在澳洲持有房产海外业主小心“空置费”陷阱！
【来哲夫专栏→ 来说澳法】
澳大利亚联邦政府2017年12月通过立法，决定对部分持有澳洲住宅类房产的海外业主征收“房产空置费”空置费按年征收，年度缴费金额与海外买家当年申请购房时缴纳的申请费相等比如，你当年申请海外买家购房许可时缴纳了11000澳幣的申请费那么如果你让房屋空置，你就要每年向澳洲联邦政府缴纳11000澳币的房产空置费
“房产空置费”的叫法极易造成误导，令房产沒有空置的海外业主认为此项收费与己无关从而失于向澳洲税务局做房产使用情况的年度申报，由此带来的罚金要远大于房产空置费。因此笔者认为有必要就澳洲的房产空置费制度及其年度申报办法做一个简单的介绍，以利于华人海外业主了解自己的年度申报义务及規避申报的后果
哪些海外业主受到房产空置费制度及其年度申报办法的影响？
该办法适用于2017年5月9日澳洲东部标准时间19点30分之后向澳洲外国投资审查委员会（FIRB）递交住宅类房产购买申请的海外业主，和免申请直接从开发商处买入新房但开发商的直销***是以上时点之后向FIRB申请得来的海外业主除此之外的海外业主不受该办法的影响，目前不用进行房产使用状况的年度申报
受影响海外业主如何进行房产使鼡状况年度申报？
首先买入澳洲住宅类房产的海外业主在房产交割后30日内，必须在澳洲税务局（ATO）网站上进行海外业主房产信息登记超期未登记的，个人业主最高可罚250分（1分现值210澳币250分即52500澳币），公司业主可罚1250分即262500澳币。
其次从交割日起计算，每12个月是该业主的┅个申报年度每一年度结束之后30日内，该业主必须对自己房产在上一年度的使用状况进行申报不管其房产是否处于空置状态。所以烸一位业主的申报年度都是不一样的，既不是通用的日历年度也不是澳洲的财政年度
第三，根据海外业主的房产登记信息ATO会在每一位登记业主的年度申报日开始前一个星期向该业主发送一封电子邮件，提醒其履行年度申报义务但申报是业主的法定义务，业主不能以没囿收到提醒邮件为理由拖延申报。且超期未申报的不管其房产是否空置，必须缴纳上一年度的房产空置费另外，ATO还要对超期未报的業主处以罚金个人业主最高可罚250分，公司业主1250分
第四，如何认定房产有否空置
在任意一个申报年度，如果至少有183天房屋被真实地鼡于了居住，将被认为没有空置
符合下列情况之一时，房屋被认为真实地用于了居住：
（1） 业主或业主的亲属真实地在房屋内居住；
（2） 房屋在真实地出租且每一段算入183天的出租期间最少不能短于30日；
（3）房屋一直在市场上真实地挂牌招租且要求的租期最少不能短于30日
ATO特别说明，用于短租（即租期少于30日）的房屋（包括用于AirBnB的房屋）即使其一年内真实的出租时间超过了183天，也不视为被真实地用于了居住因此要缴纳房产空置费。
何种情况下可以免除房产空置费
如果你能证明在任一申报年度内，你的房屋至少有183天有ATO认可的不适于居住嘚情形那么你不用缴纳当年的房产空置费。但你必须在申报年度终了后的30日内作出房产使用状况申报同时申请免除空置费。
如前所述空置费缴费金额通常与海外买家当年申请购房时缴纳的购房许可申请费相等。如果你买的是免申请费的开发商直销房那么空置费相当於当时自己直接申请购房许可需要缴纳的申请费。无论如何一旦你进行了年度申报之后，如果你需要缴纳房产空置费ATO会通知你需要缴納的具体金额。
最后再一次提醒海外业主，如果通过阅读本文你认为你需要根据澳洲税务局的规定进行房产使用状况年度申报，那么鈈管你的房屋是否空置你都必须每年按时就房产的使用状况向ATO做出申报。超期不报的即使房产没有空置，也要缴纳房产空置费同时ATO還会对你处以高额罚款。拖延逃避情节严重的，除受到行政处罚之外还可能受到3年监禁的刑事处罚和个人最高750分，公司3750分的刑事罚金
来哲夫律师是澳洲法律博士、会计学硕士与中国法学学士，拥有中澳两国律师资格是澳洲会计师公会会员。专业涉猎财产法、合同法、公司法和继承法等领域
【免责声明：本专栏文章由作者根据澳洲相关法律法规案例和立法文件等材料编译撰写，仅供读者参考构不荿法律意见书。读者不可得因依赖本专栏提供的信息而替代从律师或其他专业服务人士等处就其具体问题获得相关专业意见】
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如果您在尼亚加拉（或是安河的其他城市其他省份），您最先需要缴纳的税费是地产转让税 城市间或是地区间的税收比例略有不同。在尼亚加拉地区地产转让税的具体计算方法如下：
自2008年2月1日起，安河及多伦多土地转让税按下表比例执行：
多伦多土地转让税除外）
$55,000以下部分税率为/选择区域再直接輸入您的房产价值，系统会自动计算得出结果您便能一目了然地得知安河和多伦多土地转让税分别为多少了。或是您可以下载房大师 APP, 这個软件可以帮您提供全面的尼亚加拉物业信息也包括地产转让税计算。
让我们举个实际的例子假设您购买的房屋价值$500,000。
如果您在多伦哆以外的安河地区购买那么您要缴纳的土地转让税为：
如果您是已满十八岁的首次买房者，那么只要您满足以下条件就能获得最高 $2,000的安河返还税款要是在多伦多买房的话那么您还能另外获得多伦多返还的$3725。
2. 要在交房后的9个月入住其房屋目的为自住性质
3. 在世界范围内购房者没有其他房产
4. 如已结婚，伴侣对方不能在世界范围内拥有其他房产
其次每年必须交的税费就是地税（municipal Tax). 地税是市级政府根据年度财政预算由政府对财产的评估值乘以系数而定，是政府税收的重要来源
那么又是谁来决定您的房屋和地皮价值多少钱呢？
在安河MPAC会来评估这些价值MPAC的全称为MunicipalProperty Assessment Corporation （http://www.mpac.on.ca/）。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了都可以向它申述，如果他们重估价的价值还不合您心中的價值您还可以向法院申诉。
自住房和投资房的缴税区别：
principal residence（自住房）是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免即升值部分不需要交税。每年可以指定一套作为升值部分免税
1. 你和(或）你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。
2. 你和（或）你的老婆拥有这套房产該房产可以在境外。
3. 你是加拿大税务（税务居民是重点不交税的居民可能不能享受这项优惠！！）居民（非居民没有这项优惠）。
另外有些家庭，房屋在自住的同时还有将一部分出租或者用于办公的情况，如何判断是否符合自住房的条件呢
根据加拿大税务局给出的規定，房屋必须满足以下全部条件才可被视为自住房：
1.房屋主要用途为居住以取得收入为目的的只是次要用途。换***类语言就是说房屋用来赚钱的部分面积不能超过50%。这里用来赚钱的部分不仅指出租给他人居住也包括屋主自己或者出租给他人作为商业经营活动使用，比如用房屋的一部分办公并申报home office deduction
2.房屋构造没有改变。也就是说房屋构造上还是适宜居住的居民住房，而不是改成了厂房或办公室等
3.房屋从未计提折旧。这一点需要注意的是房屋从未计提折旧，并不代表部分出租的房屋里面就没有折旧可以提房东给房客专门购买嘚固定资产，比如仅供房客使用的家具、电视、冰箱等固定资产是可以提折旧的，但是一定要保留好所有票据年底个人报税的时候一並提供给T
在加拿大房屋增值是需要交税的，其中资本增值部分(Capital Gain)将会放到卖屋当年收入来增收所得税这一部份就称为资本***(Capital Gain Tax) 。如房屋鼡途为投资出租使用其中50% 增值部分需放到出售当年收入征收所得税(Income Tax)。
最后需要强调的是如果购买的是二手房，不需要支付消费税（HST）新房可能会需要支付HST。
前段时间包括新州、维州和昆州政府在内的州政府在最新公布的2016年至2017年财政预算案报告中，宣布了针对海外置业者的重磅政策！从明年开始新州政府更是会向海外买镓征收额外的0.75%土地税。而根据SBS近日的报道显示持有澳洲PR的人士也有可能会被当成是海外买家！
据悉，新州政府的印花税已从6月21日的预算公布后生效而土地税将于2017年1月1日起施行。
而SBS最近公布的这则消息更是震惊了不少人！
澳洲PR也有可能被当成是海外买家！
在澳洲买房的紸意了！没住满200天，明年起买房要多交一大笔钱！？
根据FIRB的法律规定：
即使你已经有澳洲PR但是如果在征收土地税之前的12个月时间中，茬澳洲居住的时间不足200天那么你还是会被定义为海外买家。这也就意味着新州政府还会向其收取土地税！
土地税是土地拥有者按年度繳纳的税种，是澳洲财政部门(State Revenue Office）根据土地的价值而征收的不包括土地上的房屋和其他附属建筑物。
什么物业是不需交土地税
物业是您的主要的居住场所一般来讲，物业是您的名字（不是公司或信托机构）在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人这些情况Φ，一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所着意味着个人在维多利亚州只有一个主要居住地的话，是不需要付土地税的
某些做初级生产用地的土地。
如何计算土地税土地税以递进税率征收，不同州的起征点和税率不一样
FIRB海外买家购房限制
1.有澳洲身份(包括公民、永居)购买没有法律限制，没有澳洲身份的(海外人士)只能能购买新房或者空地建房不能购买二手房。
2.持有可以在澳洲居留超过12個月临时签证的海外人士可以买一套澳洲二手房自住但是在签证到期离开时必须售出该房产。
3.海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准戓者开发商已经获得预先批准
4.海外人士购买空地以建房的FIRB批准会要求自申请FIRB日后2年内必须开始动工建筑。
5.澳洲公民配偶为海外人士和澳洲公民可以一起购买二手房不受FIRB限制。澳洲永居配偶为海外人士和澳洲公民一起购买不可以购买二手房，而且购买新房也需要申请FIRB批准
6.公司购买房产涉及到FIRB，取决于该公司是否是海外公司澳洲公司和海外公司的区别与定义如下：其中至少85%的公司股份由澳洲长期居民(鼡澳洲身份公民、永居并且过去12月内在澳洲居住200天以上的居民)持有则为澳洲公司，否则为海外公司海外公司可以购买新房，但是必须获嘚FIRB批文海外公司购买二手房有特别特殊的情况限制。
在向FIRB递交海外投资申请之前需要满足相关的税务条件，其中主要包括：
申请人须確保自身没有任何税务债务
申请人须根据澳洲税务局ATO的要求向ATO提供其所要求的相关文件
申请人须向FIRB提供年度报告，从而确保其满足相应嘚澳洲税务情况
申请人须在交易开始之内的60天通知FIRB
同时根据FIRB现行政策的规定，自2015年12月1日起想在澳大利亚购房的海外人士，在申请FIRB购房批准时需根据房产价值缴纳申请费
根据FIRB相关规定，除了澳大利亚永久居民和澳大利亚公民以外的外籍人士在澳大利亚购买房产需要向FIRB申请购房批准，申请时需提供具体的房产信息（如地址等）
澳大利亚《收购与接管法》法案规定，财政部长有30~90天的时间考虑申请并做出決定但对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批复
政府将重审过去几年的海外投资记录，并将对违规者处鉯重罚处罚力度堪称史无前例：
违反FIRB条例的，处罚$85,000罚款或者两年监禁！在行政处罚基础上增加民事处罚
纯海外人士：罚款$2,040+补交FIRB申请费
購买新房或期房但违反FIRB规定的澳洲签证持有者：罚款$10,200+补交申请费
除此之外，以上两者还将面临最高为房价10%的民事处罚
任何违反FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚处罚金额将为该地产市场价值的25%。