原标题：购房合同上有子女姓名，子女是真的不能享有房屋份额？

　　2017年10月30日，江苏高院的微信公众号发表了一篇《购房合同上添加子女姓名 子女是否必然享有房屋份额？》的文章，文章中的案情简要如下：

　　2014年10月，吴先生和李女士夫妇在常熟某小区购买商品房一套，总价200万余元，之后一直未办理产权证。然而2015年起，夫妻双方多次发生矛盾，后经诉讼于2016年9月，由法院判决离婚，儿子吴某由李女士抚养。但离婚后，对于房屋的权属问题，双方仍存在争议， 2016年11月，吴先生诉至法院，要求确认其对房屋的权属。

　　经法院调查后确认：吴先生和李女士在购房时将两人名字和其儿子吴某的名字共同写入了购房合同。之后在2015年4月，双方签订协议书一份，约定“李女士自动放弃房屋份额，由吴先生独自100%占有。” 吴先生认为，双方有明确的约定，房屋应当归其所有；李女士则认为，对于儿子的份额，双方均无权处分，该约定应当无效。因此，双方的争议焦点是儿子吴某是否享有上述房屋的份额。

　　法院审理后认为，吴先生和李女士在购房时将儿子吴某的名字共同写入购房合同，应当视为将房屋的部分份额赠与给儿子吴某。但该房屋尚未办理产权登记，其财产权利未发生转移，赠与人吴先生和李女士可以在赠与完成前撤销赠与，但在协议中双方一致确认房屋100%由吴先生占有，另外吴先生已将李女士在购房时的出资款全部归还了李女士，故法院判决该房屋的权属归吴先生所有。

　　文章认为：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而房屋的权属应当以房管部门的登记为准，在未办理房屋登记之前，其财产权利不发生转移。通俗的说，在签订购房合同后，不等于购房者立即获得房屋的所有权，购房者获得的是要求开发商交付房屋的权利。如若父母在开发商交房后、办理房产证时增加了子女的名字，则子女才享有该房屋的部分所有权，因此双方的约定合法有效，案涉房屋应当归吴先生所有。

　　对此，笔者有不同的观点，具体如下：

　　一、赠与的到底是什么

　　赠与合同是否可以撤销，首先得搞清楚两个问题，一是赠与的标的物是什么？在本案中，吴先生和李女士在购房时将儿子吴某的名字共同写入购房合同，法院认为赠与的是房屋所有权。根据《合同法》185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”从该法条来看，首先必须是赠与人自己的财产方可出赠与给受赠人。而在本案中，直至诉讼结束该涉案的房屋所有权仍然还未完成不动产登记，即无论该房屋是否已经建成交付或还是期房，所有权在法律上仍然还是开发商所有。根据《物权法》第6条、第14条的规定，物权转移应在完成登记时发生效力，房屋所有权从法律上说还不属于父母，因此也不可能存在父母赠与子女房屋的问题了。

　　那么，赠与的到底是什么呢，笔者认为，该赠与的标的物应该是货币，即孩子所占房屋***合同权益中的相应购房款。

　　二、赠与可以撤销么？

　　根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此父母在以监护人的身份代子女签订合同并将货币支付给开发商时赠与行为就已经完成，即赠与合同已经随着商品房***合同的签订和履行一并完成赠与合同了。所以赠与人不得行使《合同法》186条的任意撤销权。

　　此处实际上是两个合同关系，即父母自身作为购房人以及作为未成年子女的法定代理人与开发企业签订的商品房***合同，根据《合同法》第130条之规定，该合同为诺成合同，双方签订后还需按合同履行。而同时未以书面形式体现的隐藏合同为父母赠与给未成年子女货币用于购买该房屋的赠与合同，其以子女的名义签订合同，并支付购房款时即已经完成了赠与行为。此合同虽未以书面的形式来固定，但仍然符合《合同法》第10条的合同成立要件，且由于赠与人与受赠人为监护与被监护人的关系，其为被监护人利益的纯受益行为，不违反法律规定。

　　如赠与人仍然要撤销赠与，则还需看其是否可以符合《合同法》192条所规定的法定撤销权中的 “严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务”的情形。

　　三、夫妻婚内约定是否可以视为撤销赠与

　　根据《婚姻法》第19条的规定，夫妻婚内财产协议当然具有法律效力，但其只能约定处分夫妻自身的财产。该购房合同签订并履行后，该合同权益即属于该未成年人子女所有。根据《民法总则》第35条的规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”因此双方的约定中关于未成年人的利益的那部分约定，应属于无效。

　　四、婚内财产约定和合同的冲突问题

　　婚内财产约定在夫妻内部发生法律效力，但其并不必然对合同的另外当事人发生法律效力，即如其需发生合同变更的法律效力，还需根据《合同法》第77条的规定与开发商协商一致方可变更合同。

　　有观点认为，该夫妻财产约定属于债权的赠与，不需要开发商同意，笔者认为，根据《合同法》第79条第3款和《房地产管理法》第38条第6款，以及《物权法》第6条之规定，房屋***合同的债权属于不可转让债权。实践中可能还会涉及到房地产主管部门变更合同备案的问题，如果未变更合同，会导致夫妻财产约定的协议与合同不一致无法直接办理登记。此种情况下需先按原合同完成不动产登记后，方可按其内部约定进行所有权的转移。

　　笔者认为，法院在审理该案件时，应该要厘清合同和物权的关系，不能简单的将购房合同和房屋所有权混同，将合同权益和物权混同，致使未成年人的利益可能在父母的离婚诉讼中受到损害。（来源：微信公号“鱼龙聊房”）

　　李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长，并从事房屋登记研究工作。

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俗话说，赠人玫瑰，手有余香。不过，送出去的可能不是玫瑰，而是房产，留给自己的也不是余香，而是后悔，这时该怎么办呢？

老规矩，我们还是通过一则案例来探讨一下。

2002年，黄女士与马先生经人介绍认识并结婚。在这段婚姻之前，两人都是离异状态，黄女士有个女儿，马先生有个儿子，马先生的儿子我们后面还会提到，就叫他小马好了。

夫妻俩名下有两处房产，2012年，黄女士和马先生的儿子，也就是小马，在当地行政服务中心签订了一份赠与协议，将其中一处房产赠与给了小马，协议签订后，小马就住了进去，但协议没有经过公证，签订后也没有办理过户手续。

后来，黄女士把小马告上了法庭。黄女士说，自己患有精神抑郁症，这份协议是在自己神志不清的时候签的，协议签订后，小马殴打自己的女儿，并恐吓自己，导致自己病情加重，因此，要求撤销之前签订的赠与协议。

我们知道，合同如果不是当事人的真实意思表示，是可以撤销的。

然而，在案件审理过程中，黄女士虽然提供了病历，但没有提供精神病鉴定报告，只能证明她患有精神病，却无法确认她患的是何种程度的精神病。

而且，当地行政服务中心的工作人员证实，协议签订时，黄女士并未受到胁迫等其他非自愿签字的情况。因此，法院认为这份赠与协议属于有效合同。

既然合同合法有效，按照通常的理解，这场官司黄女士怕是要输了吧？其实不然，虽然确认合同合法有效，法院最终还是支持了黄女士的诉讼请求，撤销了赠与协议。原因很简单，合同合法有效，不等于生效。这份协议与普通的合同不一样，它属于赠与合同，虽然小马已经住进去了，但是协议并没有发生效力。

那这份赠与协议什么时候才能生效呢？过户才生效。

《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。同时，《物权法》第九条规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

由于房子还没登记过户，黄女士夫妇对该房产的权利就还没有发生转移。同时，这处房产是夫妻俩的共同财产，黄女士作为妻子，对共同财产拥有平等的处分权。

《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”

当然，不是任何赠与合同都可以撤销赠与，根据《合同法》第一百八十八条的规定，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，是不能撤销的。黄女士的案件不属于上述情况，自然可以顺利撤销。

那总结一下，如果送了房子出去后悔了怎么办？

首先，看房子有没有过户；

其次，看合同有没有公证；

再次，看赠与行为属不属于社会公益性质。

如果回答都是No的话，恭喜你，直接行使撤销权就OK了。

但要是已经做过公证怎么办呢？是不是就板上钉钉没法反悔了呢？去做公证的通常都是经过慎重考虑的，一般是不会后悔的；要是做了公证还后悔，那可能是对方做了什么过分的事，对吧。这种时候，不要着急，《合同法》第一百九十二条还规定了三种可以撤销赠与的情形。如果受赠人符合这三种情形之一，赠与人就可以撤销赠与。

（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

你看，法律考虑得很周到。