备受瞩目的***中央政治局会议7月31日举行，对下半年经济工作部署了六大主要任务，其中之一就是要下决心解决好房地产市场问题，并特别提到了要“坚决遏制房价上涨”。
从去年三月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”，到此次的“坚决遏制房价上涨”，几字之差到底意味着什么？这个变化将对房地产产生怎样的影响呢？
***中央政治局7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出——
下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
“此次会议强调遏制房价上涨的调控目标，在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
此次会议强调，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
倪鹏飞认为，这表明当前关于房地产形势和问题的判断，以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识，意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。
住建部出手：查处一批房地产企业和中介
无独有偶，就在***中央政治局召开会议的当天，住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。（查看具体名单）
住建部表示，该批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，侵害了人民群众合法权益，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了不良的社会影响。
住建部要求各地继续深入开展专项行动，通过部门联合执法，严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。
上半年各地房地产密集调控近200次
7月31日，深圳出重拳，发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》。针对当前市场上存在的假离婚购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性打击。事实上，今年以来各地的房地产调控都在紧锣密鼓地进行着。数据显示，今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。
从调控效果来看，上半年全国房价波动趋缓，以北上深为代表的热点城市楼市调控效果显著。但另一方面，部分二三四线城市出现“轮动涨价”现象。
国家统计局发布的“2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个，辽宁丹东以高达15%的幅度领涨全国；深圳、北京和上海则分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。
数据同时显示，6月份，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅持续扩大。
易居智库研究总监严跃进认为，今年以来，西安、郑州、长沙等二三线城市人才落户门槛降低，导致短期涌入大量人口，刚需群体扩大，房价出现阶段性上涨。
多个三四线城市成交量放大、价格上涨。克而瑞研究中心数据显示，上半年三四线城市商品房销售面积占比超过六成。四川南充、贵州遵义等三四线城市连续多月房价同比涨幅超过10%。
中国社科院城市所不动产室主任王业强认为，在热点城市严控之下，部分三四线城市由于购房政策仍相对宽松，承接了房地产投资投机性需求的溢出。
坚决落实“房住不炒”，多措并举保障供给
多位专家表示，必须坚决落实“房住不炒”政策定位、抑制投机仍将是未来房地产调控政策的重要方向，各地将调控力度不减，继续“因城施策”。
“房地产市场还存在一些结构性矛盾。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说，今年以来三四线城市房价涨幅较高，一些热点城市上涨的压力较大，但一些边远地区、人口外流压力较大的地区还有一些库存，因此要因城施策，精准调控。
“当前，房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟说，7月份不少城市上半年出台的调控政策正式落地，各地房价预期有望趋稳。
华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康说，分类增加住房有效供给才能促进供需趋向平衡，一方面，政府要通过公租房、廉租房、共有产权房等多元供给，保障困难人群住有所居；另一方面，各个城市也需要根据自身特点，提供中高端住宅产品满足市场化需求。
多位专家表示，要从土地、金融、财税、多层次住房供给体系、房地产法律法规等方面继续综合施策，建立完善房地产调控长效机制，稳定房地产市场预期。
中国社会科学院金融研究所房地产研究中心主任尹中立：给市场的感觉就是调控的力度实际上是在加码的，是一种预期管理的措施。
今年以来，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。国家统计局数据显示，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6%和4.3%。与此同时，随着金融去杠杆取得阶段性成果，对于货币宽松的预期也有可能成为房价抬头的推手。
中国社会科学院金融研究所房地产研究中心主任尹中立：为了防止在金融去杠杆力度放松的背景下，资金又重新进入到房地产市场导致房价的上涨，所以这次政治局会议非常强调遏制房价的上涨，应该说是一种及时的预期管理的行为或者措施。
专家表示，在上一轮房价上涨周期中，居民负债比例明显提高，消费需求受到抑制，金融风险不断上升，房价回归合理水平将有助于释放消费潜力化解金融风险。
国务院发展研究中心研究员刘卫民：让房价回归到一个合理的水平也就是相当于把家庭的消费能力进一步释放出来，对于我们整个消费投资出口这三家马车更加均衡也是有好处的。
而对于房地产市场下一步调控的方向，中央财经委员会办公室原副主任杨伟民表示，要抓紧制定新的住房制度改革方案，坚持市场化的方向不会变。
中央财经委员会办公室原副主任 杨伟民 ：我觉得应该抓紧去制定新的住房制度改革方案，需要成立一个跨部门的小组，光靠住建部是解决不了问题的，像自然资源部、金融、财税和发改委这些部门都需要参与进来。
杨伟民表示，这次中央下决心要解决房地产问题，还是要落实房地产市场多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度。
中央财经委员会办公室原副主任 杨伟民：新的住房制度肯定是坚持市场化大的方向是不会变的， 政府主要是要解决低收入者的住房保障问题，这部分人并不是很多， 采取市场化的办法，比如说允许大家有钱的人可以买房子，但是必须要逼着他把房子拿出来租给其他没房子的人，这就需要建立一个稳定的租赁市场，所以大方向肯定是市场化，而不是回到计划经济的老路上去。
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一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 ）发布的《》
二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。
今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台， “1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。
近期国企改革相关文件密集出台
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《关于 2015 年深化经济体制改革重点工作的意见》 |
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《2015 年度指导监督地方国资工作计划》 |
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中央全面深化改革领导小组会议 |
《关于在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见》、《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》 |
料来源：政府部门网站，中国产业信息网整理
三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低
从房地产行业来看， 国企改革对于房地产行业意义重大。 地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全
部房企将近一半。 从 2014 年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产 6501 亿元，地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在 4成以上。
房地产板块当中国企占半数
资料来源：WIND，中国产业信息网整理
房地产板块总资产国有权重近 4 成
资料来源：WIND，中国产业信息网整理
虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2014年行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。
房地产国企 ROE低于行业均值
资料来源：WIND，中国产业信息网整理
房地产国企费用率略高于行业均值
资料来源：WIND，中国产业信息网整理
国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。
国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
资料来源：中国产业信息网整理
优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。
此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。
二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析
我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在年突破80岁，达到85.3岁。
资料来源：WIND，中国产业信息网整理
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由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国 65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至 1990年年均增长 0.0007%，1990年至 2010年年均增长 0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为 22.8%，2050年和2100年分别为 74.9%和 89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。
国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。
我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的
53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。
理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段
资料来源：中国产业信息网整理
2013年主要国家城镇化率
资料来源：世界银行，中国产业信息网整理
我们以人均国民收入和第三产业占GDP比重两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73%；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时，城镇化率均在70%以上。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。
户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。
主要国家人均国民收入一致时城镇化率比较
资料来源：世界银行，中国产业信息网整理
主要国家第三产业占 GDP 比重一致时城镇化率比较
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第三产业占 GDP比重% |
资料来源：WIND，世界银行，中国产业信息网整理
我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。
土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。
购置土地面积和商品房销售面积
资料来源：wind，中国产业信息网整理
40个主要城市供应土地占地面积及同比增速
资料来源：wind，中国产业信息网整理
土地平均购置价格（元/平米） 商品房销售均价（元/平米） 土地平均购置价格/商品房销售均价
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土地平均购置价格（元/平米） |
商品房销售均价（元/平米） |
土地平均购置价格/商品房销售均价 |
资料来源：wind，中国产业信息网整理
由于主要城市房价上涨较快，租金回报率持续下滑。2008年以来，北京、上海、深圳等主要城市租金回报率下滑幅度均在30%以上。 2014年6月，一线城市租金回报率均在2.5%以下，已明显低于一年期存款利率。 2013年，我国整体租金回报率约为2.66%，和主要国家相比处于较低水平。房价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值，房地产投资属性减弱。
主要城市二手住宅租金回报率
资料来源：wind，中国产业信息网整理
2013年主要国家和地区租金回报率
资料来源：中国产业信息网整理
由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。
房地产市场主要运营指标回顾与预测
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商品房销售面积同比增速% |
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商品房销售额同比增速% |
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房地产实际投资完成额同比增速% |
资料来源：中国产业信息网整理
在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。
房地产多元化经营趋势加快
资料来源：wind，中国产业信息网整理
从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素，历经了 2014年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。
适龄购房人群处于长周期的高位
资料来源：Wind、中国产业信息网整理
目前仍处于结婚登记顶峰阶段
资料来源：Wind、中国产业信息网整理
城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面， 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。
重点城市近十年人口净流入量
资料来源：Wind、中国产业信息网整理
一线城市 年土地供求状况
资料来源：Wind、中国产业信息网整理
根据马斯洛人类需求层次理论， 当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段， 少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。
资料来源：中国产业信息网整理
少数人群掌握财富比例迅速增加
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最富有的10%人口占全国财富比例（%） |
最富有的10%人口占全国财富比例（%） |
资料来源：2014年全球财富报告、中国产业信息网整理
存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征， 在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。
资料来源：中国产业信息网整理
随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从市场角度来看，存量时代是否到来的重要判断标志是房地产市场的一、 二手房成交量比值，当前一线城市的二手房交易已然超过一手房交易规模，可以认为一线城市已率先进入真正意义的地产存量时代。
重点城市二手住宅周度成交面积
注：重点城市包括：北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、青岛、
苏州资料来源：Wind、中国产业信息网整理
从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330 地产新政”中二手房营业税免征期由5 改2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化，将在 5-8 年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。
二手房交易营业税调整情况
资料来源：中国产业信息网整理
由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的成交量将是大概率事件。
价格方面，2014年12月份百城住宅的均价为10542元/㎡，同比下降了2.7%，环比下降了0.4%。2014年整个四季度百城均价的价格同比呈现下跌的趋势，我们认为这主要是开发企业抓住政策的有力时机通过“以价换量”积极去库存造成的。
我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行衡量，人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小，采用了常住人口的净增加率指标，因为只有常住人口才有购房需求，而短期流动人口不会增加有效需求；另一方面从供应量方面来看，以当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数，得出人均供应量。通过结合该两组数据可以得出未来房价更有上升潜力的城市，通过数据可以发现，乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价最难以上涨，而北京、上海、青岛、深圳等城市上涨潜力较大。
房价上涨潜力城市分布图
资料来源：中国产业信息网整理
我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。根据2012年行业周期的轮动，我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降，主要动力来自需求端的复苏。
而在需求端，经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求，加之政策的驱动，2015年行业的需求将会比较旺盛，因而，房价将会继续攀升，一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可能较高。
资料来源：中国产业信息网整理