原标题：1998—2008—2018，中国房地产的时代印记

明年，将是一个重要年度。

“加快住房制度改革与长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。”

这是12月8日中央政治局分析研究2018年经济工作会议上提出的。

显然，住房制度改革与推动高质量发展，这二者之间的利害关联早已深入人心，此时此刻中国政府下决心在房地产领域加快制度改革，其释放的信号就不能不让人引起重视。那么，将20年来中国房地产的启动、发展以至形成今天骑虎难下的局面加以梳理，有益于认识理解房地产发展的时代演变及其背后逻辑，对未来房地产市场的发展局势也可以有脉可循。

1998年，是个多事之秋。

由泰国蔓延至马来西亚、新加坡、日本、韩国等国家的亚洲金融风暴刚刚过去，外围市场一片萧条。受金融风暴影响，一向形势不错的中国出口开始严重下降，国内库存猛增，消费需求极力萎缩。

6月份，长江流域遭受百年一遇的洪水，29个省市受灾，直接经济损失高达2551亿元。

内忧外患，经济严重低迷，唯一的出路，就是启动内需，释放当时高达5万亿居民存款的消费潜力。为此，时任总理朱镕基作出了一个重大决策，将一直以来可能引发投机行为而令他颇为警惕的房地产市场催热，及时启动房地产消费市场，挽救当时濒临绝境的中国经济。

从此，房地产业作为中国经济的支柱产业，以其广泛的关联性，尤其对钢铁、水泥等资源性行业有着很强的带动性，推动和实现了中国经济长达20年的高速增长。

另一方面，对当时而言，实施了几十年的福利分房，基于分配上的低效所导致的诸多扭曲，始终令住房问题成为整个社会亟待解决的一大困扰。显然，这对明确表示建立和发展社会主义市场经济体制，深化经济改革的中国而言，实行住房市场货币化、商品化是发展市场经济，深化经济领域各项改革的必经之路，最终经过3年多的酝酿，取消福利分房，推行住房分配货币化终于迎来历史性调整。

早在当年1月，作为地产界的代表性人物王石就被召进北京，朱镕基向他询问了关于房地产市场的走势。3月，在中外记者招待会上，当记者问及住房制度的改革时，朱镕基明确答复：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。”紧接着，朱镕基表示：“整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”果然，7月份国务院作出重大决定，党政机关一律停止实行了四十多年的实物分配福利房的做法，实行住房分配货币化，福利分房政策的取缔，让住房市场化空间大大拓宽。

2008年，经济危机与刺激计划。

2007年2月13日，美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账准备。面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融（New Century Financial Corp）在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。

之后，美国次级抵押贷款企业发生多米诺骨牌效应，30余家次级抵押贷款公司被迫停业，演变成为次级抵押贷款的系统性危机。6月，美国第五大投资银行贝尔斯登旗下两只对冲基金出现巨额次级抵押贷款投资损失。7月，穆迪公司降低对总价值约52亿美元的399种次级抵押贷款债券信用评级。8月，法国、德国、日本等国家金融机构开始揭露次贷相关损失，次贷危机开始向全球金融体系扩散。

2008年1月，美国花旗集团和美林证券分别公告，因次级贷款已经导致净亏损98.3亿美元和98亿美元，摩根大通也公布2007年第四季度亏损35.88亿美元，与此同时瑞士银行上年第四季度也出现114亿美元亏损。3月，原美国第五大投资银行贝尔斯登被摩根大通以2.4亿美元价格收购。

7—8月，以房地美和房利美资产总额达到5万亿美元的两大住房贷款巨头因陷入财务困境和投资者的担忧，导致股价双双大跌50%以上，持有“两房”债券的金融机构开始大面积亏损，美国财政部和美联储被迫接管“两房”，以表明政府应对危机的决心。9月中旬，总资产高达1.5万亿美元的世界两大顶级投行雷曼兄弟和美林相继爆出问题，前者被迫申请破产保护，后者被美国银行以503亿美元价格收购；总资产高达1万亿美元的全球最大保险商美国国际集团（AIG）也难以为继，美国政府在提供850亿美元短期借款，选择接管AIG以稳定市场的同时却对其他金融机构“爱莫能助”。至此，华尔街的五大投资银行，在这场海啸般的次贷危机中消失了3家，另外两家侥幸幸存下来的投资银行高盛和摩根士丹利也转变成了银行控股公司，而基于次贷危机所形成的巨大冲击波令投资者恐慌情绪崩溃，导致全球股票市场持续暴跌，次贷危机已经转变为全球性的金融危机。

接下来，救市开始成为全世界各国政府的一致行动。除了持续、力度强劲的降息减税，以降低实业运营成本，大规模的经济刺激方案也在世界各大经济体中形成了巨大的默契。

2008年10月，小布什政府提出的7000亿美元救市方案获得两院通过，而此前国会就通过了减税1680亿美元的经济刺激方案，到了2009年2月，美国国会再次通过新当选的奥巴马总统提议的一揽子经济刺激计划，总额7870亿美元，希望能够通过减税与投资两个领域帮助美国经济走出衰退困境。

于此同时，英国财政部也于2008年11月公布200亿英镑的一揽子财政刺激计划，内容包括减税、增加政府支出、加大对中小企业贷款的担保和提高国家养老标准等。在日本，面对急剧恶化的经济形势，麻生内阁在财政和金融方面也采取了总额75万亿日益的政策措施。法国也于2008年底宣布了一项总额为260亿欧元的经济刺激计划，以应对金融危机带来的冲击。德国政府先后两次总计投入了820亿欧元的经济刺激计划，规模达到战后最大。

面对金融危机的影响，中国政府也于2008年11月9日宣布对财政和货币政策进行重大调整，由稳健的财政政策和从紧的货币政策转为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。此外，还通过了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十大措施：加快建设保障性安居工程；加快农村基础设施建设；加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设；加快医疗卫生、文化教育事业发展；加强生态环境建设；加快自主创新和结构调整；加快地震灾区灾后重建各项工作；提高城乡居民收入；在全国所有地区、所有行业全面实施***转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元；加大金融对经济增长的支持力度。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元。

面对史上最大的一次全球金融危机，造成经济、社会的巨大破坏与有可能滋生的潜在威胁，各国政府在此次危机处置中表现出来的齐心协力与巨大默契，通过规模庞大的经济刺激计划让经济走出困顿，应该说无可厚非，中国政府在此次危机应对中基于加快十大领域发展而退出的4万亿经济刺激计划，本质上也并无不可，毕竟在这十大领域通过扶持，补短板，调结构，其释放的红利效应不可谓不大，对全社会今后发展的长期影响也甚为可观。然而，政策设计上的完美初衷，必须依靠在执行当中严格、专业、规范的把控，才能将蓝图变成现实，而在这当中规模庞大与资金海量的投资，如果没有一套专业的执行系统，假以严格的督导，确保资金科学、合理地得到使用，最终发挥资金在投资发展中的积极效应，那就很难实现预期与社会效应。

最终事实也证明，资金在使用过程中大量地流入了利润高昂的房地产行业，催生了一个肆意发展的房地产经济的同时，也让整个社会承受了巨大的代价，而十大措施当中安居工程、农村发展、教育医疗卫生，以及生态、金融对实体的支持，收效甚微。

2018年，发展何去何从？

发展总是具备时代性，政策也是基于时代的变化与形势的演变，而须进行必要的调整和周期性转换。对于中国房地产业而言，上世纪90年代基于住房问题的市场化配置，而推行市场化的解决方案，是我们在市场化改革的需要与推动下，通过在住房领域实施货币化、商品化，释放民间消费潜力，让中国经济形成市场化条件下生产、分配的现代发展道路，同时及时带领中国经济走出当时困境。

但是，发展社会主义市场经济，必须借助于完善、健全的市场化配套措施，通过体制、机制的进一步完善、强化，让资源、要素在制度框架范围内最大化流动，促进经济发展。20年来，中国房地产虽然迅猛发展，带领中国经济实现了长达20年的高速发展，然而在规范房地产业健康发展的体制、机制上因为缺乏有力的配套措施，以致在发展中日益暴露出严重的问题，其盘根错节，本身并不亚于上世纪90年代在中国企业中广泛存在的“三角债”，尤其是途中的一次经济刺激方案，因为资金的管理失算，导致大量热钱涌入房地产，引发发展失序与严重的价格扭曲，加剧全社会的系统性风险，需要下大气力解决。

今天，我们面临不容乐观的经济形势，如何扭转实体工业不振，遏制与有效解决存续在房地产行业的系统性问题，避免善后不力导致实体经济这一国民经济的基石被继续绑架、蚕食，乃至掏空的局面，继而通过政策体系的设计、制定与执行，确保农业、工业与服务业三大产业的有序发展，而非习惯性地依赖某一产业，实现各大门类、各大产业、各行业之间齐头并进，健康发展，最终形成高质量发展的局面，已经迫在眉睫。

经济发展的本质在于挖掘潜力，扶持短板，而不在于依赖强项，形成固化思维。最终，实现社会的整体均衡，释放由内而外的发展力量，推动社会进步。决策者的重要工作，应该致力于推动社会均衡发展这一国家大计，通过政策的设计与引导，积极促进务实发展，杜绝功利这一社会系统工程，推动生产，改造人心，最终形成农业、工业与服务业全面协同发展的局面，依靠三条腿走路，锻造现代社会，否则农业伴随城市化与工业化发展日益萎缩凋敝，服务业基于社会的大力提倡与扶持，呈现野蛮生长的格局，结果，农村因为缺乏投入与关注而日益空心化与凋敝，城市基于大规模的基建与发展投入规模越来越大，最终导致“三农问题”与“城市病”愈演愈烈，这样的一种不谋全局，急功近利的发展状态与发展秩序，几时才能发展得好，发展得了呢?!

反过来，当一个社会大多数居民都背负着巨额的房贷压力，苦苦支撑，这样的社会发展形态，所形成的对人们创造力的巨大伤害，和对全社会智力资源的无穷打击，本质上是对社会发展的严重威胁。或者说，房地产市场发展的严重扭曲，导致无数人依靠房地产的投资投机，形成巨额积累，继而诱导全社会人们将目光转向房地产，买房、买房，最终形成不良的社会氛围，这个社会还如何发展？如果不能解决亿万人民的住房问题，继续纵容房地产业的投机氛围，不去解放整个社会的智力资本，在这样的情势下，谈民族复兴大业，又将依靠一种怎样的基础？

如今，20年过去了，对于房地产业而言，无疑这是一段美不胜收的黄金时代，对于中国经济而言，这也是一段通过房地产领域的带动释放迅速实现国家资本积累的重要时期，我们通过资本的成功积累在基建等众多领域实现了跨越式大发展。然而，代价也是昂贵的，由它所遗留的众多难以解决的问题，需要我们用新的眼光、智慧与视野一一化解，继而释放新的时代红利，开辟另一段新的发展道路。

改革， 从来不是某一年、某一时的问题，而是持久、恒新的，就是依靠制度、政策等外生变量的适时调整，激发经济发展的内在潜力，释放改革红利，刺激、驱动经济发展，就是要不断地打破利益集团，破除利益固化的藩篱，换来经济发展在内部生态上的持续向好，铸就一个健康，富于活力的强健的经济肌体。

2018年，随着加快住房制度改革与长效机制建设成为新的一年要着力抓好的一项重点工作，宣告这个已经维持了整整一代，令无数人爱之恨之的房地产终于迎来了第二轮周期性的政策调整，而推动高质量发展如何成为当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求，我们也以重大的发展关切，静静观察。