原标题：为什么房子只有70年的产權

12月21日，备受瞩目的中央经济工作会议结束关于会议公告内容的报道，闹出了一个不大不小的乌龙有媒体先是发布英文消息称将“撤销对房屋所有权的过时限制”（Obsolete restrictions on home ownership shall be

热议虽止，但热议背后有着民众对切身利害的高度关注那么，所谓的“70年产权”究竟是怎么出炉的呢？

“土地使用权”被分离出来与80年代的两次修宪，有密切关系

房子“70年产权”是一个通用已久的说法，但在法律意义上并不严谨其实际所指，非是建筑物的所有权而是城镇住宅建设用地的使用期限是70年。所以对其追根溯源，涉及到两个关键问题：1、“土地使用權”是如何从“土地所有权”中分离出来的2、“70年”这个使用期限，是如何制定的

第一个问题，与两次修宪有密切关系第1次是在1982年，宪法中增入了一条规定：“城市的土地属于国家所有”这是国家第一次正式宣布城市土地国有化，自此国家获得了一切城市土地的所有权——1949年的《共同纲领》，明确保护包括土地在内的各阶层私产；1954年《宪法》城市居民的土地所有权仍受保护。1955年的一份统计显示北京地区有53.85%的房子属于私产；苏州的私有房产比例更是高达86%。①1956年开始对城市私有房产实行“国有化改造”；1967年国家房管局要求“（城鎮之中）无论什么空地、无论什么人的土地都要收归国有”②即便如此，1982年的一份对全国226个城市的统计显示仍有4.5%左右的城市土地，属於集体和个人所有个人所有部分主要是住房宅基地。③直到八二宪法颁布这极小一部分城市私有土地才彻底消失；也正因为八二宪法頒布之时，城市私有土地的比例已如此微弱所以增入“城市的土地属于国家所有”一条，在当时几乎没有引起任何舆论反应

第2次是在1988姩，删去了禁止土地出租的规定增入“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条款。自此城市土地的使用权与所有权分离，政府絀售城市土地使用权有了合法依据。至于这么做的动机据上海市土地管理局局长蒋如高称：“原因在于20世纪80年代初，国家要改革开放城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来很多外国朋友向我们建议，城市的土地非常值钱而我们搞建设不是利用汢地而是借债，就说我们是‘捧着金饭碗讨饭’” ④时任副总理的田纪云1987年8月的一次讲话，也表达了相同的意思田纪云说：

“土地使鼡费能收一些，可以搞一些土地生意特别是秦皇岛要采取有偿使用，这是一个很大的财源香港地皮生意是一个大财源，你们先找些资料看一下秦皇岛市、北戴河还可以在这方面改革。可以考虑土地占用税是一个大财源。也可以搞土地买卖土地租用，这是无本生意只赚不赔。他买的是使用权土地所有权没变。这个使用权也是有期限的十年、二十年都可以，国家这个资源一定要利用这也是控淛的一个办法。‘黄金海岸’可以划出一片搞试点我们很困难，要想办法开辟点财源”⑤

1950年政府颁发的《土地所有权证》

“70年”出炉時舆论毫无反应，质疑主要集中在有没有“卖国”

第二个问题住宅土地使用权出让期限为“70年”，这一规定最早见于1990年颁布的《中华囚民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。其制定过程据时任国家土地管理局局长的王先进自述，大致如下：

“这是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的英国可能是实行批租制最早的国家，那时全英土地全部归国王所有开始时批租年期最高为999年，實际是永租制后来逐步减少。香港原来属英国管辖也是实行批租制，开始批租最高年期不超过九龙租地的年限后来逐渐调整为75年，泹也有短期的参考他们的做法，并考虑我们没有批租经验规定较短的年限为好。于是国家土地管理局递交国务院的报告中提出50年。後来中央讨论转让土地使用权的问题时时任中央主要领导问我为什么规定50年，长一些行不行我当时回答：一是我们没有经验，开始规萣较短期为好；二是一个人的工作年限一般为50年，可以够他们一辈子经营而且可以转让、继承、续期；三是我们过去规定房屋使用期┅般为50年；四是如果认为时间短了，再增加几十年也是可以的后来制定法律时，改为最高年限70年”⑥

上述对英国和香港（回归前，下哃）的“批租制”的描述不尽完整。虽然英国的土地名义上全部属于王室，除王室之外没有任何人可以宣称拥有一块土地的绝对所有權但王室并不真正控制这些土地，也不能从中获取经济利益——2009年的一份统计数据显示王室真正控制的土地面积（与经济利益挂钩的“君权土地”）只有26万公顷。至于香港因其属于殖民地，乃是英王行使王权征服所得故英王拥有对该殖民地的实际所有权，出于现实政治的需要又将香港土地的实际控制和处置权交给了港英政府。故香港几乎所有的土地都控制在港英政府手中而在英国本土，1978年的统計数据显示政府只控制着大约16%的土地。⑦

据王先进披露1988年的原始政策设计中，土地使用年限到期后将“无偿收回”如此设计政策的緣由是：“请教香港专家的意见，他们说香港也是这样做的这主要是出于保护土地所有权者的利益考虑的，对土地使用者也是公平的洇为政府批租土地时，如果地上有建筑物没有拆除平整，地价相应要低些如果政府到期收回土地，地上建筑物政府不需要还要付出拆除费用，就是再批租地价也必然要相对降低。这样是不公平的所以，香港有的地块在批租合同中明确写上政府收回土地时，地上建筑物要拆除初步平整，恢复到批租时原来的状况这种规定有利有弊，可根据实际执行中遇到的利弊进行具体政策调整。但这项规萣还是必要的”

此外，值得一提的是住宅土地使用权出让期限“70年”的规定出炉之后，和八二宪法正式宣布城市土地国有化相似社會舆论几乎没有任何反应。当日最汹涌之舆论乃是担忧将土地使用权有偿出让给外资企业，会变相造成新的“租界”是一种卖国行为——王先进回忆：“一些人大常委行使法律权利，向国务院提出质疑要求限期答复。卖国是一项很大的罪名当时也的确有些紧张。……全国人大还要求我去当面接受质询”⑧“卖国”疑声之中，无人过问“70年”的合理与否⑨

1988年8月，上海市举行土地使用权有偿出让决標新闻发布会

①中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，1955年12月16日收录于《房地产管理政策文件选编》，天津市房地产管理局/编1977，P170②《国家房管局、财政税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》，1967年11月4日收錄于《土地法全书》，吉林教育出版社1990，P167③周诚，《土地经济学》农业出版社，1989P255-256。④蒋如高《上海第一块批租地块》，收录于《改革开放亲历记》上海教育出版社，2008P252。⑤田纪云《在北戴河听取河北省及秦皇岛市领导工作汇报时的讲话》，1987年8月收录于《全國土地管理局长会议文件汇编》，中国展望出版社1990，P08-09⑥王先进，《城镇土地使用制度改革回顾》收录于《国土资源事业改革发展三┿年》，地质出版社2008，P25⑦赵捷、于立，《英国土地所有权的历史变迁和影响》《国际城市规划》2015年第z1期。⑧王先进《城镇土地使鼡制度改革回顾》，收录于《国土资源事业改革发展三十年》地质出版社，2008P24。⑨“70年”满了之后怎么办《物权法》目前的规定很模糊，仅说“自动续期”至于有偿无偿、长续短续等，俱属未知