??华夏时报记者 陆肖肖 北京报道随着楼市调控的深入，多地土地调控政策也在加码，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的条件，土地市场逐渐出现了流标现象。今年前8个月，流标土地达890宗，远高于去年。

??今年房企融资环境收紧、偿债压力加大，资金链较为紧张，众多房企在土地的选择上更加审慎，低单价、利于高周转的优质地块成为第一选择，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

??2018年1-8月，随着调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

??中国指数研究院提供的数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

??其中，北京市丰台区花香白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块流拍，性质为共有产权房；杭州临安区太湖源镇青云村郜溪地块流拍，为限地价土地；天津武清区新城新兴路西侧土地流拍，该地块为竞自持土地；成都龙泉驿区一宗地流拍，是限房价土地；银川金凤区金凤十六路南侧地块流拍，该地块后期需建设租赁住房。

??从各城市流拍土地宗数来看，部分东部沿海城市成土地流拍的主要区域，如宁波、泰州、滨州，分别流拍了38宗、41宗、53宗；从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。

??至于今年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院分析，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

??以北京为例，2018年1-8月，北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房，天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持（竞配建），总规划建筑面积189万平米。

??中国指数研究院表示，2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2017年达到历史最高值，超过5000元/平米，2018年1-7月楼面均价虽有所回调，但仍处历史次高位。在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性。

??中原地产首席分析师张大伟则认为，许多地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，土地配建复杂，导致房地产企业拿地意愿不强烈；房企资金压力越来越大，非优质地块对企业吸引力下降；2018年楼市将继续严格调控，房企对未来房地产市场看法出现分化，大部分房企拿地积极性持续下调。

??“租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。目前各地仍在打补丁，全方位封堵任何炒房的可能性，遏制房价过快上涨。”张大伟分析，这些因素都导致房企资金链紧张，虽然目前土地流标不是主流，但随着楼市的继续降温，土地流标的数量和范围可能会继续扩大。

??除了流拍土地增加之外，近期成交地块的价格和溢价率也不高，土地热度降温明显。

??克而瑞研究中心提供的数据显示，8月土地市场呈现量升价跌的走势，300城土地市场供应幅数继续上涨，经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%；8月土地成交价格降至2017年以来的最低水平，成交均价仅为1671元/平米，同比、环比分别大幅下滑28%和34%。

??8月份土拍平均溢价率为13.5%，环比减少4.1个百分点，刷新历史最低点；一线城市8月平均溢价率低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率仅有7.1%，环比降低了7.5个百分点；三线城市溢价率为21.8%。

??土地溢价率的降低，反映了企业在竞拍时拿地意愿下降，土拍的激烈程度减缓。克而瑞研究中心分析，一方面是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让对平均溢价率有一定的拉低。

??土地市场降温，最主要的原因在于企业自身资金链的紧张。今年以来，房企融资渠道收紧，偿债高峰来临，企业“输血”受阻。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压。

??房企的融资能力受到考验，克而瑞研究中心的数据显示，从上半年60家重点房企的平均融资成本来看，约有67%的企业的融资成本相比年初有所提高，整体平均融资成本由2017年末的6.03%增至6.33%。

??随着融资成本的增加，房企的负债率也持续攀升。上半年，60家重点房企的加权净负债率为97.93%，较期初上涨2.63个百分点，整体处于高位，净负债率上涨的企业占比达到了65%。

??今年，多家企业明确表达了审慎的拿地态度，面对不确定性的风险保持谨慎的投资策略。恒大表示全年将土地支出控制在1500亿元，而其去年拿地金额为3100亿元；中海则表示要“宁愿错失，也不愿错投”。

??对于近期土地市场降温，溢价率不高的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，企业当前房屋销售行情不佳，导致资金面吃紧。许多房企会选择观望，在拿地方面变得保守，保持收缩性的战略。

资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密64家上市房企资金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房企资金链分为资金筹集、使用以及回流三个环节。资金使用环节中，土地购置费占比较高。在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。因此，关注土地储备情况是研究房地产企业信用资质的重要方向。

土地储备主要考虑两方面因素：一是土地储备规模，是否能支撑企业未来几年的可持续发展。对于房企来说，项目周期较长，一般从拿地到竣工最后确认收入需要2-3年左右，因此足够的土地储备是未来业绩的有力支撑。二是土地储备分布，通过梳理样本房企土地储备具体城市分布，判断是集中在一二线，还是三四线？是集中在核心城市群，还是其他地区？是全国布局，还是深耕局部？土地储备分布对房企未来业绩影响较大。

从土地储备规模来看，集中度较高，大型房企与小型房企分化明显。58家样本房企总土地储备面积为18.63亿平方米，其中前20家房企合计为14.65亿平方米，占比接近80%。恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科等大型房企土地储备规模较大，而新华联、光明地产等小型房企土地储备规模较小，在行业集中度不断提升的背景下，存在一定压力。

但土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。因此，需注意去化周期指标，对于去化周期偏高房企如合生创展集团、泛海控股等应关注其今后销售状况。

从土地储备分布来看，一二线城市仍为房企战略布局的主战场。首开股份、首创置业、中粮地产、旭辉集团和华宇集团等一二线土地储备占比高达90%以上，土地储备结构较好，但也要注意限价限购等调控政策带来的不利影响。城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设。合生创展集团、时代控股、金融街以及荣盛发展等在长三角、珠三角和京津冀三大核心城市群土地储备占比较高。全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关。对于奥园、滨江集团、光明地产、融侨集团等布局比较集中，深耕局部区域的中小型房企，应持续关注区域经济环境以及政策环境变化。

风险提示：调控政策进一步收紧，数据统计口径有偏差。

一、资金是房企“血液”，土地储备则为“造血”原料

资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密64家上市房企资金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房企资金链分为资金筹集环节、资金使用环节以及资金回流环节三部分。资金使用环节中，土地购置费占比较高。在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。因此，关注土地储备情况是研究房地产企业信用资质的重要方向。

土地储备主要考虑两方面因素：一是土地储备规模，是否能支撑企业未来几年的可持续发展。对于房企来说，项目周期较长，一般从拿地到竣工最后确认收入需要2-3年左右，因此足够的土地储备是未来业绩的有力支撑。二是土地储备分布，是集中在一二线，还是三四线？是集中在核心城市群，还是其他地区？是全国布局，还是深耕局部？土地储备分布对房企未来业绩影响较大。

本文主要选择房地产行业发债主体资产规模以及销售规模相对靠前的公司作为样本，剔除数据不可得房企，最终确定了58家房企作为样本，所列数据时间点均为2017年。样本房企名单（按资产规模排序）：恒大地产、万科、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创地产、华润置地、华夏幸福、龙湖集团、招商蛇口、富力地产、中海地产、首开股份、华侨城、阳光城、绿城集团、金地集团、泰禾集团、荣盛发展、泛海控股、新城控股、远洋地产、融信集团、雅居乐集团、金茂上海、金科股份、合生创展集团、首创置业、华发股份、合景泰富集团、金融街、新湖中宝、旭辉集团、中天金融、奥园、时代控股、电建地产、宝龙地产、蓝光发展、复地、建发房地产、北辰实业、禹洲地产、融侨集团、中粮地产、协信、佳源集团、滨江集团、大名城、光明地产、新希望地产、建业住宅集团（中国）、华宇集团、新华联、鑫苑中国、花样年集团、当代节能置业、中交地产。

在下文分析图表中，我们分别罗列了排名前20的房企名单，如需完整名单请联系对口销售。

二、土地储备规模是把“双刃剑”

1. 房企土地储备规模集中度较高，分化明显

土地储备规模集中度较高，房企规模化正在加剧。根据我们的统计结果，58家样本房企总土地储备面积为18.63亿平方米，其中前20家房企合计为14.65亿平方米，占比接近80%，后20家房企土地储备规模合计为1.19亿平方米，仅占6%左右，土地储备规模与资产规模排行榜趋于一致。（本文土地储备统计口径为建筑面积。）

大型房企与小型房企土地储备规模分化明显。名单前五名恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产和万科土地储备建筑面积均超过了1亿平方米，而滨江集团、新希望地产、新华联以及光明地产土地储备均在300万平方米以下，分化明显。

2. 土地储备是把“双刃剑”,并非多多益善

房企土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。此外，根据《闲置土地处置办法》，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

目前，房地产行业相对其他行业资产负债率明显偏高。债台高筑之下，为进行土地开发，房企要继续借债，若出现销售表现不佳、融资成本持续走高的情况，资金链将面临较大压力。因此本文用土地储备去化周期指标衡量在当前的储备规模下，按照当年的销售规模，需要几年去化完毕。土地储备去化周期=2017年末土地储备总面积/2017年合同销售面积。

58家样本房企平均去化周期为6.87年，处于3-5年的房企有18家，占比31.03%。去化周期明显偏高的房企有合生创展集团、泛海控股、华侨城、新湖中宝、金融街、金茂上海、协信、远洋地产、复地，均在10年以上，占比15.52%，应格外关注未来销售情况。

三、房企土地储备分布和拿地策略迥异

近几年，房地产行业集中度越来越高，大型房企规模竞争优势明显，各梯队内部竞争也进一步加剧。一方面，现有土地储备分布和拿地策略是决定房企业绩及发展潜力的重要影响因素；另一方面，受供地结构、调控政策等影响，各城市房地产走势差别明显，房企的布局差异将为企业带来不同的风险。

下面将从城市等级、城市群、集中度三个维度来分析样本房企的土地储备分布。

1. 一二线城市仍为房企战略布局的主战场

本文一二线统计口径为：一线城市有北京、上海、广州、深圳。二线城市有天津、杭州、南京、济南、重庆、青岛、大连、宁波、厦门、成都、武汉、哈尔滨、沈阳、西安、长春、长沙、福州、郑州、石家庄、苏州、佛山、东莞、无锡、烟台、太原、合肥、南昌、南宁、昆明、唐山。

由于优势资源集中、购房需求旺盛，一二线城市的房价较为坚挺，特别是一线城市，房价一直处于全国房价金字塔的最顶端。虽然一线城市是贯彻国家“房住不炒”精神最严厉、最彻底的城市，但也只是上涨速度大幅下滑，房价并没有真正大幅下跌。但也要警惕在限价限购等各项政策调控下，售价难以覆盖拿地成本及建安成本，或面临亏损的情况。

从一线土地储备占比来看，首开股份、合生创展集团、金融街和首创置业在一线城市布局占比超过40%，属于深耕一线城市的房企，首开股份2017年新获取的土地储备中一线占比更是高达64.04%，不断优化土地储备结构，聚焦一线城市。

二线城市土地储备的吸引力不断提升。一线城市调控严格、限制多，三四线城市房价又不具备持续上涨的基础，风险较高。这时候限制比一线城市少，房价比三四线城市坚挺的二线城市不失为较好的选择。叠加2017年开始，郑州、武汉、长沙、西安等省会城市纷纷出台政策，通过送钱、送房补、送户口等开展抢人大战，毕业生落户人数规模显著增长，人才流入，房价持续上涨。

从二线土地储备占比来看，华宇集团、中交地产和北辰实业二线城市土地储备占比超过90%，主要布局在省会城市、东部地区的经济强市以及经济发达的区域性中心城市，既规避了一线城市严格的调控政策，又拥有仅次于一线城市的房价预期，在两者之间取得了平衡。

三四线土地储备占比较高的企业，未来利润可能承压。2015年6月，伴随着《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》的颁布，棚改进入货币化阶段，且推进速度加快，极大地促进了三四线城市住宅销售、库存去化，使得三四线城市房地产市场一片火热，不少企业加大了三四线城市拿地力度。但今年以来，棚改的货币化比例趋于下降，叠加三四线城市长期来看没有人口、经济的支撑，房价上涨的空间不大，甚至有下行压力。

从三四线土地储备占比来看，中天金融、华夏幸福和大名城三四线土地储备占比高达90%以上。中天金融81.43%的土地储备位于经济发展较弱的省会城市贵阳，属于优质三线城市；华夏幸福的土地储备主要位于一线核心城市周边的三四线城市，享受一线城市的辐射效应；大名城的土地储备主要位于西北地区的兰州，2017年新增土地储备主要位于南昌、福州、杭州和福清，布局范围扩大。

2. 城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设

随着中国区域经济发展分化，城市群逻辑逐渐成为房企投资和布局的核心。城市发展一般经历“城市—都市圈—城市群”的过程，分别以北京、上海、深圳为首的京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群，人均可支配收入高，外来人口多，住房需求大，未来将是国内最具发展潜力的地区。

根据我们的统计，合生创展集团、时代控股、金融街、荣盛发展4家房企在三大核心城市群有较高布局，合计占比均在80%以上。此外，核心城市群合计占比50%以上共有21家房企。整体来看，多数样本房企争相布局核心城市群，积极参与核心城市辐射经济圈建设。

2016年6月，发改委和住建部联合印发《长江三角洲城市群发展规划》，目标在2030年，将长三角城市群打造成具有全球影响力的世界级城市群。长三角城市群，作为城市化水平较高、发展潜力巨大、产业最活跃的区域，受到众多房企的聚焦。其中，宝龙地产、禹洲地产、滨江集团及新城控股均有50%及以上土地储备分布于长三角地区。

珠三角城市群中有广州和深圳两大核心城市，在各个方面都起到集聚、辐射和带动的作用，随着粤港澳大湾区建设相关政策的推进，有望成为引领中国经济增长的新引擎，因此广受房企投资青睐，成为众多房企布局主要阵地。

珠三角土地储备占比30%以上有8家房企，其中时代控股珠三角土地储备占比高达84.12%，区域分布相对过于集中，易受区域房地产市场波动的影响。而占比30%-40%的房企，伴随粤港澳大湾区规划，未来有望享受利好政策带来的红利。起源于中山的雅居乐集团，抓住本地发展优势，深耕自身区域的同时积极布局珠三角其他地区，珠三角占比35.70%。

京津冀城市群作为以首都为核心的城市群，人口规模占比7%以上，土地面积占比2.35%，雄安新区的设立对京津冀协同发展具有极强的战略意义，也是房企主要布局的区域之一。其中，华夏幸福、荣盛发展、首开股份以及首创置业深耕京津冀城市群，占比均在50%以上，华夏幸福更是以72.30%的占比位列榜首。

3. 全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关

不同类型的房企，土地储备布局和拿地策略迥异。中小型房企融资渠道相对较窄，缺乏大型房企的资源与实力，很难实现全国化布局，因此很多中小型房企重点布局特定区域，深耕自己擅长领域，而大型房企积极掘金价值洼地城市，全国多地布局寻求机会。

通过梳理样本房企土地储备具体城市分布可知，恒大地产、碧桂园、万科、保利地产、富力地产、融创地产等大型房企属于全国布局。而奥园、滨江集团、光明地产、融侨集团等中小型房企，布局较为集中，易受区域经济环境以及地区政策调控影响。

保利地产2017年土地储备新增24个城市，继续推进全国布局。2017年保利地产新增土地建筑面积4,520万平方米，同比增长88%。从新增土地城市分布来看，按面积划分，一、二线城市占比63%。目前，公司全国布局过的城市已达92个。

富力地产版图持续扩大，土地储备覆盖68个城市。2017年富力地产积极扩充土地储备，收购的81块土地中，40块位于新进入的28个城市。从区域分布来看，土地储备主要分布于华南地区和华北地区。

融创地产土地储备规模大，截至2017年底，土地储备为13,749万平方米。目前已经形成北京、上海、西南、东南、华北、华中、广深和海南八大区域布局。2017年，新进入27个城市，开始下沉覆盖三四线城市，全国化布局版图进一步深化。

奥园属于深耕珠三角，深度布局粤港澳大湾区的中型房企。截至2017年底，公司土地储备为2460.18万平方米，其中珠三角占比为38.70%。土地储备分布在广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门等多个城市。

小型房企中，滨江集团聚焦杭州，深耕浙江。截至2017年底，公司土地储备中杭州占比47.71%，杭州房地产市场状况很大程度上决定了公司业绩状况。光明地产作为上海本土房企，土地储备主要分布在长三角地区，较为集中。

全国化布局相较于局部布局来说，平滑风险的能力相对较强。并且，在行业集中度不断提升的背景下，企业做大规模，从百亿级向千亿级进阶，也需要全国化布局。随着全国性房企的涌入，地方性房企无论从产品实力还是资金实力都面临较大压力，此前的本土优势将逐步弱化。因此对于布局较集中尤其是中小房企应予以关注。

此外，土地储备分布往往与公司的发展战略密切相关，本文梳理了样本房企中资产规模排前20的拿地策略，公司拿地策略的变化往往意味着新增土地分布的改变，因此需格外关注。

从土地储备规模来看，恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科等大型房企土地储备规模较大，而新华联、光明地产等小型房企土地储备规模较小，在行业集中度不断提升的背景下，存在一定压力。但是在关注“量”的同时，也应注意去化周期指标，对于去化周期偏高房企如合生创展集团、泛海控股等应关注其今后销售状况。

从土地储备分布来看，首开股份、首创置业、中粮地产、旭辉集团和华宇集团等一二线土地储备占比高达90%以上，土地储备结构较好，但也要注意限价限购等调控政策带来的不利影响。合生创展集团、时代控股、金融街以及荣盛发展等在长三角、珠三角和京津冀三大核心城市群土地储备占比较高。对于奥园、滨江集团、光明地产、融侨集团等布局比较集中、深耕局部区域的中小型房企，应持续关注区域经济环境以及政策环境变化。

[1]由于缺少恒大地产、碧桂园、华润置地详细的一二、三四线城市分布数据，因此土地储备按城市等级占比排名不予考虑。

[2] 由于缺少恒大地产、碧桂园、绿地集团、融信集团、花样年集团土地储备详细城市分布数据，无法统计城市群占比，因此城市群占比排名部分不予以考虑。

[3]长三角城市群共包含26个城市：上海、南京、镇江、扬州、常州、苏州、无锡、南通、泰州、盐城、杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、金华、台州、合肥、芜湖、滁州、马鞍山、铜陵、池州、安庆、宣城。

[4]珠三角城市群共包含14个城市：广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆、汕尾、清远、云浮、河源、韶关。

[5]京津冀城市群共包含13个城市：北京、天津、保定、唐山、石家庄、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸。

《解密64家上市房企资金链》

楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转：一线城市波澜不惊，三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时，不少中小城市的房价逐步攀升，纷纷迈过万元门槛，部分地方为此出台限购、限售等调控政策。专家分析指出，城镇化步伐加快、一二线城市购房需求溢出、棚改安置等因素共同作用，使三四线城市楼市迎来了短期需求的集中释放。但长期来看，供求关系是三四线楼市的决定性因素，“房住不炒”同样针对三四线城市。

“这两年房价涨的挺厉害的，新开楼盘限制售价，单价这才没有过万。”湖南省常德市的丁雪前年买了现在居住的房子，当时的价格是每平方米5900元，现在已经涨到8000元左右。“还有附近的岳阳、益阳，这几个地市房价都涨的挺厉害。”丁雪说。

“芜湖房价也过万了，看来要趁早买一套，再晚说不定买不起了。”老家芜湖、现在北京工作的徐先生说。前两年合肥房价快速上升，他就有些看不懂，没想到在自己眼中属于三线城市的芜湖如今房价也蹿了起来。

根据统计局发布的2018年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格，北京、天津、上海、南京等15个热点城市前4月房价环比下降或持平，同比仅有微小涨幅。而三四线城市房价不论是同比还是环比，都有明显增长，其中丹东环比涨幅，为2%；北海同比涨幅，超过10%。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对141个样本城市的对比显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位，前20位中还有北海、泰州、绵阳、宿迁、淄博、泰安、包头、黄石等地，环比涨幅均超过1.2%。同期房价中位数过万的55城中，包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等传统意义上的三四线城市。

交易量也在扩大。来自上海易居房地产研究院的报告显示，今年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比下降41%和6%，三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

这在房企的销售中也有体现。以碧桂园为例，2017年，该企业共实现合约销售约5508亿元，同比增长78.34%。据其财报披露，公司近58%的销售来源于三四线城市。更多的品牌房企开始大量布局三四线城市。保利2017年新进入的24个城市中，超过90%在三四线地区。

从去年底以来，同在深圳工作且拥有深圳户籍的李恒夫妇一直在看房，最终，他们选择了一套东莞的三居室，单价大概2万元出头。“深圳的房价毕竟太高了，东莞离深圳就一个多小时的车程，高速收费单趟只要4块钱，算是比较方便。”李恒说，身边许多同事也像他们一样选择在深圳周边买房，临近的东莞、中山、惠州楼市都火了起来。

这或许为许多三四线地区楼市的表现提供了一种解释。“当前三四线城市房价的确有普遍上涨趋势，有的还出现较大涨幅，其中一些城市与前期热点一二线城市在地理上较为接近。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向本报记者分析，一二线城市限购严格，房价也高，部分购房需求就溢出到三四线城市，返乡置业基本上属于这种类型。同时，城镇化持续推进，一部分购房需求从县城、乡镇转向附近的中小城市，这在人口比较密集的地区表现得尤为突出。

棚户区改造也是推动三四线城市房价快速上涨的原因之一。丁雪注意到，这几年当地棚户区改造，买房的人一下多了起来，“好几个之前卖不出去的楼盘现在都售空了，好点的楼盘花钱都很难买到。”今年政府工作报告明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。不少地方同步提高棚改货币化安置比例。据国开行消息，一季度，国开行以棚改融资与租赁住房建设融资为重点，发放棚改贷款2575亿元，贷款余额2.9万亿元。因城施策发放棚改货币化安置贷款，在改善百姓居住条件的同时消化盘活房地产库存。邹琳华分析，随着棚改特别是货币化棚改深入到三四线城市，三四线楼市迎来了相对集中的拆迁安置需求。这些地方房地产容量小，集中涌现的本地需求叠加城镇化带来的外来需求，短期内房价上涨就表现得较为突出。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前三四线楼市需求的集中释放有着大背景。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位，这意味着购房者支付能力的提升。二是一些地方前期推行了去库存的举措，从政策上利于楼市。三是居民有改善住房的愿望，提升房屋品质有很大的空间，这也是市场的正常需求。“在这些因素的作用下，有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求，在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”当然，这其中也存在一些投机性需求，需要格外关注。

三四线楼市还能火多久？

6月初，湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确在城区购买商品住房的，自网签合同之日起，2年内不得上市交易；对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。

限售、限购这种此前在一二线城市常用的房地产市场调控手段正逐步投入到三四线城市中。据统计，今年5月份，全国有超过40个城市发布50多次的调控政策，相当一部分针对的是房价快速上涨的三四线城市。

邹琳华认为，调控有其必要性，有利于促进房地产市场的稳定，购房者要对三四线楼市有理性认识。“需求和供给是动态变化的。现在有的中小城市出现暂时的供给紧张，但这些地方土地供应的潜力大，未来会有土地逐渐入市。”邹琳华预计，三四线城市房价可能会在一段时间惯性上涨，但涨势趋缓，毕竟供求关系摆在那里。

邓郁松也认为，看楼市还是要分清楚总量上的供求关系和阶段性特征。据其测算，“十二五”中后期，中国城镇户均住房已超过1.0套，这意味着总体上是不缺房子的。“当然需求始终会有，老房子拆除、新人口流入、家庭变小，这都是正常的。但是，中小城市像近两年这样需求集中释放、销售火爆的情况是不可能长期持续的。短期之内需求释放的多，比如有的家庭将购房提前了，后续需求就会受到影响。”

专家分析指出，目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在，对此要有针对性地予以调控，强调住房的居住属性，防止“泡沫化”。房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市，三四线城市也不是例外。总体判断，国内房地产总量不足的矛盾已基本解决，但结构性、区域性矛盾仍比较突出，今后房地产相关政策不仅要针对库存下降等短期形势，还要重视研究出台房地产市场长效机制，如建立贷款利率和首付反向调节机制、进一步完善土地供应机制等等，努力实现房地产市场持续健康发展。(记者

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