柬埔寨金边的房价到底会涨到多少？
我经常被问到这个问题，一般情况下，稀里糊涂，蒙混一下就算过去了。
但被问得多了，想想老这么打太极，终非长治久安之计。
金边房价还会不会涨，什么时候涨，涨多少？这些问题，终究还是要直接面对。以下，我抱着班门弄斧的心态在您面前从三个层面来试图把事情一次性讲透，一劳永逸。这三个层面是：
§ 中国式增涨（泡沫）
§ 政府干预挤压式增涨
这张数据显示了2015与2016年总共八个季度中，金边新启动的公寓项目量。从中可以读取的信息是这样：
1) 2015年，开发商们信心非常足，启动了许多项目，这种信心于2016年第1季度达到顶点，单季度启动公寓套数超过4000套。
2) 接下来，2016年全年金边的公寓销售并不如想象中炙手可热，另外，开发商们看看左右，处处大兴土木，原本有新楼盘要启动的，也暂停，先观望。于是，下半年开发商们都冷静下来了。
3) 到第4季度，整个季度里全金边仅有一个规模不大的公寓项目启动。
这段内容告诉我们一个什么道理？我想：吾生也有涯，而开发商的供应量也无涯。
换句话说，只要买房人的购买行为存在，开发商就会以比购买行为更快的速度建房，增加供应量。就当前物理条件下而言，你的购买行为，应该赶不上开发商拼命开盘的速度。因此，在正常市场环境里，我们如果希望通过实现“供不应求”这种朴素的预期来大幅推涨房价，是不可能的。
2.中国式增涨（泡沫）
这种增涨，俗称“炒房”，如果着眼金边，光指望着柬埔寨本土人民以及现有的金边居民，我看是炒不起来的，除非中国东南省份某几个城市的叔叔大妈等专业选手入场，那样的话，金边这小身板儿，不需两三个回合就炒起来，直教柬埔寨人民傻了眼。
然而，硬生生炒上来的房，尽是水分，炒到最后对任何一国经济都不见得是好事。主席前些天还教育我们说，房子是用来住的，言外之意，不是用来炒的。大会还没闭幕，我们一定要听话。
再者，炒房这等行径，其本质就是凶险无常之极，快乐竟是短暂，空虚则是无尽的，一旦炒起来，能不能hold得住，能hold住多久又是个问题。世界上除中国以外，并不是每个国家都有耐力将一个鼓涨到极点的气球hold住好久，小心翼翼就是不爆掉。
所以，这个途径，非大丈夫所愿为。
3.政府干预挤压式增涨
这个，才是很牛B的局面。为了解释清楚其中奥妙，我们首先必须学习一个案例。
但在学习案例之前，我们要弄清楚一个至关重要的名词，叫：容积率。
容积率=楼盘建筑总面积/地块面积
比如说，我爷爷家在乡下的祖传老房子，建筑面积400平米，地块面积3000平米，那么：
爷爷的老房子容积率=400/
再比如，金边BKK区北部某楼盘，地块面积700平米，一点空余不留沿着边界线往上建20层，总建筑面积14000平米，于是：
好了，我们明白了容积率是什么，接下来看案例，就是川普总统的川普大厦。
川普大厦位于曼哈顿，临南北走向的第5大道，在东西走向的56街与57街之间。这个区域寸土寸金，纽约市政规划局对这一区域有严格的开发使用标准，不能乱建楼。1971年将这一区域划为第五大道特殊街区（Special Fifth Avenue District）并颁布了详细的开发法规。
（川普大厦位于图中红点位置。图：纽约城市特殊区域规划地图）
城市规划法规的要求是这一地段如果开发商业/住宅综合体，允许容积率极限为15，而川普大厦于1979年启动，受这一法规约束。
但我们知道，30多年前的川普老师跟今天心态已然差不多，他追求的是这一区域最高、最豪华、最惊世骇俗的超级高端大楼，楼高200米以下都不考虑。为了实现这一高度，有两种解决办法。
一种是将楼做成瘦高瘦高（如下图中1）。但这样是很不现实的，因为如此瘦高，主体强度有限，刮风了容易从中间折断，另外，越往高了施工，单位建筑成本越增加，但每一层建筑面积又太小，会亏得血本无归。此方案不行。
另一种是将楼做成高大粗壮（如上图中2）。但这需要地块面积极大，才能将容积率摊薄到15以内。川普老师的地皮十分有限，根本不可能，此方案亦不可行。
最后的解决办法是这样：纽约城市规划除了硬性规定之外，还有变通办法，川普老师在街区周边建了许多走廊、休息空间等公共设施，市政府因此奖赏他一些额外建筑面积，这个叫做“区位奖赏规划”（Bonus Zoning Plan），另外，他又花了5百万美金将隔壁Tiffany总部大楼的剩余领空权买了下来，又增加了不少。因为Tiffany大楼是1906年落成的老建筑，只有不到10层，如果按15的容积率，它可以被允许的建筑面积还有剩余，反正它也不打算重建，就将剩余额卖给了川普老师，是为卖领空权（Air Right）。
这样折腾下来，川普老师这块地皮获得了21.6的允许容积率，于是他终于可以一展身手，足足建了58层，成功挤进高端社会。
政府令川普老师费如此多周折才实现他盖高楼的目标，为何？因为每一条街道能够承受的人类活动都是有极限的。比如同一条街道，是建成这样比较合理：
还是建成下面这样比较合理呢
如果这条街道24小时内能够承受1千辆车、1万个人活动，那么他们分布在图二中是合理的，有些在高楼里，有些在矮楼里，总和为1千辆车、1万个人；如图一，高楼密集，全部住满的话，会有2万辆车、20万个人，那么这条街道不堪重负，经常堵车、垃圾得不到清理、高楼里下水道时常堵塞。
以上，就是为什么每一条街道都有它自己的容积率极限。
金边市多年来虽然有容积率法规，但管控并不十分严格，那是因为城市里高楼少、密度低，先让开发商们去加快速度建楼。
我们再看看2017年的金边市核心地段：
街区已经初具都市气象，个别街道已经有超出负重极限的势头。所以，距离容积率强行控制那天，应该不会远了。
一旦严格控制，街区内再想出现新的高楼将需要冲破层层困难，要么收购周边地皮形成极大一片地块（这在私有制的柬埔寨难如登天），要么将楼建得瘦高瘦高，不管哪一种，开发成本都成倍增加。其结果只有一个：在稀缺地段，新楼盘的供应量将不再是无限的。
这个时候，如果想要在这样的地段购买一套房子，只有两种途径，一是从已有的历史高楼中购买二手房；二是从花了血本开发出来的新楼盘中购买一手房。不管哪一种，价格都不可同今日而语。
房价，就是这样起来的。
这样的结局，才是人人都应期待，利国利民、功在当代、利在千秋的，并且它不可逆，只能涨不能跌。
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雄安新区定为千年大计，房市立马就被冻结了。 海南刚收到自贸区、自贸港红包，转身就关门打狗，一夜冻结六千亿资金。 近年来，随着房地产调控的逐步深化，国内炒房客的天花板越来越矮，空间越来越小。许多人将视线转移到海外，横扫美国、英国、澳大利亚等发达国家。 而近来东南亚等新兴国家GDP交出了靓眼的***，房价也水涨船高。许多人便把目光投向了这些成本低、潜力大的价值洼地。 但毕竟国情有别，判定一个地区是否值得入场，国内通用的经验不一定就能简单移植。这里边，既有看得见的陷阱，也有看不见的思维误区。 今天，我们就以当下最火爆投资热地柬埔寨为例，教你几招辨别泡沫的招数。 1不能看GDP增长率决定是否买房 一个经济体的发展程度与本地区的房价有非常大的正相关性。 很多炒房客没有专业背景，加上现在新兴投资热地多是发展中国家，相关数据不透明，很多人都是蒙着眼投资。 他们只认一个死理，这个国家如果GDP增长率快，跑赢周边经济体，就说明有发展潜力，以后房子肯定会升值。我现在买了，以租养贷，过几年再卖出去就能赚中间差价。 （柬埔寨的GDP增速完胜） 这一招虽然屡试不爽，但其实危险系数很大。正如脱离剂量谈毒性是耍流氓一样，脱离结构谈发展同样很不合理。 举个简单的例子好了。1984年，广西北海市被列为沿海开放城市之一。邓公南巡之后，北海迎来了大量资本，形势一片大好。 在9项主要经济指标中，北海综合成绩位列全国十四个沿海开放城市第一。后来中央加强宏观调控，北海的经济奇迹迅速崩盘。最大的原因，就是北海主要依靠房地产投资拉动，发展畸形。 这两年，柬埔寨的首都金边就像一个大工地，诸多国际资本涌入，不断刷新这里的天际线。上星期局长参加一个柬埔寨参考团，就看到金边到处是脚手架和正在兴建的大楼。
众所周知，出口、投资、内需是拉动经济发展的三驾马车。目前柬埔寨（也可以说是金边，因为金边掌握了本国大部分经济）主要是一个投资驱动型的经济体，而且外商直接投资占了柬埔寨全部投资的72%以上。 （表格来源：柬埔寨政府官方文件） 同样是投资驱动型，柬埔寨相比北海到底有没有内在增长动力？ 一位考察团成员说，柬埔寨作为一个承接全球低端制造业的转移地，经济发展是否健康，应该看一下这几年的进出口有没有持续顺差。因为国际贸易是对外的，房地产是对内的，顺差就说明劳动生产率等方面有所提升，能通过国际贸易赚到钱，如果逆差就需要警惕了。 （数据来源国际货币基金组织） 这个观点有一定道理，但仔细分析也不对。中国宣布改革开放之后，经济一直持续增长，但直到94年以后才保持稳定的贸易顺差，之前有11年是贸易逆差。 这是因为，当时中国出口多为农产品、低端工艺品，附加值低，进口的又多是昂贵的生产设备和科技产品，这些设备的引入会暂时扩大贸易逆差，但它们将在未来产生巨大效益，长远来看是有利的。 所以对于柬埔寨这类农业国向工业国转型的地区，关键还不在于逆顺差，而是投资结构。 一个最新数据显示，2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资，其中5.39亿美元投资于银行，3.9亿美元投资于制造业，3.7亿美元投资于房地产和建筑业，2.32亿美元投资于农业。 可见房地产业并不是一支独大。外商投资相对均衡，并不纯粹依靠房地产拉动，有着自身的发展动力。
2只看涨幅就入手绝对会死得很惨 目前，金边的住宅主要是两种形态：低层的排屋和高层的现代化公寓。外国人不能买排屋，因为涉及土地所有权，只能买二层及以上的公寓（房屋所有权）。 自2012年以来，公寓的房价从原来的1000美元/平方米涨到如今美元/平方米，年均涨幅大于15%，部分地区甚至高达25%。 很多中国人看到过去涨得很猛，就一窝蜂地跑来淘金。 嗅觉敏锐没有错，但进场的人一定要对房价有独立的判断：这到底是资金炒起来的虚假热闹，还是有一个基本盘支撑的真实繁荣？ 90年代初的时候，海南岛上有2万家房地产开发商，跟现在的金边有些类似，都是以农业支柱，都是几百万的人口，都是外部资金大量涌入，土地和房子的价格节节攀升。先进场的人赚得盆满钵满，后进场的人全部被套牢，死得很惨。 所以是否要进场，不是看过去几年涨得如何，而是要基于一个最基本的经济学逻辑：供给与需求之间的关系。 供给大于需求的时候，尤其是未来供给的增速将长期快过需求增速时，说明这只是一场击鼓传花的游戏；当供给小于需求，尤其是未来供给的增速将长期慢于需求时，说明市场存在一个庞大的刚需群体。 在这方面，我建议大家在配置海外房产时，都应该看一下当地的人均居住面积。这个数据非常具有参考性，比未来的涨幅趋势还要重要的多，可靠的多。 综合各方的信息，目前金边的常住外籍人士保守估计为10万，2018年底的公寓套数将增至2.5-3万套，一居室占绝大多数，平均面积按65㎡算好了，总面积最高达19.5万平方米，摊下来人均居住面积为19.5平方米。 这个数值相对比较合理。放在中国24个大中城市看，属于中等偏下的位置。像当年潘石屹赶在泡沫破灭之前及时离场，海口的人均居住面积已堆到了49平方米，供给量远远脱离了实际需求。 （根据中国社科院研究员张延群的测算） 当然，人均居住面积并没有一个绝对固定的警戒值，高于它就是泡沫，低于它就是合理。 像西方社会地多人少，数值可以适当大一些，印尼、中国这类人口密集区域，数值应该小一点。加上各地发展水平不一，改善居住环境有快有慢，也无法简单类比。 但还是有一个通行原则，就是不要偏离本国/全世界的平均水准太远。 3用本地人均收入衡量房价有失偏颇 今天，金边的GDP不到200亿美元，大概是一个广东梅州市的经济体量，人均月收入不过110美元。 很多人问，这么落后的地区，却成为亚洲最热的房产投资地之一，每平方米公寓要价1.6万元人民币以上，比梅州高很多，这是不是严重脱离了当地人的水平？ 其实这两个地方并不具备可比性。 梅州只是中国一个普通的地级市，别说本地人和本地资金会走出去，就是外资进来，首选地也不是它。 金边作为首都，其政治地位处于国内城市金字塔顶尖，最好的医疗、教育、商业资源都在这里。金边本地人不说，整个柬埔寨的富人都会在这里买房。 各地官员。就像某国一样，镇长的家一般在县里，县长的家一般在市里，市长的家一般在省里。柬埔寨各地的官员也有强意愿安家金边，由于清廉指数低，这个群体的实际财富超过账面数据。 工厂老板。柬埔寨全国共有近7000家工厂，除去聚集在金边市的纺织、制鞋厂等，仍有金属加工厂、木制和家具加工厂、化学和塑胶厂等散落各地，实际控制人及少数高层管理者有购买能力。 大地主。柬埔寨国土181,035平方公里，相当于广东、河北、湖北，人口却只有1500万，好几百万人集中在首都，首都以外的区域人少地多，产生了一定数量的地主。 除了外籍人士之外，这个群体也是潜在的接盘者。 上星期走访金边时，局长就被柬埔寨的贫富悬殊给震住了：街上遍地豪车，路虎、保时捷、雷克萨斯、大排量丰田…… 由于柬埔寨人觉得单数吉列，顺着这个特征去数车牌号，很容易发现当地人拥有大量豪车。更关键的是，柬埔寨国的汽车进口关税比中国还要高！ 尽管柬埔寨人现在的住房偏好更倾向于带土地的排屋，但按照世界各国的发展经验，随着经济的发展，本地人也会慢慢接受高层住宅。 退一万步说，即便柬埔寨的富人阶层都不愿意买来自住，只要金边的公寓房价处于稳定、健康的上升通道，他们也会有投资意愿，以投资者的身份进来接盘。 所以对于一些特殊地位的城市来说，我们除了看本土人均收入，还要考虑下本土以外的潜在购买者。加上这一部分，才是真实的购房需求。 最后再带大家重温一个流传甚广的笑话：
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