住房模式的启蒙。对比香港英国居民居住品质高，且具有浓郁的田园特色但房价同样呈长期上涨趋势，居民购房面临较大压力本期我們继续追本溯源，深入研究英国住房制度探索美好田园与房价长期上涨的深层成因。
英国房价长期跑赢通胀、领先全球虽有周期变动，但是总体上涨年，英国名义房价指数上涨888倍、年均涨幅达7%同期，CPI仅上涨48倍、年均4%国际对比看，年英国名义房价指数上涨52.8倍，明顯高于意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅近一百年，英国房地产市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现潒房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%、实际房价也已接近历史高点。
（1）土地制度以自由保有为主土地规划重视环境保护
土地私有，但分配不均英国实行独特的保有制度，土地名义上归属王室但土地嘚自由保有者可以永久保有与自由转让土地，是实质上的土地所有者英国80%的土地由私人部门自由保有。英国的资产阶级革命和工业革命並未颠覆英国近千年来的封建土地制度和分配情况三分之一的土地仍掌握在极少数贵族手中，土地集中度在欧洲发达国家中明显较高
渶国政府的土地规划理念重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属于政府房地产开发须向地方政府申请规划许可。英国政府重视保护乡村与生态环境将约50%的土地划为保护区，特别是在大城市周边设置绿带控制大城市开发规模，限制了可供开发的土地政府轻视开发需求，40%的地区缺乏满足人口持续增长的住房规划新开发项目要求60%来自于土地重新开发。截至2005年英格兰已开发用地占比9.8%、住宅用地占比仅1.1%。住宅用地供给不足导致地价大幅攀升，年英国住宅用地价格上涨112倍，远高于同期房价45倍嘚涨幅
（2）货币金融制度发达自由
80年代以来金融自由化，货币增长偏快通胀程度较高。撒切尔夫人执政后摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策，大力推行“新自由主义”主张放松管制、减税和私有化，特别是在金融领域开启自由化浪潮包括取消外汇管制、取消信鼡约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等。英国的金融自由化和国际金融地位的重新崛起大仂刺激了货币增长。年英国M2与名义GDP的年均增速差高达4.6个百分点，在主要发达经济体中处于明显偏高水平年，英国CPI年均增速达4.8%高于多數欧洲主要发达国家，更是德国的两倍
住房金融体系从80年代之前以建房合作社为主的互助性体系，转变为以银行为主的市场化体系建房合作社起源于18世纪70年代，后逐渐发展成为互助性、专业性的住房抵押贷款发放机构受益于自身的互助性质、政府的税收优惠和银行面臨的信用扩张约束，建房合作社在80年代前垄断英国住房金融市场市占率达80%，房贷利率较为稳定80年代之后，由于政府放松金融管制住房金融市场竞争加剧，银行为主的市场化机构大量发放抵押贷款还有阿倍国民、哈利法克斯等多家大型建房合作社转型为银行，形成了市场化的住房金融体系银行占比约2/3，仍保持互助性质的建房合作社占比约1/4
首付低期限长，居民杠杆较高在英国，主流的首付比例通瑺为20-30%如***款购房者资质较好且愿意承担更高的初始利率，甚至可以零首付2017年，英国居民平均首付比例为28%其中首次购房的比例更低臸21%，国际对比看显著偏低抵押贷款的期限较长，存量贷款平均剩余期限保持在22年以上半数以上的贷款期限超25年。英国居民部门杠杆在發达国家中处于显著偏高水平2017年，英国居民部门负债占GDP比重达87%高于发达国家76%的平均水平。
（3）税收制度重交易轻保有
交易环节对二套住房征收重税抑制投机。土地印花税根据住房价值征收采取超额累进税率，购买首套住房税率0-12%二套及以上各档税率提高3或4个百分点苴免税额度更低。对转让投资性住房的收益征收资本利得税个人所得税税率为20%的基本纳税人，资本利得税税率为18%；个税税率为40%或45%的高薪忣附加税率纳税人资本利得税税率为28%。此外居民去世前7年内赠与财产和去世后的遗产须缴纳遗产税，最高税率40%
保有环节税制历史悠玖，税负较轻英国自17世纪开始对存量住房征收房地产税，目前主要为市政税市政税实行住房分级定额征收，即根据住房价值划分住房等级地方行政区内同一等级住房纳税额相同。2017年平均税率仅约1.8%如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻市政税是地方财政收入重要来源，2016年占地方本级财政收入43%主要用于公共服务支出。居民出租住房的租金所得须纳入个人所得征收个人所得税，税率最高45%
（4）住房保障制度以租赁为核心
英国住房保障一直以租赁为主，供给由政府到市场二战后至80年代前，中央财政提供补贴地方政府直接建设低价絀租的社会住房。年社会住房竣工量占全国住房竣工量的50%英国套户比也在1971年达到1。80年代以后政府削减直接建房规模，转向更多支持住房协会建设和要求房企配建社会住房并将各类保障性住房统一纳入可负担住房体系。可负担住房可租可售以租为主。2016年英格兰新增租赁型可负担住房3.1万套，占新增可负担住房的74%
80年代后政府增加对购房自住需求的保障。1980年撒切尔政府推出“购买权计划”允许社会住房的长期租户折价购买所租住房，此后英国政府多次加大社会住房私有化优惠力度和范围年，英格兰共出售社会住房182万套占当前住房存量的7.8%，推动住房自有率从55%提升到69%随着可售社会住房减少，政府推出其他手段以支持低收入的无房家庭购房包括供应共享产权房、首佽置业房等出售型可负担住房，发放股本贷款给予购房储蓄补贴等。
政府向低收入或失业的租房家庭提供住房补贴以可负担住房家庭為主。80年代以来政府的住房补贴逐渐从供给端转向需求端，2016年租住可负担住房和私人住房的家庭中，分别有59%和22%的家庭领取补贴
风险提示：英国与中国经济、文化、制度等差异影响经验适用性
1.2 第一轮快牛（年）：一战加剧住房短缺，政府支持住房供给、促使房价平稳
1.3 第②轮快牛（年）：二战导致住房再次短缺政府大规模建房、稳定房价
1.4 第三轮快牛（年）：住房供给市场化、适龄购房人群增加、三次石油危机，驱动英国最长最强房地产牛市
1.5 第四轮快牛（年）：移民流入和货币金融刺激创造牛市次贷危机终结牛市
2.2.2 市场化的住房金融体系，贷款发放机构以银行为主
2.2.3 抵押贷款首付低、期限长居民杠杆水平较高
2.3 税收制度重交易轻保有，抑制投机炒房
1 百年房地产见证四轮快牛
1.1 渶国房价百年上涨888倍共经历四轮快牛
英国房价长期上涨，大幅跑赢通胀年，英国名义房价指数上涨888倍年均涨幅达7%；同期，CPI上涨48倍姩均涨幅4%。
英国房价涨幅显著跑赢其他主要发达经济体年，英国名义房价指数上涨52.8倍明显高于同期意大利、法国、美国、德国、日本汾别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。
伦敦等主要大城市涨幅更突出伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比承载了超过20%的经濟总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国年，伦敦房价累计上涨540%年均涨幅8.4%，明显高于全国308%和6.3%的水平同期，剑桥、牛津、曼彻斯特、鉲迪夫等大城市年均涨幅分别为7.9%、7.6%、7.4%和6.4%也都高于全国水平。
近一百年英国房价除了实现888倍的累计涨幅，还经历过四轮房价快涨、大涨嘚“快牛”行情英国房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%、实际房价已接近历史高点。
1.2 第一轮快牛（年）：一战加剧住房短缺政府支持住房供给、促使房价平稳
（1）牛市的起因：城市化累积的住房缺口在一戰后进一步扩大
城市化进程基本完成，但住房仍短缺、且质量不高19世纪中后期，越来越多的农村人口涌入城市成为雇佣工人城市化率繼续快速提高，英格兰和威尔士的城市化率从1851年的50%提升至1911年的78%但工业化生产吸收了更多的资本，住房建设则不足、出现严重短缺房价與租金日益上涨。工人收入有限只能通过随意搭建窝棚或多人合租以降低租金，逐渐形成贫民窟此外，私人部门追求利润最大化在狹小的区域内建造了大量低质量房屋，如背靠背式住房采光不足、空气流通性差、缺少洗浴和垃圾处理等环卫设施，严重影响居民健康住房问题愈发严重。
一战加剧住房短缺战争期间，一方面许多住房在战争中遭到损坏；另一方面，住房建设基本停止住房供给缺ロ不断扩大，房租急剧上升1915年格拉斯哥、曼彻斯特等地发生集体抗租运动和动乱。大战结束后初期英格兰与威尔士住房缺口达到60万套，随着大批退伍军人回国并出现结婚潮而住房建设规模还较低，住房短缺进一步加剧到1921年住房缺口超过80万套。
（2）牛市的结束：政府補贴建房、放松租金管制推动住房建设
1918年，时任英国首相的劳合﹒乔治在大选中提出将建设“适合英雄们居住的家园”，以满足民众嘚住房需求
英国政府提供住房建设补贴，并开始直接参与住房建设1919年，政府颁布《住房和城镇规划法》（《艾迪生法》）明确鼓励哋方政府参与社会住房建设并以合理价格出租给居民，中央财政对地方政府的住房建设予以补贴目标在3年内建成50万套。该法案的出台标誌着英国政府开始直接干预住房领域特别是住房供给。同年政府颁布《住房（附加权力）法》，补贴私人部门建房对符合标准的新建住房，无论用于出租还是出售私人部门建设者可一次性获得130-160英镑/套的补贴。由于政府补贴成本过高《艾迪生法》于1922年停止，实际完荿21.3万套1923年，政府颁布《住房法》（《张伯伦法》）规定无论是地方政府还是私人部门建设者，中央政府按照每套住房补贴20年、每年6英鎊的标准进行补贴1924年的《住房（金融供给）法》（《惠特利法》）提高对地方政府建设的租赁住房的补贴标准至补贴40年、每年9英镑。1930年政府颁布《住房法》（《格林伍德法》），提出清除改造贫民窟规定根据改造区重新安置的人数发放补贴，并允许地方政府按照需求提供租金折扣
放松一战期间开始实施的租金管制，进一步推动私人建房1923年，《租金和按揭利率限制法》颁布解除对空房的租金管制。1933年《租金和按揭利率增长（修正）法》颁布，解除对高价值房屋和中等价值房屋的租金管制
供给显著增加，房价平稳在政府对住房建设的大力支持下，新建成住房由1923年的8.6万套增长至1938年的33.2万套期间累计建成住房375万套。名义房价增速显著回落年，房价波动保持在5%的幅度以内
1.3 第二轮快牛（年）：二战导致住房再次短缺，政府大规模建房、稳定房价?
（1）牛市的起因：二战导致住房供给再次短缺
二战毀坏英国15%的住房二战期间，英国作为主要参战国之一遭受德国多次空袭，约200万套住房遭到破坏占存量住房比重达15%。
（2）牛市的结束：政府直接建房、主导住房建设
开发新城镇疏散城市拥挤人口。1945年新城镇委员会（New Towns Commission）成立主要职责是对新城镇设立的各项环节进行研究，加快对新城镇的开发1946年，《新城镇法》颁布成立新城镇开发公司（New Town Development
Corporation），负责新城镇的设计、开发及管理工作新城镇建设正式启動。英国政府通过建设新城镇为居民提供新的住所，以疏散人口过剩的大城市年，英国共建成33座新城容纳约200万人。
政府直接参与并主导住房建设1942年，“福利国家之父”贝弗里奇的《贝弗里奇报告》公布成为英国向福利国家改革的基石，报告提出“我们现在没有足夠的房屋以及足够好的住房消灭贫穷意味着需要规划城乡，并建设更多更好的房屋”二战结束后，以艾德礼为首的工党政府上台倡導国家干预原则，提出建设福利国家艾德礼于1948年宣布英国第一个建成了福利国家。住房政策成为英国福利制度改革的重要组成部分为解决住房短缺问题，政府于1946年颁布《住房（财政拨款和其他住房供给）法》提高对地方政府的建房补贴，鼓励地方政府积极供应以低于荿本的价格出租社会住房1949年，政府颁布新版《住房法》规定取消地方政府只对工人阶级供应住房的限制，再次提高对地方政府的建房補贴并为私人房东和业主提供住房改善津贴。
住房建设规模大幅增加房价平稳。1946年英国新完工住房仅6.2万套，到五十年代则基本保歭在每年30万套左右，1954年最高达35.4万套地方政府占比保持在50%以上，占据主导地位名义房价增速迅速回落，年房价波动一直保持在10%的幅度鉯内。
1.4 第三轮快牛（年）：住房供给市场化、适龄购房人群增加、三次石油危机驱动英国最长最强房地产牛市?
年，政府推动住房供给市场化同时适龄购房人群显著增加，加上三次石油危机冲击共同驱动英国房地产出现最长最强的一轮牛市。
1）政府推动住房供给的市場化、但供给不足
住房基本充足政府降低对住房领域的干预。1961年英国套户比达到0.99，住房短缺问题基本得以解决政府逐渐开始放松租金管制、降低社会住房建设规模、实施社会住房私有化政策，推动住房供给的市场化
放松租金管制。年执政党保守党认为租金管制打擊了租赁住房投资的积极性，希望租金可以回归市场化因此，1957年政府颁布《租赁法》计划解除500万套受租金管制的住房，以刺激私人租賃住房的供应截至1965年，约有250万套住房解除管制但不少房东为摆脱租金管制上调房租，利用各种手段赶走原本受租金管制保护的租户后洅出租导致房租上涨较快。尽管1965年政府修订《租赁法》提出租期保障和“公平租金”条例，但在主要城市中公平租金的价格远低于市场租金，私人投资建设租赁住房的动力不足私人租赁住房的建设规模远低于社会住房。年私人租赁住房数量从713万套减少至245万套，占渶国租赁住房比重从52%下降至11%
财政压力迫使英国政府推行社会住房私有化。二战以后英国经济增长放缓，为刺激消费和投资英国政府加大对工业、交通运输、农业以及商业的补贴；同时，政府的福利开支规模也持续提升财政负担过重。1958年以后英国政府财政缺口显著擴大，1975年赤字率高达6%而福利支出占GDP比重由1951年的16%上升至1976年的26%。为减少社会住房开支1980年，英国政府修订《住房法》推出“购买权”政策（Right
to Buy），规定凡是租住在社会住房的租户有权优先、优惠购买其所租住房租户在住满3年后即可折价购买所租住房，居住时间越久则折扣越哆最多可优惠房价50%；1984年，《住房和建筑控制法》颁布降低基础居住年限、加大最高优惠力度，最高优惠比例可达60%；1986年《住房和规划法》颁布，对居住条件较差的公寓式社会住房提供了更大的优惠最高折扣率可达70%。
政府建房规模见顶回落而私人建房规模平稳新完工住房持续缩减、新增住房供给逐渐由私人部门主导。1953年地方政府完工住房达到历史最高24.5万套后，就不断降低60年代年均15.4万套、70年代年均12.9萬套、80年代年均仅3.9万套；私人部门的占比从50%提升至80年代的超过70%、占据主导地位，但规模则稳定在每年17万套上下的水平未能弥补政府建房嘚缺口。因此全国新完工住房的规模从1968年最高峰的42.6万套，持续下降至80年代以后的每年不足25万套
2）适龄购房人口大幅增长、政府加大需求端金融税收支持
二战后的“婴儿潮”中出生的人口，逐渐步入置业年龄成为需求主力。上世纪50-60年代英国25-44岁人口规模基本保持在1400万人咗右，但70-80年代出现一轮显著增长到1994年增长至接近1700万，累计增幅达20%其中，1972年和1986年的人口增速均高达1.9%
政府通过金融、税收政策，支持需求释放1979年撒切尔政府发表“帮助家庭”为主题的宣言，强调促进住房自有一是开启金融自由化浪潮，促进住房金融蓬勃发展一方面，银行开始大力开拓住房抵押贷款业务另一方面，建房合作社自身也不断向市场化转型、强化竞争1982年一季度至1992年二季度，银行的居民貸款余额占GDP比重从30%提高至63%二是提高房贷利息抵税的减免上限，从1974年的2.5万英镑提高至1983年的3万英镑
3）三次石油危机推升通胀
70-90年代，全球爆發三次石油危机第一次为年，油价从3.3美元/桶上涨至11.5美元/桶；第二次为年油价从14.0美元/桶上涨至36.8美元/桶；第三次为年，油价从14.9美元/桶上涨臸23.7美元/桶油价上涨推动通胀水平大幅提升，1975年、1980年、1991年英国CPI分别高达23%、15%和8%。
（2）牛市的结束：适龄购房人口减少、央行加息、税收优惠缩减购房需求大幅减少
进入90年代以后，英国25-44岁的人口规模趋于平稳基本保持在1700万人的水平。
1988年起英国央行连续加息年英国连续三姩名义GDP增速超过10%，经济出现过热迹象为防止70年代的恶性通胀再次出现，抑制过度投机英国央行将基准利率从1988年6月的7.38%提高到1989年10月的14.88%。
1988年8朤英国取消按揭利率双重减免政策，不再允许夫妻二人共同享有减免优惠
在适龄人口趋稳、政策收紧的双重制约下，英国历史上最长朂强的牛市彻底终结
1.5 第四轮快牛（年）：移民流入和货币金融刺激创造牛市，次贷危机终结牛市
（1）牛市的起因：移民流入推动英国人ロ快速增长叠加货币金融刺激
良好的经济增长和就业前景吸引大量移民，推动人口增长80年代以后，英国经济在撒切尔夫人的领导下得鉯恢复并缓慢增长1997年，以布莱尔政府为首的工党政府上台执政提出“第三条道路”的改革方向，英国经济保持温和增长年，英国GDP年均实际增长率为2.9%显著高于德国的1.7%以及法国的2.4%。失业率也持续降低至历史低位2015年9月仅4.7%。在良好的经济增长和就业机会的吸引下人口显著净流入，2004年之后基本保持20万人每年在移民增长的带动下，英国人口净增长规模也回升至历史高位水平2005年之后基本保持50万人每年的高位水平。年英国总人口净增加599万人，同期移民人口净增308万人、对人口增长贡献率高达51%
货币超发、住房金融刺激。撒切尔夫人执政后夶力推行“新自由主义”，开启英国的金融自由化浪潮从90年***始，英国货币显著超发M2占GDP比重从1990年的73%提高到2010年的133%。央行基准利率较70-80年玳末显著下降至在5-6%的水平金融机构积极投放住房抵押贷款，LTV为75%、两年固定期按揭贷款（2+N前两年利率固定、两年后浮动）的利率与无风險利率差额一度低至0.04%；购房首付比例普遍只需10-20%，部分机构甚至提供零首付产品；此外金融机构对居民收入、消费、信用记录等审查不严格，允许购房者采用自我认证的方式申请贷款不要求进行还款能力测试，并提供只付利息贷款刺激居民加杠杆。
90年代以来新完工住房基本保持在20万套每年的较低水平。一方面住房协会的社会住房建设规模较低、进度较慢，年均完工住房仅2.7万套；另一方面政府批复開发商用地申请速度较慢，私人部门年均完工住房规模也一直未超过20万套
（2）牛市的结束：美国次贷危机波及英国，货币和金融政策紧縮
2008年美国爆发次贷危机，引发金融市场震荡波及英国资本市场。银行等金融机构纷纷调高贷款利率与首付比例房贷利率与无风险利率的利差大幅增加了3-5个百分点，严重压制居民的信贷需求英国房地产市场陷入低迷，交易量大幅萎缩2008年成交金额同比减少41%，房价出现丅跌第四轮牛市终结。
2.1 以居民自由保有为主、重视环境保护的土地制度
2.1.1 土地以私有为主但分配不均
英国实行土地保有制度，土地名义仩归属王室、实质上由自由保有权人所有十一世纪中期，诺曼人占领英格兰宣布英国所有土地归属国王。国王将土地分封给封臣封臣可再往下分封，逐渐形成土地保有制度（land
tenure）中世纪开始，依据保有人拥有的土地权利和义务分为自由保有权、公簿保有权和租用保囿权。自由保有权（freehold）指持有人对土地拥有完全的处置权根据能否继承又分为三种：（1）自由继承地产权（fee simple）指持有人死亡后，土地可甴其继承人（包括独立法人）继承实质上等同于土地所有权；（2）限定继承地产权（fee
tail）指土地只可由持有人的直系亲属继承；（3）终身哋产权（life
estate）指土地处置权只存续于持有者生前，在其死亡后土地须归还领主或国王公簿保有权（copyhold）指农民在租地时从庄园法庭获得文书記录副本以兹证明，可终身或世代拥有土地占有权但须向地主提供不定时劳役服务或缴纳地租。租用保有权（leasehold）指拥有不超过999年的土地使用权期间须向自由保有者支付地租（ground
rent），如购买公寓一般只拥有99年土地使用权、每年缴纳的地租通常不超过400英镑1922年英国颁布《财产法》，废除公簿保有权1925年又取消限定继承地产权和终身地产权，促使其通过补偿等方式转为自由继承地产权目前，自由继承地产权和租用保有权是英国普通法上仅存的两种合法保有权其中自由继承地产权最为普遍，自由保有权人是实质上的土地所有者
英国80%的土地为私人部门所有，但分配不均贵族占有大量土地。20世纪70年代王室持有1%的土地，政府和国企共持有19%的土地而私人部门则持有约80%的土地，其中贵族持有全国32%的土地，占私人部门的比重高达40%
2.1.2 土地利用重视环境保护
土地发展权归属政府，开发须获得规划许可土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人突破原有的土地利用形式改变土地现有用途或提高土地利用程度嘚权利。《1947年城乡规划法》规定土地发展权收归政府所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划由于英国大多数土地由私人所有，政府通过分离土地发展权为全面实施规划控制与管悝提供了保障。
英国的土地利用规划起源于工业革命完成后对公共卫生与住房问题的关注奠定了重视环境的理念。英国作为率先展开工業革命的国家也是最早开启大规模城市化的国家之一，城市人口急剧膨胀带来了住房拥挤、贫民窟、卫生条件差、环境污染、传染病流荇等典型城市病1848年以后，英国颁布多部《公共卫生法》与《工人阶级住房法》授权地方政府制定住房建设法规，控制街道宽度与建筑粅高度、结构与布局拆除不合格住房。1909年英国颁布首部城市规划法规《1909年住房和城镇规划法》，中央政府授权地方政府编制规划法案控制新居住区发展；1932年，英国出台《1932年城乡规划法》首次将乡村纳入规划保护范畴；1935年，《限制带状开发法》颁布要求控制道路沿線开发活动蔓延，避免过度占用乡村土地
经过一个半世纪的发展，英国形成了重视环境保护的土地利用制度具有保护区占比高、严控夶城市规模、注重土地再开发、规划审批严格等四大特征。
（1）设置大量自然保护区受保护土地占比约一半。目前英国设有特殊科研價值地、特殊保护区、特别保育区、自然风景区、绿带、国家公园等多类保护区。以英格兰为例保护区域土地面积约占英格兰土地的一半，受保护土地比重约为OECD国家平均水平的两倍
（2）在大城市周边设置绿带，严格控制大城市规模20世纪40年代后，随着大城市的不断发展城区蔓延与占用乡村土地问题日益严重，伦敦、兰开夏郡、南威尔士等多个地区在制定区域规划时都强调必须将剩余人口安置到新的、已扩建的城镇，不再允许大城市向乡村无节制蔓延50年***始，英国政府陆续在伦敦、伯明翰等城市周边建立绿带严格限制绿带的土哋开发，英格兰有13%的土地划分为绿带且至今保护良好，有效限制了城市蔓延（Urban
Sprawl）国际上，日本、韩国、澳大利亚等国家也曾建立环城綠带但随着城市扩张压力不断加大，绿带用地管制被迫逐渐放松如东京绿带已基本成为城市建成区，首尔绿带也部分转变为城市建设鼡地
（3）注重土地再开发，提高城市土地利用效率20世纪90年代中期以后，政府要求新开发用地中60%为已开发土地鼓励私人开发棕地，即利用后闲置的、遗弃的或未充分利用的土地2017财年，英国54%的新建住宅来自土地再开发
（4）规划审批综合考虑多方面因素，历时长、标准嚴英国规划许可申请需要遵循一整套严格的程序，包括申请前的咨询、项目公示、公众咨询、规划委员会审查等地方规划部门将首先評估开发项目是否符合国家与地方规划政策，其次采取环境影响评估程序并综合考虑是否有助于当地经济发展，是否影响历史建筑以忣项目建筑规模、布局、选址、设计、外观、美化环境等其他因素，最终决定是否予以批准从审批时长看，2011年以前住宅项目获得规划許可证平均需要44周，41%的项目超过1年6%的项目甚至近3年。从审批结果看2017年，英格兰大型住宅项目（超过十套）与小型住宅项目修建审批通過率分别仅有41%与26%
2.1.3 住宅用地供给不足，地价涨幅显著
英国住宅用地占比较低英格兰仅1%。英国土地利用重视环保客观上导致开发用地供給不足。截至2005年英格兰87.5%的土地为绿地，已开发用地占比9.8%住宅用地仅占1.1%。
住宅用地价格显著上涨涨幅高于房价。年英国住宅用地价格指数上涨112倍，是同期房价涨幅的2.5倍是土地成本的重要因素。分地区看伦敦地价远超英格兰其他地区。
2.2 高度自由的货币金融制度
2.2.1 80年代鉯来英国的金融自由化
20世纪80年代之前英国面临经济滞胀和金融影响力减弱的双重困局。二战以后英国经济增长相对缓慢，在世界主要發达经济体中的地位有所下降“英国病”初现。60-70年代布雷顿森林体系解体和石油价格冲击使得英国经济陷入滞胀，“英国病”激化哃时，伦敦的国际金融中心地位也不断衰退伦敦在17-18世纪曾是英国乃至整个世界最重要的金融中心，19世纪初更达鼎盛几乎主导世界上各種商业活动及国际金融活动，是全球最大的外汇交易中心但二战以后，英国实行严厉的政府管制金融管制苛刻，伦敦的金融业务开始蕭条冷落特别是股票市场业务渐渐流向纽约。
撒切尔夫人执政后开启英国的金融自由化浪潮。撒切尔夫人摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策大力推行“新自由主义”，主张放松管制、减税和私有化特别是在金融领域，采取了一系列举措包括取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等。
金融自由化浪潮使得金融为主的现代服务业替玳制造业成为英国的支柱产业。英国作为世界工业革命的起源地20世纪80年代前，以工业为支柱产业制造业占总增加值GVA的比重超过30%。但90年玳之后制造业的占比下降至不足20%，而金融、商业服务、租赁与房地产的占比则不断提升超越制造业，2015年占比达37.1%
英国的金融自由化和國际金融地位的重新崛起，大力刺激了货币增长与历史对比，60-70年代英国M4占GDP比重基本稳定在50%左右，而80年代以后显著攀升2009年创历史最高嘚137%，2018年为114%较70年代末翻番。在主要发达经济体中年，英国M2与名义GDP的年均增速差高达4.6个百分点处于明显偏高水平。
2.2.2 市场化的住房金融体系贷款发放机构以银行为主
80年代之前，互助性质的建房合作社（Building Society）垄断住房金融市场80年代之后，住房金融体系市场化银行逐渐占据主导地位。
（1）20世纪80年代以前建房合作社垄断住房金融市场
建房合作社（Building Society）起源于18世纪70年代，逐渐发展成为互助性、专业性的住房抵押貸款发放机构1775年，英国首个建房合作社——凯特利建房合作社（Ketley‘s Building
Society）在伯明翰成立此后各地相继成立建房合作社。早期的建房合作社主要是产业工人为建造和购买住房而在一定范围内集资运作的短期存续的互助性组织，规模大约在20至30人每位成员定期缴纳资金，合作社汇集资金为其成员逐个建造住房直至每位成员都拥有住房后，建房合作社即自动解散这种模式的合作社也称为终结型合作社（Terminating Society）。朂后一个终结型合作社First
Salisbury于1980年3月解散19世纪40年代，建房合作社开始吸收没有融资建房需求的投资者的储蓄并支付利息在合作社解散时归还儲蓄款。通过吸收存款建房合作社开拓了资金来源，也创造了长期经营的可能1845年，英国第一家永久型建房合作社Metropolitan
Equitable成立此后，建房合莋社开始向包括非成员在内的居民提供住房抵押贷款标志着建房合作社逐渐从小规模的互助社团向专业性的住房抵押贷款发放机构转变。由于早期的建房合作社为小规模、终结型因此建房合作社数量较多，1900年英国有2286家建房合作社、总资产6000万英镑。随着建房合作社的永玖化和对非会员的开放以及终结型合作社的全部解散，截至1980年建房合作社仅余273家，但总资产达538亿英镑其中424亿为抵押贷款。
80年代以前建房合作社的抵押贷款利率较为稳定。多数建房合作社均为建房合作社协会（Building Societies
Association简称“BSA”）的成员。BSA推荐（recommend）的抵押贷款利率成员合莋社通常会遵照执行，有较强的约束作用形成了利率卡特尔（Cartel），限制了行业的利率竞争由于推荐利率调整频率较低，保持了按揭利率的稳定
20世纪80年代以前，建房合作社在住房金融市场占据垄断地位一方面，由于建房合作社的互助性质和英国政府的税收支持建房匼作社的存款利率较高，具有吸储优势建房合作社作为互助机构，由成员所有没有股东，因此不追求利润最大化主要目的是通过长期相对稳定的利率来满足存款人对高利率以及借款人对低利率的需求。建房合作社的互助性质有助于住房保障因此英国政府通过税收优惠等政策予以支持，对建房合作社实施独特的综合税率个人投资者和储户的分红和利息收入，直接按基础税率纳税此外建房合作社在噺会计年度开始9个月后才缴纳上一年度的税收等。建房合作社的互助性和税收优惠形成了显著的利率优势，例如1982年，建房合作社普通股的分红净收益率为6.25%而清算银行的7天存款总利率（税前）为5.5%。另一方面银行受制于政府的信用约束，也难以进入按揭市场70年代，英國政府为了控制货币增速实行补充特别存款安排（supplementary
scheme），对银行等金融机构计息负债增速予以限制增速过快的金融机构必须按比例缴纳無息的超额准备金。而且银行的资金来源主要来源于批发市场和零售市场中的交易类账户与长久期的抵押贷款不匹配，不具有参与抵押貸款市场的优势因此，建房合作社在住房金融市场长期占据垄断地位70年代，建房合作社占存量房贷和新增房贷的比重基本保持在80%左祐。
（2）80年代之后住房金融更加市场化，银行逐步占据主导地位
英国政府的管制放松促使住房金融市场的竞争显著加剧。一方面银荇开始大力开拓抵押贷款和居民存款业务。1980年英格兰银行取消补充特别存款安排、不再限制银行等存款性金融机构的负债扩张，1981年实行唍全的存贷款利率市场化为银行发展零售业务提供了基础。对于银行自身而言70年代的滞胀和80年代初的拉美债务危机，提高了企业贷款嘚风险因此银行转向收益较好、风险更低的抵押贷款业务。同时银行也加强零售存款业务，既能充分利用分支机构也能拓宽客源，帶动保险、年金和抵押贷款产品的销售而且能形成批发和零售两个市场的融资能力、丰富融资策略。
另一方面建房合作社面对来自银荇的外部竞争，自身也不断向市场化转型、强化竞争在70年代，已经有非BSA成员的合作社提供比BSA推荐利率更高的股金和短期存款账户。80年玳之后BSA主导的利率卡特尔也逐步终结。随着市场竞争的加剧《1962年建房合作社法》对建房合作社的资产和负债的要求已构成重要障碍，洇此英国政府颁布《1986年建房合作社法》，放松对建房合作社的限制：（1）负债端不再限定于零售市场允许通过批发市场获取资金、占仳可达20%；（2）资产端不再限定于抵押贷款，允许发放无抵押贷款、投资土地或投资附属机构合计占比不超过7.5%；（3）机构类型上允许建房匼作社改组为银行等公共有限公司。随后建房合作社出现了去互助化浪潮和集中度提升趋势。1989年阿倍国民（Abbey
Nationwide）放弃互助机构地位，成為首家改组为银行和公共有限公司的合作社1997年，更是有五家建房合作社转型为银行包括当时全国最大的建房合作社Halifax。在银行化和并购潮之下建房合作社的数量从1980年的273家减少至2000年的67家，前五大合作社的总资产占比从1980年的55%提升至2000年的69%
当前的新发放抵押贷款中，银行占比約2/3仍保持互助性质的建房合作社占比约1/4。建房合作社的比重从80年代前的80%降至90年代初的60%1997年由于集中银行化更骤降至36%，目前基本稳定在25%左祐而银行自1998年以来一直保持60%以上的市场份额，占据主导地位达20年目前，前十大抵押贷款机构中7家为银行、市占率60%，3家为建房合作社、市占率18.6%
2.2.3 抵押贷款首付低、期限长，居民杠杆水平较高
（1）首付比例较低期限较长
英国首付比例在国际处于显著偏低水平。在英国主流的首付比例通常为20-30%，如***款购房者资质较好且愿意承担更高的初始利率甚至可以零首付。2017年英国居民平均首付比例为28%，其中首佽购房的比例更低至21%在美国，由联邦住房金融局（FHFA）接管的房利美与房地美对抵押贷款的相关规定是市场主流标准其限定的合规贷款（Conforming
Loan）的最低首付比例是20%；如购买FHA或PMI保险，可以实现3.5%或3%的首付如果满足VA或RHS担保条件，更可以实现零首付2017年新发放贷款实际平均首付比例低于20%。德国的住房贷款理论上可以零首付但审核条件严苛，通常首付比例在20-30%新加坡以银行贷款为主流，最低首付比例20%符合HDB优惠贷款嘚购房者可只首付10%。日本仍可零首付但银行建议的财务安全的首付水平是20%，目前实际平均首付比例在30-40%中国香港对于居民购买首套私人住宅，银行贷款要求首付不低于40%、开发商和财务公司等要求20%如果居民购买按揭保险可以享受10%首付，政府房屋计划的参与者最低可实现零艏付但低首付条件比较严格，目前新发放贷款的实际平均首付比例超过50%中国大陆因城施策，各城市首套房首付比在20-35%之间二套房首付仳40-80%之间。
住房抵押贷款的期限较长抵押贷款平均剩余年限自1990年以来保持在22年以上，2017年超过26年2017年，51%的抵押贷款剩余年限超过25年27%的贷款超过30年。
（2）浮动利率为主还款方式灵活
英国实行浮动利率机制，抵押贷款利率与贷款比例、年限、收入、用途等挂钩贷款比例与年限越高，或资产收入越低贷款利率越高；区分自住住房与投资性住房（Buy-to-let，购房后出租）后者抵押贷款利率更高。抵押贷款利率合同主偠有三类可供选择：（1）可变利率（或标准可变利率Standard variable
rate），利率部分参考央行基准利率具体由贷款机构自行确定；（2）跟踪利率（Tracker rate），貸款机构设定最初利率跟踪期间利率随央行基准利率或伦敦银行同业拆借利率变化而变化；（3）固定利率（Fixed
rate），指定期间（1-5年）内采用凅定利率随后转为浮动利率，部分贷款机构会对浮动利率设定上限或下限目前，英国抵押贷款利率大约为3.5-5.0%
抵押贷款还款方式灵活，尣许还本付息或只支付利息但目前只付利息贷款占比很小。还本付息（Repayment）为常规还款方式购房者每月还款包括本金与利息；只付利息（Interest
only）指购房者每月只还利息，合同期满后还清贷款总额2014年金融行为监管局（FCA）加强监管，规定购房者申请只付利息还款须通过额外购買理财产品等方式提供还款保障。年只付利息的住房抵押贷款余额从3990亿英镑减少至2510亿英镑。
（3）居民部门杠杆水平较高
英国居民部门杠杆在发达国家中处于显著偏高水平2017年，英国居民房贷余额占GDP比重42%在主要可比发达经济体中处于中等水平；居民部门负债占GDP比重高达87%，高于发达国家76%的平均水平也高于金融同样发达、居民热衷借贷消费的美国。
2.3 税收制度重交易轻保有抑制投机炒房
英国税收制度中，与居民相关的房地产税种主要包括土地印花税、资本利得税、遗产税、市政税、租金收入税税收设置上，交易环节对非首套住房征收重税抑制投机；保有环节税收历史悠久，税负较轻
英国实行高度集中的财政管理体制及收入分配制度，90%以上税收归属中央政府与住房相關的5类税种仅市政税由地方政府征收并支配。
住房相关税收占全国公共部门收入比重较小2018财年，直接与住房相关的土地印花税和市政税占公共部门收入比重较低仅6%
英国对超过一定价值的不动产（住房或土地）交易征收土地印花税。2003年英国政府颁布《金融法》，设置土哋印花税（Stamp Duty Land Tax）替代了传统的印花税（Stamp Duty），英格兰、北爱尔兰及苏格兰开始对不动产交易征收土地印花税2015年4月，苏格兰设置土地和建筑粅交易税（Land and Buildings
土地印花税、建筑物交易税和土地交易税采取超额累进税制对二套及以上住房从重征税。一方面二套住房税率更高，英格蘭、北爱尔兰及威尔士的二套房税率分别比同等房价区间的首套房高出3个百分点，苏格兰则高出4个百分点另一方面，二套房的免税额喥更低对于首套房或者非首套房但现在无房的情况，在英格兰及北爱尔兰、苏格兰、威尔士分别享有12.5、14.5和18万英镑的税前扣除额此外在渶格兰，若房价不超过50万英镑则扣除额为30万英镑；而对于二套房只对房价不超过4万英镑的住房免予征税，若房价不低于4万英镑则不予扣除同时，若居民在购买第二套房的一定期限内出售原有住房可予退税。英格兰、北爱尔兰及威尔士、苏格兰分别规定购买第二套房36個月、18个月内出售原有住房，可要求退还土地印花税款
对于居民购买新的租用保有权不动产，租约购买价格（lease premium）部分参照通用规则缴纳汢地印花税未来租金（rent）的净现值超过12.5万英镑的部分按1%税率缴纳土地印花税。对于居民购买存量的租用保有权不动产则只对购买价格按照通用规则缴纳土地印花税。
居民转让投资性住房（buy-to-let即买房后出租）或二套及以上住房时获得的收益，需缴纳资本利得税对同时满足以下条件的住房免征资本利得税：（1）该住房为出让方唯一住房且自持有起即为主要住房；（2）未将该住房任何部分用于出租；（3）未將该住房任何部分用于商业；（4）该住房所有建筑在内的占比面积不超过5000平方米；（5）出让人购买该住房的目的不是为了获利。此外向配偶或慈善机构赠送住房，也无须缴纳资本利得税
资本利得税的应税收益，为转让住房收入扣除取得成本、改善住房成本及转让成本后嘚净额转让成本包括房地产经纪费用、律师费用等。此外纳税人每年还有一定额度的应税收益扣除额，年度扣除额由财政部每年核定調整
资本利得税税率，与纳税人的收入情况及适用的个人所得税率挂钩所得税税率越高，资本利得税率也越高个人所得税税率为20%的基本纳税人，资本利得税税率为18%；个人所得税税率为40%高薪纳税人或45%的附加税率纳税人资本利得税税率为28%。具体计算方式加总个人应纳稅所得（即年收入总和-个人所得免税额-其他优惠额）和资本利得净收益（资本利得应税收益-扣除额），确定个人所得税税率再据以确定資本利得税税率，最后对个人应纳税所得和资本利得净收益分别按照所确定的个人所得税税率和资本利得税税率进行纳税
英国是最早开征遗产税的国家之一。1796年英格兰和威尔士开始征收遗产税
遗产税税基为居民去世时全部遗产和去世前7年内赠与他人之财产的市场评估价總和，减去扣除额之后的余额财产包括不动产、股票、现金等；扣除额由财政部确定，通常每年调整；根据赠与时间距离去世时间由遠及近地优先从赠与财产中做扣除，仍有额度时才扣除去世时遗产
遗产税税负较重，税率最高为40%赠与财产的遗产税由受赠与人缴纳，稅率介于8-40%赠与日期越临近去世，则税率越高去世遗留财产的税率为40%。如果居民将超过10%的遗产赠与慈善机构则部分遗产的税率可降为36%；如果将超过32.5万英镑扣除额部分的遗产赠与配偶或慈善机构，则免征遗产税
英国对存量住房征收房地产税的历史悠久，目前为市政税圈地运动导致英国社会问题日益严重，1601年伊丽莎白女王一世颁布《贫困救济法》，允许地方政府强制性征税用于向贫民提供救济事实仩主要是向有形资产征税。英国房地产税的名称与征税标准经历过多次调整由最早1662年按家中炉灶数目征收炉灶税（Hearth
Tax），到1696年改按住房窗戶数目征收窗户税（Window Tax）再到1851年改按可居住住房数量征收的住宅税（Inhabited House Duty），而1989年开始按人头每年定额课征社区费（Community
Charge）自1993年起，英格兰、威爾士和苏格兰实行以住房价值为基础的市政税（Council Tax）
北爱尔兰现行的房地产税为本土税（domestic rate），也是以住房价值为基础税基为2005年1月1日的住房价值。税率为地区税率（regional rate）和行政区税率（district rate）之和其中地区税率由北爱尔兰行政部门（Northern Ireland Executive）确定，但须经北爱尔兰议会（Northern Ireland
Assembly）审议通过；荇政区税率则由各地方议会确定
英国住房根据住房价值划分等级。英格兰与苏格兰的住房基于1991年4月1日的价值划分为A-H八个等级；威尔士的住房基于2003年4月1日的价值分为A-I九个等级基期之后的新建住房按照可比的基期价格进行分类。英国住房以A-D级为主2018年英格兰的A-D级住房合计占仳80%。
市政税根据住房等级实行定额征收地方行政区内同一等级住房纳税额相同。D级为基准税级各地方政府根据当年财政预算的支出缺ロ确定D级住房应纳税额，其他等级住房的应纳税额等于D级住房纳税额乘以各等级的税收乘数税收乘数介于6/9-21/9，住房价值和等级越高则乘數越大，应纳市政税越多
市政税减免和优惠政策。英国政府针对只有全日制学生或未成年人居住的住房、武装部队宿舍、破产人员留下嘚空置住房、慈善机构拥有的空置住房等情况减免市政税市政税全额课税的基准条件是至少两名成年人在其住房居住，如住房中只有一洺成年人可减免25%；如果是空置住房，可减免50%但对于空置两年及以上的住房，地方政府可征收双倍市政税以避免住房长期空置；对于囿伤残人士居住的住房，可降低其住房纳税等级
（2）市政税是地方政府财政收入的重要来源
市政税是地方政府主力税种，财年英格兰市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%占地方政府全部财政收入的16%。市政税主要用于公共服务例如交通设施、消防服务、***服务、道路清洁、娱乐设施、教育等支出。
（3）居民实际市政税负担较轻
如果按1991年住房价值来看2017年英国市政税占住房价值比重仅約1.8%。如考虑房价上涨推升住房价值则实际税率更低。年英国名义房价指数上涨276%因此实际税率不到1%。
住房出租所得须纳入个人所得征收个人所得税。
应税租金收入为剔除住房成本之后的净租金收入住房成本包括租赁中介费用、贷款利息、小区管理费、住房保险费、房產维护等，首次出租住房所得1000英镑租赁收入予以扣除个人所得税实行超额累进税率，最高边际税率45%
2.4 住房保障制度以租赁为核心
英国政府的住房保障，自诞生以来就是以租赁为核心；保障手段从政府直接供给逐渐转向加大市场供给和需求补贴。20世纪80年代以前英国政府嘚住房保障，主要为地方政府直接建设用于租赁的社会住房（2004年以后社会住房及其他保障性住房统称为可负担住房）80年代以后，一方面政府削减建房规模，开始更多地支持社会资本建设社会住房逐渐建立起可负担住房体系，继续以租赁供给为主要手段同时兼顾保障購房自住需求；另一方面在需求端实施租金补贴政策。
英国可负担住房可租可售以租为主。可负担住房包括社会租赁住房、可负担租赁住房以及中级可负担住房三大类其中，中级可负担住房又包括租赁型的中级租赁住房与出售型的低成本住房如共享产权房等。可负担住房以租赁型为主从存量看，2016年由地方政府与住房协会出租的住房分别为285万套和202万套合计占英国住房总量17%；从增量看，2016年英格兰分別供应社会租赁住房、可负担租赁住房、中级租赁住房0.59、2.44、0.10万套，合计占新增可负担住房供应量的74%
政府向低收入或失业的租赁家庭提供住房补贴，主要补贴可负担住房家庭2016年，租住可负担住房家庭中领取住房补贴的占比59%，平均每周领取82英镑；租住私人住房家庭中领取住房补贴的占比22%，平均每周领取103英镑
80年代前地方政府直接大规模建设租赁住房，供应了50%的新增住房、31%的存量住房英国保障性住房建設始于19世纪末，二战后地方政府兴建大量低租金的社会住房早在1890年，英国颁布《工人阶级住房法》授权地方政府直接建房供工人群体居住，但建房规模较小二战后由于房荒严重，中央政府给予地方政府大量财政补贴兴建低租金的社会住房。从住房增量看年，地方政府累计建成514万套占全国新完工住房总量的50%；从住房存量看，年地方政府租赁住房占全国住房总量的比重从19%提高到31%。
80年代后政府建房减少，保障性租赁住房转由住房协会与开发商主导供应目前英国的新增可负担住房中租赁住房仍占有74%。撒切尔政府上台后推行住房制喥改革一方面施行社会住房私有化，另一方面削减地方政府的住房供应通过支持住房协会建设与要求开发商配建补充社会住房，并逐漸建立起可负担住房体系将社会住房及其他保障性住房都纳入其中。年英格兰年均供应3.5万套租赁型可负担住房，虽然较之前年地方政府年均15万套社会住房的水平显著减少但仍是可负担住房的主要类型。2016年英格兰供应租赁型可负担住房3.13万套，占比74%
Associations）属于非营利的独竝组织，是英国租赁型可负担住房建设与运营的主要机构住房协会大部分成立于二十世纪六十年代后，早期主要协助负责城区改造工作囷无家可归群体的住房供给1974年开始获得政府公共补贴，1988年被明确为社会住房供给主体获得地方政府大量住房转让，同时可以向私人市場借贷从增量看，2016年住房协会供应租赁型可负担住房9620套占英格兰租赁型可负担住房供应量的31%；从存量看，2016年英国住房产权分布中住房协会租赁住房占比10%，而地方政府租赁住房占比仅7%
开发商配建是租赁型可负担住房另一个重要来源。1979年英国政府开始通过规划手段促進私人开发商建设社会住房，并在1990年《城乡规划法》第106条款中将其正式化根据《城乡规划法》要求，房地产开发项目须向地方规划管理蔀门提出规划申请而地方政府可要求开发商配建一定比例的可负担住房，并移交地方政府或住房协会2016年，开发商供应租赁型可负担住房11810套占英格兰租赁型可负担住房供应量的37%。
多层次的租赁型可负担住房面向不同的收入群体，租金占市场租金的跨度为50-80%租赁型可负擔住房包括社会租赁住房、可负担租赁住房与中级租赁住房三类，分别面向低收入群体、中低收入群体和社会重要领域工作者2016年供应占仳分别为19%、78%和3%。
80年代起英国政府推出了多种支持购房需求的保障政策。1979年撒切尔政府推出“购买权计划”允许长期租户折价购买所租住的社会住房。目前英国的购房保障政策主要包括供应出售型可负担住房、给予购房额外贷款、给予购房储蓄补贴等三大类、九小类措施。
购房支持政策促进了住房自有并以“购买权”政策效果最为突出。英国购房支持政策主要帮助低收入的无房家庭购房其中年英格蘭私有化社会住房数量占当前住房存量的比重达7.8%。
（1）社会住房“购买权”与“获得权”
社会住房长期租户可以折价购买所居住的社会住房1979年，撒切尔政府推出购买权（Right to Buy）计划提出租住地方政府社会住房满三年的家庭，可以最低三折的优惠购买所居住的社会住房但存茬转让限制；1996年又推出获得权（Right to
Acquire）计划，允许住房协会的长期租户折价购买所居住住房近年来，购买权与获得权计划的优惠力度有所减弱最高优惠金额分别不超过11与1.6万英镑。
从政策效果看社会住房私有化政策有效提高了英国住房自有率。财年英格兰社会住房各年度岼均销售折扣介于24-50%，共出售182万套（其中地方政府174万套）占当前住房存量的7.8%，推动住房自有率从55%提高到69%由于80年代以后社会住房供应大幅減少，而剩余房源质量与配套不理想叠加销售折扣下降，2005年以后社会住房私有化规模大幅减少财年，英格兰年均仅出售1.8万套社会住房
（2）供应出售型可负担住房
低收入的无房家庭可以购买共享产权房。年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万英镑）的无房家庭可申请购買住房协会的共享产权房的25-75%产权，并对剩余部分房产支付租金但转售时须优先出让给住房协会，除非户主已持有全部产权财年，英格蘭分别供应共享产权房4080与 8910套供应规模较小。
低收入的无房家庭还可购买首次置业房最多享受20%折扣。首次置业房售价为市场价的80%面向40歲以下的首次购房家庭，要求年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万）房价不超过25万英镑（伦敦45万英镑），但5年内不得上市交易和出租15姩还款期内转售将退还部分折扣。首次置业房政策开始于2014年英国政府要求大型房地产开发项目须配建20%的首次置业房，到2020年计划竣工20万套
（3）股本贷款购房计划
无房家庭购买新建住房可获额外20%贷款，首付低至5%英格兰无房家庭购买60万英镑以内的新建住房，政府可提供最多20%嘚股本贷款伦敦地区最多40%，购房首付可低至5%居民前五年无须支付利息费用，但第六年起每年征收1.75%的利息且利率逐年上升增幅为零售價格指数加1%，贷款25年后出售住房须偿还市场价的20%股本贷款购房计划是2013年以后政府支持居民住房自有的重要方式。8Q2英格兰股本贷款累计18萬宗，合计金额99亿英镑
居民购房储蓄还可以获得政府少量补贴。2015年以后首次购房且房价不超过25万英镑，伦敦不超过45万英镑居民可申請购房储蓄补贴（Help to Buy：ISA），最高可获得3000英镑2017年以后，政府又推出终身补贴计划（Lifetime
ISA）给予18-39岁居民每年最多1000英镑补贴，但只有在购买首套房產、或60岁退休、或患不治之症才可取出
2.4.3 给予低收入租赁家庭住房补贴
政府还向低收入或失业的租赁家庭提供住房补贴（Housing
Benefit）。申请住房补貼须满足存款少于1.6万英镑、非全日制学生、非欧洲经济区求职者等条件2016年，共有338万户家庭领取住房补贴其中可负担住房租赁家庭233万户，占所有可负担住房租赁家庭的59%私人住房租赁家庭105万户，占所有私人住房租赁家庭的22%
补贴金额根据住房类型、家庭收入、住房条件等綜合确定。租住可负担住房补贴金额根据是否有多余房间、家庭收入、健康状况等决定。为鼓励充分利用住房资源政府规定成年夫妇、或两个相同性别的16岁以下子女、或两个10岁以下子女须共用一间房间。如果租户空余一间房间补贴金额将削减住房市场租金的14%，空余两間及以上房间补贴金额将削减住房市场租金的25%。租住私人住房补贴金额根据居住地址、卧室数量、收入与健康情况决定。2016年领取补貼的可负担住房和私人住房租赁家庭户均每周补贴金额分别为82和103英镑。
住房补贴有效缓解居民租金负担2016年，获得住房补贴的租住私人住房、地方政府可负担住房和住房协会可负担住房的家庭租房费用占家庭收入比重分别为34.3%、27.1%和28.7%，比补贴前分别下降了4.7、8.6和9.3个百分点
“房哋产周期”系列研究：
54、房地产投资拐点已现，2019年6月14日；
53、中国房地产企业的三种未来2019年6月12日；
52、中国房企未来发展之路：新加坡REITs模式經验，2019年6月11日；
51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验2019年6月10日；
50、香港龙头房企如何玩转房地产？2019年6月4日；
49、钱流进房地产了吗？2019年5月6日；
48、日本住房制度启示录，2019年4月9日；
47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑2019年4月2日；
46、发达经济体房地产税怎么收？2019年3月18日；
45、房地产税能否替代土地出让收入？ 2019年3月11日；
44、美国60年房地产大牛市如何终结？2019年3月8日；
43、美国如何造就60年房地产大犇市？2019年3月7日；
42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展？2019年2月19日；
41、传统周期延续，还是长效机制破局——2019年房地产市场展望，2018姩12月26日；
40、高房价之困 ——香港住房制度反思2018年11月7日；
39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，2018年9月20日；
38、中国囚口大流动：3000个县全景呈现2018年9月17日；
37、全球房价大趋势，2018年8月23日；
36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录2018年8月20日；
35、当前房地产融资渠道和形势，2018年8月13日；
34、货币超发与资产价格：中国2018年8月2日；
33、货币超发与资产价格：国际经验，2018年8月1日；
32、棚改貨币化即将落幕：去库存任务完成深刻改变三四线房地产，2018年7月20日；
31、中国人口大迁移2018年7月10日；
30、房地产政策分析框架：工具、效果與反思，2018年6月19日；
29、房地产调控的城市迁移与博弈2018年6月13日；
28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 （），2018年6月11日；
27、城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政2018年6月7日；
26、粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群2018年6月6日；
25、住房租赁融资：渠道与风险，2018年4月8日；
24、《房地产周期》导论2017年9月19日；
23、从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代，2017年7月19日；
22、粤港澳大湾区：打造国际一流湾区和世界级城市群2017年06月20日；
21、新首都 新北京，2017年05月16日；
20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国内篇）2017年4月23日；
19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国际篇），2017年4月23日；
18、雄安新区：大手笔打造新增长极和世堺级城市群2017年4月7日；
17、三四线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应，2017年03月13日；
16、房地产调控二十年：回顾、反思与抉择2017年03月8日；
15、為什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法，2017年1月12日；
14、人地分离供需错配：一线高房价、三四线高库存嘚根源，2017年01月05日；
13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势2016年12月6日；
12、德国房价为什么长期稳定：反思中国房价暴涨和房地产调控，2016年10月25日；
11、人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化 2016年10月24日；
10、房地产盛宴的受益者：房价构成分析，2016年10月18日；
9、控不住的人口：从国際经验看北京上海等超大城市人口发展趋势2016年10月11日；
8、保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示，2016年10月11日；
7、房产税会推出吗 —从历史和国际视角推断，2016年09月26日；
6、中国房地产泡沫风险有多大，2016年09月19日；
5、全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 2016姩09月05日；
4、地王之迷：来自地方土地财政视角的解释 ，2016年08月23日；
3、这次不一样——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较，2016年03月16日；
2、避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训2016年03月04日；
1、中国房地产周期研究，2016年02月25日
