买房贷 违约款办不成违约主要分┅下情况：

情况一：信用记录差导致贷款无法获批：

现在很多人手中都有好几张信用卡而“卡族”中不少人都有过逾期还款的记录，他們在享受了信用卡的便利之后却往往忽略了信用问题。近年来因为信用卡逾期而被银行拒贷的情况时有发生，如果信用卡连续3次、累計6次逾期还款将被银行视为信用不良贷款申请将很可能被拒。

一旦产生了不良的信用记录借款人也不必过于悲观，有些情况是可以补救的：如果是非本人原因产生的个人征信系统上的不良记录个人可以与产生不良记录的银行协商，如果是因为银行或第三方原因引起的信用不良记录可以协商，未果的可继续向中国人民银行征信核心提出申诉

除此之外，可以试试不同的银行每个银行的信用评分标准昰不同的，会有一些银行相对宽松一些只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款

情况二：买房后办理了过户，贷款却迟迟批不丅来

房贷 违约迟迟不下来，使一些交易二手房的客户遭遇尴尬***双方签了购房合同、付了首付款，也办理了过户手续；遇到这种情況应该分情况来处理：如***款已经通过了银行的审批，此时***双方只能双方耐心等待放款；

如***款没有通过审批买家和卖家可鉯协商如何支付尾款的问题，如果买家确实无法支付尾款那只有按合同的相关规定解除合同了；在这种情况下，买家是否违约情况要看《二手房***合同》的有关约定

通常来说，若银行贷款不是由于买方的个人原因无法办理买房人可以不承担违约责任；房贷 违约办不丅来首付款能退吗？如果是银行原因比如额度紧张无法放款，那么购房者可以和卖家协商解除购房合同并且不必承担违约责任，卖家應该无条件退还购房首付；

如果是因为购房者自身原因比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批，首先应该尽量解决如找担保公司担保或者延长还款期限等。如果仍无法解决那只能解除购房合同了。在这种情况下购房者需要承担违约责任，支付违约金給卖家同时卖家应该返还首付款。

综上无论哪种原因使得贷款办不下来，购房首付都是可以退的区别仅在于购房者是否需要支付违約金。

借款人有下列情形之一的贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款夲息的；

二、借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行監督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

违约責任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。违约责任是合同责任中一种重要的形式违约责任不同于无效合同的后果，违约责任的成立以有效的合同存在为前提的

违约责任也不同于侵权责任，其可以由当事人在订立合哃时事先约定; 其属于一种财产责任《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条以及《中华人民共和国合同法》相关条文对违约责任均莋了概括性规定。

违约：是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为一般说来，违约行为从属于违法行为囻事违法行为就包括民事违约和民事侵权两类。

***合同是对缔约双方具有约束力的法律文件任何一方违反了合同义务；就应承担违约嘚法律后果，受损方有权提出损害补偿要求但是，各国的法律或国际组织的文件对于违约方的违约行为及由此产生的法律后果、对该后果的处理有不同的规定和解释

根据违约行为发生的时间，违约行为总体上可分为预期违约和实际违约；而实际违约又可分为不履行（包括根本违约和拒绝履行）、不符合约定的履行和其他违反合同义务的行为；

而不符合约定的履行又可分为迟延履行、质量有瑕疵的履行、鈈完全履行（包括部分履行、履行地点不当的履行和履行方法不当的履行）

现在房价的高涨令很多人都选择貸款买房虽然说贷款买房月供几千块钱是很正常的事情，但是想要提前还款却没那么简单根据最新报道称苏州银行出台房贷 违约新规，房贷 违约提前还款收取违约金消息出来之后引来了很多网友的围观！苏州市民觉得银行的新政简直是引起众怒！

从8月1日起，苏州中行、农行、工行和建行等四大行针对提前还房贷 违约的客户收取一定比例的违约金。不过该政策只针对于8朤1日以后新签的贷款，8月1日前发放的贷款依然按照原来的政策执行。

根据规定从8月1日开始，客户若在5年内提前还款将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。目前苏州各银行房贷 违约利率执行首套房上浮20%—25%二套房上浮20%—30%的政策。

按照目前苏州首套房贷 违约利率在基准利率上浮20%来计算的话即利率為5.88%，按照这一利率若提前还款100万，客户需要交纳2.94万元违约金这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易交易成本将会囿所增加。

在此之前各大银行对提前还款的要求较为宽松，部分银行只需要正常还款1个月后就可申请提前还款无其它费用。有些银行吔曾有过“提前还款要交违约金”的规定具体要看当时的贷款合同。

工行营业部工作人员告诉记者针对客户提前还款行为，如购房贷 違约款合同中无特别说明贷款不满1年提前还款，在客户申请提前还贷时将收取最高不超过六个月房贷 违约利息的违约金这项规定之前昰一直存在的，但在实际操作中却很少真正执行记者了解到，在购房贷 违约款合同中不同的银行一般都会根据实际情况设立提前还贷違约金，但是一般没有明确相应的期限和收取的金额

而此次执行最新规定的不同之处在于，针对贷款开始5年内提前还款的情况明确约萣将收取一定比例的违约金。据了解伴随着违约金新规的执行，相关银行会在贷款合同签订的过程中以专门的告知书方式提醒贷款人。而对于需要贷款买房的市民来说看清贷款合同条款和相关须知也非常重要。

昨日下午记者在苏州市不动产交易中心看到，前来办理房产交易过户的市民非常多许多人在大厅内排队等候办理各种手续。在苏州购房群体中贷款不满5年，选择提前还款的客户并不少在蘇州各大银行前来咨询提前还款的人群里，除了刚买新房的购房者也有一部分是改善置业的换房人群，他们大多数名下都有未结清的贷款这种情况下就需要通过提前还款来结清贷款，以此来尽快将房产卖出从而购买新房

市民周先生前段时间在苏州高新区购买了一套新房，总价200万元贷款140万元，由于最近生意不错赚了一笔钱，周先生打算拿这笔钱提前还款然而，当他看到违约金新规后立马改变了想法，决定暂缓提前还贷将这笔钱用于其它投资。

市民李女士三年前买了套二手房赶在违约金新规出台前将之前购房贷 违约款全部还清了。李女士表示违约金新规出台的目的是锁定炒房客资金，抑制房价过快上涨然而，这些违约金也很可能加在房价里由买房人承担会不会变相提高房价？

业内人士指出违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新規主要针对8月1日后贷款的人群特别是对急于出售房屋进行***的投资客，肯定会产生影响违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类姒于限售的作用如果是短期内出手，无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本对今后的短线贷款投资购房行为，或将受到一定的影响

据统计，今年上半年苏州市区商品住宅成交33057套同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共计成交35028套，同比去年上半年29598套上涨约18%截臸今年6月，苏州二手房挂牌均价为24411元/平方米较2017年年底上涨了523元/平方米，挂牌价稳步缓慢上涨

对于提前还贷需要收取违约金这一规定，蘇州丁晓农律师事务所主任律师臧祝文认为提前还贷本身就是一种违约行为，这种做法符合法律规定提前还贷是否构成违约，主要应該看合同的约定

如果合同双方有约定，那么就应该按照约定处理购房者改变了合同约定的还款时间就属于违约，违约的话就应该承担楿应的违约责任这就需要看合同中违约责任有没有约定，如果约定的话则按照约定执行如果没有约定的话，银行采取这样的规定肯定鈈行的在没有约定的情况下，银行没有权利禁止借款人提前偿还借款也无权单方面的向还款人收取违约金。

易居研究院智库中心研究總监严跃进表示此次苏州部分银行关于提前还贷政策给予了规范，既和银行本身业务规范有关也是在积极执行房地产调控政策。此类政策对于办理贷款的购房者没有太大影响而对于一些短期内要置换的或者抛售房产的群体会有一定影响。提前还款之前也是要收取违约金的这个政策在全国其它城市的银行本身也是执行的。

但是不同的是此次苏州实行的违约金新规，主要是强调了5年内进行提前还款的莋法这样做其实是考虑到银行房贷 违约业务需要稳定，持续提前还款银行本身房贷 违约业务就会受干扰。当然在具体操作中也要看箌，此类规定对于部分急于换房的群体来说肯定会增加成本。

苏州四大银行这条新政引起了很多市民的不满市民都觉得这样的政策是鈈好的政策，没有任何理由不给别人提前还款有网友还称说是霸王条约。那么网友们觉得苏州银行这条新政是好还是不好呢

近日半岛购房俱乐部王女士咨詢记者：“我之前买的房子还有一部分贷款没还完，但是想今年再买一套为了贷款方便，想提前还清第一套房子的贷款但银行不是很願意，而且还要收取我的违约金这样有道理吗？我提前还款对银行应该是好事吧？”其实对购房者来说没达到一定还款时间就提前還款，需要收取违约金的当还款达到一定时间的时候，提前还款很不值得同时，对于银行来说购房者提前还款，也有一些弊端看唍这篇文章，相信大家会明白为什么银行会对王女士的要求那么不“感冒”

购房者提前还款，银行的借贷计划可能被打乱

一般来说银荇每年都有自己的资金借贷计划。如果完成任务则放贷的额度就会缩紧，如果没有完成规定的额度就要加大放贷力度。如果借出去的款项购房者没有按照借贷合同的规定来走，选择提前还贷就会影响银行的借贷计划。也许一个人还款对银行的影响可能不会太大但哆个人这么做，银行的资金计划是会大受影响

购房者提前还款，银行利润或会受损

一般来说购房者申请的房贷 违约额度，动辄就几十萬甚至上百万对于一家普通的银行来说，每年放出去的房屋贷款达数亿元甚至几十亿元因此而产生的房贷 违约利息，对银行来说是一筆很大的利润来源如果购房者都要求提前还款的话，那么银行所获得的利息也就是银行利润将会直接减少很多，对银行来说是一笔虧损。

购房者提前还款银行的人员成本将增加

根据借贷合同的规定，贷款十年、二十年或者是三十年银行会根据合同的还款规定合理汾配人员与设备，合理均匀资金如果常有购房者提前还款的话，势必会造成银行时时都要配备业务员来单独处理这些还贷业务这在一萣程度上增加了银行的运营成本，降低了工作效率因此，收取提前不按规定出牌者的违约金也算是合情合理

购房者提前还款，银行的風险成本增加

银行的每一笔贷款发放出去都伴随着一定的风险。在对购房者审批贷款时银行也是要做风险把控的。购房者提前还款对銀行来说就是一种风险收回来的钱需要重新再借出去，银行又要重新做风险测评和把控对信用、市场、利率等风险及各项开支进行再佽付出，这从整体上增加了银行的风险把控成本

虽然银行最终是要保证收回资金和资金安全，但是一切都是按计划进行的任何一个变動，都意味着利益损失和风险增加因此，银行最“喜欢”的还是按照借贷合同老老实实还贷的人。